1、深圳市月亮湾片区详细蓝图THE LAYOUT PLANNING OF MOON BAY DISTRICT . SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN前言月亮湾片区位于大南山西麓，依山傍海，临近前海物流产业区。特区成立初期本片区规划为工业用地，后兴建少量住宅，形成污染企业与居住混合布局。为了减少环境污染，后进行了电厂改造和搬迁污染企业等措施。本次规划希望利用其背依大南山的环境优势，创造一个配套完善、环境宜人，为物流园区提供商务、居住配套的综合社区利用其背依大南山的环境优势，创造一个配套完善、环境宜人，为物流园区提供商务、居住配套的综2、合社区。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN工作框图相关资料借鉴相关资料借鉴香港详细蓝图香港详细蓝图香港城市设计香港城市设计深圳详细蓝图编制办法深圳详细蓝图编制办法深圳中心区深圳中心区22、231地块城市设计地块城市设计现状资料调查现状资料调查相关规划解读相关规划解读总体规划方案总体规划方案成果成果现状地籍现状地籍现状土地利用现状土地利用现状道路交通现状道路交通现状建筑现状建筑南山区分区规划南山区分区规划前海物流园区规划前海物流园区规划地铁二期工程近中期综合规划地铁二期工程近中期综合规划前期研究前期研究现状调查分析现状调查分析方案构思方案构思成3、果编制成果编制地块控制地块控制道路交通规划道路交通规划公共空间规划公共空间规划建筑设计要求建筑设计要求文本文本图则与图纸图则与图纸详细蓝图控制要素体系详细蓝图控制要素体系项目特色项目特色URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 规划借鉴 月亮湾详细蓝图控制要素体系表 规划借鉴 月亮湾详细蓝图控制要素体系表项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引 面临的现实问题 面临的现实问题周边地区研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN深圳详细蓝图规划编制是借鉴了香港规划编制4、体系而引入的目前的详细蓝图编制技术规定的试行版本，存在分类不清，内容重叠，并与成果的表达不一致等问题1面临的现实问题URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2规划借鉴香港编制经验借鉴我们学习香港城市设计指引的控制要素及考核因素。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3控制要素体系每个类别与相应的管理部门对应，便于规划管理、实施。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 项目区位与规划范围 现状概貌 现状地籍 现状土地利用 现状建筑质量分析 现状交通分析 现5、状人口 现状公共配套设施 现状要素 现状基地评估 项目区位与规划范围 现状概貌 现状地籍 现状土地利用 现状建筑质量分析 现状交通分析 现状人口 现状公共配套设施 现状要素 现状基地评估项目前期研究现状分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1项目规划范围东以生态控制线范围内的建设用地红线为界南以兴海大道为界西以月亮湾大道为界北以西部通道为界规划总用地面积：138.54138.54公顷其中，位于生态控制线内的范围面积53.85公顷。URBAN PLANNING&DESIGN IN6、STITUTE OF SHENZHEN2现状概貌除生态线以内的荔枝林与青青世界地势高差较大外其他用地较为平坦，地形标高基本在4m-6m4m-6m之间，适宜开发建设适宜开发建设。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3现状地籍现状共3131个地籍权属，已收集到用地红线地块1212处（其中8 8处有设计要点）。 现状情况 现状情况部分地块，沿月亮湾道路一侧用地红线边界，在市政道路红线之内个别地块地籍较零碎且形状不规则，不利于规划的整体布局。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4现状土地利用建设用地897、.2589.25公顷，非建设用地49.2949.29公顷少量的居住、工业用地大部分未开发，为临时堆场和停车场用地；林地主要为大面积的荔枝林。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5现状建筑质量分析主要有住宅、工业厂房、学校大部分建筑年代较新、质量较好，有保留的价值。在生态线范围内有一片已建的工业厂房，建筑质量较好，但属于违章建设。