1、曹 县 大 集 镇 特 色 小 镇 PPP 项 目可 研 汇 报 材 料2017年4月目 录1. 方案说明12、项目背景13. 项目选址34. 项目规划区现状45. 设计理念及定位86、项目建设内容及规模87、项目性质及运营168、项目总投资169. 运营成本2110、项目运营收益分析2311、盈利能力分析24曹县大集镇特色小镇PPP项目 济南XX信息咨询有限公司曹县大集镇特色小镇PPP项目1. 方案说明本设计方案为概念性方案，方案是在对曹县及大集镇现状简单了解的基础上参考类似项目开发案例进行策划设计，本项目由“e裳小镇”和“伊尹文化旅游小镇”两个子项目构成。2、项目背景浙江省在国内率先提出“2、特色小镇”战略，杭州西湖区“云栖小镇”是依托阿里云公司和转塘科技经济园区两大平台，打造以云生态为主导的产业小镇；上虞“e游小镇”是立足禹舜故乡、英台故里，青花瓷发源地之一，全国孝德文化之乡等文化资源，规划建设成为聚焦游戏、移动社交、互联网教育、智慧旅游等信息经济领域新业态的特色小镇。另外浙江还推出余杭梦想小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇、路桥沃尔沃小镇等。以浙江经验为基础，2016年以来，从中央到地方都在大力推进特色小镇建设，特色小镇已成为加快新型城镇化建设的一个重要突破口。2016年2月，关于深入推进新型城镇化建设的若干意见提出，加快特色镇发展，发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制3、造、民俗文化传承、科技教育等魅力小镇。3月国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要发布，“纲要”提出，加快发展中小城市和特色镇，因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇（约占全国建制镇的5%）。8月，国家发布关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知，要求全国32个省市区推荐上报特色小镇。10月，住建部公布了第一批中国特色小镇名单，进入这份名单的小镇共有127个，其中浙江8镇入选，位列榜首，4、江苏、山东和四川各有7镇入选。2016年9月，山东省发布山东省创建特色小镇实施方案，方案提出到2020年，创建100个左右产业上“特而强”、机制上“新而活”、功能上“聚而合”、形态上“精而美”的特色小镇，成为创新创业高地、产业投资洼地、休闲养生福地、观光旅游胜地，打造区域经济新的增长极。2010年以来，曹县大集镇在“互联网+”的作用下，打造表演服饰、节日用服饰、摄影道具等特色产业，经济迅速发展，成为全国最大的网售表演服生产销售基地，走出一条新经济业态下的农村发展之路。2013年大集镇丁楼村、张庄村被阿里研究院、中国社科院评为中国淘宝村，成为全国唯一一个拥有两个淘宝村的乡镇，2014年12月，该5、镇被阿里集团授予中国“淘宝镇”称号，同时，该镇的丁楼、张庄、孙庄、刘楼、付海、李八庄等6个村庄被评为中国“淘宝村”。2015年，该镇再被授予中国“淘宝镇”，17个行政村被评为中国“淘宝村”。2015年大集镇还荣获省经信委中小企业局颁发“特色产业强镇”称号，曹县大集镇具备了建设“特色小镇”的产业基础条件。3. 项目选址规划建设的“e裳小镇”、“伊尹小镇”北至文吴路、西至姚集村、东至李楼村，南至大集镇中学，规划面积340.77公顷（约5111.55亩）。其中城镇建设用地265.88公顷（约3988.2亩），村庄建设用地66.70公顷（约1000.50亩）。本项目位置示意图如下：项目位置示意图城镇建6、设用地中，规划居住用地42.54公顷（约638.10亩），占城镇建设用地的16%；公共管理与公共服务设施用地14.26公顷（约213.90亩），占城镇建设用地的5.36%；商业服务业设施用地43.54公顷（约653.10亩），占城镇建设用地的16.38%；商住混合用地7.14公顷（约107.10亩），占城镇建设用地的2.69%；工业用地54.07公顷（约811.05亩），占城镇建设用地的20.34%；道路与交通设施用地68.18公顷（约1022.70亩），占城镇建设用地的25.64%；公用设施用地7.01公顷（约105.15亩），占城镇建设用地的2.64%；绿地与广场用地22.73公顷（约347、0.95亩），占城镇建设用地的8.55%。4. 项目规划区现状大集镇基础设施建设较为完善，目前已拓宽了桑万路11.4公里，修缮了晋葛路、政通路等6.2公里，形成五纵二横道路网，使整个镇区道路形成网状循环畅通。建成了淘宝产业园一期，淘宝辅料市场一处、影楼道具市场一处，为特色产业提供了有力支撑。曹县政府在第一污水处理厂运营的基础上投资建设了第二污水处理厂，日处理污水能力达到3万方，为产业发展生态保护和绿色发展提供保障。公共设施配套建设方面，建成了电商服务大厅、园区派出所、消防站、标准化学校各一处，新建了镇卫生院综合楼（菏泽市卫生局批准的市120急救指挥中心急救站），是全县第一个乡镇急救站。