1、Code of this report | 1同景青年社区项目 商业定位及物业发展建议Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路项目属性核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2012项目地块位于重庆主城核心区南部板块，城市内环的中心区域，区位优势突出项目地2、块位于重庆主城核心区南部板块，城市内环的中心区域，区位优势突出地块区位条件：重庆主城核心区南部板块重庆主城核心区南部板块1城市内环的中心区域城市内环的中心区域2按照重庆最新规划的城市空间布局，主城南部板块包括铜锣山以西，长江以东，自弹子石至巴南区的狭长区域，资源条件良好，以承担城市居住功能为主重庆内环以内是城市发展的核心区域，已基本实现城市化全覆盖，项目所在的区域位于内环中心，从城市发展大格局来看，地块到达城市的各个区域距离都较近北区中区西区东区北区中区西区东区南区南区Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2012政府近期对南滨路3、进行全面升级改造，未来南滨路发展将更加强势，项目坐拥突出的南滨资源，有机会借势将自身发展融入整个南滨经济带中，成为城市资源链条上的重要组成部分政府近期对南滨路进行全面升级改造，未来南滨路发展将更加强势，项目坐拥突出的南滨资源，有机会借势将自身发展融入整个南滨经济带中，成为城市资源链条上的重要组成部分作为重庆城市名片，南滨路素来享有“重庆外滩”的美誉 南滨经济带全长21公里，一期7.8公里，高端物业云集，二期年底建成，到达鹅公岩大桥，三期建设将直通巴南 项目位于未来南滨经济带之上，可以借南滨路之势，将自身发展融入城市资源体系中，作为南滨路的重要节点，为项目发展赢得更多的资源2012年年内，重庆市4、政府投入13亿元，对南滨路进行整体提档升级，建成集观光、旅游、休闲、度假为一体的滨江旅游带，打造万里长江第一滨江路目前南滨路已是喜来登、长江国际、和黄珊瑚水岸等高端物业云集，伴随此次升级，由政府出面招商，大力引入全球各大顶级品牌，未来南滨路发展将更加强势南滨经济带南滨经济带南滨经济带洋人街洋人街喜来登喜来登长江国际长江国际珊瑚水岸珊瑚水岸东原1891东原1891Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012项目紧邻南坪、李家沱版块，隔江对望九龙坡版块，而由于山水的阻隔，使本项目成为扼守主城南区的咽喉项目紧邻南坪、李家沱版块，隔江对5、望九龙坡版块，而由于山水的阻隔，使本项目成为扼守主城南区的咽喉九龙坡版块九龙坡版块李家沱版块李家沱版块南坪版块南坪版块铜锣山长江长江渝南大道渝南大道渝南分流道渝南分流道南滨路交通体系交通交通线路线路联系区域联系区域公路渝南大道南坪-四公里-本项目-李家沱渝南分流道南坪-本项目-李家沱南滨路弹子石-融侨半岛-本项目-李家沱轻轨3号线三北区域-南坪-本项目-李家沱受地形条件限制，南区整体格局狭长，地块位置成为南北联系的必经门户。主城南区咽喉主城南区咽喉Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012待地块周边几大干线建成之后，城市其他核6、心组团均可通过快速便捷的线路直达项目所在地，届时项目将成为主城核心区内最畅通的商业节点待地块周边几大干线建成之后，城市其他核心组团均可通过快速便捷的线路直达项目所在地，届时项目将成为主城核心区内最畅通的商业节点观音桥解放碑沙坪坝九龙坡 商圈扩容 城市中心区道路难以改善 汽车保有量的猛增 南坪解放碑、观音桥、沙坪坝、九龙坡、南坪在成为主城五大商圈的同时，也成为了主城的堵点。随着渝南分流道、南滨路交通干线的全部建成及轨道三号线的全线通车，项目地块能够实现15分钟内通达内环所有区域，与主城其他区域联系将更加紧密，有能力承担城市发展体系中的更多功能；项目周边交通主要为南北贯通，无环形交叉结点，且有多条7、线路可以选择，快速便捷，待商业氛围形成之后，将成为主城核心区内畅通的商业节点，为商业辐射范围的扩大提供了重要的交通优势。便捷交通便捷交通Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2012地块东、北侧主要为大片已建成住区，同时被几所高校环绕，人口集聚，生活文化氛围浓厚，而商业均以社区性配套为主；地块南部聚集两大市级专业市场，专业市场的商气氛围浓地块东、北侧主要为大片已建成住区，同时被几所高校环绕，人口集聚，生活文化氛围浓厚，而商业均以社区性配套为主；地块南部聚集两大市级专业市场，专业市场的商气氛围浓地块位置长江南山南山发电厂码头水泥厂发8、电厂码头水泥厂已建成住区已建成住区重庆工商大学重庆工商大学重庆交通大学重庆交通大学待开发区域待开发区域重庆教育学院重庆教育学院地块周边人口：地块周边人口：周边住区人口：周边住区人口：周边项目体量约400万方，住区人口在10万人以上；高校人口（包括教职工）：高校人口（包括教职工）：约10万余人地块周边配套：地块周边配套：商业配套：商业配套：以各住宅项目的社区商业为主，主要满足区域周边的社区生活配套需求，而购物类需求大多依托南坪商圈；教育配套：教育配套：重庆110中学，珊瑚康恒小学、学府路小学等；医疗配套：医疗配套：重医附属二院学府医院、交大医院等。重庆交通大学二手车专业市场二手车专业市场家具专业9、市场家具专业市场家具专业市场Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2012地块占地面积约1453亩，总建筑体量190方方，其中商业用地占有较大比重，属于大规模复合性房地产开发项目，项目自身内部大量的住区人口，也为项目商业带来了稳定客群地块占地面积约1453亩，总建筑体量190方方，其中商业用地占有较大比重，属于大规模复合性房地产开发项目，项目自身内部大量的住区人口，也为项目商业带来了稳定客群地块概况： 项目定位：青年社区项目定位：青年社区（中间板块） 项目总占地面积项目总占地面积：1452.94亩 项目总建筑体量项目总建筑体量：110、892920 商业体量：约53万 住宅：约147万项目189万方，总体规模大，未来住区人口将达到约4万人，对于项目商业将带来稳定的客群；商业部分占有较大比重，存在一定的操作难度；地块容积率指标相对较高。滨江板块滨江板块青年社区板块青年社区板块邻路商业板块邻路商业板块Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012项目属性项目属性南区咽喉、滨江经济带，大型商业项目Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路项目属性核心问题界定1. 项目属性及核心问题界11、定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012项目初步思考项目初步思考项目项目南坪商圈南坪商圈周边商业周边商业内容说明城市中心区，但非传统商圈区域；商业总体量约40万方；周边住区项目均有大体量社区商业配套；距离南坪中心商圈约4公里；商圈体量约90万；经营业态丰富完善，对外吸附力强作为非传统商圈区域，本项目商业体量大；项目在商圈辐射范围内，但又难以依托商圈； 周边商业分布零散12、，主要以满足居民生活基本需求为主，区域消费大多外流至南坪商圈。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012项目核心问题项目核心问题项目作为青年社区，要做约40万方的商业传统商业模式：（以传统购物为主）在面对南坪商圈复合型业态的竞争时，必须引入强势的品牌，才有取胜的机会。项目目标：回现回现后，难以保证入驻的业态及品牌。VS矛盾核心问题：在青年社区主题下，如何找到商业的发展方向？社区配套：周边配套虽分布零散，但能满足社区基本需求，难以承载大体量商业。Code of this report | 13 Copyright Cental13、ine Group, 2012结合既有的条件和基础，如何打造50万方商业，实现项目利销回现的目的？结合既有的条件和基础，如何打造50万方商业，实现项目利销回现的目的？Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路主城区商业发展格局及趋势青年主题商业市场分析专业市场分析客户分析1. 项目属性及核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议Code of this report | 15 Copy14、right Centaline Group, 2012目前重庆商业市场在传统五大商圈基础上，随着城市发展的需要，逐渐形成众多新兴商业集中区域，并呈现出商圈商业和目的性商业节点的互补共存目前重庆商业市场在传统五大商圈基础上，随着城市发展的需要，逐渐形成众多新兴商业集中区域，并呈现出商圈商业和目的性商业节点的互补共存沙坪坝解放碑南坪杨家坪观音桥瑞安天地星悦荟巴国城金科十二坊备注：以上项目为不完全统计。商圈商业：商圈商业： 传统商圈：市级传统核心商圈：解放碑区域级核心商圈：观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪 区域级新商圈：龙湖时代天街目的性商业节点：目的性商业节点：金科十二坊、巴国城、瑞安天地、龙湖星悦荟15、图：重庆商业发展格局时代天街Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012商圈商业：为辐射更多的客群，各项目均为产品线复合、商业业态复合，是“大而全”的发展模式商圈商业：为辐射更多的客群，各项目均为产品线复合、商业业态复合，是“大而全”的发展模式北城天街万达广场协信中心 体量：约17万 产品：商业、商务公寓 商业：购物、餐饮、娱乐、休闲 体量：约34万 产品：商业、酒店、写字楼、公寓 商业：购物、餐饮、娱乐、休闲 体量：约15万 产品：商业、酒店、写字楼、公寓 商业：购物、餐饮、娱乐、休闲大都会 体量：约17万 产品：商业、酒店16、写字楼 商业：购物、餐饮、娱乐、休闲备注：以上项目为商圈内典型项目。商圈内商业体：产品线复合；商业业态复合，并以购物为主。产品线全覆盖、客群全覆盖大而全大而全Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012目的性商业：在商圈商业发展“大而全”时，目的性商业均以餐饮、娱乐、休闲为主题，发展“小而精”与商圈商业实现一定的差异化目的性商业：在商圈商业发展“大而全”时，目的性商业均以餐饮、娱乐、休闲为主题，发展“小而精”与商圈商业实现一定的差异化金科十二坊金科十二坊体量：约2万方业态：以餐饮为主巴国城巴国城体量：约12万方业态：以餐饮为17、主早期目的性商业均以餐饮作为其核心。目的商业目前以前 瑞安天地 瑞安天地体量：约8万业态：以餐饮、休闲为主；龙湖星悦荟龙湖星悦荟体量：约10万（其中一期约5万）业态：以餐饮、娱乐和休闲为主；目前目的性商业均以餐饮、娱乐休闲为主。金科十二坊巴国城小而精小而精Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012作为组团式发展的主城，伴随着城市发展的需要，也为商业市场带来了发展契机，商业格局也将更趋优化，新的区域级商业中心以及商业节点将逐步呈现作为组团式发展的主城，伴随着城市发展的需要，也为商业市场带来了发展契机，商业格局也将更趋优化，新的18、区域级商业中心以及商业节点将逐步呈现 城市扩张城市扩张主城实施“北拓东跨，西进南优”进入二环时代。北拓东跨：以两江新区为依托，全面打造内陆开放高地，并解决动力不足的问题；西进南优：提升西永和西彭组团，优化南部老城区，建设外围卫星城，解决培育腹地、均衡发展的问题。 人口增长人口增长2011年，重庆主城区人口约750万人；2020年，重庆主城区规划人口约1000万人。大学城商业中心茶园商业中心礼嘉商业中心Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路主城区商业发展格局及趋势青年主题商业市场分析专业市场分析客户分析1.19、 项目属性及核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2012大融城大融城卓越熙街卓越熙街新纪元购物中心新纪元购物中心炫地购物中心炫地购物中心开业时间开业时间2010年2008年2010年2010年建筑体量建筑体量12.77万方约13万方约8万方约3万方定位定位青年主题购物公园一站式消费乐园一站式国际购物中心超人集中地开发商开发商融科智地卓越地产煌华实业融汇地产顾问公20、司顾问公司北京汉博项目地址项目地址观音桥商圈大学城核心区沙坪坝商圈沙坪坝商圈目前重庆市场专门针对年轻群体的商业并不多，主要分布于年轻人集中的商圈内，其中最具代表性的项目为大融城目前重庆市场专门针对年轻群体的商业并不多，主要分布于年轻人集中的商圈内，其中最具代表性的项目为大融城图：重庆代表性青年主题商业分布情况观音桥商圈大学城卓越熙街大融城炫地购物中心煌华新纪元沙坪坝商圈Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2012青年主题商业在规划布局上目前主要为集中式商业体和散落式街区，集中式商业体适用于商圈商业，布局紧凑；散落式布局适用于城21、市新区或商圈外的商业青年主题商业在规划布局上目前主要为集中式商业体和散落式街区，集中式商业体适用于商圈商业，布局紧凑；散落式布局适用于城市新区或商圈外的商业集中式商业体散落式 集中式商业体通常位于城市中心区的商圈商业，由于地理位置限制，布局较为紧凑，内部规划商业内街，形成宽敞的内部街区空间，提升了商业舒适度和品质。代表项目：大融城、新纪元购物中心、炫地购物中心代表项目：大融城、新纪元购物中心、炫地购物中心 散落式街区布局适用于城市新区或商圈外商业，在建筑指标较为宽松的情况下，以散落式街区存在，形成丰富的商业空间，并结合环境营造，塑造出别具一格的商业街区。代表项目：卓越熙街代表项目：卓越熙街熙街22、大融城Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2012两种布局方式均有大面积的室内外公共空间，注重购物环境和休闲氛围营造，商业空间宽敞舒适，丰富多变，具有众多有别于传统商业的突出特征两种布局方式均有大面积的室内外公共空间，注重购物环境和休闲氛围营造，商业空间宽敞舒适，丰富多变，具有众多有别于传统商业的突出特征规划布局特征大融城新纪元购物中心卓越熙街布局方式：集中式商业体布局方式：集中式商业体室内空间约50%均作为公共空间；拥有西南最大室外广场与200多平米打望台相互交融，延展无限视野；其中，重庆最大开放式中庭与直达4楼的飞天梯，完23、美衔接5楼购物空间；变幻莫测的内装，搭配每层楼独有主题，为青年专属定制。同时，独具特色的业态布局，全面构建青年物质与精神家园。布局方式：集中式商业体布局方式：集中式商业体 拥以欧街为依托，沿欧街布局能承载大型主力店进驻的商业建筑； 内部规划商业内街，形成宽敞的内部街区空间，提升了商业舒适度和品质。布局方式：散落式街区布局方式：散落式街区 采用棋盘式和圆形游洄式的组合布局方式，在街区内形成景观大道、小街巷相互穿插的格局，街道尺度为100150米； 项目注重对情景体验的营造，在建筑间形成多个开放式广场、绿化景观区，将生态休闲与商业结合，增强体验参与氛围。Code of this report | 24、23 Copyright Centaline Group, 2012在外部人流动线设计上充分与周边市政道路、公共交通设施节点、人流聚集区域有效结合，进行立体出入口设置，并在商业入口处设置开放式大型公共空间聚集人流，并将外部人流导入在外部人流动线设计上充分与周边市政道路、公共交通设施节点、人流聚集区域有效结合，进行立体出入口设置，并在商业入口处设置开放式大型公共空间聚集人流，并将外部人流导入图：大融城人流动线设计广场1F：北城天街广场入口1F：观音桥广场入口2F：次入口4F：次入口观音桥广场观音桥步行街北城天街大融城：将外部人流动线导入商业体内商圈内北城天街区域和观音桥广场区域人流目前均通过地下25、通道往来，而大融城在两个区域出入口处设置导示标志，将步行街的人流线路改到商场内部，以提升商场人流量，吸引更多目标客群。改变动线项目名称项目名称外部人流动线关键节点外部人流动线关键节点大融城主干道、车站、商业设施、广场、步行街炫地购物中心主干道、步行街、公交车站、地铁出口新纪元购物中心步行街卓越熙街市政道路、校门、公园、广场、川美商业街CASE：大融城外广场导示Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2012商业内部动线主要以内街为主轴，并围绕内街设计迂回穿插的空间体系，形成回路，并在重要节点设置大面积休闲公共空间，增强商业的可逛性26、商业内部动线主要以内街为主轴，并围绕内街设计迂回穿插的空间体系，形成回路，并在重要节点设置大面积休闲公共空间，增强商业的可逛性大中庭入口空间卓越熙街大融城内部动线设置以连通各主要入口的动线为主轴，主轴周边穿插次要通道形成迂回空间，并连接各次要入口，形成网状内部动线；动线设置能有效对接外部各重要人流节点，最大限度吸纳人群聚集于商业体内；新纪元购物中心内部节点大融城大中庭空间Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2012青年主题商业尤其注重对建筑风格营造，多采用极具质感的玻璃或石材幕墙，设计简洁明快，昭示性和品质感强，集中式商业体以27、现代风格为主，散落式街区则更注重文化符号的融入青年主题商业尤其注重对建筑风格营造，多采用极具质感的玻璃或石材幕墙，设计简洁明快，昭示性和品质感强，集中式商业体以现代风格为主，散落式街区则更注重文化符号的融入熙街外立面营造熙街外立面营造 以“美国洛杉矶商业中心”为设计蓝本，通过利落的线条勾勒出简略的外部轮廓，强化国际大都市繁华、动感的城市属性； 建筑外立面采取单坡屋顶与双坡屋顶的不均衡自由组合，表达自由的文化主题和开放特性； 通过石材、喷沙、原木等必要的欧洲古典元素在线条中合理配比，以形成强烈的简欧主义建筑风格。 大融城改造前：线条复杂、无质感大融城改造后：简洁明快、品质感强商业区位商业区位代表28、项目代表项目指标特征指标特征风格类型（主要风格）风格类型（主要风格）风格特征及用材风格特征及用材商圈内大融城、炫地购物中心、新纪元购物中心容积率较高现代风格以玻璃、石材幕墙为主，简洁明快商圈外卓越熙街容积率较低欧式、中式等其他风格以石材、涂料、玻璃等综合材质为主，注重对风格营造Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2012在建筑打造上强调大面积公共空间设置，以露台、中庭、街区、大走廊等元素表现丰富的建筑空间和休闲氛围，采用极具质感的装饰用材，并配置如大跨度扶梯等有别于传统商业的独特设施在建筑打造上强调大面积公共空间设置，以露台、29、中庭、街区、大走廊等元素表现丰富的建筑空间和休闲氛围，采用极具质感的装饰用材，并配置如大跨度扶梯等有别于传统商业的独特设施配置情况说明电梯日立牌，直通4楼的飞天梯一部升降梯6部，观光梯7部，全场共53部扶梯卫生间每层2个，分别设男、女、特殊卫生间卫生间内配有洗手液、卫生纸巾级擦手纸过道宽度3-4米主体为沿路商铺，5楼过道有风格盒子店，设置了部分休息区层高2F-7F：4.5 米 1F：4.8米 B1：4.5 米 B2：4.5 米 B3：5.8米 每层楼均有差异柱距约8米柱子均由石材、涂料包装特别配置手机加油站、无弦琴知名品牌手机配备充电器大融城公共空间达总建面的50%以上大融城公共空间达总建面的30、50%以上休闲露台宽敞舒适的街区大融城大跨度扶梯炫地购物中心表：大融城商业硬件配置情况Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2012智能化配套设施大面积应用也是青年主题商业的发展趋势，但目前仅大融城应用较多，从应用效果看，智能化设施符合年轻人需求，具有明显吸引力智能化配套设施大面积应用也是青年主题商业的发展趋势，但目前仅大融城应用较多，从应用效果看，智能化设施符合年轻人需求，具有明显吸引力红外线竖琴自助式终端导示系统综合信息查询系统 大融城通过大面积智能化设施的应用凸显项目年轻时尚元素，多设置于入口处、电梯口、过道等方便使用的地31、方，方便顾客使用； 智能化设施在提升商业科技感和档次的同时，其功能性特征突出，在购物、休闲、娱乐消费中发挥巨大作用，符合现代年轻人需求特征。智能化应用智能化应用大融城智能导示系统、自助服务终端、综合信息查询系统、手机加油站、WIFI、科技小品（如红外线乐器）卓越熙街无炫地购物中心无新纪元购物中心无Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2012在内外部环境营造上具有浓厚的生态、休闲、个性特征，商圈外商业在生态环境营造上更具优势，室外环境塑造空间更大在内外部环境营造上具有浓厚的生态、休闲、个性特征，商圈外商业在生态环境营造上更具优势32、，室外环境塑造空间更大大融城大融城室内环境营造室内环境营造关键词：生态、休闲、个性室内盆栽花架休憩设施熙街熙街室外环境营造室外环境营造街区绿化休憩设施小品 生态：室内环境通过盆栽、花架等小型绿植体现，室外通常进行大面积绿化营造； 休闲：公共空间大量休憩设施设置 个性：在小品、座椅等方面运用极具创意的表达方式Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2012除熙街外，其他商业均无独有车位配置，而在汽车成为大众消费品的今天，车位配置正成为吸引客户的重要条件之一除熙街外，其他商业均无独有车位配置，而在汽车成为大众消费品的今天，车位配置正成33、为吸引客户的重要条件之一项目名称项目名称车位配置情况车位配置情况每百平米车位配比每百平米车位配比大融城共享观音桥步行街地下车库/新纪元购物中心655个（与公寓共享）100：0.4炫地购物中心无独有车位，共享融汇新时代车库/熙街800个，全地面车位100：0.6表：重庆青年主题商业车位配置情况停车场停车场熙街一期目前很多楼宇车位配置低，而汽车是目前重要的一个发展趋势，“无车位可停”，是制约楼宇经济以及商圈经济的一个重要因素之一。重庆中原三级市场：杨经理我一般逛街喜欢去万达广场，下面车库很大，停车很方便，要是去观音桥、解放碑这些就太痛苦了。王女士Code of this report | 30 C34、opyright Centaline Group, 2012从各业态营业面积来看，餐饮、娱乐类业态面积需求更大从各业态营业面积来看，餐饮、娱乐类业态面积需求更大大融城融汇新时代卓越熙街商圈商业各业态营业面积： 百货：以80-150为主 餐饮：以200-500为主 影院：约3000各业态营业面积： 百货：以30-100为主 餐饮：以200-300为主 休闲娱乐：200-300 影院：1200-1500各业态营业面积： 百货：以20-50为主 餐饮：200-500 休闲娱乐：200-500非商圈商业Code of this report | 31 Copyright Centaline Group35、, 2012作为商业重点的业态，因为区域环境等综合要素的不同，在整体业态均较复合的同时，又各有侧重，商圈内商业均以购物为主，而商圈外商业餐饮、娱乐的比例显著增加作为商业重点的业态，因为区域环境等综合要素的不同，在整体业态均较复合的同时，又各有侧重，商圈内商业均以购物为主，而商圈外商业餐饮、娱乐的比例显著增加传统商圈外商圈内商圈内商业青年主题商业图：青年主题商业与商圈商业业态对比商业业态整体均较复合商业业态整体均较复合 商圈内商业购物比例均在50%以上，占据绝对主导，餐饮和休闲娱乐均作为补充业态； 商圈外商业为引入人流，聚集人气，其餐饮和休闲娱乐业态占比明显增加，而在百货购物功能上有明显弱化。