1、梵华里特色商业小镇建设项目可行性研究报告目 录 第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2承办单位概况1.1.3可行性研究编制依据1.2项目概况1.2.1地理位置1.2.2建设规模1.2.3建设目标1.2.4商业小镇现状概述1.3项目建设背景1.3.1项目提出的理由及过程1.3.2项目背景第二章 供需预测及项目的必要性和可行性2.1供应预测2.1.1供应现状2.1.2供应预测2.2需求预测2.2.1需求现状2.2.2需求预测2.3项目建设的必要性2.4项目建设的可行性2.4.1发展条件分析（SWOT分析）第三章 项目选址3.1场地现状3.1.1地点与地理位置3.2场址建设条件3.22、.1地形、地貌地震情况3.2.2工程地质与水文地质3.2.3气候条件3.2.4社会环境条件3.2.5交通运输条件3.2.6公用设施社会依托条件3.2.7施工条件3.2.8环境保护要求3.3场址比选3.3.1选址原则第四章 工程方案4.1项目区位与环境4.2项目建设规模与内容4.3规划设计4.3.1指导思想4.3.2具体要求4.3.3地块分析4.3.4人流导入分析4.3.5方案动线分析4.4建筑设计4.5结构设计4.5.1设计规范4.5.2设计载荷4.6消防设计4.6.1消防设计规范4.6.2建筑消防4.7给排水设计4.7.1设计依据4.7.2给水设计4.7.3排水设计4.7.4设计选用管材4.3、8电气设计4.8.1设计依据4.8.2供电设计4.8.3配电系统4.8.4照明设计4.8.5建筑物防雷4.8.6电话系统4.8.7电视系统4.8.8安保系统4.8.9消防自动报警和联动灭火系统（FA）4.9公共建筑设计4.9.1物管用房4.9.2垃圾收集4.9.3配电房4.9.4机动车停车场地4.10配套设计4.10.1生活给水系统4.10.2地震效应评价4.10.3环保卫生设计：4.10.4街旁景观绿化设计第五章 节能节水措施5.1节能设计5.1.1节能设计依据5.2能耗分析5.2.1建筑能耗5.2.2电气能耗5.2.3水资源能耗5.3节能措施5.3.1景观、公用建筑节能措施5.3.2给排水4、节能措施5.3.3电气节能措施5.3.4施工节能措施5.3.5节水措施5.4环保设计5.4.1环保设计依据5.4.2主要污染源5.4.3环境保护措施5.5能耗计算参数5.5.1年用电、用水量计算第六章 环境影响分析6.1编制依据6.2环境影响因子识别6.2.1废水6.2.2废气6.2.3噪声6.2.4固体废弃物6.3环境保护措施6.3.1施工期环境影响分析及处理措施6.3.2营运期环境影响分析及处理措施第七章 劳动安全卫生与消防7.1劳动安全卫生7.1.1设计标准及规定7.1.2项目建设期劳动安全7.1.3项目运营期间安全因素分析7.2消防7.2.1项目实施阶段采取的消防措施7.2.2项目运营5、阶段采取的消防措施第八章 组织机构与人力资源配置8.1组织机构8.2项目维护和管理8.2.1项目设施的组织程序8.2.2项目管理制度8.3项目控制8.3.1管理和监督项目实施8.3.2跟踪项目实施过程8.3.3项目监理第九章 项目实施进度9.1建设工期9.2项目实施进度安排第十章 招标方案10.1项目招标执行文件及标准10.1.1编制依据10.1.2招标原则10.2项目招标范围、组织形式及方式10.2.1招标范围10.2.2招标方式10.2.3招投标程序10.2.4投标10.3评标和中标第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据11.1.2价格依据11.1.3其他说明116、.2编制范围11.3编制原则及方法11.4投资估算11.5融资规划第十二章 财务评价12.1财务评价依据12.2财务评价说明12.3建设项目财务分析12.3.1财务数据12.3.2项目财务测算表第十三章 社会效益评价13.1社会效益分析13.1.1本项目对社会影响分析13.1.2项目与所在地的互适性分析13.2经济效益分析13.3环境生态效益分析13.4社会评价结论第十四章 风险分析及对策14.1项目建设期间风险分析及对策14.1.1业主自身风险分析14.1.2业主方自身风险防范对策14.1.3项目建设参与与单位诚信风险分析及对策14.1.4诚信因素防范对策14.1.5合同风险分析及对策14.7、1.6项目资金、质量和进度风险及对策14.1.7自然环境给施工带来的风险及对策14.1.8商业运营风险第十五章 结论与建议15.1结论15.2建议第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称梵华里特色商业小镇建设项目可行性研究报告1.1.2承办单位概况企业名称：贵阳仟坤文创置业有限公司法定代表人：李国华地址：贵州省贵阳市白云区中环街与七一街交汇处办公楼2楼经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。基础设施项目的投资、建设和经营管理；8、市政基础设施周边一定范围内土地的开发利用，土地一级开发及土地整理；市政配套设施周边广告业务；停车场综合性开发和经营管理；房屋拆迁安置、棚户区改造、城中村改造、经济适用房及廉租房建设、旧城改造、新区开发、住房建设；非金融性项目投资的管理及咨询（不含投融资理财、投融资理财咨询业务，不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动，不得从事未经批准的金融活动）；房地产开发经营；房屋工程建筑；道路、隧道和桥梁工程建筑；工程准备（不含爆破）；建筑安装；建筑装饰；经济咨询；广告业；会议与展览服务；物业管理；企业管理咨询；工程项目管理；酒店管理及运营；文化旅游设施建设及运营）。1.1.3可行性研究编制依据中9、华人民共和国城乡规划法（2008）中华人民共和国土地管理法（2004）城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2011）贵州省城乡规划条例（2010）贵阳市白云区控制性详细规划（修编）贵阳市城市总体规划（2011-2020）贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）白云区土地利用总体规划（2011-2020）国家、贵州省、贵阳市、白云区相关法律法规和规划规范1.2项目概况1.2.1地理位置项目位于贵阳市白云区主城区南侧，项目核心区域东临云峰大道，北临龙井路。项目位置分布图1.2.2建设规模梵华里建设项目包括3#、4#、6#地块地上地下的商铺和停车场的土建、安装、装饰装修、绿10、化园林及市政管网等建设，总用地面积149475.80，约合224.6亩。总建筑面积201800.80。1.2.3建设目标本项目计划将梵华里打造成一个别具特色的精品文化街区，也是坐落在贵阳主城区的第一个商业小镇。1.2.4商业小镇现状概述项目地块现状为老街区，待拆迁。1.3项目建设背景1.3.1项目提出的理由及过程中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发11、展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，贵阳在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，贵阳迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；贵阳建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的贵阳”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把贵阳放在更加突出的位置，提出要进一步增12、强贵阳城市功能，提高省会城市首位度，为贵阳发展注入了新的强大动力。梵华里所在区域是贵阳市白云主城区的中心地带，周围有南湖公园，行政中心，城市综合服务中心，良好的城市基础设施与公共设施建设环境为梵华里商业小镇的开发建设与后续经营提供良好的经济环境。项目建成后，也将促进白云区市政设施的建设和完善，拉动周边相关产业的发展，在一定辐射范围内加速城市的经济发展。1.3.2项目背景2014年，白云区紧紧围绕“两年初见成效、三年整体亮相，在奋力打造贵阳发展升级版中当急先锋、做顶梁柱”的总目标，坚持三区统筹融合发展，群策群力，攻坚克难，努力克服经济下行压力持续加大、部分国有企业亏损加剧带来的影响，稳增长、调结13、构、推改革、惠民生、促发展，全区经济社会呈现出平稳较快、转型提速、民生改善、社会和谐的发展态势，地区生产总值突破150亿元，增长17.3%，位列全市第2位；在全省31个经济强县经济发展增比进位综合测评中，白云区获得了81.66分，排名第2位，较2013年提升了2位；在全省千亿级开发区综合考评中排名第1位。由此可见，白云区整个社会经济发展环境态势优越，为梵华里建设项目的顺利开展提供了较好的经济环境。随着城市居民生活收入的提高，人们对生活环境的要求越来越高，梵华里商业小城镇的建设不仅可以提高周边居民的生活品质，同时也能提升白云区风貌、加快白云区现代化建设进程。贵州省坚定走生态良好的文明发展道路中共14、第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。2015年2月12日贵州省人民政府印发绿色贵州建设三年行动计划（20152017年），计划明确：加快建设生态城市，国家级、省级园林城市，提高城市园林绿化水平，彰显“显山、露水、见林、透气”，改善生态景观环境。2016年2月14日，贵州省委书记陈敏尔在全省造林绿化推进大会上强调：15、“深学笃用绿色发展理念，牢牢守住山青、天蓝、水清、地洁四条生态底线，大力推进生态文明先行示范区建设。牢牢守住发展和生态两条底线，深入实施好绿色贵州建设三年行动计划，推动绿色发展理念在贵州落地生根、开花结果。”由此可见，建设生态园林城市将成为贵州省实现生态文明建设的重要着力点。贵阳市坚持生态示范，全力构建“千园之城”贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）提出，树立和落实绿色发展的理念，坚定走生态良好的文明发展道路，促进人与自然和谐共生，以生态之美谋赶超之策，推进绿色贵州建设。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，形成由森林公园、湿地16、公园、城市公园、山体公园、社区公园“五位一体”的城市公园体系。贵阳市深入贯彻绿色发展理念，坚持标本兼治，合理布局生产、生活、生态空间，持续推进绿色化，精心呵护生态品牌，确保如期建成全国生态文明示范城市。贵阳市将坚持生态示范，全力构建“千园之城”新体系。具体思路为：依托环城林带、河湖湿地、城市山体等特色资源，建立城市组团间、组团内的生态廊道，加强环城林带和城市绿地建设，着力打造生态宜居的城市环境。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，构建以森林公园、湿地公园、山体公园、城市公园和社区公园为主体的大中小微公园相结合的立体化、多类型、功能复合的公园体17、系。贵阳市政府工作报告中指出：“十三五”期间，贵阳将把生态文明建设放在更加突出的地位，到2020年，新增各类公园660个，全市公园达1000个以上，实现中心城区300米见绿、500米见园，环境空气质量稳步提升，集中式饮用水源地水质稳定达标，南明河水环境综合整治全面完成，国家水生态文明试点城市建设取得明显成效。贵阳市今年将在推进公园城市体系建设编制规划、优化公园城市布局、实施工程建设、提升公园品质、加强公园管理维护、丰富公园绿地类型和完善公园绿地体系等七个方面推进公园城市建设。在推进公园城市体系建设编制规划方面，贵阳市结合“疏老城、建新城”的总体目标，推进编制贵阳市环境总体规划、贵阳市绿地系统规18、划、贵阳市环城森林公园规划。目前，这些规划已基本形成规划大纲和文本。在优化公园绿地布局方面，贵阳市按照“300米见绿，500米见园”的要求，通过因地制宜地优化各类绿地空间布局，指导城市公园绿地建设；针对公园绿地数量少、分布不均、人均指标低、公园类型欠缺等问题，专题重点规划，合理布局新增公园绿地，要求每个区县要布局一个城市综合类型公园。在实施工程建设方面，贵阳市将围绕城市绿化工程和公园城市建设工程，加快推进公园城市建设。在提升公园品质方面，贵阳市将对原有公园进行提升改造，对新公园提出高标准建设要求，在市县级新建高要求的公园，力争将一批省级公园提升到国家级公园标准，同时加快现状公园提升改造。20119、6年，贵阳市将建成的249个公园中，包括森林公园15个，湿地公园12个，山体公园29个，城市公园45个，社区公园148个。重点打造27个示范性公园，这27个示范性公园总占地规模达到4159公顷，拟投资预算为208.88亿元。贵阳市以27个示范性公园为重点，全面打造精品公园，其中包括白云区的荷塘月色湿地公园和南湖公园。白云区建设南湖公园是打造“诗意白云”、“乡愁白云”的重要载体白云区城市的发展格局定位为“诗意白云：云中七卷”和“乡愁白云：云上九章”，南湖公园作为云中七卷之一，以天然地下水为水源，营造了大面积人工湖，加之现有的空明山秀丽的天然植被，打造中华文化商业古镇。 贵阳市以建设“千园之城”为20、目标，结合白云实际，推进城市公园体系建设，共建生态宜居白云。在这种大背景下，该项目的规划和建设是大势所趋。梵华里商业小镇是南湖公园项目的其中一部分，其背靠南湖公园，风景优美，气候宜人，加之公园建成以后，人流量会大大增加，梵华里商业小镇正好与南湖公园形成一个休闲娱乐综合区域，可满足不同年龄段人群的喜好，由此可见梵华里的商业价值潜力巨大。第二章 供需预测及项目的必要性和可行性2.1供应预测2.1.1供应现状白云区已建成建筑密集，阻塞了项目与主干线的交通直接联系，出入形成瓶颈，商业地块形状过于狭长、地块之间被绿地及广场打断，商业动线难以衔接，现有商业建筑无法填补白云区现代化发展的空白。纵观国内外各类21、小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：（1）以郊区化生活为核心驱动一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇。（2）以旅游、度假、娱乐为核心驱动从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。（3）以特定功能主题体验驱动可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等（4）以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西22、南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。