20158、年全镇光纤入数5600多户，网店数14000余家，注册表演服饰有限公司436家，个人独资服饰加工厂580余家，较大型的加工户500多户，可生产产品种类包括儿童表演服饰、民族服饰、摄影道具、舞蹈鞋、绣花、布料、服饰辅料等，演出服款式达3000余种，2015年全年销售额完成12亿元。产业引来申通、圆通、顺丰、韵达等18家物流公司驻村设点，每天定时收发快件。5. 设计理念及定位根据当前国家对特色小镇定义，特色小镇不是一般意义上的行政区划单元镇，也不是产业园区，而是技术、产业和社区的集聚平台，特色小镇按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，融合产业、文化、旅游、社区功能于一体。本项目建设的“特色小镇”9、定位于“互联网创业就业小镇”、“全国最大的表演服饰加工基地”和乡村旅游等融合发展。致力于打造以电子商务、信息技术及电商旅游为一体的新兴产业为重点，兼顾商贸物流配送、表演服饰加工、产品展示、餐饮、娱乐、住宿、运输、金融服务等传统优势产业，将建设成为“新而特、新而活、小而精、小而美”的生态、宜居、宜业、宜游”的特色小镇。6、项目建设内容及规模本项目建设规划为立足大集镇“表演服饰生产及电商销售基地”及“伊尹文化发源地”这一产业特征及地域文化特色，引入“产城融合”这一发展模式，布局“四区、一园、一中心”。小镇建设规模借鉴浙江“特色小镇”建设的成功经验，规划面积340.77公顷（合5111.55亩），城10、镇建设用地面积265.88公顷（合3988.20亩），建筑面积1388710平方米，小镇容积率0.41。具体建设内容及规模如下：（1）电子商务产业集聚区：依托大集镇“全国最大的表演服饰加工基地和互联网销售基地”这一产业优势，打造“电子商务产业集聚区”。园区总用地面积400亩，建设内容包括生产加工厂房、园区仓库、管理及服务用房、停车场等，通过项目建设使园区发展成为集“来料加工”、“电商销售”、“售后服务”三位一体的产业集聚区。电子商务产业集聚区效果图主要经济技术指标表项目指标单位备注入口广场8000m2生产加工厂房350000m2园区仓库21000m2园区消防及管理用房2000m2停车场2处停车11、位500个（8000m2）绿地面积43000m2绿地率16%道路及硬地65000m2包括入口广场及停车场总占地面积400亩（2）产品设计及商贸展销区：围绕“产业体质升级”战略，建设“产品设计及商贸展销区”。园区总用地面积330亩，具体建设内容包括产品设计中心、产品会展中心、商贸街等。园区将从产品创意设计、高端产品定制、新产品展销等方面为电子商务产业发展提供服务，推动当地产品创新和质量升级。产品设计及商贸展销区效果图主要经济技术指标表项目指标单位备注活动广场10000m2创意设计中心30600m2会展中心50000m2商贸街116200m2管理服务用房3400停车场2处停车位800个（1200012、m2）绿地面积68200m2绿地率31%道路及硬地72600m2包括广场及停车场总占地面积330亩（3）电子商务综合服务中心：围绕创业指导、中小企业培养及重点企业升级转型指导等内容，建设“电子商务综合服务中心”。中心总用地面积236亩，主要建设内容包括综合服务楼、创业孵化园区等，为当地企业发展壮大提供技术指导和信息咨询服务。效果图主要经济技术指标表项目指标单位备注综合服务大楼32000m2创业孵化园143000m2停车场2处停车位200个（3200m2）绿地面积47200m2绿地率30%道路及硬地48800m2包括停车场总占地面积236亩（4）伊尹小镇文化旅游区：通过整合当地“元圣”伊尹流传下13、的历史资源，“桃园”、“李园”等农业生产景观并与当地“表演服饰生产”形成的手工业生产这一人文景观结合，建设“伊尹小镇文化旅游区”。小镇总用地面积1500亩，其中旅游区主要建设采摘园、垂钓园、演艺中心、牡丹文化园、民俗文化园、功能服饰展览馆、工艺服装设计展览馆、元圣文化园；商住服务区建设创业公寓、商务酒店、商业步行街、美食街及健身广场等。展览馆效果图主要经济技术指标表项目指标单位备注旅游功能区762亩508000m2采摘园123亩桃园、梨园、杏园等垂钓园25亩功能服饰展览馆100000m2占地约50亩工艺服装设计展览馆100000m2占地约50亩元圣文化园占地约72亩建筑面积15000m2绿地面14、积18720m2道路硬地面积16800m2民俗文化园占地约72亩建筑面积12000m2绿地面积18240m2道路及硬地17280m2牡丹文化园90亩占地约90亩建筑面积1800m2绿地面积52800m2道路及硬地5400m2演艺中心12000m2占地约9亩停车场2处停车位400个（6500m2）景区管理用房2500m2道路及硬地172000m2商住功能区735亩创业公寓221760m2商务酒店30000m2商业步行街41000m2美食街20740健身广场60000m2停车场3处停车位800个（13000m2）绿地面积156800m2绿地率30%道路及硬地171500m2包括停车场总占地面积1515、00亩（5）物流产业园：围绕服务电商企业发展，建设“物流产业园”；园区总用地面积175亩，主要建设内容包括物流仓库、大型停车场、办公用房、管理用房等。