1、滨江地块市场定位报告滨江地块市场定位报告江南江南居住居住区区浦沿浦沿居住居住区区区位属性滨江一桥南板块，人口密集；之江大桥开通，改变板块相对孤立现状，纳入杭州交通内线，成为连接浙西、城西桥头堡。之江居住区之江居住区滨江核心区滨江核心区之江、转塘之江、转塘板块板块之江大桥之江大桥高新技术产业园区高新技术产业园区高教园高教园区区项目属性地价较高，规模适中地块；交通通达好、基本配套齐全；目前小环境一般，未来随着拆迁，区域环境将得到改善产业园区产业园区华为华为东方通信城东方通信城贺田尚城贺田尚城钱江湾花园钱江湾花园钱塘山水钱塘山水钱塘山水钱塘山水滨文小学滨文小学杭二中杭二中国际学校国际学校观邸国际观邸2、国际公寓公寓浙大中控浙大中控七甲七甲八甲八甲九甲九甲农居点农居点农居点农居点联庄联庄农居点农居点新生新生农贸市场农贸市场农居点农居点杨家墩、东冠杨家墩、东冠逸天广场逸天广场滨文小区滨文小区（安置）（安置）江南文苑江南文苑天鸿君邑天鸿君邑加油站加油站积家积家物美物美（规划）（规划）华润万家华润万家银爵时代银爵时代浙江中浙江中医药大医药大学学浙江警浙江警察学院察学院浙江机电浙江机电职业技术职业技术学院学院之江大桥之江大桥彩虹快速路彩虹快速路浦西路浦西路之江大桥匝道之江大桥匝道西浦路西浦路产业园区产业园区滨江高教园区滨江高教园区居住区居住区地块基本信息地块基本信息七甲、八甲农居点七甲、八甲农居点拆迁3、改造已列入五拆迁改造已列入五年计划年计划核心问题公司层面：公司层面：公司层面：公司层面：战略布局江南战略布局江南项目层面：项目层面：项目层面：项目层面：保证去化速度前提下，保证去化速度前提下，追求追求更高溢价更高溢价区区区区 域域域域市市市市 场场场场产产产产 品品品品在交通等影响因素下，如何挖掘在交通等影响因素下，如何挖掘在交通等影响因素下，如何挖掘在交通等影响因素下，如何挖掘区域新价值区域新价值区域新价值区域新价值如何精细卡位如何精细卡位细分市场细分市场细分市场细分市场，争取更高溢价，争取更高溢价深入挖掘目标客群和板块特征的前提下深入挖掘目标客群和板块特征的前提下深入挖掘目标客群和板块特征4、的前提下深入挖掘目标客群和板块特征的前提下如何打造如何打造如何打造如何打造特色化产品价值体系特色化产品价值体系特色化产品价值体系特色化产品价值体系开发目标开发目标核心问题核心问题土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位重大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系区域规划本案所在一桥南片区定位为次级新城中心，相对独立、启动早，新旧交融，为滨江的“老城区”，居住氛围成熟PAGEPAGE6 6高新科技园区高新科技园区高教5、园区高教园区公共中心公共中心公共中心公共中心区政府区域区政府区域一桥南区域一桥南区域定位：定位：定位：定位：一个全新的、后起的集政府办一个全新的、后起的集政府办公、商业购物和居住功能与一体的新公、商业购物和居住功能与一体的新城中心城中心区位：区位：区位：区位：交通便利，与主城区衔接度高交通便利，与主城区衔接度高规划：规划：规划：规划：地铁地铁1号线（即将开通）、星号线（即将开通）、星光大道邻里中心等大型商业综合体光大道邻里中心等大型商业综合体特征：特征：特征：特征：启动时间交一桥区域晚，但基启动时间交一桥区域晚，但基本完成农居点拆迁，都市化程度高本完成农居点拆迁，都市化程度高定位：定位：定位：6、定位：集产业园、高教园、次新居集产业园、高教园、次新居住于一体的次级新城中心住于一体的次级新城中心区位：区位：区位：区位：相对独立，距离西湖景区近相对独立，距离西湖景区近规划：规划：规划：规划：新城次中心公建配套新城次中心公建配套滨江区滨江区政府区政府区域域滨江一桥滨江一桥南区域南区域公建中心公建中心公建中心公建中心浦沿工业园浦沿工业园特征：特征：特征：特征：启动时间最早，区域居住氛围成熟，启动时间最早，区域居住氛围成熟，集高新产业区、集高新产业区、高教园、城市居住区、镇级农居区等于一体高教园、城市居住区、镇级农居区等于一体，结构较，结构较为复杂，居住环境一般为复杂，居住环境一般区域产业区域以7、高新IT产业为主，产业人口占滨江2/3，达13万；其中未落户产业人口达7万人，另有教师群体约3000人，产业人群稳健增长且购买力高。滨江区产业容量（单位：万人）滨江区产业容量（单位：万人）一桥南产业容量（单位：万人）一桥南产业容量（单位：万人）一桥南片区产业人口占滨江的一桥南片区产业人口占滨江的2/32/3，约，约1313万万人，截止人，截止20122012年，滨江浦沿区域未落户产年，滨江浦沿区域未落户产业人口达业人口达7207372073人（供企业、商贸业）人（供企业、商贸业）产业容量产业容量产业容量产业容量产业结构产业结构产业结构产业结构产业增量产业增量产业增量产业增量（一桥南区域）（一桥8、南区域）截止截止20112011年滨江高新技术企业约年滨江高新技术企业约17001700余家，从业人口约余家，从业人口约2020万人；万人；（一桥南区域）（一桥南区域）目前高新技术园区发展处于价值提升期，园区产业、配套建设均已目前高新技术园区发展处于价值提升期，园区产业、配套建设均已基本成型，产业增量相对稳定基本成型，产业增量相对稳定区域居住PAGEPAGE8 8次新小区：次新小区：次新小区：次新小区：客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征镇级居住：镇级居住：镇级居住：镇级居住：有分巢需求，改善少有分巢需9、求，改善少有分巢需求，改善少有分巢需求，改善少产业人口居住诉求：产业人口居住诉求：产业人口居住诉求：产业人口居住诉求：产业人口首置需求旺盛产业人口首置需求旺盛产业人口首置需求旺盛产业人口首置需求旺盛区域土地功能现状区域土地功能现状区域土地功能现状区域土地功能现状区域未来土地供应稀缺；居住诉求以产业人群首置为绝对区域未来土地供应稀缺；居住诉求以产业人群首置为绝对主力，辅以部分原住民分巢、次新小区改善主力，辅以部分原住民分巢、次新小区改善城市居住区城市居住区农居区农居区高教园高教园产业园区产业园区省属用地省属用地江南居江南居住区住区之江居住区之江居住区时时时时代代代代大大大大道道道道绿绿色色港港区10、域配套滨江整体配套处于提升期，大型商业规划中；项目周边基本生活配套具备，但档次不高，品质型、特色型消费场所缺失；项目周边学校配套较好。PAGEPAGE9 9中海中海中海中海（未开工）（未开工）（未开工）（未开工）星光大道星光大道星光大道星光大道中赢国际中赢国际中赢国际中赢国际（在建）（在建）（在建）（在建）滨康综合体滨康综合体滨康综合体滨康综合体（在建）（在建）（在建）（在建）龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场华润万家华润万家华润万家华润万家彩虹城彩虹城彩虹城彩虹城彩虹小学彩虹小学彩虹小学彩虹小学浦沿小学、幼儿园、中学浦沿小学、幼儿园、中学浦沿小学、幼儿园、中学浦沿小学、幼儿园、11、中学动漫广场动漫广场动漫广场动漫广场长河高中长河高中长河高中长河高中江南小学江南小学江南小学江南小学旅游职高旅游职高旅游职高旅游职高龙禧酒店龙禧酒店龙禧酒店龙禧酒店规划小学、幼规划小学、幼规划小学、幼规划小学、幼儿园儿园儿园儿园两宗规划地铁上两宗规划地铁上两宗规划地铁上两宗规划地铁上盖物业盖物业盖物业盖物业武警医院武警医院武警医院武警医院滨江医院（待滨江医院（待滨江医院（待滨江医院（待开业）开业）开业）开业）一一 桥桥 商商 圈圈区区 政政 府府 商商 圈圈大滨江大滨江大滨江大滨江一桥南区域一桥南区域一桥南区域一桥南区域土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位重12、大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系重大交通之江大桥对板块格局的影响：纳入杭州内环，使区域从板块边缘升级为连接滨江、城西、浙中/浙西等区域的桥头堡PAGEPAGE1111杭州环线设想杭州环线设想一环线：一环线：一环线：一环线：虎跑路虎跑路德胜路德胜路秋涛路秋涛路江南大道江南大道二环线：二环线：二环线：二环线：石祥快速路石祥快速路天目艮山快天目艮山快速路速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路紫之隧道紫之隧道紫之隧道紫之隧道三环线：三环线13、：三环线：三环线：绕城快速路绕城快速路良渚文化村西溪蝶园草庄临平副城江南副城下沙副城CC萧山机场西西湖湖景景区区中心天天天天目目目目- - - -艮艮艮艮山山山山快快快快速速速速路路路路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路紫紫紫紫之之之之隧隧隧隧道道道道快快快快速速速速路路路路石祥路快速路石祥路快速路石祥路快速路石祥路快速路之江、之江、之江、之江、转塘转塘转塘转塘富阳、建德、浙中富阳、建德、浙中方向方向萧山萧山城西城西紫之隧道、之江大桥以及彩虹快紫之隧道、之江大桥以及彩虹快速路的贯通，实质上是将滨江纳速路的贯通，实质上是将滨江纳入了杭州二环入了杭州二环区域趋势价值（大格局）区域趋势价值（大14、格局）区域趋势价值（大格局）区域趋势价值（大格局）纳入杭州交通纳入杭州交通2环线，加强与之江、转塘之环线，加强与之江、转塘之间的流通，间的流通，导入城西客群，对浙西（富阳、导入城西客群，对浙西（富阳、导入城西客群，对浙西（富阳、导入城西客群，对浙西（富阳、建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。