质量较好建筑：346284.52M2质量较差建筑：8482.37M2URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6现状交通分析在基地的西侧、南侧有现状平南铁路平南铁路通过，形式为8、高架.平南铁路平南铁路月亮湾大道 、兴海大道月亮湾大道 、兴海大道均为双向六车道；西部港口的主要疏港道路，其交通承载压力很高.与月亮湾大道采取立交形式相联系。立交设施占地涉及到基地范围内地籍的调整。西部通道西部通道URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN荔湾路URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7现状人口分析片区现状总人口是32103210人，大部分为户籍人口。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN8现状公共配套设施深大附中深大附中总用地面积452799、.4M2,建筑面积43377.01M2,建筑容积率0.9,建筑覆盖率20%,建筑层数控制在6层以下，建筑质量较好妈湾派出所妈湾派出所占地1882,8M2,建筑面积2780M2,建筑容积率1.5，建筑覆盖率25%.深大附中妈湾派出所主要沿荔湾路的住宅底层布置，规模较小，环境较差。零售商业零售商业URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN8 现状基地评估有利条件 基地周边良好的交通条件、未来由平南铁路改造的地铁5号线将大大改善基地的交通出行、提升土地的价值。 基地位于大南山脚下这一独特位置使其土地的价值与吸引力得到了提升。 基地内大部分地块没有开发，建设10、潜力较高存在问题 基地周边的物流园区和工业用地对规划范围内的环境影响较大。 月亮湾大道与兴海路作为西部物流港群的主要疏港道路，其交通承载较大，交通秩序较为混乱，货运与客运混杂，对基地内环境具有一定的影响。 基地内部分地块地籍划分过于零碎且不规则，不利于空间的组织。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 南山分区规划 前海物流园区规划 地铁二期工程近中期综合规划 结论 南山分区规划 前海物流园区规划 地铁二期工程近中期综合规划 结论项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBAN PLANNING11、&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1南山分区规划以二类居住居住功能为主。功能定位功能定位大南山片区(NS03)人口规模控制为4.84.8万人，根据规划区居住用地占整个大南山片区居住用地的比例以及采用相关平衡，估算出规划区居住人口规模大约控制为1.51.5万人。人口控制人口控制对大南山片区土地使用强度的控制为毛容积率0.38。毛容积率0.38。在扣除大南山郊野公园等非建设用地的基础上，根据不同性质土地利用的加权平衡推算出规划区整体毛容积率大约控制在1.01.0左右。强度控制强度控制公共配套设施公共配套设施属于小区级，公共配套设施应按深标中小区级的相应指标进行配置。同时，应12、遵循深圳市南山区分区规划（2003）对大南山片区公共配套设施的相应指标。（配套一所小学）lh7URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2前海物流园区规划研究近期依托物流中心发展成为区级中心，远期结合宝安中心城发展成为市级中心，以港口和西部通道为依托的综合性区域性物流中心。功能定位功能定位功能分区功能分区 港口补足功能区 综合物流功能区 商务办公区 大型交通、市政设施区 物流发展备用地URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN对前海物流园就业人群进行分析。就业人群分析就业人群分析商务办公商务办公港口补足功能13、区港口补足功能区综合物流功能区综合物流功能区办公办公海关检查海关检查国检国检信息服务信息服务流通加工流通加工堆场堆场外来白领外来白领普通办公普通办公公 务 员公 务 员普通工人普通工人打工人员打工人员高层白领高层白领信息服务信息服务URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3地铁二期工程近中期综合规划地铁二期工程近中期综合规划地铁二期工程近中期综合规划平南铁路在远期将改为地铁5号线地铁5号线，形式为高架轻轨，并且在通过基地的一段上将设置一站点。这一计划将大大改善基地的交通出行、提高土地的价值，并且对基地的功能布局与地铁站周边地块的开发强度将产生较大的14、影响。