1、以创造价值为导向的 TOD整合性规划设计 轨道交通与城市发展 01 寻求轨道交通融资资源善用规划设计加值 国际城市轨道交通投融资方式 02 03 轨道流动的价值珠链 提升城市流动效率，促使城市集约发展 DENSE SPRAWL 1. 轨道交通与城市发展 优化城市空间布局，重构地区城市形象 轨道流动的价值珠链 1. 轨道交通与城市发展 引导综合开发，强化城市功能节点 轨道流动的价值珠链 1. 轨道交通与城市发展 衍生新的生活方式，缓解现代城市问题 轨道流动的价值珠链 1. 轨道交通与城市发展 初始建设财政压力，持续发展的资金链 运营效益的不确定性 设备安全隐患 1. 轨道交通与城市发展 轨道建设2、面临的挑战 轨道交通与城市发展 01 寻求轨道交通融资资源善用规划设计加值 国际城市轨道交通投融资方式 02 03 七大城市地铁融资结构分析表 地铁名称 政府投资 社会直接融资 间接融资或补贴 新加坡地铁 承担100%建设投资 企业负责运营投入 以其它公交相关盈利弥补运营亏损 首尔地铁 早年承担100%投资，包括承担还本付息的贷款；近年投资新线承担80% 后期引入私营机构承担占总投资20%的机电设备投资 政府对运营亏损进行补贴 东京地铁 中央和地方政府共同承担100%建设投资 企业负责运营投入 隧道、轨道、车站等资产作为市政道路类资产，不计企业资产和折旧；辅以财政补贴等 香港地铁 上市前，政府3、全额投入建设和运营；上市后，政府先期的投入折成股本，约占总股本的76%，其余由企业负责 企业负责运营投入和新线建设投资 沿线物业发展支持企业高额盈利，融入社会直接和间接资本 巴黎地铁 投资80% 企业负责运营和设备更新的投入 政府对票价实行补贴 伦敦地铁 承担100%的建设投资和运营投入 纽约地铁 承担100%的建设投资和运营投入 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资结构 4 4 1 1 政府财政保障机制 3 3 市场化运作（PPP） 2 2 车票收益 土地价值挖掘与反馈 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 项目拆分 政府补偿 + 项目融资方式项目融资方式 含义含义 BOT 建设经营4、移交 BOO 建设拥有经营 BOOT 建设拥有经营转让 BT 建设移交 BTO 建设转让运营 TOT 转让建设转让 BLT 建设租赁转让 ROO 移交运营拥有 IOT 投资运营移交；即收购现有的基础设施，然后再根据特许权协议运营，最后移交给公共部门 DOT 设计运营移交 DBFO 设计建设融资运营 DOBT 设计拥有建设移交 DOBM 设计拥有建设管理 ROMT 移交拥有管理转移 SLT 补贴租赁移交 MOT 管理运营移交 市场化运作（PPP） 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 新加坡模式：“网运分离” 新加坡路网建设投资由财政负担并由LTA (Land Transport Auth5、ority，陆路交通管理局) 负责建设，建成后通过特许经营方式交由运营商运营；运营商在特许经营期内向政府支付使用路网设施的牌照税（相当于租赁费），并按约定回购运营资产（运营资产主要包括车辆、信号等设备，约占总资产的1520，轨道、车站、区间等资产仍归LTA所有），特许经营期过后将资产移交给政府。 项目拆分项目拆分 伦敦轨道交通：“公私合营” 将路网基础设施建设与轨道交通运营分开， 作为政府和市场在轨道交通投融资体制中的界面。 