1、售楼部员工培训资料售楼部员工培训资料 目录n管理制度（阅）n房地产基础知识Part2 Part2 房地产基础知识培训房地产基础知识培训房地产概念房地产概念什么是房地产？什么是房地产？房产是房屋及其权利的总称。（房产是房屋及其权利的总称。（房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等 ）房地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。物质及其权利构成的财产总体。房产房产+地产地产=房地产房地产地产是土地及其权利的总称。地产是土地及其权利2、的总称。包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。 房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产的物质形态房地产的物质形态单纯的土地单纯的土地单纯的房屋单纯的房屋土地与房屋的综合体土地与房屋的综合体土地土地所有的土地是有一定的使用年限使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的3、，如下：房地产的特性房地产的特性位置固定性位置固定性-位置不可移动性位置不可移动性地域差别性地域差别性-每一宗房地产价值都不相同每一宗房地产价值都不相同高值耐久性高值耐久性-价值昂贵的消费品价值昂贵的消费品保值增值性保值增值性-土地稀缺性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质致使房地产具有保值和增值的性质房地产业房地产业 的含义的含义房地产业房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产4、业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产5、业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、卖卖、租赁、维修等。（1 1）国有土地使用权的出让；）国有土地使用权的出让； （2 2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；的开发与再开发； （3 3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；济活动； （4 4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评6、估中介，房地产代理中介； （5 5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；美的环境； （6 6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。产市场的宏观调控。 房地产业包含的内容房地产业包含的内容房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别建筑业建筑7、业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业房地产业则兼开发、则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为业和组织称为开发商开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作在8、项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系关系 开发商与代理商开发商与代理商开发商：开发商：专门从事房地产开发和经营的企业。专门从事房地产开发和经营的企业。代理商：代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。房地产市场房地产市场房地产市场分为房地产市场分为狭义市场狭义市场与与广义市场广义市场9、。狭义的房地产市场狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在共计与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。商品在共计与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产相关的开发、建筑、修缮、卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产相关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动装饰等劳务活动房地产市场房地产市场一级市场：一级市场：房地产一级市场又称10、土地市场房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场是土地使用权出让的市场,既国家既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）也可以是经过开发达到也可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。场。备注：备注：三通一平：三通一平：通水、通电、通道路通水、通电、通道路,土地平整七通一平：通上11、水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。房地产市场房地产市场二级市场：二级市场：是房地产开发市场是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。三级市场：三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就也就是房地产进入流通领域12、进行交易而形成的市场。是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。五证两书五证两书五证：五证：1.国有土地使用证国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。2.建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4.建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5.商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证经相关部门审批，销售商品房的13、批准性文件。 五证两书五证两书两书两书商品房质量保证书商品房质量保证书商品房使用说明书商品房使用说明书 由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细的质量保证由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细的质量保证及使用说明等。及使用说明等。 一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品14、房进入市场交易的资格。商品房：商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。抵押、赠与、交换的房地产。商品房商品房它有别于各地方政府为解决住房困难，实施它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程安居工程”而建造的而建造的“安居房安居房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”；1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房。年底开始兴建的经济适用房也是15、特殊的商品房。从销售看，商品房分为现房销售和期房销售。从销售看，商品房分为现房销售和期房销售。从销售对象看，分为内销商品房和外销商品房。从销售对象看，分为内销商品房和外销商品房。期房与现房期房与现房期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买期房在港澳地区称做为买楼花楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋，这是当前房地产开发商普遍采用16、的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。工可以入住的房屋。准现房与尾房准现房与尾房准现房准现房17、准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。工阶段的房屋。 尾房尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售18、的房产，一般称为尾房。开发商经过产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。房地产专业术语房地产专业术语建筑基底面积：建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积指建筑物首层的建筑面积 ； 基底面积基底面积建筑基底面积建筑基底面积 日照间距：日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量指前后两排房屋之19、间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一而保持的一 定间隔距离定间隔距离 ； 建筑间距系数：建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：n相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不20、得小于表规定的建筑间距系数；n相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2； 日照间距日照间距 建筑面积建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上米以上(含含2.20米米)的永的永久性建筑。久性建筑。 按建设部按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，规定， 种种情况情况 按建设部按建21、设部 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 规规定定 ， 10种情况种情况 下建筑面积不计算，包括：下建筑面积不计算，包括： 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰用的玻璃幕墙、垛、勒脚台阶、无柱雨棚等。