1、xx村城中村改造项目商业计划书总占地面积：405748.7平方米（合608.62亩）总建筑面积：928347.65平方米总投资额：119125.05万元RMB总回收额：146269.19万元投资回报率：22.66xx房地产开发集团有限公司二六年六月二十六日目 录第一章 项目概况1. 项目位置2. 基本数据3. 投资回报4. 周边情况第二章 开发商等介绍1. xx房地产开发集团公司2. 甘肃成业行3. 阿特银斯设计公司第三章 组织结构及人力资源配置1. 组织结构2. 人力资源配置第四章 优势分析第五章 市场分析1. 总体楼市分析2. 售楼盘户型面积分析3. 总体市场分析结论4. 项目区域分析第六2、章 风险分析1. 资金链风险分析2. 市场风险分析第七章 投资收益分析1. 总投资估算表2. 财务现金流量表第一章 项目概况1. 项目位置xx村位于兰州市正西方向，隶属城关区管辖。地块四至为：北临中山西路，东临公园，西临吉恒街，南临规划中的裕华路和工农路。2. 基本数据总占地面积：405748.7平方米（合608.62亩）其中：规划道路占用面积：55900.28平方米（合84亩） 实际可利用土地面积：349848.42平方米（合524.62亩）其中：补偿周转用地94.64亩 初步计划总建筑面积：928347.65平方米其中：（一）地上建筑面积730347.66平方米 住宅面积615071.073、平方米 公建面积25276.58平方米 商业面积90000平方米（二）地下建筑面积198000平方米 容积率1.8倍3. 投资回报总投资额：119125.05万元RMB其中：土地投资29051万元；建筑等投资合计90074.05万元。总回收额：146269.19万元投资回报率：22.664. 周边情况项目北面是中山西路，是1路公共汽车的总站，还有15、25、28、205路经过这里，马路宽阔，交通便利。这一带有菜市场和北国商城福赛大型超市。还是兰州市动物园北门所在。商业、银行、邮政所、医药商店、饭店及娱乐设施齐全，商业气氛浓厚，已经形成一定规模。另外，标榜、残疾人康复、汽车驾驶维修学校也建立在这4、一带。但是，市场缺乏管理，水果、蔬菜小贩占据自行车道沿街叫卖，显得市容有些脏。再向北是西王村，他们有一些商品房也在外卖。还有兰州职业技术学院、省水电勘测设计院。长兴街38路直通石获路。向东一点是三九药业，法医医院，解放军的驻军，然后是二环路，解放军467医院和著名的白求恩国际和平医院，54所等单位，市政配套齐全，属于成熟社区。项目西面紧邻金瓦台住宅小区和吉恒园小区。金瓦台楼盘是去年推向市场的新盘，均价1700元/平方米，销的很好，目前基本没有房源。吉恒街西面是吉恒园，她属于最老的连排住宅（类似村庄的连排），已经没有房源。再西是兰州太原的铁路。然后是西北柴油机厂、3514军工皮鞋厂和铁17局，这5、都是将来潜在的客户。再向西是外环路和上庄镇，解放军陆军学院坐落西山；这一带别墅、住宅区较多，价位较低。南面主要是耕地。西南是铁路和引洮两条大动脉，一个是不利因素一个是有利条件。设计时，要考虑遮挡火车产生的噪音；在引洮工程的利用上要想一些办法，否则这一地区房价会很低。但是，村民回迁全部占据了项目南面地块，基本解决了铁路噪音问题。引洮工程东边是200米生态环境绿化带，这边的可利用价值比较高。项目东面最有优势。东面紧邻兰州市动物园，风景优美，环境可人，就更加具有优势。这是xx村天然地块中最具卖点的地方。将公园的围墙改为小河，就可以使建筑与公园融为一体，增加不少卖点。如果沿公园建设一条商业街，把公园夜6、景布置好，那这一条街的商业价格一定不菲。另外，还有苑西小区、裕西小区、南边一点是明靖山庄。向东有协和医院和66440部队医院。裕华路有10路公共汽车，省委的常委院和一些机关宿舍坐落在这里。裕华路向东可直达珠璧城大型商场。如果将裕华路向西修通，公园南门一带必将形成新的商业圈，会给小区增加不少有利条件。第二章 开发商等介绍xx房地产开发集团有限公司Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。Xxxxxxxxxxx。第三章 组织结构及人力资源配置城中村改造项目本身的特点，决定了项目操作上组织结构的不同。按照建设工程项目管理法规的7、要求，我们采取强矩阵的组织结构，由集团总裁亲自挂帅，房地产公司全部参与的方式，与xx村村委会组成“xx旧村改造项目总指挥部”，共同改造旧村，共同管理新城。1、组织结构2、人力资源配置xx旧村改造项目总指挥部：总指挥：xx xx集团总裁，负责项目全面工作，主要是项目的资金运做。