1、北京马驹桥百尚购物中心项目可行性研究报告目 录报告总论（一）项目商业运作的目的及意义（4） （二）项目可行性分析的研究方法（4）（三）中后期商业企业与专业营销机构介入开发的可能性（6）（四）四百尚生活广场情况简介（7）第一章：项目环境可行性分析一、马驹桥区域发展历史沿革（10）二、区域经济环境的分析和生活结构研究（10）三、区域结构调查与城市发展规调查（12）四、商业发展规划及政策研究（14）第二章：项目定位一、项目的市场定位（15）二、商铺的目标消费群定位及分析（15）三、商业的经营项目定位及功能定位（15）四、商业特色定位（16）五、竞争定位（17）第三章：项目规划、设计方案一、整体规划设2、计建议(18）二、建筑风格与立面效果设计建议（19）三、商铺结构与内部分割建议（19）四、景观设计建议（19）五、交通组织设计建议（24）第四章：项目营销策划一、营销方式建议(25)二、营销渠道建议（25）三、营销策略建议（25）四、营销计划安排建议（25）五、促销策略建议（25）第五章：项目运营分析一、本项目的运营模式定位（26）二、本项目商业规划与业态设计（27）三、百强商企百分百商业集团运作该项目的核心优势（30）四、项目前景展望（39）北京马驹桥百尚购物中心项目可行性研究报告报告总论一、项目商业运作的目的及意义1、盘活项目所在地区人气、商气。2、通过商业项目的运作，实现对米拉整体项目高3、端形象的提升和塑造，不但与项目匹配，还要对项目形象有一个提升。3、通过项目运作期及营业期的宣传，短时间内做火商业项目，带动住宅销售、促进商业部分（底商、商住公寓）的升值,实现销售、出租收益最大化。4、确保本项目商业具有较强的成长性，促进商业的持续增值。5、树立马驹桥商业新形象，打造马驹桥商业新地标。二、项目可行性分析的研究方法“区域商业中心理论”与“社区商业中心理论”两个理论为研究非城市核心商圈形态下，商业地产开发、规划、定位、运营的经典理论。“区域商业中心理论”讨论的是非核心商圈下，如何形成一个区域内独立的商业中心，比如西单、王府井、CBD等都属于核心商圈内的商业中心，而黄村、石景山、马驹桥4、良乡、回龙观作为一个非核心商圈的区域性商圈，一个商业地产开发商如何在这样的商圈背景下将自己的商业地产项目打造成当地的商业中心？就需要这个理论。这个理论强调，作为区域商 业中心：1、商业建筑面积可达到1.2 -1.5平米/人（按商圈内目标市场人口计算），这里考虑了作为一个区域未来良好的成长性（人口增长、零售品总额增长等）。2、楼体建筑要别具创意，具有代表性，既能代表商业特色，又能代表一个地区的形象。3、在业态引入上不可盲目模仿核心成熟商圈商业的做法，如在规模上盲目求大，在品牌招商上盲目求高，或者在建筑规划上没有特色，不能有效吸引该区域居民放弃前往市中心商业前往自身商业项目消费。“社区商业中心理5、论”研究的是在核心商业中心、区域商业中心之外，还存在一个商业形式：社区商业中心：1、这类商业在形态上体量更小，覆盖面更小，服务人群集中在项目周边步行距离一般不超过10分钟。2、在体量上，一般不超过1.2平米/人，故体量不大。3、功能定位以社区服务为主，零售为辅，个别社区规模庞大，发展成熟后，其社区商业也能发展为步行街形态，这时服装零售比例开始加大；有的社区街区经营项目向某一类商品聚集，会自发形成具有特色的专业街，商业价值极大提升。 4、建筑规划一般为体量不超过5000平米的单体或底商卖场配合底商构成的1-2条商业街。 