1、 江江 南南 郡郡 都都 项项 目目 可可 行行 性性 报报 告告 之之 投资估算、财务及销售测算投资估算、财务及销售测算 第一章第一章 项目的投资估算项目的投资估算 1.1 1.1 投资估算投资估算 1.1.1 1.1.1 估算范围估算范围 根据项目的建设内容、建设方案及其具体情况，项目的投资估算考虑项目的建设费用以及其它费用，因此，项目投资估算范围主要包括：工程建设费用、工程建设其它费用、预备费及流动资金等。 1.1.2 1.1.2 估算依据及说明估算依据及说明 1、 广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额（2013 年） ； 2、 广西壮族自治区建筑装饰装修工程费用定额 （2013年）2、 ； 3、 广西壮族自治区安装工程消耗量定额 （2015 年） ； 4、 广西壮族自治区市政工程消耗量定额 （2014 年） 5、 广西壮族自治区园林绿化工程消耗量定额 （2013 年版） 6、 关于进一步开发建设项目专业服务价格的通知 （发改价格2015299 号文） ； 7、 关于调整建设工程定额人工费及有关费率的通知 （桂建标20155 号文） 8、广西壮族自治区转发国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知 （桂价费201155 号） 9、广西壮族自治区物价局转发国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知 （桂价费201532 号） 10、 广西3、壮族自治区建设工程费用定额 （2016 年） 11、工程建设其它费用根据广西壮族自治区工程建设其他费用定额 （2010 年版）的相关规定进行估算。 1.1.3 1.1.3 建设其他费用估算依据建设其他费用估算依据 1、建设用地费：按法院相关裁定。 2、建设单位管理费：按桂财建20031 号估算。 3、前期工作费：按发改价格2015299 号文，采用市场调节价。 4、工程造价咨询费：按发改价格2015299 号文，采用市场调节价。 5、施工图审查费：按勘察设计费和勘察费之和的 6.5%估算。 6、工程监理费：按发改价格2015299 号文，采用市场调节价。 7、勘察费：按发改价格2015299 4、号文，采用市场调节价。 8、工程设计费：按发改价格2015299 号文，采用市场调节价。 9、场地准备及临时设施费：取第一部分工程建设费用的 0.5%。 10、招标代理费：按发改价格2015299 号文，采用市场调节价。 11、地质灾害评价费，按桂价费2015572 号取费。 12、环境影响咨询费：按计价格2015125 号取费。 13、预备费：按工程建设费用与工程建设其他费用之和的 7%估算。 1.2 1.2 估算结果估算结果 经估算，项目估算总投资 万元。 其中： 工程建安费用 万元； 其它费用 万元； 税费 万元； 项目投资估算结果详见表 1-1。 5 表表 1 1- -1 1 项目调整5、后建设投资估算表项目调整后建设投资估算表 序号 工程或费用名称 估 算 价 值 （万元） 技术经济指标 占投资 比例(%) 备注 建筑 工程 设备 购置 安装 工程 其他 费用 合计 单位 数量 单价（元） 1 第一部份费用第一部份费用 （建安工程费）（建安工程费） 10315.310315.3 m m2 2 75.22%75.22% 1.1 勘探费及边坡支护费 309.5 m2 1.2 1#1#楼建筑及配套楼建筑及配套 3979.53979.5 m2 商场 3335.0 2235.0 m2 22233.8 1500 已支付 1100 万 电梯 836.0 836.0 m2 9000 10006、 已包含 2#楼电梯 地下停车场 558.5 558.5 m2 13961.9 400 人防设备 350.0 350.0 m2 已包含 2#楼人防 1.3 2#2#楼建筑及配套楼建筑及配套 4574.24574.2 m2 商场 525.0 525.0 m2 3500 1500 写字楼公寓 3660.3 3660.3 m2 33276 1100 地下停车场 388.9 388.9 m2 9721.3 400 6 1.4 小区配套工程小区配套工程 1761.61761.6 m2 防水工程 497.5 497.5 m2 82919.3 60 道路工程 69.1 69.1 m2 5766.5 120 7、小区供电 670 