层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台，天面上的花园泳池等。建筑物内的操作平台，上斜平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用做道路、街巷通行的部分利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建筑的房屋活动简易房屋与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝按房22、产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为+-0.26，+-0.6，+-1.4不计算建筑面积的不计算建筑面积的10种情况种情况套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面套内阳台建筑面 积三部分组成；积三部分组成； 1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内套内房屋房屋 使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间使用面积为套内卧室、23、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总面积的总 和。和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内不包括含在结构面积内的套内内部烟的套内内部烟 囱、通风道、管道井均计入使用面积。囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。 2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套各套 之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙之间24、的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙包括山墙)等共有墙，均按水平投影面等共有墙，均按水平投影面积的一半积的一半 计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内建筑面积套内建筑面积3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平水平 投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 附：房屋共有附25、：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积 的内容的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值 班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑有建筑 面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙26、(包括山墙包括山墙)水平投影面积一半的水平投影面积一半的建筑面积。独建筑面积。独 立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入程的地下室都不计入 共有建筑面积；共有建筑面积； 套内建筑面积套内建筑面积 共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊筑面积不得分摊 给本幢楼房的住户；给本幢楼房的住户；可分摊的公共部分为：可分摊的公共部分为： 本幢楼的大堂、公27、用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼） 梯前厅、梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、 冷冻机房、消冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的 专用设备用房，套内公用建专用设备用房，套28、内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影 面积的一半）。面积的一半）。 不应计入的公用建筑空间有：不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作 为人防工为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋， 为多幢房屋服务为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；的警卫室、管理（包括物业管理用房）； 不应分摊的共有建筑面积：不应分摊的共有建筑面积：包29、括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售 的固定的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层； 公用建筑面积的分摊方法：公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数， 再按幢内再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能 区的共有建筑面区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊积分摊系30、数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊 ； 共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）公用建筑面积公用建筑面积 = 整栋建筑的面积整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和各套套内建筑面积之和 已作为独立使用已作为独立使用 空空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室； 共用建筑面积分摊系数共用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积公用建筑面积 / 各套内建筑面积之和；各套内建筑面积之和； 分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 = 各套内建筑面积各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；公用建筑面积分摊系数； 因此，商品房销售面积公式还可表达为：因此，商品房销售面积31、公式还可表达为：商品房销售面积商品房销售面积 = 套内建筑面积（套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）公用建筑面积分摊系数） 共有建筑面积计算公式共有建筑面积计算公式即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起 居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积按投影面积)、 阳台；阳台； 斜面屋顶结构的房间，层高低于斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；米的部分不计入面积； 使用面积使用面积使用率32、：使用率使用率：使用率 = 套内使用面积套内使用面积 / 总建筑面积总建筑面积 实用面积实用面积实用面积：实用面积：它是它是“建筑面积建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额；扣除公共分摊面积后的余额； 实用率：实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率；实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率； 即即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积； 得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；得房率得房率即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有33、共用建筑面积；即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积； 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%） ；即：即： 基底面积基底面积 / 用地面积用地面积100% = 建筑覆盖率（建筑密度）；建筑覆盖率（建筑密度）； 建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度）容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率与建设用地面积的比率 （%）；）；容积率容积率即：总建筑面积即：总建筑面积 / 总用地面积总用地面积= 容积率；34、容积率； 绿地面积：绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于于2米的土地；米的土地； 绿地率：绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）；）； 绿化率：绿化率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率的比率 （%）；）； 绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率层高：层高：是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。