本案在研究上就用到了以上两个理论，毫无疑问，本案意欲打造马驹桥的商业新核心，6、如果我们在一开始就按照这个标准打造本案，虽然考虑到了未来的发展形式和需求（具有长远眼光），但实际上，我们却忽视了马驹桥地区城市建设、居民结构、消费特性、交通情况的“当前现实”，而且这个“当前现实”是推演至3年以后的。这样，我们有必要引入另一种研究理论：社区商业中心理论。这也是符合本项目实际情况的，我们就要考虑在周边多为在建（即将开发）新楼盘，虽与百尚生活广场一条街区，但并未贯通连接，在未来业态定位上，就需要充分考虑本项目的适应性。“区域商业中心理论”与“社区商业中心理论”的创新性使用一般商业前三年的商户淘汰率都在30%左右，这是一个逐步适应、成长的过程，通过中后期的逐步调整，实现从社区商业中心7、向区域商业中心的过渡，这符合商业项目稳妥、成功运作的正确思路，也是我们创造性使用两个理论的初衷。三、中后期商业企业与专业营销机构介入开发的可能性不同商业形态对建筑结构的要求亦不同。当初商业部分的建筑规划是否考虑到了当地市场成长期的特定环境？在项目完成工程规划、在建期间，在考虑自身业态要求与当地商业要求前提下，后续入驻的商业企业和专业营销机构是否还有介入指导、配合开发建设的可能性？比如地下规划为大型卖场、超市，地上部分规划为百货商场，如果这符合当地未来的市场需求，从长期来看不存在定位失误，那么，商业企业和专业营销机构能不能从专业角度出发，在布局规划、出租使用率、人流动线、仓储设施位置、节能减排等8、方面提出专业的优化意见，并能促成对楼体的局部修改？四、百尚生活广场情况简介百尚生活广场，是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的新型生活商业广场。位于北京亦庄BDA南部，马驹桥镇主中心区核心位置，商业规划建筑面积总计约3.57万平米，是目前京南最大的商业建筑。商场内共分为五层，地上三层，分别为1F时尚靓品馆，2F风尚佳品馆，3F百尚生活馆。地下一层，B1为百尚生活超市，地下二层，B2为大型地下停车场，以现代中高档商业建筑标准设计，处处体现人文环境的标准。经过多年来的市场摸索，不懈努力，百尚生活广场目前已拥有强大的商业运营能力 ，汇聚了众多有多年管理经验和创新能力的人才，在市场调研，空间设计，经营9、定位，商品陈列，广告促销等方面拥有先进的运营理念和务实的管理作风。倡导一站式购物，一站式享受和全方位服务的新理念，采用商业街，精品百货与精品超市联姻的购物中心新模式，不断创新，让消费者在这里轻松选购食品，生鲜，日用百货，家居用品，品牌服装等各类商品的同时，还可以享受到各种美食及休闲娱乐等服务。带领消费者体验现代化生活方式。百尚生活广场隶属于百分百商业集团，百分百商业集团是一家从事商品零售的连锁机构，至今在全国各地已近200家连锁分店，百分百商业集团旗下有百尚生活广场，百尚鞋业，百分百购物中心，天兰尾货鞋城等品牌。在各商业领域均取得了杰出的业绩。百尚生活广场经过多年来不断的历练和沉淀，目前已成是10、百分百商业集团的主力品牌。 1F：时尚靓品馆，面积：6800平米经营品类：珠宝、化妆品、品牌男女鞋、饰品、眼镜等 时尚彩妆、奢华珠宝、华丽、个性独具而不失品味2F：风尚佳品馆，面积：6800平米经营品类：男女品牌服装，休闲服饰、儿童服饰、装扮自我，跃动青春的焦点，品味不仅是悠然自得，更是时尚的代言。3F：百尚生活馆，面积：6800平米经营品类：家具床品、美食城、娱乐城、电影院。浪漫的情怀，自然的空间布局，时刻为消费者提供优越品质的生活，尊享都市达人的风采。B1:生活超市，面积：8000平米轻松的节奏是这里的主旋律、高品质的保证，快捷的服务，为全面准确的满足消费者精彩多样的生活。停车场：面积1011、000余平米，大型地下停车场，充足、便捷的停车位，为消费者提供一个安全，有序，方便的停车环境。