1、罗斯购物中心项目可行性研究报告 目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 项目必要性分析21.3 研究范围31.4 编制依据41.5 项目经济性指标41.6 结论及建议5第二章 房地产市场分析72.1 2013年全国房地产市场特征72.2 大庆市房地产市场72.3 未来全国及肇源县房地产发展预测10第三章 项目建设条件133.1 肇源县区域概况133.2 项目选址及建设条件分析16第四章 工程建设方案174.1 项目概况174.2 规划设计174.3 建筑单体设计194.4 结构设计214.5 给排水设计224.6 暖通设计234.7 电力电信设计254.8 绿化、环保、环卫29第五章 节2、能措施305.1 节能依据305.2 用能情况305.3 节能措施315.4 节能评估33第六章 环境影响评价356.1 设计依据356.2 环境影响评价原则356.3 项目位置环境现状366.4 项目建设与运营对环境的影响366.5 项目建设期环境保护措施366.6 项目运行期环境保护措施386.7 环境影响评价38第七章 安全与消防397.1 安全措施397.2 消防40第八章 组织机构及项目管理428.1 组织机构设置428.2 劳动定员448.3 员工培训458.4 薪酬及福利468.5 工程建设管理措施46第九章 工程进度及招标479.1 工程实施原则479.2 建设工期479.3 3、工程进度安排479.4 招投标48第十章 建设投资估算和资金筹措5010.1 编制依据5010.2 估算范围5010.3 建设投资估算5010.4 资金筹措51第十一章 财务分析与评价5211.1 编制依据5211.2 基本参数5211.3 财务分析5311.4 赢利能力分析5511.5 价格盈亏平衡分析55第十二章 风险分析5612.1 风险分析概况5612.2 风险因素识别5612.3 风险评价5712.4 风险防范对策及建议57第十三章 结论与建议5913.1 结论5913.2 建议59附表附表1：总投资估算表附表2：总收入、营业税金及附加估算表附表3：总成本费用估算表附表4：资金使用计4、划表附表5：项目损益表附表6：项目现金流量表附图：项目总平面布置图第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称#罗斯购物中心项目1.1.2 建设单位肇源县东方房地产开发有限公司1.1.3 建设性质新建1.1.4 建设工期该项目建设期24个月，从2014年7月开始前期工作，到2016年6月工程竣工。1.1.5 拟建地点肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区）。1.1.6 建设规模及内容本项目分两期，规划用地面积27619.12，总建筑面积61978.2，其中住宅建筑面积20533.12，商服建筑面积17430.2，农贸市场建筑面积16505.68，办公室建筑面积6075.2，车库建筑面积1435、4，容积率2.24。一期规划用地面积15841.39，总建筑面积31316.68，主要建设商服、农贸市场和办公室等，二期规划用地面积11777.73，总建筑面积30661.52，主要建设住宅、商服、车库和办公室等。1.1.7 建设总投资估算及资金筹措本项目总投资为12000.00万元，其中：建筑工程费8501.34万元，设备购置及安装费用155万元，基础设施配套费1115.61万元，其它费用1772.53万元（含土地费用1466万元），预备费205.52万元，铺底流动资金250.00万元。全部为企业自筹。1.2 项目必要性分析1.2.1 项目是促进国民经济发展的需要当前我国国民经济运行正处于一6、个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。因此本项目的建设是利于国民经济发展的，是可行的。1.2.2 项目是促进肇源县房地产市场健康发展的需要最近几年，肇源县居民优越居住消费需求日益增加，房地产行业发展迅速，各开发商迎合市场需要进行了大量的开发建设，从以往地产开发来看，在肇源县进7、行地产开发是极具投资潜力的。从利润水平和投资回收期以及风险综合看来，肇源县房地产是值得投资的。本项目建设利于肇源县房地产市场的健康发展。1.2.3 项目是促进当地经济发展、提高人民居住水平的需要肇源县近年来吸引了各大地产商的进驻开发，在居住水准上给肇源县人民进行了很大的提升。从高层住宅到商业及其配套等，本项目从各个层面提升了肇源县人的消费理念和居住水平。不仅如此，本项目的开展大力推动了肇源县的经济建设，本项目的建设带动了上百个行业的集体提升，提升了肇源县的劳动就业率，加大了肇源县经济快速健康发展速度。如此来看，本项目不论是对于提升肇源县整体发展还是提高肇源县人民居住水平都贡献巨大。1.2.4 8、项目建设利于房地产业接续发展本项目的建设，一方面促进了肇源县人民居住水平，另一方面也促进了房地产业的接续发展。房地产业的接续发展不仅对于肇源县GDP增长利好极大，对肇源县各个行业的带动作用也十分明显。房地产业的外延效应决定了本项目的巨大利好作用。进行本项目对于房地产业接续和发展方面来讲，是十分必要的。1.3 研究范围（1）对项目的建设背景进行分析论证；（2）对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；（3）对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；（4）对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；（5）对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出9、实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；（6）根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；（7）根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案；（8）进行项目财务分析及评价，进行项目不确定性分析。1.4 编制依据（1）本项目可行性研究报告编制委托书（2）肇源县城市总体规划（3）国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年7月）（4）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）；（5）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37号）（6）国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发10、201317号）（7）大庆市城市拆迁管理条例（8）投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社2002年9月（9）投资项目可行性研究指南中国电力出版社2002年3月版（10）建设单位提供的其他有关资料1.5 项目经济性指标项目总投资收益率为67.98%，项目净利润为6117.84万元，项目资本金净利润率为20.41%，盈利情况良好。项目税前投资回收期2.28年，税后投资回收期2.34年。投资回收期较短，计算结果表明，当项目的销售价格达到预测价格的71.21%时，企业可以保本经营。因此受市场价格变化影响较小。1.6 结论及建议1.6.1 结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快11、速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善肇源县居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。项目规划布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，因此本项目已经完全具备开工条件。本项目是极具可行性的！1.6.2 建议（1）应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；（2）建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；（3）对项目建设的设备材12、料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化；（4）建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；（5）组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；（6）合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；（7）加快项目开发节奏，最大化降低国家政策带来的弊端。充分考量项目投资回收情况，做到万事俱备。（8）组建专门市场分析小组，针对国家、肇源县、项目区域等进行步步跟踪，及时调整战略。做到最大化规避风险，使得本项目利润最大化。第二章 房地产市场分析2.1 20113、32014年全国房地产市场特征 2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金总计16029亿元，同比增长大幅提升67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行。