1、商业房地产的几大类型 1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。2. 大型商业中心MALL融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。3. 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围2、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。5.3、 商住办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。6. 甲级写字楼作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。7. 休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望4、远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。8. 专业市场在上个世纪*十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森5、美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。商业房地产之商业用语. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段-也是最后阶段。 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样6、的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。 市场化经营 商场化7、管理：指采取整体规划、招租经营、统一管理、自收自付，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。 精细化管理：是以精确、细致、深入、规范为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 购物中心的汽车交通车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通8、各行其道。 购物中心的步行人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。 二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制9、在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。 服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。 交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。 商品展示空10、间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 渗透11、营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。 诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。 关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。 营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资12、源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。 专家顾问团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。 店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。 系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效13、果。 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。商业房地产之零售商业分类中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。114、. 百货店业态结构特点(1) 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。(2) 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。(3) 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。(4) 选址在城市繁华区、交通要道。(5) 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。(6) 商店规模大，在5000平方米以上(7) 商店设施豪华，店堂典雅、明快。(8) 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2. 大型综合超市(1) 采取自选销售方式和连锁经营方式(2) 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。(3) 设有与商店营15、业面积相适应的停车场。(4) 目标顾客为购物频率高的居民。(5) 商圈范围较大。(6) 商店营业面积一般在2500平方米以上。(7) 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。3. 超级市场业态结构特点(1) 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。(2) 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。(3) 选址在居民区、交通要道、商业区。(4) 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。(5) 商店面积在500平方米以上16、(6) 目标顾客以居民为主。4. 便利店业态结构特点(1) 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。(2) 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。(3) 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。(4) 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。(5) 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。(6) 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。(7) 店堂明快、清洁、货架丰满。(8) 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。(9) 经营实行信息系17、统化，开展单品管理。(10) 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。5. 大型专业店(1) 采取自选销售和开架面售相结合方式(2) 以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大(3) 选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近(4) 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主(5) 营业面积在3000平方米以上(6) 设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务6. 专业店业态结构特点(1) 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。(2) 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品18、具有自己的特色，一般为高利润。(3) 从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。(4) 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。 (5) 营业面积根据主营商品特点而定。(6) 目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。7. 专卖店业态结构特点(1) 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。(2) 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。(3) 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。(4) 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。(5) 商圈范围不定。(6) 营业面积根据经营商品的特点而定。(719、) 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。8. 购物中心业态结构特点(1) 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。(2) 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。(3) 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。(4) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。(5) 商圈根据不同经营规模、经营商品而定。(6) 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。(7) 目标顾客，以流动顾客为主。(8) 根据选址和商圈不同，购物中心可分20、为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。9. 仓储商店业态结构特点(1) 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。(2) 主要的商圈人口为57万人。(3) 商店营业面积大，一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。(4) 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。(5) 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。(6) 作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。(7) 商店设施简单化。(8) 将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。(9) 可实行连锁经营。(10) 设有一定规模的停车场。