政府机构 专门成立机构，对地铁公司服务以及PPP合约审查评估并适当调整 公共部门 负责轨道交通运营 国家补贴和票务收入用于支付运营开支和服务费用 地铁公司 基础设施公司 6、民间企业 负责轨道交通设施的维护管理和更新重建 从地铁公司得到服务费，用于维护管理和资金偿还 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 特征 政府与运营商权重清晰：政府负责网络建设、运营商负责网络运营 运营完全市场化：政府轨道交通的经营权交给两家上市公司 通过契约化经营实现了对轨道交通运营服务的严格监管 通过运营商回购运营资产既强化了运营维护工作，又回收了部分投资 通过政府初期投入来体现对公共交通事业的社会责任，同时培育城市轨道交通项目的盈利水平。 港铁公司的市场化进程大致可分为三个阶段。 政府股本金和净利润 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 政府补偿政府补偿 资本补偿香港地铁培育7、模式 交通税 FSGT（特种基金）（1982-1988） 利益返还：法国在1971年以后进行的巴黎公交总公司的新线建设时，在巴黎城市圈导入了沿线居民和事业所得固定资产税、住民税、事业所税的增收税，征收作为地区行政服务报酬的税款，其实质是轨道交通开发利益的间接返还系统，形成基于受益者负担的城市轨道交通建设财源政策。 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 资金补偿公共财政负担（巴黎模式） 政府补偿政府补偿 政府赋予了港铁公司轨道交通沿线地块的物业开发权。 港铁公司直接参与轨道交通相关区域的规划工作，在分区计划大纲图的基础上由港铁公司完成沿线土地的总纲发展蓝图，从而确保轨道交通建设与物业开发的8、有机结合。 港铁公司选取的地皮，通常为车站上盖。 港铁公司以物业开发权与地产商合作进行以住宅为主的物业开发，选择适当时机通过招标将开发权转让给开发商，由开发商负担土地费用、建造费用和建设风险，并分享开发利润。 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 资源补偿授予土地开发权（香港模式） 政府补偿政府补偿 土地价值挖掘与反馈 + 1.沿线土地利用优化 Corridor Planning 2. 站区城市空间设计 Station Area Planning 3. 车站上盖物业综合开发 Joint Development 规划调整 价值共享 2. 世界范围轨道交通投融资方式 融资方式 轨道交通与城市9、发展 01 寻求轨道交通融资资源善用规划设计加值 国际城市轨道交通投融资方式 02 03 以“轨”为“廊”，以“站”为“户”; 功能复合的“城市动脉”、“低碳生活走廊”，提倡“轨道生活”，改变出行模式及生活方式； 以站区作为开发策划的空间单元，通过土地与交通结合的规划方式，使各站区成为城市的发展结点，引导改变城市的功能布局，促使城市功能沿线进行空间再分工。 无锡轨道交通三号线 CityLink“城市连廊” 山水低碳生活中心 江岸休闲文化中心 综合休闲商业核心 综合金融商务中心 站前商贸中心 站前综合商务 空港商贸中心 开发经济性 从市场角度考虑土地开发的经济盈利及可操作性。 - 土地混合 - 10、开发强度 - 地下空间 社会持续性 从公共利益角度考虑服务地完善与便利。 - 交通连接 - 服务人群 - 公共配套服务 空间识别性 从设计角度考虑空间设计特色及场所创造 -空间连接 -地标 环境适宜性 从环境角度考虑生态优化 - 开放空间系统 - 环境品质 优质土地资源 LINK 公共配套服务 LINK 重要城市功能 LINK 特色城市空间 LINK 环境生态资源 LINK 规划原则 无锡轨道交通三号线 CityLink“城市连廊” 效能导向的TOD类型规划方法 Performance-Based TOD Typology Tool 客流量和开发强度为TOD规划的两大核心诉求，因此“效能导向的11、TOD类型规划方法”即将代表客流特性的“居职人口比例”和产生客流的经营性用地之“开发密度”，分别置于X和Y轴，从而产生二维矩阵，交叉定义出不同的TOD类型。 