2.1.2供应预测根据白云区规划，随着城市的发展，逐步建设完善白云区的商业配套设施，提高人民生活水平和生活环境。商业小镇的建设模式在贵州已有先例“时光贵州”。“时光贵州”是以休闲旅游为主题的商业街区、贵州100个特色旅游景区之一，位于贵阳百花湖、红枫湖之间，是一个集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐为一体的休闲旅游地产项目，是贵阳首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业23、街区。“时光贵州”是以讲述“贵州故事”，展现“海派生活”为主题，并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色，以贵州数亿年的史前文化为起点，以数百年移民屯堡文化为依托，以数百年的建筑文化为指向，集地质文化、史前文化、屯堡文化、会馆文化、休闲文化为一体。项目位居有30万职教城师生、37所高等职业院校、1000亿投资、50平方公里占地的全国最大职教城贵州清镇职教城的核心地带，商业价值巨大。由此可见，项目选址以及周边配套设施对商业小镇的建设起着至关重要的作用。商业小镇的发展还有着巨大的空间和可塑性，未来商业价值不可估量。2.2需求预测2.2.1需求现状“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战24、略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，贵阳在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，贵阳迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；贵阳建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的贵阳”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把贵阳放在更加突出的位置，提出要进一步增强贵阳城市功能，提高省会城市首位度，为贵阳发展注入了新的强大动力。同时，对全省的贡献率不高、25、集聚效应和辐射带动作用不强，与省会城市的地位还不相适应等问题也不同程度存在。主要有：产业发展“青黄不接”，标志性的大产业、大企业、大项目缺乏，大数据先发优势和发展基础还不牢固；城乡区域发展不协调，农村路水电房气讯等基础设施薄弱；城市承载能力不足，城市配套、运行和管理体系不够完善，资源环境约束趋紧；民生保障能力有待提高，优质教育和医疗资源不足，交通拥堵、农副产品价格偏高等问题仍未有效缓解。总之，欠发达欠开发的基本市情没有变，既要“赶”又要“转”的双重任务没有变，处于西部省会城市第三梯队的状况没有变，我们必须科学判断和准确把握发展趋势，进一步强化责任意识、进取意识、创新意识，充分利用各种有利条件，26、加快解决突出矛盾和问题，凝心聚力肩负起守底线、走新路、打造升级版的历史使命。“十三五”时期，发展环境对贵阳总体有利，贵阳经济社会健康发展的基本面仍然向好，仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期。2.2.2需求预测随着十三五期间城市建设进程加快，白云区的现代化建设也将更加完善，填补白云区现代商业空白，通过现代都市商业综合体、艺术商业街区、楼宇经济带等打造，为白云区塑造符合时代的城市文化。2.3项目建设的必要性一直以来，白云区都致力于高质量做好城市建设和管理各项工作，建出规模，管出水平，确保城市建设展现新面貌、城市管理迈上新台阶、服务群众取得新成效。政府强调在今后的工作中，要确定目标，坚定信心；面对27、新一年度确定的各项目标任务，各有关单位要抓紧落实推进措施，进一步推动城市建设管理工作全面提升；要着重围绕“建”和“管”来做，建出规模、管出水平，不断提升白云城市品质和形象；要进一步探索城市管理新机制，确保城市建设与管理同步发展；要以全局意识，从管理细节出发，抓好城市精细化管理，不断完善城市环境改善和提升，形成生态优美、管理有序的城市生活环境。在区位上，梵华里商业小镇建设项目位于白云主城区南侧，处于白云区与观山湖区的交汇地带，同时位于白云区政府与贵阳市政府的中间地带，作为白云区对外的城市形象展示窗口及贵阳市与白云区行政办公区域的中央地带，梵华里商业小镇建设项目的开发与实施将成为提升白云区城市形象28、和品牌的重要承载点。该项目建成后，将有利于促进城市居住环境进一步改善，人民的生活品质进一步提高。2.4项目建设的可行性2.4.1发展条件分析（SWOT分析）（1）项目优势条件（strength）分析政策优势中共贵阳市委关于制定贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议（草案）提出，辐射带动黔中城市群发展整合优化资源配置，不断提高综合承载能力、综合服务能力、综合影响能力，着力提升贵阳在黔中城市群的核心地位，逐步实现规划一体化、交通基础设施建设一体化、市场体系一体化、生态环境保护一体化、公共服务一体化。重点推进与贵安、安顺同城化发展，加强城市干道和轨道交通建设，建设以贵阳为中心的放射状城际交通29、网络，实现贵阳与周边城市之间1小时通达；强化与黔南共同推进航空港经济区建设，与遵义、贵安新区等共同办好“数博会”；推进中关村贵阳科技园设立分园，开展结对帮扶；逐步建立黔中城市群政府间和民间横向协调机制。便捷的区位优势梵华里商业小镇建设项目所在区位优势显著，位于白云区与观山湖区交汇地带，距离白云区政府0.5公里，距离贵阳市政府2.5公里。基地东侧的云峰大道和西侧的云环路作为城市干道，能够实现与周边地区的快速对接；同时现状的贵阳绕城高速及在建的贵阳环城铁路可实现与贵阳市各个区域的便捷联系，这将为本地市民和外来游客的快速抵达提供了便利的交通。良好的区位优势为项目的建设开发提供了便利。良好的生态环境商30、业小镇背靠南湖公园（在建中），环境优美、生态良好、绿化范围广、空气清新，购物与文化植入发展态势良好，为项目的开展奠定了坚实的基础。管理优势组建区各部门通力配合的领导责任班子，督促、监督、管理项目的规划建设。成立专属部门，负责项目的规划、建设、管理、营销。政府统领，专业团队推行，运用丰富的管理经验，必将为该项目的开发建设奠定良好的管理基础。规划设计优势目前，白云区梵华里商业小镇建设项目在区委区政府各级领导及专业规划设计部门的共同努力下，为项目的建设发展提供了良好的技术支撑。综上，白云区梵华里商业小镇建设项目的开展十分必要。既是贵阳市、白云区政府的当务之急，也是贯彻多项国家政策要求。因此，为促进区31、域产业、经济和文化更好、更快发展，本项目应尽早推进实施。（2）制约条件（weakness）分析打散商铺销售后统一管理乏力由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目失败。目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。开业前招商未达到理想状态一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，他们会有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，32、或者相当大的区域内仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客去过一次之后就很难在近期二次光顾。直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，商业项目初始开业应该被看做一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。未能及时响应市场变化而保持动态调整商业零售行业是最为贴近消费者、对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该响应消费需求变化，对业态作出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能及时调33、整，形象老化，在市场上的地位也日渐势微。硬件不佳直接限制项目发展硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后会对招商和业态调整造成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。主力店不应在招商前进行建筑设计在大多数购物中心的建筑设计中，很多都是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。然而对于大型商场来说，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，34、如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的，尤其主力店不应在招商前进行建筑设计。商业街设计不可“一刀切”商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个35、商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。（3）机遇（Opportunities ）分析本工程的建成可以提高商业现代化水平，对于城市建设，区域经济繁荣、社会和谐，具有基础性、全局性、先导性的重要战略意义。项目建成后不仅可以提升周围地块的利用价值，从而提升经济价值，同时周边居民环境改善也会带来城市投资经商人员的增加和经济效益的提升、增加就业岗位、带动周边经济发展。（4）商业小镇建设面临的挑战（Threats）项目周边区域发展不成熟，新增商业部份分阶段开发，且区域不成熟时，前期商业多提供便民设施、餐饮设施及特色商业为主。大规模、高规格设施并不适用于人36、口导入不足的时期，反而容易设施空置，增加运用成本。如果没有考虑到商业小镇所处区位与周边区域的竞争及商家与商家之间同质化的竞争问题，导致商业建设前期新镇整体导入人口不足，且假设导入人口特征无法与设定规划商业相匹配，造成规划的商业不能满足整体新镇需要。这时就出现一个问题：如果新镇周边区域发展逐渐成熟，那么其中某一项目，后期就具备可发展空间，但是同样要考虑整体新商业规划情况，自身商业也要进行分期开发，前期以社区配套为主，后期开发节奏和规模及定位则结合商业街及商业街外区域发展程度而定。第三章 项目选址3.1场地现状3.1.1地点与地理位置项目位于贵阳市白云区主城区南侧，项目区域位于云峰大道南侧，龙井路37、南侧，金湖路西侧。云峰大道龙井路金湖路本项目项目区位图3.2场址建设条件3.2.1地形、地貌地震情况白云区处于海拔11401618.5米之间。全区地势最高点是牛场乡东面的云雾山次峰，海拔高程1618.5米；地势最低点为麦架镇猫跳河出境处，海拔高程1130米。全区主要地貌类型为丘陵、盆地（坝子）、河谷阶地等。其中：丘陵面积155.86平方千米，山地面积66.51平方千米，盆地（坝子）面积37.23平方千米。区内河流均属长江流域乌江水系，主要有麦架河、沙老河。白云区地势开阔平缓，石灰岩低丘与第四系红色粘土缓丘交错分布其间，耕地集中连片，面积在300亩以上的耕地坝子有26个。地貌与地质结构关系密切。38、碳酸盐岩层在全区各地均有分布，主要岩石有夹层碳酸岩、石灰岩、白云岩，形成地貌多为山间峡谷、漏斗、溶洞、洼地、峰丛、峰林、岩溶泉井等。3.2.2工程地质与水文地质（1）工程地质白云区地处黔中隆起南缘，苗岭山脉中断，贵州高原第二台阶上。本区高起于贵阳盆地，周围环山，中南部较平缓，地貌上属黔中丘原区，由于地壳的强烈运动及长期风化剥蚀，形成本区以丘陵为主的地貌景观。（2）水文地质本区域属长江流域乌江水系，主要河流有麦架河，沙老河两条河流。麦架河是区内的最大河流，发源于北部修文县境内的石板哨周武山的西麓。流经全区整个西南低丘盆谷的中央部分，至锅底滩出界，经乌当区的朱昌汇入猫跳河，集水面积 150.2km39、2，多年平均流量2.70m3/s，全长26.15km。该河流经我区长度22.5km，流域面积为131.8km2，占全区面积的50.5%。麦架河在5km2至20km2流域面积的支流有大泥窝河（牛庄河）、下高山河（洗马河）、马堰河、潮水河、大路河、高家寨河、罗家寨河等八条河，其上游建有小型的沙田水库，沿河的小型水利设施较多。沙老河是区内第二大河流，发源于东北部牛场布依族乡的瓦窑村大坡南麓，流经我区东北部至下流入乌当区，下游汇入南明河。区内河流长度16.1km，流域面积103.6km2，多年平均流量0.88m3/s，占全区面积的39.9%。其最大的支流为都溪河，发源于都拉民族乡的黑石头村，流经都溪、40、都拉、上水等，于下水汇入沙老河，流域面积20.4km2.沙老河上游5km2至20km2流域面积的支流还有祁山河、小河、牛场牛角田河3条河流。在沙老河的流域内已建有王金冲、牛角田两座小型水库。并建有不少小型水利设施。3.2.3气候条件白云区属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，年平均降水量11471191毫米，年平均温度在12.5至14.5之间，气候宜人，四季不分明，温差小。3.2.4社会环境条件白云区常住人口32万人，少数民族主要为布依族。2013年白云区在贵州省88个县(市、区、特区)经济发展增比进位综合测评中，居第4位。全区辖艳山红、麦架、沙文三个镇、牛场41、都拉三个布依族乡及56个村民委员会。白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个数字电视用户5万户;广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。截至2012年，白云区有各级各类学校119所。其中，公办64所，民办55所;小学53所，教学点6个，中学11所(高级中学2所，完全中学1所，九年一贯制学校2所，初级中学6所)，特殊教育学校1所，幼儿园46所，职业高中2所(含市直管民办职业高中1所)。有中小学、幼儿园教职工3420人，专任教师2679人，各级各类在校生64705人(其中，学前教育8628人，小学23人，初中13306人，高中6742、86人，中职4579人，特殊教育23人)。区域内有省级示范性高中2所(白云二中，兴农中学)，省级示范性幼儿园2所(白云一幼，现代幼教分园)。2013年末，白云区各级各类学校共有专任教师3263人。小学适龄儿童入学率198.54%、初中适龄少年入学率174.32%、高中阶段毛入学率124.93%(含流动人口)。