1、苏家屯片区产品策略 方案汇报 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 目录 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 开发策略 四 区位、交通 苏家屯立体交通齐备，但片区横向交通路网薄弱，纵向铁路和高速公路对片区形成了阻隔。未来四环路、中央大街和地铁10号线建成能有效改变片区交通现状。 经济、人口 苏家屯区总人口43.5 万 ， 2011 年全年GDP完成275亿元。 产业发展 片区是铁西产业南移与苏家屯产业升级的交汇点。 政策环境 1. 构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群经济区（省委、省政府战略决策）。 2. 大浑南、新沈阳，作为沈阳发展的主战略（市委、市政府战略决策）。2、 3. 苏家屯被市委市政府授予了八条优惠政策，同时享有市级经济管理权限。 2011年12月25日签约 2011年 初始要素图 1.1 区域初始要素 1.2 用地现状 现状用地： 主要以农田为主；北部为现状村庄，工业用地较少。 现状水系: 基地北部为浑河；基地内有多条农业灌溉水渠，主干渠为八一干渠；北部有大片池塘和湿地。 资源构成: 8公里长的浑河；6公里长河堤绿化带；10公里干渠；4000亩湿地 4 3 5 1 2 现状厂房 六分干渠 六分干渠 现状民居 稻田 现状池塘/湿地 高速路出入口 村落 高压线 快速路 干渠 绿化带 1 3 4 2 5 现状土地利用图 区域概况 一 项目定位 二 规划3、布局 三 目录 开发策略 四 7 2.1 愿景及定位 沈水新城愿景 立足沈阳都市圈，顺应大东北国际化形势，成就东北精英城市典范 沈水新城战略定位 东北首席城市精英的学园都市 2.2 项目卖点 核心卖点 学园都市 小 小 中 中 1km 0.5km 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 中 小 小 小 小 中央景观 生态公园 市政文体 休闲公园 威伦湖水景生态公园 沃本湿地森林公园 安妮主题庆典公园 南湖运动主题公园 绿线体验公园 滨湖水景休闲公园 浑河滨水湿地景观带 辅助卖点 都市绿肺 集中建设两所大学、六所中学（其中两所国际高中、四所国内重点高中）、八所国内重点中学（初中）、十所国4、内重点小学、十二所国内知名幼儿园。与知名教育机构深度合作，扩展教育模式，缔造品牌教育资源聚集的学区。 依托西侧17平方公里城市绿心、八公里浑河水畔、六公里绿化堤岸、四千亩国家级湿地公园，完美塑造自然生态都市绿肺体系。 精英客户职业类别 客户总体分类 客户家庭生命周期 具体描述 企事业单位中级、高级技术、管理人群 青年单身期 参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。这时的收入比较低，消费支出大。这个时期是提高自身、投资自己的大好阶段。这个时期的重点是培养未来的获得能力。财务状况是资产较少，可能还有负债（如贷款、父母借款），甚至净资产为负。 家庭形成期 指从结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。这一5、时期是家庭的主要消费期。经济收入增加而且生活稳定， 家庭已经有一定的财力和基本生活用品。为提高生活质量往往需要较大的家庭建设支出，如购买一些较高档的用品；贷款买房的家庭还须一笔大开支月供款。 家庭成长期 指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。在这一阶段里，家庭成员不再增加，家庭成员的年龄都在增长，家庭的最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。同时，随着子女的自理能力增强，父母精力充沛，又积累了一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。 子女教育期 指小孩上大学的这段时期，一般为4-8年。这一阶段里子女的教育费用和生活费用猛增，财务上的负担通常比较繁重。 家庭成熟期 指子女参加工作6、到家长退休为止这段时期，一般为15年左右。 这一阶段里自身的工作能力、工作经验、经济状况都达到高峰状态，子女已完全自立，债务已逐渐减轻，理财的重点是扩大投资。 