熙36、街餐饮大融城购物Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2012青年主题商业结合客户的需求特征，其商家品牌定位整体趋于年轻化，并具有鲜明的时尚、个性、潮流特征青年主题商业结合客户的需求特征，其商家品牌定位整体趋于年轻化，并具有鲜明的时尚、个性、潮流特征大融城典型入驻品牌：业态业态代表品牌代表品牌定位定位服饰VERO MODA25-35岁女性的职业休闲装ONLY20岁左右的女孩,独立、 自由、追求时尚和品质敏感的现代女性WE普通年轻人的时尚，简洁、大方、休闲，同时拥有当前最流行的细节MANGO时尚、摩登、大都会感kuhle年青时尚品37、牌，欧陆时尚新潮流的缩影ROEM少淑女装nancyk18-30岁左右，热爱生活、有着良好文化素养的青年女大学生和追求浪漫经典时尚的都市新派女性的喜爱餐饮巴贝拉以18-30岁的年轻族群为主，具备消费能力，对生活有追求，对新鲜事物有浓厚的兴趣业态业态代表品牌代表品牌服饰国际时尚WE、ZARA、C&A、OUESS、MANGO、OK JEANS、BELLE、WALKER ONE流行、知性、素雅VERO MOOA、ONLY、ELAND、ETAM、速写、例外、VEEKO动感流行杰克琼斯、斯莱德、PLORY、NIKE、阿迪达斯个性HOTWIND、蜕变、KUHLE、ROXY餐饮巴贝拉、金汉斯、禾绿寿司、宜北町38、澳门大家捞、大蓉和、德庄创意饰品疯果盒子、格子公社、依慧达、芭比、海盗船、娇酷美容美发丽时、美丽田园Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2012商圈其他商业因客群广泛，其商家品牌的定位也更趋多元化商圈其他商业因客群广泛，其商家品牌的定位也更趋多元化业态业态代表品牌代表品牌服饰服饰女装rex、KOYO JEANS、Lee、LILY、babala、欧时力、播男装汤尼威尔、EVISU、VASTO、GXG、BUGATTI、CK 童装/玩具 可可波尔PM儿童玩具城、亚卡迪童装、贝宁婴幼儿装运动休闲HOTWIND、JOCKEY内衣、Le39、vis、运动100、钟表珠宝眼镜钟表珠宝眼镜谢瑞麟、劳力士帝舵名表、宝岛眼镜、Stamp、IDO家居装饰家居装饰美丽家居、乐扣、特百惠家居美容服务美容服务SEPHORA、绿野花果坊、云丝美鬓发型设计、香雅轩、百草集、东田造型鞋帽箱包饰品鞋帽箱包饰品ecco、Ann Ann、MGS、几米、109饰品、Aqua City影音娱乐影音娱乐JBL、Apple IT系列概念店、西西弗书店、超乐空间儿童乐园餐饮休闲餐饮休闲异域经典斗牛士西餐厅、天绿迴转寿司、金韩城正统韩国烤肉、特色中餐火锅小镇、长乐亭湘粤菜馆、玉江南餐厅、朕之味养生粥休闲饮品星巴克咖啡、米罗咖啡、西西弗&矢量咖啡、咖可咖啡美味快餐我家牛排40、馆、水路面、KFC、龙湖人家、乡村基、吴抄手北城天街典型入驻品牌：业态业态 代表品牌代表品牌定位定位服饰KOYO JEANS时尚、前卫、个性、奢华LEE各年龄层时尚、品质牛仔系列VASTO顶级男装服饰品牌GXG2535岁都市中向往和拥有高品味和高品质的年轻人钟表 劳力士成功人士家居 特百惠优质家居用品Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2012商业价格主要受外部和内部两大因素影响，商业价格差距较大商业价格主要受外部和内部两大因素影响，商业价格差距较大区位：江北核心商圈经营档次：中高档租金：150-600元/月因地段位置、以及整41、体运营情况等因素，各商业租金水平差距大。区位：大学城经营档次：中低档价格：90-160元/月大融城炫地购物中心区位：沙坪坝核心商圈经营档次：中高档租金：100-500元/月卓越熙街商圈商业新区商业550600商业内部因楼层、位置、铺面大小等因素，各商铺的租金水平差距大。图：大融城各楼层租金情况（元/月）400500300400300200150200100150Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2012小结小结青年主题商业情景营造运营商业建筑形式商圈商业均为集中式商业新区商业则以街区式商业为主外立面集中式商业体均以现代风格为42、主街区商业体外立面注重文化的融入内部空间尺度内外部公共空间尺度大生态环境营造业态品牌均以青年群体的时尚、潮流、个性品牌为主商圈商业以购物为主非商圈商业侧重于餐饮、娱乐业态整体复合智能化运用体现项目的时尚、潮流文化个性、时尚、潮流文化的立体体现Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路主城区商业发展格局及趋势青年主题商业市场分析专业市场分析客户分析1. 项目属性及核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略发展方向及定位4.43、 项目物业发展建议Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2012项目周边除商圈外，还有汽车（旧车）市场和家居市场两个专业市场项目周边除商圈外，还有汽车（旧车）市场和家居市场两个专业市场本项目旧车市场家居市场汽车（旧车）市场 汽车4S店现代汽车4S店、长安汽车4S店、马自达汽车4S店等； 旧车市场轿车及货车二手车交易市场。家居市场 凯恩国际家居名都建筑面积：80万Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2012汽车市场专业性强，延伸力弱，市内配套已较完善，项目若发展该44、方向，势必面临巨大竞争，市场机会较小汽车市场专业性强，延伸力弱，市内配套已较完善，项目若发展该方向，势必面临巨大竞争，市场机会较小汽车市场家居市场项目周边汽车市场主要以整车销售市场为主修理配件配饰汽博中心汽博中心 区位属性区位属性：两江新区、汽车产业发达、对外交通便捷 规模规模：营业面积约35万作为重庆市内最大的汽车综合交易市场，对外吸附力强，属于市级汽车市场；巴山汽配城巴山汽配城 区位属性区位属性：对外交通便捷重庆规模最大的汽配交易市场，对外吸附力强，属于市级汽车市场；汽车市场可能延伸方向作为青年社区的本项目，若发展该方向，将面临市内两大成熟市场的竞争，竞争力有限，市场机会较小。Code o45、f this report | 39 Copyright Centaline Group, 2012作为市级家居市场的凯恩国际，依托于完备的家具市场，辐射全市客户作为市级家居市场的凯恩国际，依托于完备的家具市场，辐射全市客户汽车市场家居市场位置：位置：巴南八公里，距离本项目约2公里建筑面积：建筑面积：80万人流量：人流量：节假日最高人流量达到约20万人次/天交易额：交易额：2010年的交易额已达到91亿元业态：业态：各式家具占总体90%以上消费客群：消费客群：市内客户Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2012从交通来看，作为46、南区门户的本项目，成为主城大部分客户来凯恩的必经之地从交通来看，作为南区门户的本项目，成为主城大部分客户来凯恩的必经之地 公路交通：公路交通：（现有道路体系）渝南大道北段联系：南坪、渝中、九龙坡、大渡口、沙区及北区客户（未来交通体系）渝南分流道、南滨路联系：南坪、渝中、九龙坡、大渡口、沙区及北区客户 轨道交通：轨道交通：轻轨3号线联系：南坪、渝中及北区客户凯恩国际渝中及北区客户渝中及北区客户九龙坡、大渡口及沙区客户九龙坡、大渡口客户九龙坡、大渡口及沙区客户九龙坡、大渡口客户巴南客户巴南客户处于南区门户位置的本项目，成为主城大部分客户（包括南坪、渝中和北区等客户）来凯恩的必经之地。交通体系Cod47、e of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2012为保证项目的规模效益，凯恩放大家具市场比重，但限制了其他业态，装修、建材及家饰业态严重缺失为保证项目的规模效益，凯恩放大家具市场比重，但限制了其他业态，装修、建材及家饰业态严重缺失凯恩业态：各式家具占总体90%以上凯恩业态：各式家具占总体90%以上装修、建材家具家饰家居市场可能延伸方向：装修、建材家饰装修、建材及家饰业态缺失装修、建材及家饰业态缺失作为扼守南区门户的本项目是否有发展的机会？Code of this report | 42 Copyright Centaline Group,48、 2012目前装修、建材市场总体供应量大，已基本完成各区域布局，项目若发展该方向，将面临激烈的市场竞争，发展机会小目前装修、建材市场总体供应量大，已基本完成各区域布局，项目若发展该方向，将面临激烈的市场竞争，发展机会小装修建材家饰区域区域项目名称项目名称营业面积营业面积北区聚信美美家居世纪城约30万龙溪建材市场6万以上中西区马家岩建材市场20万以上美每家家居建材广场约6万南区建玛特约4万红星美凯龙约8万聚信美家居世纪城龙溪建材市场美每家家居建材广场马家岩建材市场红星美凯龙建玛特备注：以上项目为不完全统计。表：各项目营业面积美每家红星美凯龙Code of this report | 43 Cop49、yright Centaline Group, 2012重庆家饰市场目前正处于起步阶段，除朝天门金海洋市场外，均零散分布于主城内各大商圈以及部分家居卖场重庆家饰市场目前正处于起步阶段，除朝天门金海洋市场外，均零散分布于主城内各大商圈以及部分家居卖场装修建材家饰 朝天门金海洋市场朝天门金海洋市场：虽定位为西南地区最大的小商品家居饰品专业市场，在目前重庆家饰市场虽有一定影响力，但业态繁杂，包括服装和文体等其他商品； 其他商圈及部分家居卖场其他商圈及部分家居卖场：均为零散分布； 红星美凯龙江北店红星美凯龙江北店：逐渐形成少量家饰商铺。 说明重庆有不少大型家居卖场，但家饰却始终仅为家具的配角。金海洋解50、放碑南坪杨家坪沙坪坝观音桥红星美凯龙江北店Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2012在“轻装修重装饰”的理念下，家饰市场正在全国遍地开花在“轻装修重装饰”的理念下，家饰市场正在全国遍地开花北京：北京：城外诚家饰艺展中心营业面积：约8万位置：朝阳区南四环成寿寺路A上海：上海：尊皇家居饰品市场营业面积：约2万位置：曹安路商业核心地段江桥商业区天津：天津：登发家饰艺术中心营业面积：约2万位置：河西区黑牛城道与太湖路交口BC“轻装修重装饰”理念，正得到市场的推崇装修：专业性比较强，同样工程耗费也大；而装饰就是个性化的艺术工程。对于房51、子的装修，人们开始是从繁杂走向简单，人们更多追求的是简单舒适的家居环境，在家中可以自由的享受快乐时光，而不是因为过于复杂的设计，而失去这种乐趣。家饰市场Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2012对比成都，专业的家饰名品店也正悄然启幕对比成都，专业的家饰名品店也正悄然启幕开业时间：2012年营业面积：约10万位置：西临人民南路延线天府大道，北靠外环线美和美家(成都)国际家饰名店该项目将以一站式采购模式、2.6公里家居艺术长廊、七星级软装艺术殿堂的品质定位，满足蓉城人对家居饰品的多元化需求。经营业类：名店区除整体家居体验馆、高端52、订制家具馆之外，还有各种软装配饰专馆，包括花艺馆、画艺馆、雕塑馆、灯饰馆、陶瓷馆、玻璃水晶馆、家纺布艺馆等。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2012重庆每年1200万方以上的房地产成交量也为重庆的家居市场带来了庞大的市场需求重庆每年1200万方以上的房地产成交量也为重庆的家居市场带来了庞大的市场需求图：近年来重庆房地产成交量（单位：万）数据来源：中原市场研究部在需求市场急剧放大，而重庆并无相应大型商家引导时，重庆家饰市场开始依附于大型家居卖场，逐步的兴起Code of this report | 47 Copyright 53、Centaline Group, 2012重庆红星美凯龙江北店，经过多年发展，为完善其家居市场的衍生业类，目前正逐渐在其周边，自发形成一定规模的家饰市场重庆红星美凯龙江北店，经过多年发展，为完善其家居市场的衍生业类，目前正逐渐在其周边，自发形成一定规模的家饰市场家具家具A建材建材家居类延伸业态中的家饰缺失家居类延伸业态中的家饰缺失BC红星美凯龙江北店为满足客户一站式购物需求，周边商铺自发的形成了一定规模的家饰市场。示意图Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2012本项目作为扼守南区的门户，依托凯恩家居市场所带来的人流，在装修、54、建材市场竞争激烈的同时，具备发展家饰市场的潜质。专业市场小结专业市场小结本项目作为南区的门户本项目作为南区的门户凯恩家居市场带来的巨大人流凯恩家居市场带来的巨大人流凯恩家居市场业态的不足凯恩家居市场业态的不足装修、建材市场竞争激烈装修、建材市场竞争激烈家饰市场正处于起步阶段，尚未形成规模家饰市场正处于起步阶段，尚未形成规模Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2012报告思路报告思路1. 项目属性及核心问题界定1. 项目属性及核心问题界定2. 市场分析2. 市场分析3. 项目战略发展方向及定位4. 项目物业发展建议3. 项目战略55、发展方向及定位4. 项目物业发展建议主城区商业发展格局及趋势青年主题商业市场分析专业市场分析客户分析Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2012分析前提分析前提根据青年群体表现出的消费行为特征的不同，中原按照年龄及职业将项目客户的目标青年群体大致分为两类：根据青年群体表现出的消费行为特征的不同，中原按照年龄及职业将项目客户的目标青年群体大致分为两类：18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体项目目标青年群体项目目标青年群体同时根据项目自身条件，针对性补充一类客户群体：同时根据项目自身条件，针对性补充一类客户群体：项目条件项目56、条件城市成熟住区之中自身住宅体量大区内居家型群体项目价值最大化项目价值最大化客户消费能力客户消费能力品牌主力客户群选择品牌主力客户群选择ZARA在中国主力客户群定位为25-35岁的时尚小资群体“E-LAND”以20岁以上的年轻男女为诉求对象25-35岁的年轻群体25-35岁的年轻群体注：根据联合国教科文组织对青年群体的界定为18-35岁人气人气销售销售商气商气招商招商本次将重点围绕如何解决这两大问题作出分析本次将重点围绕如何解决这两大问题作出分析2、分析的主要目的是为项目整体定位、产品定位及品牌业态引入等部分提供强有力的支撑中原将针对核心目标客户做重点分析中原将针对核心目标客户做重点分析1、通57、过对项目区位等条件的分析，中原认为项目商业部分主要有两大核心问题需要重点解决：Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2012项目目标客户分类项目目标客户分类补充客58、户区内居家型群体补充客户区内居家型群体区内客户整体仍然以周边刚需群体及学生群体等年轻客户为主，与核心客户及重点客户有很大重合除这部分群体外，周边居家型人口（以中老年居多）也是项目的重要补充客户，能够为项目白天工作时间聚集一定的人气重要客户18-24岁的学生群体重要客户18-24岁的学生群体学生群体是项目消费客户中的数量较大且具有代表性的群体，能够为项目各时间段聚集人气，但其需求层级较低，消费能力有限，对项目的带动作用不突出学生群体的成长性特征明显，将会成为未来下一波的消费主力军，可以充分挖掘其潜在消费需求，为长远发展做铺垫核心客户25-35岁的青年群体核心客户25-35岁的青年群体该部分群体已59、具有一定的物质积淀，消费能力较轻，特征突出，是项目发展的核心目标客户他们正处于人生的上升发展期；注重工作之余的生活品质及享受；多数已结婚或准备结婚，家庭消费占有很大比重：具有发展性、享受性、家庭性特征核心客户25-35岁青年群体核心客户25-35岁青年群体重要客户学生群体补充客户区内居家型群体重要客户学生群体补充客户区内居家型群体Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体区内居家型群体区内居家型群体背景特征、对项目的作用、消费方式背景特征、对60、项目的作用、消费方式背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2012补充客户区内居家型群体，以区内中老年群体为主，主要为家庭型消费需求，能够为项目白天费商业高峰时段带来人气，超市对这类人群有很大吸引力补充客户区内居家型群体，以区内中老年群体为主，主要为家庭型消费需求，能够为项目白天费商业高峰时段带来人气，超市对这类人群有很大吸引力背景特征：背景特征： 区内居家型群体以中老61、年群体为主，和年轻人共同居住 消费活动范围相对固定，需求较少，以家庭性消费为主 消费理念保守，消费能力有限对项目的作用：对项目的作用： 这部分客户与项目的整体调型并不相符，但也是项目作为整体大社区体系之下需要满足的重要人群之一，是项目客户的重要补充 由于该类人群活动时间相对松散，能够为项目白天的非商业高峰时段带来一定人气消费方式：消费方式： 超市：区内居家型人群以家庭消费为主，所以超市将会成为他们重要的消费场所 餐饮：主要满足与青年子女及亲属家庭聚会的需要Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类62、目标客户分类18-24岁的学生群体18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征、消费特征、消费方式背景特征、消费特征、消费方式背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2012重要客户学生群体，消费能力有限导致该类群体消费特征表现不突出，主要以生活需求及基本娱乐需求为主，但作为下一波主力消费群需求成长性明显，潜在需求旺盛重要客户学生群体，消费能力有限导63、致该类群体消费特征表现不突出，主要以生活需求及基本娱乐需求为主，但作为下一波主力消费群需求成长性明显，潜在需求旺盛背景特征：背景特征：18-24岁学生群体自身并不具备经济能力，主要经济来源靠父母之予的生活费，消费能力有限，消费特征表现并不突出他们即将成为下一波主力消费群体，对时尚潮流的生活方式同样有强烈的追求，潜在需求旺盛图：学生群体月均消费额图：学生群体月均消费额注：数据来源于问道网网络调查统计数据，调研样本为60名在校大学生消费特征：消费特征：以衣、食、住、用、行等基本生活性消费为主基本娱乐方面的消费，如KTV、电影院、电玩或网络游戏等Levis每年在校园中花费大量的营销费用，目的并不在于64、当前的学生消费力，而把目光放在他们的未来成长型消费，为今后提前买下品牌的种子大学城熙街：大学城熙街：熙街由于受学生消费力限制，一期商业档次较低，主要以餐饮及生活性配套为主要业态我一个月的生活费是700元，一般在学校吃饭用不了好多钱，生活费多数是用来买衣服和化妆品。学生小李我的生活费主要是父母给的和自己兼职挣的，一般一个月能有1000块，主要是用来吃饭、打网游和同学交际。学生小程Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2012学生群体到项目的消费方式主要为大众性餐饮消费，KTV、看电影等基本的娱乐消费及部分补充性的生活消费等学生群体65、到项目的消费方式主要为大众性餐饮消费，KTV、看电影等基本的娱乐消费及部分补充性的生活消费等消费方式消费方式餐饮消费餐饮消费娱乐类消费娱乐类消费生活型消费生活型消费火锅烧烤大排档传统中餐KTV电影网游电玩衣服礼品、饰品超市美发Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性66、建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2012核心客户25-35岁年轻群体，具有一定的经济基础，消费能较强，具有发展性、享受性、家庭性三大特征核心客户25-35岁年轻群体，具有一定的经济基础，消费能较强，具有发展性、享受性、家庭性三大特征背景特征：背景特征： 25-35岁年轻群体，社会发展的中坚力量，已具有一定的经济基础，消费能力较强 发展性：主要为上班族，事业正处于上升期，未来的发展还存在很大的空间，对生活和消费的追求也在不断发展 享受性：他们大多是80后的中国第一批独生子女，追求时尚个性；并不67、认同父辈的价值观念，认为钱是赚来的而不是攒出来的；追求生活品质，喜欢娱乐体验式的消费 家庭性：他们上有父母，多数已结婚，准备结婚，或已经有了孩子，在家庭中拥有充分的话语权，家庭观念较强，家庭消费占有很大的比重Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化68、竞争以休闲业态为主Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2012核心客户的消费行为主要有文化、社会生产力及家庭背景三大影响因素核心客户的消费行为主要有文化、社会生产力及家庭背景三大影响因素Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2012文化影响是隐藏于客户消费理念之中的深层次影响，潜移默化的指导个体消费行为，短时期内并不容易改变，但会随着社会整体意识的发展而发生变化；因此项目应该顺应社会主流文化来吸引客户文化影响是隐藏于客户消费理念之中的深层次影响，潜移默化的指导个69、体消费行为，短时期内并不容易改变，但会随着社会整体意识的发展而发生变化；因此项目应该顺应社会主流文化来吸引客户传统与现代文化的碰撞传统与现代文化的碰撞当前主流文化的影响当前主流文化的影响未来先进消费文化的倡导未来先进消费文化的倡导在外来消费文化的冲击下，中国本土消费文化正在经历不断冲突、包容、互动的过程，形成新的消费文化理念，而现代青年群体正是受这种文化影响最深的群体，容易形成共鸣他们对时尚的定义和认知会受到社会主流文化的引导而发生变化不同的品牌中蕴含着不同的文化理念，会被不同的群体接受，从而形成一定团体差异化青年群体是先进消费文化的倡导者，他们更具有发展眼光和忧患意识如低碳环保观念，正在不断70、渗透进他们的生活中，指引他们的消费行为影响因素表现无氟冰箱无氟冰箱每周一天不开车每周一天不开车LV的品牌哲学：LV的品牌哲学：LV诞生于19世纪的欧洲，象征着上流社会精致、品质、舒适的“旅行哲学”如今LV作为国际顶级奢侈品，不仅是古典与现代的完美融合，更表达了人们对自由释放的向往脸谱图案美甲脸谱图案美甲Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2012社会生产力影响属于社会物质层面的影响，社会生产力的发展必然影响人们消费行为理念的转变，并且针对客户发展性特征，项目应多利用现代的生产力元素打造亮点，实现价值社会生产力影响属于社会物质层71、面的影响，社会生产力的发展必然影响人们消费行为理念的转变，并且针对客户发展性特征，项目应多利用现代的生产力元素打造亮点，实现价值通讯工具传媒工具通讯工具传媒工具交通工具交通工具书信时代书信时代座机时代座机时代呼机时代呼机时代手机时代手机时代报刊时代报刊时代电视时代电视时代网络时代火车时代飞机时代私家车时代网络时代火车时代飞机时代私家车时代正如生产力决定生产关系一样，社会生产力的发展必然影响人们消费行为理念的转变：正如生产力决定生产关系一样，社会生产力的发展必然影响人们消费行为理念的转变： 手机和网络科技时代的到来，扩大了人们接触信息的范围，不仅可以在更大范围内获取时尚前沿讯息，同时增加了互动体72、验的乐趣 私家车时代的到来，扩大了人们日常生活圈子，尤其对于青年人可以更大范围内体验不同的新鲜乐趣，方便出行，逐步成为生活必需品网店互动体验网店互动体验IPHONE4S大陆发行当天全部告罄IPHONE4S大陆发行当天全部告罄据苹果官方统计，购买APPLE系列产品80%以上为青年群体他们对科技产品的追逐，根源在于科技时代的发展对他们生活方式及消费观念的影响近年来，网购已经成为年轻人的流行时尚。网络购物中，他们不仅可以节省开销，在更大范围内捕捉流行时尚，传播如淘宝体、凡客体之类的网络文化，更方便主动将自己的个人喜好、消费体验与商家及其他人交流，增加了消费的互动体验情趣Code of this re73、port | 64 Copyright Centaline Group, 2012家庭背景影响是对客户最直接的影响，他们大多出自独生子女家庭，追求个性同时具有消费决策权；由于客户的多样性，消费需求理念都会存在差异；目前家庭结构促使家庭消费比重较大，尤其是对子女的消费家庭背景影响是对客户最直接的影响，他们大多出自独生子女家庭，追求个性同时具有消费决策权；由于客户的多样性，消费需求理念都会存在差异；目前家庭结构促使家庭消费比重较大，尤其是对子女的消费家庭背景家庭背景影响表现影响表现原有家庭结构原有家庭结构1 1原有家庭经济状况原有家庭经济状况2 2现有家庭结构现有家庭结构3 3 当前及未来的青年群74、体多数出自于独生子女家庭，生下来便是家中的“小太阳”，一方面在家庭中拥有较高的地位和绝对的话语权，可以做出独立的消费决策，另一方面也铸就了他们追逐个性、时尚、与众不同的消费理念 他们或许是“富二代”、“官二代”，或许出自书香门第、工人家庭、农民家庭，自小受父母消费观念的影响，因各自的背景不同，对消费理念的认知会存在较大的差异 他们在目前的年龄段多数已经结婚生子或者奔着结婚的方向，并受到中国传统文化影响，家庭观念比较重，因此，家庭消费会占有很大的比重。 