副总指挥：xx村村委会主任，负责对村民的宣传和补偿方案的出台及拆迁工作。副总指挥：xx房地产公司总经理，负责项目工程建设的全面工作及顾问公司的全程策划、销售工作。各部门：由项目合作的双方共同选派精英成员组建，各部门已经开始项目前期工作。第四章 优势分析1、xx村周围新建的住宅小区很少，所以都卖得较好。金瓦台小区的建筑严重违8、规，楼间距最小的地方只有15米，但销售均价在1700元/平方米左右。这说明这一地区的住宅市场已经基本形成，利于我们开发项目。2、动物园北门的商业氛围已经形成，可以在开发项目时加以利用，如建设商业街等设施。将来规划设计时，要充分利用裕华路上公园新建南门这一商业机会，建设一个有商业价值的环境区域。3、中山路、裕华路穿过这里，交通便利。4、项目紧邻公园，很有利用价值。生态、环境、景观都可以借题发挥。动物园搬迁以后，建设没有噪音的海洋公园这也是当前最流行的项目前提。引洮工程会改变这一地区的生态环境现状，也就增加了的卖点。5、兰州最流行的小高层住宅，欧洲现代派外型，区内中心花园、健身场及会所显示了小区的9、优秀品质。6、引进世界知名、国内一流品牌的学校，免交15万元9年一贯制学费的诱惑，是提升这一地区文化氛围的关键策划。7、CEO社区的服务，推出了兰州市最高境界的服务理念。8、项目可以享受兰州市城中村改造的优惠政策，并会得到政府的大力支持，将是最大的有利条件。目前，村领导提出，我们既土地革命以来，这次改造是村里的第二次机遇，要有不怕挨打流血的精神，抓住机会，把我们村建设成为一流的城市花园小区。第五章 市场分析一、总体楼市分析据了解，甘肃省共有320余家房地产开发商，其中，省会兰州占到了200余家开发商（其中130家具有开发资质），有国企、有集体、有民营。其规模与实力均不相等，整体处于房地产发展的10、初步阶段，但是，我们可以感受到从户型设计、宣传手法、销售手法等均可看出兰州的房地产发展商们正在积极的借鉴外来经验的同时并不全盘照搬，依照地域的特性针对性的选择，以期更能适应本地文化特征。兰州楼市的区域特性不明显，目前尚未有任何一个片区呈现出集中的具特性的产品，反而全市表现出以板式多层为主的形态。当然，在商业价值较高的地段，也会有一些高层建筑。兰州市的住宅类楼盘可分成以下几类：1、个性化楼盘凭借积极引进的建筑设计理念，融入本地文化，精心的进行规划设计，挖掘并创造楼盘的极具个性化的卖点,且在宣传手法与销售策略上大胆借鉴外省市同行业的宝贵经验，取得了较为令人满意的经济效益与项目品牌效益，也就是说，保11、证了经济效益最大化的同时还为今后的持续性开发奠定了良好的品牌基础。从以下的项目可以看到这一趋势：国际城(小高层、多层)、阳光水岸（小高层、少量多层）、世纪花园（小高层、少量多层）、心海假日（高层、多层）、苹果城（多层）、一品门第（高层）、筑业花园广场（高层、小高层、少量多层）、银都花园（多层和小高层）、万信城市花园（多层及少量高层）等。2、规模化楼盘兰州房地产起步晚，规模小，严格意义上的大盘并不存在，与其他省市动辄几百亩上千亩（如广州碧桂园凤凰城占地六千亩、中信华南新塘地块八千亩等）的开发规模无法相提并论。但相对本地市场来说，兰州也有规模化的楼盘，如占地880亩的国际城、桌达书香园、神兴房地产12、的系列楼盘、作为经济适用房的石门小区、燕都花园等等。此类楼盘代表兰州普遍的规划设计理念，同时也代表兰州的平均销售价格。3、低价位楼盘这一类的楼盘主要以低价位占领市场，而产品自身无特性，仅是简单的体现出居住的功能。这类楼盘的特点是在保证南北朝向的前提下进行兵营式排列的设计，而其他如园林、物业管理、自身配套等均被轻视或忽略，如石门小区等早期城中村改造的项目。二、售楼盘户型面积分析通过对国际城、苹果城、阳光水岸、燕都金地城、博雅庄园、心海假日、世纪康城、新天地自然康城、华脉新村、怡和枫景、宏丰苑、书香门第、神府小区、华府园、万信城市花园、欧陆园、一品门第、筑业花园、锦绣花园、安康花园等楼盘的深入调查13、，从户型的面积、开间、进深等方面进行数据的分类比较及分析，寻找市场现有供应产品的共性及差异性。经过分析得出以下结论：1、80m2以下的小户型因总价低廉作为过渡型房型受到年轻消费者追捧；2、三房两厅单位为目前市场的主流户型，主要面积范围在130-170m2，但其中最易为市场消化的是在110-130m2及150-170m2两个范围；3、对产品细部处理关注不高，如主人房衣橱、多功能房、工人房等，均未被看重。三、总体市场分析结论从市场需求分析的结果来看，兰州整体地产市场发展体现出以下几种特征。