是指下35、层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高：净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离； 的关系可以用公式来表示：的关系可以用公式来表示：净高净高=层高楼板厚度；层高楼板厚度； 即层高和楼板厚度的差叫即层高和楼板厚度的差叫“净高净高” ； 层高和净高层高和净高进深：进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的 定位轴线到定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；后墙的定位轴线之间的实际长度；开间：开间：是指一间房屋内一面墙的36、定位轴线到另一面墙的定位是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位 轴线之间的实际距轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深与开间进深与开间户型比户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，就是体现在一定数量建筑中，各指各种户型在总户数中所占百分比，就是体现在一定数量建筑中，各种不同套型占总套数的比重；种不同套型占总套数的比重； 面积误差比面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）（产权登记面积合同约定面积）100% / 合同约定面积；合同约定面积；面积误差比、户型比面积误差比、户型比 阳台：阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、37、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋 附附属设施属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封 闭阳台和封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位 置分为底阳台和挑阳置分为底阳台和挑阳台；台； 平台：平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分； 走38、廊：走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；走廊是指住宅套外使用的水平交通空间； 玄关：玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的 “领地领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览 无余。玄关无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人 回家，也要有一块放回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是39、接受邮雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮 件、简单会客的场所；件、简单会客的场所； 隔断：隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面； 过道：过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；过道是指住宅套内使用的水平交通空间；阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道 低层建筑：低层建筑：指一层至三层的建筑；指一层至三层的建筑； 多层建筑：多层建筑： 指四层至六层的建筑；指四层至六层的建筑； 小高层建筑：小高层建筑： 指七层至十二层的建筑；指七层至十二层的建筑； 高层建筑：高层建筑：指十二层以上的建40、筑；指十二层以上的建筑；超高层建筑：超高层建筑：指高度超过指高度超过100m的建筑；的建筑； 按层数划分建筑类型按层数划分建筑类型建筑的结构有哪些形式？建筑的结构有哪些形式？建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。者作用，以起骨架作用的空间受力体系。 钢结构：钢结构：是指承重的主要构件是是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；用钢材料建造的，包括悬索结构； 钢、钢筋混凝土结构：钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造41、的构件是用钢、钢筋混凝土建造的 钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及板现浇结构及 使用滑模、升板等建造的钢使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物；筋混凝土结构的建筑物； 建筑的结构有哪些形式？建筑的结构有哪些形式？混合结构：混合结构：是指承重是指承重的主要构件是用钢筋的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用如一幢房屋的梁是用钢筋混钢筋混 凝土制成，以凝土制成，以砖墙为承重墙，或者砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱梁是用木材建造，42、柱是用钢筋混凝土建造；是用钢筋混凝土建造； 建筑的结构有哪些形式？建筑的结构有哪些形式？砖木结构：砖木结构：是指承重的主要构件是是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱木制房架、砖墙、木柱 建造的；建造的； 建筑的结构有哪些形式？建筑的结构有哪些形式？其他结构：其他结构：是指凡不属于上述结是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖构的房屋都归此类。如竹结构、砖混结构、窑洞等；混结构、窑洞等； 建筑的结构有哪些形式？建筑的结构有哪些形式？是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、是指以钢筋混凝土浇捣成43、承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、 蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率 较高，工程质量较好；较高，工程质量较好； 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它载力和刚度都较低，它 的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横越慢，高层框架在纵横 两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁两个方向都承受很大的水平力，这44、时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体共同工作的，装配整体 式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结护和分隔作用，框架结 构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差；构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差；框架结构住宅框架结构住宅钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水水 等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能45、力强、经久经久 耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高多、高 层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高；层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高； 钢混结构住宅钢混结构住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是 砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的 活、恒荷46、载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一 部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至 基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计 算来确定的；算来确定的； 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长这些梁的长 度、配筋和截面47、尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁计的，圈梁 主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗的抗剪、抗 拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，设计配筋， 其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲梁下墙体敲 掉，则留下了不安全的隐患；掉，则留下了不安全的48、隐患； 砖混结构住宅砖混结构住宅框架结构框架结构框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。优点49、：优点：空间分隔灵活，自重轻，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化，便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期；采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，设计处理好也能达到较好的抗震效果，而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。