区域价值得区域价值得到全面提升到全面提升重大交通之江大桥对客群导入滨江的影响：加速浙西、浙中客群导入，并促使滨江与城西、之江转塘间的客群流动滨江滨江城东城东城西城西城北城北主主城城区区滨江滨江1.51.5万万-2-2万万申花申花桥桥15、西西三墩三墩1.51.5万万-2-2万万九堡九堡1.51.5万万-2-2万万城北1 1万万-1.3-1.3万万城城东东新新城城下沙下沙钱江新钱江新城城之之江江1-1.51-1.5万万城西城西2 2万以上万以上2.52.5万以上万以上地铁的规划开通，加强了一桥南区域与区政府区域、主城的衔接，本案将承接诸区域的外溢客群重大交通一桥区域一桥区域区政府区域区政府区域地铁地铁1 1号线号线杭州地铁杭州地铁1 1号线湘湖号线湘湖临平临平/ /下沙下沙一期一期4848公里公里3131个站点已完成，预计于个站点已完成，预计于10.2910.29试运营。试运营。届时与届时与6 6号线在江南大道江陵路口交汇号线在16、江南大道江陵路口交汇地铁地铁4 4号线号线4 4号线一期东冠路号线一期东冠路彭埠彭埠全长全长2020公里，预计公里，预计20162016年完工年完工届时预计将在东信大道口设置站点届时预计将在东信大道口设置站点（距离本案（距离本案1km1km）地铁地铁6 6号线号线6 6号线预计之江号线预计之江钱江世纪城钱江世纪城预计预计20162016年完工年完工届时预计将在本案南侧设置站点届时预计将在本案南侧设置站点将与将与1 1号线交汇号线交汇城南城南城东城东区域启示区域价值现状区域价值现状区域价值现状区域价值现状供需上：供需上：滨江老城区、人口密度高，滨江老城区、人口密度高，需需求旺盛，供应稀缺；求旺盛17、，供应稀缺；结构上：结构上：产业人群首置诉求为主产业人群首置诉求为主，辅以，辅以部分原住民分巢、次新小区改善需求；部分原住民分巢、次新小区改善需求；格局影响格局影响：纳入杭州交通纳入杭州交通内环线内环线，成，成为城西南为城西南桥头堡桥头堡；改变孤立状态；改变孤立状态；客群影响：客群影响：浙西浙西（富阳、建德）和（富阳、建德）和浙浙中客群导入中客群导入首选地，以及首选地，以及加速滨江、城加速滨江、城西、之江转塘之间的客群流动西、之江转塘之间的客群流动；地铁加；地铁加速市区速市区/城南客群导入。城南客群导入。区域趋势价值区域趋势价值区域趋势价值区域趋势价值土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机18、会分析项目市场定位项目市场定位重大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系整体市场格局PAGEPAGE1616整体市场容量根据近三年市场成交数据计算，滨江区年容量50余万 ，其中90年去化量为38万，90-140年去化为11万PAGEPAGE1717年均去化年均去化5858万方万方(09(09年贡献较大年贡献较大) )9090以下产品年均去以下产品年均去化达化达38.838.8万万90-14090-140产品年均去产品年均去化达化达11.611.19、6万万研究范围本案预计销售单价为2万元/，因此本次研究范围为总价为150-300万的首置首改产品售价预判售价预判研究范围研究范围滨江区总价滨江区总价150-200万的万的90首置产品楼盘首置产品楼盘楼面地价楼面地价滨江区总价滨江区总价200-280万的万的90-140首改产品楼盘首改产品楼盘总价总价80-150万的万的40-80过渡型产品楼盘研究过渡型产品楼盘研究楼盘分布图PAGEPAGE1919寰宇天下寰宇天下半岛国际半岛国际钱塘帝景钱塘帝景望江南望江南东和云第东和云第江南铭庭江南铭庭积家积家铂金名筑铂金名筑龙湖奥体地块龙湖奥体地块楼面地价：楼面地价：95009500元元/ /总建面：总建面20、：247504247504限制：限制：90/2090/20金盛地块金盛地块出让时间：出让时间：2011/5/52011/5/5楼面地价：楼面地价：74597459元元/ /总建面：总建面：114682.8114682.8东方花城东方花城官河锦庭官河锦庭待出让土地待出让土地待出让土地待出让土地在售在售在售在售尾盘尾盘尾盘尾盘预售预售预售预售竞争楼盘主要分布在一桥南浦沿街道、区政府周边以及西竞争楼盘主要分布在一桥南浦沿街道、区政府周边以及西兴街道三个区域，未来竞争主要为官河锦庭、东方花城以兴街道三个区域，未来竞争主要为官河锦庭、东方花城以及龙湖奥体三大项目及龙湖奥体三大项目浦沿街道供应量少，客群以21、滨江产业人群为主，辅以部分原住民、城供应量少，客群以滨江产业人群为主，辅以部分原住民、城南、省内客户。未来区域供应仅南、省内客户。未来区域供应仅9 91010万方。万方。PAGEPAGE2020区域特征：区域特征：板块为原浦沿镇所在地，区内村镇农舍密集，拆迁难度较大。次新小区与农居点夹杂分布年均去化量：年均去化量：5.95.9万积家积家东和云第东和云第待待待待出出出出让让让让待出让待出让待出让待出让铂金名筑铂金名筑龙祥地块拿地时间：2010年出让面积：15449土地性质：居住及商务办公容积率：2.7起价：20868楼面价：5003元/区政府区域以地段和配套为核心驱动，是滨江近期供应主力，平价走22、以地段和配套为核心驱动，是滨江近期供应主力，平价走量，个案首置首改去化达量，个案首置首改去化达8 81010万方，销售火爆，后期供应万方，销售火爆，后期供应仅龙湖项目仅龙湖项目PAGEPAGE2121区域特征：区域特征：区域行政办公中心，拥有大型商业邻里中心星光大道。同时片区北靠钱塘一线江景，地铁一号线又在区政府附近设站；占尽滨江优势资源年均去化：年均去化：约2020万半岛国际半岛国际寰宇天下寰宇天下望江南望江南龙湖奥体地块龙湖奥体地块总建面：总建面：247504247504规划规划90-10090-100首置三房：首置三房：30%30%120120三房三房30%30%160-180160-123、8030%30%200200以上约以上约10%10%西兴街道以地铁交通优势和重大商业配套为核心驱动力的区域，未以地铁交通优势和重大商业配套为核心驱动力的区域，未来活跃板块，预售项目将对本案形成主要竞争，未来供应达来活跃板块，预售项目将对本案形成主要竞争，未来供应达4040万方，吸附滨江东片客户、市区万方，吸附滨江东片客户、市区/ /城南外溢、萧山客户城南外溢、萧山客户PAGEPAGE2222区域特征：区域特征：东接萧山，南邻湘湖，区域价值潜力大。但农居点和厂房密集，形象感极差；年均去化：年均去化：约6 6万 特别备注：特别备注：6 6块土地出让，除去滨康综合体、东欣地块以外均存在90/709024、/70限制连园滨康综合体金盛地块瑞立瑞立东方花东方花城城东欣地块燕语林森萧山金地天逸中天中天官河官河锦庭锦庭地铁1号线金盛地块金盛地块拿地时间：拿地时间：2011/5/52011/5/5楼面地价：楼面地价：74597459元元/ /总建面：总建面：114683114683东欣地块东欣地块拿地时间：拿地时间：2011/7/192011/7/19楼面地价：楼面地价：1039110391元元/ /总建面：总建面：1276512765首置产品未来竞争明细表待本项目上市，90户型市场供应约30余万，市场年均去化约39万，市场整体供不应求PAGEPAGE2323在售楼盘客群、存量在售楼盘客群、存量在售楼盘25、客群、存量在售楼盘客群、存量预计预计12年年11月份开盘，至月份开盘，至明年中期估计去化明年中期估计去化10万万90户型，户型，市场市场年均去年均去化约化约39万万明年中期开明年中期开盘，与本项盘，与本项目直接竞争目直接竞争客群差异：客群差异：客群差异：客群差异：产业人群产业人群产业人群产业人群一桥区一桥区一桥区一桥区域较区政府区域域较区政府区域域较区政府区域域较区政府区域多多多多且时代大道东西且时代大道东西且时代大道东西且时代大道东西区域偏好差异大区域偏好差异大区域偏好差异大区域偏好差异大城南客群城南客群城南客群城南客群、甬台甬台甬台甬台温客群温客群温客群温客群一桥区域一桥区域一桥区域一桥区26、域较区政府区域少较区政府区域少较区政府区域少较区政府区域少首置产品市场研究结论PAGEPAGE2424客群组成：客群组成：客群组成：客群组成：50%滨江产业人群，滨江产业人群，20%原住民，甬台温客户原住民，甬台温客户15%-20%，城南客户，城南客户5-10%，城西，城西客户客户5%；其中产业人群中，以时代大道为界限，东西偏好以就近为原则，差异大。