前11月土地成交金额过500亿的城市达到10个，其中上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，而去年同期成交金额达到500亿的城14、市仅4个，其中排名第一的上海成交金额也只是664亿元，今年的出让金同比大幅增长169%。2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一(15、土地规划、产业规划、人口规划、详控规划)的综合发展空间规划的制定。2.2 大庆市房地产市场一、2013年1-8月房地产市场运行基本情况(一)新增供应情况今年以来，新建商品房上市面积495.07万平方米，与上年同期相比增长132.01%；其中新建商品住房上市面积404.74万平方米，同比增长115.74%。(二)房产交易情况1-8月，累计实现房产交易面积673.63万平方米，63857套，成交金额266.44亿元；其中实现住宅交易面积634.12万平方米，58629套，成交金额230.27亿元。1、商品房成交情况。商品房销售面积517.42万平方米，42031套，交易额214.84亿元。同比分别16、增长271%、152.24%、194.3%。其中商品住房销售面积486.38万平方米，37806套，交易额182.69亿元。同比分别增长328.4%、253.62%、229.22%。2、存量房成交情况。1-8月，我市二手房成交面积156.21万平方米，21826套，成交金额51.6亿元。同比分别增长95.92%、108.76%、94.17%。其中二手住房成交面积147.74万平方米，20823套，成交金额47.58亿元。同比分别增长121.97%、114.54%、110.46%。二、近期国家、各地楼市调控政策走向自“国五条”以来，中央层面开始逐步改变以往对房地产市场的行政性干预，希望让市场机制17、来发挥作用调控房价，这也使得政策在数月内相对稳定。但近来多地楼市微调，调控方向出现分化。北京、郑州等房价上涨较快的城市调控收紧；多数三、四线城市选择调控政策松绑：8月28日，芜湖住建委发布通知，对刚需及特定面积、特定人群购房实施“补贴”；温州对限购令进行松绑。郑州限购的升级与温州限购的放开，显示出调控的总体思路依然是希望房地产市场企稳，既不要出现局部过热，也不要因为楼市下滑影响到经济形势。三、市场运行特点及走势预测今年，我市房产市场延续去年的回暖走势，市场成交量攀升，呈现出供销两旺的态势，累计实现房产交易面积673.63万平方米，其中实现住宅交易面积634.12万平方米。在全国100个城市新建18、住宅已连续第15个月环比上涨的大环境下，排除“创业城项目”影响，我市新建商品住房价格同比增长3.58%，呈现出小幅上涨的态势。商品房可售存量。截至8月底，市区新建商品房累计可售面积达到546.9万平方米，同比增长94.59%。其中商品住房累计可售面积达到378.46万平方米，同比增长81.65%。在不出现政策较大调整的前提下，本市房地产销售形势总体看好，市场活跃的态势将保持平稳走高，预计全年成交量可达800万平米，房价不会出现大幅度的增长。2.3 未来全国及肇源县房地产发展预测2.3.1 全国房地产发展趋势分析 一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳从供应层面上看，2013年年底一线城19、市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城20、市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局从供21、应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步22、上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，23、三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。2.3.2 肇源县房地产发展预测肇源县居民消费水平的提高和消费理念的提升推动了大庆房地产业的快速发展。大庆房地产发展处于房地产行业发展高峰期，是极具发展及投资潜力的。近年来，各大房地产开发企业对肇源县地产开发投入了巨大的资金和期望。对于肇源县而言，不论是从楼盘数量上还是从楼盘总体建面上，都较大大。尽管肇源县居民消费需求旺盛，这对于本项目顺利去化也提出了严峻的挑战。国家调控下，房价上涨趋势会得到遏制，尽管刚24、需存在，但由于受众对于房价的期望值偏向下降，房价出现环比下降的可能性尚存。最近新房和两限房供应量太大，项目去化速度不会太快。本项目为中高档楼盘，客户群体为社会顶尖人士，由于国家宏观调控的影响，这部分人的投机性需求日减，因此这对本项目的成功快速提出了挑战。市场千变万化，对于本项目而言，加快去化速度，迎合市场需求，创新营销理念，是抢占市场份额，进行楼盘快速去化的关键所在。第三章 项目建设条件3.1 肇源县区域概况3.1.1 地理位置肇源县位于黑龙江省西南部、松嫩两江左岸，长春、哈尔滨、大庆“金三角”的中心，隶属于大庆市。是金太祖“肇基王绩”之地，有着煌煌6000多年的文明，这里江天辽阔，水肥草美，25、幅员面积4,072.8平方公里，45万人口，21个民族，辖16个乡镇，6个农林牧渔场，135个。位于北纬4523-4559，东经12347-12545。西北与杜尔伯特蒙古族自治县、大庆市，北与肇州县，东与肇东市接壤。西南以松、嫩两江主航道为界与吉林省镇赉县、大安县、前#罗斯蒙古族自治县、扶余县和我省的双城县隔江相望。3.1.2 自然条件肇源县属北温带大陆性季风气候，秋冬季受西伯利亚冷空气影响，冬季寒冷，夏季炎热，夏秋两季气温变化无常，一月份气温最低，平均气温为零下18.9oC，七月份气温最高，平均气温为零上23.4oC，年平均气温3-4.9oC，春季多刮西南风，冬季多刮北风和西风。全年平均风速26、3.8-4.9米/秒。本地雨量各集中厦末秋初，春季多干旱，风大雨少，年平均降水量294-513.5毫米，全年无霜期130-168天左右。3.1.3 交通条件肇源县交通便利，通讯快捷。县境内公路、水路、铁路三路畅达。公路通车里程410公里。通（通辽）让（让胡路）线铁路贯穿全境，与亚欧大陆桥连接。境内水路总长200公里，有“黄金水道”之称。随着松花江大桥和年吞吐量80万吨的大庆肇源新港的建设，肇源的交通区位优势明显提升，将真正成为大庆、哈尔滨、长春“金三角”和黑龙江西部大通道上的经贸重镇。松花江大桥建设始于2003年，于2005年10月竣工，其引道全长143公里，向北平交肇新路、林肇路、明沈路经安27、达市接至哈大公路；向南经松原、长春、沈阳入关。大庆肇源新港于2003年启动建设，2004年年末竣工。由大庆肇源新港经佳木斯、同江，一直到俄罗斯的庙街，驶入达旦海峡，直到日本海,“江海联运”成为现实。3.1.4 历史文化肇源县是一个多民族县份，21个民族在此辛勤劳作，共同创造着悠久的历史和灿烂的文化。早在6500年前肇源大地就有人类活动,至今被发现的古文化遗址有105处，其中有国家文物保护重点单位的“白金宝遗址”和在考古学上占有重要地位的小哈拉文化。历史上，这里曾为辽金腹地，元清王公世袭之所，既是是辽国齐天皇后的故乡，也是完颜阿骨打肇基王业之地。境内出土的大型猛犸象、水牛化石、披毛犀等珍贵文物国28、内外罕见。集蒙、藏、汉民族风格于一体的衍福寺双塔雕塑形象生动，造型完美逼真，蕴蓄着丰富的文化特质。3.1.5 经济状况肇源县现有工业企业78家。培育壮大了畜禽、绿色食品、服装加工和石油石化四个工业企业群，构筑并形成了以食品工业为骨干、油化工业为支撑、轻工和制造业为补充的工业经济格局。规划建设了松花江工业园区、新站民营经济区、港桥经济区三个工业园区。加快推进了大庆肇源皮革城和帅亿生态示范城建设。几年来，通过实施项目牵动战略,引进千万元以上的大项目16个，累计到位资金20多亿元。俄罗斯罗姆斯制衣、帅亿集团、江西鸭鸭、吉林糖业、松拖制造、桥源化工、草原兴发、完达山乳业、北大荒米业等实力企业和大庆皮革29、城建设项目相继落户肇源。全县全口径工业产值完成154,301万元，同比增长23.4%；增加值42,121万元，同比增长31.1%；利税8,841万元，同比增长16.9%全县地区生产总值实现29.7亿元，同比增长16.1%，一、二、三产业增加值分别实现14.3亿元、8.5亿元和6.9亿元，同比分别增长10.5%、23.1%和17.5%；全口径财政收入实现8亿元，同比增长38.6%，本级财政收入实现3.1亿元，同比增长65.5%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现4617元和3701元，同比分别增长7.8%和19.1%。肇源经济形势的基本特征：民营经济得到发展，当地政府大力扶持；扩大城30、市建设成为新一轮经济发展重点；经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级；居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。3.1.6 通信全县程控电话装机5.61万门，移动用户已达4.9万户。城乡电话普及率达到每百人12.36部。3.1.7 自然资源肇源县自然条件得天独厚，资源极其丰富，“水、草、田”三分天下，有耕地180万亩、草原173万亩、水面103万亩。