百尚生活，精彩纷呈。百尚生活广场，着力打造多业态、多经营品类，多功能、多品牌、多服务的一站式消费的休闲场所。以追求更高生活品质为目标，不断创新，不断超越。带您全方位领略不一样的休闲人生。第一章：项目环境可行性分析一、马驹桥区域发展历史沿革马驹桥,始建于明朝天顺七年，是一个历史悠久的京畿古镇，隋末唐初时,因畜牧业发达而得名，后发展成为商贾云集的小镇。马驹桥镇地处北京东南郊，通州卫星城的西南方向，紧邻北京亦庄经济技术开发区。地貌属于山前冲积平原，地势低洼,处于暖温带大陆性季风气候区，四季分明。全镇行政区域12、面积88平方公里，辖50个行政村。2001年经市政府批准为市级中心镇。也是北京市政府确定的郊区重点建设的33个中心镇之一，北京市总体规划的城镇体系布局中亦庄卫星城的组成部分。 二、区域经济环境的分析和生活结构研究 （一）经济发展状况及产业结构情况 马驹桥经济发展主要以现代物流、环保科技、现代农业以及近两年发展迅速的房地产业为主。（二）现代物流业马驹桥，凭借交通和区位优势 ，成为北京市十一五规划中确定的四大物流基地之一，也是目前北京最大的物流基地。现云集了像诺基亚、奔驰和金风科技等中外名企，苏宁电器北京配送中心、华润超市配送中心、百丽国际区域总部和仓储物流中心先后落户。招商物流、康新物流等第三方13、物流企业也相继在基地安家。（三）科技环保产业园2002年，国家经贸委批准将马驹桥作为北京首个国家级环保产业园区，作为北京市首批规划的4个示范园区之一。集科研、生产、展示、物流、商务、管理于一体。到2010年，北京国家环保产业园区重点企业达到163家，如：金桥科技产业基地，全镇实现环保产业利润5.3亿元，税收3.6亿元。（四）现代农业马驹桥镇现有农业用地5万亩，以种植、培养绿色蔬菜、优质粮食、健康养殖、花卉林果为基础，主要以发展品牌蘑菇种植和农产品加工。特色农产品：白灵菇。（五）房地产业近年来，随着亦庄经济开发区区域认知度不断外扩，就业人口急剧增加，而亦庄核心区土地资源饱和、暂停住宅用地审批，作14、为与亦庄经济开发区无接缝的马驹桥，拥有独特的区位和地理优势，使得亦庄区域购房需求向马驹桥区域发展，为马驹桥房地产业的发展积聚了较大的购买潜力，现聚集了复地、米拉、东亚、融科、珠江、合生等众多品牌开发项目。（六）总人口及区域人口结构 马驹桥镇，城镇现有人口15万，规划2年内人口将达到20万人。外来工作人口占总人口的60%以上，人口总体素质有待提高。年龄集中在25-45岁阶段，并逐步加大儿童和老年人口比重。（七）商业增加值 2010年底亦庄轻轨的开通，为亦庄的经济发展带来了大量的就业及居住人口，目前人口已达到35万人，极大地带动了周边人气和活跃的房地产市场。然而，作为亦庄新城最大规模的核心居住区：15、马驹桥，在生活服务基础建设和商业配套设施方面还不完善，主要依赖于亦庄核心区域，存在大量市场空白。2010年，马驹桥区域商业发展趋势高峰论坛在北京举行，为近年来马驹桥房地产开发项目带来的巨大商业潜力进行探讨。在此次论坛中，各行业专家一致认为在未来的三到五年的时间内，马驹桥区域将会迎来商业地产的发展新契机，而谁先抢占此次契机，谁就是最大的赢家。三、区域结构调查与城市发展规划调查 （一）公共设施状况 目前，马驹桥生活配套以及公共设施仍处于中低档水平，需要极大的加强，完善。经过市政部门的不断加强、督促，正处于建设当中。（二）交通体系状况 马驹桥镇地处京津之间，东侧临京津塘高速公路，南侧临六环路，对外公16、路便利，可通过便捷的公路陆上交通实现与其他交通方式包括铁路、航空、海上交通的联接。