物流园效果图主要经济技术指标表项目指标单位备注物流仓库20000m2物流商务中心9500m2消防及管理用房2500m2停车场40000m2车位110个道路及硬地25700m2总占地面积175亩（6）基础设施提升计划：为提升当地基础设施水平以便与特色小镇发展相适应，重点开展镇中心医院建设（级别定位二级），九年一贯制学校（学位1650个）建设，园区幼儿园建设（学位400个），雨污分流管网建设和道路提升工程（主干路路网密度8.5千米/平方公里，支路路网16、密度9.5千米/平方公里）等基础设施项目建设工程，总用地面1251.05亩。主要经济技术指标表项目指标单位备注中心医院400床位病房楼，占地66亩住院楼13728m2医技楼9506m2门急诊6336m2宿舍楼1630m2营养餐厅600m2行政管理用房1400m2后勤用房1550m2污水处理设施450m2绿地面积13020m2道路及硬地12320m2九年一贯制学校16800m21650学位，占地72亩教学楼6000m2行政办公楼1200m2图书实验楼2500m2风雨操场1800m2田径场9105m2300米跑道餐厅2500m2宿舍楼2800m2绿地面积15400m2道路及硬地面积16800m2园17、区幼儿园400学位，占地8.5亩建筑面积2250m2绿地面积2436m2室外场地1814m2路网工程220800m2路网占地1022.7亩主干路442251.3m2宽度15米，180亩支路239527.2m2宽度9米，151亩雨水管网51183m管径DN400-DN1800；污水管网24570m管径DN300-DN1200公共绿地81.85亩总占地面积1251.05亩7、项目性质及运营本项目为新建项目。项目采用BOT模式进行建设运营，合作期30年，其中建设期4年，运营期26年。通过资格预审、竞争性磋商，以最高分竞标的供应商成立项目公司，建设期为注册之日起4年内。合作期结束，项目移交给政府或其指18、定部门。8、项目总投资本项目总投资约510957.42万元。其中建筑安装工程费372480.25万元（其中用于“e裳小镇”项目226070.69万元，用于“伊尹文化旅游小镇”项目146409.56万元），设备费24600万元，工程建设其他费用49762.02万元，预备费22342.11万元，建设期利息41160.00万元，铺底流动资金613.04万元。项目资本金160957.42万元，占总投资31.5%，拟由社会资本方、曹县政府或其指定实施机构共同出资；其余资金以项目公司名义通过银行贷款、信托、基金等渠道筹集。26工程费用估算表工程类别序号项目指标单位单位造价（元）建筑工程费（万元）布线工程造19、价（元）布线工程费用（万元）设备购置费(万元)安装工程费（万元）电子商务产业集聚区1.1入口广场8000平方米300.00240.00260.00208.001.2生产加工厂房350000平方米1300.0045500.00400.0014000.001.3园区仓库21000平方米1300.002730.00400.00840.001.4园区管理用房2000平方米1500.00300.00400.0080.001.5停车场8000平方米220.00176.00260.00208.001.6绿地面积43000平方米150.00645.0050.00215.001.7道路及硬地49000平方米2520、0.001225.0050.00245.00小计50816.0015796.0080064产品设计及商贸展销区2.1活动广场10000平方米300.00300.00260.00260.002.2创意设计中心30600平方米1700.005202.00500.001530.002.3会展中心50000平方米2100.0010500.00500.002500.002.4商贸街116200平方米1700.0019754.00500.005810.002.5管理服务用房3400平方米1500.00510.00400.00136.002.6停车场12000平方米220.00264.00260.0031221、.002.7绿地面积68200平方米150.001023.0050.00341.002.8道路及硬地50600平方米220.001113.2050.00253.00小计38666.2011142.002000160电子商务综合服务中心3.1综合服务大楼32000平方米1700.005440.00500.001600.003.2创业孵化园143000平方米1300.0018590.00400.005720.003.3停车场3200平方米220.0070.40200.0064.003.4绿地面积47200平方米150.00708.0050.00236.003.5道路及硬地45600平方米220.022、01003.2050.00228.00小计25811.607848.002000160伊尹文化旅游功能区4.1采摘园123亩1300.0015.99100.00820.004.2垂钓园25亩1500.003.75