退休养老期 指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。2.3 客户总体分类 青年单身期 家庭形成期 家庭生命周期 购买力 家庭成长期 子女教育期 家庭成熟期 退休养老期 拳头产品线二 拳头产品线一 标杆产品线 独栋、联排、平墅 2.4 苏家屯项目各产品线对应客户类型 客户特征 客户定位 被誉为城市精英的企事业单位的中、高级技术，管理人群。 1 2 3 4 关注交际 回归自然 温馨家庭 城市精英 孩子为先 2.57、 苏家屯项目客户定位及特征 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 3.1 总体规划 沈水新城上位规划 住宅园区规划 一带城市级配套 城市公共服务带 一个生态体验区 一个商务休闲区 两个行政文化区 生态体验区 商务休闲区 行政文化区 行政文化区 北区配套服务核 南区配套服务核 双核小镇级配套 北区小镇配套服务核 南区小镇配套服务核 小 小 小 中 中 北区配套服务核 南区配套服务核 小 小 中 小 一带、双核、多点、群面的配套体系。 其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内知8、名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成为培育学园都市、绅士之风的营养之地 3.2.1 学园都市规划布局 多点教育配套 两所大学 六所高中 八所初中 北区配套服务核 南区配套服务核 小 小初 1km 0.5km 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 幼 小 小 小 小初 中央景观 生态公园 市政文体 休闲公园 威伦湖水景生态公园 沃本湿地森林公园 安妮主题庆典公园 南湖运动主题公园 绿线体验公园 滨湖水景休闲公园 浑河滨水湿地景观带 一带 双心 六园 群面公园体系 初高 小初 初高 十所小学 十二所幼儿园 小初 高 小 高 幼 幼 大 大 3.2.1 学园都市规划布局 一带、双核、多点、群面9、的配套体系。 其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内知名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成为培育学园都市、绅士之风的营养之地 3.2.2 产品线布局及组合比例 项目产品线规划逻辑 区域 城市规划利好 自然资源条件 商业配套 大型公建配套 交通可达性 水系资源 景观规划利好 不利负面影响 综合得分 1 5 4 5 4 5 -1 22 2 4 4 4 3 5 -1 19 3 5 4 5 4 5 -1 22 4 5 5 4 4 4 -1 21 5 3 5 3 4 5 -2 18 孔雀英国宫 孔10、雀庄园 孔雀王府 孔雀公馆 孔雀城 标杆产品线 比例 拳头产品线一 比例 拳头产品线二 比例 独栋350-400平 15% 联排200-250平 35% 高层90-120平 50% 叠拼180-200平 高层60-90平 联排250-280平 多层150-180平 小高90-120平 平墅180-220平 小高120-180平 小高60-90平 3.3 首开区880亩规划 小镇中心 1.1期 1.2期 1.3期 3.4 首开区产品组合 18 浑河孔雀城1.1期产品组合（不含高层） 产品 等级 户数 面积（平方米） 比例 类独栋 6 1838 3.86% 联排 24 4837 10.16% MI11、NI联排 224 34577 72.61% 叠院 32 4555 9.57% 叠拼 18 1812 3.81% 总计 304 47619 100.00% 浑河孔雀城1.2期产品组合（不含高层） 产品 等级 户数 面积（平方米） 比例 类独栋 0 0 0.00% 联排 16 3186 13.48% MINI联排 106 16362 69.22% 叠院 16 2277 9.63% 叠拼 18 1812 7.67% 总计 156 23637 100.00% 3.5 产品户型MINI联排 户型特点： 1、所有卧室均有阳台或露台 2、双主卧套设计 3、首层独立入户车库 4、35平米屋顶花园 3.6.1 12、1期项目卖点 项目卖点 品牌教育配套幸福国际小学（东北师大附小） 多重景观资源（水系公园、景观慢行车道） 配套完备（图书馆、健康运动会所、露天小剧场、双语幼儿园、社区风情商业、儿童规则见学公园） 