1、房 地 产 专 业 知 识 培 训 房 地 产 专 业 知 识 培 训第一章第一章 房地产登记类房地产登记类第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类 第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类 第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类 第一章第一章 房地产登记类房地产登记类 第一章第一章 房地产登记类房地产登记类1 1、房地产登记分为：、房地产登记分为：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。2 2、房地产转让：、房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法2、人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。3 3、契税：、契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（武汉市：普通住宅2%,高档商品房4%,商业4%,经济适用房2%）4 4、公共维修基金：、公共维修基金：是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。商品房的公共维修基金由购房人和开发商在办证时分别交纳，比例均为购房款的2%。第一章3、第一章 房地产登记类房地产登记类5、印花税：、印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。这就是印花税。按照国家有关规定，房屋产权的交易双方项签订住房买卖合同，所以，必须缴纳印花税（标准为0.05%）。6、房地产抵押：、房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。7、“五证五证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品4、房预（销）售许可证。“二书二书”:是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类 第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类1 1、房地产市场：、房地产市场：一级市场（土地市场）：一级市场（土地市场）：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场（增量房市场）：二级市场（增量房市场）：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建5、好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场（存量房市场）：三级市场（存量房市场）：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、评估、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；2 2、三通一平：、三通一平：指气通、电通、水通，场地平整；七通一平：七通一平：指路通、通讯通、热通、电通、供水通、供气通、给排水通，场地平整。第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类3、土地所有制：、土地所有制： 现行全部土地实行的是现行全部土地实行的是社会主义土地公有制社会主义土地公有制。分为。分为全民所有制（即全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集6、体所有）国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。两种形式。土地使用权：土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。权、收益权、处置权。土地的使用年限：土地的使用年限：凡与省市规划国土签订凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用7、地或其他用地五十年。加油站业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。加油站等特殊用地为二十年。等特殊用地为二十年。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后该怎么办：房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后该怎么办： 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。若住年限的限制。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。若国家无征地要求，业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提国家无征地要求，业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。下，继8、续使用该土地。 第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类4、土地使用权的转让形式：出让和划拨、土地使用权的转让形式：出让和划拨。出让：出让：国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨：划拨：是指用地单位向政府申请，经政府同意后无偿将土地拨发给是指用地单位向政府申请，经政府同意后无偿将土地拨发给使用者使用的一种土地转让形式，一般没有使用期限的限制。以划使用者使用的一种土地转让形式，一般没有使用期9、限的限制。以划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让（如经济适用房）。出让金后方可进行转让（如经济适用房）。5、小产权房、小产权房：“小产权房小产权房”，也称，也称“乡产权房乡产权房”，是指由乡镇政府，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。而不是国家颁发产权证的房产。合作建房：合作建房：指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的开发形式。发房地产的开发形式。集资房：集资房：实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，实行政府10、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。建造的房屋。房改房：房改房：在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。 