可利用北京和天津两地的交通设施：4E级首都国际机场、北京南苑机场、4E级天津国际机场、天津塘沽港口、京唐港、北京火车站等。大多都在一个小时车程以内。30分钟车程抵首都国际机场，15分钟车程抵铁路货运站，60分钟程抵天津新港，交通非常便利。 （三）道路状况、通行量 公共交通：目前马驹桥现有公交927路、927路支，324路，723路，12路，976支，542路等多路公交车，能直通北京市内的永定门，公主坟，崇文门，颐和园，亚运村，国贸等繁华地段，2010年年底，亦庄轻轨全线通车，跨越丰台、朝阳、大兴和通州四个区。也为17、该区域的交通出行带来了极大的便捷。四、城市规划 （一）亦庄：高新技术产业根据北京城市总体规划（2004年-2020年）确定在北京市域范围内构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发展中心的城市职能。（二）马驹桥 ：亦庄第二生活区马驹桥，虽直属通州区，但紧邻亦庄经济开发区，被规划为亦庄新城的“新生活区”，在亦庄产业支撑下渐渐形成亦庄新城最大规模的居住区，以旧村改造为主，加强各类生活服务设施的建设，完善商业配套，提高居住水平和环境质量，承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。工业化带动马驹桥的城市化发展进程，以北京国家环保18、产业园区和通州物流基地为龙头的产业发展主体，促进马驹桥整体经济的发展。优化农村产业结构，突出特色种植业，培植龙型经济，打造农业地域品牌。五、商业发展规划及政策研究 南城经济发展相对落后，加上马驹桥发展起步较晚，马驹桥在各商业发展领域没有得到更好地发挥，随着近年来，在亦庄经济发展驱动下，马驹桥居住人群迅速增加，消费功能需求逐渐加大。在今后发展中，商业配套的不断完善将是马驹桥区域发展的重点。诸如品牌餐饮、连锁酒店、综合性大型超市、电器、娱乐等 ，来满足区域内居民的生活需求，弥足其商业不足的短板。 商业价值的凸显直接牵引开发商的嗅觉，2011年，合生世界村集中商业项目，将在年底动工，2013年年底正19、式运营，该项目配套有10万平米集中商业，以及13000平米高级会所，预计引进一批如家乐福、苏宁等国际一线品牌商，建成后将成为马驹桥区域规模最大的商业配套，另其他众多住宅社区也带有不少底商，极大的带动和完善其周边的商业氛围。第二章：项目定位一、项目的市场定位1、形象定位：马驹桥商圈商业新地标2、档次定位：高端、时尚、潮流百货3、功能定位：满足高端群体高品位、时尚需求一站式消费场所二、商铺的目标消费群定位及分析（一）按照消费的类型：1、虚荣性消费：马驹桥还迁后的原著居民（占比23%）2、替换性消费：私营企业、个体业主、灰色收入者（占比35%）3、改善性消费：新购房者、中高管理及高技能人员（占比3020、%）4、奢侈性消费：外来打工人群（占比7%）5、导入性消费：流动人群（占比5%）（二）按照居住的类型：1、原著及当地社区居民（占比50%）2、新社区潜入居民（占比38%）3、外来打工人群（占比7%）4、流动人群（占比5%）三、商业的经营项目定位及功能定位（一）经营项目定位：(6:2:1:1)1、中高级服装百货零售业态60%2、超市10%3、餐饮20%4、休闲娱乐5%5、社区配套5%（二）业态功能定位:1、通过百货业态的引入，扩大本案主力商圈（10分钟车程）范围至马驹桥范围，辐射商圈亦庄主要城区及周边村镇。2、通过超市、餐饮、休闲娱乐业态的引入，巩固本案周边（10分钟步行圈）核心商圈消费群体。321、通过社区配套业态的引入，为周边社区居民（5分钟步行圈）提供便民服务，提升项目形象、强化本项目部分社区服务功能。