其中在“2+1”的家庭结构下，他们会将较大精力投注于孩子身上，子女的消费将占有加大比重Code of this report | 65 Copy75、right Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2012消费特征发展趋势分析消费特征发展趋势分析日常消费支出趋于理性日常消费支出趋于理性情感消费需求持续上扬情感消费需求持续上扬发展性消费不断增76、加发展性消费不断增加阶层性消费正在形成阶层性消费正在形成Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2012日常消费支出趋于理性，要求项目业态复合化，增加消费项目的附加值，以实现价值最大化日常消费支出趋于理性，要求项目业态复合化，增加消费项目的附加值，以实现价值最大化商家应对商家应对特征特征表现表现 日常消费支出主要指“生存必需性消费”，伴随着经济与社会发展的消费革命，不断注入了越来越多的现代消费内容，表现为：消费已经越来越多的与生存必须拉开距离 年轻群体由于经济基础有限，并不像通常认为的“大手大脚”“花钱如流水”，而是在日常消费中表77、现的更加精打细算，以结余资本满足其他方面更高的需求1、日常消费支出比重下降1、日常消费支出比重下降2、网络消费盛行2、网络消费盛行3、对品牌打折店趋之若鹜3、对品牌打折店趋之若鹜面对何种情况，很多生活消费品类的商家改变经营策略，将业态不断复合化，赋予商品更多的功能之外的附加值，一方面增加商品价值，另一方面通过感官冲击，刺激青年群体的冲动消费欲望如会所式消费，在买服装的同时可以喝咖啡、聊天，并营造优雅舒适的购物环境年轻群体对品牌折扣的吸引力巨大，打折信息极为敏感商家也纷纷设立品牌折扣专营店网络消费一方面解决消费时空问题，更多的是由于网购产品价格较低以食品为代表的生活必需品消费支出呈下降趋势近年来78、中国网络消费情况Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2012情感消费需求持续上扬，推动消费场所与社交场所的不断融合，业态配置多增加交往性空间情感消费需求持续上扬，推动消费场所与社交场所的不断融合，业态配置多增加交往性空间情感消费上扬的影响因消费观念、能力不同形成亲疏关系因消费观念、能力不同形成亲疏关系消费场所与社会交往场所的融合消费场所与社会交往场所的融合 随着人们自由选择空间越来越多，在消费上能力相近、观念相近的人更多的走在一起，差别较大的人会趋于疏离 茶馆、酒吧、餐厅等等消费场所同时也是社会交往场所，需求数量更多，同时人性79、交往空间的设计要求更高12情感消费持续上扬的原因1 青年群体大多数为独生子女，缺少同龄人的陪伴，会形成一种孤独感，需要通过情感消费一定程度上的弥补3 人们追求的不仅仅是消费的快感，而更多的是联络感情、沟通关系、增进交流的手段，是积累与获得社会资本的重要途径2 消费成为人们交往相伴甚是决定亲密关系的重要因素，在消费中交往，在交往中消费，成为现代社会的重要内容弥补与生俱来的孤独感社交场合与消费场合的叠加作为获得社会资本的手段弥补与生俱来的孤独感社交场合与消费场合的叠加作为获得社会资本的手段Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20180、2发展性消费不断增加，汽车要素对项目的影响作用加大，并且可以引入一定的高端产品消费发展性消费不断增加，汽车要素对项目的影响作用加大，并且可以引入一定的高端产品消费生理需求生理需求安全需求安全需求社交需求社交需求尊重需求尊重需求自我实现需求自我实现需求马洛斯需求理论：发展性消发展性消费费学习型消费需求：学习型消费需求：青年群体大多收到良好教育，并从中获益，因而他们对自身能力的不断提高以增加竞争力有较为强烈的要求，学习将是伴随他们发展终身的事情奢侈品消费需求：奢侈品消费需求：青年群体对一些能力适当延伸可以达到的奢侈品会有强烈的需求，这不仅是他们不断奋斗的动力，更是向更高阶层发展的身份标志未来几年，81、青年群体消费领域将形成购车热潮，汽车不仅扩大他们的活动范围，同时也是一种身份的标志汽车消费热潮图：近年重庆机动车保有量（单位：万台）图：近年重庆机动车保有量（单位：万台）表：您会为一款高端电子产品拼命攒钱吗Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2012阶层性消费正在形成，注重项目的个性元素及主力品牌的引入，打造独特的购物情景，以吸引客户阶层性消费正在形成，注重项目的个性元素及主力品牌的引入，打造独特的购物情景，以吸引客户阶层性消费正在形成阶层性消费正在形成1 个性消费在于求异，阶层消费则是求同，其实是矛盾的，而在追求自己个性的过82、程中，一些个性趋同的人就会形成一定阶层 据有关调查，青年群体家居消费中款式要素甚是高于价格要素，他们愿意为个性买单32 青年群体是社会时尚商品与消费文化接受力最强的群体，这也是构成他们地位的商品象征，通过对不同品牌、生活方式的消费选择以期展示他们的阶层地位 青年群体的消费行为已逐步摆脱传统的以功能诉求为目的的消费模式，而是更注重消费内容的外在标签，即个人爱好、品味、身份的象征 青年群体的消费过程不仅仅是满足单一需求的过程，而是从消费中体验全方位的感官到心灵的享受，通过体验程度、情景的不同，以实现不同群体、阶层的区分 青年群体更愿意为全方位愉悦的情景体验而消费 正如他们宁可花100元到咖啡厅喝一83、杯咖啡，也不愿意花1元在办公室喝速溶咖啡尽管目前青年群体还没有形成明显的阶层消费特征，但由于职业、身份、价值观念等方面的相似性，他们已经表现出一种相似性，消费方式已经具有社会区分功能去功能化消费特征注重体验性消费去功能化消费特征注重体验性消费个性消费品牌消费情景消费个性消费品牌消费情景消费Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征目标客户变化特征项84、目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2012项目发展前期影响力有限，主要以辐射区内客户为主，部分外区客户作为补充，目的性强；但随着项目影响力的扩大，外区客户的比重不断增加项目发展前期影响力有限，主要以辐射区内客户为主，部分外区客户作为补充，目的性强；但随着项目影响力的扩大，外区客户的比重不断增加项目前期客户群特征项目前期客户群特征项目后期客户群特征项目后期客户群特征项目发展初期，影响力及辐射范围有限：项目发展初期，影响力及辐射范85、围有限： 客户来源：以区域内的群体为主，部分外区客户，目的性较强 消费方式：主要是吃饭、娱乐休闲及补充性购物需求 消费时段：集中在晚上及周末根据项目不同阶段区域影响力的不同，中原将项目的核心客户大致分为两个阶段：项目发展后期，影响力及辐射范围明显扩大：根据项目不同阶段区域影响力的不同，中原将项目的核心客户大致分为两个阶段：项目发展后期，影响力及辐射范围明显扩大： 客户来源：仍以区域内客户为主，但比重下降，外区客户比重明显上升 消费方式：娱乐休闲需求占有明显的优势 消费时段：集中在晚上及周末，周末的人流量将大幅上升区内客户区内客户外区客户外区客户区内客户区内客户外区客户外区客户Code of t86、his report | 73 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争市场差异化竞争以休闲业态为主以休闲业态为主Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2012从项目背景、客户需求及市场差异化竞争等角度考虑，项目应该以休闲业态为主87、力引爆点，辅助满足其他需求，来实现项目的成功运作及价值最大化从项目背景、客户需求及市场差异化竞争等角度考虑，项目应该以休闲业态为主力引爆点，辅助满足其他需求，来实现项目的成功运作及价值最大化因此，下面将着重分析核心客户休闲特征分析因此，下面将着重分析核心客户休闲特征分析项目自身条件城市背景客户群需求市场差异化竞争以休闲业态为主项目自身条件城市背景客户群需求市场差异化竞争以休闲业态为主 结合项目自身条件及城市发展背景来看，项目难以发展商圈经济，但交通优势明显，并拥有强势南滨资源，有机会融入南滨经济带之中。而政府对南滨经济带的升级规划主要以休闲观光旅游类业态为主； 青年群体的需求是全方位的，但休闲88、类需求更为突出；从市场来看，项目需要与商圈以购物为主的业态形成差异化竞争； 故项目应寻找主要发力点，不以满足消费者所有需求为目标，而是通过一个突破点引爆项目，再辅助满足其他客户需求，而在休闲类业态是商业项目吸引人气的最佳选择Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建89、议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2012休闲方式分析休闲方式分析休闲方式四种类型休闲方式四种类型家庭休闲型家庭休闲型智力发展型智力发展型消遣放松型消遣放松型功用理性型功用理性型Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2012消遣放松型，以缓解工作压力为主要目的，包括KTV、餐饮聚会、看电影、SPA放松等方面的需求消遣放松型，以缓解工作压力为主要目的，包括KTV、餐饮聚会、看电影、SPA放松等方面的需求KTV看电影吃饭聚会SPA对于90、目前上班族群体来说，平时面临的生活工作压力很大，有时候休闲仅仅意味着放松和休息，与朋友小聚，其中也无不包括消遣、发泄的成分，工作补偿的休闲在青年群体中占有很大比重这种休闲方式的客户，有时可能会选择喧闹发泄型的方式，如KTV、网游电玩、与朋友吃饭喝酒；有时会选择安静的休闲方式，如看电影、SPA、听音乐等现在大家都很忙，聚在一起挺不容易的。平常很紧张，工作压力又大，所以每次我们出去玩，都会玩得很疯。一般都是唱歌、看电影或是泡吧。 网络公司职员佟先生工作时每天都是接触大量的数据，弄得头都大了。所以闲暇时叫上几个好姐妹一起吃饭、逛街或是做SPA，给身心一个彻底的放松。 会计师事务所职员吴小姐客户访谈记91、录：Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2012功用理性型，以社会交往为主要目的，通过休闲消费实现其他目的，要求较为安静并极有格调的休闲空间方面交谈功用理性型，以社会交往为主要目的，通过休闲消费实现其他目的，要求较为安静并极有格调的休闲空间方面交谈对选择这种类型休闲客户而言，参与休闲是为了增加他们的社会资本，吃饭聊天不只是为了散心，而是“拉关系”的一种手段，休闲具有明确的工具理性他们需要的休闲环境需要比较安静，有相对独立的私人空间，并且具有一定档次和格调，满足对外的身份、“面子”的象征咖啡厅休闲会所特色餐饮商务旅游做我们这行的92、，出去消遣也不能放松，这可是拉业务的最好时机。有空的时候就会叫上朋友、老客户喝喝咖啡或是健身。 律师郑先生我是做理财的，一些新客户都是以前的老客户介绍的，主要是我经常和老客户联系感情，一起吃饭、喝茶，现在老客户都变成老朋友了。 理财师范女士客户访谈记录：Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2012智力发展型，以学习提升、向更高层次迈进为主要目的，包括一些看书及各种培训等方面的需求智力发展型，以学习提升、向更高层次迈进为主要目的，包括一些看书及各种培训等方面的需求看书插花高尔夫烹饪知识经济时代带来了“终身学习”的新理念，休闲娱乐93、之时仍不忘学习“充电”，期望更新知识和完善自我，已成为青年群体的共识，进而影响休闲方式的变化他们会为了各类目的而学习：为了自我阅历的提升，如看书类的休闲；为了事业的发展向更高层次迈进，如专业技能培训、礼仪培训、高尔夫培训等；为了家庭生活品质提升，如插花艺术、茶道、烹饪技能培训等我现在在读MBA，一般空闲时间喜欢逛书店、听音乐会或是参加一些培训。学历只是一时的，实力才最可靠，所以趁现在有时间要充实自己。 外企研发部朱经理平时工作不是很忙，周末的时候喜欢做一些陶冶情操的事情，最近迷上了插花和茶道。 公务员李小姐客户访谈记录：Code of this report | 80 Copyright Ce94、ntaline Group, 2012家庭休闲型，与家人增进感情为主要目的，尤其是与子女交流的空间需求较多家庭休闲型，与家人增进感情为主要目的，尤其是与子女交流的空间需求较多亲子乐园儿童会所艺术作坊儿童培训班家庭在这部分客户心中占有很大比重，由于平时工作时间紧张，闲暇时间与家人团聚，享受天伦之乐是他们最乐于去做的事情，尤其是对与孩子与家人的休闲除了会选择一起吃饭、看电影等传统方式之外，他们更愿意选择一些参与性的互动方式，增加彼此的感情，如亲子乐园，艺术作坊，儿童会所等平时工作忙，没时间带孩子，所以周末有时间都会陪孩子去培训班，看着他一天天进步，是我最好的休闲方式。 外企财务总监崔先生现在陪着孩95、子成长是我们最大的乐趣，周末的时候我和老公都会陪着孩子去游乐园或是带他参观博物馆，开阔孩子的眼界。 中学教师刘女士客户访谈记录：Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2012思维导图思维导图目标客户分类目标客户分类18-24岁的学生群体25-35岁的青年群体区内居家型群体背景特征分析消费行为影响因素消费特征发展趋势目标客户变化特征项目发展突破点休闲方式分析客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议市场差异化竞争以休闲业态为主Code of this report | 82 Copyright Centaline Group96、, 2012客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议硬件方面硬件方面1业态配比方面业态配比方面2 尽量突出建筑的另类时尚、与众不同，通过强烈的视觉冲击，给予消费者良好的第一印象，制造出一种独特的购物情景，使其愿意驻留其中，从中体验与别处不同的消费情趣，并为此买单 通过一些科技手法的运用，实现互动式体验的乐趣，不只是被动接受，更可以主动参与其中 以休闲业态为主，休闲业态作为青年群体最偏爱的业态之一，是项目的突破点，与商圈商业形成差异化竞争 餐饮业态其次，能够为项目聚集人气 辅之一定的购物类业态，顺便满足青年群体及周边居民的其他需求建筑作秀建筑作秀休闲餐饮休闲餐饮科技互动科技互动Code 97、of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2012客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议初步布局构想初步布局构想4招商品牌选择招商品牌选择3 符合年轻群体对时尚、潮流、个性的追求，品牌引入年轻化 尽量拉开品牌档次，以中档品牌为主，高端、低端品牌均有所涉及，以满足不同背景群体的需求地下商场地上化，主力百货街区化地下商场地上化，主力百货街区化 将类似于地下商场中的低端零散品牌，置于中心商业体之中：一方面降低中心商业的销售门槛，另一方面方便管理及后期业态的调整，开发商只需要打造好建筑立面，内部自由分割，不会影响项目的整体风格 将传统商圈百98、货的中高档品牌专卖店，散落至街区：一方面通过独特的形式，吸引主力品牌的进入，另一方面，中高端品牌的自主形象管理，将会提高项目的整体形象，提升街区价值Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2012客户需求总结及方向性建议客户需求总结及方向性建议运营方面运营方面5针对学生群体的业态先行针对学生群体的业态先行将中心商业部分低端商铺开盘销售着重突破品牌商家的招商着重突破品牌商家的招商持有小部分高价值街区商业，销售其余大部分商业持有小部分高价值街区商业，销售其余大部分商业通过一些针对年轻群体喜好的特色活动提升项目人气通过一些针对年轻群体喜99、好的特色活动提升项目人气学生群体对商业环境需求较低，操作简单能够为项目前期聚集人气小商品百货小商品百货明星签售会明星签售会Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 20121. 市场分析2. 客户分析1. 市场分析2. 客户分析3. 项目整体定位3. 项目整体定位4. 项目物业发展建议4. 项目物业发展建议项目定位分析项目整体定位Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2012项目定位分析市场分析总结典型案例分析项目本位分析Code of this report | 8100、7 Copyright Centaline Group, 2012市场分析总结市场分析总结定位分析市场非商圈商业发展差异化1青年消费商业欠成熟2专业市场发展机会3 在整个重庆商业市场中，非商圈内的商业发展皆走差异化路线，融入特色、文化、时尚等元素打造目的性商业（瑞安重庆天地、金科十二坊），与商圈形成差异化竞争； 随着经济发展，青年消费群体已逐渐成为重要的消费群，当前针对青年消费的商业打造从建筑打造到品牌组织都趋于时尚潮流化，但商业发展理念欠成熟，功能欠完善，主题不鲜明； 随着重庆商品房购买量增加，长生大量的家具家饰消费需求；紧邻本项目的家具专业市场作为城市级家具市场相关配套业态确实，为本项目部101、分商业发展提供巨大机会；Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2012项目定位分析市场分析总结典型案例分析项目本位分析Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2012纵观全国城市商业发展，无外乎两种模式：商圈内传统商业发展模式和商圈外单个商业差异化发展模式；本项目作为商圈外的单个商业，需寻求主题、特色化商业实现差异化发展纵观全国城市商业发展，无外乎两种模式：商圈内传统商业发展模式和商圈外单个商业差异化发展模式；本项目作为商圈外的单个商业，需寻求主题、特色化商业实现差102、异化发展定位分析商业发展模式商圈内传统商业模式商圈外单个商业差异化发展 地域特征：地域特征：大量、多个商业体集中分布，形成城市级的商业圈，具有极强的消费吸附性； 发展模式：发展模式：多以集中型商业发展；依托商业集群效应，并基于区域的商业氛围和价值，以传统的综合体方式呈现； 消费群体特征：消费群体特征：整个城市的消费群体，未对消费群体进行细分、差异化； 地域特征：地域特征：非传统商圈内，区域商业氛围缺失，板块的相关配套功能不完善； 发展模式：发展模式：以商业建筑创新、主题融入、客群细分等差异化模式，实现消费需求市场的细分，并与商圈商业差异化竞争； 消费群体特征：消费群体特征：针对某一细分客户群体103、，或针对客户群体细分消费需求；Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2012文化是万达楚河汉街立足于武汉及全国商业竞争格局的核心竞争力，项目立足传统文化，但不局限于传统文化，建筑打造创新的将传统风格后现代时尚风格相容，打造成极具建筑风格视觉冲击美和浓郁文化氛围的特色商业街文化是万达楚河汉街立足于武汉及全国商业竞争格局的核心竞争力，项目立足传统文化，但不局限于传统文化，建筑打造创新的将传统风格后现代时尚风格相容，打造成极具建筑风格视觉冲击美和浓郁文化氛围的特色商业街楚河汉街三里屯Village苹果社区海上海典型案例棕榈岛 武汉中央104、文化区位于武汉武昌东湖与沙湖之间，属武昌区城市中心非商圈地段，总规划面积340万方，是万达集团倾力打造以文化为核心，兼具旅游、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。 楚河汉街是作为项目城市文化商业步行街，商业业态共分为三段，东段为品质生活、中端为国际时尚、西段为潮流体验； 汉街以民国风格建筑为主体，将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，表达对历史的尊重和对未来的憧憬是Central（中心）更是Culture（文化） 楚河汉街打破了传统商业街的“规矩”，商业的意义不仅停留在商业中心，更传承城市文化血脉，将文化旅游与商业地产融汇； 步行街遍布了展览馆、美术馆、咖啡馆等，并设有5个以湖北地区历史105、名人命名的大型广场：“屈原广场”“昭君广场”“医圣广场”“知音广场”“太极广场”，每个官场按照主题布置名人雕塑 .Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2012三里屯Village建立了一个国际熔炉，让众多的语言、不同的肤色在此汇集，不同的文化理念在此撞击交融，形成一种文化的冲击且相互包容、时尚且又艺术的潮流商业三里屯Village建立了一个国际熔炉，让众多的语言、不同的肤色在此汇集，不同的文化理念在此撞击交融，形成一种文化的冲击且相互包容、时尚且又艺术的潮流商业楚河汉街三里屯Village苹果社区海上海典型案例棕榈岛 包容即时106、尚 三里屯Village位于北京东二环和东三环间休闲娱乐商圈三里屯-工体商圈，项目体量为13.5万方，由南、北两个开放街区构成的，是一个高端、时尚、创意、兼容并蓄的潮流聚集地；建筑风貌项目建筑灵感来源于老北京的四合院和胡同，并融入时尚元素 ，北区更像一个四合院，是一个包容创意和设计的高端街区，南区更像一个胡同，满足更多年轻、时尚、多层次的消费需求；品牌定位三里屯Village创造出一个兼容并蓄的人文风尚汇： 人文：重视人的文化； 风尚：精致、展露个性； 汇：艺术、音乐、交错，不同国家、不同种族人群汇集Code of this report | 92 Copyright Centaline Gr107、oup, 2012艺术是苹果社区街区式商业的核心主题，项目从建筑造型打造、业态结构、小品等维度，全面艺术化，营造浓厚的艺术街区购物氛围，与传统商圈商业完全差异化，形成独具特色艺术文化购物街区艺术是苹果社区街区式商业的核心主题，项目从建筑造型打造、业态结构、小品等维度，全面艺术化，营造浓厚的艺术街区购物氛围，与传统商圈商业完全差异化，形成独具特色艺术文化购物街区楚河汉街三里屯Village苹果社区海上海典型案例棕榈岛北京苹果社区位于位于北京市国贸桥东南,紧邻CBD,距东三环600米。总建筑面积30万平方米，其中涵盖了21层的超五星级酒店式公寓苹果艺术公寓酒店，33层的蒙太奇公寓，12层的LOFT108、工作室以及60000平方米的商业经营面积；苹果社区是北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，引进今日美术馆，营造艺术休闲的新型生活方式，它的出现为一直缺乏人文氛围的CBD填补了空白。为艺术家提供了居住、创作、办公的全套硬件支持，聚集更多的精英人群在此生活及消费。项目的成功正是瞄准了艺术区域与商业地产的变迁，中国当代艺术正从单纯的创作交流走向创作、交流、展示、交易等一系列的完整产业链条；艺术与地产的结合为当代艺术提供了广阔的展示平台Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2012海上海作为新文化地产的开山之作，将传统文化与创新文化充分109、融合，并以街区艺术化的说法演绎，并将消费环境“院落化”，实现全面的消费情景打造和文化的体验海上海作为新文化地产的开山之作，将传统文化与创新文化充分融合，并以街区艺术化的说法演绎，并将消费环境“院落化”，实现全面的消费情景打造和文化的体验楚河汉街三里屯Village苹果社区海上海典型案例棕榈岛海上海位于上海杨浦区与虹口区交汇处，体量23万方，由创意商业街、创意LOFT和创业生态居三种建筑形态组成，是“新文化地产”的开山之作；以传统五行为商业街的构思理念，形成商业街的主线将街区不同院落空间串联三大节点：海上展馆：文化与艺术的展示场；海上讲堂：传播最新学术和人文思考结晶的场所；海上剧场：展示原创文化110、的艺术情调；五大院落：木院落、红砖院、玻璃院落、金属院落、混泥土院新文化地产新文化地产就是要用新文化理念发展房地产，它意味着在房地产的开发中，探索新文化、内敛新文化、弘扬新文化，营造新都市 ，塑造新生活、陶冶新人性Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2012棕榈岛作为面向重庆塔尖人士的顶级商业集群，项目极力在建筑打造上实现全面超越，通过“水”的处理，打造出独具特色的“水上购物”的全新环境体验，充分体现重庆山水城市的唯美质感棕榈岛作为面向重庆塔尖人士的顶级商业集群，项目极力在建筑打造上实现全面超越，通过“水”的处理，打造出独具特111、色的“水上购物”的全新环境体验，充分体现重庆山水城市的唯美质感楚河汉街三里屯Village苹果社区海上海典型案例棕榈岛 紧邻照母山和两大湖泊的棕榈岛，由五栋独栋式商业建筑组成，商业体量约为1万方。定位为面对大重庆乃至大西南区域高端人群的商务宴请、休闲、艺术文化展示的高端场所，其入驻商家均为国际顶级品牌。 棕榈岛在建筑上独具特色，在设计上注入水元素，打通水系，在保有湖面原有湖岸线的基础上，将水与建筑连为一体，让整个建筑像浮岛一般浮在水面； 突出“水”的主题，建筑大量使用弧形和弧面，与水元素相结合，带来流动感;同时，由粗细不一、错落有致的定制陶管为玻璃幕墙打造的外挂装饰；湖面上的顶级商业Code 112、of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2012案例启示：文化艺术、主题性、环境体验消费案例启示：文化艺术、主题性、环境体验消费苹果社区苹果社区不同不同文化文化、艺术艺术理念的融入，实现理念的融入，实现主题化主题化；环境的打造实现消费环境的；环境的打造实现消费环境的全景营造全景营造，强化购物，强化购物消费体验消费体验，构造，构造 “环境体验消费环境体验消费”village万达汉街万达汉街棕榈岛棕榈岛海上海海上海古今文化的交融碰撞，形成的视觉感官和环境氛围的全面体验；国际文化和时尚潮流的碰撞，倡导时尚且包容的文化理念；“艺术”特质全面赋予，并113、从建筑到业态全面展现，实现充分的体验；创意文化与艺术的的融入，消费环境的全面营造；极致创新手法，建筑发力营造全新的情景购物体验；Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2012项目定位分析市场分析总结典型案例分析项目本位分析Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2012本项目所在的南滨路沿线，随着餐饮升级、新兴商业体打造、高端酒店写字楼面世，南滨路沿线商业经济逐渐走向高端且复合化，将在未来形成重庆屈指可数的本项目所在的南滨路沿线，随着餐饮升级、新兴商业体打造、高端酒114、店写字楼面世，南滨路沿线商业经济逐渐走向高端且复合化，将在未来形成重庆屈指可数的南滨经济带南滨经济带喜来登南滨国际丽笙酒店融汇半岛凯拉姆特酒店金辉融侨城雅居乐国际花园恒基翔龙江畔国汇中心1、城市级高端酒店群起：1、城市级高端酒店群起：南滨国际商业中心、珊瑚水岸商业中心、黄葛渡商业Mall、沃尔玛超市、超五星级国际酒店丽笙世嘉酒店、喜来登酒店等，区域以休闲高端商业为主要特色；2、南滨高端办公经济区：2、南滨高端办公经济区：国汇中心写字楼公寓、凯宾斯基酒店、金辉融侨半岛、上海城、亚太商谷、及龙湖观山水及江南世家等项目商业配套，以高端写字楼办公为主；3、城市新兴居住带：3、城市新兴居住带：主要为江南115、世家、东原亲亲里、翔龙江畔、雅居乐等项目社区商业配套组成，整体围绕满足社区居民日常所需为根本出发点；5、南滨休闲复合经济区：5、南滨休闲复合经济区：由融汇半岛引爆区域，以超市、社区便利店、美容美发、家居用品等业态为主的基础商业区；以大型品牌连锁超市、中高档餐饮、中型百货等业态为主的集中商业区；以星级酒店、写字楼、特色餐饮、高端娱乐场所等业态为主的滨江商业区。