TOD R3 TOD B3 TOD E3 TOD R2 TOD B2 TOD E2 TOD R1 TOD B1 TOD E1 高 低 开发密度 高 低 职居比 商住混合 商业 商办混合 商住混合 商办混合 办公 商住混合 商住混合 居住 商办混合 商住混合 办公 商住混合 居住 商住混合 居住 办公 工业 主导土地利用 土地利用混合程度 较高 高 较高 中 较高 中 低 中 低 3.0以上 3.5以上 3.0以上 2.0-3.0 2.5-12、3.5 1.5-3.5 1.2-2.0 1.5-2.5 0.5-1.5 平均容积率 3:2:2:1 2:3:2:2 2:2:1:3 3:1:1:1 2:2:2:2 1:1:1:3 3:1:1:1 2:2:2:1 0:1:1:3 其他地铁线、公交、出租车 其他地铁线、公交、出租车 其他地铁线、公交、出租车 公交、自行车、步行 其他地铁线、公交、出租车 公交 公交、社区班车、自行车、步行 公交、自行车、步行 公交、厂区班车、自行车 土地利用结构（居住:商业:设施:办公） 交通接驳 公共设施配置 片区中心级设施配套 城市商业中心、市级公服文娱设施 城市商务中心、片区公服中心 居住区级设施配套 市级公13、服 社区设施配套 社区级设施配套 居住区级设施配套、片区商业中心 基本生活配套 无锡轨道交通三号线 CityLink“城市连廊” 根据站点综合发展定位，设定其目标TOD类型 TOD R3 金海里 新区医院站 TOD B3 山墩凹站 旺庄站 无锡新区站 TOD E3 无锡火车站 长江路站 TOD R2 三院站 永乐东路 太湖花园 硕放站 长江南路站 TOD B2 科技拓展区站 吴桥站 靖海公园站 TOD E2 新区科技园站 空港商务区站 TOD R1 苏庙站 钱桥站 公路处站 山北站 TOD B1 盛岸路站 TOD E1 泰山路站 高浪路站 新锡路站 机场站 无锡轨道交通三号线 CityLink14、“城市连廊” 评价因子 计算结果 分值 开发密度 1.56 4 经营性用地开发总量 1276034.21 4 空间连接性 207507.11 2 空间紧凑度 0.18 3 公共设施完善度 0.00 1 服务人口 51449.38 3 开放空间拥有量 0.20 4 开放空间可达性 0.99 5 评价因子 计算结果 分值 开发密度 1.66 5 经营性用地开发总量 2043968.31 5 空间连接性 1026202.93 5 空间紧凑度 0.33 5 公共设施完善度 0.00 1 服务人口 58542.56 4 开放空间拥有量 0.21 4 开放空间可达性 1.00 5 土地利用原规划图 土地利15、用AECOM调整图 无锡新区站 012345经济效益 空间效益 社会效益 环境效益 现状 原规划 AECOM调整 无锡新区站 现状 原规划 AECOM调整 经济效益 1 4 5 空间效益 1 2.5 5 社会效益 1 2 2.5 环境效益 2.5 4.5 4.5 综合效益 5.5 13 17.5 原规划的综合效益比现状土地利用提高了2.5倍，AECOM调整后又提高了0.8倍，主要体现在空间效益和经济效益方面的提高。 以GIS为平台的轨道交通站点周边土地利用综合效益评价 无锡轨道交通三号线 CityLink“城市连廊” 以GIS为平台的轨道交通站点周边土地利用综合效益评价 以TOD导向的站点周边16、土地利用规划调整明显提高了全线各站点的综合效益。