1、u藏龙府邸成本数据参考藏龙府邸成本数据参考 u藏龙府邸加权系数定价分析藏龙府邸加权系数定价分析u藏龙府邸首次开盘价格建议藏龙府邸首次开盘价格建议u藏龙府邸价格成长预期藏龙府邸价格成长预期加权系数定价说明加权系数定价说明:1 1、根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先确定影响楼根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先确定影响楼价的各个因素，制定出价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表项目定价影响因素表”，各因素总分是，各因素总分是100100分；分；2 2、挑选出与楼盘可进行比较的挑选出与楼盘可进行比较的几几个楼盘，个楼盘， 并赋予权重，各比较楼盘权重合计并赋予权2、重，各比较楼盘权重合计为为1 1；3 3、根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的分别得分；根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的分别得分；4 4、将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参考价格系数考价格系数= =本项目得分本项目得分/ /参考楼盘得分）参考楼盘得分） ；并将各楼盘参考系数分别乘以；并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格参考各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格参考系数系数参考楼盘均价）；参考3、楼盘均价）；5 5、将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算均价均价【公式为：本项目均价【公式为：本项目均价( (参考价格参考价格11权重权重1 1参考价格参考价格22权重权重2 2参考价格参考价格nn权重权重n)n)】。】。对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的因素中，选出因素中，选出9 9大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程度大小，分别4、赋予权重。度大小，分别赋予权重。1、地理位置、交通状况、地理位置、交通状况(标准分标准分15分，本项目得分分，本项目得分8分。分。)地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋予权重所以赋予权重15分。分。本项目所处区域位于沙河南环路，处于城市边缘地带，地理位置一般。但该片区的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为所以评分为8分。分。2 2、周边城市配套周边城市配套( (标准分标准分1010分，本项目得分分，本项目得分7 7分。分。) )住宅物业周边的服务设施配套是否齐5、全，对住宅物业的影响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。所以赋予权重所以赋予权重1010分分。本项目客户主要为居住，主要考虑周边生活设施配套情况。比如超市、大型百货商场、饭店、银行、教育、医疗等。本项目目前的生活配套较齐全，所以评分为所以评分为7 7分分。3 3、园林、景观、园林、景观( (标准分标准分5 5分，本项目得分分，本项目得分2 2分。分。) )随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重因而赋予权重6 6分。分。本项目项目园林设计方面较为简单，所以评分为所以评6、分为2 2分。分。4 4、周边环境、周边环境( (标准分标准分1 10 0分，本项目得分分，本项目得分6 6分。分。) )指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的认同感，从而乐于购买，因而赋予权因而赋予权重重1 10 0分。分。本项目旁边主要为居住区，属于城南居住类版块，目前周边环境一般。所以所以评分为评分为5 5分。分。5 5、项目规划、项目规划、规模规模( (标准分标准分8 8分，本项目得分分，本项目得分4 4分。分。) )根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模7、。特别是住宅项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间开阔以及各种配套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可。