定位分析南滨经济带Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2012在政府主导南滨路软硬件升级发展下，商业更加复合化，进而形成极具吸附力的南滨经济带，本项目需积极融入这一价值平台116、实现更高发展的同时也要求项目与经济带内商业形成差异化竞争在政府主导南滨路软硬件升级发展下，商业更加复合化，进而形成极具吸附力的南滨经济带，本项目需积极融入这一价值平台实现更高发展的同时也要求项目与经济带内商业形成差异化竞争定位分析南滨经济带 形象升级形象升级：美食街八栋建筑立面改造为轻欧式风格，体现中西合璧的风貌1 夜景升级夜景升级：珊瑚水岸到武夷滨江沿线楼宇灯饰改造升级，将呈现一艘帆船的形态2 广场升级广场升级：南滨路沿线将形成重庆唯一的四大广场集群：大禹广场、双拥广场、钟楼广场、喷泉广场3 4 配套升级 配套升级：打造智能交通指挥系统和停车网络，新增5个 停车场，1500余个停车位5南滨路117、通过对建筑、灯饰的改造，提升滨江风景的美感及可观性；打造重庆唯一的四大广场集群以及总长22公里的休闲步道，将吸引和承载更多的旅游观光休闲需求；优化交通出行，提高南滨路的交通可达性；南滨路通过整体的改造升级将形成独特、风情、休闲的文化旅游带，提升城市名片形象，成为市民休闲生活的首选，带动区域休闲经济的发展，跃升为南岸区新的经济增长极；休闲升级休闲升级：修建两江健身步道5号线，建成后，南滨路范围内总长约22公里的步道建设全部完成改造措施升级影响升级影响Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2012紧靠3号轻轨赋予项目特有的轨道交通商118、业价值，并在南滨+渝南两大路面交通的带动下，将使本项目商业成为城市核心区中突破交通限制，发展成为唯一一个“不堵车”商业紧靠3号轻轨赋予项目特有的轨道交通商业价值，并在南滨+渝南两大路面交通的带动下，将使本项目商业成为城市核心区中突破交通限制，发展成为唯一一个“不堵车”商业定位分析轨道交通交通交通城市各大商圈的交通局限城市各大商圈的交通局限项目交通的便利性项目交通的便利性项目对外联系主要依靠轻轨3号线学府大道南滨路渝南分流道东出入口：公共交通西出入口：快速干道东出入口西出入口重庆核心商圈，但进城难、出城难，停车难等成为各个商圈共有的缺陷；交通配套不足的矛盾日益突出，并出现的及其突出的钟摆现象；交119、通配套的受限性，使各大商圈难以实现更好的突破和发展；Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2012随着4-9公里沿线大量中端刚需楼盘群起且高校聚集，将聚集超过20万的中青年消费群体，形成了巨大的青年群体消费需求，为本项目商业发展提供了突出的现状优势随着4-9公里沿线大量中端刚需楼盘群起且高校聚集，将聚集超过20万的中青年消费群体，形成了巨大的青年群体消费需求，为本项目商业发展提供了突出的现状优势定位分析区域人口特征居住人口楼盘人数（估算）已供应山水长天1840学府雅居1840万友七季城5200渝能国际17142万友康苑1286120、0美梦城真3840府邸美郡1280郦都锦城17330天景雨山前1430南源居6200雅居乐国际花园630075262 拟供应山千院38600互信星座1300总计总计115162115162师生人口学校人数重庆工商大学30000重庆交通大学24000重庆教育学院20000总计约74000Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2012青年群体的消费理念已经从过去的“商品”消费逐渐转移到注重环境、氛围带来的体验式的“全景消费”，追逐潮流、时尚、彰显个性是群体突出的消费诉求特征青年群体的消费理念已经从过去的“商品”消费逐渐转移到注重环121、境、氛围带来的体验式的“全景消费”，追逐潮流、时尚、彰显个性是群体突出的消费诉求特征定位分析客户18-24岁学生群体需求18-24岁学生群体需求125-35岁青年群体需求25-35岁青年群体需求2区内居家型群体需求区内居家型群体需求3消费需求特征硬件元素方面：硬件元素方面： 时尚、个性、潮流 独特的购物情景体验 偏爱具有互动体验的趣味性的科技元素消费能力较强，核心客户消费能力较弱，潜在需求旺盛，重要客户补充性客户业态需求方面：业态需求方面： 以休闲性业态需求为主品牌需求方面：品牌需求方面： 对年轻时尚的品牌极为关注Code of this report | 102 Copyright Cent122、aline Group, 2012定位分析总结定位分析总结充分利用现状优势差异化商圈消费方式开启引领全市青年休闲消费模式充分利用现状优势差异化商圈消费方式开启引领全市青年休闲消费模式 青年群体发展为消费中坚群体之一，但市场发展滞后，消费诉求未得到满足； 基于项目有力条件，周边区域将形成近20万的青年消费群体，是商业发展的现状优势； 区别于商圈商业的传统模式，实行差异化发展，打造新兴的消费方式； 针对城市的青年消费群体，打造全新的、针对青年消费者的休闲消费模式，引领整个城市青年休闲商业发展；Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 123、2012差异化是项目发展的主导方向差异化是项目发展的主导方向环境营造差异化环境营造差异化发展理念差异化功能差异化发展理念差异化功能差异化消费模式差异化业态组织差异化建筑打造差异化消费模式差异化业态组织差异化建筑打造差异化差异化发展差异化发展Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2012项目发展战略项目发展战略立足于城市，充分发挥现状优势，以全新的理念打造集时尚潮流、休闲、全景体验、一站式特征于一体的目的地型青年休闲消费圈，开启引领城市青年休闲新方式。立足于城市，充分发挥现状优势，以全新的理念打造集时尚潮流、休闲、全景体验、一站124、式特征于一体的目的地型青年休闲消费圈，开启引领城市青年休闲新方式。Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2012从从到到业态布局地下化、集中化业态布局地面化、街区化单调乏味、中规中矩的集中体建筑文化风格多样、造型个性的散落建筑群落一层不变的密闭商场空间开放的街区式、情景化、公园化的散落街区人群杂乱的商业中心专属青年群体的时尚个性生活舞台Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2012项目整体定位项目整体定位青年文化艺术购物公园青年文化艺术购物公园青年百老汇青年百125、老汇时尚、个性、我型我秀、多功能多业态汇聚的情景式消费磁场一个让青年群体有强烈归属感的舞台Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2012匹配青年群体特征，方能形成对青年群体的强烈归属感匹配青年群体特征，方能形成对青年群体的强烈归属感消费价值观的匹配 商业与青年群体在个性上匹配文化的匹配归属感 日常支出理性，但情感消费情感消费上扬，消费高度复合； 发展型消费发展型消费不断增长：学习提升，能力适当延伸能实现的奢侈品等； 阶层性消费阶层性消费逐渐形成：原为个性化消费买单，只认同能展现其个性特征和生活理念的品牌； 强调情景消费情景消费126、； 时尚潮流 特立独行 与众不同 张扬个性 展现自我 对传统文化的共鸣 时尚文化的深刻影响：对时尚潮流的追逐 未来先进文化的倡导：电子、网络、科技等从消费模式到消费观念的改变，Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2012项目商业四大特征项目商业四大特征青年文化艺术购物公园青年文化艺术购物公园时尚潮流个性艺术全景消费一站式商业具有充足时尚感的商业建筑群落；丰富、多样的时尚潮流服饰、产品；现代科技融入，打造电子时尚体验；传统建筑与现代时尚建筑立面的交错互融，形成强烈且独具个性的视觉冲击；街区时尚、个性化的艺术小品打造点缀；时尚、127、特色、个性化的商业业态；独具个性的传统与现代建筑交融的建筑群落营造的时尚、休闲氛围；商业空间组织的错落、立体化；时尚商业活动、媒体节目外景活动的组织营造浓厚的潮流氛围；酒店、公寓、写字楼、零售商业等多种 物 业 类 型 的 复合；商业业态的复合型，囊括休闲、娱乐、购物及社区生活配套等于一体；商业档次的层次性，包含中端到高端的多种档次商业；Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2012一个空间起伏变化、曲径通幽的街区式购物场所一个空间起伏变化、曲径通幽的街区式购物场所Code of this report | 110 Copyr128、ight Centaline Group, 2012一个空间园林化、情景化的公园式购物空间一个空间园林化、情景化的公园式购物空间Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2012一个传统与现代时尚文化充分融合的特色建筑群落一个传统与现代时尚文化充分融合的特色建筑群落Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2012一个创意艺术、个性无处不在的青年文化中心一个创意艺术、个性无处不在的青年文化中心Code of this report | 113 Copyright Ce129、ntaline Group, 2012一个集聚针对青年群体吃、喝、玩、购业态于一体的一站式消费中心一个集聚针对青年群体吃、喝、玩、购业态于一体的一站式消费中心Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2012一个融入最新时尚科技元素的购物消费天堂一个融入最新时尚科技元素的购物消费天堂Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2012一个拥有立体式交通人流组织体系的游逛空间一个拥有立体式交通人流组织体系的游逛空间Code of this report | 116 Cop130、yright Centaline Group, 2012四大特征需通过环境营造、业态组织及运营模式三大打造体系实现四大特征需通过环境营造、业态组织及运营模式三大打造体系实现青年文化艺术购物公园青年文化艺术购物公园全景消费全景消费个性艺术个性艺术一站式商业一站式商业时尚潮流时尚潮流环境营造体系环境营造体系业态组织体系业态组织体系运营模式运营模式四大特征三大打造体系Code of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2012三大体系需从具体不同产品打造点着手三大体系需从具体不同产品打造点着手环境营造体系业态组织体系运营模式着手点1着手点1整体规131、划布局进行空间组织物业组织布局开发序列及运营方式着手点2着手点2建筑作秀实现文化演绎业态分区布局商业活动组织着手点3着手点3艺术街区营造空间氛围业态档次差异化偶像明星代言Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 20121. 项目整体定位深化1. 项目整体定位深化2. 项目物业发展建议2. 项目物业发展建议整体规划布局产品打造Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2012整体规划布局产品打造地块分析整体布局交通动线组织Code of this report | 1132、20 Copyright Centaline Group, 2012商业地块分布特征：商业地块分布特征：整体规模约60万方，分布于各个住宅地块，东西布局线长达约1.5公里左右整体规模约60万方，分布于各个住宅地块，东西布局线长达约1.5公里左右布局线长约1.5公里项目商业规模约60万方，但分布较散，布局线长达1.5公里左右，主要形成三大节点： 靠近渝南大道商业规模约7.5万方，交通便捷性强，具备昭示性； 地块中部主要以约15万方的集中商业和部分街区门面商业构成； 沿快速干道渝南大道分流道布局的商业呈街区门面形式，靠江却不具备江景资源，现状规划下的商业利用价值不高；Code of this re133、port | 121 Copyright Centaline Group, 2012结合各个地块指标的商业规模分布情况结合各个地块指标的商业规模分布情况约5-9万方最高约3.8万方最高约5万方7.3万方7.8万方10-17万方约7.5万方Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 2012地势特征：地势特征：地势复杂，整体高差达100m左右，局部高差起伏达30m左右，地势现状较难利用地势复杂，整体高差达100m左右，局部高差起伏达30m左右，地势现状较难利用ABCD294292260250275240270250200195220A134、BCDEC高差约100m左右Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2012交通人流差异性：交通人流差异性：项目东入口人群更多以公共交通+步行到达，且东入口距离地块中心位置约有0.7公里左右，距离较远；西出入口主要以私家车群体为主，东西进入的人群具有较大差异性项目东入口人群更多以公共交通+步行到达，且东入口距离地块中心位置约有0.7公里左右，距离较远；西出入口主要以私家车群体为主，东西进入的人群具有较大差异性项目对外联系主要依靠轻轨3号线学府大道南滨路渝南分流道主要以公共交通为主主要以私家车为主东出入口：公共交通西出入口：快速干135、道因两个出入口主要交通方式的差异，也造成客户群有一定的差异。有车一族，年龄层次稍大，有一定经济基础，消费力稍强；年龄层次偏小，消费力相对有限。渝南大道地块内部道路渝南分流道南滨路人流方向人流方向西侧入口东侧入口地块交通特征分析：约0.7公里Code of this report | 124 Copyright Centaline Group, 2012基于项目整体定位和地块特征分析的整体规划布局思考：基于项目整体定位和地块特征分析的整体规划布局思考： 以“社区小型化、商业街区化、生活体验化”为整体规划布局的指导性原则； 项目商业由每个住宅用地的商业配套组成，必定形成多个地块的多个组团结构，因此136、需要结合进入人群的差异性进行相应的交通组织实现商业组团的有效串联，弱化商业布局线过长带来的心理距离； 60万方的大规模决定了项目在业态功能上的复合性，因此可结合整体定位将每个地块商业赋予不同的功能和主题；充分结合每个地块的商业配比指标，进行60万方商业的合理分配； 整体商业布局强调“地下商业地面化，地上商业街区化”，且商业与住宅保持相对独立性； 充分结合不同地块条件和价值，布局相应的商业业态，实现整体商业价值最大化，同时规避外向型商业对整体社区居住的影响； 滨江商业的整体规划打造将从滨江地块整体发展出发，与滨江住宅结合思考，本报告将不对滨江部分商业做思考；Code of this report137、 | 125 Copyright Centaline Group, 2012整体规划布局产品打造地块分析整体布局交通动线组织Code of this report | 126 Copyright Centaline Group, 2012整体规划布局示意及指标分配，特征：1、整体商业穿插于地块内，形成社区小型化，商业街区化；2、北侧地块可配商业规模较大，通过其他地块商业指标最大化实现商业分布的均衡性；3、外向型商业以沿地块外侧分布为主，偏社区型商业穿插于地块内，降低商业对社区居住的影响；4、每个地块大小及商业指标大小充分结合，保证商业布局具备可实施性；5、每个街区组团相互连接，形成有效互动整体138、规划布局示意及指标分配，特征：1、整体商业穿插于地块内，形成社区小型化，商业街区化；2、北侧地块可配商业规模较大，通过其他地块商业指标最大化实现商业分布的均衡性；3、外向型商业以沿地块外侧分布为主，偏社区型商业穿插于地块内，降低商业对社区居住的影响；4、每个地块大小及商业指标大小充分结合，保证商业布局具备可实施性；5、每个街区组团相互连接，形成有效互动社区社区社区社区社区社区社区社区外向型商业偏社区型商业步行系统绿化步道地块地块可配商业可配商业商业指标商业指标备注备注M10-3-9/055-9万方约9万方商业约1万方，公寓约8万方M10-3-8/050-3.8万方约3.8万方外向型商业约1万方139、，偏社区型商业约2.8万方M10-3-4/050-5万方约5万方外向型商业约4万方，偏社区型商业约1万方；M2-8-1/0210-17万方约13万方外向型商业约5万方，偏社区型商业约2万方，公寓约6万方M10-3-2/05、m18-1/03约7.5万方约7.5万方裙楼+塔楼形式M10-3-7/05、m10-3-6/05约15万方约15万方集中商业Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 2012物业体量建议物业体量建议休闲购物商业休闲购物商业青年公寓青年公寓体量约28-29万方约13-14万方备注结合整体规划布局特征及布局线长1.140、5公里左右的现实条件，规划体量适当；地块特征进行组团式分布公寓单层面积：600-800，单层15-20户左右；楼层30-33层，单层层高约3m左右，单体建筑高约90-100m，单栋体量约1.8-2万方，共计约7-8栋； 整体商业规模约52-53万方（不含滨江地块商业）； 考虑商业规模大，风险较大，以多种物业形态组合，丰富产品线，分担风险：Code of this report | 128 Copyright Centaline Group, 2012M10-3-9/05地块与南滨路滨江豪宅地块存在约40m左右的高差，具备部分的江景资源，建议规划约7-8万方公寓，提高公寓产品的溢价能力；考虑地块141、坡地地势，在东侧布局约1万方左右商业，利于经营M10-3-9/05地块与南滨路滨江豪宅地块存在约40m左右的高差，具备部分的江景资源，建议规划约7-8万方公寓，提高公寓产品的溢价能力；考虑地块坡地地势，在东侧布局约1万方左右商业，利于经营约230m约195m高差约40m公寓公寓公寓享有部分江景资源南滨路公寓规划位置示意滨江景观滨江景观Code of this report | 129 Copyright Centaline Group, 2012社区社区社区M2-8-1/02北地块整体商业规模指标较大，规划约5-6万方公寓产品，实现商业物业的组合发展，同时更利于商业指标规划落地；在规划的双面内142、街基础上，建筑形式可采用内侧街区商业上加高层公寓形式M2-8-1/02北地块整体商业规模指标较大，规划约5-6万方公寓产品，实现商业物业的组合发展，同时更利于商业指标规划落地；在规划的双面内街基础上，建筑形式可采用内侧街区商业上加高层公寓形式内街公寓公寓商业商业二塘支路Code of this report | 130 Copyright Centaline Group, 2012结合商业布局地块高差和项目地块中轴交通线布局线路的高差现状，建议防护绿地南端与次干道2路口部分的长约0.7公里道路和商业地块标高控制在250m左右，次干道2路口与渝南分流道路口之间长约0.5公里地块和交通线布局为标高143、200-230m左右的斜坡结合商业布局地块高差和项目地块中轴交通线布局线路的高差现状，建议防护绿地南端与次干道2路口部分的长约0.7公里道路和商业地块标高控制在250m左右，次干道2路口与渝南分流道路口之间长约0.5公里地块和交通线布局为标高200-230m左右的斜坡294292260250275240270250200195220商业布局地块南北剖面示意图：294292260250270250220200195二塘支路交通线布局地块高差示意图：次干道1路口次干道2路口渝南大道分流道路口南滨路口绿化防护带路段规划的集中商业位置防护绿化带位置二塘支路次干道1次干道2渝南分流道商业布局地块0.7公144、里长，地块平整，标高250m左右；约0.5公里长，标高200-230m坡地；项目滨江豪宅地块位置Code of this report | 131 Copyright Centaline Group, 2012商业布局地块标高调整示意：商业布局地块标高调整示意：294292260250250200195220294292260250250220200195二塘支路交通线布局地块高差调整示意图：次干道1路口次干道2路口渝南大道分流道路口南滨路口绿化防护带路段商业布局地块南北剖面调整示意图：规划的集中商业位置防护绿化带位置二塘支路次干道1次干道2渝南分流道商业布局地块0.7公里长，地块平整，标高2145、50m左右；约0.5公里长，标高200-230m坡地；项目滨江豪宅地块位置Code of this report | 132 Copyright Centaline Group, 2012休闲购物商业结合空间分布特征，整体规划成6大组团，每个组团具备不同的主题和功能，实现有效串联和互动，形成“功能业态组团化、主题化”休闲购物商业结合空间分布特征，整体规划成6大组团，每个组团具备不同的主题和功能，实现有效串联和互动，形成“功能业态组团化、主题化” 时尚家饰天地 巴特里公园+音乐喷泉广场 吞食天地 个性艺术街区 极地秀场 生活社区12354466666Code of this report | 1146、33 Copyright Centaline Group, 2012各组团业态及规模分配建议（总规模37-40万方）各组团业态及规模分配建议（总规模37-40万方）组团组团业态属性业态属性建筑形式建筑形式体量分配建议体量分配建议时尚家饰天地城市家居市场配套业态，外向型商业裙楼+塔楼，组成裙楼家饰商场和塔楼商务公寓约7.5万方吞食天地特色创意餐饮及甜品小吃，外向型街区商业+部分集中商业约4.5-5万方个性艺术街区北侧：档次较高的精品购物，外向型北侧沿二塘支路临街商业约2-3万方东侧：中等档次的平价购物街区，外向型东侧靠交通大学双边内街商业约3-4万方极地秀场都市休闲娱乐业态及部分百货超市等，以外147、向型业态为主集中商业约15万方左右生活社区日常生活消费配套及自我提升性业态，内外向型兼具街区商业约6-7万方巴特里公园+音乐喷泉广场非经营性组团，为商业人流引流的全步行系统Code of this report | 134 Copyright Centaline Group, 2012整体规划布局产品打造地块分析整体布局交通动线组织Code of this report | 135 Copyright Centaline Group, 2012中心商业主要出入口仅有两个，建议东西入口打造标志性入口建筑和展现项目青年精神的大型标志，形成极具昭示性的标志系统，有效吸引人流进入中心商业区，营造出商业148、区就在入口处的感受，弱化心理距离中心商业主要出入口仅有两个，建议东西入口打造标志性入口建筑和展现项目青年精神的大型标志，形成极具昭示性的标志系统，有效吸引人流进入中心商业区，营造出商业区就在入口处的感受，弱化心理距离出入口设置：在渝南分流道和学府大道分别设置出入口出入口设置：在渝南分流道和学府大道分别设置出入口人流导入：在入口处设置让人过目不忘的建筑和导示，对人流形成吸引和引导人流导入：在入口处设置让人过目不忘的建筑和导示，对人流形成吸引和引导标志性建筑以与商业定位相匹配的风格在出入口设置标志性建筑，形成良好的展示效果和吸引力，如初时尚现代特征，如标志性大门、时尚现代大型雕塑等；导示系统在入口149、处设置醒目导示和商业名称，醒目直接，目的性明确。图：商业核心动线示意图入口标志性大门示意：大型标志示意图：Code of this report | 136 Copyright Centaline Group, 2012考虑东出入口距离街区商业较远，且客群多以步行，可利用防护绿地打造公园步道与街区商业连接，形成考虑东出入口距离街区商业较远，且客群多以步行，可利用防护绿地打造公园步道与街区商业连接，形成全步行系统全步行系统，并打造小型广场形成人流聚集点，作为街区商业东入口，后期运营易营造人气氛围，并打造小型广场形成人流聚集点，作为街区商业东入口，后期运营易营造人气氛围绿化保护用地Code of 150、this report | 137 Copyright Centaline Group, 2012考虑二塘支路北侧商业与南侧商业互动性，以环形天桥形式打造城市干道上盖环形广场，不仅有效聚集商业人气，同时能考虑二塘支路北侧商业与南侧商业互动性，以环形天桥形式打造城市干道上盖环形广场，不仅有效聚集商业人气，同时能实现商业双首层实现商业双首层的设计，有效提升二层商业价值的设计，有效提升二层商业价值Code of this report | 138 Copyright Centaline Group, 2012天桥广场典型案例：海岸城天桥广场典型案例：海岸城海岸城海岸城天桥广场海岸城购物中心在二层北面151、布局高架步行街相连设置了大平台，使大平台连接了周围的二层商业，二层商业的相邻产生最大的商业价值。