其中位于新兴发展区的各站点因有较多可利用土地资源，综合效益提升最显著；位于市中心的站点虽然稀缺可利用土地资源，但因为获得TOD空间效益和环境效益的提高，综合效益也得到可观的提升。 各站点规划调整前后综合效益评分对比 无锡轨道交通三号线 CityLink“城市连廊” 序言研究思路 规划主线 城市发展结构 城市发展导向 用地规划情况 土地利用-批租情况 空间布局结构 控制规划 经济主线 房地产市场总体发展 各类物业市场存量 各类物业发展趋势 站点发展定位 站点发展物业组合 整体开发策略 土地价值评估及财务分析 开发指标建议 城市 发展 土地 资源 物17、业 组合 规划 指标 价值 评估 财务 分析 指标 建议 房地产 市场 重点站点实施性开发方案 轨道交通1号线 综合开发研究 厦门轨道交通一号线 经济与规划协调并行工作思路 天水路站 集美中心站 站点 集美大道站 杏锦路站 园博苑站 将军祠站 火炬园站 业态定位 社区型综合服务中心 居住、商业 城区级商务文化服务中心 办公、商业、文化 社区型商业服务中心 居住、商业 产业园区综合服务中心 办公、商业 社区型综合服务中心 居住、商业、公共服务 平均容积率 2.0 2.3 1.4 3.4 3.5 3.0 3.0 岛外 岛内 策划形象定位 集美极美。原味社区 集美国际人才社区 集美风尚天地 将才高地18、，启迪新城 厦门光点 企业战略中心 岩内站 厦门新故乡 董任站 杏林湾生态方舟 北站片区综合服务中心 居住、商业、办公 集美区休闲度假服务中心 旅游服务、生态休闲 4.7 3.4 集美极美。品位社区 城市秘密花园 社区型综合服务中心 居住、商业、公共服务 社区型综合服务中心 居住、商业、公共服务 厦门轨道交通一号线 经济与规划协调并行工作思路 天水路站 集美中心站 将军祠站 岩内站 园博苑站 火炬园站 集美大道站 董任站 杏锦路站 在10个重点站周边推荐开发用地物业组合方案研究基础上，筛选出一号线沿线轨行区上方23个重点地块进行财务评估，并提出了开发时序及实施策略。 岛内站点 将军祠站 1-019、4-02 1-04-03 1-04-04 火炬园站 1-12-01 岛外站点 园博苑站 1-16-01 1-16-02 1-16-11 1-16-12 董任站 杏锦路站 1-19-01 1-19-02 1-19-03 岛外站点 集美中心站 1-20-01 集美大道站 1-23-02 1-23-03 天水路站 1-24-07 1-24-08 1-24-24 1-24-25 岩内站 1-27-02 1-27-03 1-27-04 1-27-12 1-27-14 重点开发地块 住宅：13.0 商业：1.0万方 住宅：11.7 办公：6.0 商业：4.0 公寓：4.0万方 商业：0.6 办公：1.0 20、酒店：1.5 集美中心站 将军祠站 园博苑站 火炬园站 董任站 杏锦路站 住宅：8.7 办公：1.4 商业：3.7 酒店：4.7 其他：0.8 住宅：7.6 办公：0.6 商业：0.7 销售 持有 38.41 24.08 58% 36% 3.92 公共 6% 55% 15% 14% 9% 6% 1% 住宅 商业 办公 酒店 公寓 其他 厦门轨道交通一号线 岩内站 1-27-02 1-27-03 1-27-04 1-27-12 1-27-14 天水路站 1-24-07 1-24-08 1-24-24 1-24-25 集美大道站 1-23-02 1-23-03 集美中心站 1-20-01 董任及杏21、锦路站 1-19-01 1-19-02 1-19-03 园博苑站 1-16-01 1-16-02 1-16-11 1-16-12 火炬园站 1-12-01 将军祠站 1-04-02 1-04-03 1-04-04 稳健购地 滚动开发 持续经营 形成效益 0 2 