第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类安居房：安居房：包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。廉租房：廉租房：我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。别墅：别墅：是指建设在低密度11、地块上的5层以下的独门独户的花园住宅。联排别墅：联排别墅：地面上三户或三户以上相连建设的别。TOWNHOUSE：泛指离城市较近的近郊联排别墅。双拼别墅：双拼别墅：地面上两户相连建设的别墅。独栋别墅：独栋别墅：地面上单楼建设的不于他户相连的别墅。叠拼别墅：叠拼别墅：上下叠加或错加建设的别墅。空中别墅：空中别墅：一般指建设在高层住宅顶层上的的景观型复式楼。 第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类6、跃层式住宅：、跃层式住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。 复式住宅：复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高(通常层高5米以上) ，12、可在局部拘出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层式住宅：错层式住宅：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。跃层式住宅和复式住宅的区别：跃层式住宅和复式住宅的区别：如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。错层式、复式与平面式房屋的区别：错层式、复式与平面式房屋的区别：错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面13、。错层式与复式房屋的区别：错层式与复式房屋的区别：尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有压缩了的复式之称。 另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个(或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。第二章第二章 房地产开发及经营管理类房地产开发及经营管理类7、经济适用房：、经济适用房：由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济适用房与商品房不同之处：经济适用房与商14、品房不同之处： 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制； 购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个15、人所有。住房补贴：住房补贴：是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。 第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类 第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类1、总用地面积：、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的整个用地范围内的土地面积；净用地面积：净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用于建设的土地面积；总占地面积（总基底面积）：总占地面积（总基底面积）：所有建筑物基底面积（底层勒脚以上外围水平投影面积）总和。总建筑面积：总建筑面16、积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；道路广场面积：道路广场面积：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。绿化面积：绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类2、绿地率：、绿地率：是指规划总用地范围内的绿地面积与规划总用地面积之比。绿地率=绿地面积/总用地面积X100%。绿化率：绿化率：是指绿化用地面积与规划总用地面积之比.绿化率=绿17、化用地面积/总用地面积X100%。绿化覆盖率：绿化覆盖率：是指植被垂直面积与规划总用地面积之比.绿化覆盖率=植被垂直投影面积/总用地面积X100%。建筑密度：建筑密度：即建筑覆盖率，指总用地范围内所有建筑物基底面积之和与总用地面积的比率；容积率：容积率：建筑总面积与总用地面积的比率就是容积率。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越高。第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类3、楼面地价：、楼面地价：指单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分。楼面地价这一新概念的使用，除了方便土地竞买者外，购房者也更容易匡算出房屋每平18、方米的合理售价。 楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格总建筑面积；总建筑面积； 楼面地价楼面地价=土地单价土地单价容积率容积率4、面积配比：、面积配比：指的是各种面积范围在某一楼盘总套数中各自所占比例的多少。户型配比：户型配比：即格局配比，是各种房型在各单元或楼栋或楼盘中各自所占的比例的多少。车位配比：车位配比：即车位拥有率，指整个项目户均拥有车位的比例。年国家规定住宅小区平均建筑面积若在平方米以下，按1：10的比例配比；户均面积平方米以上的，按1：2比例配比。武汉目前市场情况基本为1：3。第三章第三章 房地产规划与物业类房地产规划与物业类5、物业的竣工验收：、物业的竣工验收：是指从物业形态19、上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。综合验收：综合验收：指的是包含单体、景观、消防、人防、燃气等所有单项功能项目的整体验收。6、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用：、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用： 房地产开发项目竣工，经项目综合验收合格后，取得商品房项目竣工交付使用备案证后方可交付使用；未验收或不合格的，不得交付使用，视为逾期交房。7、房屋交付时开发商应提交哪些文件：、房屋交付时开发商应提交哪些文件： 房屋交付时，房地产开发企业应当公示项目所有验收合格的证明文件、验收图纸、收费标准和依据，并向买受人提供住宅质量保证书和20、住宅使用说明书。