首层商业者也将受到最集中的聚合消费效应，实现了“双首层”的消费聚集模式，目前海岸城首层租金及二层租金几近相同。海岸城购物中心在二层北面布局高架步行街相连设置了大平台，使大平台连接了周围的二层商业，二层商业的相邻产生最大的商业价值。首层商业者也将受到最集中的聚合消费效应，实现了“双首层”的消费聚集模式，目前海岸城首层租金及二层租金几近相同。Code of this report | 139 Copyright Centaline Group, 2012规划所在的集中商业位置是街区商业的中心位置，建议可152、设置时尚T台秀场，为后期商业活动组织提供场所营造时尚氛围的同时，也是街区商业的又一重要人气聚集节点规划所在的集中商业位置是街区商业的中心位置，建议可设置时尚T台秀场，为后期商业活动组织提供场所营造时尚氛围的同时，也是街区商业的又一重要人气聚集节点Code of this report | 140 Copyright Centaline Group, 2012以极地秀场为中心，整个步行系统向西面八方延展，并小型广场作为街区组团空间转变的节点，有效将各个街区组团进行有效的串联，形成各个组团在整体人流导向上的互动以极地秀场为中心，整个步行系统向西面八方延展，并小型广场作为街区组团空间转变的节点，有效153、将各个街区组团进行有效的串联，形成各个组团在整体人流导向上的互动小型广场小型广场喷泉广场天桥广场小型广场Code of this report | 141 Copyright Centaline Group, 2012结合车流进入特征，组团入口处设置室外小型停车场+地下车库的车行系统结合车流进入特征，组团入口处设置室外小型停车场+地下车库的车行系统车行停车系统设置位置： 沿二塘支路两侧商业西侧入口设置停车系统； 沿渝南大道分流道，地块南侧设置广场式的小型停车场+地下车库停车系统； 东侧步行街区的南端设置停车系统；车行到达主要方向Code of this report | 142 Copyrig154、ht Centaline Group, 2012整个规划布局形成5大焦点节点，并分散布局于整个街区，形成有效串联和互动，并有效解决人流进入的交通系统整个规划布局形成5大焦点节点，并分散布局于整个街区，形成有效串联和互动，并有效解决人流进入的交通系统焦点4：T台秀场焦点1：音乐喷泉广场焦点2：天桥广场焦点3：特色停车广场焦点5：步行街广场Code of this report | 143 Copyright Centaline Group, 2012整体构成游、购、娱、吃四大功能，并实现业态属性、档次的分区整体构成游、购、娱、吃四大功能，并实现业态属性、档次的分区游游游游游游游游购购购娱吃生活消155、费生活消费生活消费生活消费平价时尚购物精品高端购物休闲娱乐特色餐饮学校Code of this report | 144 Copyright Centaline Group, 20121. 市场分析2. 客户分析1. 市场分析2. 客户分析3. 项目整体定位深化3. 项目整体定位深化4. 项目物业发展建议4. 项目物业发展建议整体规划布局产品打造Code of this report | 145 Copyright Centaline Group, 2012生活社区生活社区青年百老汇青年百老汇极地秀场极地秀场个性艺术街区个性艺术街区滨江精品商业吞食天地滨江精品商业吞食天地巴特里公园巴特里公园+156、音乐喷泉广场音乐喷泉广场时尚家饰天地时尚家饰天地Code of this report | 146 Copyright Centaline Group, 2012八大组团的布局不仅仅是项目大规模体量和客观条件形成的结果，更是承担针对青年群体在复合性消费、消费模式、价值观念、个八大组团的布局不仅仅是项目大规模体量和客观条件形成的结果，更是承担针对青年群体在复合性消费、消费模式、价值观念、个性的展现、文化理念等性的展现、文化理念等全面匹配全面匹配，对青年群体形成，对青年群体形成强烈的归属感强烈的归属感，方能体现出本项目商业的定位特征和精神。每个组团的打造从支撑项目整体定位的，方能体现出本项目商业的157、定位特征和精神。每个组团的打造从支撑项目整体定位的三大体系着手：业态组织体系、环境营造体系、运营模式三大体系着手：业态组织体系、环境营造体系、运营模式Code of this report | 147 Copyright Centaline Group, 20121. 项目整体定位深化1. 项目整体定位深化2. 项目物业发展建议2. 项目物业发展建议整体规划布局产品打造业态组织体系环境营造体系运营模式Code of this report | 148 Copyright Centaline Group, 2012时尚家饰天地业态组织运营模式组团一：Code of this report | 1158、49 Copyright Centaline Group, 2012时尚家饰天地：时尚家饰天地：地块具备极高的交通便捷性、紧邻城市级家居市场等特征，打造青年时尚家饰购物天地和青年商务公寓地块具备极高的交通便捷性、紧邻城市级家居市场等特征，打造青年时尚家饰购物天地和青年商务公寓渝南大道地块特征：紧邻城市核心干道；交通便捷度极高；紧靠专业家居市场；紧靠项目的凯恩家具市场是重庆最大家具市场之一，随着重庆商品房成交量不断增加将产生巨大的家居家饰需求；凯恩国际吸引大量家具购买群，但家具商品比例达90%以上，相关配套的家饰产品缺乏，具有发展家饰专业商场的机会；商务公寓兼具居住和商务办公功能，且紧邻城市干道159、和轻轨站，交通便利，在南坪商务市场辐射、周边专业市场的发展，存在一定的商务公寓市场需求；项目大体量商业需更加复合的物业组合来分散开发风险；打造青年时尚家饰购物天地+青年商务公寓Code of this report | 150 Copyright Centaline Group, 2012时尚家饰天地：时尚家饰天地：完善八公里家居专业市场功能、同时复合项目商业产品链，规划为裙楼+塔楼的形式，整体规模约7.5万方完善八公里家居专业市场功能、同时复合项目商业产品链，规划为裙楼+塔楼的形式，整体规模约7.5万方地块属性： 紧邻城市主干道渝南大道，昭示性强； 占地约26亩（约17000），规模约7.5160、万方； 交通便捷，紧靠专业家居市场；青年时尚家饰天地（裙楼） + 青年商务公寓（塔楼）青年时尚家饰天地（裙楼） + 青年商务公寓（塔楼） 建筑以裙楼+塔楼组合形式打造，地块面积17000指标下，裙楼单层面积可实现1万左右；塔楼做商务公寓； 裙楼8000-10000/层，共3-5层； 塔楼单层面积1300-1500，户均80-120，每层15-20户左右； 新兴青年家庭的家饰时尚购物天地； 都市游走青年的栖息之处； 高校创业才子的事业腾飞之地；体量定位：裙楼商场3-4万方，塔楼商务公寓4-4.5万方体量定位：裙楼商场3-4万方，塔楼商务公寓4-4.5万方甲级写字楼单层面积按1300-1500/层161、计算，30层共4-4.5万方；单层分户，户均约80-120左右，每层约15-20户左右；地块商业共计7.5万方，裙楼家饰专业商场规模约3-4万方左右，单层8000-1000左右，约3-5层；Code of this report | 151 Copyright Centaline Group, 2012特力屋在中国发展较宜家较晚，一直视宜家为主要竞争对手，选址条件、战略计划等与本项目基本相契合，引入可能性较高，但考虑其标准店面相对较小，可能需与其他家饰品牌进行合理搭配特力屋在中国发展较宜家较晚，一直视宜家为主要竞争对手，选址条件、战略计划等与本项目基本相契合，引入可能性较高，但考虑其标准店面相162、对较小，可能需与其他家饰品牌进行合理搭配选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次HOLA 特力屋隶属于国际知名贸易集团特力集团。特力集团是一个全球性的集团,拥有超过30年的对外贸易实务经验，为全世界各地的知名零售卖场提供商品，目前在国内已具有较大影响力中高端消费群体中高端消费主要分布于北上广深江浙等国家一线城市“国际级居家软装”品牌拓展区域：拓展区域：HOLA 特力屋会以华东地区一线城市为基地, 逐渐拓展至华北、华南地区;目前特力集团，在全球19个国家设有31个分支机构，10个关系企业，在国内影响力居业内前三说明：163、品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。商圈条件：商圈条件：城市商圈、城市次级商圈、大型社区商圈、目的性购物商圈、商圈涵盖范围内符合城市发展方向；15分钟车程商圈常住人口60万以上，30分钟车程商圈家庭户数50万以上；面积：面积：标准店（3500-4500平方米使用面积）； 车位：车位：充足的停车位：300个车位。Code of this report | 152 Copyright Centaline Group, 2012名称名称档次定位档次定位主营产品主营产品 面积要求（）面积要求（）大千中高档多类50200古来今高档家饰50250多样屋中档多类80250乐巢中档多类60300简爱中档多类164、80500澳西奴中档家纺50350大名堂中高档家饰50200家和中档家饰80120魔格家居中低档多类50150除大型品牌专卖店以外的其他家饰品牌种类极为繁多，目前知名度较高的多为中高端品牌，其面积需求集中在50250平米，其中大型主力店面积区间集中在150200平米除大型品牌专卖店以外的其他家饰品牌种类极为繁多，目前知名度较高的多为中高端品牌，其面积需求集中在50250平米，其中大型主力店面积区间集中在150200平米Code of this report | 153 Copyright Centaline Group, 2012单位面积建议：单位面积建议：结合业态品牌50-250的需求面积特165、征，建议商场门面划分以50一个单位，既便于销售，同时在后期利用时可灵活组合；局部位置突出的门面建议划分200-300；Code of this report | 154 Copyright Centaline Group, 2012组团组团体量体量主题主题功能功能业态业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议时尚家饰天地34万方青年时尚家饰天地家饰购物家饰裙楼集中式商业面积划分：50250销售Code of this report | 155 Copyright Centaline Group, 2012巴特里公园+音乐喷泉广场组团二：Code of this report 166、| 156 Copyright Centaline Group, 2012利用防护绿地打造的巴特利公园+音乐喷泉广场其本质是承担东入口人流引流、汇聚人流的功能，打造的是全步行系统，也是项目中唯一一个非经营性组团；公园名称借鉴于百老汇街区的公园名称利用防护绿地打造的巴特利公园+音乐喷泉广场其本质是承担东入口人流引流、汇聚人流的功能，打造的是全步行系统，也是项目中唯一一个非经营性组团；公园名称借鉴于百老汇街区的公园名称入口广场防护绿地、公园步道巴特利公园+音乐喷泉广场本质是承认东入口，人流引流、汇聚人流的功能，打造的是全步行系统，属非经营性组团；公园名称借鉴百老汇“battery park”，同时167、也有充电的意思，强调进入本项目，能在身心、知识、社会交际上进一步提升；Code of this report | 157 Copyright Centaline Group, 2012当今年轻人的生活社会压力状态，背负着沉重的压力，各种矛盾和纠结变成了“愤怒”，但“愤怒”对于他们来说只能埋藏在心里而不能轻易表露，我们将当今年轻人的生活社会压力状态，背负着沉重的压力，各种矛盾和纠结变成了“愤怒”，但“愤怒”对于他们来说只能埋藏在心里而不能轻易表露，我们将巴特里公园巴特里公园打造成一个以“打造成一个以“愤怒”为主题愤怒”为主题的可参与的释放空间，给予他们最本质的关怀，从心理感受上形成强烈归属感的可168、参与的释放空间，给予他们最本质的关怀，从心理感受上形成强烈归属感各种压力与矛盾的综合体一群“愤怒的小鸟”“愤怒”是这个时代的年轻人埋藏在心里的痛苦，无处发泄，无处释放，本项目公园打造成一个以“愤怒”为主题的释放空间，引起年轻人共鸣和兴趣。愤怒主题公园步道愤怒主题公园步道Code of this report | 158 Copyright Centaline Group, 2012绿化带北侧存在较大高差，建议设置扶梯，并在相对平缓区域设置宽阔步道，减小步行人流对距离和高差的抗性，并南侧绿化带打造九曲花街，增加可逛性，弱化距离感受绿化带北侧存在较大高差，建议设置扶梯，并在相对平缓区域设置宽阔步道169、，减小步行人流对距离和高差的抗性，并南侧绿化带打造九曲花街，增加可逛性，弱化距离感受高差较大处设置扶梯相对平缓处设置步道室外扶梯广场九曲花街主入口Code of this report | 159 Copyright Centaline Group, 2012公园以道路为载体实现人流导入的核心功能，在道路旁设置“愤怒”主题的各种有趣娱乐娱乐设施，奇趣的小游戏，并注重幽默时尚的细节打造，并将各主要的趣味节点有效的串联公园以道路为载体实现人流导入的核心功能，在道路旁设置“愤怒”主题的各种有趣娱乐娱乐设施，奇趣的小游戏，并注重幽默时尚的细节打造，并将各主要的趣味节点有效的串联趣味潮流的小游戏幽默有趣170、的公共设施个性潮流的时尚标语沿路设置各种趣味设施富有趣味的道路动线次要动线可供释放压力的娱乐设施宽敞的道路Code of this report | 160 Copyright Centaline Group, 2012音乐喷泉广场：音乐喷泉广场：商业街区东侧入口广场作为本项目焦点之一，功能上承载人流汇聚，灌输“爱情”主题，并通过喷泉+音乐演绎，成为都市青年爱情的见证地商业街区东侧入口广场作为本项目焦点之一，功能上承载人流汇聚，灌输“爱情”主题，并通过喷泉+音乐演绎，成为都市青年爱情的见证地Code of this report | 161 Copyright Centaline Group,171、 2012组团组团体量体量主题主题功能功能业态业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议巴特里公园+音乐喷泉广场无愤怒主题公园步道；爱情主题广场步行系统，人流导入与聚集无无无无Code of this report | 162 Copyright Centaline Group, 2012吞食天地组团三：环境营造业态组织Code of this report | 163 Copyright Centaline Group, 2012吞食天地作为前期入市部分商业，设置目的性强的餐饮业态，吞食天地作为前期入市部分商业，设置目的性强的餐饮业态，并以“创意”为主题并以“创意”为主题，172、利于前期快速发展，整体规模约：4.5-5万方（不含公寓），利于前期快速发展，整体规模约：4.5-5万方（不含公寓）Code of this report | 164 Copyright Centaline Group, 2012创意一：创意一：地理位置上与其他组团商业分离，打造成地理位置上与其他组团商业分离，打造成“创意涂鸦”主题“创意涂鸦”主题的涂鸦一条街，强化建筑的观赏性和对人群的吸引力，满足青年群体对创意审美的需求，在整体商业上形成个性鲜明建筑群，吸引人群游逛形成互动的涂鸦一条街，强化建筑的观赏性和对人群的吸引力，满足青年群体对创意审美的需求，在整体商业上形成个性鲜明建筑群，吸引人群游逛173、形成互动污水口涂鸦污水口涂鸦建筑细节涂鸦： 污水口 大面积硬质地面； 局部建筑墙体； 标识性涂鸦建筑作秀 立体3D地面涂鸦墙体涂鸦建筑涂鸦作秀Code of this report | 165 Copyright Centaline Group, 2012创意二：创意二：吞食天地西侧设置集中商业体，并打造大型绿化墙体形成观赏节点，东侧设置创意绿化造型，形成进入街区的标志和观赏节点吞食天地西侧设置集中商业体，并打造大型绿化墙体形成观赏节点，东侧设置创意绿化造型，形成进入街区的标志和观赏节点大体型建筑墙面商业节点绿化设置商业节点绿化设置Code of this report | 166 Copyr174、ight Centaline Group, 2012创意三：创意三：业态上除常规餐饮外，可组织部分主题创意类餐饮，如时下全国范围流行的马桶主题、动漫主题、武林主题、监狱主题类餐厅，张扬个性的主题餐饮能满足青年消费群体求新求异的消费需求，同时进一步地丰富商业定位业态上除常规餐饮外，可组织部分主题创意类餐饮，如时下全国范围流行的马桶主题、动漫主题、武林主题、监狱主题类餐厅，张扬个性的主题餐饮能满足青年消费群体求新求异的消费需求，同时进一步地丰富商业定位马桶主题餐厅马桶主题餐厅动漫主题餐厅动漫主题餐厅监狱主题餐厅监狱主题餐厅武林主题餐厅武林主题餐厅 Code of this report | 167175、 Copyright Centaline Group, 2012DQ是世界销量第一的软冰淇淋专家和全球连锁快餐巨头之一，其在中国知名度不亚于哈根达斯，但其价格相比哈根达斯更平民化，故深受年轻人青睐，消费群体大DQ是世界销量第一的软冰淇淋专家和全球连锁快餐巨头之一，其在中国知名度不亚于哈根达斯，但其价格相比哈根达斯更平民化，故深受年轻人青睐，消费群体大选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费DQ是Dairy Queen的首字母缩写，意为“冰雪皇后”。自从1940年夏天开第一家冰淇淋店开始，迄今为止，已在25个国家，开176、了近8000家连锁店，是世界销量第一的软冰淇淋专家和全球连锁快餐业巨头之一。 引领潮流的青年人及年轻家庭中端消费档次北京、沈阳、长春、青岛、武汉、上海、南宁、重庆重庆引领时尚拓展区域：拓展区域：一、二线城市DQ冰淇淋国内知名度高，不亚于哈根达斯，其价格相比哈根达斯更平民化，深受年轻人青睐。需求面积： 需求面积： 30-50;选址标准：选址标准：1、物业使用： 租赁 2、店面位置：店面紧邻马路最佳，高峰时人流量为100人/小时，车流量为200辆/小时为最好；3、店面朝向：店面门口方向以朝南面以及东面最佳，光照时间长，又可达到吸引客户目光的效果。Code of this report | 168 177、Copyright Centaline Group, 2012推荐品牌总结推荐品牌总结业态业态品牌品牌面积（）面积（）餐饮主题特色类餐饮80150其他餐饮100-200休闲餐饮DQ3050Code of this report | 169 Copyright Centaline Group, 2012考虑后期主食餐饮类商业经营，建议门面商业面积控制在80-150左右，以两层为主，一层层高建议在4.5m左右，二层及以上建议在3.8m左右；休闲及其他食品类面积控制在30-50左右，主要布局在集中商业内考虑后期主食餐饮类商业经营，建议门面商业面积控制在80-150左右，以两层为主，一层层高建议在4.178、5m左右，二层及以上建议在3.8m左右；休闲及其他食品类面积控制在30-50左右，主要布局在集中商业内 特色餐饮区的商业规划以两层为主，沿道路布局为内街； 考虑餐饮业态的座椅摆放、厨房等功能空间的布置，主食餐饮类商业面积控制在80-150左右； 休闲类餐饮以小面积门面为主，面积控制在30-60左右，能够灵活组合，利于销售的同时，也利于满足各种业态的需求；体量体量业态业态单位门面面积单位门面面积备注备注集中商业1-1.5甜点及其他零售食品30-50左右为主西端头设置集中商业，实现空间上的天桥嫁接街区商业3-4主餐餐饮面积控制在80-150左右布局线长约500m，以两层为主，位置突出部分可做三层；179、Code of this report | 170 Copyright Centaline Group, 2012组团组团体量体量主题主题功能功能业态业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议吞食天地4.5-5万方创意主题餐饮消费餐饮内街街区式商业街区商业门面面积：80150；集中商业店铺面积：30-50销售Code of this report | 171 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术街区组团四：环境营造业态组织Code of this report | 172 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术180、街区组团个性艺术街区组团主题定义为“个性艺术”主题定义为“个性艺术”，规模约6万方，是商业重要组团之一，环境营造上通过五大发力点来营造，并充分体现个性艺术特征；业态以中等档次的时尚购物及较高档次的精品购物为主，并以错落曲折的内街承载，规模约6万方，是商业重要组团之一，环境营造上通过五大发力点来营造，并充分体现个性艺术特征；业态以中等档次的时尚购物及较高档次的精品购物为主，并以错落曲折的内街承载 西侧街区布局线长共约700米，布局体量为23万方，按三层计算，其布局形式为单排布局； 东侧街区长度约1000米，体量约34万方，布局为独立双排街区。北侧街区东侧街区东侧街区北侧单排街区北侧单排街区Cod181、e of this report | 173 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术一：错落的街区形式；个性艺术一：错落的街区形式；空间组织强调空间组织强调横向空间的动向线路的交错横向空间的动向线路的交错和和竖向空间的起伏变化竖向空间的起伏变化，打造为错落的街区，形成，打造为错落的街区，形成街、巷、院空间街、巷、院空间，营造全景消费环境的空间变换，满足青年群体对购物的“情景消费诉求”，营造全景消费环境的空间变换，满足青年群体对购物的“情景消费诉求”利用建筑散落灵活布局，形成动线交错，增加游乐的趣味性；避免造成视线穿透，降低商业的游逛娱乐性；利用地势的缓坡或人造缓182、坡、洼地，实现竖向空间的变化，体香商业空间的立体感，便于营造休闲氛围；弯曲路线，营造曲径通幽的心理感受；直线路线不宜过长，尽头回转增加可逛性；尽头路线交错，自主选择；下沉步梯，实现竖向空间上下的变化小台梯设计，营造游逛的趣味弯曲的横向空间同时实现竖向空间变化横向空间组织横向空间组织纵向空间变换纵向空间变换Code of this report | 174 Copyright Centaline Group, 2012街街Code of this report | 175 Copyright Centaline Group, 2012巷巷Code of this report | 176 Cop183、yright Centaline Group, 2012院院Code of this report | 177 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术二：绿化的N种形态个性艺术二：绿化的N种形态商业街区绿化强调商业街区绿化强调“软化硬质铺装”“软化硬质铺装”，带来更舒适的购物空间，在常规绿化植物种植基础上，可设置极具个性艺术的绿化盆艺、绿化上墙、绿化个性化塑形等极具观赏和趣味点，带来更舒适的购物空间，在常规绿化植物种植基础上，可设置极具个性艺术的绿化盆艺、绿化上墙、绿化个性化塑形等极具观赏和趣味点常规园林，道路边种植绿化上墙，形成景观点墙体内凹，种植绿化绿化塑形184、，创意无限，极具观赏趣味性，且充分体现项目艺术文化特色，并可形成商业的景观节点石材花盆设置盆艺 道路两侧种植绿化，常规手法； 墙体内凹种植绿化，绿化上墙； 墙体绿化，景观点； 绿化塑形，展现项目创新艺术特色，形成景观节点； 石材花盆设置盆艺，具有点缀效果；Code of this report | 178 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术三：建筑作秀个性艺术三：建筑作秀；建筑作为商业的核心载体，建筑作秀被广泛应用于商业的文化演绎中，通过个性化、差异化的表现手法，树立商业建筑的独特形象，带给消费者不同的文化体验和消费感受；建筑作为商业的核心载体，建筑作秀被广185、泛应用于商业的文化演绎中，通过个性化、差异化的表现手法，树立商业建筑的独特形象，带给消费者不同的文化体验和消费感受建筑作秀是项目提升影响力，树立形象的常用手法，具有极强的象征意义和昭示作用。建筑作秀在商业中的应用建筑作秀的普遍应用：上海环球金融中心北京央视大楼鸟巢重庆大剧院 北京三里屯Village北京三里屯Village是以北京四合院为基调，融入现代时尚元素打造的一个个性时尚的纯现代建筑群落，极具昭示性。 