缺点：框架节点应力集中显著；框架结构的侧向刚度小，属柔性结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大，易造成严重的非结构性破坏，适用于非抗震设计；钢材和水泥用量较大，构件的总数量多，吊装次数多，接头工作量大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大；不适宜建造高层建筑，框架是由50、梁柱构成的杆系结构，其承载力和刚度都较低，特别是水平方向的（即使可以考虑现浇楼面与梁共同工作以提高楼面水平刚度，但也是有限的），它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，其总体水平位移上大下小，但相对于各楼层而言，层间变形上小下大，设计时如何提高框架的抗侧刚度及控制好结构侧移为重要因素，对于钢筋混凝土框架，当高度大、层数相当多时，结构底部各层不但柱的轴力很大，而且梁和柱由水平荷载所产生的弯矩和整体的侧移亦显著增加，从而导致截面尺寸和配筋增大，对建筑平面布置和空间处理，就可能带来困难，影响建筑空间的合理使用，在材料消耗和造价方面，也趋于不合理，故一般适用于建造不超过15层的房屋。剪力墙结构剪力墙结构剪力51、墙结构剪力墙结构(shearwall structure）是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁）是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。 特点特点1、剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）；、剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）； 2、剪力墙结构中墙与楼板组成受力体系，缺点是剪力墙不能拆除或破坏，不利于形、剪52、力墙结构中墙与楼板组成受力体系，缺点是剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造；成大空间，住户无法对室内布局自行改造； 3、短肢剪力墙短肢剪力墙结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性，但这是以整个结构受力性能的降低为代价的以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性，但这是以整个结构受力性能的降低为代价的（虽然有试验和研究表明这种降低幅度较小）。（虽然有试验和研究表明这种降低幅度较小）。 框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力53、框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力 墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力 墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的 抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪 力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构54、中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙 的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼 层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架 拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担 了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因55、为给 框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力 很小，框架中也出现相当大的剪力；很小，框架中也出现相当大的剪力； 框架框架剪力墙结构剪力墙结构配套设施：配套设施：与住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿与住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；地的总称；骑楼：骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房； 露台：露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳一般是指住宅中的屋顶平台56、或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由台，由 于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台； 外飘窗：外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔有更广阔 的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；地窗； 建筑小品：建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境57、的空间环境的 小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；配套设施、骑楼、露台、外飘窗、建筑小品配套设施、骑楼、露台、外飘窗、建筑小品 什么叫房屋的产权？什么叫房屋的产权？房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等出售该房屋获取增值，将58、该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。或公建，对购房而言，就不具备产59、权的概念。产权包括什么？产权包括什么？房屋的使用权：房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权； 房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中； 房房屋的所有权：屋的所有权：房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出售、 出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于60、拥有了在法律允出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允 许许范围内的一切权利；范围内的一切权利； 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 取得房屋所有权的方式取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：有很多，现归纳如下： 1、依法新建的房屋；、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋；、继承或受遗的房屋； 房屋他项权：房屋他项权：房屋的他项权61、利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权抵押权、继承权 等权利；等权利； 土地使用权：土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的或者集体土地的 占有、使用以及部分收益、处分的权利；占有、使用以及部分收益、处分的权利；住宅所有权：住宅所有权：住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地；基地和院地； 房屋处分权：房屋处分权：指房屋所有权人在法律许可范围62、内对其房屋拥有的处置权利。处指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事分有两种情况事 实处分和法律处分；实处分和法律处分；房屋占有权：房屋占有权：指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可非所有权人也可 能享有房屋占有权；能享有房屋占有权； 产权包括什么？产权包括什么？双重抵押权：双重抵押权：对同一房产作两次对同一房产作两次(第一次和第二次第一次和第二次) 的抵押；的抵押； 押权约款：押权约款：国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人国外房屋分期付款买卖合同当事人63、约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标时，在该标 的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出价款时，出 卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿；卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿； 用益权：用益权：亦称亦称“用益物权用益物权”。指对他人的物品有。指对他人的物品有 使用和收益权利。如租借他人的使用和收益权利。如租借他人的房屋，有房屋，有 使使 用该房屋权利。用益权包括典权、永佃权、用该房屋权利。用益权包括典权、永佃权、 地上权、地役权等；地上权、地役权等； 抵押权：抵押权：抵押权刘指房屋所有权认有将64、其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以抵押人以 其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务履行债务 时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿 ； 产权包括什么？产权包括什么？租赁权：租赁权：租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的指房屋的 所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，65、由承租人支付租金的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租行为。承租 人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合除非租赁合 同另有规定，否则就是违法行为；同另有规定，否则就是违法行为； 确权：确权：是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属权的隶属 66、关系和关系和 他项权利；他项权利； 产权包括什么？