；其中产业人群中，以时代大道为界限，东西偏好以就近为原则，差异大。市场表现：市场表现：市场表现：市场表现：90首置产品为市场绝对主力，市场整体供不应求。目前老盘此类产品基本售罄，首置产品为市场绝对主力，市场整体供不应求。目前老盘此类产品基本售罄，年27、均去化达年均去化达57万方。万方。市场存量：市场存量：市场存量：市场存量：市场项目存量约市场项目存量约6万，待本案开盘，市场项目基本处于无竞争时期万，待本案开盘，市场项目基本处于无竞争时期未来竞争：未来竞争：未来竞争：未来竞争：未来大量的市场竞争来自区政府以南的西兴区域，瑞立未来大量的市场竞争来自区政府以南的西兴区域，瑞立东方花城，中天东方花城，中天官河锦庭官河锦庭等楼盘预计在今年底入市，供应体量预计超等楼盘预计在今年底入市，供应体量预计超30万，但整体仍呈供不应求。万，但整体仍呈供不应求。首改产品未来竞争明细表待项目上市后，首改产品整体市场供应约10万，市场年均去化11.7万，市场供需正常P28、AGEPAGE2525在售楼盘客群、存量在售楼盘客群、存量在售楼盘客群、存量在售楼盘客群、存量客群差异：客群差异：客群差异：客群差异：相比相比相比相比90909090购房人购房人购房人购房人群，产业人群和群，产业人群和群，产业人群和群，产业人群和原住民减少，甬原住民减少，甬原住民减少，甬原住民减少，甬台温、城南客户台温、城南客户台温、城南客户台温、城南客户增多增多增多增多预计预计12年年11月份开盘，至月份开盘，至明年中期估计去化明年中期估计去化6万万明年中期开明年中期开盘，与本项盘，与本项目直接竞争目直接竞争首改产品市场研究结论PAGEPAGE2626客群组成：客群组成：客群组成：客群组成：29、35%滨江产业人群，城南客群滨江产业人群，城南客群18%，甬台温客户，甬台温客户22%，原住民客户，原住民客户10-20%，萧山，萧山客户客户5-8%市场表现：市场表现：市场表现：市场表现：整体去化形势呈现良好，新盘如望江南开盘四个月，已去化整体去化形势呈现良好，新盘如望江南开盘四个月，已去化4成；相比一桥区域，成；相比一桥区域，区政府区域去化大区政府区域去化大市场存量：市场存量：市场存量：市场存量：市场存量约市场存量约5万，待本案开盘，市场基本处于无竞争时期万，待本案开盘，市场基本处于无竞争时期未来竞争：未来竞争：未来竞争：未来竞争：未来大量的市场竞争来自区政府以南的西兴区域，瑞立未来大量的30、市场竞争来自区政府以南的西兴区域，瑞立东方花城，中天东方花城，中天官河锦庭官河锦庭等楼盘预计在今年底入市，供应体量预计超等楼盘预计在今年底入市，供应体量预计超10万万小户型市场论证结论滨江无此类新房供应，滨江无此类新房供应，40-6040-60一房产品有需求且溢价能力一房产品有需求且溢价能力高；高；70-80 70-80 小两房产品溢价低，客群容易外溢小两房产品溢价低，客群容易外溢PAGE27目前滨江住宅性质目前滨江住宅性质40-80过渡型产品无供应。过渡型产品无供应。根据滨江二手房市场现状显示，根据滨江二手房市场现状显示，40-60一房户型的单价高于一房户型的单价高于90产品产品1000-231、000元元/，溢价能力强于，溢价能力强于90以上产品；以上产品；根据同比售价一手房售价看，根据同比售价一手房售价看， 60-80小两房户型不如首置产品价格高小两房户型不如首置产品价格高。客群分析：客群分析：40-60一房产品为过渡型单身青年，溢价能力高，且租赁市场回报一房产品为过渡型单身青年，溢价能力高，且租赁市场回报可观，因此售价较高，而可观，因此售价较高，而70-80小两房客户为紧凑婚房，溢价低，容易外溢。小两房客户为紧凑婚房，溢价低，容易外溢。小户型论证结论：小户型论证结论：小户型论证结论：小户型论证结论：二手房市场小户型与首置户型市场售价比较图二手房市场小户型与首置户型市场售价比较图竞32、争结论PAGE28再改市场：再改市场：供应大，去化压力大；首置首改市场总体呈供不应求；供应大，去化压力大；首置首改市场总体呈供不应求；首置首置/首改型市场：首改型市场：待项目入市时，一桥南片区无竞争，主要竞争集中在西兴街待项目入市时，一桥南片区无竞争，主要竞争集中在西兴街道的官河锦庭、东方花城以及龙湖奥体地块项目，体量超过道的官河锦庭、东方花城以及龙湖奥体地块项目，体量超过40万。万。过渡型市场：过渡型市场：一房市场有需求有溢价，小两房市场溢价低。一房市场有需求有溢价，小两房市场溢价低。竞争格局竞争格局竞争格局竞争格局竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略客群上差异化客群上差异化：以东片客群（产业原33、住）为主，成为东片唯一选择以东片客群（产业原住）为主，成为东片唯一选择；并以产品力吸附西片和城南客群，积极拓展补充之江、城西、浙西客群并以产品力吸附西片和城南客群，积极拓展补充之江、城西、浙西客群产品打造上差异化产品打造上差异化：区未来竞品交通便利、都市感强的特征，依据自身优势，：区未来竞品交通便利、都市感强的特征，依据自身优势，挖掘环境（融入大之江钱塘）、文化价值（新旧交替、文化潜力）挖掘环境（融入大之江钱塘）、文化价值（新旧交替、文化潜力）土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位重大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究产品策略产品策略34、区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系PAGE30研究目的目标客户的价值观目标客户的价值观项目认可度项目认可度寻找目标客群寻找目标客群指导产品指导产品研究目的研究目的研究内容研究内容竞品客群滨江客群主要以产业人群、原住民为主力，部分城南客群为辅PAGE32访谈说明PAGEPAGE3232按照竞品客群来源，寻找目标客群进行深访论证按照竞品客群来源，寻找目标客群进行深访论证PAGE33滨江客群细分滨江产业人群为主力购买客群，其中企业骨干、小富家庭子女、老师对区域较认识，并有一定购买力产业人群企业“白骨精”：企业中层骨干，同35、龄人中佼佼者，事业“小成”，处于忙碌的上升期，有独立见解、品味，对未来积极、对事物挑剔，其中西片比东片人群接受度高 企业企业“白骨精白骨精” 基本属性基本属性p年龄：年龄：25-3525-35岁岁p职业：职业： IT IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层家庭结构：、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层家庭结构：2-32-3人人p家庭年收入：家庭年收入：15-3015-30万万p居住现状：租房居住现状：租房9090方方2 2房房/ /单身公寓单身公寓/ /已有一套房已有一套房p置业倾向：置业倾向：婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环36、境及交通出行便利性首次改善：关注学区、小区环境、物业服务首次改善：关注学区、小区环境、物业服务产品需求：产品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三房生活生活/ /工作状态：工作状态：产品偏好产品偏好/ /抗性：抗性： 生活规律，有良好的朋友交际圈，工作繁忙，生活规律，有良好的朋友交际圈，工作繁忙，收入可观；收入可观； 喜欢地段交通便利，周边配套齐全，小区环境安静。喜欢地段交通便利，周边配套齐全，小区环境安静。环境较好环境较好 对外立面、材质关注度一般，看重小区环境、户型，对外立面、材质关注度一般，看重小区环境、户型，在户型在设计上希望注重主卧的设计。在户型37、在设计上希望注重主卧的设计。典型样本典型样本马先生：在一桥南上班，从事项目管理工作，离本案地块较马先生：在一桥南上班，从事项目管理工作，离本案地块较近，对周边环境很熟悉，现独立一人租房，想买房自己居住，近，对周边环境很熟悉，现独立一人租房，想买房自己居住，不看重学区，希望不看重学区，希望交通便利，周边配套齐全，对外立面不敏交通便利，周边配套齐全，对外立面不敏感，看重户型感，看重户型，对一桥较认可，但周边项目选择余地较少，对一桥较认可，但周边项目选择余地较少，没有合适的楼盘。没有合适的楼盘。