瑞安重庆天地重庆天地汲取重庆浓郁丰富的山水文化，深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素表达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质。Code186、 of this report | 179 Copyright Centaline Group, 2012通常来说，商业中建筑作秀主要有以下几种表现方式通常来说，商业中建筑作秀主要有以下几种表现方式方式一：纯现代1方式二：历史穿越2方式三：异域风情3方式四：冲突对比4建筑作秀表现方式 以仿古建筑形式或对历史建筑改造，营造穿越时空的环境空间，带给消费者不同的消费场所体验。 代表项目：重庆天地、巴国城 主要表现为建筑外形的个性表达，以多变丰富的立面色彩、线条、构造表现独特的差异化价值主张，主要特征为年轻、时尚、未来。 代表项目：三里屯Village 以强烈的对比手法构建矛盾美，将古与今、现代与传统187、融合到一起，相互冲突又协调统一。 代表项目：楚河汉街、杭州湖滨名品商业街 通过建筑少见的风格特征进行塑造，充满独特、新奇的不同文化元素和地域特征表达，塑造差异化的消费感受 代表项目：卓越熙街Code of this report | 180 Copyright Centaline Group, 2012本项目采用传统建筑与现代甚至后现代风格建筑冲突对比手法打造商业建筑体，即形成青年群体对传统文化的强烈共鸣，又能满足其对主流时尚文化和未来先进文化的审美诉求，实现文化上的匹配，形成归属感本项目采用传统建筑与现代甚至后现代风格建筑冲突对比手法打造商业建筑体，即形成青年群体对传统文化的强烈共鸣，又能满188、足其对主流时尚文化和未来先进文化的审美诉求，实现文化上的匹配，形成归属感本项目建筑作秀方式：冲突对比本项目建筑作秀方式：冲突对比本项目以冲突对比手法对建筑进行塑造，使建筑本身具有强烈标志性，运用各种具有冲突的元素表达时尚、潮流、艺术、文化等特征，契合商业整体调性和氛围时尚时尚潮流个性艺术文化潮流个性艺术文化Code of this report | 181 Copyright Centaline Group, 2012近几年传统与现代对比方式被大量应用于新建商业项目，且呈全国铺开之势，成为商圈外商业建筑表现的潮流趋势近几年传统与现代对比方式被大量应用于新建商业项目，且呈全国铺开之势，成为商圈外189、商业建筑表现的潮流趋势上海：新天地杭州：湖滨名品商业街：武汉：楚河汉街其他代表项目：成都宽窄巷子/国色天香、西安大唐不夜城Code of this report | 182 Copyright Centaline Group, 2012本项目建筑运用中西合璧的方式将传统与现代融为一体，植入重庆地域文化和历史，形成独特的差异化特征和鲜明的对比，以对比强烈的建筑作秀，将时空交替融合，塑造个性建筑符号本项目建筑运用中西合璧的方式将传统与现代融为一体，植入重庆地域文化和历史，形成独特的差异化特征和鲜明的对比，以对比强烈的建筑作秀，将时空交替融合，塑造个性建筑符号对比方式一：融合对比 以现代或传统建筑为190、载体，在建筑单体中加入截然不同的建筑元素和符号，二者相互融合，和谐统一，展现建筑鲜明特征 应用区域：街区商业应用区域：街区商业对比方式二：独立对比 将现代与传统风格建筑相邻排布，形成强烈的视觉冲突和碰撞，将历史文化和现代时尚交织在一起，给人留下鲜明个性又不失内涵的感受和体验； 应用区域：集中商业与街区商业应用区域：集中商业与街区商业Code of this report | 183 Copyright Centaline Group, 2012街区商业建筑局部穿插现代建筑，以不同的建筑风格和结构，为建筑形象带来更多变化，形成强烈对比又和谐统一，将时尚与传统融为一体街区商业建筑局部穿插现代建筑，191、以不同的建筑风格和结构，为建筑形象带来更多变化，形成强烈对比又和谐统一，将时尚与传统融为一体建筑形象建筑符号建筑用材街区商业建筑风格建筑结构巴渝传统建筑或民国建筑中间插超现代建筑，大的色调统一是整体格调保持一致，形成对比的同时又和谐相融。建筑结构进行夸张表达，运用合为一体的方式将不同结构建筑进行融合。Code of this report | 184 Copyright Centaline Group, 2012在建筑中植入具有浓厚重庆特色的文化符号和建筑元素，将文化和历史融入建筑中，展现古今冲突与交融，赋予建筑文化内涵在建筑中植入具有浓厚重庆特色的文化符号和建筑元素，将文化和历史融入建筑中，192、展现古今冲突与交融，赋予建筑文化内涵建筑形象建筑符号建筑用材街区商业建筑运用巴渝传统文化符号与现代风格里面形成对比。将吊脚楼等重庆特色的建筑元素加入建筑，增强地域特色，与现代建筑相融。Code of this report | 185 Copyright Centaline Group, 2012建筑中使用玻璃、不锈钢饰条、钢结构、青砖、木材等现代与传统建筑材料，使商业建筑体在保证文化韵味的同时让建筑更加的现代时尚建筑中使用玻璃、不锈钢饰条、钢结构、青砖、木材等现代与传统建筑材料，使商业建筑体在保证文化韵味的同时让建筑更加的现代时尚建筑形象建筑符号建筑用材街区商业外墙不锈钢条装饰亮色木材装饰传193、统灰砖双层中空镀膜玻璃条木装饰玻璃栏杆钢结构应用Code of this report | 186 Copyright Centaline Group, 2012瑞安新天地商业区，既保留重庆城市的传统文化又运用了大量现代建筑材料瑞安新天地商业区，既保留重庆城市的传统文化又运用了大量现代建筑材料民国时期的建筑风格民国时期的建筑风格木材吊脚楼石材玻璃木材、石材、玻璃灯建筑元素相互交融，具有传统、时尚、现代、文化等特征重庆天地商业街区以民国建筑风格为基调，同时加入大量现代建筑材料进行打造，将传统文化和现代时尚融为一体Code of this report | 187 Copyright Cental194、ine Group, 2012成都宽窄巷子，以清朝建筑修复为主，但在修复时同样采用了大量现代材料，如玻璃、钢材等成都宽窄巷子，以清朝建筑修复为主，但在修复时同样采用了大量现代材料，如玻璃、钢材等大幅玻璃宽窄巷子为典型川西传统风格建筑，但在改造中大量运用现代建筑材料进行表现玻璃栏杆Code of this report | 188 Copyright Centaline Group, 2012楚河汉街主要采用民国建筑风格，同时，汉街将极具时尚元素的现代建材料运用于民国风格建筑中，建筑在形成强烈对比同时实现了传统与现代的完美融合楚河汉街主要采用民国建筑风格，同时，汉街将极具时尚元素的现代建材料运用195、于民国风格建筑中，建筑在形成强烈对比同时实现了传统与现代的完美融合传统玻璃外挂幕墙传统石材立面后现代风格玻璃+钢饰幕墙后现代风格玻璃+钢饰幕墙石材饰面Code of this report | 189 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术四：科技元素的融入个性艺术四：科技元素的融入；最新的科技电子元素，必是年轻群体最追崇，并高度关注的元素；新兴的科技元素的融入，满足其在追崇先进文化中，对新兴的消费模式的尝试，同时强化客群与商业的互动、体验；最新的科技电子元素，必是年轻群体最追崇，并高度关注的元素；新兴的科技元素的融入，满足其在追崇先进文化中，对新兴的消费模式的196、尝试，同时强化客群与商业的互动、体验；123青年群体高度关注且追逐的重要元素； 科技元素同样是引领时尚、潮流的重要因素之一，能够充分体现本项目的时尚潮流特征；科技元素的引入将为本项目商业发展提供更多的宣传点，强化本项目商业的人气吸附性；引入原则引入原则实用性实用性互动体验性价值提升性互动体验性价值提升性Code of this report | 190 Copyright Centaline Group, 2012落地式触摸查询终端一体机落地式触摸查询终端一体机：作为本项目商业时尚科技的重要体现，能很好的满足年轻消费者的网络查询消费习惯，尽量增强项目各部分商业的可达指引，同时能辅助提升商家的经197、营条件，可设置在本项目的东西两侧的聚集区，：作为本项目商业时尚科技的重要体现，能很好的满足年轻消费者的网络查询消费习惯，尽量增强项目各部分商业的可达指引，同时能辅助提升商家的经营条件，可设置在本项目的东西两侧的聚集区，自动下载并播放广告等多媒体节目，允许消费者及时点拨特定感兴趣的内容或服务，允许互动式完成信息查询或业务交易Code of this report | 191 Copyright Centaline Group, 2012试衣屏：试衣屏：作为本商业的档次较高的精品购物区，引入先进的试衣屏系统，可立体展示与拍照并发送个人电子邮箱，供朋友参考或其他用途，从而改变青年群体购物消费模式，实198、现最新的购物体验作为本商业的档次较高的精品购物区，引入先进的试衣屏系统，可立体展示与拍照并发送个人电子邮箱，供朋友参考或其他用途，从而改变青年群体购物消费模式，实现最新的购物体验CASE：英国伦敦Westfield购物中心日前推出了一个高科技试衣屏幕，可让购物者在试衣时拍照，然后上传至Facebook或Twitter，以供朋友提供宝贵意见Code of this report | 192 Copyright Centaline Group, 2012WIFI网络系统引入：WIFI网络系统引入：整个商业体全方位布局WIFI网络系统，打造重庆首个全时全局WIFI文化艺术购物公园，不仅实用性极强，且199、能延长客户群体在商业区的停留时间，保证项目商业人气的集聚性整个商业体全方位布局WIFI网络系统，打造重庆首个全时全局WIFI文化艺术购物公园，不仅实用性极强，且能延长客户群体在商业区的停留时间，保证项目商业人气的集聚性Code of this report | 193 Copyright Centaline Group, 2012可触摸互动式橱窗可触摸互动式橱窗：引入多种先进的现代科技展示橱窗，使消费者在逛街时能体验参与到其中，增加逛街的趣味性：引入多种先进的现代科技展示橱窗，使消费者在逛街时能体验参与到其中，增加逛街的趣味性系统利用先进的计算机视觉技术，获取并识别人的手指在屏幕上的位置，并通200、过一定的算法将手指在屏幕上的物理坐标转换为计算机屏幕的逻辑坐标及控制指令，实现手指或指状物在大屏幕上的触摸，标注等控制功能。实现人机自然交互，并摆脱了尺寸对触摸屏的限制。本系统将广泛应用于互动数码橱窗广告，大屏幕多媒体导览及信息查询，展览场馆互动式展台，智能化大屏幕监控调度系统，楼宇大厅广播及查询系统，星级影院互动数码橱窗系统。 Code of this report | 194 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术五：光科技的引入；个性艺术五：光科技的引入；灯光设计统一规划，以明亮、多彩特色为设计原则，打造多彩绚丽的视觉艺术盛宴，从而增加顾客在项目的游逛时间201、，延长商家的经营时间，有利于提高商家经营收益，提升项目商业价值灯光设计统一规划，以明亮、多彩特色为设计原则，打造多彩绚丽的视觉艺术盛宴，从而增加顾客在项目的游逛时间，延长商家的经营时间，有利于提高商家经营收益，提升项目商业价值 以餐饮服务区和娱乐区为照明重点，对环境和建筑线条的勾勒； 建议使用投光、地埋灯勾勒建筑线条。 购物区照明重点在底层，高照度的店名、橱窗展示； 建议采用投光、埋地灯，对橱窗和墙壁重点照明。Code of this report | 195 Copyright Centaline Group, 2012个性艺术六：艺术小品个性艺术六：艺术小品打造要营造出浓厚的艺术氛围，同时202、不乏趣味，且凸显个性；打造要营造出浓厚的艺术氛围，同时不乏趣味，且凸显个性；小品打造与商业常用配套物件（指示牌、路灯、座椅、垃圾箱等）结合小品打造与商业常用配套物件（指示牌、路灯、座椅、垃圾箱等）结合，让艺术小品充分融入商业细节中，体现融洽性的同时，赋予商业更多个性艺术的灵魂，让艺术小品充分融入商业细节中，体现融洽性的同时，赋予商业更多个性艺术的灵魂卡通幽默指示牌时尚女性造型路灯青蛙王子雕塑垃圾箱厕所趣味指示牌人类电影艺术精华主题座椅个性化座椅Code of this report | 196 Copyright Centaline Group, 2012细节处理：细节处理：既有的商业建筑结构203、中，通过图案、上色、造型等简单手法处理，让艺术、时尚元素无处不在，且独具个性既有的商业建筑结构中，通过图案、上色、造型等简单手法处理，让艺术、时尚元素无处不在，且独具个性 细节处理强调是在既有的建筑体上，通过后期的图案、上色、造型等，让时尚、个性化的元素无处不在，烘托出浓烈的时尚、个性化氛围；彩虹扶梯时空穿梭休憩点光影廊道钢琴键盘路Code of this report | 197 Copyright Centaline Group, 2012东侧街区宽度建议在9-10m左右，能保证建筑环境视觉最佳效果的同时，有效组织人流通行，并聚集人气东侧街区宽度建议在9-10m左右，能保证建筑环境视觉最佳204、效果的同时，有效组织人流通行，并聚集人气建筑9-10m建筑建筑建筑建筑建筑建筑建筑街区道路设置过宽，不易聚集人气，同时人在心理感受上存在空旷感，对商业的人气感受不足；街区过窄则不能保证人流的有效流动，阻碍畅通性；同时街区宽度设置需保证项目的绿化环境和景观节点设置空间；人的视觉感官上，对两侧10m范围内的实物感官最强烈，最能感受本项目致力打造建筑和环境；东侧街区宽度示意图：建议街区宽度在9-10m左右。Code of this report | 198 Copyright Centaline Group, 2012北侧街区沿二塘支路具有两面展示性，价值较高，建议设置2-3层，局部位置突出可设置四205、层；东侧商业内侧则以2层为主；二层以上商业设置内廊道，通过一层楼梯进入；其中一层层高约4.5m左右，二层以上约3.8m左右北侧街区沿二塘支路具有两面展示性，价值较高，建议设置2-3层，局部位置突出可设置四层；东侧商业内侧则以2层为主；二层以上商业设置内廊道，通过一层楼梯进入；其中一层层高约4.5m左右，二层以上约3.8m左右内廊道内廊道：外部内廊道：内部北侧商业沿二塘支路，具有对外公路和对内内街两面展示性，商业门面价值高，建议设置2-3层，价值最大化；一层、二层的连接，通过楼梯连接到达；二层设置内廊道，既能保证建筑外立面造型的同时，又能解决二层的交通组织问题；三层商业局部两层Code of t206、his report | 199 Copyright Centaline Group, 2012在街区商业价值最突出的“端点”位置，建议设置3-4层的商业，实现价值最大化在街区商业价值最突出的“端点”位置，建议设置3-4层的商业，实现价值最大化商业端点：商业端点：街区入口处街区入口处：商业人气汇聚的点，价值突出；疲劳点：疲劳点：人在逛街250-300m左右会产生疲劳点，是人驻步停留的位置，易于门面展示；街区拐角点：街区拐角点：此处是人在游逛过程中，心理认为环境和地方改变，会有特意留意周边事物的意识，此处商业门面具有较大展示价值；商业焦点位置：商业焦点位置：大型设施、建筑、广场等汇聚人气的位置；207、入口处入口处疲劳点疲劳点焦点拐角点拐角点疲劳点Code of this report | 200 Copyright Centaline Group, 2012东侧：时尚购物东侧：时尚购物时尚购物及娱乐东侧个性艺术街区时尚购物及娱乐东侧个性艺术街区业态组织：业态组织：考虑东侧进入人群的消费力有限，西侧消费力较强，东侧个性艺术街区以中等档次的时尚购物业态为主，西侧以较高档次的精品购物业态为主考虑东侧进入人群的消费力有限，西侧消费力较强，东侧个性艺术街区以中等档次的时尚购物业态为主，西侧以较高档次的精品购物业态为主北侧：精品购物北侧：精品购物Code of this report | 201 Co208、pyright Centaline Group, 2012业态组合业态组合购物购物潮流服饰潮流服饰个性精品个性精品数码电子数码电子核心构成部分主要构成部分补充部分核心构成部分主要构成部分补充部分主要满足青年消费群体追求流行、潮流的刚性购物需求青年消费群体追求流行、潮流的刚性购物需求主要满足青年消费群体对于原创、创意文化的需求青年消费群体对于原创、创意文化的需求主要满足青年消费群体对于先进科技产品的需求青年消费群体对于先进科技产品的需求个性精品提倡原创、创意文化原创、创意文化，将文化、艺术完美地融合到商业中，生动地体现了项目商业的文化艺术定位生动地体现了项目商业的文化艺术定位，同时满足了消费者对209、于原创、创意文化的追求。数码电子业态满足了青年消费群体对于科技产品的痴迷，更加贴合年轻族群的需求，丰富项目商业的定位更加贴合年轻族群的需求，丰富项目商业的定位。作用作用业态特征业态特征主要针对追逐时尚、潮流的年轻人群；主要满足年轻族群对于潮流、时尚的购物需求年轻族群对于潮流、时尚的购物需求。其他其他补充部分补充部分休闲类快速饮食消费品快餐、小吃等休闲类快速饮食消费品快餐、小吃等Code of this report | 202 Copyright Centaline Group, 2012潮流服饰以中等档次的时尚知名品牌，如以纯、美特斯邦威、安踏、me&city等潮流服饰以中等档次的时尚知名品210、牌，如以纯、美特斯邦威、安踏、me&city等Code of this report | 203 Copyright Centaline Group, 2012DEMETER气味图书馆是第一个提出气味应该是种体验, 打破传统奢侈品牌香水的观念，面对中高档消费者以直营、代理的模式经营香水，是直接对精品的一种打造DEMETER气味图书馆是第一个提出气味应该是种体验, 打破传统奢侈品牌香水的观念，面对中高档消费者以直营、代理的模式经营香水，是直接对精品的一种打造选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次气味图书馆(DEME211、TER)香水起源于纽约,全心打造每天生活周遭的气味, DEMETER香水”雪”和”甘蔗”陆续荣获得了”美国年度最佳女士香水”及”美国年度最佳男士香水”. 中端消费档次品牌北京，成都，沈阳，上海，深圳，台湾，长春，重庆重庆主要面对中高档消费者，以直营、代理的方式经营香水。拓展区域：拓展区域：一、二线大城市选址要求：选址要求：1、店铺要求门面宽：不少于4米。2、商圈选址位于商业综合体、购物中心、商业街、中央商贸区等繁华地带。 DEMETER气味图书馆是第一个提出气味应该是种体验, 打破传统奢侈品牌香水的观念。需求面积：需求面积：100-500；中高档消费人群Code of this report 212、| 204 Copyright Centaline Group, 2012电子数码店代表了科技、先进元素，迎合青年消费者对于高科技产品的需求，凸显项目定位商业，建议引进多家知名电子公司的代理店电子数码店代表了科技、先进元素，迎合青年消费者对于高科技产品的需求，凸显项目定位商业，建议引进多家知名电子公司的代理店Code of this report | 205 Copyright Centaline Group, 2012乡村基是针对大众消费者的中式营养快餐，是西部第一快餐品牌，更是中国健康快餐的领跑者，能够很好地满足大众消费者的日常饮食需求，该品牌深耕重庆市场，项目引入可能性极高乡村基是针对大213、众消费者的中式营养快餐，是西部第一快餐品牌，更是中国健康快餐的领跑者，能够很好地满足大众消费者的日常饮食需求，该品牌深耕重庆市场，项目引入可能性极高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费乡村基现已拥有直营连锁餐厅100余家，做为中国健康快餐的领跑者，乡村基的经营是以直营连锁形式、集中式生产、标准化产品、中央配送等方式来持续保证所提供的产品质量及服务都是最优秀的。人均15-20元大众消费者国内中式快餐一线品牌重庆重庆、四川、上海、长沙、贵阳等地。拓展区域：拓展区域：一、二线城市；面积要求：面积要求：200-500；214、商圈要求：商圈要求：客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域性商业街市或特别繁华的社区型街市；建筑要求：建筑要求：框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。西部第一快餐品牌Code of this report | 206 Copyright Centaline Group, 2012吉野家是一家享有百年历史的针对大众消费者的国内一线快餐品牌，在国内快餐激烈竞争中得到消费者的青睐，知名度极高，该品牌存在较大的扩张需求，存在较大入驻可能性215、吉野家是一家享有百年历史的针对大众消费者的国内一线快餐品牌，在国内快餐激烈竞争中得到消费者的青睐，知名度极高，该品牌存在较大的扩张需求，存在较大入驻可能性选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费吉野家是一家享有百年历史的日本牛肉饭专门店。作为国内少数以米食为主的餐饮品牌连锁，吉野家在西方速食连锁中突围的经验，不仅在国内市场激烈竞争中得到消费者的喜爱，更是国内由中国人经营管理成功的知名品牌。人均15-30元大众消费者国际一线快餐品牌北京、天津、廊坊、石家庄、内蒙、沈阳、大连等城市拓展区域：拓展区域：不限；首选物业：首216、选物业：商业综合体、购物中心、商业街、写字楼底商及配套商业；面积要求：面积要求：180-300；租赁期限：租赁期限：3-5年；建筑要求：建筑要求：1）层高：净高5米以上；2）楼板承重：300KG，局部需要350KG3）供电负荷：190千瓦国内一线快餐品牌Code of this report | 207 Copyright Centaline Group, 2012推荐品牌总结推荐品牌总结业态业态品牌品牌面积（）面积（）潮流服饰阿依莲200300真维斯50100bossini200300美特斯邦威250300唐狮200300以纯250300森马200250ME&CITY 150200个性精品气217、味图书馆100500大众餐饮乡村基200500吉野家180300Code of this report | 208 Copyright Centaline Group, 2012知名度高的品牌建议以处于商业“端点”单体独立商业建筑体为主（200-400左右）；需大量人流消化的业态（如个性饰品、电子等）设置在一层（30-50左右），目的性较强的（如快餐等）设置在二、三层（80-150左右）知名度高的品牌建议以处于商业“端点”单体独立商业建筑体为主（200-400左右）；需大量人流消化的业态（如个性饰品、电子等）设置在一层（30-50左右），目的性较强的（如快餐等）设置在二、三层（80-150左右218、）针对ME&CITY、以纯等在中端消费市场具备相对较高知名度的品牌，结合其需求面积（200-300左右）设置2-3层的单体型商业门面，满足其品牌独立性、昭示性等需求；同时也作为时尚购物区的主力店；针对如个性电子、饰品店等需大量人流消化业态，建议规划面积30-50的小门面，多以临街一层为主，保证面积小易销售同时便于后期利用；Code of this report | 209 Copyright Centaline Group, 2012东侧：时尚购物东侧：时尚购物北侧：精品购物北侧：精品购物精品购物北侧个性艺术街区精品购物北侧个性艺术街区业态组织：业态组织：东侧个性艺术街区以中等档次的时尚购物业219、态为主，西侧以较高档次的精品购物业态为主东侧个性艺术街区以中等档次的时尚购物业态为主，西侧以较高档次的精品购物业态为主Code of this report | 210 Copyright Centaline Group, 2012精品购物区的业态以中高端的精品百货为主，并引入知名时尚的百货品牌作为本项目商业的主力店精品购物区的业态以中高端的精品百货为主，并引入知名时尚的百货品牌作为本项目商业的主力店精品购物精品购物时尚百货时尚百货主要构成部分主要构成部分主要满足青年消费群体追求品质、潮流、前卫的高端消费需求青年消费群体追求品质、潮流、前卫的高端消费需求作用作用业态特征业态特征精品购物的主要组220、成部分主要组成部分；时尚百货定位精准，主要针对追逐时尚、潮流的年轻人群；主要满足有一定消费能力的年轻族群对于潮流、时尚的购物需求有一定消费能力的年轻族群对于潮流、时尚的购物需求。Code of this report | 211 Copyright Centaline Group, 2012NOVO是一个针对时尚潮流年轻消费群体，主打时尚潮牌，秉持商业与艺术完美结合理念全国知名中高档百货品牌，契合项目商业时尚、文化定位，满足商家高知名度、中高档消费水平、可进驻性高的要求NOVO是一个针对时尚潮流年轻消费群体，主打时尚潮牌，秉持商业与艺术完美结合理念全国知名中高档百货品牌，契合项目商业时尚、文化221、定位，满足商家高知名度、中高档消费水平、可进驻性高的要求选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位百货档次百货档次NOVO时尚百货来自香港，秉持商业化和艺术化完美结合的经营理念。以前卫设计、时尚潮流及高科技元素作为卖点，主打年轻潮牌。同时加强对店面进行文化植入，经常举办各种主题活动，增强与顾客的互动。