产品提升（全景园林，人车分流） 3.6.2 一期产品卖点 关键配置 层高 首层3.3米 户门 1.2米仿古木门 门窗 塑钢，中空三玻 供暖 市政集中供暖，地热 对讲系统 彩色可视对讲 产品卖点 独立地上车库，高车位比 双玄关入户，体现尊贵 三重景观庭院，小院、露台、屋顶花园 多功能厅，实现个性家居 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 1、精英城市配套策略 2、示范区打造策略 13、3、品质保障策略 4、营销策略 4.1.1 整体开发策略开发时序 遵循土地价值由低至高，通过四个三年计划实现项目最高溢价。 根据土地资源属性，按照土地价值递增原则，由南向北逐步的开发策略，最终实现项目的超额溢价； 先期配套先行，中后期配套与住宅搭配开发建设，为项目提供较高的溢价空间。 由南向北由南向北 1 2 2 3 4 13-15年 16-18年 19-21年 22-24年 平均容积率1.5 开发周期 地块名称 容积率 用地面积() 建筑面积 () 13-15年 880亩 S-5 1 97024 97024 S-6 1 123637 123637 S-7 1 121135 121135 S-14、8 1 85098 85098 S-9 1 99065 99065 S-12 1 60047 60047 16-18年 1600亩 S-1 2 78567 157134 S-2 2 114798 229596 S-3 1.2 64108 76929.6 S-4 1 128029 128029 S-10 1 100758 100758 S-11 1 127486 127486 S-13 1 126490 126490 S-14 1 138455 138455 S-15 1 72281 72281 S-16 1 127816 127816 19-21年 960亩 N-7 1.2 48068 57615、81.6 N-8 1.2 83837 100604.4 N-9 1.2 20150 24180 N-11 1.2 58079 69694.8 N-12 1.2 30114 36136.8 N-13 1.2 82152 98582.4 N-15 1 49871 49871 N-16 1.2 110467 132560.4 N-17 2 46803 93606 N-18 1 61237 61237 N-19 2 51021 102042 22-24年 1320亩 N-1 2.5 153671 384177.5 N-2 2.5 150638 376595 N-3 2.5 43756 109390 N16、-4 2.5 110524 276310 N-5 2.5 143775 359437.5 N-6 2.5 59967 149917.5 N-10 2 108663 217326 N-14 2 113616 227232 4.1.1 整体开发策略开发节奏 项目 名称 产品 线 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 标杆 产品 独栋 联排 平墅 拳头 产品 拳头一 拳头二 13-15年 16-18年 19-21年 22-24年 拳头产品二 拳头产品一 标杆-独栋、联排 标杆-平墅 项目名称 13年 14年 15年 16年 17年 18年 117、9年 20年 21年 22年 23年 24年 总计 土地（亩）880 1600 960 1320 4760 房源 （亿元） 7.9 19 23 27 38 47 50 55 61 73 77 79 558.5 回款 （亿元） 4.5 15.0 21.1 24.5 34.6 42.7 52.4 57.6 64.3 76.7 81.4 83.7 558.5 总计回款（亿元） 40.6 101.8 174.3 241.8 2013 1、双语幼儿园 2、社区风情商业街 3、图书馆（四合一，阅读、咖啡、电影、艺术展馆） 4、露天小剧场 5、儿童交通规则见学公园 2014 1、农业、植物、动物、自然见学公18、园 2、社区超市 3、儿童组合运动场 4、体育公园 5、烧烤草坪 1、幸福国际小学（东北 师大附小） 2、中央公园及中央水系 3、星级酒店 4、规划展馆 2015 城市精英配套 社区特色配套 1、撒野公园 2、风雨连廊、艺术廊道 3、主题餐厅 3、儿童书店 1、城市综合运动中心 