四、商业特色定位本项目立项主旨之一就是抢占市场先机，树立马驹桥商业新标杆马驹桥代表性商业形象，引入当地最高规格的品牌商品，最高配置的商场配套设施，最高标准的商业管理体制和团队，故，本案的定位主旨就是：马驹桥最高标准、最高规格的商业新地标在特色定位上，除考察马驹桥当地成熟商业经营特色的现状、未来2年内上市的商业地产项目的特色定位诉求，我们还必须充分考虑米拉village自身的项目形象及风格定位，使本商业项目的特色定位能够与米拉village的建筑风格、项目属性相吻合。在这里，本案只对本22、商业项目的特色定位提出方向和依据，具体的特色定位的提出，将在后期的商业经营定位中，结合商业资源引入的层次、深入了解米拉village整体项目属性后予以考察出具。五、竞争定位找准本地市场机会和入市时机，抢占市场先机。在本环节的竞争定位中，竞争定位的重点并不在如何为本项目找到准确的竞争对手，做出这一决策重要依据是，在本地没有同等档次的竞争对手可以形成实质性威胁，而在于充分考察当地市场及北京市区百货商场建筑规划、经营定位的特点，制定本项目独特的项目优势，找准本地市场机会和入市时机，抢占市场先机。所以，本案的竞争定位并没有选取哪个竞争对手，而是分析竞争态势的基础上，抢先发动“定位”战争，先发制人，争取23、市场的主动。不可否认，未来，在马驹桥地区，本案肯定会出现强有力的竞争对手，但项目步入正轨后正常需要面对的事情。不过，这也提醒我们，在本项目的竞争定位的要求上，需要考虑长远经营的要求，本项目在建筑策划、业态规划调整、商场形象设计、景观设计要考虑超前市场5年。第三章：项目规划、设计方案 本案商业部分的具体规划与设计须在项目开发商领导、百分百集团领导一并审核认可本可行性研究报告后，方可着手设计并形成方案交由上述两方领导呈览。一、整体规划设计建议（一）门前广场及停车场的规划：由于商场正门是人流的主入口，应考虑消费客流与进出小区的车流、室外停车场车流的分流问题，根据本项目规模配套停车位须达到150个左右24、，门前广场规划为配套公园，我们建议项目方争取到更大的停车场面积，而且停车场面积不能占用门前广场。设置门前广场的意义第一，可保证商场正面充分的曝光率和视野通透性，避开前方公园高大乔木植被的遮挡，便于树立商业形象。第二，做区域性商业中心兼社区商业中心项目，商场前方留出足够面积的休闲广场区域，满足当地居民的休闲、聚集、活动的需求，可提供商场、品牌各类促销、公益活动场地，聚集人气。我们建议，以商场门前建筑红线纵向延伸15-20米为宜。（二）建筑布局及承重墙（立柱）的规划设计：由于项目尚处于建设初期，而且作为单体建筑，在建设中后期，我们建议开发商与商业运营企业组成联合开发专家小组，各楼层的建筑布局充分考25、虑不同楼层经营需要、承重要求、层高要求、工程（电气水）要求等调整建设布局，争取建筑面积的最大使用率，便于商业运营企业规划分割及人流动线，一般而言，商业项目的最佳建筑方案为采用框架结构，特别是百货业态，对柱距的要求在8米以上；地下超市则需要足够大、取货方便的仓储空间，这有可能占用一部分营业空间。(三)内部节能规划考虑商业动线规划的需要，在商场内人流密集的区域增加空调送风系统，在人流不经常到达的少设置或不设置。二、建筑风格与立面效果设计建议（尊重原设计效果图）三、商铺结构与内部分割建议（另案执行）四、景观设计建议景观设计大体分为两个部分室内景观设计及室外景观设计上图：室内中庭景观涉及参考室内景观设26、计：主要集中在中庭部分，中庭景观设计要体现商场的经营特色、主题、档次，是人流从室外进入商场内部迅速感受、融入“商业”氛围的关键所在，从吊顶雕塑、艺术横幅、中庭规划角度着手来做，当然，能通过珠宝、玉器、名牌化妆品、奢侈品构成一楼景观规划的主题，是最佳选择。