张女士：在星光大道上班，居住在彩虹城，现考虑到生小孩张女士：在星光大道上班，居住在彩虹城，现考虑到生小孩的38、问题，想换房子，面积需求在的问题，想换房子，面积需求在130140方，认可滨江区域，方，认可滨江区域，但对项目区域不认可，认为项目区域相较乱，人群也很复杂，但对项目区域不认可，认为项目区域相较乱，人群也很复杂，环境不太好，换房可能选择区政府或的资源的地区。环境不太好，换房可能选择区政府或的资源的地区。产业人群小富家庭子女小富家庭子女：以产业普通白领为主，生活优越，在保证生：以产业普通白领为主，生活优越，在保证生活品质品味的前提下追求事业的上进，愿意为品牌、舒适体活品质品味的前提下追求事业的上进，愿意为品牌、舒适体验买单验买单小富家庭子女小富家庭子女 基本属性基本属性p年龄：年龄：25-302539、-30岁岁p职业：职业： IT IT、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层家庭结构：、房产、咨询、设计等高附加值行业中高层家庭结构：2-32-3人人p家庭年收入：收入不高，买房主要以家庭支撑为主。家庭年收入：收入不高，买房主要以家庭支撑为主。p居住现状：租房居住现状：租房9090方方2 2房房/ /单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）p置业倾向：置业倾向：婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性产品需求：产品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三40、房生活生活/ /工作状态：工作状态：产品偏好产品偏好/ /抗性：抗性： 生活规律，有良好的朋友交际圈，收入不高，但生活规律，有良好的朋友交际圈，收入不高，但追追 求一定的品味与格调求一定的品味与格调 喜欢有一定自然资源的，交通便利，周边配套齐全喜欢有一定自然资源的，交通便利，周边配套齐全 对外立面、材质观注度一般，看重小区环境、户型，对外立面、材质观注度一般，看重小区环境、户型，看重物业品牌。看重物业品牌。典型样本典型样本柴小姐：在滨江上班，老公在城区医院上班，有较稳定柴小姐：在滨江上班，老公在城区医院上班，有较稳定的工作，夫妻两口人，老公家庭条件较好，不久买了半的工作，夫妻两口人，老公家庭条41、件较好，不久买了半岛国际岛国际140方，主要以家庭支撑为主，觉得滨江相比城区方，主要以家庭支撑为主，觉得滨江相比城区环境好、交通好、价格相比城区便宜，环境好、交通好、价格相比城区便宜，看中户型和物业看中户型和物业配套，注重户型的功能性和南北通透配套，注重户型的功能性和南北通透。陈小姐：在滨江区政府上班，普通员工，陈小姐：在滨江区政府上班，普通员工，打算买打算买9090婚房，婚房，曾经看过寰宇天下曾经看过寰宇天下9090两房，后因户型不好而放弃。两房，后因户型不好而放弃。购房预购房预算总价算总价200200万左右万左右，对本案项目位置较认可，如果定价为，对本案项目位置较认可，如果定价为2000042、20000元元/ /价格较合理，如果高一点的楼层能看到江的价格较合理，如果高一点的楼层能看到江的话还是很不错的。话还是很不错的。产业人群高教园老师：高教园老师：生活节奏稳定、收入稳定，对家庭投入度较高，追求平和、安逸生活高教园老师高教园老师陈先生：在滨江警察学校上班，即将结婚，打算购房，陈先生：在滨江警察学校上班，即将结婚，打算购房，总价为总价为150200万，购房首选区域为滨江，离上班地点万，购房首选区域为滨江，离上班地点较近，老师职业稳定性较强，一般会选在就近买房，对较近，老师职业稳定性较强，一般会选在就近买房，对项目周边有一定认可度，但现阶段觉得有点杂，交通不项目周边有一定认可度，但现阶43、段觉得有点杂，交通不错，看中地段、交通、学区，内部关注户型、社区配套、错，看中地段、交通、学区，内部关注户型、社区配套、物业服务。物业服务。李先生：在滨江警察学院上班，单身，有购房计划，首李先生：在滨江警察学院上班，单身，有购房计划，首选区域的话还是滨江，之前去看过积家选区域的话还是滨江，之前去看过积家5号，觉得积家的号，觉得积家的小户型还不错，但是产权是小户型还不错，但是产权是40年的，而说水电也很贵，年的，而说水电也很贵，就没有买，觉得就没有买，觉得本案区位还可以，离工作地点近，看中本案区位还可以，离工作地点近，看中开发商品牌、居住氛围。开发商品牌、居住氛围。 基本属性基本属性p年龄：年龄44、：25-3025-30岁岁p职业：职业： 周边学校（警察学校、中医药大学等）周边学校（警察学校、中医药大学等）p家庭年收入：家庭年收入：10151015万，平时无花销，基本为净收入万，平时无花销，基本为净收入p居住现状：学校宿舍居住现状：学校宿舍/ /单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）p置业倾向：置业倾向：婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性婚房首置，关注户型舒适度、周边配套、环境及交通出行便利性产品需求：产品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三房生活生活/ /工作状态：工作状态：产品偏好产品45、偏好/ /抗性：抗性： 生活规律，有良好的朋友交际圈，收入不高，但生活规律，有良好的朋友交际圈，收入不高，但追追 求一定的品味与格调求一定的品味与格调 喜欢安逸的小区，但交通便利、社区配套齐全，有学喜欢安逸的小区，但交通便利、社区配套齐全，有学区区不注重产品外观。看重户型、物管、希望社区内有运动不注重产品外观。看重户型、物管、希望社区内有运动场所。场所。典型样本典型样本PAGE37滨江原住民原住民分巢：生活自由，收入稳定，居住条件舒适，多为子女购房，希望离父母较近滨江原住民分布图滨江原住民分布图原原 住住 民民分布范围分布范围一桥南为原滨江核心区域，原住民多分布在一桥南周边。一桥南为原滨江核心46、区域，原住民多分布在一桥南周边。生活生活/ /工作状态：工作状态：产品偏好产品偏好/ /抗性：抗性：家里都有自建房，家里都有自建房，居住空间舒适，改善需求较少居住空间舒适，改善需求较少，平时，平时生活自由性大，多数靠房租为主要收入，收入可观，生活自由性大，多数靠房租为主要收入，收入可观，有有较强购买力，多数为家庭分巢为子女购房。较强购买力，多数为家庭分巢为子女购房。看中地段，会就近选择，看中周边配套看中地段，会就近选择，看中周边配套典型案例典型案例张先生：家住东冠城中村，家里为自建房，为三层，多余的房间用来出租，平时自己也没什么事，年收入张先生：家住东冠城中村，家里为自建房，为三层，多余的房间47、用来出租，平时自己也没什么事，年收入收收房租一年差不多十多万，生活很自由，没有什么生活压力，现在有一个儿子还没成家，可能在附近买收收房租一年差不多十多万，生活很自由，没有什么生活压力，现在有一个儿子还没成家，可能在附近买一套房为儿子作为婚房。希望品质好一点的小区，离家近一点，对项目地块较认可，认为离父母较近，周一套房为儿子作为婚房。希望品质好一点的小区，离家近一点，对项目地块较认可，认为离父母较近，周边配套较好，也是熟悉的环境。边配套较好，也是熟悉的环境。城南城南考虑到滨江买房，首选区政府，或腹地地铁盘，一桥考虑的较少，如果性价比高或产品力强会选择城南城南滨江滨江城城 南：老小区分巢、改善，产48、业人群南：老小区分巢、改善，产业人群基本属性基本属性p年龄：年龄：25352535岁岁p职业：职业：IT IT技术、房地产、咨询类高附加值行业的企业技术、房地产、咨询类高附加值行业的企业p家庭结构：家庭结构：3434人人p家庭年收入：家庭年收入：3030万及以上万及以上p置业倾向：部分为首改客群，部分为城南分巢客群置业倾向：部分为首改客群，部分为城南分巢客群p产品倾向：产品倾向：9090方方2 2房或小三房，房或小三房，120140120140方两房方两房生活生活/ /工作状态：工作状态：产品偏好产品偏好/ /抗性：抗性：有较稳定的工作或收入，有良好的社交圈子，讲究一定有较稳定的工作或收入，有49、良好的社交圈子，讲究一定的品味，和舒适性。的品味，和舒适性。城南到滨江买房，看中交通的便利性，有一定的地域性，城南到滨江买房，看中交通的便利性，有一定的地域性，多选择三、四桥附近，外溢到一桥的为少数。多选择三、四桥附近，外溢到一桥的为少数。看中产品的地段，希望具有一定资源性，看中区域配套看中产品的地段，希望具有一定资源性，看中区域配套和户型的舒适度。和户型的舒适度。典型案例典型案例陈先生：陈先生：30岁，子女一个，家里三口人，现居住在城南，岁，子女一个，家里三口人，现居住在城南，在滨江区政府上班，最近考虑换房，首选区域为滨江，在滨江区政府上班，最近考虑换房，首选区域为滨江，滨江较城南价格较低，50、低的价格能买到更舒适的房子，滨江较城南价格较低，低的价格能买到更舒适的房子，较城南性价比高，前段时间看过环宇天下，所看中的户较城南性价比高，前段时间看过环宇天下，所看中的户型销售完了，对本案区域认可度一般，觉得周边有些杂型销售完了，对本案区域认可度一般，觉得周边有些杂乱。