100.00166.674.3功能服饰展览馆100000平方米2100.0021000.00500.005000.004.4工艺服装设计展览馆100000平方米2100.0021000.00500.005000.004.5元圣文化园元圣文化园15000平方米1600.002400.00400.00600.00绿地面积18720平方米150.00280.8050.0093.60道路及硬地23、面积16800平方米220.00369.6050.0084.004.6民俗文化园平方米0.00建筑面积12000平方米1600.001920.00200.00240.00绿地面积18240平方米150.00273.6050.0091.20道路及硬地面积17280平方米220.00380.1650.0086.404.7牡丹文化园平方米0.000.00建筑面积1800平方米1300.00234.0050.009.00花卉面积52800平方米200.001056.0050.00264.00道路面积5400平方米180.0097.2050.0027.004.8演艺中心12000平方米2000.002424、00.00500.00600.004.9停车场6500平方米220.00143.00260.00169.004.10景区管理用房2500平方米1800.00450.00300.0075.004.11道路及硬地165500平方米220.003641.0050.00827.50小计55665.1014153.375000400商住功能区5.1创业公寓221760平方米1700.0037699.20300.006652.805.2商务酒店30000平方米2000.006000.00600.001800.005.3商业步行街41000平方米1700.006970.00400.001640.005.4美25、食街20740平方米1700.003525.80400.00829.605.5健身广场60000平方米300.001800.00200.001200.005.6停车场3200平方米220.0070.40260.0083.205.7绿地面积156800平方米150.002352.0050.00784.005.8道路及硬地168300平方米220.003702.6050.00841.50小计62120.0013831.103000240仓储物流6.1物流仓库20000平方米1200.002400.00400.00800.006.2物流商务中心9500平方米1600.001520.00500.00426、75.006.3消防及管理用房2500平方米1600.00400.00400.00100.006.4停车场40000平方米220.00880.00260.001040.006.5道路及硬地25700平方米220.00565.4050.00128.506.6绿地面积27800平方米150.00417.0050.00139.00小计6182.402682.5080064基础设施区7.1中心医院住院楼13728平方米2800.003843.84750.001029.60医技楼9506平方米2800.002661.68800.00760.48门急诊6336平方米2800.001774.08700.0027、443.52宿舍楼1630平方米1700.00277.10400.0065.20营养餐厅600平方米1700.00102.00500.0030.00行政管理用房1400平方米1800.00252.00400.0056.00后勤用房1550平方米1700.00263.50400.0062.00污水处理设施410平方米1500.0061.50150.006.15绿地面积13020平方米150.00195.3050.0065.10道路及硬地12320平方米220.00271.0450.0061.607.2九年一贯制学校教学楼6000平方米1800.001080.00550.00330.00行政办公楼28、1200平方米1800.00216.00550.0066.00图书实验楼2500平方米2000.00500.00550.00137.50风雨操场1800平方米2000.00360.00460.0082.80田径场9105平方米600.00546.30300.00273.15餐厅2500平方米1700.00425.00400.00100.00宿舍楼2800平方米1700.00476.00450.00126.00绿地面积15400平方米150.00231.00200.00308.00道路及硬地面积16800平方米220.00369.60200.00336.007.3幼儿园建筑面积2250平方米2129、00.00472.50500.00112.50绿地面积2436平方米150.0036.54200.0048.72室外场地1814平方米240.0043.54200.0036.287.4路网管网工程主干路442251.3平方米350.0015478.80200.008845.03支路239527.2平方米300.007185.82200.004790