中等职业学校在校生6423人。3.2.5交通运输条件白云区毗邻贵阳市行政中心，交通便捷，地势平坦，物流顺畅，距离贵阳龙洞堡国际机场仅20分钟车程。贵阳环城高速公路、二环路、兰海高速公路穿境而过，云环路、麦沙路、青山路、产业大道、同城大道、青龙大道、白龙大道、观云大道构成的“三横六纵”道路骨43、架纵横交错、四通八达，渝黔高速铁路、贵广高铁、成贵高铁等多条快速铁路汇聚于此。2010年末，白云区公路通车里程达到362千米，公路密度达到134千米/百平方千米，实现了便捷、通畅的“半小时”白云交通网络。截至2011年，区内210国道、贵遵高速公路、107省道纵贯南北，白云区56个行政村实现通村公路硬化目标，形成了以国省道为骨架，县乡公路为支柱的四通八达的公路交通网络。2013年末，白云区公路通车里程达到414千米，其中高速公路25千米。3.2.6公用设施社会依托条件白云区位于贵州省、贵阳市中部，于1973年恢复建制，是贵阳市六个中心城区之一。全区总面积272平方公里，辖2乡3镇6社区，总人口44、30万人。区内基础设施较为完善，市政公共设施齐全，全区城镇化率达78%。截至2013年末，白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个，数字电视用户5万户；广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。社会事业领先发展，公共服务高位均衡，是全省文明城市。3.2.7施工条件（1）给水本项目区周边给水管网已铺设，可满足项目给水需要。（2）排水本项目区周边排水管网已铺设，可满足项目排水需要。（3）供电电源从附近供电干线引入，高压线已接至本项目区域，并配置安装变压器，能满足本项目的用电需求。（4）通讯项目所在地通讯设施完备，方便快捷，可满足项目通45、讯需要。（5）交通交通便利，公路运输网络成熟，能为项目建设提供方便快捷的运输保障。3.2.8环境保护要求环境保护应依据国家相关法律法规和地方条例严格执行，一切项目及活动以环境保护为主，并遵循以下原则和相应要求。（1）环境保护要求的原则环境保护工作坚持预防为主、防治结合、综合治理的原则；坚持推行清洁生产、实行生产全过程污染控制的原则；实行污染物达标排放和污染物总量控制的原则。（2）环境保护基本要求环境保护工作的主要负责人，应对环境保护工作实施统一监督管理，行政一把手是环境保护第一责任人。配备与开展工作相适应的环保管理人员，掌握生产工艺技术及生产运行状况。把环境保护工作纳入日常生产经营活动的全过程46、中，实现全过程、全天侯、全员的环保管理，在布置、检查、总结、评比的同时，必须有环保工作内容。（3）项目的环境管理新、改、扩建和技术改造项目（以下简称为建设项目），必须严格执行有关环境保护法律法规，严格执行“三同时”制度。建设项目应积极推行清洁生产，采用清洁生产工艺。（4）环境污染事故的管理污染事故是由于作业者违反环保法规的行为以及意外因素的影响或不可抗拒的自然灾害等原因致使环境受到污染，人体健康受到危害，社会经济与人民财产受到损失，造成不良社会影响的污染事件，事故的处理按环保局环境保护管理办法中的有关规定执行。凡发生污染事故后，必须立即采取应急处理措施，控制污染事态的发展，并立即上报公司安全环47、保部，开展事故调查等工作（最迟不得超过2小时），12小时内将事故报告或简报上报公司安全环保部，公司安全环保部按照有关事故处理规定分级负责，逐级上报，接受处理。（5）完善环保各项基础资料。加强对外来施工单位施工作业的环境管理，承揽环保设施施工的单位，要持有上级或政府主管部门的施工许可证，在施工过程要防止产生污染，施工后要达到工完、料净、场地清，对有植被损坏情况的，施工单位要采取恢复措施。（6）污染防治与三废资源综合利用：对生产中产生的“三废”进行回收或处理，防止资源浪费和环境污染，对暂时不能利用而须转移给其它单位利用的三废，必须由公司领导批准，严格执行逐级审批手续，防止污染转移造成污染事故；开展48、节水减污活动，采取一水多用，循环使用，提高水的综合利用率；在生产过程中，要加强检查，减少跑、冒、滴、漏现象。对检修中清洗出的污染物要妥善收集和处理，防止二次污染。对检修中拆卸的受污染的设备材料要进行处理，避免造成污染转移；凡在生产过程中，开停工、检修过程产生噪声和震动的部位，应采取消音、隔音、防震等措施，使噪声达标排放。3.3场址比选3.3.1选址原则符合贵阳市总体规划的要求，重视节约用地和合理用地。场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。交通方便，水源和电源接入便捷，易实施“六通一平”工作，原材料采购运输方便，可降低施工建设成本和建成后的运转成本，符合49、节约的目标。有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。工程建设及建成后不会对周边环境和公众利益造成损害。第四章 工程方案4.1项目区位与环境项目位于贵阳市白云区主城区南侧，项目区域东临云峰大道，北临龙井路。地块内地形起伏较小，地势平坦，交通便利，地理位置优越。本项目用地属北亚热带季风湿润气候。年平均气温14.8，最冷月均温4.6，最热月均温23.6；降水丰沛，年降水量1100毫米左右，多集中在夏季；热量充足，年日照时数1160小时左右，无霜期283天。温和舒适，阳光充沛，冬无严寒，夏无酷暑，是贵阳气候的主要特征。4.2项目建设规模与内容本项目总用地面积149475.8。本项目50、建设内容包括洗3#，4#，6#号地块建设项目；3#地块建设项目（规划用地面积6739.48，总建筑面积9098.48）地上建筑面积为4717.36地下建筑面积为43808.44；建筑占地面积26957.92绿地率20%；4#地块建设项目（规划用地面积43485.70，总建筑面积58710.7）地上建筑面积为30439.99地下建筑面积为28270.71；建筑占地面积17394.28绿地率20%；6#地块建设项目（规划用地面积38595.30，总建筑面积52105.30）地上建筑面积为27016.71地下建筑面积为25088.59；建筑占地面积15438.12绿地率20%。配套建设水、电、讯、路51、绿化、环卫等附属基础设施。4.3规划设计民用建筑设计通则GB50325-2005商铺设计规范GB50096-2011建筑设计防火规范（GB50016-2014）国家及地方相关行业的法规、规范条例、规定4.3.1指导思想整体规划、风格统一强化优势、提升形象节约用地、集约开发生态优先、绿色节能4.3.2具体要求（1）规划结构公共空间聚集，商铺空间环绕，两者之间既有独立的空间，也相互融合。（2）功能分区多种功能复合发展，形成功能丰富的综合型园区，实现生态与开发的繁荣共生。（3）车行交通利用外部提供的城市交通，以及内部打造的车行组织，营造丰富、灵活的交通动线，带给人们无压力的体验。（4）人行交通各个52、功能组团自由联系，形成丰富的空间环境，提供商务、休闲、娱乐及各种活动所需的交流平台。（5）景观绿化生态式根据功能分区，景观也有不同的主题配置，例如花卉、林木、剧场、游乐艺术、健身休闲等不同主题，将阳光、微风、新鲜空气引入地块内，营造健康宜人的内部小气候。4.3.3地块分析本地块周围有泉湖公园，西普陀寺，地铁站对于人流导入有很好的作用，云峰大道，云环路将成为主要的人流输送道路。人流来源有白云区、修文县、乌当区、南明区、云岩区以及清镇市。4.3.4外部人流交通分析从人流导入性分析：云峰大道将成为本项目未来最重要的交通干线，导入人群主要来源云岩区、南明区、花溪区、观山湖区、乌当区、白云区。云环路导入53、人群来源清镇市、白云区、修文县。诚信北路延长段（景观大道）导入人群来源。项目北方人流动线项目以北主要为白云区、修文县人群，主要依托云峰大道并经由龙井路到达。红色为主要车流动线，黄色为次要车流动线。4.3.5内部人流交通分析本项目采用一带三环动线设计，一个道路带环绕西里、中里、东里三个地块，采用开放式的地下空间，绿化生态设计。基本动线为串联项目主次入口与节点广场，形成本项目的原始基本动线，每个地块中心位置均设置节点广场，已达到人流聚集、提升空间体验感、带动广场周边商业价值攀升的目的。整体呈双动线闭环回路，其中4号地块单独拥有一条支线小回路。4.3.6功能划分6号地块主打中高端目的地餐饮及休闲娱乐54、，三大主力店迅速树立项目形象调性，吸引人气。4号地块主打儿童天地与家庭漫享概念3号地块主打文化体验概念，以禅修体验业态与特色酒店集群为项目打上文旅烙印，拔高项目整体乃至片区价值（3）业态排布东里地下1层主动线两侧主要布局酒吧业态，形成城市稀缺的中高品质酒吧风情街；电影主题馆除电影院外还包含零售、餐饮、体验等业态，作为核心主力店，设置于云峰大道一侧体现出强昭示性，同时进行-1拖3处理，实现对各层人流的导入；邻近地铁口主要布局租金承受力最高的零售业态，两大主力店文创书店及零售旗舰店均设置于此区域体现强昭示性，同时项目前期文创书店与售楼部结合打造；屋顶设置迷你高尔夫业态，既契合中高端城市休闲主题，又55、满足屋顶四化要求，可形成亮点型业态；餐饮业态主要以调性餐饮及咖啡品茗为主，强调外摆空间和体验感，设置于邻5号地块，部分偏家庭型餐饮业态设置于南侧，更靠近居住社区。中里地下1层主动线两侧主要布局特色小吃业态，形成规模化特色业态集群，同时满足城市休闲人群与旅游客群需求；童游乐中心作为主力店布局于地下1层带动人气，盘活主动线以外的地下1层商铺；儿儿童相关其他业态以游乐中心为原点布局于邻近的-1至3层，其中培训业态主要布局于2-3层；围绕儿童业态布局以女性客群为主力目标的美容、养生、零售等业态，形成活性生态链；西里地下1层主动线两侧主要布局特色商品零售及小吃业态，形成规模化特色业态集群，满足旅游客群需56、求；佛禅文化酒店客栈集中于统一区域内形成集群效应，便于统一打造，保证相对的私密性；婚礼主题酒店独立设置于昭示性较好且邻近公园的龙井路南侧，突出建筑造型设计和内部环境打造；4.4建筑设计4.4.1设计依据建设单位提供的场地现场地形图民用建筑设计通则（GB50352-2005）；无障碍设计规范（GB50763-2012）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50045-95（2005年版）；汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；建筑设计防火规范（GB500162006）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2008年版)；商店建筑57、设计规范（JGJ48-88）；民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）；住宅设计规范（GB50096-2011）；现行的国家有关建筑规范、规定、标准、措施4.4.2设计理念商铺设计充分考虑了特色商业小镇当地居住习惯和地理、气候等因素，同时，结合经过实践和理论论证较好的房型，房型面积适中，户型布局多样，整体风格协调统一。在商铺面积的搭配上考虑了不同品牌面积的需求等市场因素的存在和影响。特色商业小镇公建考虑了对外开放和对内使用的方便性，主要沿街设置，结合沿街商铺，布局集中合理，使用方便。建筑形态设计风格上考虑以简约而典雅的现代简约风格为主，以体现人们追求精致优雅舒适的生活方式的特点。商铺整体形态风58、格上高雅精致、清新大方，立面设计构思比例精当、尺度宜人，利用阳台、窗套、屋面等构件在立面形成体块的对比，造型简洁而不失华丽，布局错落有致，形成强烈的动感效果。采用现代流行的简约风格，利用一些现代的造型元素，来凸现房主精致优雅的生活品质。同时在材质及色彩上区别了底层、中段与顶层的差别，三段式的立面用不同的材质加以表现，对比强烈，风格鲜明，并且考虑到分期开发的特点，可以使材质与色彩按不同分期呈现出多样的表达。1F销售型物业主力单铺区间20-60平米，主力开间3.6-4米，开间进深比控制在1：2.5-1:3之间，2、3F销售型物业根据空间布局及业态需求可将主力单铺区间放大至100-200平米。采用坡59、屋顶闷顶，起到了既美观又保温隔热的效果。-1F主街道成为项目主人流动线，业态规划层面基本不需要太多外摆空间，主街尺度控制在4-6m，2F做退台处理，留出外摆空间增加体验感，同时保证2F商业体量不被削减过多，退台尺度控制在3-5m；3F采取类似屋顶独栋的形式，做大面积退台处理，留出大尺度露台空间，退台尺度在5m以上。4.5结构设计4.5.1设计规范本工程按现行的国家及贵州省有关的结构设计规范及规程设计，其中主要包括：建筑结构载荷规范（GB50009-2012）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑抗震设计规程（GB500119-2010）建筑地基基础设计规范（GB50007-201160、）4.5.2设计载荷建筑物的楼面、屋面各主要部位的使用活载荷的标准值A、卧室、客厅：2.0KN/m2B、厨房、浴室：2.5KN/m2C、上人屋面：2.0 KN/m2D、不上人屋面：0.5KN/m2基本风压值：w0=0.3 KN/m2基本雪压值：0.0KN/m2本工程采用混合结构。结构计算拟采用TBSA与SATWE电算软件进行分析。本工程地震基本烈度为6度区，框架结构，设计使用年限为50年，抗震设防类别为重点设防类。4.6消防设计4.6.1消防设计规范建筑设计防火规范（GB50016-2014）4.6.2建筑消防（1）该区内车道宽度，最小为4米，满足消防车道宽度要求。消防车可以商业小镇内任何位置61、。（2）建筑层数和高度符合消防设计规范要求。（3）特色商业小镇临城市道路设出入口。（4）消火栓系统：沿街商业建筑均各自独立的消火栓系统，底层设有消火栓系统加压泵二台，直接抽吸市政管网。消防用水要求从市政给水网方向引入给水管，供地块消防和生活用水。（5）灭火器：各建物层面均按规范要求布置一定数量的手提式灭火器。地块内商铺间距设计满足一、二级耐火等级多层建筑6m间距的消防要求4.7给排水设计4.7.1设计依据室外给水设计规范GB50013-2006;室外排水设计规范GB500l4-2006;（2014版）建筑给水排水设计规范GB500l5-2003（2009年版）;商铺建筑规范GB50368-2062、05;高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）;自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001;汽车库、修车库、停车场防火设计规范GB50067-97;建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002;建筑灭火器配置设计规范GB50l40-2005;建设单位提供的其他有关资料及设计要求。