因而赋予权重因而赋予权重8 8分。分。本项目一期总建筑面积约54000平方米，属于小型楼盘，一期内部配套缺乏,居住氛围不浓,但考虑整体规划该小区的设施还是基本齐备，所以评分为所以评分为4 4分。分。6 6、工程进度、工程进度、证件、证件( (标准分标准分1212分，本项目得分分，本项目得分1010分。分。) )买家在选购住房时，多倾向购买准现房或现房，在选择购买期房是大多心存疑虑，特别是对一些知名度不高的开发商开发的物业，顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大，因而8、赋予权重因而赋予权重1212分。分。目前本项目刚刚启动，工程进度未能体现，但项目现阶段五证已有四证，加上地产公司对建筑交房标准及施工质量的严格把控。所以评分为所以评分为1010分。分。7 7、物业管理、物业管理( (标准分标准分6 6分，本项目得分分，本项目得分3 3分。分。) )物业管理已成为置业者购房时的必要考虑因素。物业管理服务完善，可令买家生活在舒适、安全的环境里，符合置业者寻求安全的心理。通常来说，知名的物业管理公司往往成为楼盘销售的一个卖点，有增加买家对楼盘信心的作用。本项目所处片区的治安情况比较好，客户对此较为在意。因而赋予权因而赋予权重重5 5分。分。本项目在小区物业管理方面目9、前没有预期，所以评分为所以评分为3 3分。分。8 8、楼盘形象、楼盘形象( (标准分标准分1010分，本项目得分分，本项目得分6 6分。分。) )如果楼盘的包装到位，市场宣传成功，能够树立项目的市场形象，赢得客户的信赖。项目市场形象除了能够促进销售进度之外，也对实际销售价格起到重要的影响作用。因而赋予权重因而赋予权重1010分。分。本项目开始市场推广：市场形象要成为沙河首席亲情邻里式主题社区，走情感路线引起人们共鸣，沙河房管局严查五证不齐的项目宣传工作，导致进场两个月项目的关注度不是很高。所以评分为所以评分为6 6分。分。9 9、发展商品牌、发展商品牌( (标准分标准分8 8分，本项目得分分，10、本项目得分4 4分。分。) )开发商、承建商之信誉实力直接影响买家购买物业的信心。随着房地产市场在规范下走向成熟，市场竞争日趋激烈，对于发展商来说，一个项目的开发具备双重目的，即在销售的同时也可逐步树立起企业的品牌形象，从而在之后的销售中可通过展示自己的品牌，良好的诚誉增加产品的附加值，吸引更多的客户关注品牌物业。因而赋予权重因而赋予权重8 8分。分。本项目由第一碳黑厂自行开发建设，虽然在实业企业中是龙头企业，但在开发商领域中的知名度还不高，置业者对开发商信任感一般。所以评分为所以评分为4 4分。分。1010、户型户型( (标准分标准分1616分，本项目得分分，本项目得分8 8分。分。) )房11、地产圈里有句行话：好不好看户型，买不买看价格。因此各户型的面积配比、房型设计是否合理决定了客户是否购买的主要因素之一。因而赋予权重因而赋予权重1616分。分。本项目两居与三居配比悬殊较大，且三居户型设计中无双卫户型，四居户型面积较大。所以评分为所以评分为8 8分。分。项目名称项目名称表均价表均价成交均价成交均价楼层差价楼层差价最贵楼层最贵楼层月平均涨浮月平均涨浮排卡优惠排卡优惠付款优惠付款优惠老带新优惠老带新优惠地下室价格地下室价格有无产权证有无产权证客户需求客户需求汇通新都会5000480040-60总17层 最贵16层无50万抵100万(融资形式)开盘未购房按1分5息返还一次性额外优惠1012、0元/无2000有加州小镇36004层 326020-30 总17层 最贵16层3500无无30%首付无优惠无1600有可自选鑫城国际B区32002层 3320多层60总6层 最贵3层3380开盘后上浮200元/1万抵2万，2万抵4万一次性100元/平无1600有必配襄南家园39503层 390020-30总12层 最贵11层无无50%首付每平优惠50元，一次性每平优惠100元无1700有必配艺天花园4600待定20-30总20层 最贵16层待定5月17日之前开盘，开盘优惠待定40%首付待定待定待定待定剑桥公馆460019层 4100 30-40总32层 最贵22层 无无50%首付9.8折，一13、次性9.6折无1800有可自选阳光尚城37004层 3600 多层 30元总5层 最贵2-3层 一次性优惠1.5万，9.8折，交齐30%首付优惠1万缔景城390016层 380020-30总18层 最贵顶跃（17-18）无开盘2万抵3万首付3.8万，一次性优惠1.5万，9.8折，交齐30%首付优惠1万无地上2800元/平，地下2000元/平有 可自选香榭里38005层 348840总18层 最贵9-12层3808200无一次性100元/平无无无无4月份沙河在售项目价格市场调研表：1 1、根据最具可比性原则，根据最具可比性原则，从目标客户的角度出发从目标客户的角度出发，选择替代性较强，选择替代性14、较强的楼盘作为参考楼盘的楼盘作为参考楼盘; ;2 2、参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平，利用参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比市场比较法较法”制定本项目价格制定本项目价格. .