上图：室内珠宝、化妆品业态作为景观造型上图：中庭吊顶装饰景观参考室外景观设计：主要集中正门前广场的景观设计，该景观也主要由两部分组成广场中心景观、商场侧面主干道导视系统，我们建议本项目增设广场中心景观的设计，传统做法可考虑喷泉景观，喷泉中心雕塑的设计主要考虑三大因素： 1、与市政城市环境规划相一致2、与商场前方生态公园主题及特点兼容、协调，不可27、太突兀3、气势宏伟、有独特创意，要体现本项目经营主题，能够形成对本项目吸聚人气、树立地区标杆商业形象的景观效果。上图：临时性广场景观参考上图：永久性广场景观设计参考（一）上图：永久性广场景观二上图：室外导视体统参考一室外导视系统：包括正门正（侧）面商场LOGO大型雕塑、路旁主力店（次主力店、特色店）导视指引路牌。上图：室外导视体统参考二五、交通组织设计建议本项目属于小型购物中心，在交通组织设计上建议将小区、商住公寓主入口设置在背面，特别是停车场的配置应充裕，避免占用商场配套车位。主力店位置商业人流小区人流入口地下车场上图：人车分流及社区、商业人流分流第四章：项目营销策划（另案执行）营销方式建议28、（略）营销渠道建议（略）营销策略建议（略）营销计划安排建议（略）促销策略建议（略）本项目的营销策划主要涉及招商及后期的开业运营，届时我们将有专业的策划服务机构负责执行。在不涉及本项目销售的情况下，这里对本环节暂不做研究。第五章：项目运营分析一、本项目的运营模式定位(一)定位阐述：针对马驹桥商圈商业现状及发展趋势，结合百尚购物中心自身优势，基于开发商、运营商、品牌商、顾客等多方共赢之前提，充分考量本项目当期开发及长远经营利益，提出本项目定位。（二）项目定位：最具特色的、集幽美、时尚购物环境、满足高端群体高品位、时尚需求的一站式消费场所：马驹桥最高标准、最高规格的商业新地标经营主题定位：百尚购物中29、心 新感度时尚空间未来我们将投入巨资对本项目进行装修改造，促进购物环境的更新换代。具体的细节方案这里不再详述，我们将根据楼层实际情况单独做详细规划，后期我们将郑重的向贵方做具体、全面的汇报。二、本案商业规划与业态设计考虑到本项目的高品质定位，在商业规划上，招商品牌和商户质量将比百尚生活广场高一到两个层次，同时避开与百尚生活广场的竞争，由于定位于中高端百货业态，针对的人群在消费层次、消费习惯、审美价值等方面存在自身特性，在业态规划上可能需要我们特别加以注意，比如，在距离百货楼体较近的位置就不适合开设大众型的中西式快餐，或中低端品牌，而应该配以必胜客、味千拉面，或国际男女装品牌。u 百货主体的楼层30、商业规划与业态设计（一）-1F商业规划与业态设计：精品超市 主要经营中高端日常生活用品、家居用品，作为百货业态的必要补充，可在超市内部或外部设置糖果、内衣品牌、数码产品、玩具、名饮名酒专卖场。（二）1F商业规划与业态设计：珠宝化妆品+国际名品根据楼体框架结构的特点可环绕承重柱设置珠宝化妆品品牌专卖群，并于卖出后侧或正门两侧明显位置布置国际名品专卖店或集合店。化妆品品牌以国际品牌、国内一线品牌为主，这里不做赘述。国际品牌例如有：Chinnel、Dior 、Rogger Vivier 、Yveessaint laurent、ZARA、LINE、Burbery、Hugo boss等。（三）2F商业规31、划与业态设计：仕女名品馆本楼层主要由中高端女士服饰、箱包皮具、女性用品构成1、女士香水、纤体商品。2、女装品牌：马天奴、宝姿、杰西卡等。3、女包、皮具品牌：菲安妮、高美高、AM、dissona等。