.54雨水管网51183米1300.006653.790.00污水管网24570米1300.003194.100.00公共绿地54566.61平方米120.00654.80小计47625.8218172.1711000880合计286887.128330、625.1424600.001968.00工程费用397080.25工程建设其他费用估算工程建设其他费计算依据指标土地购置费15万/亩35337.75建设单位管理费建财2002394号3445.04工程监理费发改价格2007670号3986.16勘察设计费计价格200210号2878.34招标代理服务费工程费用的0.2%794.16施工图审查费设计费的5%143.92场地准备及临时设施费工程费用的0.5%1985.40工程保险费工程费用的0.2%794.16前期工作费工程费用的0.1%397.08合计49762.02总投资估算表序号项目费用(万元)比例1建设投资469184.3891.8%1.31、1建筑安装工程费372480.2572.9%1.2设备购置费24600.004.8%1.3工程建设其他费49762.029.7%1.4预备费22342.114.4%2建设期利息41160.008.1%3铺底流动资金613.040.1%项目总投资510957.42100.0%9. 运营成本本项目运营成本主要包括项目运营期间的燃料动力费、职工薪酬、设施修理费、大中维护费、宣传推广费、管理费、折旧摊销、利息支出等。（1）燃料动力费：项目燃料动力消耗主要为水、电和热力，水、电及供热收费参考菏泽及曹县当地定价，经估算本项目年均燃料动力费3046.55万元；（2）职工薪酬：项目劳动定员895人，运营期职工32、薪酬最高为1822.29万元，考虑运营期人员招聘及工资增长等因素，项目运营期年职工薪酬4662.94万元（职工薪酬每5年涨3%）；（3）设施修理费：本项目设施修理费主要为各区域各种服务设施的日常普通维护修理费及设备更新费。按固定资产折旧的5%计取；（4）大中维护费：本项目大中维护费主要为一些设备的更新费用。每隔10年计一次大中维护费，按固定资产原值（扣除建设期利息）的1.5%计取；（5）宣传推广费：本项目宣传推广方式包括：影视媒体宣传、报纸、网络宣传等。经过调研和检索搜集材料，结合本项目的情况，宣传推广费按营业收入的1%计取；（6）管理费：本项目管理费用按职工薪酬的10%计取；（7）折旧摊销费33、：建筑物折旧年限按30年计，设备折旧年限按15年计，其他固定资产折旧年限按15年计，净残值率均取5%。无形资产摊销按15年计；（8）利息支出：本项目长期贷款350000万元，长期贷款利率在基准利率基础上上浮20%，长期贷款利率取5.88%，还款期25年，按等额本息还款，运营期年均利息支出12831.17万元；综上所述，本项目整个运营期（26年）年平均总成本费用40924.23万元。10、项目运营收益分析（1）收益来源及收益测算项目收益来源及收费标准项目规模收费标准年总收入（万元）厂房100000m20.35元/m2d1460.00仓库35000 m20.7元/m2d894.25办公70100 34、m20.5元/m2d1535.19商业211000 m20.8元/m2d5391.05会展4150展位1500.00学费1650人8000元/生年1320.00保育费400人800元/生月384.00旅游650000人85元/人4250.00公寓出租221760 m217元/m2月44.20酒店收入30000 m21405.25停车场2000停车位120.00物业费985060 m23.5元/m2月10327.46医院收益400床位6461.69建成后，年最高营业收入60421.39万元，考虑运营期饱和度及收费上涨情况，运营期年均营业收入53917.34万元。项目运营期营利性不足，运营期内政府35、给予适当补贴。结合政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521号）中可行性缺口补助公式，计算项目运营期政府承担可行性财政补贴。经计算，项目年均获得财政补贴3850万元。11、盈利能力分析（1）利润总额及分配项目年平均利润总额为12875.77万元，税后利润按10%提取盈余公积金，其余为未分配利润。（2）根据利润表和现金流量表，计算出如下指标：总投资收益率5.03%资本金净利润率25.2%（3）根据现金流量表，计算出如下指标：项目建成后，税前内部收益率为6.88%，税后财务内部收益率为5.41%，按5%的基准收益率计算财务净现值税前为94583.16万元，税后为19219.06万元，投资回收期税前为14.93年，税后为16.53年（含建设期）。（4）偿债能力分析项目申请银行贷款350000万元，年利率为5.88%，还款期暂按25年计，还款方式为等额本息还款。通过计算，项目平均利息备付率为3.11，大于2；项目综合偿债备付率为1.1，大于1.0，符合国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，具备较强的偿债能力，能够保证在25年内还清所有贷款。