3 快速启动 资金回流 1 岛 外站点 岛内站点 站点 重点地块 2018 2016 2020 2022 2024 2027 2031 2036 集美中心站 天水路站 董任站 岩内站 火炬园站 将军祠站 集美大道站 园博苑站 杏锦路站 安置房 安置房 5年拿地 7年建设 土地取得（购地） 图例： 销售型物业开发 自持型物业开发 自持型物22、业运营 开发分期策略 厦门轨道交通一号线 站点 地块 物业类型 开发面积 万方 IRR NPV 万元 将军祠站 1-04-02 商业、办公 1.15 7.95% (2,988) 1-04-03 住宅、商业 3.60 24.27% 2,930 1-04-04 住宅、商业 0.88 12.50% 18 小计 5.63 11.96% (40) 火炬园站 1-12-01 商业、办公、酒店 4.89 9.47% (5,248) 园博苑站 1-16-01 商业、办公 6.57 4.13% (25,777) 1-16-02 商业 1.45 9.65% (2,210) 1-16-11 住宅 11.71 17123、.05% 16,007 1-16-12 商业、酒店 6.76 8.93% (12,631) 小计 26.50 8.67% (24,610) 董任及杏锦路站 1-19-01 住宅、商业 5.65 98.64% 4,109 1-19-02 住宅、商业 11.09 -25.92% 7,493 1-19-03 商业、办公、公寓 17.64 7.75% (17,427) 小计 34.38 10.21% (5,826) 集美中心站 1-20-01 住宅、商业 19.08 147.98% 18,281 集美大道站 1-23-02 住宅、商业 4.88 162.03% 5,673 1-23-03 住宅、商业 24、5.54 158.04% 6,216 小计 10.43 159.91% 11,889 天水路站 1-24-07 住宅、商业 4.59 157.82% 5,341 1-24-08 住宅、商业 3.76 11.79% (63) 1-24-24 住宅、商业 9.24 79.61% 4,627 1-24-25 住宅、商业 4.22 178.26% 5,583 小计 21.82 93.91% 15,488 岩内站 1-27-02 商业、酒店 8.66 8.85% (10,741) 1-27-03 住宅、商业、办公 17.88 7.08% (11,716) 1-27-04 住宅、商业、办公 14.30 825、.03% (7,593) 1-27-12 住宅、商业、办公 18.14 217.91% 14,726 1-27-14 住宅、商业 14.42 269.85% 16,461 小计 73.40 12.17% 1,137 总计 196.12 12.6% 11,071 折现率：12% 当项目整体折现率为12%时，第一批重点地块开发整体内部收益率(IRR)为12.6%，整体净现值(NPV)为1.11亿元 总体财务评价 集美中心站 天水路站 董任站 岩内站 火炬园站 将军祠站 集美大道站 园博苑站 杏锦路站 -0.58亿 0.11亿 -0.52亿 整体净现值： 1.11亿元 整体内部收益率： 12.6% 26、1.55亿 1.19亿 1.83亿 -2.46亿 -0.01亿 厦门轨道交通一号线 1 1 3 3 4 4 5 5 2 往上海 从区位优势和带动地区发展的角度 将项目定位为无锡太湖旅游门户+梅园和渔港地区社区服务核心 环太湖旅游度假区 老城区 蠡湖之光 鼋头诸风景区 蠡园 太湖山水城旅游度假区 城市旅游区 近郊旅游区 长广溪湿地公园 运河公园 江尖公园 崇安寺 薛家花园 东林书院 惠山国家森林公园 太湖仙岛 梅园横山公园 项目 十八湾青龙山森林公园 阖闾遗址博物馆 十八湾山地自行车 太湖国家旅游度假区 佛教文化博览园 寄畅园 梅园社区 渔港社区 无锡轨道交通二号线梅园站 亦居亦游的地铁TOD社27、区典范 商业街上层 青梅广场 绿意餐厅 商业街二层 商业街下层 快捷酒店 广场连接阶梯 公交转运站 平台花园 精品商业 保留文化建筑 办公楼 提高地块开发价值 增加开发强度鼓励混合使用 考虑步行距离进行功能布局 1. 