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 规划原则与目标 初步方案比较 规划着重解决的几个问题 规划原则与目标 初步方案比较 规划着重解决的几个问题项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划定位原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN目标定位分析目标定位分析目标定位与理念目标定位与理念西部港区发展趋势良好西部港区发展趋势良好010002000300040005000600070008000199519961997199819992000200120015、220030100200300400500600货物吞吐量散杂货吞吐量集装箱吞吐量货物吞吐量：万吨/年集装箱吞吐量：万标箱/年单位：万吨/年单位：万标箱/年西部港区历年吞吐量统计示意图深圳最大的综合港区深圳最大的综合港区集装箱吞吐量急速增长，吞吐规模与盐田港不分伯仲集装箱吞吐量急速增长，吞吐规模与盐田港不分伯仲港口功能正进行优化整合，作业效率还将大幅度提高港口功能正进行优化整合，作业效率还将大幅度提高2005年底集装箱吞吐量接近年底集装箱吞吐量接近800万万TEUURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN港口后方陆域的生活配套需求较大港口后方陆域的生16、活配套需求较大盐田港后方陆域盐田港后方陆域发展为例：在历次规划中，盐田港后方陆域：配套仓储比例逐步上升，商务办公下降，而配套居住的功能在经历一定的下降之后又恢复到接近发展为例：在历次规划中，盐田港后方陆域：配套仓储比例逐步上升，商务办公下降，而配套居住的功能在经历一定的下降之后又恢复到接近1/3的比例。发展定位也逐步转向以港口服务配套为主要指向的比例。发展定位也逐步转向以港口服务配套为主要指向1994总体规划发展定位发展定位特区东部次中心、港口生产和生活后勤服务基地、“港城一体”1998分区规划集疏运系统便捷、配套功能齐全、环境优美的港口后方服务基地2002调整规划2001法定图则1997 控17、规盐田区涉外中心、文化中心；突出港口开发建设以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口纵深服务区同94总规5 54 43 32 21 12003组团规划配套盐田港口的发展，深圳东部港口物流园区6 60%20%40%60%80%100%1994年总体规划1997年控规2001年法定图则2002年调整规划2003年组团规划盐田后方历次规划用地比例变化示意配套仓储居住生活商贸、服务目标定位分析目标定位分析目标定位与理念目标定位与理念后方陆域生活配套空间的供给有限后方陆域生活配套空间的供给有限本片区是该地区为数不多的临近产业地区、适宜发展生活配套功能的片区之一。本片区是该地区为数不多的临近产18、业地区、适宜发展生活配套功能的片区之一。前海港口物流园区就业、服务总人口测算估算：前海港口物流园区就业、服务总人口测算估算：港区就业人口港区就业人口后方就业人口后方就业人口总就业人口总就业人口就业服务总人口就业服务总人口180人/集装箱泊位，随物流运作、信息管理效率提高，逐渐减少（取175人/泊位），散杂货泊位 270 人/泊位，得出港区人口规模为：180*20*2/3+270*7=0.43万人后方配套产业员工指为集疏运、仓储、临港工业、金融保险、贸易、货运代理、维修等为港口运作配套服务人口。按照经验比值，港区作业人员：后方服务人员1:71:10，取1：9，配套产业员工总数将为：0.43*9=19、3.87万人在功能上亦起到为港口配套服务的作用，其就业人口应包括在后方配套产业员工中。故港区及相关的就业总人口为：3.87+0.43=4.3万人按按照经验数据取单身职工占总职工数的三分之二，双职工带眷系数为2.5,同地双职工占双职工的30%，可计算港口就业、服务总人口：4.37.11/3（1-0.3/2）（1+2.5）+2/3= 7.14 万人临近配套居住用地分析临近配套居住用地分析居住系数：实际人口（万人）居住系数：实际人口（万人）1.0 7.14 0.8 5.71 0.6 4.28 0.4 2.86 0.2 1.45如果按照如果按照0.2取值，按人均取值，按人均35平米计，需要住宅面积约平20、米计，需要住宅面积约55万平米。万平米。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN生活配套的类型的合理选择生活配套的类型的合理选择产业功能和产业人口构成产业功能和产业人口构成：产业发展需要本片区提供以普通办公、普通住宅、公寓及相应配套设施的就近的生活配套功能。产业发展需要本片区提供以普通办公、普通住宅、公寓及相应配套设施的就近的生活配套功能。