野生动植物繁多，有狐、貉、鹿等野生动物达200多种，草本植物1800多种，有蒲公英、地丁、车前子、防风、玉竹等野生药材百余种。肇源县可养鱼水面已发展到59.5万亩，31、水产品总量实现2.62万吨，名优鱼养殖面积达到27万亩，河蟹养殖面积5,000亩。水产品久负盛名，历史上曾是清王室鳇鱼贡品的重要产地，现在鱼类品种达6目11科39种。地下蕴藏着大量石油、天然气等矿产资源，目前已探明油气总储量达7亿吨。地上有盐碱和建筑工程砂、黄粘土、火硝等，火硝产量、质量闻名全省，建筑砂石储量丰富。地下水资源十分丰沛，总量达51.4亿吨。3.2 项目选址及建设条件分析3.2.1 项目选址项目建设地址为肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区），地理位置优越。3.2.2 土地利用合理性分析土地是民生之本，发展之基，是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。该项目建设用地功能符合32、肇源县城市总体规划和土地利用总体规划中的土地功能划分，符合国家规定的供地政策。项目用地面积规模合理，而且项目建筑密度、容积率和绿化率均符合规划要求，符合国家节约用地、集约用地原则。因此，该项目可行。第四章 工程建设方案4.1 项目概况本项目分两期，规划用地面积27619.12，总建筑面积61978.2，其中住宅建筑面积20533.12，商服建筑面积17430.2，农贸市场建筑面积16505.68，办公室建筑面积6075.2，车库建筑面积1434，容积率2.24。一期规划用地面积15841.39，总建筑面积31316.68，主要建设商服、农贸市场和办公室等，二期规划用地面积11777.73，总建33、筑面积30661.52，主要建设住宅、商服、车库和办公室等。4.2 规划设计4.2.1 设计依据1、甲方提出的设计任务及在设计过程中提出的设计要求2、中华人民共和国城乡规划法3、国家有关居住规划和住宅设计规范4、项目地形图4.2.2规划设计基本原则1、符合城市总体规划、近期建设规划的要求。2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。3、综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内的地形、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划。4、适应居民的生活规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求34、，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住环境。5、为老人、残疾人的生活和社会活动提供条件。6、充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。7、项目区规划设计除符合本原则外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。4.2.3总平面布置住宅的建筑风格和整个项目区景观统一协调进行设计，结合既有的道路骨架，用道路线形将景观节点联系起来，丰富项目区的室外景观。将景观节点、绿化空间和道路系统相结合，将步行系统和绿化系统延至宅前。是项目区的建筑造型与项目区内、外环境有机结合，融为一体，给人亲切感。4.2.4道路系统与静态交通规划本项目交通组织形式外环式+内环式。做记录采用内环路，内环路自然流畅，路35、旁景观变化有序，车型速度易于控制，道路与周边围绕基地的城市道路相连，通达性强，交通便捷。分支路和消防通道与庭院景观相结合，可采用卵石铺砌，可达性好。道路系统尽量采用适度人车分流的组织形式，住宅组团外以车行路为主，既保证了车行的便捷，又保证了人行的舒适与安全。采用地面停车方式。4.2.5绿地景观系统规划随着社会的日益发展，崇尚自然，亲近自然成为现代生活消费的新理念，由于项目本身特点和品质需要。因此，景观小品、园林绿化、花卉与树木成了项目区里自然的代名词。本方案建筑设计就充分体现了这些生活理念；首先，利用建筑的围合结合项目区路网和规划水体，形成相对独立完整的内部中心景观带，中心景观与组团景观相融合36、渗透，形成景观均好的景观体系。其次，基地内的景观设计采用微地形处理的方式，丰富景观层次，营造建筑犹在山水之间的感觉。再次，在景观的设计中，尽量采用软景观，可以有效的控制成本及营造良好的居住环境。4.3 建筑单体设计4.3.1 设计依据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅设计规范（GB50096-2011）住宅建筑规范（GB50368-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层建筑设计防火规范（GB50045-2005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）城市道路和建筑物无障碍设计规范37、（JGJ50-2001）民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）4.3.2 建筑设计住宅建筑的设计，应综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、绿地、层数和密度、布置方式、群体结合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。住宅按套型设计，以90120平方米户型为主，整个小区错落有序，高低变化，丰富了项目区的整体视觉。 4.3.3 主要技术经济指标表4-1 总体主要技术经济指标表项目名称单位数量规划区用地面积m227619.12总建筑面积m261978.2住宅面积m220533.12商服面积m217430.2农贸市场面积m216505.68办公室面积m26075.2车库面积m21434建筑基底面积38、m214979.6容积率2.24建筑密度%54.23停车位面积m21566.97绿地面积m21534.21绿地率%5.55表4-2 一期主要技术经济指标表项目名称单位数量一期用地面积m215841.39总建筑面积m231316.68商服面积m212987农贸市场面积m216505.68办公室面积m21824建筑基底面积m211324容积率m21.97建筑密度m271.48停车位面积m21026.23表4-3 二期主要技术经济指标表项目名称单位数量二期用地面积m211777.73总建筑面积m230661.52住宅面积m220533.12商服面积m24443.2车库面积m21434办公室面积m2439、251.2建筑基底面积m23655.6容积率2.6建筑密度%31.03停车位面积m2540.74绿地面积m21534.21绿地率%13.024.4 结构设计4.4.1 设计依据建筑结构荷载规范 (GB 50009-2012)建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）地下工程防水技术规范（GB501082008）建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001)建筑抗震设防分类标准(GB50223-2008)混凝土外加剂应用技术规范(GB50119-2003)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB40、50119-2003)建筑地基处理技术规范(JGJ 79-2002)混凝土结构耐久性设计规范(GB/T 50476-2008)钢筋机械连接技术规程 (JGJ 107-2010)4.4.2 设计参数拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，建筑设防分类标准为丙类。（以实际为准）4.4.3 采用荷载卧房、客厅、厨房、卫生间：2.0 KN/ m2阳台： 2.5 KN/ m2上人屋面： 2.0 KN/ m2不上人屋面： 0.5 KN/ m2施工荷载(首层) ： 10.0 KN/ m2人流密集的楼梯： 3.5KN/m2室外一般地面活荷载： 10.0KN/m24.41、4.4 结构设计本项目公建为框架结构，高层住宅为框架剪力墙结构。4.5 给排水设计4.5.1 设计依据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑设计防火规范（GB50016-2006）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）建筑给水排水设计规范（GB 50015-2009）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2011）生活饮用水卫生标准（GB5749-2005）城市居民生活用水量标准（GB/T50331-2002）4.5.2 给水系统本工程给水管在区内主干部分连结成环状42、，构成环状供水与枝状供水相结合的供水网络，确保住宅区供水的可靠性和安全性。经计算给水管管径为DN200、DN150，消防用水从给水管网中取用，不再单独设置。项目供水由肇源县自来水公司通江路供水干管引入，主干道以DN200供水管向各片区供水，各片区根据建筑数量不同及消防用水管径需要，给水管管径DN150-DN200，各建筑均各自设表，单独计量。4.5.3 排水系统（1）排水方式：室内采用单立管伸顶通气排水系统，生活污水靠重力直接排至室外污水管网，室外采用雨污分流系统，雨水经室外雨水管网直接排至市政雨水管网，污水经过化粪池后，排至市政污水管网。