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类 第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类1、建筑物：、建筑物：建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。 建筑物包括：建筑物包括： 房屋、住房、宫殿、寺庙、教堂、城堡、塔、墓等构筑物：构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、堤坝隧道等。构筑物包括：构筑物包括：烟囱、水井、道路、堤坝隧道、矿道等，一般的桥梁则处于二者之间。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材21、料类2、商品房按建筑结构分为：、商品房按建筑结构分为： 砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构。砖木结构：砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。其搭建简易、造价低，但质量差、使用年限短。砖混结构：砖混结构：指建筑物中枢向承重结构的楼、柱等采用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混泥土及大部分砖墙承重的结构。其造价低，但抗震性能差。钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：是指用钢筋和混凝土制成的一种结构，其承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。其造价较高，但使用年限长、抗震22、性能较好。钢结构：钢结构：以钢材制作为主的结构，其工业化程度高，建筑工期短，空间利用率高，抗震性能优越。其缺点是成本高，耐火性和耐腐性较差。主要用于大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构行业通常分为轻型钢结构、高层钢结构、住宅钢结构、空间钢结构和桥梁钢结构5大子类 。3 3、商品房按建筑高度分为：、商品房按建筑高度分为：低层（3层以下）、多层（4-7层）、小高层（8-11层）、高层（12层以上）、超高层（33层以上或者100米以上） 第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类4、剪力墙：、剪力墙：剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体。因高层建筑物高，刮强风或地震产生的横向推力会产生23、剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。内含双层钢筋网与其他钢筋网交错而成，故剪力墙建成后是不能拆除。5、商品房按构件形式分为：、商品房按构件形式分为：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构。框架结构：框架结构：是指以钢筋混凝土浇捣成的梁、柱为承重的结构，其墙体是填充墙，起围护和分隔作用，其空间利用率高，但抗震性能一般。 房屋的框架按跨数分按跨数分有单跨、多跨；按层数分按层数分有单层、多层；按立面构成分按立面构成分有对称、不对称；按所用材料分按所用材料分有钢框架、钢筋混凝土框架、预应力混凝土框架、胶合木结构框架或钢与钢筋混凝土混合框架等。剪力墙结构剪力墙结构: 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承24、担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。它的抗震性能优越，但空间划分不灵活。框架框架-剪力墙结构：剪力墙结构：也称框剪结构，是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙来减轻框架的承重。其结合了框架结构和剪力墙结构的优点。 第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类6、住宅的开间：、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅25、结构整体性、稳定性和抗震性。 住宅的进深：住宅的进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深短的房屋可以有良好的自然采光和通风条件。 7、住宅的层高：、住宅的层高：以“层”为单位，通常指下层楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离。住宅的净高：住宅的净高：以“层”为单位，通常指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。8、地下室、地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者为地下室。半地下室半地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12 者为半地下室。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类9、26、飘窗、飘窗: 就是飘出的窗子，一般呈矩形或梯形向室外凸起。它三面都装有玻璃，窗台高度较低，既有大面积的玻璃采光,又有宽敞的窗台,在视觉上可以延伸室内空间平窗：平窗：布置在墙体内的单面窗户。 推拉门（窗）：推拉门（窗）：也叫缩门（窗），是指在一个平面内可以左右移动的门（窗） 平开门（窗）：平开门（窗）：以一个固定轴为支点水平移动的门（窗）第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类10、型材：、型材：铁或钢轧制成的具有一定截面的棒材,叫做型材铝材：铝材：铝和铝合金经加工成一定形状的材料统称铝材。铝合金是以铝为基的合金总称。铝合金强度比较高，接近或超过优质钢，塑性好。具有优良的导27、电性、导热性和抗蚀性，使用量仅次于钢。但稳定性差，容易变形。塑钢：塑钢：塑钢型材的简称，主要化学成分是PVC，因此也叫PVC型材。性能优良、加工方便、耐腐蚀，抗老化性能优异，且价格实惠，保温隔音性能好但其较厚重且容易老化、破损。门200元/平米左右，窗150元/平米左右。彩铝：彩铝：添加了部分有色金属的高强度的铝合金型材. 兼顾了铝材的轻巧赖用和塑钢型材的材质稳定的优点。门300元/平米左右，窗200元/平米左右。 隔热断桥铝：隔热断桥铝：又叫断桥彩铝。其两面为彩铝材，中间用塑料型材腔体做断热材料。这种创新结构设计，兼顾了塑料和铝合金两种材料的优势，同时满足装饰效果和门窗强度及耐老性能的多种要28、求。