目标定位分析目标定位分析目标定位与理念目标定位与理念办公办公海关检查海关检查国检国检信息服务信息服务流通加工流通加工堆场堆场外来白领外来白领普通办公普通办公普通工人普通工人打工人员打工人员高层百领高层百领高档住宅21、高档住宅普通住宅普通住宅公寓公寓信息服务信息服务便于生产组织临近产业地区配套解决城市配套解决便于生产组织临近产业地区配套解决城市配套解决普通办公普通办公以宁波为例，原来规划把居住城区和港口物流园拉近，结果是城市反方向发展，原因是港口带来的交通、污染降低了周边的居住质量以宁波为例，原来规划把居住城区和港口物流园拉近，结果是城市反方向发展，原因是港口带来的交通、污染降低了周边的居住质量以盐田为例，我们做盐田港规划时了解到，大量交通对邻近居住负面影响较大，因此居住功能定位是中低档。以盐田为例，我们做盐田港规划时了解到，大量交通对邻近居住负面影响较大，因此居住功能定位是中低档。港口地区物流作业、大型交22、通运输给片区带来负面环境影响，不适宜发展高档居住社区，我们建议主要开发港口地区物流作业、大型交通运输给片区带来负面环境影响，不适宜发展高档居住社区，我们建议主要开发宿舍、公寓、小户型住宅宿舍、公寓、小户型住宅相结合的中低档社区。相结合的中低档社区。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN我市房地产市场结构调整的需求我市房地产市场结构调整的需求特区内可建设用地已经非常稀缺，在近期特区内可建设用地已经非常稀缺，在近期“国六条国六条”和和“十五条细则十五条细则”出台之后，深圳需要拿出切实可行的措施，解决当前房地产业存在的供应结构性失衡及房价增长过快的问题23、。本片区发展应作为调顺房地产供应结构的难得机会。出台之后，深圳需要拿出切实可行的措施，解决当前房地产业存在的供应结构性失衡及房价增长过快的问题。本片区发展应作为调顺房地产供应结构的难得机会。目标定位分析目标定位分析目标定位与理念目标定位与理念深圳近期建设规划（2006-2010）“ “寻求紧约束下的城市和谐发展之路寻求紧约束下的城市和谐发展之路寻求紧约束下的城市和谐发展之路寻求紧约束下的城市和谐发展之路” ”URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN整体性原则整体性原则规划原则规划原则生态性原则生态性原则以人为本原则以人为本原则集约化原则集约化原则目24、标定位目标定位以港口物流产业园区的生活配套港口物流产业园区的生活配套为导向，以提供小户型、公寓型住宅小户型、公寓型住宅为主要手段，创造生活便利、配套齐全、环境优美的综合型生活社区。目标定位分析目标定位分析目标定位与理念目标定位与理念URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN规划理念规划理念目标定位与理念目标定位与理念1加强区内公共空间以及区外物流园区与大南山的通道联系，强化地区景观环境特征。2弱化物流园区以及周边城市干道对规划区功能混杂、环境污染的影响。3集约利用土地，适当高强度综合开发地铁站腹地及周边用地。4完善公共设施的布局。5保护生态环境。6基25、于片区整体发展需要，整理地籍。1加强区内公共空间以及区外物流园区与大南山的通道联系，强化地区景观环境特征。2弱化物流园区以及周边城市干道对规划区功能混杂、环境污染的影响。3集约利用土地，适当高强度综合开发地铁站腹地及周边用地。4完善公共设施的布局。5保护生态环境。6基于片区整体发展需要，整理地籍。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3多轮方案比较URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 总体构思 地块控制 街道与开放空间设计要求 道路交通规划 建筑设计要求 环境设施设计要求 总体构思 地块控制 街道26、与开放空间设计要求 道路交通规划 建筑设计要求 环境设施设计要求项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1方案构思 构建一纵三横路网骨架构建一纵三横路网骨架一纵荔湾路，主要生活道路；三横港前路、港城路、铲湾路，连接路；内部联系路 利用地铁站优势构建片区商业中心利用地铁站优势构建片区商业中心地铁站点周围的商业设施作为基地内的标志性空间不仅服务于社区内部，同时也是更大范围的区域中心，形成公共功能的共享。 完善公共配套设施完善公共配套设施充分利用现状良好的配套设施，27、同时根据小区的规模进一步完善，增加小学、幼儿园等设施。 构建公共空间骨架构建公共空间骨架建立月亮湾大道与大南山之间的联系，形成两个带形公园，使公共资源区域共享。 居住组团 居住组团在绿化之间安排居住组团。 游乐设施用地 游乐设施用地在生态线之内规划安排低密度的游乐设施用地。