（2）排水量：预计生活排水量为用水量的90%。（3）材43、料：室内排水管采用PVC-U塑料排水管粘接。室外采用高密度双臂波纹塑料排水管承插连接。4.5.4 消防系统由肇源县自来水公司给水管网引入两根消防管供小区消防使用。各区均设室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火灾延续时间2小时，总消防用水量144m3。小区内集中设置消防水池和消防泵房，消防水池储存一次灭火所需的室内消防用水量，室外消防用水量由市政管网直接供给。室外消防管网成环状管网，室外消火栓布置间距不超过120米。4.6 暖通设计4.6.1 设计依据民用建筑热工设计规范（GB50176-93）居住建筑围护结构节能设计（2006年5月）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）44、建筑设计防火规范（GB50016-2006）辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）4.6.2 采暖系统1、热源、热媒及采暖方式本项目采暖建筑面积61978.2，项目采用肇源县鑫源物业公司通江路供热干引入，热媒为热水。采暖方式为散热器，散热器选择柱型、内腔无砂铸铁散热器，散热器供暖供回水温度为85/60。2、热负荷根据城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）规定，本项目采暖室内温度公建和居住建筑按18计算，车库按5计算。表4-4 项目热力计算表名称面积（m2）热指标（W/m2）热负荷（kW）室内设计温度（）采暖天数(d)室外平均温度(）室外45、计算温度（）耗热量（GJ)住宅20533.1235718.6618176-9.4-24.27095.57公建40011.08602400.6618176-9.4-24.223702.60地上车库143470100.385176-9.4-24.2752.75合计61978.203219.7031550.933、管网敷设场区内铺设供热管网，供热管材采用管径为150300mm的无缝钢管，保温层厚度为55mm，保温材料为聚氨脂，材质为20号钢管。管道敷设方式采用沿地下直埋敷设。4、计算温度室内采暖计算温度不低于下表限值：表4-5 室内采暖计算温度限值表卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15设采暖的走廊46、14办公（会议室、接待室、多功能厅）18商业（营业厅）18车库54.7 电力电信设计4.7.1 设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）低压配电设计规范（GB50054-2011）供配电系统设计规范（GB50052-2009）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）建筑照明设计规范（GB50034-2004）消防安全疏散标志设置标准（DBJ01-611-2002）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）建设设计防火规范（GB50016-2006）综合布线系统工程验收规范GB 50312-2007视频安防监控47、系统工程技术规范（GB50395-2007）有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）4.7.2 设计范围变配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、宽带接入网系统、可视对讲系统、火灾报警系统4.7.3 变配电系统（1）本工程用电负荷包括一、二、三级负荷。（2）电源：本工程由市政电网引来两路电源供电，高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220V/380V。（3）设置一处地下变电房，服务半径基本控制在200米以内。（4）住宅的低压配电系统分为两份：室外直埋进入各住户单元配电总箱，车库内沿桥架敷设，在车库设置总配电室，再以放射式系统配电至各住宅单元配电总箱，以提48、高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。（5）楼座各单元采用BV-0.5KV导线以树干式向各个层电表箱配电。（6）每幢建筑的电源引入处作重复接地，并进行总等电位连接。楼电源接线在配电室配电断路器处设300500mA漏电保护器（动作时间不大于0.4s），以防止电气火灾的发生（7）居室配电 依据住宅设计规范（GB50096-2011），结合国家康居示范工程要求，住宅用电容量接每户用电负荷6KW规划方案，每户设户配电箱。 厨房、卫生间插座选用防溅水型。 居室照明灯具仅设40W裸灯头，以便业主入住后更换灯具；卫生间、厨房、阳台应配防潮裸灯头。 空调电源插座、普通电源插座与照明分设葫49、芦；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路。 所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流30mA，动作时间不大于0.1s）。 一般空调电源插座回路不设漏电保护。当起居室较大时，考虑落地空调柜机时，该回路应设漏电保护，并设置地位0.3m插座。 户内照明、插座支路导线采用BV-2.5mm2。4.7.4 照明配电系统（1）主要场所的照度如下：起居室100200lx、卧室75lx、厨房100lx、卫生间100lx。（2）光源：室内外照明应选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜，符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。4.7.5 防雷接地系统（1）防雷保护 本工程各楼座均按50、第三类防雷措施设防。 在楼座屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。 为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。 为预防雷电电磁脉冲起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）。（2）接地安全 本工程各楼座低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，在电源引入处作重复接地；其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地公用统一的接地装置。要求接地电阻不大于1欧姆，否51、则应在室外增设人工接地体。 本工程采用总等电位连接，在配电室设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。 浴室、卫生间等处设局部等电位连接。4.7.6 电话系统（1）建筑电信容量预测，按每户2门电话计。（2）电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设置手孔或人孔，由手孔或人孔预埋钢管或硬质PVC管引入建筑内。电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130%160%考虑。电话外线工程路由管孔数量应由电信部门确认。（3）住宅楼的进线管道，管孔直径不应小于80mm，住宅楼按一处进线设计。（4）最少在每户住宅的主卧室和客厅各设一部电话。（5）室外直埋电话电缆在穿越车道时，应52、加钢管或铸铁管等保护。4.7.7 有线电视系统（1）有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。（2）本工程在每户住宅的主卧室和客厅各设一线电视插座。（3）小区内有线电视系统采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各户，在每一单元一层设前端箱分配放大信号。（4）有线电视系统采用860MHz邻频传输，小区内的所有电视插座油漆用户电平64+-4dB，图像清晰度不低于四级。4.7.8 宽带接入网系统（1）提供个人主页对外发布功能。（2）项目区内部可通过本网络，实现内部联络、信息沟通的功能。（3）可以实现政策、信息、医疗咨询活动。（4）作为娱乐，可以开展网上游戏等娱乐活动。453、.8 绿化、环保、环卫项目区景观设计不仅注重对内营造温馨而有活力的社区面貌，对外也形成延续的城市景观。沿主干道设贯穿南北的景观绿化带，结合每个组团入口设室外休憩场地和小型绿化景观，强调以“动”为主、步移景移的特征；因地造景、立体绿化的景观，营造出静谧的社区氛围。组团中结合散步道布置有层次的绿化，为居民带来回家的宜人尺度和亲切感。在周边、小区内部、停车场、绿化节点、健身活动场地等场所设置音箱设备，结合项目规划环路设置垃圾收集点，集中收集垃圾，集中送往市政垃圾处理站处理。第五章 节能措施5.1 节能依据中华人民共和国节能法黑龙江省节约能源条例固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委54、员会2010年第6号令）综合能耗计算通则 GB/T 2589-2008；公共建筑节能设计标准 GB50189-2005；公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则 DB23/1269-2008；严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ/26-2010。