时尚、前卫、个性独特的年轻人中高档百货北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆重庆中国最潮的服装商场拓展区域：拓展区域：一、二线城市；面积要求：面积要求：3-5万；商圈要求：商圈要求：1)城市的商业中心、规划中大型商业地块；2)交通便利222、；3)城市人口：140万以上；4)停车位充裕全国知名时尚百货品牌，年轻潮流的风向标Code of this report | 212 Copyright Centaline Group, 2012HQ尚客百货是知名百货品牌王府井百货旗下针对年轻时尚族群的子品牌，打造时尚消费乐享天堂，匹配项目商业的时尚、潮流定位，虽现仅入驻北京，但品牌瞄准全国一二线城市市场，引入可能性较高HQ尚客百货是知名百货品牌王府井百货旗下针对年轻时尚族群的子品牌，打造时尚消费乐享天堂，匹配项目商业的时尚、潮流定位，虽现仅入驻北京，但品牌瞄准全国一二线城市市场，引入可能性较高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品223、牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位百货档次百货档次HQ尚客百货是北京王府井百货集团的全新子品牌，商场从店内品牌、服务和促销活动上一直紧锁年轻时尚人群的消费需求。HQ尚客锁定“新锐一族”，开辟青年娱乐休闲场所，塑造时尚消费乐享天堂，缔造新锐一族专属领地。消费理念成熟的年轻族群中高端百货目前仅成立了一家新公司格调、甜美、优雅、型格、动感拓展区域：拓展区域：一、二线城市需求面积：需求面积：1-2万合同期限：合同期限：5年商圈要求：商圈要求：城市商圈、目的性商圈、大型购物中心内(高新区、开发区除外)，15分钟车程商圈常住人口60万以上。建筑要求：建筑要求：1）停车位500个以上2224、）中央空调、消防喷淋、烟感器、自动扶梯、升降梯，给排水供水量16立方米/天，照明100伏安/平方米(不含中央空调)。国内一线百货品牌王府井百货全力打造的子品牌Code of this report | 213 Copyright Centaline Group, 2012推荐品牌总结推荐品牌总结业态业态体量体量推荐品牌推荐品牌面积需求（万)面积需求（万)精品购物3-4万方NOVO35HQ尚客百货12Code of this report | 214 Copyright Centaline Group, 2012国际快时尚服饰所代表的快文化在全球范围内获得极大的认可，得到青年消费群体的青睐，同时225、品牌价格定位趋向平民化，成为了时尚潮流人士的不二选择国际快时尚服饰所代表的快文化在全球范围内获得极大的认可，得到青年消费群体的青睐，同时品牌价格定位趋向平民化，成为了时尚潮流人士的不二选择品牌名称品牌名称拓展区域拓展区域面积需求（）面积需求（）ZARA一、二线城市15002500H&M15002000UNIQLO15002000C&A10001500GAP10001600 国际快时尚服饰是以快速时尚为主要特征的业态，时下流行的快文化是业态的灵魂； 业态满足了青年消费群体追求快文化的需求，是时尚潮流人士的不二选择； 同时，快时尚品牌价格较平价，匹配青年群体的消费能力，受到年轻一族的追捧。国际快时226、尚服饰国际快时尚服饰说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 215 Copyright Centaline Group, 2012H&M是国际知名的快时尚品牌之一，定位于面向都市时尚年轻一族客户，H&M是国际知名的快时尚品牌之一，定位于面向都市时尚年轻一族客户，目前在中国店面64家，计划未来三年数量翻三倍目前在中国店面64家，计划未来三年数量翻三倍选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次都市时尚年轻一族中高端消费水平北京、上海、广州、重庆、成都、南京等一二线大城市平民227、化国际快时尚品牌拓展计划：拓展计划：目前在中国店面64家，计划未来三年数量翻三倍拓展区域：拓展区域：一、二线城市面积要求：面积要求：10005000；首选物业：首选物业：商业综合体,购物中心,商业街；物业要求：物业要求：(1)商业活动频繁的闹市区 (2)同行聚居区(成熟专业商业区) (3) 聚居的公共场所附近 (4) 街道客流量最大、能见度高 (5)交通便利欧洲最大的服饰零售商说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。H&M是来自瑞典的时装公司，在世界多个国家，包括欧洲及美国设有分店，以中等价钱，物美价实为名，深受青年人喜欢。H&M由Erling Persson在1947年成立。来自瑞典的连228、锁服饰店Hennes&Mauritz（H&M）的名字，H&M是欧洲最大的服饰零售商。Code of this report | 216 Copyright Centaline Group, 2012ZARA凭借优秀的设计和合理的价格，满足了年轻人对时尚大牌的追求，ZARA凭借优秀的设计和合理的价格，满足了年轻人对时尚大牌的追求，计划2012年在中国新开100家店铺计划2012年在中国新开100家店铺，品牌扩张需求明显，品牌扩张需求明显选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次都市年轻群体中高端消费水平华东、华北、华南229、东北、西南一二线城市国际快时尚品牌拓展计划：拓展计划：计划2012年在中国新开100家店铺拓展区域：拓展区域：一、二线城市面积要求：面积要求：300500；首选物业：首选物业：商业综合体,购物中心,商业街；物业要求：物业要求：(1)周边有时尚品牌专卖店 (2)门面宽度不小于4米(3)各一、二线城市（4）位于商业聚集区全球第三、西班牙第一的服装商说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。1975年设立于西班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世界各地56个国家内，设立超过两千多家的服装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱，设计师品牌的优异设计，230、价格却更为低廉，简单来说就是让平民拥抱High Fashion。Code of this report | 217 Copyright Centaline Group, 2012优衣库是全球十大休闲服饰品牌，其在中国市场以百搭定位获得成功，根据其店铺扩张计划，时尚、简约、自然的百搭狂潮将席卷大陆，优衣库是全球十大休闲服饰品牌，其在中国市场以百搭定位获得成功，根据其店铺扩张计划，时尚、简约、自然的百搭狂潮将席卷大陆，2012年在中国新开100家店铺2012年在中国新开100家店铺，本项目引进该品牌可行性极高，本项目引进该品牌可行性极高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客231、群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次都市年轻群体中端消费水平华东、华北、华南、东北、西南一二线城市百搭休闲服饰拓展计划：拓展计划：计划2012年在中国新开100家店铺拓展区域：拓展区域：一、二线城市面积要求：面积要求：5001500；首选物业：首选物业：商业综合体,购物中心,商业街；物业要求：物业要求：(1)城市核心闹市区 (2)聚居区域的公共场所 (3)最小面积500全球十大休闲服饰品牌说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。优衣库是迅销集团旗下品牌，在全球拥有1000多家门店，遍布世界12个国家和地区。优衣库的理念为MADE FOR ALL造服于人,坚持将现代、简232、约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。Code of this report | 218 Copyright Centaline Group, 2012作为日本最大Life Style 产品提供商，无印良品致力于提供简约、自然、富质感的各种生活用品，目前在中国店面34家，作为日本最大Life Style 产品提供商，无印良品致力于提供简约、自然、富质感的各种生活用品，目前在中国店面34家，计划到2013年达到100家计划到2013年达到100家，具有较高引入可能性，具有较高引入可能性选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品233、牌定位消费档次消费档次城市中产阶级中高端消费水平北京、上海、广州、重庆、杭州、昆明、南京等一二线大城市中产阶级生活形态提供店拓展计划：拓展计划：目前在中国店面34家，计划到2013年达到100家拓展区域：拓展区域：一、二线城市面积要求：面积要求：3001200；首选物业：首选物业：商业综合体,购物中心,商业街；物业要求：物业要求：(1)商业活动频繁的闹市区 (2)同行聚居区(成熟专业商业区) (3) 聚居的公共场所附近 (4) 街道客流量最大、能见度高 (5)交通便利日本最大的生活形态产品提供店说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。发展至今已有23年的历史，是日本最大的Life Styl234、e Store，致力于提倡简约、自然、富质感的生活哲学，提供消费者简约、自然、基本，且品质优良、价格合理的生活相关商品，海外店铺为26家，在日本年轻群体品牌好感度调查中位居第一Code of this report | 219 Copyright Centaline Group, 2012迪卡侬运动品牌是针对青年群体经营休闲和专业运动用品超市，拓展范围超过50个城市，且品牌发展不局限于销售，还有与企业政府联合打造运动公园的计划，从项目发展模式和定位上可争取引进作为迪卡侬运动品牌是针对青年群体经营休闲和专业运动用品超市，拓展范围超过50个城市，且品牌发展不局限于销售，还有与企业政府联合打造运动公235、园的计划，从项目发展模式和定位上可争取引进作为精品购物主力店精品购物主力店法国迪卡侬公司（Dcathlon）是一家在全球生产和销售体育用品的法国企业，开创了运动用品超市的新概念开创了运动用品超市的新概念。经营理念：经营理念：将各类运动用品汇聚一堂，以相对最低的价格提供技术性能优良的产品，为更多的人提供运动的可能，享受到运动的乐趣； 物业要求：物业要求：典型迪卡侬商场的面积一般在2500至4000平方米面积一般在2500至4000平方米，停车位200-300个左右，承重500公斤每平方米，层高5.5米； 迪卡侬运动品牌的休闲、运动精神与项目商业街青年群体定位匹配度高，且休闲、运动精神与项目商业街236、青年群体定位匹配度高，且品牌商场面积大，可结合商业街规划。 迪卡侬在无锡发展迅速，并计划与政府联合打造运动公园来进一步树立品牌，并宣传运动精神； 迪卡侬在中国的拓展范围已超过50个城市，选址涉及二、三线城市。其中，迪卡侬已进入浙江省的第四大城市绍兴市。Code of this report | 220 Copyright Centaline Group, 2012精品购物区作为业态档次较高的区域，各个品牌都强调其昭示性和经营独立性，并充分实现“地面商业街区化”，建议设置单层80-100门面，上下楼层连接的门面，即利于销售，同时便于后期灵活组合利用精品购物区作为业态档次较高的区域，各个品牌都强调237、其昭示性和经营独立性，并充分实现“地面商业街区化”，建议设置单层80-100门面，上下楼层连接的门面，即利于销售，同时便于后期灵活组合利用 商业建筑体在功能上能够保证相对独立性和可灵活合并性，外在建筑连接可是结构的相对独立，也可是墙体的完全连接，需结合具体规划布局思考； 结合商业对面积需求，单体单层面积在80-100左右，上下两层连接的门面；Code of this report | 221 Copyright Centaline Group, 2012结合部分标签性品牌需求，设置少量面积较大的独立旗舰店结合部分标签性品牌需求，设置少量面积较大的独立旗舰店旗舰店旗舰店面积面积楼层结构楼层结构天238、津耐克滨江道旗舰店1500三层四川虹口北路H&M旗舰店2300四层协信城H&M旗舰店2100三层C&A上海中国旗舰店2000三层市场典型品牌旗舰店面积：面积面积建筑形式建筑形式布局位置布局位置300-400外在建筑相连，内部空间相对独立，2-3层其他位置700-800单体商业建筑，3层左右；地段较好位置1000-1500单体商业建筑地段价值最突出、昭示性最强的位置设置建议：结合市场标签品牌旗舰店面积规模，同时控制本项目销售风险，面积划分有所控制，但可灵活组合。Code of this report | 222 Copyright Centaline Group, 2012组团组团体量体量主题主239、题功能功能业态业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议个性艺术街区东侧：34万方北侧：23万方个性艺术东侧：时尚购物，主要满足青年群体时尚购物、日常饮食需求核心业态：潮流服饰主要业态：个性精品补充业态：数码电子及大众餐饮街区式商业面积： 商业“端点”单体独立商业建筑体200-400左右； 一层30-50左右； 二、三层80-150左右销售北侧：精品购物，主要满足具有较高消费能力的群体的时尚购物需求时尚百货、中高档零售品牌街区式商业商业面积分割区间：80100为单位标签性旗舰店商业面积段：300-400、700-800、1000-1500销售Code of this repo240、rt | 223 Copyright Centaline Group, 2012极地秀场组团五：环境营造业态组织Code of this report | 224 Copyright Centaline Group, 2012地块中部（如图所示）是街区商业最集中区域，规划适合不同层次的青年群体的地块中部（如图所示）是街区商业最集中区域，规划适合不同层次的青年群体的休闲娱乐业态休闲娱乐业态（如KTV、电影院等）、（如KTV、电影院等）、中等档次购物中等档次购物以及时尚T台，并以集中商业形式承载，以“show”为主题打造为“以及时尚T台，并以集中商业形式承载，以“show”为主题打造为“极地秀场极241、地秀场”街区商业集中区域，人气最旺，规划适合不同层次青年群体的休闲娱乐商业，如KTV、电影院、电玩以及中等档次百货购物等；Code of this report | 225 Copyright Centaline Group, 2012T台秀：T台秀：在街区商业中间的位置是商业大节点，可设置时尚T台，形成商业游逛节点，且后期商业运营提供商业活动举办场地，营造我型我秀，时尚、青春氛围，利于商业后期运营在街区商业中间的位置是商业大节点，可设置时尚T台，形成商业游逛节点，且后期商业运营提供商业活动举办场地，营造我型我秀，时尚、青春氛围，利于商业后期运营Code of this report | 22242、6 Copyright Centaline Group, 2012极地秀场南侧商业以T台秀场为主朝向，形成2-3层围合的极地秀场南侧商业以T台秀场为主朝向，形成2-3层围合的剧场式布局剧场式布局，形式壮观，聚集人气，且利于后期商业活动组织；顶层部分可设置绿化平台，营造情景消费空间，形式壮观，聚集人气，且利于后期商业活动组织；顶层部分可设置绿化平台，营造情景消费空间T台秀场剧场式布局人气聚集剧场式布局Code of this report | 227 Copyright Centaline Group, 2012集中商业体作为本项目最高商业建筑，以极具时尚的现代风格对建筑进行塑造，以现代时尚的建243、筑形象与街区商业形成独立对比，并成为项目极具昭示性的地标建筑集中商业体作为本项目最高商业建筑，以极具时尚的现代风格对建筑进行塑造，以现代时尚的建筑形象与街区商业形成独立对比，并成为项目极具昭示性的地标建筑整体风格为现代风格，以玻璃、金属等现代元素打造浓厚时尚气息的潮流地标。集中商业以独立建筑形式存在，与街区商业形成独立对比，以极具冲突性的方式营造独特的消费体验。建筑结构建筑风格Code of this report | 228 Copyright Centaline Group, 2012建筑大量运用充满现代气息的线条、格子、炫彩灯光等符号，使建筑具有鲜明独特的时尚、艺术个性建筑大量运用充满现244、代气息的线条、格子、炫彩灯光等符号，使建筑具有鲜明独特的时尚、艺术个性灯光变幻的梦幻效果，带来流光溢彩的独特感受，增添商业时尚艺术气质建筑符号元素表现：简洁多变的线条勾勒出时尚活力的建筑，使建筑成为独一无二的潮流地标Code of this report | 229 Copyright Centaline Group, 2012建筑用材以玻璃、金属等现代材料为主，与街区商业大面积砖木材料形成差异化建筑用材以玻璃、金属等现代材料为主，与街区商业大面积砖木材料形成差异化金属外墙装饰大面积玻璃应用大面积玻璃应用Code of this report | 230 Copyright Centaline245、 Group, 2012极地秀场集中商业与天桥广场连接具备“双首层”特征，因此一二层设置传统核心商圈中，对租金承受能力较高的的地下快时尚服饰业态，实现“地下商业地面化”，高楼层设置休闲娱乐业态极地秀场集中商业与天桥广场连接具备“双首层”特征，因此一二层设置传统核心商圈中，对租金承受能力较高的的地下快时尚服饰业态，实现“地下商业地面化”，高楼层设置休闲娱乐业态BAL4L3L2L1L4L3L2L1B1B1BL5L5超市超市潮流服饰饰品潮流服饰饰品溜冰场等溜冰场等化妆品潮流服饰化妆品潮流服饰KTVKTV儿童娱乐天地电影院电玩娱乐、酒吧等儿童娱乐天地电影院电玩娱乐、酒吧等A快时尚服饰快时尚服饰Code246、 of this report | 231 Copyright Centaline Group, 2012集中商业的潮流服饰、快时尚服饰不一定具备品牌知名度，但有巨大的青年消费市场，在核心商圈中多为地下步行街，店铺面积集中在15-20，如解放碑女人广场、轻轨名店城、炫地购物中心等集中商业的潮流服饰、快时尚服饰不一定具备品牌知名度，但有巨大的青年消费市场，在核心商圈中多为地下步行街，店铺面积集中在15-20，如解放碑女人广场、轻轨名店城、炫地购物中心等Code of this report | 232 Copyright Centaline Group, 2012大润发超市以面向普通大众消费群体247、，并长期保持低端定位的市场策略，使大润发的商品及服务更具竞争力 ，能够满足商业知名度、消费水平等很好的融入到项目商业的定位中大润发超市以面向普通大众消费群体，并长期保持低端定位的市场策略，使大润发的商品及服务更具竞争力 ，能够满足商业知名度、消费水平等很好的融入到项目商业的定位中选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营, “新鲜、便宜、舒适、便利” 的专业服务，领导商圈，成为值得信赖的大卖场 。大众消费群体中248、低端消费档次北京、上海、广州、青岛等全国一线城市长期保持低端定位拓展区域：拓展区域：大润发超市计划在华东、华北、华南扩宽市场;面积要求：面积要求：0.5-2万;商圈要求：商圈要求：2公里商圈内有15万-20万以上的人;交通便捷，毗邻地铁站及主要公交站点；位于交通主干道；庞大的免费停车场。在2008年中国连锁百强榜上排名第七，在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 233 Copyright Centaline Group, 2012家乐福以极快的速度在中国大中城市进行扩展，在华的外资零售业中处于领先地位249、，家乐福以消费省级自然美的定位于中高端客户全体，对项目商业的品质提升有促进作用家乐福以极快的速度在中国大中城市进行扩展，在华的外资零售业中处于领先地位，家乐福以消费省级自然美的定位于中高端客户全体，对项目商业的品质提升有促进作用选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次家乐福(carrefour)于1995年进入中国后，采用国际先进的超市管理模式，致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务，受到广大消费者的青睐和肯定，其“开心购物家乐福”、“一站式购物”等理念已经深入人心。城市常驻居民中低端消费档次北京、上海、南250、京、苏州、太原、郑州消费升级自然美拓展区域：拓展区域：全国一、二线城市；选址标准：选址标准：1、开在十字路口。2、3-5公里商圈半径。3、外聘公司进行市场调查。4、灵活适应当地特点。5、家乐福对大卖场面积要求在2万元左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。6、家乐福要求配备大型停车场。需求面积： 需求面积： 1.5万-2万;家乐福在华外资零售企业中处于领先地位。被媒体评为“在华最有影响力的企业”之一。说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 234 Copyright Centaline Group, 2012金逸国际电影城是一个致力于硬件打造升251、级的国内一线影院品牌，名列全国院线票房排名前五，得到了青年消费群体的高度认可，该品牌近年来大量进驻二三线城市，引入可能性极高金逸国际电影城是一个致力于硬件打造升级的国内一线影院品牌，名列全国院线票房排名前五，得到了青年消费群体的高度认可，该品牌近年来大量进驻二三线城市，引入可能性极高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位金逸国际电影城多年来秉持“科技缔造视听新感觉”和“展现电影魅力，传播电影文化”的经营理念，一直致力于豪华多厅影城建设与经营。目前，共99个符合国际先进技术标准的电影厅，总坐席超过17500座。青年消费群体北京、广252、州、武汉、中山、浙江、无锡、重庆重庆、嘉兴、天津、北京、福州、厦门、深圳等30多个城市国内影院第一品牌拓展区域：拓展区域：一、二、三线城市；面积要求：面积要求：5000建筑要求：建筑要求：1）影厅：上楼板至最低障碍物(即本层楼板)的净高对带VIP包厢的影厅为13.0米(即楼座包)，标准影厅净高为10.2米，小影厅最小净高为7.0米；2）放映室：台阶式座席最高踏步完成面至放映窗口底端的最小净高为2.2米。影厅入口：吊顶至地面的最小净高为2.5米。放映机房：吊顶至地面的最小净高为3.8米,内部宽度最小值通常为4.5米。全国院线票房排名前五名说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of253、 this report | 235 Copyright Centaline Group, 2012万达国际影城是亚洲排名第一的现代高端连锁品牌，稳居中国第一的市场份额，同时品牌旗下拥有多家IMAX电影院，得到追求新鲜消费、高科技产品的青年消费者的青睐，同时万达影城有极大的扩张需求，引入可能高万达国际影城是亚洲排名第一的现代高端连锁品牌，稳居中国第一的市场份额，同时品牌旗下拥有多家IMAX电影院，得到追求新鲜消费、高科技产品的青年消费者的青睐，同时万达影城有极大的扩张需求，引入可能高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次254、消费档次青年消费群体中高端消费水平华东地区,华南地区,华中地区,华北地区,西北地区,西南地区,东北地区国际一线电影院品牌拓展计划：拓展计划：平均10天扩建一座影城拓展区域：拓展区域：一、二线城市面积要求：面积要求：5000-6000；首选物业：首选物业：首选物业：商业综合体,购物中心,百货,写字楼/酒店及配套商业,商业街,专业市场；物业要求：物业要求：层高10-11米，荷载450千克/平米。亚洲排名第一的院线万达电影院线是亚洲排名第一的院线，拥有现代高端连锁影城超过70家，银幕超过600块；2010年完成总收入17亿元，稳居中国第一的市场份额。万达影院拥有多家IMAX影院，IMAX是目前国际上255、顶尖的电影技术，深受青年消费市场的追捧。说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 236 Copyright Centaline Group, 2012欢乐迪是一个拥有一流硬件设施、优质服务的全国知名量贩式KTV品牌，性价比高，深受青年消费群体的喜爱，该品牌已入驻重庆市场，项目引入可能性极高欢乐迪是一个拥有一流硬件设施、优质服务的全国知名量贩式KTV品牌，性价比高，深受青年消费群体的喜爱，该品牌已入驻重庆市场，项目引入可能性极高选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次欢256、乐迪是一家全国知名的量贩式KTV品牌。量贩式KTV是一种大众化、价格便宜且完全自助，自主权较大，更人性，更自由的KTV唱歌场所，追求的是一种量大、价廉的经营方式，市场消费基数更大，更受欢迎青年消费群体中等消费档次福建省、广东省、四川省、重庆市、深圳特区等地，遍及华南、华中与西南等地区全国量贩式KTV连锁行业的领跑者拓展区域：拓展区域：一、二、三线城市；面积要求：面积要求：3000-4000；商圈要求：商圈要求：1)城市的商业中心、规划中大型商业地块；2)城市人口：40万以上；建筑要求：建筑要求：1）地下面积层高不小于2.8米，承重350公斤 2）供电500KVA、供水200吨/天3）可接220257、V民用电及380V工业用电 。