4.7.2给水设计生活用水量计算：办公楼用水定额按50/L班，商场用水定额按6L/日，绿化用水量按2L/d，生活用水定额按200L/人d；未遇见水量按总水量的10%考虑。4.7.3排水设计雨水排水：采用贵州地区雨量公式，雨水排水管与市政排水管接驳管管径为DN1000。污水排水63、：各建筑物内排水污、废气流，室外污、废水一并进污水处理站，经处理达标后排入市排水管网。4.7.4设计选用管材A、给水管材：采用给水建筑PE给水管。B、消防给水采用双面热镀锌钢管，卡箍或法兰连接。C、室内排水管采用柔性连接铸铁排水管和PVCU建筑塑料排水管；室外排水管采用双壁波纹排水管或钢带缠绕排水管。4.8电气设计4.8.1设计依据商铺设计规范GB50096-2011建筑物防雷设计规范GB50057-2010火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013民用建筑设计规范(GB50352-2005)商铺区和商铺建筑内通信设施工程设计规范(GB/T50605-2010)建筑照明设计标准GB50064、34-2013民用建筑电气设计规范JGJ16-20084.8.2供电设计负荷概况：本工程楼梯间及其前室应急照明、疏散指示标志灯为二级负荷,除以上二级之外的用电负荷为三级负荷。商铺：6kW/户；公共配套建筑：40W/m2；4.8.3配电系统（1）配电系统：商铺采用树干式；公建采用放射式供电；消防设备采用双回路电源供电，末端自动切换。（2）主要设备安装：商铺电表箱采用玻璃钢表箱，嵌墙暗装于楼梯间内，公建内供电采用PML1型供电柜，设在配电间内。（3）接电系统：采用联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。（4）保安措施：采用TT制，所有受电设备外露可导电部分必须与PE线可靠连接；各进线处均设总等电位联结，65、各卫生间局部等位联结。4.8.4照明设计设计标准：每户设终端配电箱一个，内分照明、插座、空调等若干回路，插座回路均有漏电断路器保护。厅及卧室设吊线灯头、厨房、卫生间设瓷脚灯座。灯具内配磁镍铬电池及逆变装置。4.8.5建筑物防雷本工程防雷等级为二类，包含建筑物防直击雷、防雷电感应及雷电波入侵。防直击雷：建筑屋面用12镀锌圆钢设置避雷带作防雷接闪器，支架高度150MM，屋顶避雷连线网格不大于10M10M或12M8M。所有突出屋面金属管道、构件均应与避雷带焊接。屋面非金属构筑物应设避雷带保护。利用建筑物钢筋混凝土柱或剪力墙内2根(对角)16（或4根10）以上主筋通长焊接作引下线，引下线上端与避雷带焊66、接。下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。利用建筑物基础做防雷接地极。利用建筑物基础做防雷接地极。建筑物外圈设人工水平接地体，埋设一圈-404镀锌扁钢。防雷电波侵入：电缆进出建筑物应作重复接地。进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置应在进出处与防雷接地装置连接。根据本工程情况，在弱电配电箱内设置浪涌保护PRD。4.8.6电话系统特色商业小镇拟设电话交接用房，位置及面积由电话局选定。每商铺电话进户线已对，每套电话插座不少于两个。由市话局根据商铺数量情况引入电话光缆进特色商业小镇。4.8.7电视系统设置有线电视电缆分配系统，于楼内各弱电间和楼层必要处设有电线电视67、分配盒，内按需设有线电视信号放大器、分配分支器、终端电阻等器件。各商铺及一些必要场所均考虑设TV/FM双孔插座。每套插座不小于两个。4.8.8安保系统设有线可视对讲系统。每户设终端一个。设安保中心，设置摄像监控系统和防盗报警系统。公共区出入口处和其他一些必要场合，均设置监控摄像机，特色商业小镇设周界报警装置。4.8.9消防自动报警和联动灭火系统（FA）设置FA中心机房，配置集散型消防自动报警系统主机和联动灭火控制主机。并设置消防紧急广播系统；按消防主管部门的要求，还需另设集中的消防灭火设施的手动制柜，以便在必需时实施对消防泵、喷淋泵，正压送风机及排烟风机等的手动强控。住楼内消火栓按钮可直接起动68、消防泵。紧急广播系统采用集中区域控制输出方式，消防中心内设广播分区控制装置，火灾时由消防联动控制机向规范要求的相应区域播出紧急广播和疏散广播。4.9公共建筑设计根据城市居住区规划设计规范GB50180-93(2016年版）的要求，该项目按照组团的要求设置公共设施4.9.1物管用房特色商业小镇物管用房集中设置，具体位置在中心景观位置，结合景观设置。4.9.2垃圾收集在每栋建筑单元入口处均放一个垃圾箱，由物业公司按时收集垃圾，送到特色商业小镇内设置的垃圾房，再由专人送至城市垃圾处理站。特色商业小镇内垃圾房放置沿东侧道路，方便垃圾的外运。4.9.3配电房特色商业小镇内在隐蔽位置设置了配电房，满足特色69、商业小镇用户的用电需要。4.9.4机动车停车场地特色商业小镇内机动车停放采用地下车位的方式。4.10配套设计本工程配套设计包括给排水规划设计（其中排水设计为雨污分流式），电力、电讯规划设计，灯具工程设计，监控设计等。4.10.1生活给水系统（1）水源：本工程设计供水水源由相邻市政给水管道供给。 （2）给水系统本特色商业小镇内用户采用市政自来水直接供水方式，无需加压供给。为方便今后物业管理、节约投资，本工程拟采用一户一表、统一户外抄表计量方式。入户内给水管线一律暗装，当卫生间、厨房布置分散时，管道沿室内地坪找平层或沿墙嵌装敷设引至户内各用水点。4.10.2地震效应评价根据中国地震动参数区划图（G70、B18306-2015）和中国地震烈度区划图，贵阳市白云区位于地震动峰值加速度0.05g范围，地震基本烈度为6度区，规划以地震烈度6度为城镇设防标准，城镇重点项目、重大公共设施和生命线工程均提高1度设防。4.10.3环保卫生设计：本特色商业小镇为公用类建筑，所产生污染物为公用生活污水。本方案的日照间距按国家有关规定考虑商铺的最佳朝向和视线干扰的问题，使住户的心理和生理卫生得到保证。（1）本工程厨房油烟经排烟罩脱油烟竖井至屋面排放，卫生间废气靠外墙利用自然通风，其余经竖井至屋面排放。（2）会所等公建采用的空调设备均采用低噪音设备并采用消声处理。所有空调房间均按规范要求设新风。（3）各设备（水泵）71、采用低噪音设备。（4）生活污水经厌氧处理，达到国家地面水排水标准后排放。（5）各污、废水立管均设室内透气帽。（6）生活垃圾集中收取，每天清运出去。（7）生活污水经二级生化装置处理排入市政污水管网。（8）水泵采用低噪间水泵，并在基础处设置隔振器，在水泵出水管处设置减振接头。（9）各个商铺需签订商铺门前三包责任书:“一包”门前市容整洁，无乱设摊点、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等行为；“二包”门前环境卫生整洁，无裸露垃圾、粪便、污水，无污迹，无渣土，无蚊蝇孳生地；“三包”门前责任区内的设施、设备和绿地整洁等。4.10.4街旁景观绿化设计（1）街旁绿化设计原则景观设计适中贯彻自然、生72、态的设计理念，控制景观工程建设对环境的破坏性的影响，体现对环境和生态起到强化作用。保持整体性原则，将道路作为一个整体考虑，统一考虑道路两侧的建筑物、绿化、街道设施、色彩、历史文化等，避免其成为片段的堆砌和拼凑。体现以人为本的指导思想，注重安全、实用、美观、管理方便，避免片面追求奢华。注重设计的多元化和特征表达，充分利用绿化、灯光、小品、铺地等多元素组合，体现城市现代化的面貌和旅游特色。采用本地材料，创造富有地域性特征的景观。（2）化种植设计原则街旁绿化应符合规范要求的行车视距及行车净空要求，满足交通要求及行车安全。绿化以乔木、灌木、地被植物相结合，力求不见裸地，尽量提高绿化覆盖率；选用防尘、防73、噪、抗污染和水土保持的树种。街旁绿化点、线、面结合，并与道路沿线的山坡、绿地互相协调，达到防噪、防尘、遮荫、净化空气的效果，创造舒适、宜人的交通环境。街旁绿化以绿色为主调，既要注意树形、花期、花色的变化与合理搭配，又要避免色彩过于鲜艳，影响司机视线。绿化树木要与道路沿线交通设施相协调，并保证树木必要的立地条件及生长空间。适应在本地生长良好的常绿树种为主，并考虑植物间伴生的生态习性。尽量选用乡土树种,体现地方特色。不适应绿化的土质，改善土壤进行绿化。绿地内设置必要的浇灌设施，并注意防止绿地内积水或水土流失。（3）设计理念设计着眼于提高城镇绿化和环境质量，完善项目区城镇基础设计，实现“水穿城过，城74、在绿中”的布局特征。绿化主要采用变化的栽植搭配使整个空间富有层次，景观空间的单一性，在保障功能的前提下，美化生态环境，合理开发景观资源，多角度的展现植物群落的美学效应。（4）设计方案根据街道沿线城市和自然风光情况，沿街景观设计分别以自然生态、休闲舒适为出发点，营造“绿意盎然、生态浪漫、现代中式”的生态、休闲、观光、防护等多功能的绿色景观街道。（5）行道树设计树池位于人行道边缘，主要考虑遮荫效果好、树冠整洁、分枝点高，冠大荫浓，保证人行安全，并形成独特的街景。树种可选择银杏、桂花、广玉兰、香樟等。第五章 节能节水措施5.1节能设计5.1.1节能设计依据中华人民共和国节约能源法固定资产投资项目节能75、审查办法公共建筑节能设计标准GB50189-2015；贵州省居住建筑节能设计标准DBJ52-49-2008建设主管部门有关建筑节能设计的相关文件、规定5.2能耗分析节约能耗是我国经济发展的一项长远战略方针。本项目能耗主要包括：建筑能耗、电气能耗、水资源能耗、建设工程材料能耗、施工能耗等。5.2.1建筑能耗建筑能耗主要包括电气照明和通风空调能耗，建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解资源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济、实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，本项目节能设计降遵循建筑节能法规，认真贯彻国家节能、节地、节材、节水的有关规定，严格按照节能设计标准和节能要求进行设76、计，同时重视配套工程的设计和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、绿化等生态环境，优化建筑单体设计，优先选用经国家和省推广认定的建筑节能技术、产品、材料和设备，满足社会对综合性建筑节能性和经济性的要求，达到节能、省地和优质的效果。（1）建筑节能设计指标建筑围护结构热导率和遮阳系数限值应满足表5-1的要求。表5-1夏热冬冷地区围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数KW/(K)屋面0.70外墙(包括非透明幕墙)1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数W/(K)遮阳系数SC（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.24.70.2窗墙面积77、比0.33.50.55/0.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.550.5窗墙面积比0.72.50.40/0.50屋顶透明部分2.70.40注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。地面热阻值应满足表5-2的要求。表5-2不同气候区地面和地下室外墙热阻限值气候分区围护结构部位热阻R(K)W严寒地区A区地面：周边地面非周边地面2.01.8采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)2.0严寒地区B区地面：周边地面非周边地面2.01.8采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)1.8严寒地区C区地面：周边地面、非周边地78、面1.5采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)1.5夏热冬冷地区地面1.2地下室外墙(与土壤接触的墙)1.2夏热冬暖地区地面1.0地下室外墙(与土壤接触的墙)1.0注：周边地面系指距外墙内表面2m以内的地面；地面热阻系指建筑基础持力层以上各层材料的热阻之和；地下室外墙热阻系指土壤以内各层材料的热阻之和。外墙与屋面的热桥部位的内表面温度不应低于室内空气露点温度。建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于0.70。当窗(包括透明幕墙)墙面积比小于0.40时，玻璃(或其他透明材料)的可见光透射比不应小于0.4。当不能满足本条文的规定时，必须按本标准第4.3节的规定进行权衡判断。屋顶透明部分的面积不79、应大于屋顶总面积的20，当不能满足本条文的规定时，必须按公共建筑节能设计标准GB50189-2015第43节的规定进行权衡判断。建筑中庭夏季应利用通风降温，必要时设置机械排风装置。外窗的可开启面积不应小于窗面积的30；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。严寒地区建筑的外门应设门斗，寒冷地区建筑的外门宜设门斗或应采取其他减少冷风渗透的措施。其他地区建筑外门也应采取保温隔热节能措施。外窗的气密性不应低于建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）规定的4级。积极采用新工艺、新材料、新设备、新产品。5.2.2电气能耗电气能耗主要分为建筑电气能耗、市政公共基础设80、施照明电气能耗。（1）电气节能原则电气节能是建设工程节能的重要内容，它既不能以牺牲项目功能、损害使用需求为代价，也不能盲目增加投资、为节能而节能。因此，电气节能工作应该遵循以下原则：适用性。应满足建筑物的使用功能，即满足照明的照度、色温、显色指数；满足舒适卫生；满足上下左右的运输通道通畅无阻；满足特殊工艺要求，如游乐场所的一些游乐设施的设备用电，展厅的艺术照明及动力用电等。为建筑物内创造良好人工环境提供必要的能源，为建筑设备运行提供必需的动力，按照用电设备对于负荷容量、电能质量与供电可靠性等方面的要求，来优化供配电设计，促进电能合理利用。实际性。节能应按国情充分考虑实际经济效益，不能因为节能而81、过高地消耗投资，增加运行费用。合理选用节能设备及材料，使节能增加的投资能在较短的时间内用节能减少下来的运行费用收回。节能性。节能的着眼点，应是节省无谓损耗的能量。首先找出哪些地方的能量消耗是与发挥建筑物的功能无关的，再考虑采取相应的措施节能。如变压器的功率损耗，传输电能线路的功率损耗都是无用的能量损耗；又如量大面广的照明容量，可采用先进技术成果使其能耗降低。