黑龙江省居住建筑节能65%设计标准 DB23/T1270-2008；绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006；民用建筑绿色设计规范 JGJ/T229-2010；民用建筑节水设计标准 GB50555-2010；室外给水设计规范 GB50013-2006；城镇燃气设计规范 GB50028-2006。大庆市民用建筑节能管理办法，庆政发201013号。55、5.2 用能情况项目能源消费种类为电力、热力、新水、天然气。 表5-1 项目综合能耗表序号名称实物量折标量折算系数单位数量单位数量年能源消耗1电力万kWh454.83tce/a(当量值)558.990.1229kgce/kWhtce/a(等价值)1482.750.326kgce/kWh2自来水万m311.40tce/a9.770.0857 kgce/t3天然气万m34.63tce/a56.221.2143kgce/m34热力GJ31550.93tce/a1076.520.03412tce/GJ5能源消耗（当量值）tce/a1701.506能源消耗（等价值）tce/a2625.265.3 节能措56、施5.3.1 建筑节能措施（1）总图布置本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体建设方案中，科学合理的确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型，在总图布局上充分考虑建筑朝向，以获得良好的采光和足够的日照，以便最大限度的减少能源消耗。（2）外墙的保温隔热墙体采用高效保温的复合墙体，选用节能型建筑材料，保证了建筑围护结构的保温隔热特性，降低了外墙传热系数，有效减少通过围护结构的传热，从而减少采暖耗热量，达到显著的节能效果。（3）门窗节能在满足采光、自然通风的前提下，严格控制窗墙面积比，尽量减少门窗的面积；采用三玻塑钢窗，降低传热系数，满足建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检57、测方法的规定。（4）屋顶节能建筑物屋面均采用100mm厚的挤塑板进行保温，采用高效保温材料，降低屋面传热系数，满足节能设计标准的要求。5.3.2 电气节能措施 （1）选用节能型变压器及电气设备，室外箱式变电站选用S11节能型变压器，合理选择变压器负荷率，控制变压器负荷率为75%85%。（2）箱式变压器内低压侧设置无功功率补偿，补偿后功率因数不低于0.95。（3）变压器深入负荷中心，低压供电半径控制在150m之内。（4）住宅楼梯间采用声控照明灯，室外夜间照明采用节能照明控制系统，以做到降低电耗。（5）推广绿色照明产品，选用高效节能灯具，主要道路照明采用高压钠灯，其他景观类照明采用LED灯。（6）58、加强设备运行管理，提高运行效率。 （7）道路照明采用单回路供电，每个工作段和场所采用单独控制的供电方式。5.3.3 供热节能措施（1）室外二次管网采取直埋敷设方式，采用聚乙烯保温管。室内采暖干管采用加筋铝箔超细离心玻璃棉保温。（2）建筑物热力入口处设置热力入口装置，设自力式压力控制阀，设热计量表。（3）分户设热计量表。（4）每组分水器的供水支管均设散热器。5.3.4 给水节能措施（1）充分利用市政供水管网压力，减少二次加压能耗。（2）采用变频供水技术。（3）采用节水型的卫生器具。5.4 节能评估5.4.1项目对所在地能源消费增量的影响评估项目建设实施将会增加当地年综合能耗数量，本项目年综合能耗59、为1701.50tce，电力454.83万kWh，水11.40万t，天然气4.63万m3，热力31550.93GJ，项目总建筑面积为61978.2 m2，经测算，项目单位面积综合能耗27.45kgce/m2。但对能源消费结构产生的影响不大；项目符合城市建设规划，虽增加了能源消费，但控制在合理的增量范围内，占当地总能耗的比例较小，对大庆的能源消费增量影响不大。5.4.2项目对所在地完成节能目标的影响评估项目通过各种节能措施，可以使居住建筑节能达到65%，公共建筑节能达到50%，对本地区总体能耗的降低具有一定的贡献，从这个角度来说本项目的节能与地区节能目标具有一致性。因此，项目符合肇源县的节能规划60、的要求，符合节能目标的要求，不影响节能目标的完成。项目年综合能源消费量折标煤1701.50tce，对肇源县的节能目标的影响不大。5.4.3项目能源供应条件及落实情况1、供水情况根据项目现场实际情况和规划建设条件，项目供水水源由肇源县自来水公司通江路供水干管接入，水压0.3MPa。2、供电情况本项目电力由肇源县供电局11kv变电站供电，尚有余量7.2万kVA，余量可满足项目建设要求。本项目电源电压为10kV，先接入地下变电所，电压220V/380V，在接入场区内用电单元。项目电源选择合理，供电容量可满足本项目的用电需求。3、供气情况项目附近有肇源县英联燃气有限公司，由西南支线供气干管引入。4、热61、力情况本项目热源由肇源县北方蓝天热力有限公司供给，热媒为热水，供热温度115/65，二级网供回水温度为85/60，可满足项目需求。5.4.4 项目能效水平评估1项目正常的运营状态下，其综合能耗总当量值为1701.50tce/a，单位面积平均综合能耗指标为27.45kgce/m2。2 项目消耗的能源品种是电力、热力、新水、天然气，用能数量、能源消费结构合理，所在地能源供应条件满足要求。3 项目采取了各种有效的节能技术措施，符合相关标准与规范的规定，节能效果明显，从节能角度而言，项目是可行的。第六章 环境影响评价6.1 设计依据中华人民共和国环境保护法 （1989年12月）大气污染物综合排放标准 62、（GBJ16297-1996）污水综合排放标准 （BG8978-1996）工业企业噪声控制设计规范 （GBJ87-85）工业企业厂界噪声标准 （GB12348-2008）环境空气质量标准 （GB3095-2012）声环境质量标准 （GB3096-2008）地面水环境质量标准 （GB3838-2002）6.2 环境影响评价原则保护环境事关人民群众的生存，是落实科学发展观、构建和谐社会，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，实现可持续发展的必由之路。建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量会产生不同程度的影响。环境评价是在研究确定场址方案和技术方案中，63、调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。该项目环境影响评价应坚持以下原则：（1）符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。（2）坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。（3）坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。（4）力求环境效益与经济效益相统一，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理。（5）注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，应妥善处理。6.3 项目位置环境现状项目场所周围自然条件优越，空气质量清新。6.4 项目建设与运营对环境的影响该项目在建64、设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废气的处理、弃渣的处置、施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以及运输车辆产生的粉尘和飘尘的处理等。项目在运营期间的主要污染源为生活垃圾和生活污水。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、大气环境、人民群众健康产生不利影响。为此，针对以上问题，应按照有关规范要求进行处理，防止各种污染源的发生。6.5 项目建设期环境保护措施本项目在施工期对环境的影响虽然是短暂的，可以控制和防范的，但工程施工区距离居民区较近，因此，在施工期要严格按照施工要求，文明施工，遵纪守法，加强环境保护，具体要求和措施如下65、：6.5.1 大气保护（1）施工生产区和生活区的大气环境质量应满足规定的标准。（2）燃油机械应安装除尘装置，使其烟尘排放度低于机动车辆污染排放标准。（3）为避免运输物质的洒落形成粉尘危害，运输水泥、石灰、砂子和垃圾的车辆必须掩盖起来。为避免道路上次生飘尘造成的空气污染，施工道路及交通道路应定期洒水。6.5.2 生态环境的保护（1）施工临时占地在施工过程中应采取拦挡措施。在施工完毕后，应及时拆除临时建筑物，清理丢弃的杂物，恢复地貌及植被，以保护生态环境。（2）施工弃渣要运到指定地点堆放，并要及时平整、压实，以免飞扬。6.5.3 人群健康保护（1）抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。（2）加66、强施工期卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。