2、城市Shopping mall 3、慢行体系及林荫道 1、幸福国际中学 2、幸福国际小学（东北 师大附小） 3、中央水系 4.1.2 三年学府体系配套开发策略配套开发时序 组团特色配套 1、街区底商 2、菜市场 3、老年活动场地 4、儿童活动场所 5、健身设施 1、五合一会馆500平米 （食堂、咖啡馆、小超市、健身19、阅览室） 小镇中心 1.1期 1.2期 1.3期 行政服务中心 中央公园 城市展览馆 五星酒店 综合休闲MALL 文化中心 城市图书馆 幸福车站 中央景观轴 南区小镇中心 幸福国际小学 风情商业街 五合一会馆 国际中学 中央水系 儿童交通规则 见学公园 露天小剧场 社区超市 儿童组合运动场 4.1.3 三年学府体系配套开发规划 图书馆 农业、植物、动物、自然见学公园 幸福国际小学 中央公园 星级酒店 类别 名称 建筑面积（万平米） 总投资 （亿元） 教育类 幸福国际小学（东北师大附小） 1.5 1亿元 景观类 中央公园及中央水系 350亩 0.6亿元 特色商业类 星级酒店 3.5 3.5亿元20、 合计 5.1亿元 4.1.4 13年建设学园都市特色配套及投资估算 儿童交通规则 见学公园 幸福健康会所 双语幼儿园 4.1.4 13年社区特色配套及投资估算 露天小剧院 四合一图书馆 风情商业街 类别 名称 规模 投资（万元） 教育体系 双语幼儿园 2350（建面） 780万元 健康生活体系 幸福会所 2600（建面） 991万元 商业体系 社区风情商业街 2700（建面） 745万元 文化体系 图书馆 1700 （建面） 690万元 露天小剧场 1000（占地） 60万元 开放空间系统 儿童交通规则见学公园 3500（占地） 150万元 合计 3416万元 幸 福 五 合 一 会 所 类21、别 名称 建筑面积 （平米） 总投资 （元） 生活体系 幸福五合一会所 （食堂、咖啡馆、小超市、健身、阅览室） 500 500万 合计 500万 4.1.4 13年组团特色配套及投资估算 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 1、精英城市配套策略 2、示范区打造策略 3、品质保障策略 4、营销策略 平面图 平面图 4.2.1 示范区总平面图 5、见学公园 5、见学公园 2、 图书馆区 小镇中心广场区 2、 图书馆区 小镇中心广场区 3、商业街 3、商业街 4、样板区 4、样板区 1、景观大道 1、景观大道 功能布局 功能布局 4.2.2 功能分区 6、参观动线 6、参观22、动线 1、景观大道 1、景观大道 功能布局 功能布局 A入口长桥 A入口长桥 D对景铺装 C精神堡垒 B入口大门 D对景铺装 C精神堡垒 B入口大门 景观大道 景观大道 景观大道 入口大门 对景铺装 对景铺装 入口大门 入口大门 拱形桥面桥头种植大树 入口长桥 A入口长桥 A入口长桥 桥头小对景 掩映在绿化中的桥宁静古典 2、 图书馆区 小镇中心广场区 2、 图书馆区 小镇中心广场区 功能布局 功能布局 镇中心广场 A学院廊架 A学院廊架 B学院草坪 C对景草坪 B学院草坪 C对景草坪 E岛屿凉亭 E岛屿凉亭 D儿童涂鸦 广场 D儿童涂鸦 广场 2、 图书馆区 小镇中心广场区 2、 图书馆区 23、小镇中心广场区 D儿童涂鸦广场 重点广场黑色花岗岩收边 道路铺装学院风红色混凝土砖 镇中心广场 3、商业街 3、商业街 功能布局 功能布局 商业街 商业前街 商业橱窗展示着有趣的品牌形象, 沿街有地标性构筑物标识塔。 商业街 商业街 B A A B 建筑转角亲水平台 A B 建筑转角亲水平台 驳岸处理 驳岸处理 C C 滨水植物 C 滨水植物 引导铺装 商业街材料铺装 休闲场地铺装 休闲场地铺装 车挡 4、样板区 4、样板区 功能布局 功能布局 B户外剧场 B户外剧场 A水溪 A水溪 C邻里公园 C邻里公园 样板区 硬景-圆形木平台 木平台设置要点 1、以室外卡座的理念布置休息空间； 2、结合24、水景、花箱、阳伞； 3、卡座桌椅要符合人体工程学。 样板区 硬景 -水景小品 漫水陶罐 北视 南视 样板区 凉亭营造要点 1、木材：红雪松； 2、色彩：白 3、环境：竖线条乔木为背景，密植11.2米灌木层，入口处植时令草花； 4、透景线：可结合样板院位置流出透景线，以观花海。 浪漫风格凉亭 室外餐桌 室外餐桌造价室外餐桌造价 尺寸尺寸 颜色颜色 单价单价 总价总价 样板区 硬景 -样板院沙坑 沙坑营造要点 1、设置理由：为看房客户的孩子提供一个玩耍空间，体现客户视角，客户认同度高。 