（四）3F商业规划与业态设计：少女潮流馆1、女士情趣内衣、睡衣、饰品等。2、少女、淑女服饰：天恩、爵客、宝贝双星、B2、Betu等。（五）4F商业规划与业态设计：绅士名品馆1、商务男装品牌：宝姿、堡尼、莱尔利奥及部分国内一线品牌2、男士休闲品牌：杰亚克尼、虎都、巴贝、鳄鱼、杰克琼斯。3、男鞋品牌：华尔兹、梵仕淇、骆驼、希伯莱、都彭等。（六）5F商业规划与业态设计：动感时尚馆1、运动品牌：Reebok、32、Adidas、NIKE、new balance、converse及部分国内运动品牌。 2、休闲品牌：蓝道夫、佐丹奴、班尼路、U2、SK、史努比等几部分国内休闲品牌。（七）6F商业规划与业态设计：美食天地+美容城+儿童城1、美食天地：韩国烧烤、各色小吃、披萨饼店、寿司店等精品小吃。2、休闲餐饮：咖啡厅、茶餐厅、哈根达斯等。3、美容城：美容、美甲、康体会所。4、儿童城：童装（小熊维尼、ISKID、拉比、Lucky baby、史努比等）；儿童玩具；儿童游乐城u 沿街商业规划与业态设计从本案周边配套情况看，社区服务配套目前虽不成熟，但未来将会有一个不错的社区生活环境，那么，本案底商将可专业的业态规划，33、并将重点放在收益率较高的纯零售商业及高端休闲服务领域。1、业态比例的划定初步划定，品牌专卖店与休闲服务在店面数量的比例为：6:4在店面面积的比例为：3:72、比例划定的依据按照常理，零售业租金承受力较高，出租收益高，但零售业实际经营所需面积并不大，二楼作为库房使用后，变相的降低了整体租金水平，而且零售业经营稳定性较差，在项目周边人群聚集度、商业氛围未形成之前，这些商业资源容易流失，对本案商气的积蓄和培养即为不利，休闲（餐饮）行业经营不便较为稳定，其最大的特点是能够带来巨大的人流，对本案人气的提升起到重要的辅助作用。3、品牌专卖店招商主打销量较好的国内知名品牌：如森马、美特斯邦威、利郎、十八淑女34、坊、阿瑟斯等品牌。4、休闲（餐饮）服务品牌招商 这里有几点要求： 服务品牌应与本商业项目档次定位相符合，单店外立面装修形象应维持本商业形象的统一性，不能打乱整体格调。 能够长期经营，对培养期有一定耐受力。 品牌知名度较高，对消费者有一定号召力。5、沿街品牌定位：餐饮品牌：肯德基、麦当劳、必胜客、呷哺呷哺等。休闲品牌：上岛咖啡、左岸咖啡、茶餐厅、美联臣美容会所等。三、百强商企百分百商业集团运作该项目的核心优势（一）企业财务优势通过十几年务实而快速的发展，百分百集团及下属子公司北京百尚购物中心丽泽商贸有限公司、北京百尚购物中心商贸有限公司积累了雄厚的资金资本，相继进入连锁专卖店、连锁卖场、超市、购35、物中心等领域，依托自身雄厚的资金及商业资源优势，基于优化集团资本结构、延伸集团战略发展的角度出发，近年积极进军商业地产领域，实现集团战略的跨越式发展。（二）品牌优势根据我们的调查：1、百尚购物中心品牌亦庄地区市场知名度达到95.3%；2、百尚购物中心品牌认知度、美誉度超过72%（针对百尚购物中心顾客）；3、百尚购物中心成为当地消费者购买品牌商品的第一选择。（三）企业管理及品牌资源优势1、“八个统一”强化管理优势统一规划布局、统一专场形象、统一卖场管理、统一形象宣传、统一结算、统一收银管理、统一营业、统一员工形象。“八个统一”管理策略已经融入到百尚购物中心企业的每一个员工日常工作当中，百尚购物中36、心将这“八个统一”上升为企业管理战略来抓，并指导百尚购物中心每一个项目的管理事务，成效显著。2、完备的团队优势百尚购物中心不但有十几年的商业经营实战经验积累，而且也培养起了一批近百人的中层管理精英团队，拥有同时运作开业5家店的实战操作经验。