（3）施工人员进场前要进行体检，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。（4）施工过程中严格按照环保要求施工，禁止超标的污染物排入项目区内。（5）施工单位在施工过程中，一线人员要佩戴安全帽等防护用具，并采用湿式除尘作业，操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具。（6）距离居民区较近的施工区禁止在夜间施工，避免影响居民的正常休息。6.6 项目运行期环境保护措施6.6.1 废水处理项目产生的废水为生活用水，排入城市排水系统。6.6.2 固废处67、理本项目区形成的废品、废渣主要为生活垃圾。在总图设计时须设置生活垃圾堆放场所，通过集中定点堆放或袋装后，由环卫队统一装运处理，定期排出。6.6.3 绿化植物具有吸收有害气体、净化空气、吸滞灰尘、减弱噪声、减少大气污染的作用。因此，规划在院内采用集中绿化和分区绿化相结合的方式进行绿化，在建筑物周围和道路两边种植乔木、冬青和草坪，使绿化率达到30%以上，以创造优美的工作环境。6.7 环境影响评价综上所述，项目建设的环境影响主要表现在施工期间，但这些影响都是短期的，且经过相应的措施处理后基本可以避免。因此，本工程是可行的。第七章 安全与消防7.1 安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础68、上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。安全卫生是保证业务技术用房正常运转的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高人员的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。7.1.1 设计依据（1）建设项目工程劳动安全卫生监察规定（1996.10）（2）工作场所有害因素职业接触限值（GBZ22002）（3）生产过程安全卫生要求总则（GB12801-2008）7.1.2 安全措施方案本工程系多层建筑物，在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设69、周围安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。施工用电和电器设备的维修及管理必须有专人负责，确保用电安全。7.1.3 安全措施（1）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故的发生。（2）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。7.1.4 自然环境危害及防范（1）地震：各类建、构筑物均按6度进行设防。（2）防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物均应安装金属接闪器，以钢筋砼基础作接地极，同时需埋设水平接地带构成接地网。（3）降雨：为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统70、，雨水经排水系统排入城市道路下水道。（4）防暑降温：充分利用自然窗户进行通风降温。7.2 消防7.2.1 设计依据中华人民共和国消防法（2009年5月1日）建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑灭火器配置规范（GB50140-2005）通用用电设备配电设计规范（GB50055-1993）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000版）7.2.2 消防任务及防火等级消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施及验收71、。7.2.3 消防措施（1）消防道路宽69m，路面结构为城市型砼路面。消防车可以到达各个建、构筑物周围。（2）防火间距：建筑物与其它建筑物间距均应满足建筑设计防火规范要求。（3）室外按照规范要求设置消火栓。（4）室内按建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)的有关规定，设置消火栓，配置灭火器。（5）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取了防雷、防爆措施。（6）各建筑物均按规范设置疏散通道及安全出口。（7）该项目建筑按二级防火措施考虑，楼内设疏散指示图标，走道及楼梯间设事故照明和疏散指示灯。第八章 组织机构及项目管理合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配72、置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动生产率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置、人力资源及员工培训等内容进行了方案研究。8.1 组织机构设置本项目实行总经理负责制。各部门分设副总经理,负责组织公司的经营管理活动。本项目组织机构图如下： 办公室：1.负责公司文档管理。例如对公司的文档进行分类管理。2.负责内部员工管理。对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保73、安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：1.工程前期准备1）技术准备：审核施工图纸。编制房地产开发项目组织设计。编制或审核施工图预算。编制或审核主要材料、半成品、设计计划。对特殊项目或重要项目的考察、参观、学习及必要的培训。2）物资准备3）现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4）其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。2.现场工程管理1）前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍74、工程施工的障碍物的拆除工作。 B 完善“三通一平”。 C 其他的工作（临时工作、占路，占地的办理）。2）施工建设阶段的工作：A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理。 B 做好质量控制与管理，加强费用控制的管理。 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。 D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。 E 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理，作好销售计划的编制和销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀生活小区。本公司采用直线职能制的75、组织形式，各级领导对下级部门和人员起指导和参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。8.2 劳动定员根据本项目的建设规模及建设、营销运营等需求，项目公司的劳动定员为39人。表8-1 项目人员安排计划部门管理人员技术人员业务人员合计高层总经理11副总经理44行政管理办公室123人事部112财务部123运营管理保安部123采购部156工程部189销售管理营销部167合计13818398.3 员工培训1.公司管理层尽可能多的给职员提供可持续发展的机会和空间。在公司，勤奋工作的职员除可以76、获得薪金、享有福利以外，还可以得到公司适时提供的大量培训和发展机会。2.在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；工作的经验将是职员迈向更高职位的起点；在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.培训工作可以为公司的经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4.培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训。有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱77、产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行指导。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5.培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业78、培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括同行业的优秀企业或机构。8.4 薪酬及福利根据管理岗位、工种等因素来确定各层次人员的平均工资。项目每年的工资、福利支出为650万元。8.5 工程建设管理措施（1）严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好各项前期工作。