产权包括什么？典权：典权：所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋利。房屋 典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。 承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期期 限限 是是 3 年年 到到 10 年年 不不 等等 。 到期由出典人还清典价到期由出典人还清典价 ， 赎赎 回房屋67、回房屋 。 典价无典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买， 也可也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内， 还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物；还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物； 典契：典契：即房地产典当契约，是指由出典人与即房地产典当契约，是指由出典人与 承典人共同签订的契约，载明双方承典人共同签订的契约，载明双方的权利和的权利和 义务；义务； 68、产权包括什么？产权包括什么？房屋产权：房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权房屋各项权 益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利；权利； 产权置换：产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进的撮合下进 行，并可由中介代办置换手续；行，并可由中介代办置换手续； 共有房产：共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同69、享有所有权；指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权；共同共有房产：共同共有房产： 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权；所有权； 产权包括什么？产权包括什么？房地产专业术语房地产专业术语 之销售术语篇之销售术语篇房屋的产权面积：房屋的产权面积： 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积积。房屋产权面积 由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定；由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定；房屋预测面积：房屋预测面积70、：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家售中，根据国家 规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、要依据施工图纸、 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，测量计算的行为， 它是开发商进行合法销售的面积依据；它是开发商进行合法销售的面积依据； 房屋实测面积：房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合实测面积是指商71、品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据格，开发商依据 国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘数据及国家测绘 规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主是开发商和业主 的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据；依据； 房屋的产权面积、预测面积、实测面积房屋的产权面积、预测面积、实测面积 商品房的销售面积：商品房的销售面积：商品房按商品72、房按“套套”或或“单元单元”出售，商品房的销售面积即为购出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或房者听购买的套内或 单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品建筑面积之和。商品 房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积； 实际销售面积：实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同（正式）销售合同 的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋的商品房屋面积。不包括已签73、订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告面积，但包括报告 期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积；面积； 预售面积：预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租销售或出租 的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告不包括报告 期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公74、司自用及周转房等不周转房等不 可销售或出租的房屋面积；可销售或出租的房屋面积； 商品房的销售面积、实际销售面积、预售面积商品房的销售面积、实际销售面积、预售面积 基价：基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销房的销 售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出；售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出； 起价：起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住多层住 宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼75、的销售价为起价；带花园的住宅，一宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二般以二 楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价；楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价； 预售价：预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品在商品 房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准；房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准； 均价：均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，均价是指将各单位的销售价格相加之后的76、和数除以单位建筑面积的和数，即得出即得出 每平方米的均价。均价一般不是销售价；每平方米的均价。均价一般不是销售价； 基价、起价、预售价、均价基价、起价、预售价、均价 内部认购：内部认购：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证商品房预售许可证等有等有关证件之前，关证件之前， 以在小范围内推出一种以在小范围内推出一种“内部认购内部认购”的方式销售商品房。内部认的方式销售商品房。内部认购的最重要前提购的最重要前提 是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价开盘价”而言而言的，如果按照目前的，如果按照目前 77、房地产发展商通行的房地产发展商通行的“低开高走低开高走”的营销原则，内部认购价的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售应该是该商品房销售 过程中的过程中的“最低时段价最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了时，房地产营销商为了 保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购销售量和时间。聪明的购 房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房到实在的优惠，这样一套房 计算下来可能会有数以几万计的计算下来可能78、会有数以几万计的“便宜便宜”。 内部认购内部认购定金：定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它它 属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权权 得以实现。根据我国发法通则和得以实现。根据我国发法通则和担保法担保法八十九条规定，定金应当以书面形八十九条规定，定金应当以书面形式式 约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同79、从实际交付定金之之 日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购。如果购房房 者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如如 果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金；果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金； 订金：订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金定金 权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。 定金、订金定金、订金