定价原则定价原则参考项目综合素质评分参考项目综合素质评分序序号号评估项目评估项目满分满分汇通新汇通新都会都会加州小加州小镇镇鑫城国鑫城国际际B B区区襄南家襄南家园园艺天花艺天花园园剑桥公剑桥公馆馆阳光尚阳光尚城城缔景城缔景城香榭里香榭里藏龙府藏龙府邸邸1 1区位区位交交通通151513 9 7 9 11 11 8 7 11 8 2 2周边城市周边城市配套配套10108 6 5 6 8 715、 5 5 7 6 3 3园林景观园林景观5 53 3 2 2 2 4 3 3 2 2 4 4周边环境周边环境10107 5 4 5 7 7 5 4 5 4 5 5项目规划项目规划8 86 6 4 5 4 6 4 6 4 4 6 6工程进度、工程进度、证件证件12127 6 7 7 6 7 7 8 8 9 7 7物业管理物业管理6 64 3 2 3 3 4 2 4 2 2 8 8楼盘形象楼盘形象10109 6 6 5 5 8 4 7 5 5 9 9开发商品开发商品质质8 87 5 6 5 4 6 4 4 4 4 1010户型户型161612 10 9 10 10 11 9 10 9 9 合计合计16、10010077 58 51 56 60 71 51 57 57 53 各项目权重比较、综合评分各项目权重比较、综合评分各项目权重比值系数：各项目权重比值系数：鑫城国际B区、襄南家园、香榭里、缔景城权重50%，平均权重12.5%加州小镇、艺天花园、阳光尚城权重40%，平均权重13.3%汇通新都会、剑桥公馆重10%，平均权重5%参考系数参考系数= =本项目分值本项目分值/ /参考项目分值，参考均价参考项目分值，参考均价= =参考系数参考系数* *各参考项目均价各参考项目均价 表均价表均价= =参考均价参考均价* *权重比权重比 本项目均价本项目均价= =各项目参考均价之和各项目参考均价之和项目总17、得分参考系数参考项目表均价参考均价权重比表均价汇通新都会770.69 5000.00 3441.56 0.05 172.08 加州小镇580.91 3600.00 3289.66 0.13 437.52 鑫城国际B区511.04 3200.00 3325.49 0.13 415.69 襄南家园560.95 3950.00 3738.39 0.13 467.30 艺天花园600.88 4600.00 4063.33 0.13 540.42 剑桥公馆710.75 4600.00 3433.80 0.05 171.69 阳光尚城511.04 3600.00 3741.18 0.13 497.58 缔18、景城570.93 3900.00 3626.32 0.13 453.29 香榭里570.93 3800.00 3533.33 0.13 441.67 藏龙府邸531.00 3597.23 开盘优惠措施开盘优惠措施一、排卡优惠：一千抵一万一、排卡优惠：一千抵一万二、付款方式优惠：二、付款方式优惠：1、一次性客户优惠（100%）：100元/平米2、贷款，7天内交纳首付款并成功签约客户，首付50%，享受优惠：50元/平米首付30%，享受优惠：30元/平米注：注：排卡优惠、排卡朋介优惠、付款方式优惠以及签约优惠，累加享受。按套均面积114平米计算，开盘成交100套，5%一次性，25%首付50%，70%19、首付30%则平均优惠金额约为：114元/平米通过运用市场比较法测算通过运用市场比较法测算,并结合成本及利润，并结合成本及利润，从营销角度考虑建议本项目首次推从营销角度考虑建议本项目首次推盘盘项目表项目表均价为：均价为：3614元元/平方米平方米首期开盘实际成交均价：首期开盘实际成交均价：3500元元/平方米平方米 本项目因为证件问题项目未开展大规模的宣传，但一个新项目的入市，并且进场已有2个月时间了，从来访数据未达到200组来看，市场疲软程度可见一斑。 为了尽可能的有效转化已有客户排卡，我司希望释放一个能够吸引客户购房冲动的一个价位。 建议对外口头释放均价3400元/平米，比实际成交均价低100元/平米。对外口头释放3200元/平米起价（某房源单价）。利用价格策略，引爆市场关注。 The end , thanks!成城房地产咨询服务有限公司