乱。城西、之江、转塘购房看中滨江规划、交通、舒适度，有居住经验的会选择滨江，无经验客群抗性较大，因同区域可选范围大城城 西西之江、转塘之江、转塘滨滨 江江城城 西西p交通：城西与一桥南靠钱塘江大桥连接，中间路过西湖区。交通：城西与一桥南靠钱塘江大桥连接，中间路过西湖区。p区域配套：城西发展较成熟，配套较滨江齐全。区域配套：城西51、发展较成熟，配套较滨江齐全。p产品：城西整体产品水平较高，滨江相比城西无价格优势。产品：城西整体产品水平较高，滨江相比城西无价格优势。典型案例典型案例茹小姐：茹小姐：27岁，电子商务企业中层管理，现考虑买房，认识滨江区域不岁，电子商务企业中层管理，现考虑买房，认识滨江区域不错，但上班不便，与三敦、申花相较无相显价格优势，如果在滨江上班错，但上班不便，与三敦、申花相较无相显价格优势，如果在滨江上班的话，可能考虑在滨江买房。的话，可能考虑在滨江买房。章先生：章先生：26岁，电子商务企业，现考虑买房，现在城西上班，租房居住岁，电子商务企业，现考虑买房，现在城西上班，租房居住在滨江，买房的话能会考虑滨52、江，市区太堵了，滨江交通不错，整体环在滨江，买房的话能会考虑滨江，市区太堵了，滨江交通不错，整体环境也不错，就是配套不足，对本案位置认可，认为离西湖和城西较近。境也不错，就是配套不足，对本案位置认可，认为离西湖和城西较近。之江、转塘之江、转塘p交通：滨江与之江、转塘现通达性较差，后期之交通：滨江与之江、转塘现通达性较差，后期之江大桥的通车将拉近与滨江的距离。江大桥的通车将拉近与滨江的距离。p区域配套：滨江一桥南配套较之江、转塘无明显区域配套：滨江一桥南配套较之江、转塘无明显优势。优势。p产品：之江、转塘产品丰富，平均价相较滨江较产品：之江、转塘产品丰富，平均价相较滨江较低。低。王小姐：王小姐：53、24岁，画室老师，岁，画室老师，2年内有购房计划，认识滨江环境较好，交年内有购房计划，认识滨江环境较好，交通方便，但相比之江、转塘价格较贵，上班不是很方便。通方便，但相比之江、转塘价格较贵，上班不是很方便。典型案例典型案例李先生：李先生：27岁，画室老师，在之江、转塘上班，但租房居住在滨江戈雅岁，画室老师，在之江、转塘上班，但租房居住在滨江戈雅公寓，买房首选滨江，认为滨江发展较好，对本项目地块较认可，认为公寓，买房首选滨江，认为滨江发展较好，对本项目地块较认可，认为周边乱了一点。周边乱了一点。富阳、萧山在杭州的富阳人多选择之江转塘，大桥通后，有引导可能；在萧山工作的人群较少选择滨江。富富 阳阳54、萧萧 山山p随着之江隧道的打通，拉近了滨江与富阳的距离，有部随着之江隧道的打通，拉近了滨江与富阳的距离，有部分在滨江上班的富阳人会选择在滨江买房，大部分富阳人分在滨江上班的富阳人会选择在滨江买房，大部分富阳人具有一定的地域性，会选择之江、转塘就近区域。具有一定的地域性，会选择之江、转塘就近区域。王先生：王先生：27岁，在滨江区政府上班，家住富阳，周边认识的富岁，在滨江区政府上班，家住富阳，周边认识的富阳人很少有到滨江买房，一般都会选择之江、转塘，像他现在阳人很少有到滨江买房，一般都会选择之江、转塘，像他现在在滨江上班，对滨江有较深的认识和情节，在买房时可能会首在滨江上班，对滨江有较深的认识和情55、节，在买房时可能会首先考虑滨江。先考虑滨江。桑小姐：桑小姐：33岁，家住萧山市区，现就职于事业单位，不久在闻堰为父母买了一套房，对滨江较认可，认为我们项目区域还可以，岁，家住萧山市区，现就职于事业单位，不久在闻堰为父母买了一套房，对滨江较认可，认为我们项目区域还可以，但是有些地方农居没有拆掉，环境不好，比较乱，但前景不错。如果价格合理，周边环境规划的好，可以考虑改善到这里。但是有些地方农居没有拆掉，环境不好，比较乱，但前景不错。如果价格合理，周边环境规划的好，可以考虑改善到这里。典型案例典型案例典型案例典型案例王先生：王先生：26岁，家住萧山市区，现在滨江区政府上班，对滨江较认可，但不太认可本56、案区域，认为项目周边环境较差，如在滨江岁，家住萧山市区，现在滨江区政府上班，对滨江较认可，但不太认可本案区域，认为项目周边环境较差，如在滨江买房，可能会考虑区政府区域。买房，可能会考虑区政府区域。p萧山客群购买力较强，外溢客群较少，部分在滨江萧山客群购买力较强，外溢客群较少，部分在滨江买房者为现在滨江上班或居住。买房者为现在滨江上班或居住。李生先：富阳人，现考虑购买，去看了之江、转塘的项目，觉得回家方便一点，李生先：富阳人，现考虑购买，去看了之江、转塘的项目，觉得回家方便一点，如果之江大桥通了，应该会考虑滨江的楼盘。如果之江大桥通了，应该会考虑滨江的楼盘。过渡自住单身贵族过渡：支付力较强，看重57、投资潜力与居住舒适，需求5060方一房半；小两口的紧凑婚房：支付力低，选择高价小两房不如选择稍远地段的舒适2房过渡自住过渡自住 基本属性基本属性p年龄：年龄：25-3025-30岁岁p职业：职业： IT IT、房产、咨询、设计等高附加值行业、房产、咨询、设计等高附加值行业p家庭结构：家庭结构：1212人人p家庭年收入：家庭年收入：15201520万万p居住现状：租房居住现状：租房9090方方2 2房房/ /单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）单身公寓（距离在工作单位半小时范围内）p置业倾向：置业倾向：单身单身/ /刚需过度，关注地段，刚需过度，关注地段，周边的交通便利性，房子的升值潜力周边的58、交通便利性，房子的升值潜力产品需求：产品需求：50605060方一房方一房典型案例典型案例张小姐：现在滨江工作，居住在一桥附近，不想租房居住，现想买一套张小姐：现在滨江工作，居住在一桥附近，不想租房居住，现想买一套一室一厅作为过渡居住，对项目位置较认可，认为以后出租市场较好，一室一厅作为过渡居住，对项目位置较认可，认为以后出租市场较好，房屋升值潜力较大，之前看过积家房屋升值潜力较大，之前看过积家5号，认为是酒店式公寓，产权年限较号，认为是酒店式公寓，产权年限较少，水电较贵。少，水电较贵。看中房子的地段和交通的便利性。看中房子的地段和交通的便利性。李先生：现在滨江一桥附近工作，居住在一桥附近，想59、买房，但有一定李先生：现在滨江一桥附近工作，居住在一桥附近，想买房，但有一定的资金问题，想买的资金问题，想买90方左右的两房，或方左右的两房，或50方左右的一房也可以，我们现方左右的一房也可以，我们现在不要小孩可以先过渡一下，如果是周边的话，以后出租也是可以的，在不要小孩可以先过渡一下，如果是周边的话，以后出租也是可以的，70几方的两房应该不会考虑，空间舒适度应该不好，住着难受，而且价几方的两房应该不会考虑，空间舒适度应该不好，住着难受，而且价格也不低。之前去看过积家格也不低。之前去看过积家5号。空间不错，不过只有号。空间不错，不过只有40年产权。年产权。客群小结主力客群来源为时代大道以西产业60、人群、原住民；其中企业“白骨精”、小富家庭子女、高教园老师为主要群体东部科技园东部科技园高教高教园区园区原住原住民民原住民原住民原住原住民民第三产业第三产业原住民原住民中恒科技园中恒科技园时代大道时代大道客群地图：客群地图：p主力客群为时代大道以西主力客群为时代大道以西产业人群、原住民；产业人群、原住民；p次主力客群为时代大道以次主力客群为时代大道以东客群、城南客群；东客群、城南客群；p辅助客群为为浙西、萧山、辅助客群为为浙西、萧山、之江转塘、城西客群。之江转塘、城西客群。土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位重大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需61、求研究需求研究区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系PAGE44定位结论定位结论产品线配比：产品线配比：产品线配比：产品线配比：产品打造以产品打造以80-90首置产品和首置产品和90-140首改产品首改产品为主力，辅以为主力，辅以40-60产品，丰产品，丰富产品线提升溢价能力富产品线提升溢价能力客群上差异化客群上差异化：以东片客群（产业原住）为主，成为东片唯一选择以东片客群（产业原住）为主，成为东片唯一选择；并以产品力吸附西片和城南客群，积极拓展补充之江、城西、浙西客群并以产品力吸附西片和城南客群，积极拓展补充之江、城62、西、浙西客群产品打造上差异化产品打造上差异化：区未来竞品交通便利、都市感强的特征，依据自身优势，：区未来竞品交通便利、都市感强的特征，依据自身优势，挖掘环境（融入大之江钱塘）、文化价值（新旧交替、文化潜力）挖掘环境（融入大之江钱塘）、文化价值（新旧交替、文化潜力）PAGE45商业市场研究附件商业市场研究附件商业市场研究附件商业原则PAGE46研究目的：研究目的：非单纯社区底商，而是非单纯社区底商，而是1 1、商业作为项目亮点，、商业作为项目亮点，提升客户对区域潜力的信心，提升客户对区域潜力的信心，带动整盘溢价带动整盘溢价2 2、保证未来商业有序发展，、保证未来商业有序发展，提升整体功能及形象，63、满足业主更高需求，提升整体功能及形象，满足业主更高需求，形成形成品牌影响力品牌影响力规划三大商圈：星光大道商圈、公建中心商圈、白马湖休闲文化商圈。