2、收边：禁止使用硬质材料，以免发生事故，可采用植物（草坪）进行搭接。 3、洗手池：设置小的取水点和洗手池。 425、玩具：可放置篮球架以及以及儿童玩具。 样板区 龙湖项目 A水溪 C 邻里空间 C 邻里步道 A水溪 C 邻里空间 C 邻里步道 样板区 5、见学公园 5、见学公园 功能布局 功能布局 A喷泉水面 A喷泉水面 B温室花房 B温室花房 C儿童驾驶 训练乐园 C儿童驾驶 训练乐园 D郊野草坪 D郊野草坪 见学公园 见学公园平面图 见学公园平面图 阳光柱廊 水上乐园 冬季冰场 亲水活动平台 湿地园 农业园 金色草坡 小活动码头 露天小剧场及儿童集市 出入口控制点 图例: 见学公园环线 儿童买卖商品社会见学活动 小镇剧场 黄金沙滩 冬季冰上运动 温室花房 开心农场 可以在温室花房与幼儿园之间建立一块场26、地,作为汽车加油的儿童社会见学场地 见学公园儿童驾校 湿地园 见学公园示意图片与案例见学公园示意图片与案例 A A B B C C B B C C A A C C 木桥下可增设跌级水坝及控制闸门, 控制内部水上乐园的水面效果,外部水体我们难以控制效果 挑出的亲水平台 连接小岛及湿地的木栈道 参观湿地的木栈道 见学公园湿地、平台 情境大于景观让客户看到未来 未来生活情境： 提供更宜居的生活氛围，体验的是感受和生活理念。 每户主题花园 4.2.3 体验区景观设计策略 通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。 儿童戏水场景 供来访客户小孩游戏 分不清稻草人还是园丁 27、通过体验区的公共活动场地，举行客户营销活动，让客户体验社区人情味的温暖。 运动嘉年华 音乐表演 草坪音乐会 冷餐水吧 区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 1、精英城市配套策略 2、示范区打造策略 3、品质保障策略 4、营销策略 56 序号 策略内容 关键任务 目标/成果 计划完成时间 责任人 1 完成并落实精英城市13年需实施的城市级配套和社区级配套 落实配套的规划在精英城市设计上的物化 完成项目设计方案册评审 2013年4月 段未然 2 完成标杆及拳头项目产品库及部品库 收集2个标杆企业产品入库 通过材料部品封样进行把控 标杆产品库 标杆、拳头产品材料部品库 20128、3年6月 段未然 3 实行设计节点精细化管理，保障房源项目按时完成 形成精英城市房源项目节点责任人制，以周例会、部门间例会形式，推进房源研发工作进度 设计精细化节点计划节点完成率90% 2013年12月 段未然 4 落实标杆产品系的标准 从6个方面（规划、建筑立面、材料部品、景观、精装、机电）建立标准 对标杆企业高端产品的7个方面进行系统研究（附加值；立面及部品；尊贵、私密空间；公共空间和地下室的功能；停车方式；文化属性，部品定制 标准文件确认 2013年12月 段未然 5 成熟的拳头产品标准化 完成MINI联排、联排的标准化 完成2个确认 2013年12月 段未然 4.3.1 产品品质提升保29、障策略设计篇 品质保证： 1、强调细节设计、深度，严格遵守材料选型、定样、封样、现场施工前比样一致性的控制流程； 2、控制二次设计效果，严格遵守方案设计方审核效果、施工图设计方审核工艺、做法。 4.3.2 产品品质提升保障策略设计篇 序号 策略分解 工作计划 工作目标 计划完成时间 负责人 1 过程管控精细化 1、落实片区和项目部分部分项工程样板引路验收率和日常检查、整改率 验收率100%、检查合格率95%、主体整改率98%、装修整改率100% 2013-12-31 薛晓东 2、落实集团工程中心、事业部第三方质量评估及片区联合检查问题整改率。 整改率达95% 3、落实交房样板间和交房样板栋验收30、 样板验收样板栋在单体楼竣工前120天完成，交房样板栋建房前60天完成 4、甲供材、乙供材封样且验收 封样率达100%，材料验收率90%，材料验收合格率100% 5、落实京御”4+1”“8+1“、14个节点、8项关键部位的工艺标准化推循环检查 检查覆盖率达到90% 2 提升示范区 展示品质 1、总包、园林、精装等选择优质、且有示范区施工经历的资源单位 达到在沈阳闪亮登场展示效果，获得高客户满意度 。 2013-12-31 薛晓东 2、材料、分部分项工程，项目部全程验收、并签字确认。 