200M500MURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN规划总平面规划总平面总体技术经济指标总体技术经济指标lh8URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2地块控制土地利用规划URBAN PLANNING&DESIGN INSTITU28、TE OF SHENZHEN公共配套设施规划URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3道路交通规划交通流线规划URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN步行系统规划URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN公交站点规划公交站点的规划满足以下两方面的条件:1 站点不超过五百米的距离2 结合主要的人流集散处URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4街道与开放空间设计街道设计荔湾路港城路铲湾路、港前路、沿山路内部道路URB29、AN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN街道组成部分人行道路灯人行道路灯街头设施街头设施街道艺术品街道艺术品URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN社区公园规划带形公园的功能主要有两个：（1）作为社区居民休闲娱乐的场所；（2）作为月亮湾大道与荔枝林及大南山的绿化通道。因此，带形公园内不应设施过多的建筑实体设施及高大的乔木，而应以草坪以及灌木为主，保持视线以及空间的通透。公共空间设计ABABURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN公共空间设计站点广场URBAN PL30、ANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑设计要求高度控制高度比选URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑设计要求高度控制高度比选URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑设计要求高度控制高度比选URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑设计要求100m35m25m10m高度控制经过多次探讨，确定本片区的高度控制方案。形成由轨道站点想周边、城市道路向自然山体，逐渐跌落的空间形态格局。URBAN PLANNING31、&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN街墙由面向街道的各类建筑构成 ，沿人行道布置的建筑还确定了城市开放空间界限。本区所有建筑都应该建在地块退线范围内，为了增强该区的城市风格，要求有些建筑与规定的建筑后退线看齐，在确定有街墙线的地方必须执行这个规定。在由商业建筑构成的街墙立面应跨及所在地块90%的长度；由居住建筑构成的街墙立面应跨及所在地块70%的长度。街墙立面线指引URBAN PLANNING&DESI32、GN INSTITUTE OF SHENZHEN建筑形态居住建筑居住建筑根据现代住宅的特点，片区的住宅造型应设计简单，格调平和、宁静，富于想象并与生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。商业建筑商业建筑商业建筑力求洗炼，追求现代感，以形成平凡、统一、简洁、富于现代气息的商业建筑形式，建筑立面尽量以玻璃橱窗为主，以烘托商业气氛。办公建筑办公建筑办公建筑应体现现代、简洁与庄重，避免采用轻盈的构架进行装饰，立面应以玻璃与当地的石材进行装饰。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN建筑色彩居住建筑居住建筑居住33、建筑应以浅灰色、米黄色等浅色调颜料为基调色，建筑的屋顶、阳台、檐口等重点部位，宜采用红、黄、蓝等色彩作为点缀，使整个片区居住建筑色彩统一中有变化，清新淡雅中焕发出勃勃生机。商业建筑商业建筑商业建筑应以浅暖色调为主，立面局部可采用鲜艳的颜色进行装饰，以体现活跃的商业氛围。办公建筑办公建筑办公建筑应以浅灰色为基调，重要部分可采用其它颜色进行装饰，但不应出现跳跃感，整体应庄重严肃。