滨江商业规划PAGE47滨江区未来将形成三大商圈：星光滨江区未来将形成三大商圈：星光大道商圈、公建中心商圈、白马湖大道商圈、公建中心商圈、白马湖休闲文化商圈。休闲文化商圈。星光大道商圈与滨江区政府毗邻，总商星光大道商圈与滨江区政府毗邻，总商业面积业面积1616万平方米。全长万平方米。全长810810米的星光大米的星光大道，主要以商业步行街、大型百货店、超道，主要以商业步行街、大型百货店、超市为主体，集购物、美食、娱乐、居住、市为主体，集购物、美食、娱64、乐、居住、商务等八大功能于一体。商务等八大功能于一体。公建中心商圈将陆续引入学校、银行、公建中心商圈将陆续引入学校、银行、金融、保险及中介等服务性企业，利用较金融、保险及中介等服务性企业，利用较丰富的工业旅游资源，组织开展工业旅游，丰富的工业旅游资源，组织开展工业旅游，形成贸易、商务、旅游共同繁荣的新商圈。形成贸易、商务、旅游共同繁荣的新商圈。白马湖商圈将建成新休闲区，目前尚未白马湖商圈将建成新休闲区，目前尚未形成。形成。星光大道商圈星光大道商圈公建中心商圈公建中心商圈白马湖商圈白马湖商圈区域商业格局PAGEPAGE4848华润万家华润万家华润万家华润万家公建中心商圈公建中心商圈星光大道商星光65、大道商 圈圈目前滨江区域大型商业综合体未来将逐步开发；目前滨江区域大型商业综合体未来将逐步开发；邻里中心商业已基本成熟；特色商业供应有限邻里中心商业已基本成熟；特色商业供应有限彩虹城商业彩虹城商业彩虹城商业彩虹城商业天寓特色商业天寓特色商业天寓特色商业天寓特色商业垃圾街美食特垃圾街美食特垃圾街美食特垃圾街美食特色商业街色商业街色商业街色商业街滨康综合体滨康综合体滨康综合体滨康综合体星光大道星光大道星光大道星光大道规划商业规划商业规划商业规划商业现有商业现有商业现有商业现有商业公建中心公建中心公建中心公建中心星光大道（二期）星光大道（二期）星光大道（二期）星光大道（二期）p购物中心：购物中心：滨66、康综合体滨康综合体公建中心公建中心星光大道（二期）星光大道（二期）p邻里中心：邻里中心：彩虹城彩虹城星光大道星光大道华润万家华润万家p特色商业：特色商业：天寓天寓垃圾街垃圾街PAGE49周边商业现状周边商业现状周边商业以华润万家等邻里中心商业为主，消费人群及业周边商业以华润万家等邻里中心商业为主，消费人群及业态偏低端；加上以满足周边居民日常生活的社区商业态偏低端；加上以满足周边居民日常生活的社区商业彩虹城邻里彩虹城邻里中心商业中心商业天寓天寓特色商业特色商业2-3km2-3km西浦路周边西浦路周边社区底商社区底商华润万家华润万家垃圾街美食一条街垃圾街美食一条街公建中心公建中心（商业综合体）（商67、业综合体）物美（在建）物美（在建）一公里一公里核心辐射圈核心辐射圈闻涛休闲闻涛休闲广场（规划）广场（规划）项目周边商业除华润万家、物美这类大型商业综合体外，主项目周边商业除华润万家、物美这类大型商业综合体外，主要以社区底商为主要商业形式，业态以满足周边居民日常生要以社区底商为主要商业形式，业态以满足周边居民日常生活的商业业态为主，整体档次较低。活的商业业态为主，整体档次较低。沿浦沿路一带商业较为成熟，商铺出租率高，租金水平高；沿浦沿路一带商业较为成熟，商铺出租率高，租金水平高；沿西浦路沿西浦路( (北段北段) )也有一片较为成熟的社区商业，但整体商铺出也有一片较为成熟的社区商业，但整体商铺出租68、率不高。租率不高。未来之江大桥通桥后，将可能导入之江而来的旅游人群，为未来之江大桥通桥后，将可能导入之江而来的旅游人群，为休闲商业创造条件。休闲商业创造条件。之江大桥之江大桥极地海洋世界极地海洋世界未来带来旅未来带来旅游人群导入游人群导入周边商业租金水平本案本案逸天广场风尚蓝湾钱江湾花园贺田尚城江涛阁碧水豪园临江花园景江苑六合天寓彩虹城太阳国际公寓银色港湾华润万家p临江花园、碧水豪园、江涛阁三小区由于交付使用时间较长，目前小区入住率较高，整体在90%以上。常住人口约1万人。周边联庄一区，区域内租客为主，人口流动性较大。p区域内商业氛围较成熟，商业以自发性形成为主，业态主要为生活配套。商铺租金情69、况因地段不同而异，沿东信大道租金在2.2-2.8元/平米/天，西环路租金稍高，在3-5元/平米/天。p一桥南沿江板块目前已经形成以彩虹城为中心的商圈。周边集中一桥南沿江板块目前已经形成以彩虹城为中心的商圈。周边集中了天寓、彩虹城、银色港湾、太阳国际公寓、国信嘉园、江滨花园了天寓、彩虹城、银色港湾、太阳国际公寓、国信嘉园、江滨花园等小区。各小区整体入住率较高，总居住人数在等小区。各小区整体入住率较高，总居住人数在3 3万左右。万左右。p目前商业主要沿滨盛路和伟业路沿街分布，除此之外还有彩虹城目前商业主要沿滨盛路和伟业路沿街分布，除此之外还有彩虹城内步行街、太阳国际公寓的下沉式广场以及天寓的沿街内70、步行街、太阳国际公寓的下沉式广场以及天寓的沿街6 6幢独栋商幢独栋商业。业。p由于人流量主要集中在彩虹城滨盛路段，因此，彩虹城滨盛路段由于人流量主要集中在彩虹城滨盛路段，因此，彩虹城滨盛路段租金最高，平均在租金最高，平均在5-65-6元元/ /平米平米/ /天；六合天寓沿东信大道部分由于天；六合天寓沿东信大道部分由于前期采取先优惠招商后销售的策略，目前商业氛围已形成，沿街租前期采取先优惠招商后销售的策略，目前商业氛围已形成，沿街租金平均在金平均在4 4元元/ /平米平米/ /天；伟业路租金在天；伟业路租金在2-42-4元元/ /平米平米/ /天。天。p逸天广场、钱塘山水、钱江湾花园、贺田尚城等71、小区由于交付年限较近，目前整体入住率普遍不高。周边尚有部分住宅项目还在开发建设阶段。p区域内商业发展处于刚起步阶段，商业以自发性形成为主，整体商业形象较低，业态杂乱。商铺空置率较高，租金较低，平均租金在1.5元/平米/天。PAGE51典型商业个案典型商业个案新朝阳新朝阳购物中心购物中心商圈内商业供商圈内商业供给矩阵分析给矩阵分析功能诉求功能诉求独特性独特性导向导向情感诉求情感诉求价值价值/生活生活方式导向方式导向生活生活方式导向方式导向价值导向价值导向价格导向价格导向低品质低品质高品质高品质华润万家华润万家彩虹城彩虹城逸天广场逸天广场贺田尚城贺田尚城钱江湾花园钱江湾花园碧水豪园碧水豪园临江花园72、临江花园六合天寓六合天寓空白市场空白市场滨江滨江区域内，倡导格调品质生活商业存在市场空白PAGEPAGE5353区域需求区域需求产业园区产业园区华为华为东方通信城东方通信城贺田尚城贺田尚城钱江湾花园钱江湾花园钱塘山水钱塘山水钱塘山水钱塘山水滨文小学滨文小学杭二中杭二中国际学校国际学校观邸国际观邸国际公寓公寓浙大中控浙大中控七甲七甲八甲八甲九甲九甲农居点农居点农居点农居点联庄联庄农居点农居点新生新生农贸市场农贸市场农居点农居点杨家墩、东冠杨家墩、东冠逸天广场逸天广场滨文小区滨文小区（安置）（安置）江南文苑江南文苑天鸿君邑天鸿君邑积家积家物美物美（规划）（规划）华润万家华润万家银爵世纪银爵世纪浙江73、浙江中医中医药大药大学学浙江浙江警察警察学院学院浙江机浙江机电职业电职业技术学技术学院院产业园区产业园区滨江高教园区滨江高教园区居住区居住区自身条件1.51.5公里核心辐射圈公里核心辐射圈1.51.5公里核心圈人口公里核心圈人口PAGE54商业定位商业定位江南江南“休闲会客厅休闲会客厅”江畔江畔“悠活新天地悠活新天地”意向业态：休闲餐饮业态，精品超市，意向业态：休闲餐饮业态，精品超市，SPASPA会所，酒吧，创意生活馆等会所，酒吧，创意生活馆等特色休闲商业带，吸引区域产业人群和居住人群特色休闲商业带，吸引区域产业人群和居住人群时尚、独具艺术气质的设计，营造优雅、闲逸的品质生活氛围，是滨江时尚人74、群时尚、独具艺术气质的设计，营造优雅、闲逸的品质生活氛围，是滨江时尚人群“新天地新天地”商业定位：商业定位：大滨江区域特色商业节点、主题消费场所；大滨江区域特色商业节点、主题消费场所；与都市公共商业区、便捷生活配套商业区形成互补，填补滨江特色主题商业与都市公共商业区、便捷生活配套商业区形成互补，填补滨江特色主题商业的空白的空白业态定位四大主题商业业态停下脚步，享受时光的停下脚步，享受时光的休闲场所休闲场所p业态表现：特色咖啡厅、业态表现：特色咖啡厅、主题酒吧、主题酒吧、SPA会所等会所等格调休闲格调休闲格调休闲格调休闲品质生活品质生活品质生活品质生活文化休闲文化休闲文化休闲文化休闲创意餐饮创意75、餐饮创意餐饮创意餐饮品质生活业态品质生活业态p业态表现：精品生活超业态表现：精品生活超市、时尚家居生活馆、市、时尚家居生活馆、婴童生活馆、儿童培训婴童生活馆、儿童培训机构、家政、洗衣、宠机构、家政、洗衣、宠物医院物医院杭帮品牌餐饮杭帮品牌餐饮p业态表现：蜜桃、绿茶、业态表现：蜜桃、绿茶、蓝莲、弄堂里蓝莲、弄堂里文化休闲、艺术欣赏体文化休闲、艺术欣赏体验验p业态表现：休闲书吧、业态表现：休闲书吧、艺术画廊、精品酒店、艺术画廊、精品酒店、手工艺工作坊、音像店手工艺工作坊、音像店品质生活业态PAGE56主题：品质生活体验主题：品质生活体验意向业态：精品生活超市、时尚家居生活馆、婴童生活馆、儿童培训机76、构、家政、洗衣、宠物医院意向业态：精品生活超市、时尚家居生活馆、婴童生活馆、儿童培训机构、家政、洗衣、宠物医院意向品牌：世纪联华意向品牌：世纪联华City