1、 *物业管理 顾问书 业主委员会册 目 录 一、 业主大会和业主委员会筹备运作 1 二、 业主代表的产生办法 7 三、 下期顾问书预告 8 1 备注：编制本手册时，应视各地的物业管理条例的具体规定，适当调整。备注：编制本手册时，应视各地的物业管理条例的具体规定，适当调整。 （一）业主大会和业主委员会筹备运作（一）业主大会和业主委员会筹备运作 一、前言一、前言 1 1、业主委员会的性质、业主委员会的性质 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由小区（大厦）业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 2 2、业主委员会成立的条件、业主委员2、会成立的条件 根据中华人民共和国物业管理条例和*物业管理条例规定，有下列情况之一的，物业所在地的区县（市）防地产行政主管部门应当指导房屋出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会： 1) 房屋入住建筑面积达到百分之五十以上； 2) 房屋出售已满两年。 房屋出售单位可委托物业管理公司组织开展此项工作。 另：一个物业管理区域成立一个业主委员会。 3 3 、业主大会或者业主代、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：表大会行使下列职权： 1) 召集和主持业主大会； 2) 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3) 采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，3、并与其订立、变更或解除委托管理合同； 4) 审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5) 审议住宅区物业管理服务费的收费标准； 6) 监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。 7) 前款第 3、4、5 项规定的事项，应当经业主大会批准。 8) 业主委员会根据第 3 项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。 4 4、业主委员会应当维护全体、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列业主的合法权益，履行下列义务义务： 1) 执行业主大会的各项决定； 2 2) 遵守和履行物业委托管理合同； 3) 不得从事各种投资和经营活动； 4、4) 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。 二、首次业主大会的成立二、首次业主大会的成立 1、物业管理区域内持有 12 以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业主大会。 2、分期开发的住宅区，第一期有 12 以上投票权的业主入住以后，可以筹备成立业主大会。 3、项目具备成立业主大会条件后，*物业管理处应向项目所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。 （附件一） 4、筹备首次业主大会的费用按照本市物业管理相关规定执行。 三、成立业主大会筹备组三、成立业主大会筹备组 1、业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、开发商代表组成。在房地产行政主管部门和街道办的5、指导下负责业主大会筹备工作。 2、筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项： a、必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准） ； b、支持、配合管理处工作。 c、模范履行业主义务，不欠交管理费。 3、筹备组中业主代表和开发商的人数应符合本市法规规定，如本市法规无明确规定，应请示本市房地产行政主管部门意见。 4、业主代表由业主自愿申请参加。 5、在获得主管部门批准后，*物业管理处应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。 6、业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时， 3 由开发商代表和政府主管部门组织所有报名的6、业主代表召开会议推选出筹备组中的业主代表。 7、筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 8、筹备组应当自组成之日起 30 日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。 9、筹备组产生后，履行以下职责： a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； b、参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则和业主公约 。 c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； d、确定业主委员会委员候选人产生办法。 10、业主大会议事规则、业主公约、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式以及业主在首次业7、主大会会议上的投票权数， 业主委员会委员候选人产生办法等内容需要在物业管理区域内公示 15 日。 四、确定业主委员会的选举方式四、确定业主委员会的选举方式 1、业主委员会人数应符合本市法规规定，或根据本市房地产行政主管部门的要求确定，一般情况下为单数。 2、分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。 3、业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。 4、筹备组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会委员候选人应具备以下条件： a、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； b、遵守国家有关法律、法规； 4 c、遵守业主大会议事规则、8、业主公约，模范履行业主义务； d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； e、具有一定组织能力； f、具备必要的工作时间。 5、如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如果他们同时成为筹备组成员或业主委员会候选人，必须提前向全体业主公布。 6、候选人产生方式(建议根据项目情况由业主大会筹备组选择)： a、候选人的产生可采取业主自荐或推荐的方式。 b、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员侯选人，且业主代表应均匀分布在物业各个幢、单元、楼层。 五、公布业委会候选人资料和9、业主大会议事规则 、 业主公约 （草案）五、公布业委会候选人资料和业主大会议事规则 、 业主公约 （草案） 1、由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后（关注候选人必须是业主本人） ，将候选人基本情况和业主大会议事规则 、 业主公约 （草案）在物业管理区域内公示 15 日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解答，并对相关文件进行修订。 2、公布的候选人资料应包括： （以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意） a、姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片 b、竞选宣言及其他 六、发放、回收选票六、发放、回收选票 1、如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并安排人员逐户10、发放、回收。 5 2、投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。 3、业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。 4、发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实施，物业公司人员可以在筹备组书面授权的情况下进行协助。 5、为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。 6、首次业主大会会议要讨论通过业主大会议事规则 、 业主公约 ，且须有物业管理区域内三分之二以上的业主表决11、通过，故应在会前确认有足够的选票，以便会议顺利召开。 七、召开首次业主大会会议七、召开首次业主大会会议 1、 会议通知及有关材料应在业主大会会议召开 15 日前在物业管理区域内公示，也可通过小区电子显示屏、社区网站等形式发布。 2、除业主或业主代表外，出席会议人员须包括所在地区房地产行政主管部门领导、街道办事处或居民委员会、业主大会筹备组成员、业委会候选人、物业公司代表等。 3、当场开箱验票、唱票。应事先确定唱票、计票、监票人。其中唱票人、计票人可由业主大会筹备组成员担任， 监票人建议从现场参加会议的业主中以自愿的方式产生。 4、验票时应注意： a、经筹备组同意，为保证选票的真实性，可在选票上12、加盖统一印章； b、业主所投票数不得超过其投票权数； c、所选人数不得超过应选委员人数。 6 5、业委会选举实行差额选举，候选人中得票数多者为业主委员会委员。 6、首次业主大会会议由筹备组负责作书面记录并存档，业主委员会成立后，由业主委员会承担相应职责。 八、召开第一次业主委员会会议八、召开第一次业主委员会会议 1、业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1 人，副主任 1-2 人（专职执行秘书的设置依据各地物业法规的规定，如法规无明确规定则由业主委员会会议决定，并在业主大会议事规则中予以明确） ，以便业主委员会正常开展工作。 2、由业主委员会代13、表业主与物业管理公司签订物业服务合同 （提前在物业管理区域内公示合同文本） 。 3、业主委员会召开第一次会议后，应将业主大会和业主委员会会议相关决议在物业管理区域内进行公告。 九、业主委员会申请备案九、业主委员会申请备案 1、自业主委员会选举产生之日起三十日内，应指定专人报本市房地产行政主管部门备案，并申请刻制业主委员会公章。 2、申请备案时一般应提交如下材料。 a、业主大会的成立情况（包括业主委员会委员名单） b、业主公约 c、业主大会议事规则 3、业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可。 十、注意事项十、注意事项 1、在业主大会筹备、14、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对张贴现场拍照保存。 7 2、业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。 3、所有现场发布的公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。 4、物业管理公司相关工作人员在成立业主大会过程中应积极协助筹备组工作，在对外所张贴的资料中，如涉及到物业公司人员参与，应注名“经筹备组授权” ，以免造成误解。 5、成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间节点。 （二）业主代表的产生办法（二）业主代表的产生办法 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表成为业15、主委员会侯选人。 一、首次业主大会召开前业主代表的产生程序：一、首次业主大会召开前业主代表的产生程序： 1、由业主大会筹备组确定，按照幢、单元、楼层为单位产生业主代表，选举过程由业主大会筹备组监督执行。 2、业主以自荐的方式到业主大会筹备组报名，确定业主代表侯选人。 3、在业主大会筹备组的监督下，业主书面投票选举所代表业主的幢、单元、楼层业主代表侯选人。 4、业主代表的选举可以采取现场投票的方式，也可采用上门发放、回收选票的方式。但必须达到其所代表业主的 1/2 以上业主参加投票为有效，得票最多的为业主代表。 5、如果出现相同票数的情况，则由业主对得票最多的业主代表侯选人再次投票，直至选出得票最多的一人成为所代表的幢、单元、楼层业主代表。 二、物业已经成立业主委员会的业主代表的产生或增补：二、物业已经成立业主委员会的业主代表的产生或增补： 参照首次业主大会召开前业主代表的产生程序执行