（2）建筑电气能耗分析建筑电气系统能耗点分析：在建筑电气系统中，涉及到的电气设备主要有铜母线、测量仪表、电气元件（断路器、电流互感器、电压互感器等）、电力变压器、电力电缆、配电箱柜（照明配电箱、动力配电箱柜、控制箱等）、用电设备（风机、水泵82、灯具等）、应急电源（发电机、蓄电池组等）等、路灯照明等。在上述电气设备的功率损耗是来自于导体的电阻和磁性材料中的损耗，并且主要发生在电动机、灯具等电气设备、电力变压器和所有敷设的电力电缆之中，因此我们主要分析电力变压器、电力电缆、电动机、灯具（气体放电灯等）的能耗情况。电力变压器能效分析：电力变压器的损耗主要分为三个方面：空载损耗（铁损nl）、负载损耗（铜损ll）和杂散损耗。一种评价变压器能源效率比较全面的方法是总拥有费用法。 所谓总拥有费用（toc），就是变压器的初始投资和其在使用期内的损耗费用之和。总拥有费用法是通过比较具有不同效率水平和不同价格的变压器的总拥有费用，按照总拥有费用最低来83、选择变压器的效率水平的。无论对于电力企业还是非电力企业用户，都能通过此方法比较变压器的总拥有费用，从而达到节约资金的目的。电力电缆能效分析：传统的设计方法按载流量选择导线截面时只计算初始投资，导线的截面选择过小，将增加电能的损耗；选择的过大，则增加初始投资。从理论上讲，增加电缆截面可将损耗减小到很小，但电缆所增加的费用几乎抵消了为追求好的配电效率而产生的节约。因此，设计人员以电缆温升、热效应及电压降的校验为选择条件来确定电缆截面，不一定是最合理的。利用总拥有费用法来确定导体电流密度的目的，就是在已知负荷的情况下，选择最佳的导线截面；或是在已选定导体截面的情况下，确定经济的负荷范围，以寻求投资的84、最优方案，取得最理想的经济效益。导线的经济电流密度正是这种优化设计的内容之一。电动机能效分析：在建筑领域的电气设计中，大量的中小型电动机被广泛应用。电动机在总用电量中占的比重也很大，其产生的能耗也是相当可观的。因此，在建筑电气设计中，设计师必须充分考虑影响电动机效率的因素，包括与负荷无关的损耗（常量），随负荷增加的损耗（变量）及设计环节所增加的损耗的情况，分析高效电动机的节能效果以及不同的电动机系统对能耗的影响情况，才能够选择高效电机从而搭建合理的电机系统。灯具能效分析：国内外有现行的建筑照明节能标准作为设计依据，在设计建筑电气中设计师必须执行合理、适当的建筑照明节能标准，分析气体放电类光源的85、各类镇流器的能耗情况，同时分析比较实际工程实例中各类镇流器的能耗，尽量选用新型的智能照明节电器。分析结果表明，在电气工程中，能耗主要发生在电动机、灯具等电气设备、电力变压器和所有敷设的电力电缆之中，只要在建筑电气设计工作中遵循适用性、实际性、节能性的基本原则，就可以有效地提高能源利用率，控制电气能耗。5.2.3水资源能耗水资源和能源是支持经济社会发展的两大基础性资源，随着我国经济社会的迅速发展，水资源和能源的需求量持续增加，供需矛盾日益突出，资源的稀缺性凸显。目前，水资源和能源的匮乏已经成为制约我国许多城市可持续发展的瓶颈问题，节约用水、节能减排是社会关注的热点和重点问题。水资源开发利用链条城86、市水资源开发利用过程中的能源消耗，主要包含三个方面：给排水设施建造能耗，给排水系统运行能耗，水资源终端消费过程中的能耗。水资源开发和利用能耗结构图（1）给排水设施建造能耗与给排水系统运行能耗给排水设施建造和运行过程中的能耗，因为与给排水企业的成本控制有关，受到了给排水行业的普遍关注，给排水节能主要是节省热能和动力能。主要包括以下能耗：水源取水与输送能耗水源取水与运送阶段，能源的消耗包括水源地开采、水资源储存及输送水到水厂，能耗消耗的影响因素有水源的地理位置、水源类型、水泵的能效、输送的距离、输水时水的渗漏损耗等。给水处理能耗为了使水能够满足人类的各种使用需求，水厂需要进行水处理，水处理的能耗与87、应用水水质指标、处理工艺等能效等有关；水配给能耗经过水厂处理的达标的水，需经过城市供水管网加压配送到各个终端用户，水配给过程中的能源消耗量受供水压力、水泵效率、供水管网的泄露等因素影响；（2）水资源终端消费过程中的能耗水资源终端消费能耗水资源的终端使用是指水资源配送到家庭、工厂、商场等各个用户后被消费的过程，该阶段的能源消耗与用户的用水行为、用水结构、用水类型等有段。污水收集与处理能耗为了不污染环境达到排放标准以及水资源的重复利用，污水处理厂对污水进行收集和处理，而污水处理厂的能耗与污水厂的规模、工艺、效率以及污水处理标准有关。水资源进入到城市各个终端用水户被消费的过程中的能耗量是巨大而不容忽88、视的，且具有很大的节约潜力，水在终端消费这一环节的能耗要大于诸如水源开发、配给等水系统中其他环节的能耗，城市水资源终端消费的类型众多，每一行业或用户的用水行为又十分复杂，用水结构、用水特征等也千差万别，据研究表明，终端用水的能耗强度占水系统总能耗强度的50%以上，而且在水的终端消费环节节约用水，不仅可以避免该环节的能源消耗，由于需要水量降低还可以节约水源开采、水处理和输送等这些在终端消费环节之前的“上游”环节的能耗，还可以节约污水收集与处理等“下游”环节的能耗。5.3节能措施5.3.1景观、公用建筑节能措施总平面布置应满足建造朝向、通风的要求，宜南北向。各朝向房间的窗墙面积比、当不满足相关要求89、时，应采取改善热工性能的节能措施。外窗采用节能性窗（双层中空玻璃塑钢窗），具有保温、隔热、隔声等功能。屋面部位采用挤塑聚苯板屋面保温材料或无机保温砂浆，隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。5.3.2给排水节能措施采用新型管材，符合国家节能政策。给、排水配件及洁具选用，按节水型生活用水器具（CJ/T 164-2014）的有关规定执行。热能节省的主要控制因素有：减少热水损耗量、提高加热设备的加热效率，减少热水管道长度并压缩管径，增加管道保温效率，避免管道敷设在低温环境，太阳能利用和冷切水废热回收利用等。动能节省的主要控制因素有：高效或节约用水、叠压供水和合理竖向分区供水，减少管网的局部90、阻力损失，提高水泵的日常运行效率，抑制最不利点的自由水头等。5.3.3电气节能措施（1）变配电所深入负荷中心，合理选择电缆、导线截面，减少电能损耗。（2）变压器应采用低损耗、低噪音的产品。（3）本工程采用低压集中自动补偿方式，并配备谐波电抗器组合，作为谐波抑制措施，避免高次谐波电流与电力电容发生谐振，影响系统设备可靠运行，治理后的谐波水平满足电能质量公用电网谐波GB/T14549-93的要求。（4）优先采用节能光源。荧光灯应采用T5灯管。建筑室内照明功率密度值应小于建筑照明设计标准GB50034-2013要求。5.3.4施工节能措施施工中的节能措施应制定合理施工能耗指标，采用先进节能的施工工艺91、，提高施工能源利用率。（1）优先使用国家、行业推荐 节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（2）施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算和对比分析，并有预防与纠正措施。（3）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑能耗减少的施工工艺，避免设备额定功率远大于使用功率或负荷使用设备的现象。（4）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（5）临时设92、施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少冬天取暖设备的使用时间及耗能量。5.3.5节水措施（1）项目施工期间节水措施提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。施工现场绿化浇灌尽量利用附近自然水源。现场搅拌用水、养护用水采用有效的节水措施，尽量避免无措施浇水养护混凝土。施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简洁，采用有效措施减少管网和用水器具的漏损。现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额标准，并分别计量治理。（2）营运期间节水措施加强节水管93、理，要求专业技术人员勤于对园内各种供水设备、管道进行经常的调试、保养、维修、积极做好管道的防漏、查漏及检修工作。防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设备减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。公共场所用水建议安装红外节水器，提倡使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设备使用节水型设备。结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉，对于分散的树木和绿色植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。5.4环保设计5.4.1环保设计依据中华人民共和国环境保护法国务院（1998）第253号令建设项目环境保护管理条例声环境质量标准（GB3096-294、008）5.4.2主要污染源本项目建成后可以提高环境质量，改善河道水质，主要污染源来自施工期间机械产生的噪声，施工工地扬尘和运输车辆产生的尾气、粉尘对环境的污染。5.4.3环境保护措施（1）施工环保工程施工过程中，各种物料、废料、渣土运输时，应遮盖或防护，避免物料散落，对运输线路周边环境带来的粉尘污染；施工用料应随时遮盖、防护、对工地进行喷洒降尘，避免扬尘污染；工程竣工后应及时对现场实施清理和恢复，不留废料、废渣和其他建筑材料；对施工过程中损坏的路面、绿化应及时恢复；施工机械应采取适当措施，降噪或灵活安排施工时间，避免夜间施工对工地周边居民的影响；选用排放达标、噪声较低的施工机械进行施工，以达95、到降低废气排放和降噪的目的。（2）建筑环保填充墙采用轻质砌块。采用外墙外保温，降低空调使用能耗。采用中空玻璃，减少建筑能耗。（3）给排水环保所有卫生设备均采用节水型洁具，坐便器采用节水型冲洗水箱。室内排水采用污、废水分流制，各卫生洁具均设水封高度不小于50mm的存水弯。严格执行雨、污水分流。生活区废水经处理后排入污水干管，厨房废水经隔油处理后排入镇区污水干管，污水经化粪池处理后最终排至市政污水干管。（4）电气环保本工程所有通风设备均为消声风机箱，减少噪声对环境的影响。柴油发电机产生的废气通过烟道直接排放至屋面，发电机房内贴消声材料，所有与外界相接的通风竖井内均做消声处理，保证设备运行产生的噪声96、满足相关的要求。柴油发电机组采用低噪声设备，经过消声、减震和吸声处理后，使环境噪声达到环保要求的控制噪声标准（白天50dB以下，夜间40dB以下）。断路器、接触器、起动器等电气设备的选型采用低噪声设备。（5）项目运营期间环保措施控制街道沿线工业和生活污染源的产生，不准新建、扩建污染物的项目；禁止向河道排放未经处理的污水，禁止在街道两旁堆置和存放工业废渣、生活垃圾、粪便及其他废弃物；大力开展植树造林活动，防止水土流失，项目建成后，按总规要求排水实行雨污分流体制，雨水通过市政雨水系统就近排入麦架河，污水通过市政污水系统收集进入河道两侧截污主干管，最终进入污水处理厂处理后达标排放。5.5能耗计算参数97、5.5.1年用电、用水量计算（1）水量计算生活用水量计算：商场用水定额按6L/日，绿化用水量按2L/d；未遇见水量按总水量的10%考虑。每日商场用水量估算为1210.8m3/d。绿化用水量估算为59.8m3/d。每日总用水量估算为1397.6m3/，年用水量为510.14千t。（2）电量计算商业用电量计算：商场用电定额按60w/h，道路照明用电定额按40w/h，未遇见电量按总电量的10%考虑。第六章 环境影响分析6.1编制依据环境保护及环境影响评价主要根据国家有关的法律法规，建设项目在规划设计、施工及建成使用中，都应采取必要的措施，使项目达到国家规定的生态环境保护标准。本项目环境保护工作受龙里98、县环保部门的监督，其环境保护与评价的主要依据为中华人民共和国环境保护法和中华人民共和国环境影响评价法。6.2环境影响因子识别本项目建设期间及投入使用后，主要涉及到废水、废气、噪声、固体废弃物等环境问题。6.2.1废水本项目排水系统拟采用雨污分流制。污水经污水支管收集后，汇入主干管，最后由污水处理厂集中处理后排放。需确保污水排放达到污水综合排放标准（GB89782002)中相关要求。本项目在严格执行相关措施后，废水不会对环境造成污染。6.2.2废气卫生间参数的废气采用机械排风的方式处理，其余场所可考虑自然通风和机械排风相结合的方式。施工扬尘，尤其施工车辆带起的扬尘，在局部短时间内TSP可能超过环99、境空气质量二级标准。建议施工现场周边必须设置高度在1.8m以上的围挡；土堆、料堆要有遮盖；必须及时清运建筑垃圾，临时堆放不准超过场地围挡范围并采用防尘措施；施工场地内不准堆放生活垃圾；严禁高空抛洒建筑垃圾。施工道路要硬化，要在工地出口处设置清楚车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；装卸渣土严禁凌空抛洒，要指定专人负责工地的环境卫生工作。工程项目竣工后要及时清理和平整场地，裸露地面应绿化或铺装，做到“黄土不露天”，严禁在车行道上堆放施工弃土，可采用洒水、遮盖或喷洒覆盖剂等措施防止扬尘。本项目正常运营基本不会对周围产生废气污染。6.2.3噪声建设施工过程中产生的施工噪声如果放松管理和防治可能对100、施工场界外居民产生一定的影响。对此应采取有效的防噪降噪措施，如晚间10:00点以后禁止施工、采用低噪声设备及施工方案等，采取有关措施后可以使环境噪声不超过标准。6.2.4固体废弃物项目固体废弃物主要为办公生活垃圾、医疗垃圾等。固体废弃物处理的主要措施是讲垃圾分类，按功能区域划分垃圾清理服务区，局部设置垃圾处理间及不影响室内景观的密封垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车河运输车。规划固定的垃圾收集运送通道，运送至指定的垃圾压缩中转站。6.3环境保护措施6.3.1施工期环境影响分析及处理措施（1）大气环境影响分析及处理措施在施工阶段，如平整场地、挖土、材料运输、装卸、和搅拌等过程都存在着扬尘101、污染，施工工地的扬尘主要是汽车行驶扬尘、地面料场的风吹扬尘及施工作业扬尘（混凝土搅拌、水泥装卸和加料）等。汽车扬尘：汽车行驶引起的道路扬尘约占场地扬尘总量的50%以上。施工阶段需对汽车行驶路面勤洒水（每天45次），可以使空气中降尘量减少70%左右，有很好的降尘效果。同时施工车辆出入场地采取冲洗轮胎。搅拌扬尘：施工中混凝土的搅拌量相当大，应定点搅拌，防止搅拌尘污染随施工处移动而移动。物料及灰土拌合站应建在远离敏感区的下风向100米以外。