1、市场由低单价向低总价转变；2、户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展；3、置业者向专业认识方向发展；4、建筑14、类型供应出现转变；5、大面积开发项目增多；6、受建筑供应的影响，市场接受的传统思想将会受到严峻挑战；7、居住郊区化在兰州已经是萌芽状态；8、相关政策法规进一步完善；9、产品定价将会与家庭收更进一步的接近，也就是市场价格将有一到两年的自然盘点。四、项目区域分析1、xx城中村改造项目的区域的规划政策分析xx城中村改造项目是兰州市的城中村改造项目落实情况的体现之一。城中村的改造政策倾斜在本区域之内，这些优势是其它的自然项目所没有的。本项目地块属于城市市场发展的主要区域，可从城中村的政策倾斜之中寻找到支持点，为我们充分利用。此外，我们可以从绿化景观资源到居住条件等多方面的有利条件，在产品规划方面，创造15、并发掘产品在市场的唯一性和稀缺性。2、政策对城中村改造的支持力度分析兰州市政府对城中村改造方面有着较大的优惠措施，在减免费中，有几项是房地产开发成本的主要构成部分。在规划界定的城中村改造范围内，用于安置村民（居民）的住宅建设用地，按经济适用住房的政策采取划拨方式供应。在领取土地使用证和房屋产权证后，产权人转让房屋的，按经济适用住房的政策规定，补交土地出让金，用于改造范围内的主次干道（小区和组团道路）以及绿化和公建公益设施的用地，按划拨方式供应，用于商品房（含住宅和商业设施）用地，应按规定缴纳土地出让金，出让方式由市国土资源局“城中村”改造的业主确定。土地出让金的60用于弥补城中村改造资金的不足16、，其余40交省政府，其中免收市政配套费、公建配套费用、渣土费、建地下室免收防空地下室异地改建费、旧城改造费。同时政府在优惠措施里面还规定在城中村改造规划审批过程中，市建设局要依据批准的规划，对应由市承担的规划道路建设项目和应由市建设局牵头协调的供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、路灯、公交等事项进行调查、摸底、分类排队，编制投资建设规划和年度计划，做到与城中村改造进度同步，这样xx项目的开发方面享受着比较多并且比较实惠的优惠政策，这样在开发成本的控制方面有着较大的优势。第六章 风险分析xx项目的风险主要有两类：一类是资金链风险，一类是市场风险。一、资金链风险分析xx项目的总投入为1191217、5.05万元，可销售部分总投资为97807.04万元，回报为24149.21万元。总投资回报率为22.66。从技术经济分析角度讲，投资的敏感性分析为：名 称 IRR 增加5 正常 减少5建设投资 3.04 4.68 10.56据我们对未来销售市场的调查研究，xx项目的销售是没有问题的。投资方在未来获得较高投资收益的可靠性是较高的。而投资者主要有银行、战略投资者（如基金）、信托投资公司、大型企业及未来的业主群体。对于这些显在的投资者，公司及政府有关部门正在积极协调解决，已经取得了较大的进展。而战略投资和房地产信托产品是我融资的主渠道。保守估计，我们引入的战略投资和房地产信托投资，可占总投资总额618、0，其余40则由于手续准备期的滞后，给我们的银行融资带来了很大的障碍。由此，可能会影响到项目的顺利运作。所以，我们认为，充足的投资源对我们来说是至关重要的。可以说，只要资金能合理、及时到位，具有质量良好的资金链，xx项目的竣工，在经济上，对所有的投资者均是能获得明显高于行业平均投资水平的回报；在政治上，为政府创造了业绩，为兰州的发展做出了贡献。二、市场风险分析市场分析表明：1、兰州市住房需求状况是良好的1）2500-3000元/m2单价的自然人群体：男性平均占68.18，能够接受，30-49岁的占68.57。2）能够接受2500-3200元/单价的自然人群体占59.09；3）能够接受3000-19、5000元/的商用房屋的法人群体和自然人群体占45.15。4）对于原高，需求多层、小高层的群体占72.73。5）对于价位，总价支付能力在25-50万的群体占68.19。其中总价支付能力在35万以上的占45.46。6）对于项目配套需求（如小学、超市、园林绿化、公交站、争行等）分布为：59.09的群体要求有小学；50的群体要求有幼儿园；77.27的群体要求有超市；86.36的群体要求有园林绿化；56.06的群体要求有公交站；57.58的群体要求有银行。2、兰州的楼市分布和结构是合理的。3、对城中村改造项目的政策优惠明显纵上所述，xx城中村改造项目的最大的风险是：资金链风险。只要资金源能最大限度地得到有效的保障，项目的非系统风险几乎为零，是处于低风险运行的。第七章 投资收益分析总投资估算表（略）财务现金流量表（略）13