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6广告与标识广告URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6广告与标识标识URBAN PLA34、NNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政规划给水工程来自南山和蛇口工业区水厂来自南山和蛇口工业区水厂污水工程排至南山污水厂排至南山污水厂雨水工程URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政规划电力工程规划白田站白田站电缆终端站南山电厂现状变电所电缆终端站南山电厂现状变电所规划变电所规划变电所URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政规划通信工程规划电信目标局电信目标局邮政所邮政所有线电视小区管理站有线电视小区管理站URBAN PLANNING&DESIGN INS35、TITUTE OF SHENZHEN7市政规划燃气工程URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 研究的意义 基地现状资料分析 规划构思 土地利用规划 研究的意义 基地现状资料分析 规划构思 土地利用规划项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究 道路交通规划 街墙界面与高度控制 总平面与三维示意 道路交通规划 街墙界面与高度控制 总平面与三维示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1基地分析URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE36、 OF SHENZHEN2规划构思 构建路网系统构建路网系统 保留现状地块保留现状地块 构建商业中心构建商业中心 完善公共配套设施完善公共配套设施 构建公共空间体系构建公共空间体系 填充居住组团填充居住组团URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3土地利用规划在土地利用层面上规划范围内以居住用地为主，保留现状的月亮湾花园，将光大木材工业有限公司与现状的集装箱堆场用地置换为居住用地并落实相应公共配套设施。同时，考虑地铁站点周边用地的高强度综合性开发，在临近兴海大道的地块给予相应的弹性与兼容性，允许居住、商业与办公等多用途利用。URBAN PLANNI37、NG&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4总平面及三维示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5总平面及三维示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 地块指标控制 机动交通与步行空间控制 建筑界面控制 建筑形态及色彩控制 地块指标控制 机动交通与步行空间控制 建筑界面控制 建筑形态及色彩控制项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN把控制要素38、根据不同的管理部门进行归类，实现一图化管理URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN需要协调的几个主要问题需要协调的几个主要问题该两个地块位于生态线内。其中一个用地目前建有厂房，属违章建筑。原南油集团曾欠荔园公司该两个地块位于生态线内。其中一个用地目前建有厂房，属违章建筑。原南油集团曾欠荔园公司(南山村南山村)统征返还用地，根据省国土资源厅关于在治理整顿土地市场中完善历史用地手续的通知，市局批准该两地块为返还用地。遵照深圳市基本生态控制线管理规定，该地块可作旅游设施开发。南山分区规划、目前的法定图则和详细蓝图中将其用地性质定为：游乐设施用地（统征返还39、用地，根据省国土资源厅关于在治理整顿土地市场中完善历史用地手续的通知，市局批准该两地块为返还用地。遵照深圳市基本生态控制线管理规定，该地块可作旅游设施开发。南山分区规划、目前的法定图则和详细蓝图中将其用地性质定为：游乐设施用地（C5）。）。但在规划中容积率的确定缺乏依据。但在规划中容积率的确定缺乏依据。与 生态控制线与 生态控制线 的矛盾的矛盾生态控制线生态控制线规划出发点的差异规划出发点的差异（1）详细蓝图）详细蓝图以城市设计和轨道站点综合集中开发为导向（以城市设计和轨道站点综合集中开发为导向（2）法定图则）法定图则以土地管理为导向以土地管理为导向与 在编法定图则与 在编法定图则 的矛盾的矛40、盾在编法定图则详细蓝图在编法定图则详细蓝图产生矛盾的原因产生矛盾的原因结合片区道路设置绿地地块之间设置结构性绿地通廊结合片区道路设置绿地地块之间设置结构性绿地通廊在编法定图则详细蓝图在编法定图则详细蓝图同样是根据分区规划的规模控制要求，两个规划对该片区的总体建筑规模保持一致。图则方案对已批要点用地调整较小。我们的方案从城市设计角度出发，考虑了公共绿地通廊、步行通道、城市天际线等因素，以及地铁同样是根据分区规划的规模控制要求，两个规划对该片区的总体建筑规模保持一致。图则方案对已批要点用地调整较小。我们的方案从城市设计角度出发，考虑了公共绿地通廊、步行通道、城市天际线等因素，以及地铁5号线站点的建41、设带来的影响。