运输材料的道路、施工现场尤其是灰土拌合站，采取必要的洒水措施，防止扬尘。对运输建筑材料的车辆加遮盖物，减少散落。对易散失物资加强管理，不得裸露堆放。（2）水环境影102、响分析及处理措施施工人员生活污水：施工工人人数较多，施工营地每天生活污水量相当大，如果直接排放，对附近环境和河道会产生一定的污染，因此应集中收集生活污水将其排入市政污水管网，营运期生活污水经处理后的污水综合排放标准按污水综合排放标准（GB89782002)三级后进入市政管网。同时对该项目施工期废水应进行回用，可将废水沉淀后作为周边农灌，禁止直接排入河流及地下溶洞，以保护河流水质。施工材料流失：建设期由于建筑材料的堆放，管理不当，特别是易冲失的材料如砂石、土方等采用露天堆放，遇暴雨时将被冲刷进入水体，因此对材料的堆放必须对堆场采取防冲刷措施，如在堆场四周设截流沟，土方应及时搬运。防止施工物质的流103、失，减少对附近河道水体的影响。（3）噪声影响分析及处理措施在施工期间各种作业机械和运输车辆产生的施工噪声，对环境产生一定影响。因此在施工期间应加强施工管理，在施工设备必须符合国家规定噪声标准的前提下，合理安排高噪声设备的作业时段，主要噪声源应远离声环境敏感区，严格实施施工程序和作息时间，根据施工标准在夜间22时至次日凌晨7时严禁使用高噪声机械设备，将噪声影响降到最小。加强设备维护，保证车辆和施工设备处于良好的工作状况，尽量采用低噪声的施工机械。对强噪声施工机械采取临时性的噪声隔挡措施。料场、拌合场等的选址应设置于距离声环境敏感点100米以外。按劳动卫生标准，控制高噪声机械施工人员的工作时间，对104、机械操作者及有关人员采取个人防护措施，如戴耳塞、头盔等。（4）固体废物影响分析及处理措施在施工中产生的固体废物主要来源于施工人员日常生活产生的生活垃圾和施工过程中产生的废弃材料及土方，若处理不当，遇到降水则会污染水体，从而对农田、植被、河流及周边环境产生潜在危害。对施工人员产生的生活垃圾应集中收集，作统一进行填埋处理；或运往垃圾填埋场处理。对废弃的材料及土方应及时清运。6.3.2营运期环境影响分析及处理措施（1）环境空气影响分析及处理措施污染成分主要为游人丢弃垃圾、二次扬尘及公共卫生间。加强管理，及时将垃圾通过垃圾桶等环卫设施集中收集清运干净，公厕安排专人管理，及时打扫清洗、公厕废物直接排入城105、市市政管道，不会对区域造成不良嗅觉影响。（2）水环境影响分析及处理措施污染成分主要为园路、广场等冲洗废水和厕所冲洗废水。所有废水通过污水处理设施处理达标到污水综合排放标准（GB89782002)中的三级标准。（3）声环境影响分析及处理措施污染成分主要为广场活动的游客及早晚锻炼的影响设备等社会生活噪音。通过严格的管理制度，规范操作程序、禁止高音广播等乱放的行为，禁止在夜间播放。做好绿化，既可降低噪声，又可使人们在心里上感觉到有良好的效果。（4）固体废物环境影响分析及处理措施污染成分主要为游人丢弃固体废物、生活垃圾和污泥。垃圾实行分类袋装，由清洁管理人员统一收集，运送至垃圾中转站。综上所述：本项目106、在施工期间对周围水环境、声环境、空气质量等环境有短期的污染影响，但是可以得到有效控制；工程竣工投入使用后，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。第七章 劳动安全卫生与消防7.1劳动安全卫生本项目的建设与经营一定要认真贯彻执行国家和行业有关劳动保护、安全生产与卫生法规标准，从方案设计和建设过程中，特别关注生产安全与卫生可能发生的事故，并积极采取有效防范措施，确保生产经营活动的顺利进行。7.1.1设计标准及规定本项目根据国家现行关于加强防尘、防毒工作的有关规定，认真执行劳动保护设施“三同时”的原则。在生产过程中采用相应防范措施，使其达到建筑工程设计卫生标准和设计噪音卫107、生标准。中华人民共和国安全生产法建设项目（工程）劳动安全卫生监督规定关于生产建设工程项目职业劳动安全卫生监察规定建设项目职业安全卫生“三同时”管理暂行规定生产设备安全卫生设计总则GB5083-2008工业与民用电力装置接地设计规范GBJ62-2008建筑抗震设计规范室外排水设计规范7.1.2项目建设期劳动安全（1）主要危险因素分析项目在实施过程中遇到的主要危险因素有高空坠落、机械伤害、电伤、火灾等。项目在实施过程中遇到的自然危险因素有大风、暴雨、地震、雷击等。（2）主要危险因素预防措施为确保施工人员劳动安全，在本工程设计中对各类危害因素均采取了有效的防范措施，以尽量减轻对劳动施工人员可能造成的108、危害。防止高空坠落因高处坠落而死亡的人数，在生产事故中所占的比例很大，从而采取相应的预防措施，是十分重要的，也是极为迫切的。高空坠落包括高空物体的坠落和工作人员的滑落。其主要防范措施如下：A、各级管理者和每个职工的安全生产岗位责任制明确。B、进入施工现场的人员必须带安全帽，一是安全帽符合国家标准；二是要正确佩戴，尤其是要系好帽带，防止脱落，使其在高处坠落或物体打击时起到保护作用。C、防护措施要落实，如按要求设置护栏、立网、铺满架板、盖好洞口，按规程规定架设安全平网。D、个人防护用品要有质量保障，施工企业按规定给作业人员发给合格的安全带、安全帽。E、坚持对从事高处作业的职工进行健康检查，严禁患有109、高血压、心胀病、癫痫病、精神病、严重贫血病的人员从事高处作业。F、把好材料关，施工中所搭设的脚手架必须牢固、可靠、满足有关规定要求。防机械伤害为防止施工人员在钢筋棚、木工棚等场所操作中的“机伤”。在各种传动设备均设有旁“事故停机”按钮，皮带轮、齿轮、飞轮等传动件均设防护罩；为保障安全施工，在易发生“机伤”处及开关、按钮箱处设安全标志，要求严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养和管理。并且对具体操作工人的操作技术培训，通过系统的培训使操作人员能较快熟悉机械的性能，有效避免因操作过失引起的机械伤害。防止电伤电源开关，控制箱等设施要统一布置，枷锁保护，防止乱拉电线，设专人负责管理，防止漏电触110、电。防止火灾工程建设施工用火必不可少的，由于工程建设施工用火工期很长，无论是管理人员还是施工用火人员，会产生思想上的麻痹，容易造成安全隐患。因此，为了防止火灾，必须采取相应的严格措施。A、施工用火前必须办理用火申请手续，经安全部门和消防部门检查合格，落实防火措施，确认签字后方可进行用火。B、工程建设施工用火必须实行专区用火管理，即施工现场固定用火区、临时预制场地用火区、临时用火区等三个专区。施工现场固定用火区、临时预制用火区的管理采用固定用火管理，用火可适当延长，一般15天为宜。临时用火区必须按照企业安全管理制度执行。C、施工现场固定用火、临时预制场地在施工用火前，必须由建设单位安全管理部门会111、同施工单位和相关处室、相关分厂安全人员一起，对区域内的排水系统连通的井盖、地漏、管口、沟渠等部位用非可燃烧封严，对围墙（档）外的环境共同确认其安全状况，在保证安全的情况下签发用火证。D、特种作业人员如焊工、电工等要经过严格的专业培训，掌握一定的安全知识、安全技术和操作规程，经技术监督部门、安全主管部门考试合格，做到依法持岗上岗。E、用火人拿到批准的用火证后，应检查用火部位和防火措施是否落实，用火人有权拒绝用火。F、明火作业过程中，要强化用火监护人的作用，固定区域用火监护人应由施工单位指派责任心强、会使用消防器材、了解施工现场情况的人员担任。G、监护人必须坚持岗位，不准脱岗。再用火期间不准兼做其112、他的工作。用火作业完成后，要会同其他施工人员清理现场，清理残火，确认无遗留火种后方可离开。防止雷击A、管理人员要及时了解当地的天气预报情况。B、对作业人员进行讲解如何避免雷击常识。C、凡金属脚手架与10KV高压输出线路，水平距离必须保持5米以上，或者设置隔离防护措施。D、一般电线严禁直接捆在金属架杆上，必须捆扎时，应加垫木隔离。E、凡金属脚手架高于周边避雷设施者，架间每隔24米设一个避雷针，针端要高出最高架杆3.5米。管理机构贯彻安全生产“以预防为主”的方针，保证职工的劳动安全，项目部设置有安全管理机构，负责监督安全设施维护，返现问题及时解决，负责给职工定期发放劳保防护用品，确保职工生产安全。113、7.1.3项目运营期间安全因素分析项目运营期间的安全问题主要有：落水、洪水灾害、喷泉伤害、植物伤害等。（1）项目运营期间安全主要防范措施贯彻安全生产“以预防为主”的方针，保证居民的安全，呼叫山庄管理部门设置有安全管理机构，负责监督安全设施维护，发现问题及时解决，负责给管理人员定期发放劳保防护用品，确保安全。镇区内设施按照规范要求设置栏杆、禁止游泳等标志牌，植物选用避免有毒、有刺的植物、避免易引起大部分人群过敏的植物。7.2消防7.2.1项目实施阶段采取的消防措施（1）项目在建设过程中建立防火安全制度，严格控制火源，加强消防意识。施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、易燃废品集中站114、和生活区等区域。（2）成立相关的安全小组，负责工程安全、消防等方面管理，并定期对工作人员进行消防知识培训、根据实际情况跟组织方案对工作人员及工作周边民众进行消防实战演练，做到“预防为主，防患未然”。7.2.2项目运营阶段采取的消防措施按照“预防为主、消防结合”的消防工程指导方针，加强消防管理，预防和减少火灾事故的发生，包含生命财产安全，保障该项目在运营期各项活动的正常进行。第八章 组织机构与人力资源配置8.1组织机构项目组织与管理要成立专门的领导班子进行项目管理，由党政一把手负总责。实行项目建设工程质量行政领导责任制和工程质量终身制。明确一责任人，每个项目工程安排具体负责人，对建设工程质量负首115、要责任。工程项目实行监理制。聘请监理部门及质量技术监督监测等部门对本工程项目的实施、资金调拔使用、工程质量进行监理。项目建成后，成立专门的领导小组进行项目管理，严格按照现代企业的运行机制，实行科学管理。严格执行国家有关建设资金的管理办法，专户管理、专款专用，并由专人管理，严格执行财务管理制度，确保管好用好各项建设资金。详见项目组织机构图：8.2项目维护和管理8.2.1项目设施的组织程序（1）为确保项目的建设质量，本项目建设单位将遵照贵州省建筑工程建设管理办法进行该项目报建、审批及实施。（2）对项目组织管理应建立相应责任制，层层落实责任到人，严格按照基建程序，做好项目建设前期工作，项目建设实施招116、投标制，并实行项目监理制，确保对工程质量、投资和进度的有效控制。A、本项目按照工程建设项目招标范围和规模标准规定以及招标投标条例等国家有关法令法规，结合本项目的实际情况，对本项目施工、监理以及重要设备等采购活动依法进行招标。B、对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请贵州省发展和改革委员会核准后严格遵照执行。C、本项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低117、的价格和最短的周期来完成该项目。8.2.2项目管理制度（1）成本（投资）管理在预算费用（成本或投资）范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。（2）工期管理在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。（3）工程管理满足预定的使用功能要求（包括功能、质量、工程规模等）达到预定的生产能力使用效果，能经济、完全、高效率地运行，并提供较好的运行条件项目实施按计划，有秩序地进行，减少变更，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰。（4）组织和信息管理以项目经理为中心的管理模式。建立项目组织机构和安排人事，更好进行118、计划、组织、指挥、协调和控制在项目实施过程中出现的各种问题。（5）应用现代管理方法和技术手段进行项目管理如决策技术、网络计划技术、价值工程、系统工程、目标管理等方法和手段以保证项目圆满地完成。8.3项目控制工程的顺利实施需要各单位在时间上、空间上协调一致。为使项目实施过程不受到干扰或中断。所以对他们必须有严格的控制。项目实施控制是为了保证按预定的计划实施项目，保证项目总目标的圆满实现。8.3.1管理和监督项目实施本项目实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过经常性的监督以保证整个项目和各个工程活动按照计划和合同（预定的质量要求、预计的花费、预定119、的工期）有效地和经济地实施，达到预定的项目目标。8.3.2跟踪项目实施过程本项目通过对实施过程的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解。将这些资料经过信息处理，管理者可以获得项目实施状况的报告。将它与项目的目标、项目的计划相比较，可以确定实际与计划的差距，认识哪方面出现偏差。并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与计划目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果逐步向最终目标接近。8.3.3项目监理本项目必须实行项目监理，将整个项目管理任务以合同的形式委托出去，让其他单位负责管理事务，监理工程师作为业主的代理人为业主提供专职的，从咨询、设计、120、计划，到工程实施控制，甚至运行管理等全套的咨询和管理服务，为业主承担项目管理的大量事务性工作。以保证项目的顺利完成。第九章 项目实施进度9.1建设工期本项目建设周期24个月。9.2项目实施进度安排本项目主要建设内容包括土地的统一征用和整治工程、市政设施建设等，为保证项目实施质量和进度，项目实施程序按国家基本建设有关法规生产要求进行，实行交叉作业，具体实施步骤和建设周期如下：本项目计划建设周期24个月，于2017年3 月开始进行前期筹划工作，2019年2月完成项目建设。第十章 招标方案10.1项目招标执行文件及标准10.1.1编制依据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例中华人121、民共和国政府采购法中华人民共和国政府采购法实施条例国家发展计划委员会第3、4、5、9号令10.1.2招标原则为保证工程质量，缩短工期，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2项目招标范围、组织形式及方式10.2.1招标范围本项目的设备材料采购、工程勘察、设计、施工及工程监理均列入招标范围。10.2.2招标方式本项目设备材料采购、工程勘察、设计、施工及工程监理等内容，均按照中华人民共和国招标投122、标法和中华人民共和国政府采购法相关规定进行公开招投标或邀请招标。10.2.3招投标程序鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。