LifeCity Life、特力屋、特力屋文化休闲业态PAGE57主题：艺术文化体验主题：艺术文化体验意向业态：休闲书吧、艺术画廊、精品酒店、手工艺工作坊、音像店意向业态：休闲书吧、艺术画廊、精品酒店、手工艺工作坊、音像店意向品牌：诚品书店、纯真年代书吧意向品牌：诚品书店、纯真年代书吧格调休闲业态PAGE58主题：格调休闲体验主题：格调休闲体验意向业态：特色咖啡厅、主题酒吧、意向业态：特色咖啡厅、主题酒吧、SPASPA会所会所意向品牌：星巴77、克、两岸咖啡、老船长酒吧、旅行者酒吧意向品牌：星巴克、两岸咖啡、老船长酒吧、旅行者酒吧优选杭州本土餐饮品牌创意餐饮业态PAGE59主题：创意美食体验主题：创意美食体验意向业态：创意餐饮业态；意向业态：创意餐饮业态；意向品牌：蜜桃、绿茶、蓝莲、弄堂里意向品牌：蜜桃、绿茶、蓝莲、弄堂里PAGE60租售策略租售策略附：商铺三种主要租售方式附：商铺三种主要租售方式主要作用：提升商铺商业价值，有针对性招商业态，提升整个楼盘的品质及价值主要作用：提升商铺商业价值，有针对性招商业态，提升整个楼盘的品质及价值先期：重要节点商铺持有招商，带动整个商业氛围形成；其余商铺产权销售，快速回现先期：重要节点商铺持有招商78、，带动整个商业氛围形成；其余商铺产权销售，快速回现后期：商业基本成型后重要节点商铺可考虑带租约销售，提升销售溢价后期：商业基本成型后重要节点商铺可考虑带租约销售，提升销售溢价案例：六合天寓案例：六合天寓20072007年交付后坚持只租不售，引进高端商业品牌，以提升天寓商业整体价值。招商引入的品牌包括年交付后坚持只租不售，引进高端商业品牌，以提升天寓商业整体价值。招商引入的品牌包括星巴克咖啡、蜜桃咖啡、星巴克咖啡、蜜桃咖啡、SoLifeSoLife家居等。目前商业运营比较成熟，出售沿东信大道以及滨盛路商铺，出售面积在家居等。目前商业运营比较成熟，出售沿东信大道以及滨盛路商铺，出售面积在200-379、30m2200-330m2。重要节点商铺持有招商，其余商铺产权销售，快速回现，待商业重要节点商铺持有招商，其余商铺产权销售，快速回现，待商业成熟节点商铺可考虑带租约销售；成熟节点商铺可考虑带租约销售；商业开发先行，提升客户对区域潜力的信心，带动整盘溢价开发先行，提升客户对区域潜力的信心，带动整盘溢价土地属性分析土地属性分析市场机会分析市场机会分析项目市场定位项目市场定位重大交通项目影响重大交通项目影响竞争研究竞争研究需求研究需求研究区域规划、产业、居区域规划、产业、居住、配套研究住、配套研究竞争竞争& &客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系研究路径PAGE62产品核心概念产品核心概念产品核80、心概念产品核心概念客户需求客户需求客户需求客户需求共同的价值取向转化成产品的精神内核，从而统领共同的价值取向转化成产品的精神内核，从而统领开发开发分析目标客群的共同价值取分析目标客群的共同价值取向，提炼出独特生活方式向，提炼出独特生活方式产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品价值体系竞品对标竞品对标竞品对标竞品对标寻求差异化市场寻求差异化市场自身价值自身价值自身价值自身价值价值体系的搭建，产品设计原则和解决方案价值体系的搭建，产品设计原则和解决方案价值观自由自在、安逸、文化艺术是访谈中出现频率较高的词语价值观测试（价值观测试（2020组客户）组客户）以“白骨精”和小富子女为代表的新贵阶层：积81、极上进、有主见、有见识、眼光挑剔，追求舒适与格调、愿意为品牌及文化消费支付一定成本。客户特征PAGE64客户特征客户特征富裕家庭子女、事业有成（富裕家庭子女、事业有成（“白骨精白骨精” ” ）人士；）人士；中国现代都市中高收入人群，中国现代都市中高收入人群，标榜品味和格调标榜品味和格调的一个群体；的一个群体；高学历、高智商、高收入、高消费、压力大、节奏快、见识广博；高学历、高智商、高收入、高消费、压力大、节奏快、见识广博；追求时尚追求时尚，有品牌观念，对时装、日用品、聚会性质、吃饭场所、购物场所、居住场所等均有口味选，有品牌观念，对时装、日用品、聚会性质、吃饭场所、购物场所、居住场所等均有口味82、选择；择；享受生活，享受生活，注重生活品质，爱好旅游摄影；注重生活品质，爱好旅游摄影；能够接受新鲜的事物。追求有内涵的能够接受新鲜的事物。追求有内涵的艺术品位艺术品位，他们认为这种文化是他们身份的标签。，他们认为这种文化是他们身份的标签。事业心强事业心强家庭观念强家庭观念强做事有计划做事有计划自信，个性强，崇尚独立自主自信，个性强，崇尚独立自主对西方消费观念接受程度高对西方消费观念接受程度高追求品质追求品质好社交好社交关键词：有主见，见识面广、眼光挑剔关键词：有主见，见识面广、眼光挑剔关键词：追求舒适、品味、格调，愿意为品牌和文化消费支关键词：追求舒适、品味、格调，愿意为品牌和文化消费支付一定83、成本付一定成本关键词：积极、自信、上进、优越关键词：积极、自信、上进、优越交通变革，为区域注入新活力区块逐渐融入大旅游圈：沿江休闲带、之江旅游区、西湖旅游区自身价值-地脉PAGE65复复兴兴大大桥桥西西兴兴大大桥桥之江大桥之江大桥钱钱江江大大桥桥六六和和塔塔钱钱江江大大桥桥老钱塘记忆老钱塘记忆l地脉：地脉：区域内交通由传统垂直交通（钱塘江大区域内交通由传统垂直交通（钱塘江大桥、复兴大桥、西兴大桥等）变革为环桥、复兴大桥、西兴大桥等）变革为环线交通（之江大桥等），为项目区域注线交通（之江大桥等），为项目区域注入活力，板块价值得到提升。入活力，板块价值得到提升。随之江大桥通行，板块将逐渐融入西侧随84、之江大桥通行，板块将逐渐融入西侧风景区，形成大旅游圈概念。风景区，形成大旅游圈概念。一桥南片区是滨江区唯一有文化印记的区域，是滨江的“老城区”，新旧交融，形成独特的钱塘之江文化自身价值-文脉PAGE66六和塔六和塔钱塘江大桥钱塘江大桥历史文化历史文化工业文化工业文化老钱塘历史印记、工业文明群集，老钱塘历史印记、工业文明群集，形成独特的钱塘之江文化形成独特的钱塘之江文化现代化商务、办公、商业、居现代化商务、办公、商业、居住区域，城市感强烈住区域，城市感强烈星光大道星光大道信雅达国际信雅达国际以卖区位，卖便捷生活为主，城市感强烈，环境与文化诉求稀缺竞品卖点PAGE67紧邻地铁紧邻地铁1 1号线滨康85、站号线滨康站( (地铁地铁5 5号线换乘站号线换乘站) )，南临滨江时代广场综合体，雍享双铁口，南临滨江时代广场综合体，雍享双铁口零换乘优势，无缝对接杭城主城区零换乘优势，无缝对接杭城主城区项目往北紧邻地铁项目往北紧邻地铁1 1号线和地铁号线和地铁5 5号线，项号线，项目向东比邻滨江时代商业综合体，将实现目向东比邻滨江时代商业综合体，将实现地铁和汽车南站零换乘地铁和汽车南站零换乘龙湖奥体项目龙湖奥体项目东方花城东方花城双地铁口零换乘双地铁口零换乘官河锦庭官河锦庭卖区位、便捷生活卖区位、便捷生活板块融汇处、交通便利性板块融汇处、交通便利性PAGE68人脉人脉（客户）（客户）地脉地脉（土地）（土地86、）竞品竞品积极、自信、标榜积极、自信、标榜品味和格调、追求品味和格调、追求时尚、享受生活、时尚、享受生活、舒适便利舒适便利交通升级，为区交通升级，为区域注入活力；尊域注入活力；尊重地脉，补足缺重地脉，补足缺失；新旧交融失；新旧交融以卖区位，卖便以卖区位，卖便捷生活为主，城捷生活为主，城市感强烈，缺乏市感强烈，缺乏倡导格调生活倡导格调生活在这样的土在这样的土地上给这帮地上给这帮人如何的别人如何的别样生活？样生活？