国内一线KTV品牌说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 237 Copyright Centaline Group, 2012钱柜KTV以提供品质优良的商品与服务，贡献於生活娱乐文化的提升为理念，作为中国第一KTV品牌，以不同的经营收费手段很好的满足了项目商业的不同客户需求，有很高的可进入性钱柜KTV以提供品质优良的商品与服务，贡献於生活娱乐文化的提升为理念，作为中国第一KTV品牌，以不同的经营收费手段很好的满足了项目商业的不同客户需求，有很高的可进入性选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客258、群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费钱柜，是一个以量贩式经营为主要经营方式的高层次、健康休闲的全国连锁性质的娱乐场所，不同于一般的歌厅、舞厅，产品以包厢、酒水饮料及餐点为主。中高收入群体人均50-100元北京、台湾、上海、广州、武汉、东莞高端消费人群的聚会性KTV拓展区域：拓展区域：全国一、二线城市需求面积：需求面积：3000-8000;选址标准：选址标准：1.交通便利。2.商业集中区、中/高档住宅区、城市人口密度较大的区域、有收入较高的消费群体。3.要选择有广告空间的店面。4.周边停车位数量等等钱柜从八十年代初在台湾盛行以来，成为这一行业的第一品牌，已也是KTV这一行业259、的最强品牌。说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 238 Copyright Centaline Group, 2012本色酒吧以不同的风格、不同的流派音乐交流，成为了全国最成功的酒吧品牌之一，并成功吸引了时尚、爱好音乐的中高层消费人群，适合项目商业引进的条件和定位目标本色酒吧以不同的风格、不同的流派音乐交流，成为了全国最成功的酒吧品牌之一，并成功吸引了时尚、爱好音乐的中高层消费人群，适合项目商业引进的条件和定位目标选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费本色酒吧本260、着品味本色人生、本色音乐、本色友情、本色美味、本色美酒、回归人性天然本色的本色精神，致力于全新概念音乐主题酒吧。同时也成为了深圳市的一个文化品牌、文化游的一个景点。时尚、爱好音乐的人群中高端消费档次深圳、广州、重庆重庆主题音乐酒吧拓展区域：拓展区域：北京、上海、苏州需求面积：需求面积：500-1000;选址标准：选址标准：1、商圈选择：高雅路段、具清净、优雅的环境；2、首选物业：商业综合体，购物中心，商业街；3、建筑要求：层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应；4、物业使用：租赁 。“本色”已成为了全国最成功的酒吧品牌之一，在国际上拥有一定的知名度。Code of 261、this report | 239 Copyright Centaline Group, 2012阿伦故事酒吧是目前全国最大的酒吧连锁之一,以鲜明的大型交友为主题吸引了有一定消费能力的时尚年轻群体，符合项目商业的时尚、中高端定位需求阿伦故事酒吧是目前全国最大的酒吧连锁之一,以鲜明的大型交友为主题吸引了有一定消费能力的时尚年轻群体，符合项目商业的时尚、中高端定位需求选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位客单消费客单消费阿伦故事酒吧是目前全国最大的酒吧连锁之一,国内已有122家,是以交友为主题的酒吧，以奋斗中的年青人为主体，汇聚不同262、行业的人群。时尚年轻消费者中高端消费档次南宁、太原、哈尔滨、昆明海口大型交友为主题拓展区域：拓展区域：全国选址标准：选址标准： 1、商圈选择：高雅路段、具清净、优雅的环境；2、首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 ；3、建筑要求：层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应；4、面积：300-600平方米； 需求面积： 需求面积： 300-600;中国目前最大的酒吧连锁品牌。美妙的音乐成了“阿伦故事”最独特、最吸引人、最时尚的标签。Code of this report | 240 Copyright Centaline Group, 2012酷尚动漫电玩城主要针对广大263、消费者，提供休闲娱乐活动，游戏种类多样，在中国游艺行业界树立了良好的口碑和公司形象，把握中国乃至世界的市场流行趋势，符合项目商业的娱乐性要求酷尚动漫电玩城主要针对广大消费者，提供休闲娱乐活动，游戏种类多样，在中国游艺行业界树立了良好的口碑和公司形象，把握中国乃至世界的市场流行趋势，符合项目商业的娱乐性要求选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次集研发、生产、销售、合作、场地委托管理，专业品牌连锁打造的大型实业有限公司。凭着有优秀高端的技术力量团队,雄厚的资金实力,完善的售后服务体系,其公司产品与品牌连锁店现已遍布全264、国各地以及香港、台湾、澳门。中端消费档次台湾、香港、澳门引领专业产品的健康与时尚拓展区域：拓展区域：全国一、二线城市物业要求：物业要求： 购物中心， 社区商业街，市区商业中心。 本着诚信、品质、快捷、完美的售后的宗旨，在中国游艺行业界树立了，良好的口碑和公司形象。需求面积：需求面积：2000-5000;广大消费者说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 241 Copyright Centaline Group, 2012作为中国电子游戏协会理事单位、2008北京奥运会唯一游乐供应商，大玩家超乐场每天为数十万市民提供时尚刺激的娱乐产品和专业服务,逐265、步成为年轻人的最佳首选场所，有很大的引进空间作为中国电子游戏协会理事单位、2008北京奥运会唯一游乐供应商，大玩家超乐场每天为数十万市民提供时尚刺激的娱乐产品和专业服务,逐步成为年轻人的最佳首选场所，有很大的引进空间选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次大玩家(super player)长期致力于推动全国商业摩尔“超乐区域”的时尚演绎、激情绽放、娱乐拓展和益智健康，倡导休闲、绿色、丰富的生活方式，研究网络化全球化大势中高技术娱乐与国人品质生活的互动提升。中端消费档次北京、武汉、深圳、上海、西安、哈尔滨大众化拓展区266、域：拓展区域：无锡、广州、合肥、沈阳选址要求：选址要求：A、 商业活动频繁的闹市区；B、 同行聚居区；C、 聚居的公共场所附近；D、 面对客流量最大和能见度高的街道；E、 交通便利的地区。 大玩家超乐场每天为数十万市民提供时尚刺激的娱乐产品和专业服务，逐步成为年轻人展现自我，放松身心，体验潮流，健康游乐的新高地。需求面积：需求面积：1000-3000;广大年轻消费者说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。Code of this report | 242 Copyright Centaline Group, 2012峭壁芭蕾攀岩馆是南京地区最专业的攀岩运动中心，能提供专业的攀岩及户外拓展培267、训及服务，深受攀岩运动爱好者及市民喜爱峭壁芭蕾攀岩馆是南京地区最专业的攀岩运动中心，能提供专业的攀岩及户外拓展培训及服务，深受攀岩运动爱好者及市民喜爱选址要求选址要求已入驻城市已入驻城市品牌知名度品牌知名度目标客群目标客群品牌简介品牌简介品牌定位品牌定位消费档次消费档次攀岩运动爱好者及普通市民中端消费水平南京攀岩运动的推广者、普及者面积要求：面积要求：约1000；物业要求：物业要求：(1)8米以上空间净高 (2)人流量大，年轻人聚集南京最大的专业攀岩馆说明：品牌推荐数量与该业态比例之间无关联性。攀岩运动的推广、普及者，以开展丰富多彩的户外拓展培训及活动岩壁的商演为主。旗下拥有目前国内最大的专业268、室内攀岩馆，拥有国内一流的设施设备，并拥有多为运动员和教练执教，深受客户好评Code of this report | 243 Copyright Centaline Group, 2012星期八小镇是国内首家儿童角色扮演的微缩社区，且针对1-15岁少年儿童，为青年群体家庭儿童提供托管和娱乐学习服务，且已进入上海、武汉的一二线城市的大型购物中心星期八小镇是国内首家儿童角色扮演的微缩社区，且针对1-15岁少年儿童，为青年群体家庭儿童提供托管和娱乐学习服务，且已进入上海、武汉的一二线城市的大型购物中心周一到周五，听老师的；周六周日听父母的，星期八，听自己的；星期八小镇是国内首家定位于“让少年儿童真269、实体验成人世界的微缩社区”针对1-3岁，3-15岁儿童提供一系列逼真的社会场景和职场角色扮演。让儿童感受劳动的喜悦，体会学习的乐趣，培育儿童对社会和家庭的责任。面积需求1000-10000不等，提供商业场所空间具备独立性；项目功能青年家庭游购过程中的儿童托管功能角色扮演游戏娱乐功能生活模拟学习体验功能儿童实践教育基地Code of this report | 244 Copyright Centaline Group, 2012而休闲娱乐项目，灌入80后青年主体群体记忆深刻且及易引起共鸣的动画、卡通、游戏等主题，充分体现出本项目的个性、特色，强调青年群体的归属感而休闲娱乐项目，灌入80后青年主270、体群体记忆深刻且及易引起共鸣的动画、卡通、游戏等主题，充分体现出本项目的个性、特色，强调青年群体的归属感Code of this report | 245 Copyright Centaline Group, 2012推荐品牌总结推荐品牌总结业态业态品牌品牌面积（）面积（）快时尚服饰15-20家乐福大润发500020000家乐福1500020000电影院金逸国际电影城40005000万达国际影城50006000KTV欢乐迪30004000钱柜30008000电玩城酷尚动漫电玩城20005000大玩家10003000Code of this report | 246 Copyright Cent271、aline Group, 2012具体指标建议具体指标建议持有&销售针对面积需求较大的业态的商业，销售难度较大，以持有为主，伺机销售；如：超市、电影院、星期八小镇等；针对其他快时尚消费的的店铺，划分15-20左右，即利于快速销售，尽量销售回现，同时符合市场的面积需求；建筑规模A栋体量约6万方左右，楼层数5-6层左右，单层面积约800010000左右；B栋体量约6万方左右，6-7层（含负一层），单层面积约800010000左右；剧场式商业，两个地块分别为1.52万方左右。Code of this report | 247 Copyright Centaline Group, 2012组团组团体量272、体量主题主题功能功能业态业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议极地秀场A栋6万方万方左右；B栋6万方左右；剧场式商业共34万方以“show”为主题休闲娱乐、购物休闲娱乐、零售百货现代时尚集中式商业面积：大型娱乐业态2000-2500灵活划分；小型的快时尚业态15-20左右；电影院等较大商业持有为主，伺机销售；快时尚业态店铺全部销售Code of this report | 248 Copyright Centaline Group, 2012生活社区组团六：Code of this report | 249 Copyright Centaline Group, 2012根273、据各个住宅地块，沿支干道的分布临路商业门面，形成四个部分，规划生活配套功能为主的业态，并冠以“根据各个住宅地块，沿支干道的分布临路商业门面，形成四个部分，规划生活配套功能为主的业态，并冠以“自我提升”为主题自我提升”为主题，打造为“，打造为“生活社区生活社区”组团”组团组团组团体量（）体量（）备注备注组团1约20000M10-3-9/05地块1万方、M10-3-8/05地块1万方组团2约10000M10-3-8/05地块1万方组团3约8000M10-3-8/05地块0.4万方、M10-3-4/05地块0.4万方组团4约8000M10-3-4/05地块0.8万方组团5约20000M2-8-1/0274、2地块2万方总计约6-7万方约6-7万方12345Code of this report | 250 Copyright Centaline Group, 2012自我提升：自我提升：以学习培训、提升培训为主，职业培训为辅的培训体系，意在满足以周边学生群体为主的青年群体在学习、艺术等各方面自我提升的需求以学习培训、提升培训为主，职业培训为辅的培训体系，意在满足以周边学生群体为主的青年群体在学习、艺术等各方面自我提升的需求学习培训学习培训职业培训职业培训自我提升业态自我提升业态提升培训提升培训 考证类培训； 考研类培训； 其他学习晋升类培训内容内容作用作用 艺术类培训； 形体类培训； 其他自我提275、升类培训 职场类培训； 专业知识类培训核心部分重要部分补充部分核心部分重要部分补充部分主要满足周边学生群体的学习培训需求主要满足青年消费群体追求自我提升的需求主要满足青年消费群体提升专业知识素养的需求Code of this report | 251 Copyright Centaline Group, 2012生活消费配套：充分满足社区居民的各方面的生活需求生活消费配套：充分满足社区居民的各方面的生活需求药店面包房药店面包房洗衣店冲印店便利店家政服务中介布衣洗衣店冲印店便利店家政服务中介布衣美容美发音像店美容美发音像店生活消费配套生活消费配套Code of this report | 252276、 Copyright Centaline Group, 2012金融配套系统：主要以银行为主体构建项目商业的金融体系，兼顾城市消费与社区服务的功能，满足日常金融需求金融配套系统：主要以银行为主体构建项目商业的金融体系，兼顾城市消费与社区服务的功能，满足日常金融需求金融体系金融体系其他金融机其他金融机构构银行银行银行门银行门店店24小时自24小时自助助Code of this report | 253 Copyright Centaline Group, 2012生活消费型商业建议以30-50的小单位门面为基数划分，建议不超过两层，便于快速销售，同时利于后期灵活组合利用；根据业态的目的性和随机性277、，相应分布在二层、一层生活消费型商业建议以30-50的小单位门面为基数划分，建议不超过两层，便于快速销售，同时利于后期灵活组合利用；根据业态的目的性和随机性，相应分布在二层、一层业态业态面积（）面积（）建议楼层建议楼层洗衣店30-60临街一层美容美发中心80-100面包店30-50便利店30-50宠物会所80-100中介30-50学习培训100-200二层诊所80-100老年活动中心150-200家政服务80-100金融银行200-300一、二层Code of this report | 254 Copyright Centaline Group, 2012组团组团体量体量主题主题功能功能业态278、业态建筑特征建筑特征门面面积门面面积持有销售建议持有销售建议生活社区6-7万方自我提升满足社区日常生活服务需求培训、生活配套裙楼商业面积：3050销售Code of this report | 255 Copyright Centaline Group, 20121. 项目整体定位深化1. 项目整体定位深化2. 项目物业发展建议2. 项目物业发展建议整体规划布局产品打造业态组织体系环境营造体系运营模式Code of this report | 256 Copyright Centaline Group, 2012项目开发序列建议：项目应先开发难度相对较低且能树立项目形象的滨江板块，其次推动易聚279、集人气的吞食天地和时尚购物区，再推出精品购物和极地秀场；社区商业则需与住宅板块开发进行协同考虑，家饰市场办公及公寓待后期随项目成熟再开发实现溢价项目开发序列建议：项目应先开发难度相对较低且能树立项目形象的滨江板块，其次推动易聚集人气的吞食天地和时尚购物区，再推出精品购物和极地秀场；社区商业则需与住宅板块开发进行协同考虑，家饰市场办公及公寓待后期随项目成熟再开发实现溢价滨江商业高价值地块，前期容易树立项目形象，对整个项目商业带动性强且该板块商业内容拥有极强的目的性，前期推出更易于发展；该板块消费群体的交通方式有利于项目滨江商业的发展，利于本项目滨江目的性商业对目标群体的吸引；时尚购物区时尚购物区280、档次较为大众，能快速吸附项目周边的住区人口和学生群体，实现商业人气的迅速聚集；该商业地块的快速开发及销售，能有效的推动后期商业的滚动开发；精品购物区&极地秀场档次较高，且有体量较大的集中商业，后期项目价值逐渐呈现，更利于销售；生活区商业结合住宅组团开发节奏适时推出滨江商业时尚商业中心精品商业区拔升形象聚集人气后期溢价家饰市场其中商务公寓为实现更好溢价，提高项目商业开发利润，应最后进行开发21滨江商业示意3445Code of this report | 257 Copyright Centaline Group, 2012同时，考虑到家饰专业市场的经营模式的特殊性，在前期若能落实大型专业市场运281、营品牌，并集体打包出售，也可考虑提前开发，实现资金的迅速回笼同时，考虑到家饰专业市场的经营模式的特殊性，在前期若能落实大型专业市场运营品牌，并集体打包出售，也可考虑提前开发，实现资金的迅速回笼大型品牌专卖店拉动整合模式商场整合集中供应模式同景对项目商业部分着重考虑出售开发商相关商业运营操作经验相对缺乏项目商业部分需在一定程度上对整个项目起到助推作用结合开发商背景，中原建议首要考虑“大型品牌专卖市场拉动整合模式”，次要考虑“商场整合集中供应模式”由专业管理公司管理；中原建议首要考虑“大型品牌专卖市场拉动整合模式”，次要考虑“商场整合集中供应模式”由专业管理公司管理；注注：“商场整合集中供应模式”282、中主要考虑引入专业商场运营商进行管理 操作方法：引入国际性大型品牌专卖店，以国际大品牌自身品牌及产品为主导，并在业态中整合其他品牌产品，合力打造大型单体主力店； 操作方法：由开发商自身或引入的专业商城运营商引进品种繁多的家饰品牌店，合理组织归类，并进行规范化管理，最终形成家饰专业市场； 例：宜家家居家饰品牌店、特力屋家居家饰品牌店等； 例：成都美和美家、登发家饰艺术中心等；Code of this report | 258 Copyright Centaline Group, 2012结合商业定位打造，针对商业提出5大运营策略建议结合商业定位打造，针对商业提出5大运营策略建议持有、销售策略建议283、持有、销售策略建议管理策略建议管理策略建议业态把控策略业态把控策略租金水平把控策略租金水平把控策略商业活动组织商业活动组织Code of this report | 259 Copyright Centaline Group, 2012项目持有销售建议：项目持有销售建议：结合开发商目标及地块实际情况，中原建议采用持有+销售的运营方式，将销售难度大、后期增值空间高以及核心地段的商业进行少量持有，其他部分商业全部进行销售回现结合开发商目标及地块实际情况，中原建议采用持有+销售的运营方式，将销售难度大、后期增值空间高以及核心地段的商业进行少量持有，其他部分商业全部进行销售回现项目背景思考： 基于甲方284、基本情况考虑，对该项目商业更多考虑出售；开发商无成熟大型商业地产操作经验，大量持有经营商业项目难度较大；开发商希望项目能快速回现，实现商业和住宅的滚动开发，更多考虑销售项目商业部分；开发商希望实现该项目商业利润最大化； 从项目基本情况来看需要小部分进行持有； 项目内部各商业地块价值极为不均匀，单一操作模式难以实现开发商利润最大化目标； 项目商业部分直接实现完全销售的难度较高， 项目部分核心地块或高价值地块需重点运营；少量商业持有原则 滨江商业部分前期持有运营后期销售： 滨江商业作为最早商业，对后期影响较大，需要持有进行统一运营管理； 前期持有经营能实现后期更好的溢价，提高项目商业的整体效益； 285、街区商业持有价值最突出门面： 利于后期商业运营过程中租金的把握，且少量的持有可作为企业固定的商业价值资产 针对集中商业面积较大部分进行持有，伺机销售： 针对早期面积较大，难以找到买家的商业先暂时性持有，后期伺机销售，以获得该部分商业的合理价值Code of this report | 260 Copyright Centaline Group, 2012运营管理模式建议：运营管理模式建议：结合开发商、项目等多方面因素考虑，中原建议项目商业采取专业团队整体运营管理的方式，以实现项目长期运营增值，强化企业品牌的市场口碑结合开发商、项目等多方面因素考虑，中原建议项目商业采取专业团队整体运营管理的方式286、，以实现项目长期运营增值，强化企业品牌的市场口碑运营管理模式方向 同景作为一家以住宅开发为主的大型房地产公司，在商业运营方面尚无成熟经验； 从企业战略来看，本项目商业部分是同景大型商业项目的开山之作，对企业品牌形象塑造、项目住宅部分的带动作用，以及公司后续商业的借鉴都具有极其重要的意义本项目商业重点考虑以销售为主； 开发商背景 商业自身因素项目长远战略123结合开发商背景、商业自身因素、及本项目长远战略的考虑，中原建议中原建议：项目可采取专业商业运营团队整体管理运营的方式包括：项目自己成立专业团队进行整体的运营管理；项目可聘请专业商业管理团队进行委托式运营管理；Code of this rep287、ort | 261 Copyright Centaline Group, 2012业态把控建议：业态把控建议：参考市场一般管理方式，对于业态的把控，中原建议采取主要商业部分先招商后出售，同时商铺交易合同中需结合整体业态布局附加业态限制性条款，实现整体业态布局的控制参考市场一般管理方式，对于业态的把控，中原建议采取主要商业部分先招商后出售，同时商铺交易合同中需结合整体业态布局附加业态限制性条款，实现整体业态布局的控制业态把控先招商后出售先招商后出售 对于各商业业态板块核心地段的业态，一般选择明星品牌引入并由开发商长期持有的方式，考虑到本项目商业大部分进行出售，可采取先引入相关业态明星品牌，再进行288、出售的方式，这在一定程度上能带活商业并提高商业的售价水平，且能刺激相应地段租金水平，同时还能实现业态的聚集效应；如：大学城熙街、龙湖时代天街等商铺出售附加条款商铺出售附加条款 鉴于开发商对商业业态的整体规划分区，在商铺出售合同中多会进行限制业态的附加性条款，并通过商业管理团队进行规范执行；例：Code of this report | 262 Copyright Centaline Group, 2012商业租金把控建议：商业租金把控建议：通过持有和把控商业最核心的主力店和门面，按照市场实际情况进行商业门面租金水平的控制通过持有和把控商业最核心的主力店和门面，按照市场实际情况进行商业门面租金水289、平的控制租金的基本市场原则123商业租金价格往往参考周边商业租金水平，具有可参照性商业租金价格受市场影响较大，具有自发性商业门面租金价格受到自身地段、人气、经营品牌等影响把控方式思考结合商业租金水平的特性，中原建议：中原建议：对最核心商业地段的门面进行持有，根据市场客观情况合理调整商业租金水平，进而对周边门面租金价格形成合理影响把控，最终促使商业租金价格与整体市场接轨Code of this report | 263 Copyright Centaline Group, 2012早期商业活动组织建议：早期商业活动组织建议：聘请青年偶像明星做项目形象代言，树立项目时尚潮流、年轻活力的形象，邀请品290、牌商家举行洽谈会，扩大影响力，并为后期商业运营打下基础聘请青年偶像明星做项目形象代言，树立项目时尚潮流、年轻活力的形象，邀请品牌商家举行洽谈会，扩大影响力，并为后期商业运营打下基础聘请年轻人喜爱的明星代言，强势树立项目影响力和形象，扩大项目影响力；明星可在销售推广或初期运营阶段参加相关推广宣传活动，为项目带来人气，进行前期造势；举行大型品牌招商洽谈会树立形象，增加商家入驻信心。明星代言活动品牌商家洽谈会Code of this report | 264 Copyright Centaline Group, 2012项目后期商业活动组织建议：项目后期商业活动组织建议：在后期经营过程中应组织时尚商291、业活动、青春时尚电视节目外景拍摄等，营造项目时尚潮流的商业氛围，带动人气提升在后期经营过程中应组织时尚商业活动、青春时尚电视节目外景拍摄等，营造项目时尚潮流的商业氛围，带动人气提升推广渠道推广渠道营销推广商业推广阶段注重对报媒、网络等媒体综合运用；后续经营过程中可举办动漫文化节、签售会、首映式、节日促销等主题活动，并可与电视台合作打造外景地、选秀等一系列推广。网络推广路牌广告报媒推广主题活动主题活动动漫文化节新书签售会时尚电视节目外景Code of this report | 265 Copyright Centaline Group, 2012我们做的是青年百老汇都市时尚极，活力，秀场！Code of this report | 266 Copyright Centaline Group, 2012Thanks for your attentionWish you a good day!