招标人在中国采购与招标网或信息日报发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。（123、1）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在甲级以上。（2）施工企业选择招标侬据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。（3）设备与主要材料采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。10.2.4投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容124、应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.3评标和中标1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先125、确定的地点，邀请所有投标人参加。2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。招标基本情况表内容招标范围招126、标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监 理施 工其 他合 计第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）贵州省建筑工程计价定额（2004版）贵州省装饰装修工程计价定额（2004版）贵州省安装工程计价定额（2004版）贵州省市政工程计价定额（2004版）贵州省园林绿化及仿古建筑工程计价定额（2004版）11.1.2价格依据建筑工程材料估算价格参考贵州省建设工程造价信息当期贵阳市的价格并参考市场价，不足部分参考贵阳市等其他市场价，如与实际不符，允许按实调整。11.1.3其他说明（1）建设127、单位管理费：依据财政部“关于印发基本建设财务管理规定的通知”（财建【2002】394号），按工程总投资分档计算。（2）建设项目前期工作咨询费：依据国家计委“关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”（计价格【1999】1283号），按工程总投资分档收费标准计算。（3）工程勘测费：参照2002年勘察设计收费标准（2002年修订本）规定计算计取。（4）工程设计费：依据国家计委、建设部“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格【2002】10号），按第一部分工程费用的投资额计算。（5）施工图预算编制费：按工程设计费的10%计算。（6）招标代理服务费：按黔价房（2007）84号计算。（7128、）施工图审查费：根据黔价房调2002226号、黔价房201169号，按照第一部分工程费的0.25%计取。（8）建设工程监理费：依据国家发改委、建设部“关于发布工程建设监理费有关规定的通知”（发改价格【2007】670号），按第一部分工程费用的投资额计算。（9）劳动安全卫生评审费：劳动部令第10号文，按照第一部分工程费的0.35%计取。（10）场地准备费及临时设施费：按第一部分工程费1.5%方式计取。（11）基本预备费，按第I、II部分费用的8%计取。（12）资金来源为银行融资。11.2编制范围本投资估算含梵华里地上和地下的商业建筑和停车场的土建、安装、装饰装修、园林绿化、基础设施等建设项目的投129、资估算，具体详见投资估算表。11.3编制原则及方法建设项目投资估算原则上应采用指标估算法，对于对投资有重大影响的主体工程应估算出分部分项工程量，参考相关综合定额(概算指标)或概算定额编制主要单项工程的投资估算。11.4投资估算投资估算表见附件。11.5融资规划本项目总投资141578.41万元，其中建设投资51396.32万元，本项目建设期2年，计划第一年投入总投资资金的60%，第二年投入总投资的40%；计划2年内投资完成。第三年开始运营。11.5.1资金用途（1）建设锦江广场建设梵华里商业小镇分地上地下部分：商铺、地下停车场、景观绿化、亮化工程环卫设施、市政管网工程等设施及构筑物建设；（2）130、工程建设其它费项目建设前期费用及其他费用：用地费用、建设单位管理费、前期工作咨询费、水土保持评估费、工程勘察费、工程设计费、施工图审查费、招标代理服务费、工程造价咨询费、工程建设监理费等。11.5.2还款来源及保障（1） 还款来源根据建设单位的初步运营设想，梵华里商业小镇地下停车场建成后对外开放收费。根据对目前国内及贵阳市停车场经营状况的分析及白云区的消费水平的预测，停车场自建成后就开始进行收费管理，停车场自经营期的第一年初开始进行收费经营。梵华里商业小镇共有1496个停车位，白天（09:00-23:00）收费6元/h,晚上（23:00-09:00）收费3元/h。全年满负荷（以365天计）停车131、收入预计为6139.6万元。其余部分建筑建成以后开始销售，年均销售额18075.07万元。可完全满足每年还款需求。具体详见十二章。（2） 还款来源保障梵华里商业小镇建设项目所在区位优势显著，位于白云区与观山湖区交汇地带，距离白云区政府0.5公里，距离贵阳市政府2.5公里。基地东侧的云峰大道和西侧的云环路作为城市干道，能够实现与周边地区的快速对接；同时现状的贵阳绕城高速及在建的贵阳环城铁路可实现与贵阳市各个区域的便捷联系，这将为本地市民和外来游客的快速抵达提供了便利的交通。良好的区位优势为项目的建设开发提供了便利。同时，商业小镇背靠南湖公园（在建中），环境优美、生态良好、绿化范围广、空气清新，购132、物与文化植入发展态势良好。项目用地处于城市中心区域，人口密集度高，商业氛围浓厚，地块商业商务价值高，有发展成为商业核心及标志性建筑的潜力，地块商业发展极具优势，能很好的保障收入来源。第十二章 财务评价12.1财务评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家现行的会计规定、税收法规和价格体系以及相关的法律、法规。12.2财务评价说明本项目总投资141578.41万元，项目资金主要以企业自筹和银行贷款的方式筹集。本项目主要建设内容含梵华里商业小镇土建、安装、装饰装修、园林绿化、基础设施等。根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）相关条例指导，经营性项目要进行盈利能力分析，主要考察项目财务生存能133、力，此类项目通常需要有合理利润才能维持运营，应合理估算项目运营期各年收入状况，并分析运营期的可能性与支付能力。12.3建设项目财务分析12.3.1财务数据（1）项目计算期项目初步拟定计算期为15年，其中建设期2年，经营期13年。（2）经营收入、税金及附加计算（一）经营收入根据建设单位的初步运营设想，梵华里商业小镇地下停车场建成后对外开放收费。根据对目前国内及贵阳市停车场经营状况的分析及白云区的消费水平的预测，停车场自建成后就开始进行收费管理，停车场自经营期的第一年初开始进行收费经营。梵华里商业小镇共有1496个停车位，白天（09:00-23:00）收费6元/h,晚上（23:00-09:00）收134、费3元/h。全年满负荷（以365天计）停车收入预计为6139.6万元。其余部分建筑建成以后开始销售。地上商业104633.06，地下商业44842.74，总面积149475.8。其中城投以均价20000/回购50%，30%自持出租，20%裸售。裸售部分预计销售期2年，第一年销售额占总额的70%，第二年占30%。物业管理费用按1.5元/收取。税金及附加：进行梵华里商业小镇财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育附加及企业所得税等。营业税：以销售收入为税基，根据国家规定税率为5%。城市维护建设税：以营业税为税基，根据国家规定税率为7%。教育附加：以营业税为税基，根据国家规定税率为3%。135、所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。城镇土地使用税按占地面积，5元/每年收取。印花税按每年销售额的万分之三计取。总成本费用依照目前类似的经营管理经营数据，对其未来经营的费用和折旧摊销费用进行初步测算。（二）经营成本年修理费和维护费按照收入的0.8%计算。停车场定员为6人，人均年工资福利24000元。包括停车场管理员和环卫人员。物业管理成本按物业当年收入的40%计算。其他费用暂定按照3万元每年进行计算。折旧摊销按照13年直线法折旧，不考虑残值。12.3.2项目财务测算表财务测算表见附件18利润测算表序号项目合计2017201136、820192020202120222023202420252026202720282029203020311经营收入345412.17 0.00 026842.69 23175.08 23789.04 24403.00 24403.00 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 29527.63 29527.63 29527.63 1.1主营业务收入345412.17 26842.69 23175.08 23789.04 24403.00 24403.00 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 137、29527.63 29527.63 29527.63 1.2其他收入施工税前收入0.00 0.00 00.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2经营税金及附加4176.88 0.00 0.00 314.25 314.25 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 2.1增值税3696.36 0.00 0.00 278.10 278.10 285.47 285.47 285.47 285.47 2138、85.47 285.47 285.47 285.47 285.47 285.47 285.47 2.2城市维护建设税258.74 0.00 0.00 19.47 19.47 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 19.98 2.3教育费附加110.89 0.00 0.00 8.34 8.34 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 2.4地方教育费附加110.89 0.00 0.00 8.34 8.34 8.56 8.56 8.56 8.56 139、8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 8.56 3总成本费用38191.99 0.00 04429.34 4429.34 4135.56 3841.78 3548.00 3254.22 2960.44 2666.66 2372.88 2079.10 1785.32 1491.54 1197.76 3.1经营成本0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2财务费用28448.40 1108.56 2217.12 3695.20 3401.42 3107.64 2813.86140、 2520.08 2226.30 1932.52 1638.74 1344.96 1051.18 757.40 463.62 169.84 3.3折旧摊销13363.04 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 1027.93 4利润总额303043.30 0.00 0.00 22099.09 18431.48 19330.90 20238.63 20532.41 23266.49 23560.27 23854.05 24147.83 2444141、1.61 27419.72 27713.50 28007.28 5城镇土地使用税971.59 0.00 0.00 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 74.74 6印花税10.85 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 5.42 7所得税75760.82 0.00 0.00 5524.77 4607.87 4832.72 5059.66 5133.10 5816.62 5890.07 5963.51 603142、6.96 6110.40 6854.93 6928.38 7001.82 8税后利润226240.39 0.00 0.00 16494.16 13743.45 14418.01 15098.82 15319.15 17369.71 17590.04 17810.38 18030.71 18251.05 20484.63 20704.97 20925.30 项目投资现金流量表序号指标合计2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入345412.17 0.00 026842.69 23175.08 23789.0143、4 24403.00 24403.00 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 29527.63 29527.63 29527.63 1.1主营业务收入345412.17 0.00 026842.69 23175.08 23789.04 24403.00 24403.00 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 26843.30 29527.63 29527.63 29527.63 1.2其他收入施工税前收入0.00 0.00 01.3回收资产余值2现金流出148518.59 84947.05 56631.36 144、529.00 499.65 512.89 517.80 517.80 537.33 537.33 537.33 537.33 537.33 558.80 558.80 558.80 2.1建设投资（不含建设期利息）141578.41 84947.05 56631.36 2.2经营成本0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3经营税金及附加4176.88 0.00 0.00 314.25 314.25 