670 m2 小区供水 70 70 m2 小区绿化 60 60 m2 小区通讯 45 45 m2 公共装饰工程 150 150 m2 监控工程 120 120 m2 排污排水工程 80 80 m2 2 第二部分费用第二部分费用 1596.81596.8 11.65%11.65% 2.1 建安劳保费 253.6 253.6 m2 2.2 建设单位管理费 88.4 88.4 7367.7*1.2% 2.3 前期工作费 70 70 桩基检测、人防设计、环评、能评等费用 2.4 勘查费 309.5 309.5 7 2.5 设计费 180 180 按计价格200210 号文 2.6 施8、工图审图费 11.6 11.6 (2.7+2.8)7% 2.7 施工监理费 450 450 11% 2.8 招标代理费 12.7 12.7 30.55+(1-10000)*0.05% 2.9 城镇建设市政工程配套费 221.0 221.0 13% 3 建设投资建设投资 11912.1 86.88% 1+2+3 4 营业税（营改增）营业税（营改增） 1800 1800 13.12% 33000*5.6% 5 企业所得税企业所得税 0 0 0 目前无法计算目前无法计算 6 建设项目总投资建设项目总投资 13712.1 13712.1 100.0 3+4+ 5 8 第二章第二章 财务估算财务估算 29、.1 2.1 概述概述 本项目的经济效益分析，参照国家发改委建设部建设项目经济方法与参数（第三版）的有关规定 ，并结合项目的实际特点进行分析。 2 2.2.2 经济效益分析经济效益分析 2.2.12.2.1 产权销售经济效益分析产权销售经济效益分析 （一）（一）1#楼商住楼销售收入楼商住楼销售收入 表 2-1 1#楼商住楼销售分析表：单位：万元 资产项目 建筑面积 街铺估价 二楼以上住宅估价 车位估价 1 街铺 2 住宅 3 车位 个 合计 （二）商品房及底商销售收入（二）商品房及底商销售收入 表 2-2 商品房及底商销售分析表：单位：万元 资产项目 建筑面积 住宅评估值 元/ 商铺评估值 万10、元/ 车位估价 万 9 1 商品房 2 底商 3 车位 个 合计 （三）综合收益估算（三）综合收益估算 表 2-3 现金收益及综合收益估算 序号 项目名称 金额（万元） 备注 1 总销售收入 2 投资成本 建筑成本+营业税 3 债务成本 拿地后现金支付的债务 4 所得税 （123） 暂按 25计算 5 税后 利润 现金利润 初步估算，项目销售后可获得现金利润 万元。 2.3 2.3 评价结论评价结论 从上述财务评价的测算结果可以看出，与同地区、同期的同类建筑的价格比较，项目投资经济合理，符合贵港市当地工程行情价格，财务可行。 10 第三章第三章 项目销售测算项目销售测算 3.13.1 项目优化11、方案经济技术指标项目优化方案经济技术指标 项目 单位 数值 备注 规划总用地面积 m2 25435.4 约 38.15 亩 规划净用地面积 m2 19668.9 约 29.50 亩 工程总建筑面积 m2 82919.3 其 中 计算容积率建筑面积 m2 59009.7 其 中 1#楼商业楼建筑面积 m2 18360 天地楼 2#楼商业裙楼建筑面积 m2 2441.68 2#楼写字楼建筑面积 m2 34638.02 2#楼商业楼建筑面积 m2 3570 天地楼 不计容建筑面积 m2 其 中 1#楼地下室建筑面积 m2 13961.9 2#楼地下室建筑面积 m2 9271.3 机房及架空建筑面积 12、m2 676.3 建筑密度 % 47.6% 容积率 3.00 绿地率 % 15% 1#楼地下停车位 个 459 2#楼地下停车位 个 208 11 3.23.2 项目优化方案销售预测项目优化方案销售预测 1、目前周边竞品销售数据统计表目前周边竞品销售数据统计表 2 2、未来、未来 1 1 年内竞品统计表年内竞品统计表 3 3、2015201520182018 年港南区商品房楼盘情况统计表年港南区商品房楼盘情况统计表 4、本项目本项目市场销售预测市场销售预测表表 1#楼 销售预测 楼层 类型 建面() 分层单价 天地楼 总价 数量 销售总额 说明 1 天地楼1 层 2 天地楼2 层 3 天地楼3 层 4 天地楼4 层 5 天地楼5 层 合计 商品房 销售预测 楼层 类型 建面 市场单价 总价 预估比例 实现销售额 说明 12 1 底商 内街铺 2 层 以上 商品房 负一层 车位 合计 总计