（2）遵循国家发改委、财政部、建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求，建立完善的财务管理制度，本着节约原则，资金专款专用，财务79、要单独立帐、核算，不许挪用。严格财务管理和监督，严防控制违规违纪行为发生。（3）为确保项目的顺利实施，达到预期目标，实行项目总经理代表制，项目总经理对项目的建设实施总负责，并成立人员精干的项目建设工程办公室，处理日常工作事务。（4）设计、勘察、施工、监理、设备采购各个建设环节均按照国家有关招标、投标法规进行公开、公正的招投标，选择具有相应资质的中标方承接工程任务。（5）严格按照国家规定实行工程建设项目监理制，严把工期、质量和资金关。第九章 工程进度及招标该项目实施应科学组织建设过程中各个阶段的工作，按工程进度安排建设资金，保证项目按期建成运营，发挥投资效益。9.1 工程实施原则项目建设中考虑实80、施的相对完整性，规划建设等市政道路，建设活动中心和商业区等居民生活配套，形成相对完整的商业居住区。加快规划范围内项目的建设步伐，加强城市基础配套的完善发展，打造城市的景观绿化系统，体现水路相环、文化延展、商住结合的理念，初步形成城市服务功能完善、居住环境优美、生活方便舒适、宜商宜居的新城。9.2 建设工期该项目建设期24个月，从2014年7月开始前期工作，到2016年6月工程竣工。9.3 工程进度安排根据工程规模，项目主要包括住宅、商业、绿化、道路及其室外设施等。具体施工安排如下：2014年7月-9月前期、初步设计、施工设计、招标和设备材料定货；2014年10月至2016年2月主体施工；20181、6年3月至2016年5月装饰装修及安装工程；2016年6月竣工验收。9.4 招投标9.4.1建筑方案与设计招投标首先应进行建筑方案的招投标工作，建筑方案应经过多方案比选后确定。建筑方案确定后还必须进行深入的方案优化后方可进入初步设计。建筑方案确定后应同时确定设计单位。建筑方案与设计招标工作中，建设单位应对设计单位进行考察，设计单位应具备甲级居住建筑设计资质。9.4.2施工招投标本项目建设工程的施工单位应通过招投标方式确定，参加投标的施工单位应具备大型居住建筑工程的施工资质，有大型公共建筑的施工经验。建设单位应对参加投标的施工单位进行必要的考察。施工招投标的标书和标底、发标和开标、评标和确定施工82、单位等组织工作应认真做好。9.4.3施工监理招投标工程施工监理单位是本项目在施工过程中不可缺少的，监理单位也应通过招标方式确定，建设单位也应对投标的监理单位进行必要的考察。9.4.4工程设备招投标本工程中的生产设备和辅助设备等大型设备和消防报警、消防自动灭火等重要设备应通过招投标方式确定供货厂家，以保证产品质量和节约工程投资。9.4.5招投标基本情况表表9-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计建筑工程安装工程监理工程设备购置其 他第十章 建设投资估算和资金筹措10.1 编制依据1、国家计委83、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格【2002】10号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格【2002】1980号）；3、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）建设项目经济评价办法与参数（第三版，2006年）；4、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格【1999】1283号）；5、国家物价局、统计局公布的物价上涨指数（CPI指数）；6、黑龙江省省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；7、黑龙江省省建设厅发行的黑龙江省省建设工程其他费用定额；8、类似工程估算、概算指标；9、有关建设项目经济评价的基本84、参数和指标。10.2 估算范围投资估算包括该项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路及场地硬化工程、绿化工程以及各类费用。各类费用主要包括：设备费、建设单位管理费、勘察设计费、报告编制费、工程监理费、招投标费、土地费和基本预备费等。注明：本可研报告按照项目开发周期计算。10.3 建设投资估算本项目总投资为12000.00万元。详见附表1总投资估算表。10.4 资金筹措项目投资全部为企业自筹。第十一章 财务分析与评价11.1 编制依据（1）国家发改委、建设部2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知；（2）规划建设项目经济评价细则；（3）企业会计准则（2006）材工字文85、工业企业财务制度和财政部（2006）财会字文工业企业财务制度；（4）国务院令540号（2008）中华人民共和国营业额暂行条例；（5）国务院令540号（2008）中华人民共和国企业所得税法暂行条例；（6）国务院令540号（2008）中华人民共和国征收教育附加费的暂行条例；（7）其它相关文件及经济法规；（8）项目单位提供的相关资料及相关数据。11.2 基本参数（1）该项目工程建设总投资额：12000.00万元。（2）该项目建设期：2014年7月2016年6月。（3）该项目总建筑面积61978.2。住宅建筑面积20533.12。商服建筑面积17430.2。农贸市场建筑面积16505.68。办公室建筑86、面积6075.2。车库建筑面积1434。（4）销售价格确定：住宅均价：3200元/商服均价：8000元/农贸市场建筑面积4000元/办公室均价：4000元/车库价格：3000元/（5）营业税金根据当地税收政策，营业税、城市建设维护费和教育费附加分别取总销售收入的5%，营业税的7%，营业税的3%。（6）土地增值税项目土地增值税，按照营业税收的2.5%，则土地增值税749.43万元。11.3 财务分析11.3.1 总收入、营业税金及附加估算本项目从2014年8月开始销售，到2016年12月全部销售完毕，各个年份销售比例分别为20%，30%，50%。详见下表表11-1 项目各个年份营业收入表序号项目87、售价计算期售价（万元）1231住宅6570.601314.121971.183285.30可售面积20533.12单价32002商服13944.162788.834183.256972.08可售面积17430.2单价80003农贸市场6602.271320.451980.683301.14可售面积16505.68单价40004办公室2430.08486.02729.021215.04可售面积6075.2单价40005车库430.2086.04129.06215.10可售面积1434单价30006合计29977.315995.468993.1914988.667营业税金及附加1648.7532988、.75494.63824.377.1营业税金1498.86299.77449.66749.437.2附加税149.8929.9844.9774.94经计算：项目总收入为29977.31万元。营业税金及附加为1648.75万元。11.3.2 成本费用估算（1）总投资项目总投资12000.00万元。（2）管理费用项目预计3年全部销售完成，每年的管理费用600万元，总计1800万元。（3）销售费用项目每年的销售费用700万元，总计2100万元。（4）工资及福利费项目每年的工资及福利费650万元，总计1950万元。（5）财务费用项目财务费用每年524万元，总计1572万元。（5）土地增值税项目的土地增89、值税暂按销售收入的2.5%计列，土地增值税为749.43万元。11.3.3 资金使用计划建设资金按2年进行计划使用。第一年投入50%，第二年投入50%。11.3.4 项目损益项目营业总收入29977.31万元，总成本费用20171.43 万元，利润总额8157.12万元，净利润6117.84万元。11.3.5 现金流量估算本项目建设期为2年，计算期为3年，经计算税前累计财务净现流量为8157.12万元，税后累计财务净现流量为6117.84万元。11.4 赢利能力分析项目总投资收益率为67.98%，项目净利润为6117.84万元，项目资本金净利润率为20.41%，盈利情况良好。项目税前投资回收期90、2.28年，税后投资回收期2.34年。投资回收期较短，项目可行。详见下表表11-2 财务指标表税后财务内部收益率（%）73.73 税前财务内部收益率（%）92.22 财务净现值（ic=12%)3801.79 财务净现值（ic=12%)5253.31 投资回收期2.34 投资回收期2.28 11.5 价格盈亏平衡分析BEP（售价比率）总成本/（销售收入销售税金及附加）100%项目经计算BEP=71.21%计算结果表明，当项目的销售价格达到预测价格的71.21%时，企业可以保本经营。因此受市场价格变化影响较小。第十二章 风险分析12.1 风险分析概况项目具有规模大、投资大、建设周期长、专业性强，牵91、涉面广等特点，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影响与干扰，而这些因素又大多具有相当的不确定性。因此，必须认真识别风险、设法控制风险，以提高投资的成功率。