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 3145、22.58 322.58 322.58 322.58 322.58 322.58 2.4维持运营投资2763.30 214.74 185.40 190.31 195.22 195.22 214.75 214.75 214.75 214.75 214.75 236.22 236.22 236.22 3所得税前净现金流量196893.58 -84947.05 -56631.36 26313.69 22675.43 23276.15 23885.19 23885.19 26305.97 26305.97 26305.97 26305.97 26305.97 28968.83 28968.83 289146、68.83 4累计所得税前净现金流量1409245.35 -84947.05 -56631.36 -30317.67 -7642.25 15633.90 39519.09 63404.29 89710.26 116016.23 142322.2168628.17 194934.14 223902.97 252871.80 281840.62 5调整所得税(25%)82872.92 277.14 554.28 6448.57 5458.22 5609.63 5763.12 5763.12 6373.20 6373.20 6373.20 6373.20 6373.20 7044.28 7044.2147、8 7044.28 6所得税后净现金流量114020.65 -85224.19 -57185.64 19865.12 17217.20 17666.51 18122.07 18122.07 19932.77 19932.77 19932.77 19932.77 19932.77 21924.55 21924.55 21924.55 7所得税后累计净现金流量482710.20 -85224.19 -57185.64 -65359.07 -48141.86 -30475.35 -12353.28 5768.79 25701.56 45634.34 65567.11 85499.88 105432.148、66 127357.20 149281.75 171206.30 指标基准收益率税前税后财务内部收益率13.30%8.42%财务净现值（万元）104,101.6545,608.76投资回收期（年）5.33 7.68 收益覆盖表序号名称合计2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311项目年收益收益345412.1650.00 0.00 26842.69 23175.08 23789.04 24403.00 24403.0026843.30 26843.3026843.3026843.3026843.3029527.63149、29527.6329527.63215年期年还本付息额116244.68231108.56 2217.12 10448.76 10154.98 9861.20 9567.42 9273.64 8979.868686.088392.308098.527804.747510.967217.186923.40315年期年还本付息后净收益232493.15960.00 0.00 16393.93 13020.10 13927.84 14835.58 15129.36 17863.44 18157.2218451.0018744.7819038.5622016.6722310.4522604.23第十三150、章 社会效益评价 13.1社会效益分析13.1.1本项目对社会影响分析（1）项目建成后不仅能树立梵华里商业小镇形象，而且还会显著提升白云区城市风貌，和贵阳市整体形象。（2）该项目建成后，将对白云区商业发展起到积极促进作用，为白云区现代化建设打下坚实的基础。同时促进贵阳市整体商业发展，带动周边产业，增加就业岗位。13.1.2项目与所在地的互适性分析本项目建成后，能明显促进白云区商业发展。因此，得到政府的积极支持，当地的居民积极参与项目的实施，项目所在地的社会环境、人文条件都适合项目的建设，并且可以实现可持续发展战略。13.2经济效益分析梵华里商业小镇经济效益表现为促进白云区商业发展、合理利用自然151、资源、减少环境污染损失以及改善白云区居住环境，本项目工程直接经济效益主要表现在：提升周围地块的利用价值，从而提升经济价值；周边居民环境改善带来城市投资经商人员的增加和经济效益的提升；增加就业岗位，带动周边经济发展。本工程的建成可以提高商业现代化水平，对于城市建设，区域经济繁荣、社会和谐，具有基础性、全局性、先导性的重要战略意义。13.3环境生态效益分析本项目的建成，对加强梵华里商业小镇的生态环境建设具有显著的生态环境效益。13.4社会评价结论本项目的建成，将会提升白云区的商业水平，对提白云区竞争力以及经济社会的协调发展和社会文明的全面进步有重要意义。第十四章 风险分析及对策14.1项目建设期间152、风险分析及对策14.1.1业主自身风险分析在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范认为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险：认为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷所带来诸多问题等。经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、动火膨胀导致物价变动等。自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如恶劣天气、地下存在文物古迹等。14.1.2业主方自身风险防范对策业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较可观的认识自身风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险的对策，建议如下：对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，建设单153、位在每次大的决策时，必须由专家小组论证决策。项目实施过程中，委托社会监理单位对项目建设的全过程进行监督，规范其建设行为。放置在项目实施工程中资金超出预算，在项目建设前进期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析。避免自然风险的影响，结合工程所在地的实际情况加强对关键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程。教学设备通过比选采购方式进行，争取做到设备不但价格合理，而且质量一流。14.1.3项目建设参与与单位诚信风险分析及对策在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参监单位诚信风险，表现为：设计单位在设计中指定154、所需材料、设备、变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本。监理单位对项目监督不力，管理不善，控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通，蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等。总承包商是挂号资质，名不副实；对项目往往进行层层分包或转包，资金少有拖欠，就停工。材料设备供货商货物以假乱真，以次充好；对设备管家部位进行更换，降低造价，失去诚信。14.1.4诚信因素防范对策面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：面对设计单位，业主方先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图155、完成后，交给审图中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方监理方相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审。业主方选择监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作为重点考察；选监理工程师，对其人品及个人业绩作为重点考察，并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差距，提升管理水平。业主方在思想上要重视项目，加强招标之前的资格预审，注重单位实体与业绩考察；业主方在预付款拨付时，要求承包商提供银行履约保函，防止转包或失信。业主方面的材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制；货到付款；供货商参与设156、备就位及调试，并与设备款的支付挂钩。14.1.5合同风险分析及对策（1）合同风险分析合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种风险；一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是和用主体资格前后不一致，招标时以中公司名义投标，而签合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明确。（2）合同风险对策业主方起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险生产。业主编制好招投标文件，在施工招标前，可先确定157、监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节。规范付款程序，项目的每一笔预付款由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方的项目负责人审核。业主方加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。14.1.6项目资金、质量和进度风险及对策（1）项目资金、质量和进度风险及对策分析项目在实施阶段，业主方要预防资金、质量、进度等三大风险，其中：资金风险表现为资金不到位，资金被业主方载留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方158、偷工减料，材料不合格导致质量问题等，进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。（2）项目资金、质量和进度风险对策资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险导致质量、进度风险的基础。为了确保项目顺利实施，防止三大风险产生，业主方可制定相应对策：业主方要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程条款按时到位，成立条款督查小组，对每一笔工程款支出严格审核等。业主方与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质监部门三方面同时现场确认。业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔159、细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工；分析影响季度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。14.1.7自然环境给施工带来的风险及对策对混凝土的强度等级提高可以采取掺矿物掺合料并附以外加剂的混凝土，掺量适宜时，在低温条件下强度能持续发展能提高混凝土的抗冻性。低温条件下提高砂浆的粘接强度可以使用早强水泥、高标号水泥，冻剂、减水剂，并适当采用温水搅拌，适当调整配方，提高水泥掺量，降低水灰比以及调整高调剂凝结时间。必须合理安排施工时间，针对近期大风、低温恶劣天气，须统筹安排现场施工进度，务必在天气较好，温度适宜时安排室外施工作业，在登塔施工时要避开恶劣天气，同时采取可靠的160、防滑措施并应有人监护；加强施工现场安全检查，特别是雨雪、大风等特殊天气过后，及时组织工程参建单位对施工现场的生活设备、施工临时设施、工棚、脚手架、输电线路跨越架等安全状况进行全面检查，发现问题施工单位要立即整改；做好现场施工人员防寒、防冻等措施，及时配备冬季安全帽，现场必须采取各种有效防滑、防冻措施；加强现场交通安全管理工作，运输车辆在冰雪道路或者施工区域施工时做好防滑措施；合理安排时间段进行混凝土浇筑工程的施工，当温度较低时除采取特殊施工措施外，不得进行混凝土浇筑施工。14.1.8商业运营风险商业运营最大的风险为招商引资困难，主要原因为招商单一化，招商理念单一。在投资和开发上有别于传统的地产161、开发项目。在营利模式上注重微观应用,如零售餐饮、娱乐、休闲健身等有别于商铺地产的收益方式。在经营规模上也区别于普通的居民商铺、公寓和普通的写字楼。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。商业地产的运营管理商业地产应该最大程度地提高房地产的租赁收益以及品质的价值,将现代房地产理念加入传统的经营项目当中,不是单纯地管理房地产项目。第十五章 结论与建议15.1结论特色商业小镇规划建设与管理是一项长远的目标，在实施中需要深入的调查研究，做好各方利益的协调工作，提高规划设计和管理人员的工作能力，严格按照相关法律法规开展工作，优化配置各项162、资源。实践表明，本项目经济效益好，投资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项目建成后能够带动当地商品贸易发展，提高当地居民就业水平。15.2建议经过充分分析与论证，得到以下结论：（1）项目建设条件良好，园区规划科学，各种设备配置合理；（2）项目具有很好的经济和社会效益；综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。另外，对本项目的建议如下：（1）项目承建单位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。（2）项目主管单位应抓紧项目有关配套工作，压缩审批程序，缩短申请周期，尽快落实配套资金，为项目的前期工作提供资金保障，加快工作进度，提高工作效率，使项目的建设少走弯路，早建设、早投产、早见效。综上所述，建议该项目可行的。