核心概念PAGE69它是一种生活方式、生命状态它是一种生活方式、生命状态它是现代人的它是现代人的“奢侈奢侈”梦想梦想摆脱无休止的劳作，摆脱都市喧嚣、污染，回归自然摆脱无休止的劳作，摆脱都87、市喧嚣、污染，回归自然而又能拥有城市时尚、活力的现代生活以及创造精神而又能拥有城市时尚、活力的现代生活以及创造精神以优雅的姿态，自由自在地生存以优雅的姿态，自由自在地生存在文化钱塘、休闲之江、活力滨江融会之地在文化钱塘、休闲之江、活力滨江融会之地献给江南新贵们的献给江南新贵们的“都市客厅都市客厅”舒适闲逸的文化情调社区舒适闲逸的文化情调社区滨江滨江“新天地新天地”/“/“休闲客厅休闲客厅”主题街区主题街区滨江滨江舒适闲逸的文化情调舒适闲逸的文化情调住区住区不过时的经典不过时的经典不经意的浪漫不经意的浪漫不冷漠的都市不冷漠的都市客户敏感点启示：户型、物业、景观、配套关注度强产品发力点PAGE7088、户型功能关注度户型功能关注度户型功能户型功能主卧客厅次卧主卧客厅次卧外部因素外部因素配套交通自然环境配套交通自然环境内部因素内部因素户型物业服务配套户型物业服务配套外部因素外部因素内部因素内部因素区域二手房产品启示产品发力点PAGE71产品价值体系PAGEPAGE7272价值体系价值体系文化情调街区文化情调街区立面立面/ /景观视觉系统景观视觉系统人文关怀细节人文关怀细节核心概念：核心概念：“都市客厅型都市客厅型”舒适闲逸、文化情调社区舒适闲逸、文化情调社区产品发力点：产品发力点：户型、景观、物业、配套户型、景观、物业、配套+ +PAGE73n人文关怀细节人文关怀细节n立面立面/ /景观视觉系89、统景观视觉系统n文化情调街区文化情调街区PAGE74商业品质打造商业品质打造东信大道东信大道滨文路滨文路西西浦浦路路西西浦浦路路（规规划划段段）本本案案西浦路两侧存在连片社区商业业态。西浦路两侧存在连片社区商业业态。可考虑将本案主要商业设置在西浦可考虑将本案主要商业设置在西浦路（规划段）。路（规划段）。滨文路为城市快速道，该段商业价值较高。滨文路为城市快速道，该段商业价值较高。地块西侧未来规划有闻涛休闲广地块西侧未来规划有闻涛休闲广场，考虑将商业设置在西侧，未场，考虑将商业设置在西侧，未来与之合力形成休闲商业带来与之合力形成休闲商业带动线分析动线分析PAGE75闻涛休闲广场（规划）闻涛休闲广场90、（规划）滨文小学滨文小学农贸市场（规划）农贸市场（规划）西西浦浦路路（规规划划）浦浦西西路路滨文支路滨文支路彩虹大道彩虹大道本案本案沿西浦路采用街区式商业形式，与未来闻涛休沿西浦路采用街区式商业形式，与未来闻涛休闲广场合力形成特色商业带闲广场合力形成特色商业带沿滨文支路采用沿滨文支路采用BLOCKBLOCK商业形式，商业形式，引入大型商业业态引入大型商业业态商业形态商业形态1 1街区商业与街区商业与BLOCKBLOCK单体结合单体结合, ,营造闲逸、时尚的商营造闲逸、时尚的商业氛围业氛围PAGE76商业形态商业形态2 2城市行为和社区行为复合的城市行为和社区行为复合的mixmix空间空间半开放91、城市社区半开放城市社区将城市入口公共空间与社区开敞入口相结将城市入口公共空间与社区开敞入口相结合。将街区的活力与社区内部活力紧密连合。将街区的活力与社区内部活力紧密连接。接。商业品质打造PAGE77代表传统文脉延续的商业街代表传统文脉延续的商业街代表现代时尚元素的代表现代时尚元素的BLOCKBLOCK滨江滨江“休闲会客厅休闲会客厅” ” 江畔江畔“悠活新天地悠活新天地”特色休闲商业带，时尚、独具艺术气质的设计，营造优雅、闲逸的品质生活氛围，是滨江时尚特色休闲商业带，时尚、独具艺术气质的设计，营造优雅、闲逸的品质生活氛围，是滨江时尚人群人群“新天地新天地”立面形态：新旧交融、文化体验立面形态：新92、旧交融、文化体验主力业态：强调文化消费、休闲消费、主力业态：强调文化消费、休闲消费、格调消费格调消费规划形态：突破传统底商，规划形态：突破传统底商，BLOCKBLOCK“院落院落”情景式商业街情景式商业街立面形态1PAGE78湖滨国际名品街：传统与现代结合的设计手法湖滨国际名品街：传统与现代结合的设计手法传统元素：骑楼传统元素：骑楼现代元素：钢架、落地窗现代元素：钢架、落地窗传统元素：骑楼传统元素：骑楼立面形态1PAGE79杭州的历史记忆：大韩民国临时政府旧址杭州的历史记忆：大韩民国临时政府旧址体现杭州城市文脉的材料选择，以青红砖作为商体现杭州城市文脉的材料选择，以青红砖作为商业街地脉展现的载93、体业街地脉展现的载体三里屯Village立面形态2PAGE80三里屯三里屯VILLAGEVILLAGE的的设计灵感来自老北京的设计灵感来自老北京的“胡同胡同”与与“四合院四合院”，并融，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。出一种具有国际性的外观设计。北区：四合院形式北区：四合院形式院落商业l院落商业：运用院落商业：运用BLOCKBLOCK商业单体围合成相94、商业单体围合成相对开放的院落空间，配以景观小品，而形成对开放的院落空间，配以景观小品，而形成的一种现代都市休闲情景商业形态。的一种现代都市休闲情景商业形态。杭州杭州70807080庭院餐厅庭院餐厅杭州陶陶居杭州陶陶居关键节点业态设置业态落位PAGE82关键节点商铺原则：节点商铺为聚集人气，形成商关键节点商铺原则：节点商铺为聚集人气，形成商业氛围业氛围1 1、节点商铺持有不宜过多，满足必备业态需要，以节点带、节点商铺持有不宜过多，满足必备业态需要，以节点带动周边商业氛围形成；动周边商业氛围形成；2 2、 滨文路和西浦路交叉口可引入精品生活超市和餐饮店，滨文路和西浦路交叉口可引入精品生活超市和餐饮95、店，聚集人气，聚集人气，BLOCKBLOCK商业适宜引入特色餐饮、休闲娱乐等业态；商业适宜引入特色餐饮、休闲娱乐等业态；3 3、BLOCKBLOCK商业均为节点商铺，持有招商商业均为节点商铺，持有招商滨文支路滨文支路规划道路规划道路西西浦浦路路（规规划划）浦浦西西路路主入口主入口2 21 1休闲餐饮文化街区休闲餐饮文化街区品品质质生生活活区区节点商铺节点商铺3 3精品生活超市（世纪联华）精品生活超市（世纪联华）2 2休闲业态：咖啡厅（星巴克）、书吧休闲业态：咖啡厅（星巴克）、书吧（纯真年代）、创意餐饮（绿茶）、家（纯真年代）、创意餐饮（绿茶）、家居生活馆居生活馆3 31 1儿童教育（天才宝贝）96、儿童教育（天才宝贝）PAGE83n人文关怀细节人文关怀细节n立面立面/ /景观视觉系统景观视觉系统n文化情调街区文化情调街区南京仁恒G53公寓：传统院落空间，时尚生活气息立面打造PAGE84PAGE85南京仁恒G53公寓：传统院落空间，时尚生活气息立面打造1PAGE86PAGEPAGE8787经典系列：利用现代红砖材质，将建筑与周边环经典系列：利用现代红砖材质，将建筑与周边环境融为一体境融为一体立面打造立面打造2 2立面打造立面打造2 2立面打造立面打造2 2禅意园林最主要的精神是“宁静致远”，讲究在宁静思考中得到悟的能力。景观打造PAGE90小品式景观园林设计小品式景观园林设计从人的视角出发97、，集中打造地面层的园林景观，应从人的视角出发，集中打造地面层的园林景观，应注重视觉中心的建筑物下部的细部处理注重视觉中心的建筑物下部的细部处理PAGE91n人文关怀细节人文关怀细节n立面立面/ /景观视觉系统景观视觉系统n文化情调街区文化情调街区人文关怀细节PAGE92人文关怀配套人文关怀配套关注家庭、邻里和谐，设关注家庭、邻里和谐，设置便于活动、交流的场所；置便于活动、交流的场所；配置儿童兴趣班，游乐园配置儿童兴趣班，游乐园等主题配套，等主题配套，根据不同年根据不同年龄段的孩子需要龄段的孩子需要，有，有针对针对性性的提供活动场所，保证的提供活动场所，保证孩子的健康成长。孩子的健康成长。1 198、运动、娱乐配套：、运动、娱乐配套：篮球场、羽毛球场等篮球场、羽毛球场等架空层实用功能（棋牌健身）等架空层实用功能（棋牌健身）等塑胶慢跑道塑胶慢跑道；文化活动中心文化活动中心2 2、主题配套：、主题配套：街区围合或中心景观等处设施小型广场街区围合或中心景观等处设施小型广场社区林圃或公共花坛划分部分区域用于业主公建社区林圃或公共花坛划分部分区域用于业主公建3 3、儿童会所儿童会所/ /儿童艺术馆儿童艺术馆：4 4、儿童游乐配套：、儿童游乐配套：儿童游乐园按年龄分级儿童游乐园按年龄分级人文关怀细节人文关怀细节1 1、关注业主的文娱娱乐，兴趣爱好，包括运动队、文化周、节日、关注业主的文娱娱乐，兴趣爱99、好，包括运动队、文化周、节日聚餐、义卖活动等。聚餐、义卖活动等。社区公约社区公约社区媒体社区媒体社区节日：社区音乐节等社区节日：社区音乐节等亲子活动：亲子运动会、家庭手工比赛亲子活动：亲子运动会、家庭手工比赛重点突出对儿童等特殊人重点突出对儿童等特殊人群的关爱，促进家庭和谐、群的关爱，促进家庭和谐、邻里互通。邻里互通。户型功能关怀户型功能关怀1.1.更多人性化功能设计更多人性化功能设计主卧系统、尊老系统、分离卫生主卧系统、尊老系统、分离卫生间间儿童成长系统、超大收纳儿童成长系统、超大收纳户型保持弹性可变性，满足不同户型保持弹性可变性，满足不同生活方式的平面生活方式的平面2.2.户型更多面积赠送户型更多面积赠送赠送面积：设备平台赠送改造功赠送面积：设备平台赠送改造功能房间，错层双层露台、飘窗的能房间，错层双层露台、飘窗的面积全赠送面积全赠送降低公摊面积：入户大堂请出去降低公摊面积：入户大堂请出去过道电梯减下来过道电梯减下来