3、理解并围绕学园都市风格及营销包装方案、重点打造客户高感知的节点。 4.3.3 产品品质提升保障策略工程篇 31、区域概况 一 项目定位 二 规划布局 三 目录 开发策略 四 1、精英城市配套策略 2、示范区打造策略 3、品质保障策略 4、营销策略 品牌的学区教育 集中打造两所重点大学、两所国际高中、四所国内知名高中、八所国内知名初中、十所国内知名小学、十二所国内知名幼儿园。同时与国内外知名教育机构深度合作，扩展教育模式，形成品牌教育资源聚集的精英城市。 优美的生态环境 依托十七平方公里城市绿心， 为精英城市提供纯美自然的 生态环境。 4.4.1 卖点提炼 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 配套打造 城市级 东北师大附小 幸福国际中学 慢行体系林荫道 Shopping mall 32、星级酒店 幸福国际小学 幸福国际小学 中央水系 综合运动中心 社区级 双语幼儿园 儿童交通规则见学公园 农业、植物见学公园 动物见学公园 撒野公园 社区风情商业街 自然见学公园 社区超市 风雨连廊、艺术廊道 四合一图书馆 体育公园 主题餐厅 露天小剧场 儿童书店 组团级 五合一会馆500平米 儿童组合运动场 烧烤草坪 老年活动场地 风雨连廊、艺术廊道 街区底商 主题餐厅 菜市场 儿童书店 项目每年售价自然增长率 5% 5% 7% 10% 兑现区域价值售价增长率 5% 7% 10% 15% 售价增长总计 10% 12% 17% 25% 4.4.2 价格策略平开高走 4.4.3 展示策略构建学园都33、市情景体验式营销 样板间入口 俯首抬眼，皆是风景。 尚在门口，就闻到家的味道。 客厅 其实，对于我们家人来说，客厅并不重要。 可，老张、老王、老李、小赵、曾哥，却独独喜欢到我这儿来，喝茶下棋，或者只是聊天。 太太人缘也极好，那些在国外读书时的朋友，一回国，总要到家里来。 太太嫁给我时，我还什么都没有，现在，每当听到她的朋友夸她有眼光的时候，我总是不自觉的骄傲。 所以，为了不失礼于人前，我们家的客厅真的很重要。 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 和老婆、儿子、女儿一起吃晚餐，是我忙累一天，最大的幸福。 我的朋友到家里做客，老婆都会慷慨的亲自下厨。 餐厅 4.4.3 展示策略构建学园34、都市情景体验式营销 厨房 虽然请了阿姨，但每个周末儿子回家的时候，老婆还是会亲自下厨； 以前，为了逃避做家务，我总是哄老婆，说她做家事的样子贤惠，可现在，我真的这么认为了；在客厅里看着女儿跑来跑去，老婆在厨房忙来忙去，闻着阵阵菜香扑鼻，这是我最惬意的周末午后。 女儿爱吃意大利面，儿子爱吃牛排，我有一个中国胃，但老婆做的菜，我什么都爱吃。 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 地下室 一个红酒窖，是我多年来终于得以一偿的夙愿； 台球室，是太太在我四十五岁生日时候给我的惊喜； 影音室，儿子上中学后，经常带同学回来看大片； 保姆阿姨，是我们全家最辛劳的人，所以她的房间，也一定要舒服。 4.35、4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 主卧室 刚结婚的时候，老婆总是说，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳妆台，柔软的大床。 每当说完这些，老婆总会甜甜的傻笑，说：只要两个人在一起，想想就很开心。 这么多年，我还记得你说的话。这间卧室，都是按你想要的样子做的，还多了一个大大的阳台，周末的早上，我们可以在那里吃早餐。 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 女儿房 有人说，女儿是爸爸前世的情人；有人说，女儿是爸妈的贴心小棉袄。 无论别人怎么说，这个4岁的小女儿，是我们全家的宝！ 无论每天多么忙，无论生意上遇到什么不开心，36、看到她粉嘟嘟的笑脸，我就什么都释然了。 她，就是我们家的公主。 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 儿子14岁了，他刚出生时，我的生意刚刚起步。 一直担心，给予他太多，会让他骄纵、纨绔、不思进取。 好在，儿子从来不多要求什么，只是钟爱航海和骑马，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的动物读本。 