在片区内部对开发规模的分布进行调整，即，将部分地块的建筑量移到站点周边地块。号线站点的建设带来的影响。在片区内部对开发规模的分布进行调整，即，将部分地块的建筑量移到站点周边地块。与 在编法定图则与 在编法定图则 的矛盾的矛盾法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图详篮方案在现状中学和规划居住区之间形成绿地廊道，实现月亮湾大道以西地区与大南山的视线通透和步行联系；详篮方案在现状中学和规划居住区之间形成绿地廊道，实现月亮湾大道以西地区与大南山的视线通透和步行联系；考虑到片区与外围城市道路的衔接道路的合理间距，取消规划支路；考虑到片区与外围城市道路的衔接道路的合理间距，取消规划支路；根据总体空42、间体量控制，适当降低本地块开发规模。根据总体空间体量控制，适当降低本地块开发规模。街头绿地小区公园街头绿地小区公园地块编号：地块编号：17-03用地性质：用地性质：R2（二类居住用地）（二类居住用地）用地面积（）：用地面积（）： 35029.0容积率：容积率：3.16备注：备注：依据政府批件，调整用地范围，建筑总量不变依据政府批件，调整用地范围，建筑总量不变地块编号：地块编号：02-03、02-04用地性质：用地性质：R22、R2（二类托幼用地、二类居住用地）（二类托幼用地、二类居住用地）用地面积（）：用地面积（）： 335230942容积率：容积率：0.8、2.0备注：备注：根据总体空间形态43、降低地块强度，减少约根据总体空间形态降低地块强度，减少约5万平米万平米用地单位：中国光大国际信托投资公司中国光大国际信托投资公司法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图 在两个地块之间设置绿地通廊； 增设社区中心；对地块划分适当调整。在两个地块之间设置绿地通廊； 增设社区中心；对地块划分适当调整。街头绿地小区公园街头绿地小区公园法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图用地单位：深圳市光彩置业有限公司深圳市光彩置业有限公司地块编号：地块编号：18-03用地性质：用地性质：R2（二类居住用地）（二类居住用地）用地面积（）：用地面积（）： 32108.0容积率：容积率：1.5备注：备44、注：依据政府批件依据政府批件地块编号：地块编号：03-04用地性质：用地性质：R2（二类居住用地）（二类居住用地）用地面积（）：用地面积（）： 24746.0容积率：容积率：2.0备注：备注：地籍调整，总建筑面积保持不变地籍调整，总建筑面积保持不变法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图 将综合服务类用地移到轨道站点核心地段将综合服务类用地移到轨道站点核心地段将外围的要点规定的将外围的要点规定的商业用地商业用地改为改为居住用地居住用地；同时从整体空间形态控制出发，提高了该地块开发强度；同时从整体空间形态控制出发，提高了该地块开发强度；用地单位：深圳南油房地产有限公司（深圳南油房地产有限公司（1907、45、1909）、中建二局二公司深圳分公司（）、中建二局二公司深圳分公司（1908）地块编号：地块编号：19-07、19-08、19-09用地性质：用地性质：C1（商业用地）、（商业用地）、R2+C2 (二类居住商业性办公用地二类居住商业性办公用地)、C1（商业用地）（商业用地）用地面积（）：用地面积（）： 5904+7095+4609容积率：容积率：2.12、1.75、1.75备注：备注：依据政府批件依据政府批件地块编号：地块编号：05-08、05-07、05-06用地性质：用地性质：R2（二类居住用地）（二类居住用地）用地面积（）：用地面积（）： 6180+7189+5840容积率：容积率：3.46、0、1.7、3.0备注：备注：规划规划（05-07为现状）为现状）法定图则详细蓝图法定图则详细蓝图解决矛盾的建议解决矛盾的建议两个在编规划的协调两个在编规划的协调两个规划同期编制，出发点不同，规划的方案也呈现一定差异；两个规划同期编制，出发点不同，规划的方案也呈现一定差异；详蓝方案对于城市设计的因素研究比较深入，但可能对已批要点用地带来协调的难度；详蓝方案对于城市设计的因素研究比较深入，但可能对已批要点用地带来协调的难度；图则方案的用地协调难度较小；图则方案的用地协调难度较小；希望明确规划方案导向，在局内层面进行协调。希望明确规划方案导向，在局内层面进行协调。