隔热断桥铝塑型材可实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气水等压平衡，显著提高门窗的水密性和气密性。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类11、双层中空玻璃：、双层中空玻璃：两片平板玻璃中间充以干燥空气，四周用有机胶粘剂胶结等方法密封而制成的玻璃构件。具有良好的隔热、隔声性能，但无绝对密闭性。双层真空玻璃：双层真空玻璃：真空玻璃由双层玻璃构成，边缘由密封胶封装，再由硬橡胶整体夹卡，双层玻璃之间抽真空，它有保温、不结霜、隔音、节能的特点，双层真空玻璃光的反射率增加，紫外线的辐射也得以相应降低。12、保温材料：、保温材料：一般是指导热系数小于等于0的材料。能有29、效隔离热源。外墙内保温：外墙内保温：是指将隔热保温材料布置于建筑物外墙墙体内侧和表面涂层之间。特点是耗材少、赖用，但隔热保温效果一般。外墙外保温：外墙外保温：是指将隔热保温材料布置于建筑物外墙墙体外侧和表面涂层之间。特点是隔热保温效果较好，但对工艺要求较高（易局部破损）。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类13、水箱供水：、水箱供水：又称二次供水，指通过无渗漏的不锈钢和新型环保抗菌管材水箱的供水形式。水箱总有效容积不应超过36小时的生活用水量。二次供水的水质更容易被污染，安全性和可靠性不强。变频供水：变频供水：通过变频恒(变)压供水系统将用水直接供应到用户的供水方式。30、其特点是自动调节水泵转速及运行台数，节能效果显著；供水压力稳定，充分保证系统末端压力；可编程控制，全自动运行，操作维护方便。供水直接，可有效避免二次污染。纯水：纯水：用符合生活饮用水卫生标准的水为原料，通过反渗透膜（Revvrse Osmosis Element/RO）净化处理后，称为纯水。净水：净水：用符合生活用水卫生标准的水为原料，通过纳滤膜（Nanofiltration Element/NF）或法国卡提斯（CARTIS）载银活性炭净化处理后，称为净水。直饮水：直饮水：是指纯水或净水经臭氧气液混合后密封于容器中且不含任何添加物，再通过紫外线照射，经电子（场）水处理器(微电解杀菌器)流经的水31、在微弱的电场中产生大量具有极强杀生能力的活性水，由食品卫生级管道供每户直接饮用的水，叫直饮水。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类14、双回路供电：、双回路供电：是指二个变电所或一个变电所二个仓位出来的同等电压的二条线路供电。 当一条线路故障停电时，另一条线路可以马上切换使用。15、阁楼：、阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。夹层：夹层：位于两自然层之间的楼层，房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层。假层：假层：是指位于自然层以上，层高不是全部为32、220米以上的非正式层。房屋的假层，应具有采光通风设施。附层：附层：是房屋自然层内的局部层次，即安插在上下两个正式房屋层之间的房屋，从外部看是二层建筑的房屋，而内部局部为三层，这种就叫做附层。错层：错层：指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。跃层：跃层：指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房等可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。架空层：架空层：建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。第四章第四章 房地产建筑、工艺及33、材料类房地产建筑、工艺及材料类16、面积测算的要求：、面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至001。建筑面积：建筑面积：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。建筑面积=使用面积+分摊面积。结构面积：结构面积：是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。辅助面积：辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面34、积。楼梯、走道等.第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类17、套内建筑面积（使用面积）：、套内建筑面积（使用面积）：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内实用面积（净使用面积）：套内实用面积（净使用面积）：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，分摊公用面积（分摊面积）：分摊公用面积（分摊面积）：为本栋楼和整小区服务的公共建筑面积，按照一定比例分摊到各户的面积 18、预测面积：、预测面积：是指房地产竣工前由相关权威部门测量的仅供35、房地产预售时使用的建筑面积；实测面积实测面积：是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类19、计算全部建筑面积有哪些？、计算全部建筑面积有哪些？ 永久性结构的单层房屋，按一层计算面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算. 楼梯间电梯(观光梯)井、垃36、圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上部位，按外围水平投影面积计算。 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按37、其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。 有伸缩的房屋，若其与室内相通38、的，伸缩缝计算建筑面积。第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类20、计算一半的建筑面积有哪些？、计算一半的建筑面积有哪些？a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 第四章第四章 房地产建筑、工艺及材料类房地产建筑、工艺及材料类21、不计算建筑面积的有哪些？、不计算39、建筑面积的有哪些？a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c) 房屋之间无上盖的架空通廊。d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。第五章第五章 房地产销售及贷款类房40、地产销售及贷款类 第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类1、价格计算方法：、价格计算方法： 房屋单价 * 房屋建筑面积 = 房屋总价。