看到老王为他那只知道追女仔，买名牌的儿子一筹莫展的时候，我总是无尽的欣慰。 儿子房 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 客人的卫生间要整洁； 儿子和女儿的卫生间和他们的房间一样，由他们各自做主； 我的卫生间，必须要有一个大大的，可以看得见风景的浴缸； 老婆的要求最实惠，她要一个大37、大的洗脸台，可以放得下她那些我永远不知道是用来干吗的瓶瓶罐罐。 卫生间 老婆最爱的， 户外的餐厅；户外的麻将桌；户外的下午茶； 露台露台 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 书房 全家唯一一个完全按我要求装修的房间； 地板、墙纸、书桌、台灯、壁画，都是我亲自挑的。 只有阳台上那一株绿植，是细心的老婆放在那儿的。 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 我们家的衣橱很大，当然，多半，是老婆的衣服。 我的衣服很单调，来去就那么几个颜色、几个牌子、几个样式。 老婆的裙子，是我们家衣橱的风景，长的短的，花的素的，丝的绒的，华丽的简约的38、，厚的薄的 我喜欢我老婆穿裙子。 衣帽间 4.4.3 展示策略构建学园都市情景体验式营销 夜幕降临，华灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。 线上: 报纸、网络、户外、电台、DM 报纸：沈阳日报辽沈晚报华商晨报沈阳晚报等 网络：新浪乐居、搜房网、网易、新浪微博等 户外：南阳湖桥、南二环、浑南中路、胜利大街等 电台：103.4、99.8、97.5、98.6、中国之声、中国经济之声等 D M：沈城楼市、买房情报、完美时代等 线上媒体树立项目的学府形象 蓄客期按：持续不断、阶段集中的原则进行线上推广。 4.4.4 渠道策略线上推广、持续不断 线下:短信、直投、论坛、活动、外展 短信：短信公司等 直投39、：高端社区、高端写字间、高端商场、高端消费场所等 论坛：“百家名校论坛”“别墅发展论坛”“儿童早教论坛”“青少年教育论坛”“留学论坛”“移民论坛”等社会热点论坛； 活动：声动亚洲中国好声音一站到底等最热点节目互动类活动+各种类型 社区文化周活动； 外展：高端商场、地缘性大型超市、大中型企事业单位等。 线下媒体覆盖目标客户 线上、线下相结合，推广效果最大化； 4.4.4 渠道策略线下推广、资源更新 渠道:营销中心、大客户组、老带新政策 优选最佳市内营销中心，提高客户到访量； 制定本地、异地分销方案，CALL客中心电销方案，拓展销售渠道； 联动大客户资源：10家医疗系统、12所教育系统、45家大型40、企业、20个政府机关、所有高端汽车4S店，建立持久战略合作； 深度挖掘老带新的潜力，提高客户满意度同时成为重要蓄客渠道； 开展以联合代理为主，分销带客和自销接待为辅的营销模式，力争分销和自销占比达到总销额30%。最大化利用代理及分销线下资源。 4.4.4 渠道策略渠道拓客、深挖截留 “重开盘、抢假期、抢节点”是主要推售策略 重开盘：“好的开始是成功的一半”，面对别墅产品10亿总销，开盘完成总销金额60%是至关重要的； 抢假期：黄金周、双休日、房交会、集团周年庆、自主活动周大小假期创造客户到场并促进成交的理由 抢节点：深入所有区域、产品、总价竞品项目内部，获取关键节点。制定正对性促销政策，截留抢41、收； 4.4.5 促销策略 政府效应+明星效应 +圈层效应 政府效应：通过国家级、省市级领导开工剪彩，占领头版、头条，结合通讯稿、软文、论坛、连载迅速提升项目热度，重点提升板块认可度； 明星效应：联合热门媒体、综艺节目邀请明星，到项目现场互动，迅速扩大项目知名度； 圈层效应：通过各个圈层专业人士针对热点话题的论坛，提升项目的认可度； 以大事件营销引领整个项目关键营销节点，实现脉冲式爆发性销售。 大盘形象树立的规律气势当先，站在城市的高度看项目，而后以生活标签标榜项目，以主副线相辅相承的方式统领项目推广，以灵活多变的主题保持市场的新鲜度。 通过项目前期的成功立势和形象建立，在后期营销过程中通过持续造势保证项目足够的人气。 大事件 大人气 大气势 大格局 通过项目各种生活、休闲、娱乐配套的投入，打造一居项目成熟的居住环境，以配套提升作为项目的发力点，提升项目的市场影响力。 “四大”策略 4.4.6 推广策略 敬请批评指正， 谢 谢！