投资项目风险分析是在必要性、需求分析、工程方案、社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：风险分析风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生92、的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算图13-1 风险分析与评价过程示意图12.2 风险因素识别本项目虽然工程复杂性一般，但市场变化大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到政府政策、工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。本项目风险因素主要包括：市场风险、政策风险、经营管理风险、配套设施风险等。土地政策12.3 风险评价（1）政策风险一方面是受国家宏观政策的影响，我国目前对于房地产调控趋紧，这在本报告前面已经提到，另外受到肇源县公积金贷款利率调整、个人购房贷款紧缩93、一套房贷款利率上调等因素影响，对于本项目的顺利建设及销售影响极大。（2）市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。（3）经营管理风险市场营销，工程质量，管理风险。（4）配套设施风险配套设施为供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。12.4 风险防范对策及建议1、项目实施前期：抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。2、施工阶段：要抓好对施工组织设计、安排好进度，督促检查，94、合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑的关系，保证基础安全施工。3、经营管理：采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位。4、资金筹措：为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。5、外部协调：本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。6、建立市场预警机制，专门成立市场分析小组，对市场进行充分分析，对政府政策进行分析和预测，把握好房地产市场发展脉搏，及时变化新的应对策略。7、创新营销模式，以营造项目理念为基石，以项目优95、势为条件，在营销各个方面达到并超出消费者心理预期。进行项目大面积、精准化宣传营销，使得项目能够快速去化，最快取得项目利润。第十三章 结论与建议13.1 结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善肇源县居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。项目规划布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，因此本项目已经完全具备开工96、条件。本项目是极具可行性的！13.2 建议（1）应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；（2）建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；（3）对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化；（4）建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；（5）组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；（6）合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；（7）加快项目开发节奏，最大化降低国家政策带97、来的弊端。充分考量项目投资回收情况，做到万事俱备。（8）组建专门市场分析小组，针对国家、肇源县、项目区域等进行步步跟踪，及时调整战略。做到最大化规避风险，使得本项目利润最大化。附表1 总投资估算表 总投资估算表 单位：万元序号项目名称建 筑工程费设备及安装费基础设施配套费其它费用合计工程量造价（元）单位数量1工程费用8501.34155.001115.619771.9561978.201.1住宅面积2463.972463.97m220533.121200.001.2商服面积2614.532614.53m217430.201500.001.3农贸市场面积2310.802310.80m21650598、.681400.001.4办公室面积911.28911.28m26075.201500.001.5车库面积200.76200.76m21434.001400.001.6基础设施配套费1115.611115.612工程建设其他费用1772.531772.532.1土地费1466.001466.002.2建设单位管理费52.0052.002.3建设项目前期工作咨询费4.004.002.4工程勘察费18.0018.002.5工程建设监理费74.3774.372.6环境影响咨询服务费15.0015.002.7招标代理服务费25.0025.002.8工程保险费29.3229.322.9工程设计费73.899、473.842.10工程造价咨询费15.0015.003预备费205.52205.523.1基本预备费185.52185.523.2涨价预备费20.0020.004建设投资8501.34155.001115.611978.0511750.005铺地流动资金250.00250.006总投资12000.00附表2 总收入、营业税金及附加估算表序号项目售价计算期售价（万元）1231住宅6570.601314.121971.183285.30可售面积20533.12单价32002商服13944.162788.834183.256972.08可售面积17430.2单价80003农贸市场6602.2713100、20.451980.683301.14可售面积16505.68单价40004办公室2430.08486.02729.021215.04可售面积6075.2单价40005车库430.2086.04129.06215.10可售面积1434单价30006合计29977.315995.468993.1914988.667营业税金及附加1648.75329.75494.63824.377.1营业税金1498.86299.77449.66749.437.2附加税149.8929.9844.9774.94 附表3 总成本费用估算表 单位：万元序号名称总价计算期1231总投资12000.006000.0060101、00.002销售费用2100.00700.00700.00700.003管理费1800.00600.00600.00600.004工资福利费1950.00650.00650.00650.005财务费用1572.00524.00524.00524.006土地增值税749.44149.89224.83374.72 附表4 资金使用计划表 单位：万元序号名称总价计算期1231总投资12000.00 6000.00 6000.00 2销售费用2100.00 700.00 700.00 700.00 3管理费1800.00 600.00 600.00 600.00 4工资福利费1950.00 650.0102、0 650.00 650.00 5财务费用1572.00 524.00 524.00 524.00 6土地增值税749.44 149.89 224.83 374.72 附表5 项目损益表 单位：万元序号项目总计计算期1231营业收入29977.31 5995.46 8993.19 14988.66 2总成本费用20171.44 8623.89 8698.83 2848.72 2.1建设工程投资12000.00 6000.00 6000.00 0.00 2.2销售费用2100.00 700.00 700.00 700.00 2.3管理费1800.00 600.00 600.00 600.00 2103、.4工资福利费1950.00 650.00 650.00 650.00 2.5财务费用1572.00 524.00 524.00 524.00 2.6土地增值税749.44 149.89 224.83 374.72 3营业税金及附加1648.75 329.75 494.63 824.37 4毛利润8157.12 -2958.18 -200.27 11315.57 5弥补以前年度亏损-2958.18 -3158.45 6应纳税所得额（5+6）4998.67 -3158.45 8157.12 7所得税2039.28 2039.28 8净利润6117.84 6117.84 9提取盈余公积金611.7104、8 611.78 10可供分配利润5506.06 5506.06 11应付利润12未分配利润5506.06 5506.06 附表6 项目现金流量表 单位：万元序号项目合计计算期1231现金流入29977.315995.468993.1914988.662现金流出21820.198953.649193.463673.093税前净现金流量8157.12-2958.18-200.2711315.574累计税前净现金流量-2958.18-3158.458157.125利润总额8157.12-2958.18-200.2711315.576所得税2039.282039.287税后净现金流量6117.84-2958.18-200.279276.298累计税后净现金流量-2958.18-3158.456117.84