针对公司发展迈向新的阶段，公司对高素质、高学历的高端人才需求日益迫切，截至目前，百尚购物中心积极吸引包括燕莎集团及其他知名百货公司原副总在内的高端人才近10人，构建百尚购物中心高速发展人才知识平台的工作已基本完备。3、旗下商业品牌资源（四）企业智囊团优势管理咨询机构：中研国际时尚品牌管理咨询集团 二十世纪九十年代初,中国本土咨询行业开始形成。2000年,咨询37、行业开始走向规范化、专业化经营的阶段,从粗犷经营-专业化细分 。细分的行业趋势造就了中研中国第一家专门针对服装企业的专业咨询机构 。中国服装行业是传统行业,企业管理与人力资源的基础很薄弱,因此,服装企业迫切需要提升经营管理方面的能力。 策划机构：北京尖点国际营销策划有限公司北京尖点国际营销策划机构：中国十大商业地产策划机构。总经理梁吉良：资深商业地产策划师，商业管理咨询师。3年内成功策划执行商业项目面积超过200万平米，并为11个城市特色商业街担任顾问。品牌策划和商业运作整合互动的专业策划机构。从新观念，新角度，新思维多视角出发，结合中国国情和企业实际情况，在实战中创立了一套完整而科学的商业地38、产营销及商业品牌整合营销体系。（五）广告投放优势百尚购物中心自2007年第一家店创立以来，陆续的投入的广告费用超过300万元，单店开业营销费用普遍在100万左右，米拉百尚购物中心这个项目，开业宣传费用将有望超过这个数字，后期运营的广告推广费用也将超过200万元/年。四、项目前景展望（一）百大品牌助阵本项目“百花齐放”百尚购物中心目前拥有知名一二线品牌近300个，如阿迪达斯、耐克、kappa、彪马、李宁、安踏、361、特步、森马、以纯、花花公子、鳄鱼、好人缘、阿尔皮纳、袋鼠、美国骆驼、牧马牛仔、宾渡、威侠、世纪路虎、法国老人头、凯撒大帝等。届时，百尚购物中心将力邀以百丽公司为代表的国内品牌代理巨39、头加盟本项目，争取实现强强联合，力争引入以下国际国内知名品牌：Belle（百丽）、Teenmix（天美意）、Tata（他她）、Staccato（思加图）、FATO（伐拓）、Senda（森达）、BASTO（百思图）、MILLIES（妙丽）、Jipijapa、Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell、Caterpillar、Sebago等国际国内著名品牌资源。（二）联营、自营、租金、店中店多模式助阵本项目“繁华四射”为了最大限度的盘活本项目的商品资源，百尚购物中心将沿用多样化的招商运作技巧，针对不通过的品牌商适用不同的招商策略，目的就是实现本项目商品品40、类的丰富性、高层次性，保证各类商品都能够以具有竞争力的品质（物美）、具有竞争力的价格（价廉）迎接四方宾客，实现“只有顾客想不到、没有百尚购物中心做不到、总有一款适合您”的最高商品管理理念。上图：品牌荟萃的百尚购物中心（三）百尚购物中心品牌影响力有效盘活人气提升米拉百尚购物中心商业价值对于一个商业企业来说，哪怕只有一平米的可租面积闲置，从较长的经营周期看，都是一个不可小视的经济损失，仅仅以能够出租作为一个商业物业营运的目标，不是百尚购物中心也不是米拉百尚购物中心的经营目标。如果部分商业物业长时间内不能实现商业物业的增值，对所有权方及经营方都是一个不小的损失。通过百尚购物中心对品牌商、消费者的强大号召力，最大限度的盘活该项目的人气，帮助米拉百尚购物中心实现物业整体的升值、增值。（四）助力米拉百尚购物中心成就马驹桥最具影响力商业品牌百尚购物中心单店开业及年度营销总计近200万的宣传费用将能有效的提升米拉百尚购物中心及米拉整体项目的知名度和美誉度，进一步提升米拉百尚购物中心在马驹桥商圈及北京地亦庄区的影响力。37