建立立体交通流线 增加南北向的地下通道 提供功能间的多种到达方式 2. 塑造场所空间品质 青梅广场：人气核心 生活街巷：趣味通道 快捷酒店：地标建筑 3. 协助确定相关边界 地铁工程与地块开发的边界 开发分期边界 商业经营边界 4. 利用商业连续街面-串连公交系统设施 地铁商业 便利商店、超市 15,000平米 特色旅游商业 （精品零售、餐饮） 25,000平米 生活服务商业 公28、交转运站 P+R停车 无锡轨道交通二号线梅园站 立体复合功能，体现TOD土地开发价值 居 生活功能 LOFT住宅：25,000m2 生活服务商业：25,000m2 + 游 旅游功能 快捷酒店：5,000m2 旅游配套商业/餐饮：15,000m2 办公：5,000m2 + 交通功能 梅园地铁站 公交转运站：4,500m2 P+R停车场: 8,000m2 B3 层 梅园地铁站台层 B1 层 青梅广场、生活街巷 B2 层 梅园地铁站厅层 平台 层 交通综合体活动平台 地面 层 青梅广场、公交转运站青梅广场、公交转运站 无锡轨道交通二号线梅园站 无锡地铁一号线雪浪停车场物业综合开发 华莱坞 影视基地 29、太湖新城CBD 无锡 科教园 山水城 度假区 长广溪 湿地 购物中心 星级酒店 写字楼 公园广场 公寓住宅 公交站 地铁站 汽车P+R 水上交通 自行车换乘 雪浪 停车场 地铁停车场 交通枢纽 提高可达性 城市综合体 添加活动性 地铁综合体 增强联系性 区域价值 低 高 建立区域的空间联系 创造充满活力的城市目的地 整合地上与地下空间 临时站 场站办公 列检库 洗车库 周月检库 堆场 工程库 SOHO社区 市民生活广场 健康社区 塑造创新形象 转化位于城市边陲的地铁停车场空间，成为打造无锡城南形象的新地标 整合多元功能 整合地铁车站、地铁停车场、综合物业开发于一体的“地铁综合体” 发挥引擎效益30、 地铁TOD概念下的城市综合体开发项目，将成为促进无锡太湖新城的发展引擎 以创造价值为导向的TOD整合性规划设计 A A 咖啡厅 创意孵化中心 场站出入段 SOHO停车场 SOHO 创意孵化中心 SOHO停车场 SOHO停车场 商业 0 0 10m10m 道路红线 道路红线 道路红线 道路红线 空中连廊 +2.02.0 +7.57.5 A-A剖面剖面 +7.57.5 +2.02.0 +2.02.0 以阶梯连接平台与以阶梯连接平台与SOHOSOHO庭院庭院 场站上盖结合景观的空中花园场站上盖结合景观的空中花园 以景观台阶处理平台以景观台阶处理平台- -绿化带界面绿化带界面 场站通风区 0 0 131、0m10m SOHO 庭院 空中连廊 咖啡厅 平湖路 蠡湖大道 SOHO A-A剖面局部剖面局部 +0.00.0 +0.00.0 场站出入段 以创造价值为导向的TOD整合性规划设计 B B B1-B1剖面剖面 B-B剖面剖面 特色餐厅 地铁咽喉区 停车场 0 10m10m 0 10m10m 道路红线 商业空间界面围塑生活步行街商业空间界面围塑生活步行街 生活步行街 大型购物中心 户外餐厅平台 道路红线 道路红线 地铁停车场 临时站 自行车停车场 雪浪广场 步行桥连接至游船码头步行桥连接至游船码头/ /湿地公园湿地公园 户外剧场阶梯平台 四星酒店 大型购物中心 商业 步行桥 +8.58.5 +232、.02.0 +8.5+8.5 +2.02.0 地铁站大厅 以挑高平台处理广场平台绿化带界面以挑高平台处理广场平台绿化带界面 地铁出口连接两边沿街空间地铁出口连接两边沿街空间 不同高层平台创造立体空间趣味不同高层平台创造立体空间趣味 +2.02.0 +2.02.0 +2.02.0 B1 B 平湖路 蠡湖大道 +0.00.0 +0.00.0 步行桥 以创造价值为导向的TOD整合性规划设计 C C C-C剖面剖面 地铁停车站场 停车场 0 0 10m10m 0 0 10m10m 道路红线 道路红线 换乘公车站 +13.5+13.5 道路红线 停车场 花园住宅 （小高层） 住宅下车处 商业 沿街商业 33、地铁乘车处 花园住宅 （高层） +2.0+2.0 +0.0+0.0 +13.5+13.5 +2.0+2.0 地铁停车站场 天台花园天台花园 沿街住宅入口通往天台花园沿街住宅入口通往天台花园+ +花园住宅花园住宅 以景观土坡处理以景观土坡处理 地铁站场地铁站场- -绿化带界面绿化带界面 住宅入口 商业 花园住宅花园住宅 （高层）（高层） 平湖路 蠡湖大道 天台花园 +0.0+0.0 +2.0+2.0 +0.0+0.0 花园住宅 （小高层） 住宅电梯 交通枢纽 C-C剖面局部剖面局部 地铁站与交通枢纽地下连通地铁站与交通枢纽地下连通 保证开发的经济效益 地下二层 地下一层 地面层 二层以上 （不包34、括上盖部分） 上盖部分 物业类别物业类别 设施名称设施名称 开发单元开发单元 建筑规模建筑规模 建筑面积建筑面积小计小计 百分比百分比 ( (万平方米万平方米) ) ( (万平方米万平方米) )经经 营营 性性 商业商业 社区配套商业 1 0.1 7 32% 生活购物中心 2 5.3 健康生活中心 4 0.7 社区配套商业 4 0.2 企业健身会馆 4 0.7 酒店酒店 四星级酒店 2 7 7 配建停配建停车车 地面停车场 2 0.4 3 地下停车库 2 2.6 居住居住 创意孵化中心 1 4.5 28.5 68% SOHO住宅 1 8.5 花园住宅 4 12 休闲商务公寓 4 3.5 配建停35、配建停车车 地下停车库 1 1.8 7.1 平台下方停车库 4 4.3 地下停车库 4 1 小计小计 52.6 100 % 非经非经 营性营性 地铁地铁 地铁运营中心 3 0.5 7.8 地铁停车场 1 0.2 2 0.4 3 2.6 4 4.1 总计总计 60.4 SOHO住宅 休闲商务公寓 花园住宅 四星级酒店 生活购物中心 地铁停车场 开发经营性指标 总构筑物建筑面积：60.4万平米 经营性建筑面积：52.6万平米 非经营性建筑面积：7.8万平米 考虑因素 地铁设施 住宅 酒店 商业 酒店式公寓/SOHO办公 基础保障 完善基础设施 地铁的贯通将保障本区必要的可达性，同时带来人流和活力，36、因此地铁设施应首先完成。 住宅对配套服务设施的依赖性较高。 对基础设施依赖度较低，可独立经营。 可迅速带来人气和活力，同时对地铁交通的依赖度较高。 住宅及办公将带来人流和活力，但对配套服务设施的依赖性较高。 项目形象 树立城市形象 地铁设施通过提供地区可达性角度支撑地区重要性。 SOHO及休闲商务公寓产品对建立本区创意的、休闲的居住及办公氛围有一定作用。 高品质酒店能迅速改变地区形象，主导地区品质定位。首期启动酒店项目能迅速树立城市形象。 热闹活力的商业设施对塑造地区形象有较大作用，可在酒店项目之后建设。 SOHO及休闲商务公寓产品对建立本区创意的、休闲的居住及办公氛围有一定作用。 资金运作 37、快速平衡前期开发成本 前期开发投入大，且需要长期经济补贴其运营。 住宅作为销售获利型物业，可先期预售迅速收回开发商先期投入的开发成本，利于开发商现金流的平衡。 酒店一般由专业集团开发运作，轨道办可通过土地租金长期补贴地铁营运的支出。 商业设施需要整体建设及招商之后，才能通过收取租金获利，难以快速平衡前期开发成本。 作为销售获利型物业，可通过预售收回开发商先期投入的开发成本，利于开发商现金流的平衡。 开发成熟度 利用物业价值和地铁开通的时序关系 由于地铁提高了项目的可达性，因此其开通对各类物业价值的提升均为有利。 住宅物业价值在地铁开通前涨幅迅速，且在地铁开通时达到峰值，因此建议首期开发。 酒店38、物业的品质较少受到地铁可达性的影响。 商业物业的价值必须在地铁开通之后才可能有升值的空间。 由于其兼有住宅物业的属性，建议结合地铁开通时序及时建设开发。 多面向考虑分期分区策略 开发目标开发目标 树立城市形象标志，快速回收前期投资资金 开发内容开发内容 五星级酒店、花园住宅 开发规模开发规模 8.4公顷 开发前提开发前提 基础设施配套完善，环境营造 开发成本开发成本 开发成本较高，占项目总成本的70% 开发效益开发效益 销售产值基本可以回收项目投资成本，占项目总产值的70% 开发单元1 开发单元2 开发单元3 开发单元4 地下二层 地下一层 地面层 二层以上 （不包括上盖部分） 上盖部分 屋顶39、花园 五星级酒店 屋顶花园 地铁停车场 地铁营运中心 雪浪公园 地铁商城 地铁设施 地铁停车场 社区配套商业 平台下方停车库 花园住宅 开发单元1 开发单元2 开发单元3 开发单元4 平台下土地开发性质 平台上空间开发性质 一期开发项目概览 开发目标开发目标 为区域提供配套服务，构建城市综合体 开发内容开发内容 SOHO社区、快捷酒店、生活购物中心，休闲商务公寓 开发规模开发规模 6.4公顷 开发前提开发前提 地铁开通，一期住宅销售状况良好，人气聚集 开发成本开发成本 开发成本占总成本的30% 开发效益开发效益 销售产值占项目总产值的30% 开发单元1 开发单元2 开发单元3 开发单元4 地下40、二层 地下一层 地面层 二层以上 （不包括上盖部分） 上盖部分 SOHO住宅 创意孵化中心 SOHO社区配套商业 SOHO社区地下停车库 SOHO社区地下停车库 地下停车库 地下停车库 地面停车库 生活购物中心 生活购物中心 生活购物中心 快捷酒店 地下停车库 地下停车库 企业健身会馆 休闲商务公寓 企业健身会馆 开发单元1 开发单元2 开发单元3 开发单元4 平台下土地开发性质 平台上空间开发性质 二期开发项目概览 主要项目开发经营方式组合建议表 物业类型 项目内容 投资获利程度 开发经营专业能力 可能开发经营方式 具体操作方式 自行开发 委外开发 开发主体 经营主体 物业租售形式 自行经营41、 委托经营 委外经营 住宅 花园住宅 VVVV VV O 地铁公司 地铁公司 出售住宅，快速获取投资回报 酒店式公寓/办公 SOHO VVVV VV O 地铁公司 地铁公司 出售SOHO/公寓，快速获取投资回报 休闲商务公寓 VVVV VV O 商业 生活购物中心 VVV VVV O 地铁公司 零售商/开发商 出租物业，获取长期稳定的租金收益 地铁商城 VVV VV O 社区配套商业 VVV VV O 健康生活中心 VV VV O 企业健身会馆 V VV O 酒店 五星级酒店 VV VVVV O 开发商/酒店品牌商 酒店品牌商 出租土地，获取长期稳定的租金收益 快捷酒店 VV VVVV O 说明：VVVV最大值；V最小值； O适合的经营方式 以创造价值为导向的TOD整合性规划设计 整合性规划设计对实践投融资的重要性 为投融资提供可量化与可操作的空间标的与筹码 开发效益的最优化，兼顾社会性及环境性价值，并整合城市总体发展 衔接资金运作需求与建设时序 以整合性规划设计方案统筹复杂的参与体系，包含投融资，建设运营与管理方 以创造价值为导向的 TOD整合性规划设计