纯折扣的：纯折扣的： 原单价*折扣=折后单价（四舍五入后保留2位小数）； 折后单价*建筑面积=折后总价（四舍五入后保留整数）。 纯折扣加现金优惠的：纯折扣加现金优惠的： （原总价现金优惠）*折扣=折后总价（四舍五入后保留整数）； 折后总价/建筑面积=折后单价（四舍五入后保留2位小数，注意要反算来验证折后总价）。第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类2、按揭（住房贷款）：、按揭（住房贷款）：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译41、，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行代为支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。贷款额为千元的整数倍。住房贷款包括：住房商业贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。住房商业贷款：住房商业贷款：个人或团体向银行借款，用于购买自主及投资性住房，并按规定时间支付利息及借款本金的行为。住房公积金贷款：住房公积金贷款：缴存住房公积金的个人向银行借款，用于购买自主性住房，并按规定时间支付利息及借款本金的行为。相对于商业住房贷款，具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。住房组合贷款：住房组合贷款：是指符合个人住房商业42、性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款（贷款年限须一致），第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类3、申请住房商业贷款的条件：、申请住房商业贷款的条件：（1）具有完全民事行为能力的自然人，有合法稳定的经济收入；男18-60岁，女18-55岁；（2）具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力，且无不良贷款信用记录。申请住房公积金贷款的条件：申请住房公积金贷款的条件： （1）参加住房公积金缴纳；申请贷款前连续缴存的时间不少于六个月。； （2）配偶一方申请了公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，双方均不能再公积金贷款。 （3）具有较稳定的43、经济收入和偿还贷款的能力，且无不良贷款信用记录。4、办理贷款应提供资料：、办理贷款应提供资料：商业贷款商业贷款须提供夫妻双方的身份证、户口簿（含首页）、结婚证（单身的提供当地民政局开具的未婚证明）、收入证明（工作单位出具）、购房合同全套、首付款票据；非武汉市的须提供武汉市联系人；境外人士须提供其在武汉市居住满一年的居住证明。含公积金贷款含公积金贷款的除上述资料外还须提供公积金缴交情况证明。办理贷款应交哪些费用：办理贷款应交哪些费用：抵押登记费85元；公积金贷款的另须缴纳保险费：公积金贷款总额贷款年限0.05第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类5、贷款办理流程：、贷款办理流程：提供44、资料-办理贷款合同备案办理抵押出期房权利证明银行审核银行放款领取存折客户还款。结清贷款的须到房地局办理注销抵押借款人如何偿还银行贷款：借款人如何偿还银行贷款：贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，双方约定贷款方式，按月归还给银行贷款本金和利息。贷款期如遇利息调整，如何处理：贷款期如遇利息调整，如何处理：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，全年按相应期限档次利率执行新利率。贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算：贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算45、：借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已收的贷款利息不作调整。第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类6、一次性还本付息法：、一次性还本付息法： 贷款期限在一年以内（含一年），还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个期限内的利息总和。等额本息还款法（等额还款）：等额本息还款法（等额还款）： 把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金还款46、法（递减还款）：等额本金还款法（递减还款）： 还贷期限内，以固定递减数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每月利息则会由多到少不断变化。每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个以固定递减数目每月递减的过程。第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类7、存款准备金：、存款准备金：指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。存款准备金率：存款准备金率：中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。最底的一次是1999年11月存款准备金率由8%下调到6%；最高一次为2008年6月由16.5%上调至17.5%。 作用：作用47、：简单的说，就是各家银行需要交给人民银行保管的一部分押 金，用以保证将来居民的提款，而如果押金交的比以前多了，那么银行可以用于自己往外贷款的资金就减少了。 影响：影响：打比方说，如果存款准备金率为7，就意味着金融机构每吸收100万元存款，要向央行缴存7万元的存款准备金，用于发放贷款的资金为93万元。倘若将存款准备金率提高到7.5，那么金融机构的可贷资金将减少到92.5 万元。如工商银行08年存款总额为3万亿元，存款准备金率每提高0.5%，则其可用于贷款的金额将减少150亿元。第五章第五章 房地产销售及贷款类房地产销售及贷款类8、订金：、订金： 通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。其不具有定金的性质。定金：定金： 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。定金罚则：定金罚则：具体内容：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。