URBAN PLANNING&DE47、SIGN INSTITUTE OF SHENZHEN涉及到的用地调整与 地籍与 地籍 的矛盾的矛盾URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面积：原有地籍面积：50000.3规划地块面积：规划地块面积：34293.7道路占地面积：道路占地面积：7817.0绿化占地面积：绿化占地面积：7889.6用地单位用地单位:中国光大国际信托投资公司中国光大国际信托投资公司规划容积率：规划容积率：2.0要点容积率：要点容积率：2.5URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面积：原有地籍面积：59999.48、4规划地块面积：规划地块面积：42621.9道路占地面积：道路占地面积：8690.2绿化占地面积：绿化占地面积：8678.7规划容积率：规划容积率：2.2用地单位用地单位:深圳海滨房地产有限公司深圳海滨房地产有限公司URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面积：原有地籍面积：32017.2规划地块面积：规划地块面积：24746.0小学占地面积：小学占地面积：5768.7绿化占地面积：绿化占地面积：2290.8原有要点容积率：原有要点容积率：1.5规划容积率：规划容积率：2.4用地单位用地单位:深圳市光彩置业有限公司深圳市光彩置业有限公司UR49、BAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面积：原有地籍面积：19999.4规划地块面积：规划地块面积：16464.6道路占地面积：道路占地面积：3534.8用地单位用地单位:南油工贸公司南油工贸公司规划容积率：规划容积率：2.0URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN国土局最新划拨面积：国土局最新划拨面积：7756.2规划地块面积：规划地块面积：6098.4道路占原地籍面积：道路占原地籍面积：621.3规划容积率：规划容积率：3.0用地单位用地单位:深圳市东华实业有限公司深圳市东华实业有限公司甲方要50、求容积率上调甲方要求容积率上调报批方案容积率：报批方案容积率：4.2原有地籍面积：原有地籍面积：7465.4占最新国土局划拨面积：占最新国土局划拨面积：1657.8URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN容积率：容积率：3.0容积率：容积率：4.0URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面积：原有地籍面积：30615.5规划地块面积：规划地块面积：30049.5道路占地面积：道路占地面积：3954.3补偿面积：补偿面积：3998.7规划容积率：规划容积率：3.6用地单位用地单位:深圳市光彩置业有51、限公司深圳市光彩置业有限公司业主要求容积率下调业主要求容积率下调URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN解决矛盾的建议解决矛盾的建议调整地籍之后协调工作的建议调整地籍之后协调工作的建议如果以城市设计为出发点，优化片区空间布局为导向；如果以城市设计为出发点，优化片区空间布局为导向；建议配套相应的政策工具，与开发商协商，寻找公共利益和集团利益的平衡点，最终达到双赢效果。建议配套相应的政策工具，与开发商协商，寻找公共利益和集团利益的平衡点，最终达到双赢效果。可借鉴深圳市52、建筑设计经济技术指标计算规定中可借鉴深圳市建筑设计经济技术指标计算规定中“核增、核减、奖励性调整核增、核减、奖励性调整”规定规定4.2.1核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。4.2.3 奖励建筑面积在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在建设用地规划许可证及土地使用权出让合同书的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供给城市管理部门管理53、供市民使用，经向城市规划行政主管部门申请批准后增加的建筑面积。奖励建筑面积在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在建设用地规划许可证及土地使用权出让合同书的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部门申请批准后增加的建筑面积。4.2.3.2 在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管部门另行文规定。在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管部门另行文规定。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN汇报完毕，谢谢！URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN