1、 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 目录 目录 1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办建设用地规划许可证 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编制营销策划书 38 12、8.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办建设工程规划许可证 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领施工许可证 60 29.投资监理委托 62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 71 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 134.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验3、红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办预售许可证 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116 58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 4、122 60.隐蔽工程验收（土建） 124 61.隐蔽工程验收程序（安装） 126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 268.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162 77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档5、案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 209 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 3土地投标土地投标(商务商务) 1作业目的 1作业目的 土地投标分为商务6、标和技术标两大部分。 其中商务标包括投标报价、 开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 2作业依据作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 3.决策岗位 总经理：3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。 主管岗位 总经济师： 主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。 协管岗位 协管岗位 总会计师：总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 主办岗7、位 土地开发 主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 协办岗位 协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。 5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查 ） 。其中营销策划重点对现时周边8、市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行） 。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 5.2 投标准备会议 5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 5.3 各岗位责任和分工 营销策划：5.3 各岗位责任9、和分工 营销策划： 负责编制可行性报告。 根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 4土地开发：土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。 向土建设计管理岗位催办技术标。 成本控制：成本控制：负责10、编制现场建设成本。 成本核算：成本核算：负责编制内部管理成本和税费。 融资会计：融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。 公司办公室：公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。 总经济师：总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。 5.4 投标（商务标）文件内容： 5.4 投标（商务标）文件内容： 投标申请表；投11、标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 5.5 参加投标：5.5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 5.6 投标工作全过程的保密纪律： 5.6.15.6 投标工作全过程的保密纪律： 5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密12、码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 5.6.2 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 5.6.35.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 5土地投标（技术）土地投标（技术） 1.作业目的 1.作业目的 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案， 是土地投标书的主要组成部分。 也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。 2.作业依据 2.作业依据 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 33 决策岗位 总经理：决策岗位 总经理：负责土地投标书（13、技术）的批准和签发。 主管岗位 总建筑师： 主管岗位 总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。 主办岗位 土建设计管理：主办岗位 土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。 4紧前工作条件 4紧前工作条件 已获悉政府公布的土地公开招标信息， 并已办理了投标申请手续， 取得地块的规划参数。 5 作业描述 5.1 编制工作进度计划 5 作业描述 5.1 编制工作进度计划 因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，14、注意进度计划应比投标截止日期提早 1 至 2天，留有一定的时间余地。 5.2 委托概念方案设计 5.2 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选， 并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。 向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 5.3 编写设计任务书草稿 5.3 编写设计任务书草稿 详见作业指导书编制设计任务书 。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。 5.4 概念方案的设计成果 5.4 概念方案的设计成果 必须严格遵照招标文件中的15、规划成果要求和文本格式。通常的要求为： 5.4.1 规划设计成果： A3 文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 5.4.2 规划内容与深度 规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色， 道路绿化设计， 主要市政设施综合考虑； 用地平衡表， 主要技术经济指标 （总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等） 。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 6规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积） 16、道路布局、停车泊位数量（停车库面积） 、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。 小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002/J10189-2002） 要求为小区配置。 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 5.5 内部评选内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主） ，分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 5.6 签订17、设计咨询合同 5.6 签订设计咨询合同 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同， 如是格式化合同， 应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。 如对方提出要求， 还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。 5.7 内部审核 5.7 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求， 包括规划参数， 匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成， 如时间尚许可， 应把内部评议的优化意见与设计单位沟通， 由设计单位酌情修改。 5.8 资料移交 5.8 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，18、 作为技术标并入土地投标文件。 5.9 保密责任 5.9 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 7土地状况调研 土地状况调研 1.作业目的 1.作业目的 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 2.作业依据 2.作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 3.主管岗位 总经济师：3.主管岗19、位 总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师 协管岗位 总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。 主办岗位 土地开发：主办岗位 土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位 营销策划：协办岗位 营销策划：熟悉现场内外环境情况。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。 5作业要求 5.15作业要求 5.1 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。 5.25.2 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿20、，也可以是 cod 电子相册文件。 报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容， 在建筑方案招投标结束之前整理完成。 5.35.3 本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 6作业描述： 6.1 调研外部环境： 6.1.16作业描述： 6.1 调研外部环境： 6.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 6.1.26.1.2 能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 6.1.36.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，21、与本地块最理想的接口位置。 6.1.46.1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 6.1.5 6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 6.2 调研内部环境： 6.2.16.2 调研内部环境： 6.2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 86.22、2.26.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。 对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 6.2.36.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 6.2.56.2.5 本小区比较理想的出入口位置。 6.2.66.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 9编制可行性研究报告编制可行性研究报告 1.作业目的作业目的 项目可行性研究按时23、间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。 项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。 过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现， 然而在现时市场经济条件下， 项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 2.作业要求作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内24、容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、 图表化， 报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 3.主管岗位主管岗位 总经济师：总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 主办岗位主办岗位 营销策划：营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组成员：协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。 4.紧前工作条件紧25、前工作条件 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； 深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。 5.作业描述作业描述 5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 5.4 小组集体讨论，议题为： 5.4.1 市场研究。包括分析市场信息26、，市场动态和政策导向等。 5.4.2 项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 10较论证优化后，提出推荐方案。 5.4.3 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。 当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时， 可对原设计方案进行调整或重新设计。 5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告27、。 5.6 初步可行性研究报告内容：初步可行性研究报告内容： 5.6.1 市场分析市场分析 5.6.1.1 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 5.6.1.2 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价/租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 5.6.2 法规政策分析法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 5.6.3 项目28、分析项目分析 5.6.3.1 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等） 。 5.6.3.2 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等） 、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等） 。 5.6.3.3 项目优劣势分析（SWOT 分析） 项目竞争情况（现时/潜在竞争对手） 、优势（S） 、劣势（W） 、威胁（O） 、机会（T） 。 5.6.3.4 项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 5.6.4 项目开29、发建议与评价项目开发建议与评价 5.6.4.1 项目主要定位 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 11市场定位（市场形象、主题品牌） ； 客户定位（主要客户对象） ； 价格定位（均价、最低价、最高价） 。 5.6.5 项目开发规模和产品类型项目开发规模和产品类型 整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他） 。 5.6.6 项目规划及建筑构想项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 5.6.7 项目开发进度项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 5.6.8 项目财务分析项目财务分析 建筑30、总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值） 、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 5.6.9 项目风险分析与敏感性分析项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 5.6.10 项目研究结论和建议。项目研究结论和建议。 5.6.11 附件附件（包括附图和附表） 。 5.7 深度可行性研究报告内容：深度可行性研究报告内容： 5.7.1 总论总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 5.7.2 项目区位分析项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件31、，公共配套设施等。 5.7.3 产品供需分析产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 5.7.4 建筑方案选择建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 5.7.5 项目实施进度项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图） 。 5.7.6 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 5.7.7 财务评价财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 125.7.8 风险32、分析风险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 5.7.9 结论与建议结论与建议 5.7.10 附表附表 投资估算表， 项目投入资金估算汇总表， 主要单项工程投资估算表， 分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表） 。 5.7.11 附图附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 5.7.12 附件附件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 13建立公共建筑和住宅小区资料库建立公共建筑和住33、宅小区资料库 1.作业目的 1.作业目的 为充分了解房地产开发的现状和发展趋势， 为提高本岗位设计管理的专业水平， 吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。 2.主管岗位 总建筑师：2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价。 主办岗位 设计管理： 主办岗位 设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。 协办岗位 营销策划：协办岗位 营销策划：将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。 3作业设备 3作业设备 本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备34、。 4.作业要求 4.14.作业要求 4.1 制作电子相册，随时补充，不断积累。 4.24.2 载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。 4.34.3 本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。 5.作业描述 5.1 资料收集途径 5.作业描述 5.1 资料收集途径 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 5.2 电子相册制作方法 5.2.15.2 电子相册制作方法 5.2.1 按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 5.2.25.2.2 每幢建筑须包括立面效果图、35、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。 5.2.3 5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入电子相册。 5.2.45.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 5.2.55.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧， 建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 14建立优秀设计师信息库 建立优秀设计师信息库 1.作业目的 1.作业目的 人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师， 为了使每个项目都能有针对性地36、得到合适的设计师设计， 需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。 2.主管岗位 总建筑师：2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。 主办岗位 设计管理： 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业要求和描述， 持之以恒地做好信息库的建立和使用。 3.作业要求 3.13.作业要求 3.1 分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持 20 名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。 3.2 3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。 3.33.3 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上37、的和感情上的联系， 了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。 4作业描述 4.1 4作业描述 4.1 收集资料： 本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作， 关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。 4.2 4.2 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。 4.34.3 个人资料以表格形式制作，其中38、信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 4.44.4 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 15编制设计任务书 编制设计任务书 1.作业目的 1.作业目的 不管采取哪种方式委托设计， 设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧， 指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识， 避免大量的徒劳无益的返工和39、修改， 加快深化和优化的过程。 成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。 2.作业依据 2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。 3.决策岗位 总经理：3.决策岗位 总经理：负责最后审查和签发。 主管岗位 总建筑师： 主管岗位 总建筑师：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师：协管岗位 总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理：主办岗位 设计管理：起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。 协办岗位 营销策划：协办岗位 营销策划：提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场40、定位和设计指标。 4.紧前工作条件：4.紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。 5.25.2 介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。 5.35.3 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。 5.45.4 规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种） 。 5.55.5 市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。 5.65.6 规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖41、率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。 5.75.7 住宅设计指标： 包括户型面积控制范围， 大中小户型的比例， 车辆泊位与户数的比例等。 5.85.8 公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。 5.95.9 样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。 5.105.10 设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。 5.115.11 作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。 房地产项目开发流程房地产42、项目开发流程 165.125.12 完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于 3040 个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。 6.设计任务书的跟踪补充 6.16.设计任务书的跟踪补充 6.1 在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。 6.26.2 当设计进入扩初阶段时， 甲方应重新审视原来的设计任务书， 按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。 7.设计任务书应附以下附件 7.17.设计任务书应附以下附件 7.1 当地规划部门出具的规划选址意见书。 43、7.27.2 标有规划红线的 1:500 地形图（地处郊区的附 1:1000 的地形图） ，并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上） 。 8.8.当设计任务书编进设计招标书时， 部分章节与招标书有所重复， 设计任务书相关内容可以简略。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 17建筑方案招标 建筑方案招标 1. 1. 作业目的 作业目的 为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。 2.作业依据： 2.作业依据： 建筑工程设计招标投标管理办法（中华人44、民共和国建设部 2000 年第 82 号） 。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。 3.主管岗位 3.主管岗位 总建筑师：负责招标全过程工作，组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前征求总经理和董事长的意见。 主办岗位 主办岗位 招标工作小组成员：按照组长的指令承担招标具体事务。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 已通过拍卖或招投标等形式获得土地。 市场调研报告正式成文， 修建性详细规划已获批准。 5.作业步骤5.作业步骤（即下图） 6作业描述 6作业描述 本项工作可以委托设计招投标代理机构进行， 也可以由本公司自行组织实施； 45、可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 18下简称设招办）的全程监督和管理。 6.1 成立招标工作小组 6.1.16.1 成立招标工作小组 6.1.1 总建筑师担任组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。 6.1.26.1.2 招标工作小组的主要工作内容是： 编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批； 接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案； 发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘46、现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型； 组织开标会议； 对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托合同； 向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金； 向设招办缴纳招标管理费； 写招标工作综合报告，报设招办备案； 整理招标工作资料，移交公司档案室。 6.2 招标登记 6.2 招标登记 向设招办填报上海市建设工程设计招标项目登记表 。 6.3 发布信息 6.3 发布信息 待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开47、发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。 6.4 编制设计招标书 6.4.16.4 编制设计招标书 6.4.1 经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。 6.4.26.4.2 设计招标书至少应包括以下内容： 设计任务书： 在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书编制设计任务书 ） 。 投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。 投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间） 。 答疑、开标、评标等活动的日程安排。 未48、中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 19知识产权申明： 招标人对中标方案拥有完整知识产权， 招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。 拟签合同的主要条款： 如果本方案中标的话， 将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。 6.5 确定投标人名单 6.5 确定投标人名单 公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格， 从中选择 3 至 5 名入围， 邀请招标的可直接向 3 名或 3 名以上发邀49、请书。 6.6 发放招标书 6.6 发放招标书 按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点， 向已确定的投标人发放招标书， 并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。 6.7 踏勘和答疑： 6.7.16.7 踏勘和答疑： 6.7.1 招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。 6.7.26.7.2 投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问） ，同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。 6.8 组建评标小组 6.8.150、 6.8 组建评标小组 6.8.1 评标小组通常由 711 人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家 34 名，营销策划专家 23 名，结构专家和建筑经济专家各 12 名，其中包括本公司的三总师。专家由招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办核准。 6.8.26.8.2 评标小组的主要工作内容是： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果； 按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。 6.8.36.8.3 评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。 6.9 开标 6.9.16.9 开标 6.9.1 开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，51、设招办派员全过程监督。 6.9.26.9.2 投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理： 未按招标文件要求密封的。 在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓名的。 在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。 6.9.36.9.3 招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。 6.10 评标 6.10 评标 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 206.10.16.10.1 会议地点由招标小组安排落实，设招办可以派员列席。会议由全体评委推举的组长主持。 6.10.26.10.2 52、先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。 6.10.36.10.3 评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。 6.11 定标 6.11.1 6.11 定标 6.11.1 评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。 6.11.26.11.2 招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。 排名第53、一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。 6.11.36.11.3 中标通知书由招标小组发出。 6.12 退标： 6.12 退标： 招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。 6.13 报告： 6.13 报告： 招标人自发出中标通知书之日起十五日内， 向设招办提交招标投标情况的书面报告。 报告至少应包括下列内容： 招标范围； 招标方式和发布招标公告的媒介； 招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容； 评标委员会的组成和评标报告； 中标结果。 6.14 签订合同： 6.14 54、签订合同： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立设计合同。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 21规划方案报审 规划方案报审 1.作业目的 1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2.作业依据 2.作业依据 中华人民共55、和国城市规划法；上海市城市规划条例；上海市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。 3.主管岗位3.主管岗位 总建筑师：总建筑师： 负责规划设计方案的定稿， 在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位主办岗位 土建设计管理：土建设计管理：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。 4.紧前工作条件4.紧前工作条件 规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。 5.作业描述5.作业描述 5.15.1 主办岗位到规划部门领取建设工程设计方案送审单填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)： *5.1.1*556、.1.1 批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份） 。 *5.1.2*5.1.2 市测绘院提供的 1/500 或 1/1000 地形图一份，地形图上应有设计单位用0.3mm 的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。 *5.1.3 *5.1.3 1/500 或 1/1000 总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。 *5.1.4*5.1.4 建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设57、计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。 *5.1.5*5.1.5 经城市规划部门批准的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件各一份） 。 5.1.65.1.6建设项目选址意见书的通知中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。 5.2 5.2 第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。 5.35.3 规划部门组织召开由规划专家、 规划归口的职能部门参加的规划方案征询会， 征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以建筑工程设计方案审核意见单给予批复。并附盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“上海市*区（58、县）规划管理业务专用章”的核定设计方案。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 225.45.4 规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。 5.5 5.5 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为 30 个工作日。 5.65.6 接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC 卡）办理领证手续。领取的内容包括建设工程设计方案的批复和附图。 5.7 5.7 本主办岗位依据建设工程设计方案的批复和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段的管理。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 23申报计划立项申报计划立项 1.作业目的 1.作业目的 取得项目59、的开发经营权。 2.主管岗位 总经济师：2.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 土地开发：主办岗位 土地开发：具体经办本项作业。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 规划方案已经由规划主管部门批准。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下： 4.1.14.1.1 项目概况：建设地点、内容、规模的设想； 4.1.24.1.2 建设条件介绍； 4.1.34.1.3 投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算； 4.1.44.1.4 项60、目建设进度计划； 4.1.54.1.5 经济效益和社会效益估计； 4.1.64.1.6 结论。 4.24.2 项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。 4.34.3 本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。 4.44.4 项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。 4.54.5 商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗位应填写*年固定资产投资项目信息标准表式 ，申报新建或续建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委61、填报， 经上海市发展与改革委员会批准后， 列入上海市基本建设投资计划并分批下达。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 24申办建设用地规划许可证 申办建设用地规划许可证 1.作业目的 1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2.作业依据 2.作业依据 规划管理部门张榜公布的建设用地规划许可证申办程序。 3.主管岗位 3.主管岗位 总经济师：总经济师：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位 土地开发：主62、办岗位 土地开发：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 已取得规划部门对规划设计方案的批复 5.作业描述 5.1 5.作业描述 5.1 主办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。 5.1.15.1.1 批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份） 。 *5.1.2*5.1.2 规划部门核发的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件一份） 。 *5.1.3*5.1.3建筑工程设计方案批复及附图（复印件一份） 。 *5.1.4*5.1.4 市测绘院提供的63、 1/500 或 1/1000 地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。 *5.1.5*5.1.5 凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件） 。 5.2 5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC 卡）办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图； 建设用地规划许可证的通知 。 5.3 5.3 核发建设用地规划许可证的时限为 40 个工作日。 5.4 5.4 本岗位凭建设用地规划许可证向上海市房屋土地资源管理局申请办理建设用地批准书 。 房地产项目开发流程64、房地产项目开发流程 25编制房地产开发流程计划 编制房地产开发流程计划 1.作业目的 1.作业目的 一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段， 还是在实施过程中和后期的评估考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。 只有纲举才能目张， 才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。 它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。 2.决策岗位 总经理： 2.决策岗位 总经理：负责批准计划和批准计划调整。 主管岗位 总经济师： 主管岗65、位 总经济师： 在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。 总工程师： 总工程师： 在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。 协管岗位 总建筑师， 总会计师：协管岗位 总建筑师， 总会计师： 分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。 主办岗位 营销策划：主办岗位 营销策划： 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师的意见修改完善。 项目经理： 项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示后报总经理批准。 3.紧前条66、件和作业持续时间 3.紧前条件和作业持续时间 根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土地中标后十天内完成。 总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。 定期检查和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。 4.双代号座标网络计划的四个要素 4.1 工作要素 4.双代号座标网络计划的四个要素 4.1 工作要素 事件的内容称为工作工作， 也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。 在座标双代号网络计划中， 采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以67、某号到某号就能代表某一项特定的工作。 4.2 时间要素 4.2 时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标， 称为时间坐标轴时间坐标轴。 它的起始原点对应着第一项工作的开始日期， 它的终点对应着最后一项工作的结束日期。 也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。 一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间持续时间。 在网络图中以连线的长度来表示， 其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期， 结尾端对应着该项工作在时 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 26间座标上的结束日期。 两各相邻圆圈之间的时间段称为时距时距68、。 在关键路线上， 时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上， 工作的持续时间小于时距。 也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间， 这段机动时间称之为该项工作的自由时差自由时差。 在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。 4.3 逻辑要素 4.3 逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。 同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。 持续时间和时距相同的工作称为关键工作关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路关键线路。 各69、项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。 4.4 责任要素 4.4 责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上， 使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作， 每件工作从什么时候必须开始， 到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。 5.双代号座标网络计划的编制要点 5.1 确定目标工期和计划工期5.双代号座标网络计划的编制要点 5.1 确定目标70、工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度， 将目标工期适当压缩后作为计划工期， 以便给实施过程中的调整留有余地。 5.2 建立座标系统5.2 建立座标系统 横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。 纵座标是部门和岗位设置。 网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。 5.35.3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件71、直接填写到座标网上。 5.45.4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。 5.55.5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式， 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 27双代号座标网络计划到此初步完成。 6.双代号座标网络计划的优化和调整 6.1 事先优化 6.双代号座标网络计划的优化和调整 6.1 事先优化 成本目标， 进度72、目标和过高的质量目标， 只能三者兼顾， 有所侧重， 而不可能三者兼得。这是业内人士的共识。 过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。 例如某个项目要求进度优先。 我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少， 持续时间相对较长的关键工作着手， 看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间减少。 当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须73、控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。因为这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线的路径改变，将导致逻辑关系的变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。 6.2 过程检查 6.2 过程检查 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情， 使实际进度发生变化。 所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。 过程检查可以采用前锋线方法， 按检查时点从时间座标上的相74、应刻度起向下画一道垂直线， 称之为检查时点基准线检查时点基准线， 然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。 其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延， 处在右边的工作进度为提前， 其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。 前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。 经多次的定期检查后， 通过对前后两次前锋线的对比分析， 就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间75、间隔（天数） ，所得的比值称之为进度比进度比。该比值大于 1，小于 1 或等于 1 分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快， 慢或者相等。 如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变） ，那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。 需要说明的是，用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作， 进展的速度可能很不相同， 也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 28阶段） ，采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。76、 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。 6.3 及时调整 6.3 及时调整 调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展， 这不仅是为了确保工期不拖延， 对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。通常有以下几种方法： 6.3.16.3.1 关键工作拖延的，一定会影响总工期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作， 压缩它的持续时间， 这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起总工期延长。 6.3.2 6.3.2 77、非关键工作拖延的， 如果仅消耗了原有的自由时差， 当然无关大局， 计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。 另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的， 计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。 6.3.36.3.3 当关键路线的实际进度比计划进度提前时， 先要确定计划总工期是否也要缩短。 打算缩短的， 应把后续计划当作一个新的计划重新编排。 其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。 要求保持原计划总工期不变的， 则可利用这个机78、会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。 6.3.4 6.3.4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法， 可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合， 要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间， 在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 30 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 31设计委托 设计委托 1.作业目的 1.作业目的 设计工作是建设项目开发的前期必要准备工作与重要环节。 一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。 2.主管岗位 总建筑79、师： 2.主管岗位 总建筑师：主要合同条款定调，代表公司签署委托合同。 协管岗位 总经济师，总工程师： 协管岗位 总经济师，总工程师：审阅合同草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理： 主办岗位 设计管理： 按中标单位在投标书中的承诺和主管岗位意见草拟合同， 主持与合同对方的谈判，办理备案手续。 3.紧前工作 3.紧前工作 土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。 4.作业描述 4.1 4.作业描述 4.1 设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的 建设工程设计合同和工程勘察设计廉政责任书等格式文件和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位80、审核后交设计单位征求意见。 4.2 4.2 因格式合同是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。 4.3 4.3 本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠，无关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。 4.4 4.4 除格式条款外，甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容： 4.4.14.4.1 设计费应留有 1015%在竣工验收后支付。 4.4.24.4.2 现场配合服务应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案81、质量事故处理等。 4.4.34.4.3 设计成果的权属：应明确成果的知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。 4.4.44.4.4 设计质量保险：应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能及时合理地得到保险理赔。 4.4.54.4.5 如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人的，设计单位必须安排落实，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证实。 4.4.64.4.6 限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。 4.4.74.82、4.7 设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方的知识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列， 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 32不能采用“按有关规定处理”等含糊其词的说法。 4.54.5 本作业的经办流程为： 主办岗位起草主管岗位审核主办岗位与对方协商谈判修改主管岗位再审， 必要时出面再协商定稿， 主管岗位代表本公司签署合同30 日之内报所在地建设行政主管部门备案。 4.64.6 在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的基础上，逐项商定增减设计的细节、经费等，并签订书面的补充合同作为原合同的附件83、，与原设计合同具有同等的法律效力。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 33建筑设计优化建筑设计优化 1.作业目的作业目的 中标方案既已中标， 自有其高人一筹的亮点， 作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇， 总有拾遗补缺的优化和细化的可能， 要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。 2.主管岗位主管岗位 总建筑师：总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案84、的取舍。 主办岗位主办岗位 土建设计管理：土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。 3.规划设计优化规划设计优化 3.1 作业依据作业依据 规划设计的中标方案，评标组专家建议。 3.2 紧前工作条件紧前工作条件 规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。 3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整：重点是路网和建筑相互关系的精细调整： 3.3.1 规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化， 而且也便于限制车速； 建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接； 住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽85、端形式； 形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围； 道路的规划还须注意转弯半径、 路口的视线遮挡、 车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。 3.3.2 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。 3.3.3 以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周， 才能感觉视线是否遮挡， 视野是否开阔， 气流是否畅通， 是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看86、，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。 3.3.4 过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。 3.3.5 建设和维护城市绿地是政府的职能， 房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地， 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 34在小区内部开辟大型绿地和人工水景， 使小区居民长期承担很高的维护费用。 尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。 4. 房型设计优化房型设计优化 4.1 作业依据作业依据 已通过审批的规划设计方案。 4.2 紧前工作条87、件紧前工作条件 从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。 4.3 优化的重点是更加突显人性化：优化的重点是更加突显人性化： 4.3.1 按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。 4.3.2 就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。 4.3.3 每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。 4.3.4 把88、最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。 4.3.5 敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。 4.3.6 审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。 4.3.7 注意避让不便取消的柱和梁。 4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。 4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。 5. 立面造型优化 5.1 作业依据作业依据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。 5.2 紧前工作条件紧前工作条件 规划方案审批通过后可89、一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。 5.3 优化的重点是更加突显个性化： 5.3.1 传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。 应该倡导一种主动的协调观念， 那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。 5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。上海地区的建筑屋顶从 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 35最早的鸭头颈到90、道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。 5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调， 缺乏选择余地， 而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。 5.3.4 减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。 5.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源损失。 5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。 5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不91、同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。 5.3.8 仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。 5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。 5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙， 并非价格贵的一定好。 利用电脑技术做多方案比较，一定会有满意的效果。 5.3.11 广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。 房地产项目开发流程房地产92、项目开发流程 36日照分析报告的编制和报送 日照分析报告的编制和报送 1.作业目的 1.作业目的 日照分析报告是申办建设工程规划许可证必须附送的重要文件， 也是决定规划方案能否通过审批的重要条件。 如果是因为日照分析的差错而导致开发区域周边的建筑不能满足规定日照的最低要求，那么公司将面临承担因法律责任而引起的巨大损失。 2.主管岗位 总建筑师：2.主管岗位 总建筑师：当日照要求的限制引起基地容积率下降时，提出决策意见。 主办岗位 土建设计管理：主办岗位 土建设计管理： 督促检查设计单位对各单体建筑的位置和体量的调整， 直至基地内外的日照符合规定要求。 3.作业依据 3.作业依据 沪规法（20093、3）482 号称 关于印发上海市城市规划管理技术规定的解释（三） 的通知。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 规划设计方案已确定， 已进入扩初设计阶段。 本项作业必须在申办建设工程规划许可证之前完成。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 日照分析报告必须委托规划审批部门认可的， 且具备乙级或乙级以上的规划设计单位或建筑设计单位或咨询机构编制。其使用的日照分析软件必须是经建设部有关部门鉴定通过的。编制单位对编制的日照分析报告的质量和正确性负责。由于日照分析报告不真实，不正确而产生后果的，编制单位应承担相应的责任。以上这些，本主办岗位在与编制单位签署委托合同时应当在合同中明确。 5.25.94、2 本主办岗位应向编制单位提供以下资料： 5.2.15.2.1 覆盖所有主客体建筑范围的测绘院电子地形图（具体范围按编制单位需要而定） 。 5.2.25.2.2 规划设计方案的电子文本，其中应包括规划总图、基地内各单体的屋顶平面图和平立剖面图（附有建筑坐标和屋顶标高） 。 5.2.35.2.3 基地外日照影响范围内的居住和文教卫生客体建筑的平面图， 其中受影响较大的还须附标有详细窗位尺寸的立面图；基地外参与叠加分析的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶的详细标高） 。具体哪些建筑由编制单位确定，本主办岗位可向市或区的城建档案管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集，无法收集的应95、委托具备规定资质的测绘单位测绘。 5.2.45.2.4 基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主办岗位可向市，区规划管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集。 5.35.3 编制单位提供的日照分析报告应包含以下内容： 5.3.15.3.1 委托方名称、地址、法定代表人、联系方式，受托方名称、资质证书编号、地址、法 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 37定代表人、联系方式。 5.3.2 5.3.2 项目概况： 5.3.2.15.3.2.1 建设项目名称、地点、用地范围； 5.3.2.25.3.2.2 本基地拟建主体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置96、等） ； 5.3.2.35.3.2.3 根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况 （编号、 使用性质、层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等） ； 5.3.2.45.3.2.4 参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本情况 （编号、 名称、 层数、 高度、 位置等） ； 5.3.2.55.3.2.5 以上资料的来源说明； 5.3.2.65.3.2.6 进行日照分析所采用的分析软件。 5.3.35.3.3 日照分析结论： 5.3.3.15.3.3.1 计算出客体建筑每一分析窗户在拟建建筑建设前后的日照时间段和有效日照时数，列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位； 5.97、3.3.25.3.3.2 明确在拟建建筑建设前后不符合日照要求的客体建筑的窗户数和户数。 5.3.45.3.4 附图： 5.3.4.15.3.4.1 客体建筑范围图（日照阴影覆盖范围图，1:10001:2000） ； 5.3.4.25.3.4.2 主体建筑范围图（1:10001:2000） ； 5.3.4.35.3.4.3 日照分析图（1:5001:1000） 。 5.45.4 本主办岗位收到报告后应仔细阅读，检查上述应包含的内容，如有遗缺，应返回编制单位补齐。 查阅结论中基地内的拟建建筑是否有日照不满足的， 基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而减少日照以至达不到规范要求的。 本主办岗98、位应依据分析报告与规划方案的设计单位再次调整优化方案的布局， 直至影响消除。 重新委托编制单位按调整后的规划方案编制日照分析报告。直至符合规范要求。 5.55.5 申办建设工程规划许可证时应附送日照分析报告全文一份（含附图） ，以及进行日照分析的主要原始材料和清单各一份。 5.65.6 本主办岗位对报送的日照分析报告和附送材料的真实性负责， 并应如实回答规划管理部门案件经办人员的询问， 如报送材料不实， 或对案件经办人员的询问有所隐瞒而产生后果的，应承担相应的责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 38编制营销策划书编制营销策划书 1.作业目的 1.作业目的 营销策划书是项目正式对外销售99、前所有相关推广方案的总体计划文本， 其内容包含市场形象包装、广告推广计划、销售策略以及调整方案等。营销策划书是项目推广销售的总纲，是最终收回投资的重要保证。 2.主管岗位 总经济师：2.主管岗位 总经济师：批准营销策划书。 主办岗位 营销策划： 主办岗位 营销策划：具体经办本项作业。 3.紧前工作 3.紧前工作 项目销售代理确定。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 营销策划会同项目销售代理根据总体销售目标确定总体推广思路， 以及项目总体市场形象和推广主题。该营销推广主题和项目总体市场形象应具备一定的新颖性和独创性。 4.2 4.2 营销策划会同项目销售代理拟定项目正式对外推广时的目标客100、户， 包括分年龄、 分家庭收入、分社会地位和其他特征的目标客户群体，以及客户群体的相应的需求特性。 4.3 4.3 营销策划会同销售代理拟订媒体推广方案和公关活动计划， 其内容包括电视广告、 广播广告、户外广告、移动广告、网络广告、直销广告等营销手段的时间、频率、费用，以及为项目推广造势而筹办的大型新闻发布会、房展会、联谊酒会、亲情活动等公关计划。所有相关的推广方案和推广计划均应注意其可操作性和费用支出。 4.4 4.4 营销策划会同销售代理对项目必要的宣传资料进行准备，其内容包括楼书、宣传单张、折页、价单、平面图的设计和制作。 4.5 4.5 营销策划会同销售代理提出项目售楼现场包装方案，包101、括售楼处的选址和内部装饰要求、样板房的选择和装修标准、模型的设计和制作、地盘周围的包装（拱门、气球、旗帜、指示牌等） 。 4.6 4.6 营销策划会同销售代理拟订分批推广的单位、 分批推广价格、 预计销售的面积和广告诉求方案。 4.7 4.7 营销策划会同销售代理提出营销人员的选拔要求和培训计划、 销售现场的操作流程、 作息制度、考核要求和纪律准则等。 4.8 4.8 营销策划会同销售代理对推广销售所需的技术力量配备提出相应的要求， 如前期的物业管理、现场保安、现场清洁和工程、财务等方面的配合等。 4.9 4.9 营销策划会同销售代理对项目推广销售可能发生的市场变化、 政策动向等问题进行必要的102、分析，提出相应的调整应变计划。 4.104.10 营销策划会同销售代理对所有因推广销售而发生的营销费用进行测算，分阶段投入计划和总控模式。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 394.114.11 最终，营销策划会同销售代理对营销策划书的内容进行研讨，并提交总经济师批准或按总经济师的意见修改。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 40选择和确定营销代理选择和确定营销代理 1.作业目的 1.作业目的 现时开发项目的销售工作主要分为发展商自行销售和委托代理销售两大类。 选择专业能力强、经验丰富的销售推广代理公司对项目的最终销售并实现资金回笼具有至关重要的作用。 2.主管岗位 总经济师： 2.主103、管岗位 总经济师：确定营销代理，签署代理合同。 主办岗位 营销策划： 主办岗位 营销策划：筛选、推荐营销代理单位，主持谈判和草拟合同。 3.紧前工作 3.紧前工作 项目总体销售目标和阶段性销售目标确定。 4.作业描述 4.1 初选联络: 4.作业描述 4.1 初选联络: 营销策划从现有资料库中初步选出 45 家营销推广机构进行联络， 包含其他被推荐者。考虑因素包括： 4.1.14.1.1 公司规模（分支机构数量、部门设置、人员数量） ； 4.1.24.1.2 专业背景（专业资质、专业人员构成） ； 4.1.34.1.3 主要业绩（海外及本地成功项目） ； 4.1.44.1.4 与本公司合作史。104、 4.2 约见面谈4.2 约见面谈：本主办岗位分别约见各家营销推广机构进行首次面谈，了解其合作方式。考虑因素包括： 4.2.14.2.1 工作时间； 4.2.24.2.2 收费标准； 4.2.34.2.3 专业合作伙伴与辅助性营销机构（广告制作、展场装修） 。 4.3 召开评议会议决定: 4.3 召开评议会议决定: 本主办岗位组织公司内部相关专业人员和外单位专家召开评议会议， 会议由总经济师主持， 分别听取各家营销推广机构所作的关于项目推广计划和营销策略整体安排的陈述，评议其提交的书面计划建议书。考虑因素包括： 4.3.1 4.3.1 市场研究的深度和对本项目的了解程度（市场定位和价格定位） 105、； 4.3.24.3.2 营销概念的新颖性和独创性（项目推广主题和整体市场形象） ； 4.3.34.3.3 营销计划的可操作性（媒体广告和公关活动计划） ； 4.3.44.3.4 营销对象的合理性（客户定位和所掌握的客户资源） ； 4.3.54.3.5 具体营销目标（销售价格、销售面积） ； 4.3.64.3.6 推广时间进度计划（总体计划和分阶段计划） ； 4.3.74.3.7 推广费用安排； 4.3.84.3.8 推广人员安排； 4.3.94.3.9 与发展商的具体配合方式； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 414.3.104.3.10 委托代理推广费用（数额、结算方式） 。 4.4106、 内部评定: 4.4 内部评定: 根据各家营销推广机构的口头讲演及书面陈述，由总经济师汇总公司内外专家的评议意见，对各家机构的推广计划综合排定优劣顺序。 4.5 合作商谈：4.5 合作商谈：本主办岗位与评定优先的营销推广机构进行进一步商谈，起草合同文本，确定具体的合作方式和费用安排。考虑因素包括： 4.5.14.5.1 配合方式的合理性和可操作性。 4.5.24.5.2 费用的高低和支付方式。 4.6 正式签约。4.6 正式签约。由总经济师确定正式合作方并签署委托营销代理合约（独家代理或联合代理） 。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 42召开扩初设计审批会 召开扩初设计审批会 1.作业目107、的 1.作业目的 扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节， 是一项国家规定的政府行政管理制度，其目的是协调各配套部门的资源分配，促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。 2.作业范围 2.1 2.作业范围 2.1 大中型公共建筑； 2.2 2.2 总建筑面积超过 5 万平方米或单体建筑面积超过 2 万平方米的住宅建设项目； 2.3 2.3 单体建筑面积超过 2 万平方米的其它民用建筑项目； 2.4 2.4 建筑高度超过 100 米的超高层建设项目； 2.5 2.5 特殊指定的建设项目。 3.主管岗位 总建筑师：3.主管岗位 总建筑师：必要时代表公司在会上发言108、。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：负责组织会务，编制会议纪要。 协办岗位 土建设计管理、设备设计管理，土建工程师、设备工程师 协办岗位 土建设计管理、设备设计管理，土建工程师、设备工程师：协助项目经理工作。 4.紧前工作 4.14.紧前工作 4.1 已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。 4.2 4.2 全套初步设计文本已编制完成。 （若为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见） 。初步设计文本必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。 4.34.3 扩初设计的开始和过程中，本主管和主办岗位已多次和设计单位109、沟通联络，甲方意图已充分表达清楚，并已完全体现在设计文本上。 4.44.4 已经市建委建设规划处认可， 并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审。 5.作业描述 5.1 5.作业描述 5.1 本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作，与建委协商出席单位名单，分发会议资料和通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。 5.25.2 会议由建委主持，设计单位介绍设计概况，各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见： 5.2.15.2.1 设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报110、告或土地批租合同的内容要求； 5.2.2 5.2.2 总体布局是否合理及符合各项要求； 5.2.3 5.2.3 工艺设计是否成熟、可靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求； 5.2.4 5.2.4 采用的新技术是否适用、可靠、先进； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 435.2.55.2.5 市政、公用设施配套是否落实，建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使用要求； 5.2.6 5.2.6 结构设计和说明是否符合抗震要求，体系是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济和合理； 5.2.7 5.2.7 设计概算是否完整准确； 5.2.8 5.2.8 各专业审查部门（住宅建设管理、规划、111、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等）等意见，相互之间有否矛盾和冲突。 5.35.3 本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录，一般不发表意见，除非审查部门的意见明显超越规范，规定或规划审批意见。为此，要求本主管岗位发言时注意分寸，婉转，留有会后协调的余地。 5.45.4 本主办岗位必须在会议前与主持人沟通，主动要求编制会议纪要，并在主持人汇总各审查部门的审查意见之前，完成会议纪要的草稿，提供给主持人。这项工作非常紧张，但对达到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。 5.55112、.5 主持人宣读会议纪要，征求各审查部门的意见，如有异议，可在文字上略作修改，尽量不要偏离甲方原意。 5.65.6 由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字， 收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单，附上专家车马费用。 5.75.7 本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议结束。 5.85.8 对因故未参加会议的审查部门，本主办岗位应尽快与之联系，取得征询意见，并收集相关资料报送建委和规划部门。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 44扩初设计送审 扩初设计送审 1.作业目的 1.作业目的 工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度，旨在促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能113、和城市环境水平。 2.作业依据 2.作业依据 关于提高上海市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见 （沪建建规【1995】第0633 号） ， 上海市工程建设项目初步设计审批权限的规定 （沪建建规【1998】第 0319 号） ，国家和本市的有关文件。 3.主管岗位3.主管岗位 总建筑师：总建筑师：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位主办岗位 项目经理：项目经理：具体经办本项作业。 4.紧前工作 4.紧前工作 初步设计已完成。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 在本市建设的工程项目，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下： 5.1.15.1.1 国家计委批准立项的大中型建设项目， 其初步114、设计报市建委和上海计划委员会联合组织审查后，然后再报国家计委审批； 5.1.25.1.2 市有关委、办批准立项的建设项目，其初步设计报市建委组织市有关部门审批； 5.1.35.1.3 市行业主管部门批准立项的建设项目，其初步设计报行业主管部门组织审批，然后再报市建委、计委、经委备案； 5.1.45.1.4 区、县批准立项的建设项目，其初步设计报区县建委（建设局）会同区（县）计（经）委审批，并报市建委及有关委办备案。 5.2 送审办法 5.2.15.2 送审办法 5.2.1 下列建设项目须先经市建委建设规划处认可后， 由建设单位委托市建委科技委组织专家进行设计技术预审，再由市建委召开正式审查会；115、 5.2.1.15.2.1.1 大中型公共建筑； 5.2.1.25.2.1.2 总建筑面积超过 5 万平方米或单体建筑面积超过 2 万平方米的住宅建设项目；; 5.2.1.35.2.1.3 单体建筑面积超过 2 万平方米的其它民用建筑项目； 5.2.1.45.2.1.4 建筑高度超过 100 米的超高层建设项目； 5.2.1.55.2.1.5 特殊指定的建设项目。 5.2.25.2.2 一般民用建设项目采用初步设计审查会的形式， 即通过初步设计审查会进行协调并在会后返回的初步设计审查意见， 这类项目通常在送审后可及时获得正式批复。 对于规模较小、技术内容 较简单的项目，在前期文件资料较明确、综116、合管理及配套部门的意见基本一致的前提下，在送审后也可迅速获得正式批复。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 455.2.35.2.3 外资批租项目，由市建委主持招开方案设计（其方案设计应达到初步设计深度）审查会，由市规划局批复（如属需要预审的项目，应按上述要求先进行预审。 ）初步设计审批在各部门意见基本一致，设计符合规范、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的 15 个工作日内获得正式批复。初步设计一经审批机关批准，不得任意修改。遇有特殊情况，与批复意见相违背的，须重新报原审批机关批准。 5.35.3 初步设计在送审时必须准备就绪的书面资料： 5.3.15.3.1 工程建设项目可行性研究报117、告的批准文件（复印件） ； 5.3.25.3.2 规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见； 5.3.35.3.3 有设计资质的单位提供的全套初步设计文件（为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见） ；初步设计文件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。 5.3.45.3.4 批租地块的土地使用权有偿出让合同复印件。 5.3.55.3.5 相关的土地批准文件。 5.45.4 下列内容是政府行政管理部门的审查重点，初步设计完成后应由总建筑师组织内部预审，并及时与总工程师和总经济师沟通预审情况，认为符合质量要求的，方可签发送审。不符合期望118、质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。 5.4.15.4.1 设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程规定及综合管理部门的管理法规； 5.4.25.4.2 设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求； 5.4.35.4.3 总体布局是否合理及符合各项要求； 5.4.45.4.4 工艺设计是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理； 5.4.55.4.5 采用的新技术是否适用、可靠、先进； 5.4.65.4.6 建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求； 5.4.75.4.7 结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理119、是否安全、可靠、经济、合理； 5.4.85.4.8 市政、公用设施配套是否落实； 5.4.95.4.9 设计概算是否完整准确； 5.4.105.4.10 是否符合各专业部门（住宅建设管理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防）的规程规范要求。 5.5 送审接待5.5 送审接待 每周二、 周四上午九时至十一时， 建设单位可携带填写申请表时声明具备的相关资料至市建委建设规划和科教处办理初审受理手续。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 46委托现场地质勘探 委托现场地质勘探 1.作业目的 1.作业目的 现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节， 凭借初120、勘报告， 规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让， 哪些有利地貌可以充分利用， 而详勘报告更是结构工程设计的主要依据， 结构的安全性、 经济性与合理性， 很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。 2.主管岗位 总工程师： 2.主管岗位 总工程师：决定是否委托初勘，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。 主办岗位 土建设计管理： 主办岗位 土建设计管理：负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业质量，组织专家评议。 3.委托初勘: 3.1 紧前工作条件 3.委托初勘: 3.121、1 紧前工作条件 初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时，总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。 3.1.1 3.1.1 大片农田或山坡； 3.1.2 3.1.2 地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的； 3.1.3 3.1.3 在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的； 3.1.4 3.1.4 原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的； 3.1.53.1.5 现场条件可以满足初勘正常的作业需要（如地块内的地面障碍物已清除） ，还在使用的地下管线位置走向已经摸122、清， 已征得动拆迁单位同意配合的承诺 （包括与暂留居民和职工的解释安抚工作） ，保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。 3.23.2 作业描述： 3.2.1作业描述： 3.2.1 由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位，经总工程师批准，与其签订委托初勘合同， 并提供 1:500 或 1:1000 的地形图和勘察任务书。 如还有在使用的地下管线，应提供管线图并现场交底。 3.2.23.2.2 勘察任务书一般包括以下内容，但根据现场和规划设计的要求可以删简： 3.2.2.1 3.2.2.1 城市水准点和城市坐标点的引测； 3.2.2.2 3.2.2.2 地形地貌测绘（包括闭合边界坐标123、的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算） ； 3.2.2.33.2.2.3 地表以下 5 米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。 3.2.3 3.2.3 进场配合：在勘察单位进场之前，本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件，如以上 3.1.5 款所述。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 473.2.43.2.4 成果交底：勘察单位提交初勘报告后，本主办岗位应到现场抽查复核，检查界桩是否坚固和齐全，有否永久性的引出定位标记，地形地貌如与报告明显不符，应选点嘱勘察单位当场用仪器验证。 3.2.5 3.2.5 初勘报告一份由规划设计单位签收124、，其他暂由本主办岗位保管，以后移交项目经理。 4.委托详勘 4.1 主办岗位 土建设计管理：4.委托详勘 4.1 主办岗位 土建设计管理：具体经办本项作业。如此时项目经理已到岗，本项作业移交项目经理操作。 4.2 紧前工作条件 4.2 紧前工作条件 扩初设计已经批准，除地质因素需要调整规划外，各建筑物的定位坐标不再变动。土地已经移交本公司，或已取得动拆迁单位的配合承诺。 4.3 作业描述 4.3.14.3 作业描述 4.3.1 由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况、进度控制、有何特殊要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。准备招标文件资料：邀标书，1:500125、 或 1:1000 的地形图，扩初方案文本，规划总图的 CAD 电子图形文件。 4.3.24.3.2 由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位 23 家，经总工程师批准和招投标办公室的同意，邀请他们参加投标。集中分发招标文件。 4.3.3 4.3.3 召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主办岗位负责会务工作，邀请公司系统的工程技术骨干， 本项目的结构设计负责人， 与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席。对各投标单位编制的勘察设计方案， 现场和内业技术人员的资质、 设备精度、 质量保证体系、进度、取费、分析建议的承诺详细程度等进行综合评议（有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值126、与试压结论的误差不超过 20%甚至更少，依此证明其具备足够的技术能力） ，由总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。 对中标单位的勘察设计方案提出优化建议， 形成会议纪要。 4.3.44.3.4 本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款， 此时如项目经理已经到岗，则由项目经理签署合同，否则由总工程师签署。勘察单位的进场条件和配合也由本主办岗位负责落实。 4.3.54.3.5 为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员，对勘察全过程进行旁站监理。 4.3.64.3.6 取得详勘报告后，本主办岗位组织原班评议专家（加上监理、勘察单位和规划设计负责人）127、举行详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题： 4.3.6.14.3.6.1 分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进行比较；如有疑问， 而勘察单位又不能合理解释的， 应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重新钻探，以校核数据。 4.3.6.24.3.6.2 详细听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、基础类型的经济技 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 48术比较等的分析研究成果介绍；判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。 4.3.6.34.3.6.3 是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，减少地基处理成本。 4.3.6.44.3.6.128、4 形成会议纪要,由总工程师签发。 4.3.74.3.7 详勘报告一份(附评议会议的会议纪要)由施工图设计单位签收， 其余移交项目经理留用。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 49结构设计优化 结构设计优化 1.作业目的 1.作业目的 结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节， 目前在设计单位还没有全面推行限额设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法，促进设计单位精心设计， 使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下， 达到最经济合理的效果。设计优化工作可以推广应用到规划， 建筑， 环境， 设备， 施工技术措施等的设计管理环节上。 2.主管岗位 总工程师2129、.主管岗位 总工程师：指导结构设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。 主办岗位 土建设计管理：主办岗位 土建设计管理：收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。 4.作业描述： 4.14.作业描述： 4.1 在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：基础以上的结构设计中， 混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量， 必须满足在限额以下的要求；桩基础必须有 23 套方案的技术经济指标的比较；结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定130、条件和计算机输入输出的数据等。 4.2 召开结构设计优化研讨会4.2 召开结构设计优化研讨会 4.2.1 会前的准备工作 4.2.1 会前的准备工作 设计单位完成多方案的计算比较， 并已形成倾向性意见； 本公司内部的技术主管如总工程师已组织内部智囊团进行研究， 掌握了主要的研讨议题， 并收集了相近类型建筑的有关资料，做到了心中有底；聘请公司外的结构专家 34 名已通知落实，确保能准时参加。 4.2.2 研讨会出席对象 4.2.2 研讨会出席对象 本公司人员：总工程师，土建设计管理，承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。 本项目设计单位人员：室主任，131、项目设计总负责人，结构工种负责人，结构设计人。 外聘专家：34 名。 4.2.3 会议主持人 4.2.3 会议主持人 本公司组织的研讨会由总工程师主持。 为使专家意见更具权威性， 也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。 4.2.4 研讨议程 4.2.4.14.2.4 研讨议程 4.2.4.1 由设计单位介绍结构的体系， 计算假定条件， 输入数据的依据， 多方案比较的结果，倾向性的意见。 4.2.4.2 4.2.4.2 专家询问，由设计单位补充解答和解释。 4.2.4.3 4.2.4.3 主持人组织研讨。 不要先在枝节小问题上过多讨论， 应首先判断结132、构体系是否适用， 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 50支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范， 有没有优化的可能； 其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能。主持人要营造自由宽松的研讨气氛，不要停留在品头论足上， 要启发大家提出改进和优化的具体办法来， 倡导设计单位对不同意见进行辩论，直到大家的看法趋于统一。 4.2.4.44.2.4.4 主持人汇总，宣读会议纪要，收齐外聘专家的书面意见，并最迟于第二天把会议纪要133、， 甲方声明和专家意见一并交设计单位签收。 其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计， 专家意见中如有与会议纪要决议不一致的， 除涉及国家强制性规定外，可仅作参考。 4.2.54.2.5 对于重大的或特别复杂的工程， 结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地多次举行。如桩基，地面以下结构，地面以上结构，屋顶结构等分别专题研讨，针对专题如一次研讨不够，还可以另行组织。总之，在结构优化上化再大的功夫也不为过。在这里面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力， 也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追求。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 51三通一平134、跟踪管理 三通一平跟踪管理 1.作业目的 1.作业目的 土地开发阶段 （即俗称生地变熟地） 通常处于项目开发的关键路线上， 是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地， “三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通，才能及时发现问题和处理解决。 2.主管岗位 总经济师： 2.主管岗位 总经济师：及时处置主办岗位解决不了的问题。 主办岗位 主办岗位 项目经理：项目经理：随时掌握三通一平的动态，发现问题及时处置。135、保证在土地接管和向项目经理移交时不留尾巴。 在项目组或项目公司尚未组建之前， 本项作业由土地开发岗位操作，并向项目经理移交。 3.3. 紧前工作条件紧前工作条件 已签署土地出让合同。 4.作业描述：4.作业描述： 4.14.1 与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，本岗位无能力处理的，应立即报告上级主管。 4.2 4.2 视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。 4.34.3 向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图（复印件也可）136、 。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况， 督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物， 搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。 4.44.4 向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。 4.54.5 现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。 4.64.6 临近约定的土地移交日期时， 拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 52土地接管 土地接管 1.作业目的137、 1.作业目的 土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节， 利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。 2.作业依据 2.作业依据 土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。 3.主管岗位 总经济师： 3.主管岗位 总经济师：代表本公司出席土地接管的现场会议，签署土地接管的相关文件。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 收到土地开发单位的土地移交通知书。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 收到土地开发单位的138、土地移交通知书后， 应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。 5.2 5.2 通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。 5.3 5.3 现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场， （做好全景拍摄） 。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。 （做好局部针对性拍摄） 。 5.45.4 需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定） ：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负 30 厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢139、固， 位置是否准确； 边界是自然水面的， 间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外） ；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷； 区域与场外主干道之间必须畅通， 并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边 5 米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。 5.55.5 召开现场会议， 商讨三通一平的整改措施和整改期限， 由总经济师视现场情况和对方的诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况： （1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费140、用一次性包干或实报实销； （2）同意接管，限期整改； （3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。 5.6 5.6 签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。 特别需要强调的一点是对方必须承诺： 除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 535.7 5.7 本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。 5.8 5.8 本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标141、的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。 5.9 5.9 整理所有土地资料，经总经济师审核后归档。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 54工程报建 工程报建 1.作业目的 1.作业目的 依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。 2.作业依据 2.作业依据 上海建设网工程报建申办程序 3.主管岗位3.主管岗位 项目经理：项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 土建工程师：主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。142、 4.作业描述 4.作业描述 建设单位应在建设工程立项文件批准后 30 天内，在建设工程勘察、设计发包前向市或区（县）建设行政管理部门办理报建手续。 4.14.1 目前“上海建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下: 4.1.14.1.1 报建人通过中国移动手机向该平台注册用户， 用户名为手机号码， 密码由平台发往报建人注册的手机上，长度为 6 位； 4.1.2 4.1.2 报建人使用用户和密码登录，进入报建窗口； 4.1.34.1.3 网上填写“上海市建设工程报建表” ，并获得项目网上申报编号； 4.1.44.1.4 受理人根据报建人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信143、平台发出受理时间和地点； 4.1.54.1.5 报建人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程报建表” ，法定代表人和建设单位盖章； 4.1.64.1.6 报建人持报建表和所需要提供的书面资料，到规定的地点领取（或邮寄回）上海市建设工程项目 IC 卡。 4.24.2 办理建设工程报建时，要携带下列资料 4.2.14.2.1上海市建设工程报建表 ； 4.2.24.2.2 企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件； 4.2.34.2.3 建设工程立项的批准文件原件和复印件； 4.2.44.2.4 资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料； 4.2.54.2.5 法定代表人委托书（委144、托经办人办理报建） ； 4.2.64.2.6 经办人身份证原件和复印件。 4.34.3 建设单位有自行招标能力的，可不委托招标代理单位，在招标办派员监督下自行办理招标手续。但除提供上述资料外,还需提供： 4.3.14.3.1上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表 ； 4.3.24.3.2 专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件； 4.3.34.3.3 专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 554.44.4上海市建设工程报建表 、 上海市建设工程报建信息卡和上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表可在网上下载。 房地产145、项目开发流程房地产项目开发流程 56申办建设工程规划许可证 申办建设工程规划许可证 1.作业目的 1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督， 指导和服务的职能作用， 房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2.作业依据 2.作业依据 规划部门张榜公布的建设工程规划许可证申办程序。 3.主管岗位 项目经理：3.主管岗位 项目经理：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位 土建工程师：主办岗位 土建工程师：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。 4.紧前工作条件4.146、紧前工作条件 建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐。 日照分析报告完成并符合规范关于日照的要求。 5.作业描述5.作业描述 5.15.1 主办岗位到规划部门领取建设工程规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件： 5.1.15.1.1 总平面设计图三份（比例 1/500 或 1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸） ； 5.1.25.1.2 地形图 3 份（向市测绘院晒印，比例 1/500 或 1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸） ； 5.1.35.1.3147、 建设基地的土地使用权属证件（复印件） ，如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件 1 份） ； 5.1.45.1.4 建筑施工图 2 套（平、立、剖面图和图纸目录单） ，分层面积表 2 份（应按国家有关建筑面积规定计算） ； 5.1.55.1.5 基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各 2 份； *5.1.6*5.1.6 日照分析报告； 5.1.75.1.7 建设项目计划批准文件 1 份； 5.1.85.1.8 建筑工程概预算书 1 份； 5.1.95.1.9 消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各 1 份。 5.2 5.2 规划部148、门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC 卡）办理领证手续。领取内容包括建设工程规划许可证及附图， 建设工程项目表 。 5.3 5.3 核发建设工程规划许可证的时限为 25 个工作日。 5.4 5.4 由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 575.5 5.5 本岗位凭建设工程规划许可证向建设管理部门申请办理建设工程施工许可证 。 5.6 5.6 取得的证书原件交项目组资料员保管。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 58工程安全质量报监 工程安全质量报监 1.作业目的 1.作业目的 依法办理工程安全质149、量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。 2.作业依据 2.作业依据 上海市建设工程质量监督管理办法 （市府令 88 号） 、 上海市建设工程施工安全监督管理办法 （市府令 31 号）等 3.主管岗位3.主管岗位 项目经理：项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 土建工程师：主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。 4.紧前工作 4.紧前工作 已完成施工招投标环节 5.作业描述 5.作业描述 建设单位应在建设工程开工前 30 天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手150、续。 5.15.1 目前“上海建设网”已开通网上建设工程安全、质量报监业务，报监程序如下： 5.1.15.1.1 报监人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报监人注册的手机上，长度为 6 位； 5.1.25.1.2 报监人使用用户和密码登录，进入报监窗口； 5.1.35.1.3 网上填写“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表（100 万元以下的项目还需输入相应的项目情况） ，并获得项目网上申报编号及副表编号。报监人再次申报时，需填写副表并获得副表编号； 5.1.45.1.4 受理人根据报监人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受151、理时间和地点； 5.1.55.1.5 报监人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表，签字并加盖单位公章； 5.1.65.1.6 报监人持加盖单位公章的正表”及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后 15 日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和上海市建设工程质量监督书 ） 。 5.25.2 申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料： 5.2.1 项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证； 5.2.2 勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同； 5.2.3 勘152、察、设计、施工、建立单位资质证书； 5.2.4 施工图设计文件审查报告； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 595.2.55.2.5 其他规定需要的文件资料。 5.3 建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前 30 天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下： 5.3.1 分阶段申报 5.3.1.1 建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章； 5.3.1.2 项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。 5.3.25.3.2 事后补办报监 5.3.2.15.3.2.153、1 建设单位向监督站提出书面申请，并加盖法人单位公章； 5.3.2.25.3.2.2 建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明； 5.3.2.35.3.2.3 项目管理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。 5.45.4“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表等可在网上下载。 5.5 申报时间及地点5.5 申报时间及地点 周一、二、三上午：900-1130；下午：100-500。市、区(县)、专业站。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 60申领施工许可证 申领施工许可证 1.作业目的 1.作业目的 依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。 2.作154、业依据 2.作业依据 上海建设网网上办事专栏施工许可受理 3.主管岗位3.主管岗位 项目经理:项目经理:督促检查主办岗位的操作情况。 主办岗位主办岗位 土建工程师：土建工程师：具体经办本项作业。 4.作业描述 4.作业描述 建设工程具备施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起 15 日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。 4.14.1 目前“上海建设网”已开通建筑工程施工许可证网上申领业务，申领程序如下: 4.1.1 4.1.1 申领人通过中国移动手机向该平台注册用户， 用户名为手机号码， 密码由平台发155、往申领人注册的手机上，长度为 6 位； 4.1.24.1.2 申领人使用用户和密码登录，进入申领窗口； 4.1.3 4.1.3 网上填写施工许可申请表 ，并获得项目网上申领编号； 4.1.44.1.4 受理人根据申领人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点； 4.1.54.1.5 申领人确认网上填写的数据正确后，打印施工许可申请表 ，法定代表人和建设单位盖章； 4.1.64.1.6 申领人持施工许可申请表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理申领施工许可证手续。 4.2 4.2 办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料： 4.2.14.2.1 施工156、许可申请表； 4.2.24.2.2 建设工程规划许可证； 4.2.34.2.3 资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)； 4.2.44.2.4 申办施工许可工程现场情况说明表； 4.2.54.2.5 建设工程承发包合同副本、廉洁协议； 4.2.64.2.6 建设工程安全和质量监督申报情况证明； 4.2.74.2.7 建设工程施工图设计文件审查通过资料； 4.2.84.2.8 勘察、设计、施工中标（选）通知书； 4.2.94.2.9 法律、法规、规章规定的其他资料。 4.34.3 建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发 房地产项目157、开发流程房地产项目开发流程 61证机关申请延期；延期以 2 次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。 4.44.4 在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起 1 个月内，书面向发证机关报告。 中止施工满 1 年的工程恢复施工前， 建设单位应当报发证机关核验施工许可证。 4.54.5 中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。 4.64.6施工许可申请表和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。 房地产158、项目开发流程房地产项目开发流程 62投资监理委托 投资监理委托 1.作业目的 1.作业目的 投资监理目前尚局限于工程造价方面的监理， 目的在于借助社会的专业力量， 在工程实施阶段挤干各类支付中的水分， 帮助开发单位掌握和分析造价动态， 从而使项目成本得到有效的过程控制。所以投资监理决不是甲方扣刻施工单位的帮手，而是甲方理财的管家。 2.主管岗位 2.主管岗位 总经济师总经济师：确定应聘单位，审核和签署合同。 主办岗位 成本控制主办岗位 成本控制：推荐应聘单位，主持合同谈判和合同起草。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 施工图设计即将完成，施工招标开始之前。 4.作业描述4.作业描述 4.14159、.1 选择委托单位：本岗位可推荐 23 家具备与本工程项目相对应资质，曾经有过良好合作关系而且保持行业领先业绩的单位。告知本工程项目的概况，包括项目规模，品质档次，投资预测总额，建设周期，本公司的项目管理模式，对投资的过程控制要求和考核方法等。要求应聘单位据此编制投资监理大纲和报价书。 4.24.2 针对各应聘单位编制的投资监理大纲和报价书， 从以下方面评价应聘单位是否能有效控制本工程项目的造价： 4.2.14.2.1 责任目标是否明确。 4.2.24.2.2 工作内容是否涵盖整个施工过程。其中至少应包括：担任施工总包招标的甲方商务顾问，独立编制分层预算，参加与总包的预算谈判，审核总包的预算，160、审核总包的验工月报，编制工程变更预算，审核换算定额的工料分析，审核工程拨款，审核总包的决算，参加决算谈判，现场签证的核量和审价，担任甲方采购或指定品牌成品的商务顾问，定期向甲方报告成本动态，提供降本措施的合理化建议，编制成本月报，年报和决算后的造价控制综合报告等。 4.2.34.2.3 派驻现场工作人员人数和资质是否与工程规模适应。本主办岗位应组织面试（由总经济师把关） ，直接考察驻场人员的专业素质。甚至可以先定人，再联系其服务的单位。如果大纲中所列人员不附简历或经历一般化，那么这单位即可淘汰。 4.2.44.2.4 现场配置的设备是否能满足工作性质的要求。使用的定额软件是否具有适用和通用性。161、 4.2.54.2.5 设定的文件流转程序和时效是否合理和具备可操作性。是否符合项目的进度要求。 4.2.64.2.6 设定的报表，台帐和简报是否能使甲方及时有效地掌握造价控制的动态。 4.2.74.2.7 是否响应甲方对其的监督和制约，如其承诺附带条件，则需研究这些附带条件是否合理，是否有利于工作的开展。 4.2.84.2.8 报价是否与其资质和能级相符，为了有利于吸引高素质人员实施投资监控，不宜过分 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 63压价。 4.34.3 本主办岗位编写书面报告，陈述对各家应聘单位的评价意见，提出倾向性建议。由总经济师确定其中一家。 4.44.4 由本主办岗位为主与162、确定的一家进行模拟性的合同谈判（内部确定不得告知对方，避免增加谈判难度） ，包括要求修改监理大纲中不够完善的部分，调整合同中的权责利，双方意见一致后拟订委托合同。修订后的投资监理大纲作为附件，具有与合同同等的法律效力。本公司授权总经济师签署本合同。 4.54.5 对投资监理的制约和考核（以下内容应列入合同条款） ： 4.5.14.5.1 投资监理单位应承诺在其工作期内的任何时候都应无条件地接受甲方或甲方委派的专业人员对其作业资料的复核。差错率达到 5%或以上的记过一次，由此造成甲方经济损失的须全额赔偿。记过达到 5 次的甲方有权要求调换驻场人员甚至终止委托合同的执行。 4.5.24.5.2 甲163、方、 投资监理和总包三方签署的工程决算需经过甲方和总包共同委托的审计机构的审价， 并以审计结论为准。 如审计总价的核减率达到 5%或以上的， 甲方将扣减监理费的 10%。 4.6 4.6 近期有些资深的咨询机构已将投资监理的业务扩展到工程前期的设计阶段， 使得建设单位能更主动更合理地控制建设费用。 如委托这样的咨询机构实施投资监理， 那么委托工作也至少应提前到扩初设计阶段， 其监理的职责范围应相应增加： 确定建筑装饰和设备标准的商务顾问； 环境设计、 建筑设计、 结构和设备选型中的功能和造价的性价比分析； 概算审核等。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 64施工总承包招标 施工总承包招标 164、1.1. 作业目的 作业目的 凡全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目， 应当公开招标。 无能力实施一系列招标业务工作的中小型房产开发企业可以把整个招标工作委托有资质的工程咨询公司操作。 通过招标的方式，选择合格的施工总承包商，有利于保证工程质量，按计划竣工交付使用和降低工程造价。 2.作业依据 2.作业依据 中华人民共和国招投标法2000 年 1 月 1 日起施行； 工程建设项目施工招标投标办法 （2003 年 5 月 1 日起施行） 3.主管岗位 总工程师：3.主管岗位 总工程师：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标，公165、司授权总工程师签署总承包合同。 协管岗位 总经济师： 协管岗位 总经济师：审核招标书，批准工程量清单。 主办岗位 项目经理：主办岗位 项目经理：负责本作业的组织工作，草拟推荐单位名单，参加评标，总承包合同拟稿。 协办岗位 成本控制和现场工程师：协办岗位 成本控制和现场工程师：复核工程量清单，按计划完成主办岗位安排的工作。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 已完成施工报建，取得 IC 联系卡。 5.作业描述5.作业描述 5.1 发布招标信息： 5.1 发布招标信息： 凭工程报建后持有的 IC 卡到区或市的工程交易中心申请发布招标公告。 招标公告应当至少载明下列内容： 5.1.15.1.1 招标166、人的名称和地址； 5.1.25.1.2 招标项目的内容、规模、资金来源； 5.1.35.1.3 招标项目的实施地点和工期； 5.1.45.1.4 获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间； 5.1.55.1.5 对招标文件或者资格预审文件收取的费用； 5.1.65.1.6 对投标人资质等级的要求； 5.1.75.1.7 联系方法。 5.2 编制招标书 5.2.15.2 编制招标书 5.2.1 招标书除了载明上述招标公告的信息外，还应当至少包括以下内容： 投标人须知； 合同主要条款； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 65投标文件格式和份数； 招标项目的工程量清单； 技术条款； 全套施工图纸167、； 投标辅助材料。 5.2.25.2.2 评标标准和方法。其中各评分值的权重数据必须保密，并在开标日前一天与标底一起交招投标办公室封存。 5.2.35.2.3 招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，并在开标日前一天单独密封另交招投标办公室封存。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。 5.2.45.2.4 编制招标书时必须注意：招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。 各项技术标准应符合国家强制性标准， 而且均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用168、某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上“或相当于”的字样。 5.2.55.2.5 施工招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相连、不可分割的单位工程不得分割标段。 5.2.65.2.6 招标人不得以不合理的标段或工期限制排斥投标人或者潜在投标人。 5.2.75.2.7 招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素， 以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。 5.2.85.2.8 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保169、兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金一般不超过投标总价的百分之二， 但最高不得超过八十万元人民币。 投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。 5.2.95.2.9 自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于二十日。 5.3 资格预审，确定投标人： 5.3.15.3 资格预审，确定投标人： 5.3.1 资格预审应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件： 具备招标人提出的资质等级要求； 没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结、破产状态； 在最近三年内没有骗取中标的工程，历史上没有严重违约及重大工程质量事故。 5.3.25.3.2 资格预审工作可委托招170、投标办公室进行， 招标人可从符合条件的投标人中选择二名作为推荐单位，然后由招投标办公室召集其余符合条件的投标人抽签，中签人不超过四名。以上至多六名确定为投标人。推荐单位并不享有优先中标的权利。 5.4 发售招标书 5.4 发售招标书 按照招标公告中规定的时间和地点， 公开发售招标书。 对收取的投标保证金和资料押金 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 66应出具正规的收据。 5.5 踏勘和答疑： 5.5 踏勘和答疑： 招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘， 统一介绍现场及周边情况。 投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问， 招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答， 但需同时171、将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。 该解答的内容作为招标文件的组成部分。 5.6 组建评标委员会： 5.6 组建评标委员会： 评委会通常由七人组成，其中二名可由招标人指定，然后由招投标办公室从政府指定的相关专家库中随机抽取十名作为备选名单，由招标人从备选名单中选取五名作为正式评委。在评标日的前三天由招投标办公室负责通知落实， 评委因故事先申明不能到会的， 从备选名单中补足。 5.7 开标 5.7.15.7 开标 5.7.1 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行； 开标地点应当为招标文件中确定的地点。 5.7.25.7.2 开标会议由招标人主持，招投标办公室172、派员全过程监督。 5.7.35.7.3 投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理： 投标人不按招标文件要求提交投标保证金的； 逾期送达的或者未送达指定地点的； 未按招标文件要求密封的。 5.7.45.7.4 投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理： 无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的； 未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件， 或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效； 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的。 5.7.55.7.5 招标人应当众宣布和宣读： 宣布173、有效投标人名单； 有标底的招标项目，宣布标底； 宣读各有效投标书中的商务标主要数据； 所有宣读和宣布的事项均应记录在会议室的公示板上。 5.8 评标 5.8.15.8 评标 5.8.1 评标会议应紧接着开标之后举行。会议地点由招标人安排落实，并保证不受干扰。会议只容许已被指定的评委出席， 招投标办公室可以派员列席， 会议由全体评委推举的组长主持。各评委按照评分标准独立评分，由组长按权重统计各投标书的得分，并按从高到低的得 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 67分排列名次。 如果招标人没有授权评委会直接确定中标人。 那么前三名即作为评委会向招标人依次推荐的中标候选人。 5.8.25.8.2 174、评委会完成评标后， 应向招标人提出书面评标报告。 评标报告由评委会全体成员签字。 5.9 定标 5.9.1 5.9 定标 5.9.1 评标委员会提出书面评标报告后，招标人一般应当在十五日内确定中标人。 5.9.25.9.2 招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同， 或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的， 招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。 排名第二的中标候选人因上述同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。 5.9.35.9.3 中标通知书由招标人发出。 5.10 退标 5175、.10.15.10 退标 5.10.1 招标人在发出中标通知书同期发出未中标通知书。招标人与中标人签订合同后五个工作日内，应当向未中标的投标人退还投标保证金。在规定期限内交回完整图纸资料的，其押金应全额退还。 5.10.25.10.2 招标人全部或者部分使用未中标单位投标文件中的技术成果或技术方案时，需征得其书面同意，并给予一定的经济补偿。 5.11 报告 5.11.15.11 报告 5.11.1 招标人自发出中标书起十五日内，向招投标办公室提交招标投标情况的书面报告。 5.11.25.11.2 报告至少应包括下列内容： 招标范围； 招标方式和发布招标公告的媒介； 招标文件中投标人须知、技术条176、款、评标标准和方法、合同主要条款等内容； 评标委员会的组成和评标报告； 中标结果。 5.12 签订合同： 5.12 签订合同： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 6.招标人必须遵守的纪律： 6.16.招标人必须遵守的纪律： 6.1 下述事项属于严重违纪，其中如构成犯罪的，依法追究刑事责任。 招标人在开标前开启招标文件， 并将投标情况告知其他投标人， 或者协助投标人撤换投标文件，更改报价； 招标人向投标人泄露标底； 招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿； 招标人预先内定中标人。 房地产项目开发流程177、房地产项目开发流程 68现场管理台帐 现场管理台帐 1.作业目的 1.作业目的 所有的作业必须留有痕迹， 这不仅是现场项目管理的基本素质， 也是科学化规范化管理的体现。实践证明：积累详实的信息资料是提高员工业务水平的途径，是避免工作差错的手段，是索赔和反索赔的证据，是总结经验教训的素材。 2.主办岗位2.主办岗位（详见作业描述） 3.作业描述 3.1 现场办公室标准化布置 甲方工作人员岗位职责表 3.作业描述 3.1 现场办公室标准化布置 甲方工作人员岗位职责表 图幅：A2。材料：保丽板加塑料边框白底蓝字，每岗位一块，由公司统一制作，集中张挂在现场办公室。内容：岗位名称、姓名、任期、职责。 施178、工现场平面布置图 施工现场平面布置图 图幅：A1。材料：保丽板衬底加塑料边框，可直接利用 A1 图幅的规划总平面图裱糊。由资料员负责落实绘制和修改。 气象记录图表气象记录图表（附表式） 图幅：A2。材料：保丽板衬底加塑料边框，白纸裱糊，按日历天编制表格，记录每天的平均气温和晴阴雨情况，每天由资料员负责登录。 工程进度表（工程进度表（附表式） 图幅：A0 或 A1。材料：保丽板衬底加塑料边框，表示方法：每幢两条直放图形，分别表示结构和装修进度。每隔一旬由资料员负责注记。 3.2 施工日记3.2 施工日记（附样页） 由公司统一制作，每项目中每岗位一册，每工作日一页。记载内容：日期，气象，工作事项及179、完成情况，需要记录以备日后查考的事项。 3.3 工程联系单3.3 工程联系单（附样页） 由公司统一制作，一式二联。记载内容：所有对外单位的书面要求、承诺、说明、陈述均应编制工程联系单。 由土建工程师和设备工程师编制， 项目经理签发， 其中一份送达对方，另一份经对方落笔签收后交回资料员编码保管。如业务需要可以复印，原件不准借用。 3.4 工程拨款申请表3.4 工程拨款申请表（详见作业指导书附表二） 由成本控制岗位依据合同负责填报,经投资监理确认，项目经理签发后由财务部拨付，特殊拨款须经总工程师,总经济师和总会计师签字同意(详见作业指导书)。 3.5 工程拨款汇总表3.5 工程拨款汇总表（附表式）180、 由成本控制岗位登记每次拨款,并与财务部每月提交的合同执行情况汇总表核对。 3.6 工程月报 3.6 工程月报（附表式） 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 69 由项目经理在下月 5 号前填报总工程师。 3.7 甲供（包括甲方指定）材料设备申购表 3.7 甲供（包括甲方指定）材料设备申购表（附表式） 由土建工程师和设备工程师填报，项目经理签发，三总师会签后交回项目经理执行。 3.8 会议纪要 3.8 会议纪要 （详见作业指导书编制会议纪要 ） 。 3.9 图纸收发登记册 3.9 图纸收发登记册（附表式） 由资料员在收发当时负责登录。 3.10 非本公司制作的表式 3.10.1 技术核定单 181、3.10 非本公司制作的表式 3.10.1 技术核定单 由总包单位编制，一式四份，总包执二份，监理一份，甲方一份由项目经理签收并指令相关人员处置。 3.10.23.10.2 预算决算资料预算决算资料 由成本控制岗位保管和使用。 3.10.3 合同3.10.3 合同(包括招标投标文件，索赔和反索赔文件) 所有合同正本由资料员保管，副本由成本控制岗位使用，其他岗位如需要可复印。 3.10.4 施工图纸 3.10.4 施工图纸 详见作业指导书图纸管理 。 3.10.5 设计变更通知单 3.10.5 设计变更通知单 由资料员签收和保管，并按工种复印给现场工程师。 3.10.6 供应商样本资料,报价单和182、实物封样 3.10.6 供应商样本资料,报价单和实物封样 分成土建和设备两类，分别由土建和设备工程师整理保管和使用。 3.10.7 监理报告 3.10.7 监理报告 正本由资料员保管，副本交项目经理使用。 3.10.8 各配套部门的审批文件 3.10.8 各配套部门的审批文件 正本由资料员保管，其他岗位如需要可复印。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 70图纸管理图纸管理 1.作业目的 1.作业目的 图纸管理是重要的后勤保障工作，必须做到收发及时，手续齐全，废图绝迹，不遗失，无差错。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。 主办岗位 现场资料员：主办岗183、位 现场资料员：具体负责本项作业的日常操作。 3.作业描述 3.13.作业描述 3.1 项目公司 （组） 成立之前， 设计方案文本由土建设计管理岗位负责保管， 自项目公司 （组）成立之后起，本主办岗位承担设计文件和资料的管理工作。 3.23.2 项目经理或现场工程师收到的设计文件或资料均应首先交给本主办岗位进行接收登记。3.33.3 收发登记册由本主办岗位自行设计，其中必须包括的内容为：日期、来源、内容、原件和复印件份数、发送单位、领取份数、领取人签字和领取日期。借阅人也须签字并注明归还日期。本主办岗位负责对出借图纸的追讨。 3.43.4 项目经理应为本主办岗位配备专用的橱柜。 文件资料应分类184、整理， 做好标签， 有序存放。留存的原件孤本应加锁保管。 3.5 3.5 本主办岗位自领一份，作为归档留存。除非常特殊的情况，留存的原件仅容许在本主办岗位的监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看的视线范围。 3.63.6 按合同规定或项目经理的指示分发文件资料， 领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。如发生图纸份数不足，应立即告诉项目经理，由其安排补印或补晒。 3.7 3.7 整套工种图纸更换的，必须要求领取人将原始文件资料归还，本主办岗位当场清点，发现有遗缺而且无法补全的应在登记册上做好记录，并由新图领取人签字确认。 3.8 3.8 作废的图纸应及时处理，为节省开支，废图纸容许裁成 A185、4 图幅，装订成拍纸簿供内部作草稿使用， 原来已是 A4 图幅的必须再对半裁开。 禁止将不作任何处理的废图纸乱丢乱放，听任散失。 3.93.9 工程竣工时， 留存的全套图纸移交给总包单位制作竣工图 （总包单位自身已留二套完整图纸，加此一套后，作为三套竣工图的原始底图） 。 3.10 3.10 其他有关工程的文件资料的管理基本参照上述办法操作， 具体类别详见作业指导书 现场管理台账 。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 71施工日记 施工日记 1.作业目的 1.作业目的 日记是很有力的佐证资料。 2.主办岗位 项目经理，土建工程师，设备工程师： 2.主办岗位 项目经理，土建工程师，设备工程师186、：作为日常工作制度，必须按时按质完成。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 工作日或加班日的下班之前，应该完成本作业，特殊情况来不及完成的必须在第二天早上补办。 4.作业描述 4.作业描述 日记格式： 日期 星期 气象（晴，阴，雨，温度） 本岗位经办的工作内容；发生与本岗位有关的事件及本人参与处理的经过等。即一天中见到的可能对质量，进度，成本发生影响的人、事、物包括承包商的技术力量变动，施工设备的完好情况，供水供电是否正常，气温气候如何，甚至进场材料堆放情况，外围交通情况，向对方的口头指令或口头承诺等等，都应如实记录在日记中。 5.作业质量要求5.作业质量要求 一日一记，实事求是，必须体现本岗187、位的工作经历，不准仅仅记载类似“平安无事” ，“施工正常”等和单纯的施工进度记录。 施工日记由个人保管，项目经理应不定期检查土建和设备工程师的施工日记的记载质量，并在日记上撰写评语，总工程师应在巡查现场时检查项目经理施工日记的记载质量，并在日记上撰写评语。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 72编制会议纪要 编制会议纪要 1.作业目的 1.作业目的 业务讨论会议必须编制会议纪要。这是为了避免泛泛而谈，议而不决，决而不行；是为了提高会议效率，切实解决实际问题。同时也是为了减少所谓“事出有因，查无实据”,“出尔反尔，翻脸不认帐”等等扯皮现象。编制人通过一定的编制和归纳技巧，把分散的意见以适当的188、文字引导成统一的决议，便于参会各方理清思路，加强遵照执行的自觉性。 2.主办岗位 2.主办岗位 由本方召集和主持的会议，由主持人自己或由其指派的人员负责编制。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 会议议题和出席对象已确定， 本方发言内容和会议要求达到的目标已明确， 通知已发出。 4.作业描述 4.1 会议纪要格式示范 4.作业描述 4.1 会议纪要格式示范 标题：*会议纪要 会议日期： （ 年 月 日 午 时） 会议地点： 出席对象：出席单位、姓名 主持人： 议题： 统一决议： （一事一段） 本纪要编制人： （单位，姓名） 各出席单位代表签名： 4.2 作业要求 4.2.14.2 作业要求 4189、.2.1 由本方主持的会议，会议纪要由本方指定专人编制，本方为主要出席对象的会议，本方应主动要求承担编制会议纪要。 4.2.24.2.2 对于个人发言先做好记录，意见统一的编入会议纪要。如有持不同意见者坚持要求将其意见记入会议纪要的，应如实简要地记录，同时主持人应对该不同意见表示鲜明的观点，并同样要求记录在案（多数参会者不反对的话） 。决议表述力求清晰明确，不可含糊其词而引发歧义。 4.2.34.2.3 会议纪要要求当场编制完毕，并当众宣读，修改和誊清，由主持人及在场各单位的代表签字后复印分发签收。当场来不及誊清的可在草稿上签字，隔天由编制人打印（纪要最后附注：各参会单位的签字原稿留存在编制人190、处）复制后分发各单位签收。 4.2.44.2.4 会议纪要原件由资料员保管，内部各岗位需要时可以复印，原件不可出借。如发生原件遗失或被篡改，资料员应负失职责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 73施工图内审 施工图内审 1.作业目的 1.作业目的 施工图的内部审核是房产开发不可缺少的一个环节，但往往因时间紧迫而常常被开发企业所忽视， 以至很多应该事先发觉纠正的问题到施工时甚至施工后才暴露出来。 不仅引起返工损失，而且影响工程进度和质量。严重的还会造成无法纠正的功能缺陷。所以把好设计质量关，也就是从源头上保证了质量，进度，成本的有效控制，在这上面花费些时间和精力正是非常值得的。 2.主管191、岗位 总建筑师：2.主管岗位 总建筑师： 负责控制规划总图和建筑工种图纸在先进性， 合理性和经济性方面的设计质量。 总工程师： 总工程师： 负责控制结构和设备工种图纸在先进性， 合理性和经济性方面的设计质量。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：通阅全部图纸，提出和汇总内审意见。 协办岗位 土建和设备的设计管理，现场的土建和设备工程师： 协办岗位 土建和设备的设计管理，现场的土建和设备工程师：通阅全部图纸，提出内审意见。 3.紧前工作 3.紧前工作 施工图设计完成。 为尽量不占用关键路线的时间， 本作业可与审图公司的审图同时进行。 4.作业描述 4.作业描述 审图公司主要审查设计的规范性192、和安全性， 施工单位主要关心设计的可操作性， 而设计的先进性，合理性和经济性往往不被这两家单位所重视，这就需要开发企业自己来关注。所以甲方内审不必担心是否会违反强制性规范， 是否会安全度不够， 更不必拘泥于细小的差错和遗漏，重点把握设计的先进性，合理性和经济性就行。 4.1 建筑和结构工种的图纸内审 4.1 建筑和结构工种的图纸内审 在项目经理的组织下， 由总建筑师和总工程师牵头， 土建设计管理和现场土建工程师一起参加。必要时还可邀请营销部门主管和社会专家参加。重点审查内容： 4.1.14.1.1 规划布局、 建筑形态和外装饰、 单体内部格局等是否与扩初方案一致或有所优化改进。4.1.24.1193、.2 是否完整体现了开发企业既定的功能要求和建筑标准。 4.1.34.1.3 政府各专业建筑管理部门、 配套部门对扩初方案的审查修改意见是否都在施工图上得到了落实。 4.1.44.1.4 对照荷载、结构和抗震等规范，复核结构设计的计算机输入数据；抽查基础，标准层结构的实际配筋率是否与内力计算结果相一致；各部位的结构安全度是否均衡。 4.1.54.1.5 墙体材料的选用是否适当，是否符合政府导向，其荷载取值是否存在张冠李戴；电梯井道的内净尺寸是否与已确定的设备匹配。 4.1.64.1.6 特殊的结构或装饰构造是否有成熟的施工技术来实施，大幅度增加的成本值得不值 房地产项目开发流程房地产项目开发流194、程 74得。 4.1.74.1.7 是否存在因结构布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如梁、柱位置严重影响室内空间利用；楼梯碰头；阳台沿口梁过厚影响室内日照；明显过于保守的厚墙、胖柱、肥梁等。 4.1.8 4.1.8 桩基，基础或地下室的结构设计是内审的重点，是否经过经济技术比较；是否还有更经济合理的潜力，必要时可专题咨询相关专家。 4.2 各设备工种的图纸内审 4.2 各设备工种的图纸内审 在项目经理的组织下，由总工程师牵头，设备设计管理和现场设备工程师参加。必要时还可邀请除供应商以外的专业专家学者参加。重点审查内容： 4.2.14.2.1 空调的热工设计和计算是否偏于保守； 电源的功率分配是195、否存在该大不大， 该小不小的现象。 4.2.24.2.2 是否采用虽未淘汰但已明显过时落后的工艺，材料和设备。 4.2.34.2.3 是否存在因设备布局的原因， 导致使用舒适度的恶化， 如设备管线影响室内净空高度，可以穿梁的线管走梁下，可以靠边的立管不靠边，可以隐蔽的户用配电箱装在主墙面上，粗笨的减压阀不装在管井里而装在厨房里，设备噪声、废气、排污等污染源影响办公和居室的生活环境，室外和屋顶没有备用的电源等等。 4.2.44.2.4 设备用房是否大而无当，白白浪费面积。 4.2.54.2.5 可以走捷径的管线兜远路。 4.2.64.2.6 大型的机组设备不考虑留有安装或拆换的搬运通道，管线和设196、备缺乏检修的操作空间。 4.34.3 项目经理汇总整理两组内审意见， 经总建筑师和总工程师审阅并协调一致后正式作为图纸会审时的甲方意见（详见作业指导书施工图会审 ） 。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 75施工图设计交底 施工图设计交底 1.作业目的 1.作业目的 施工图会审是开发单位， 设计单位和施工单位在开工前的一次重要的协调会议。 是工程建设中很关键的一个环节，是事先控制的一个重要手段。通过会审，可以使设计中的一些错误或不合理的地方得到纠正，一些表达不清，容易误解的地方得到澄清；一些不合理的或不经济的施工方法得到调整；一些与甲方的开发意图不符的做法得到修正。 2.主管岗位 总工程师197、：2.主管岗位 总工程师：有针对性地审阅图纸，批准项目经理的会审意见，出席重大或复杂工程的会审会议。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：会前通阅全部图纸，汇总甲方会审意见，主持会审会议。 协办岗位 土建和设备的设计管理，现场的土建和设备工程师：协办岗位 土建和设备的设计管理，现场的土建和设备工程师：通阅分管工种的全部图纸，提出会审意见，配合会务工作。 3.紧前工作条件 3.13.紧前工作条件 3.1 施工图必须完整，并具备审图公司出具的审图合格的文件。 3.23.2 全部图纸已经移交监理单位和施工单位，并已有合理的阅图时间。 3.33.3 项目经理已在公司内部组织内审， 把各工种图纸中198、的相互配合差错， 及不合理， 不明确，不经济或与原审定的扩初设计有异的地方已详尽摘录汇总 （详见作业指导书 施工图内审 ） 。 3.43.4 项目经理已向总工程师专题汇报，确定了甲方在会审会议上的发言内容。 3.53.5 项目经理已向各参会单位发出了会议通知，并了解各参会单位均已准备就绪。 4.会审会议的议程 4.14.会审会议的议程 4.1 应出席对象： 甲方：项目经理、土建工程师、设备工程师。重大或复杂工程由总工程师出席，协助项目经理作好参谋。 设计方：设计总负责人、各工种设计负责人、设计人。 施工方：总包单位的技术主管部门负责人、现场施工队技术负责人、各工种施工员。 监理方：总监理师、现199、场各工种的监理师（监理员） 。 会审会议由本主办岗位主持。 4.24.2 会议内容： 4.2.14.2.1 由设计总负责人介绍工程设计意图和工程概况， 由各工种设计负责人介绍本工种的主要设计特点。 4.2.24.2.2 分工种召开工种会审会议，甲方人员按事先分工安排，出席各工种会审会议，确定记录人员，按标准格式作好记录，代表甲方发表会审意见。设计单位解答提问，当场不能答复的或需要另行出图的应签认解决期限。 4.2.34.2.3 监理单位应站在甲方的立场上，对照施工图与已审核过的扩初图纸是否有矛盾，是否 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 76全面反映了业主的功能要求和建筑标准， 与政府各专业200、建筑管理部门对扩初的审查修改意见是否都在施工图中得到落实。 4.2.44.2.4 施工单位从施工实施角度出发，校核各工种图纸本身之间，相互之间是否存在矛盾和表达不清，容易产生歧义的情况，局部构造是否缺图，工艺和用料等是否缺少施工说明，尺寸是否有差错，预留洞孔是否遗漏，管道密集和交叉的部位是否有标高重叠等等，并对照自身的技术、设施条件是否有无法施工的情况。 4.2.54.2.5 对于施工单位提出设计不合理的地方，甲方和监理单位应作客观分析。由于施工单位出于自身利益的考虑，有时会带有一定的偏见，例如有些分项工程施工难度大，利润薄，施工单位提出种种理由要求变更， 甲方和监理单位应该在保证建筑和施工安201、全， 确保使用功能不降低，造价不增加的前提下，再考虑施工单位的建议，明确发表同意，不同意或约期答复的意见。 5.5.项目经理负责各工种会审记录的整理和汇总， 并按公司会议纪要格式要求编制 “会审会议纪要” 。 6.6.会审会议纪要必须按施工图分发份数复制，由各参会单位加盖公章。 如无特殊情况，会审会议纪要必须在两天内分发至各相关单位。 附：会审会议记录的表头格式： 工程名称 工种 序号 所在图纸编号 问题 处理结论 处理时限 责任人签名 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 77临水、临电配套临水、临电配套 1.作业目的 1.作业目的 按照项目建设进度控制节点制订工作计划， 保证在项目前期三通202、一平完成时， 办全所有的申办和报批的手续，完成施工 施工时的临时用水、用电配套工程。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位主办岗位 设备工程师：设备工程师：具体经办本项作业。 3.作业描述 3.1 临时施工用水： 3.1.13.作业描述 3.1 临时施工用水： 3.1.1 拟写临时施工用水报告，盖好公章。 3.1.23.1.2 按自来水公司业务受理的区域范围， 持上述报告及以下资料送交自来水公司业务发展中心（分浦东、市南、闵行、市北有限公司） 。 3.1.2.13.1.2.1 接水前期业务办理记录卡（复印件） ， 3.1.2.23.1.2.2 征询203、用水批复意见（复印件） ， 3.1.2.33.1.2.3 1/500 总平面图， 3.1.2.4 3.1.2.4 1/500 地下管线图， 3.1.2.53.1.2.5 地块总平面图， 3.1.2.63.1.2.6 项目批文。 3.1.3 3.1.3 七天内经办人员到现场调查核实，之后由经办人员拟定接水方案(确定临水接口位置)上报公司审核。 3.1.43.1.4 接到付费通知后，办理付费手续。 3.1.5 3.1.5 付费后一月内安排施工（特殊情况除外） 。 3.1.6 3.1.6 移交施工总包单位，水费由施工总包单位承担。 3.2 临时施工用电： 3.2 3.2 临时施工用电： 3.2 临时204、施工用电（高低压划分：低压 单相 220 伏，三相 380 伏；高压 10 千伏及以上） 。 3.2.13.2.1 向营业室申请临时供电。填写“用户用电申请单” ，提交申请报告，标明临时变电站位置的总平面图以及施工装机容量，地下综合管线图，项目批文。 3.2.23.2.2 高压工询现场踏勘，设计临电供电方案，进行外线设计，编制预算。供电方案确定后由营业室通知临时电用户（低压 7 个工作日、高压 20 个工作日） ， 。用户收到方案后 30 天内缴纳供配电贴费与临时用电施工费用， 同时与用户协商确定送临电日期， 用户自行采购或委托供电局采购变电设备。 用户进行箱式变压器的土建施工， 供电局进行箱205、式变压器的安装及外线施工，然后进行电试、监察验收、挂表送电。 3.2.33.2.3 临电设施移交总包单位， 电费由总包单位承担， 待正式供电完成后由设备工程师向供电局办理销户拆除手续。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 783.2.4 临时施工用电应按规定标准缴纳供配电贴费： 当临时用电设施在 6 个月内（接电日至报拆日止，下同）拆除者，全额退还；拆除时间在 6 个月至 12 个月者，退还 75%；12 个至 24 个月者，退还 50%；24 个月至 36 个月者，退还 25%；超过 36 个月者，贴费不退。临时用电设施无论使用时间长短，业扩工程费概不退还。 房地产项目开发流程房地产项目开206、发流程 79申办开工复验红线 申办开工复验红线 1.作业目的 1.作业目的 开工复线是政府对城市规划进行监督、 指导和服务职能的体现， 以确保工程项目严格按批准的修建性详细规划实施。 2.作业依据 2.作业依据 建设工程规划许可证及附图 3.主管岗位 项目经理： 3.主管岗位 项目经理：协调处理放样后发觉的误差，重大问题请示总工程师 主办岗位主办岗位 土建工程师: 土建工程师:具体落实放样作业经办、申办手续 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 土地已接管，总包施工单位已确定。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 主办岗位向测绘院申请钉立城市道路规划红线界桩。 5.2 5.2 主办岗位安排207、总包单位按规划总平面图所示的各单体建筑的坐标位置实地放样， 由本主办岗位和监理单位一起复核。要求保留单体建筑的周边角桩，沿周边的灰线和麻线。 5.3 5.3 尽管检查大队仅复核申请马上开工挖土的个别几幢， 但本主办岗位一定强调要求总包单位把所有单体一起放样， 以复核规划总平面图所示各单体之间的间距是否与实地一致。 如发现幢距或退界的放样尺寸小于图示尺寸， 经监理和本主办岗位复验核实后立即与设计单位联系，进行设计调整。 5.45.4 设计调整的原则是： 5.4.15.4.1 建筑退界必须满足规范要求或规划部门批准文件中的特殊要求； 5.4.25.4.2 小区内部各幢之间的间距必须满足最小消防间距208、， 有日照要求的建筑必须满足最低日照限度（调整后应修改日照分析报告中的相关数据，重新申报） ； 5.4.35.4.3 如上述两款不能同时满足，只能通过削减局部层数，压缩局部建筑外围尺寸解决。对于这种应该在现场勘察时就应该发现和调整解决的错误， 直到放样时才暴露出来， 不仅将要拖延工期，还会造成巨大的经济损失。对此，项目经理应承担疏于管理的责任。 5.55.5 设计修改后，引起建筑立面或建筑面积改变的，本主办岗位应报告总建筑师，由总建筑师批准同意后，持修改后的规划总平面图和单体建筑施工图到规划部门申请规划变更。 5.65.6 本主办岗位和监理单位复核灰线无误， 或虽有误差但调整后能符合 5.4.209、1 和 5.4.2 款要求的， 本主办岗位即可向规划部门的检查大队领取 上海市建设工程放样复验申请表 填报。约期请检查大队到现场复核，单体坐标位置变动过的，应如实在规划总平面图上注明。检查大队认为可以通过的，即在上海市建设工程放样复验申请表内的“规划管理监督检查部门审查意见” 栏里签署意见并盖章后返回本岗位。 通知总包单位按计划开工挖土。 如有异议，本主办岗位不可置之不理，更不能贸然开挖，应立即报告项目经理，由项目经理上报总工程 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 80师，通过协调或从新申报处理解决。 5.7 5.7 主办岗位将经检查大队签署意见的 上海市建设工程放样复验申请表 原件交项目组210、资料员保管。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 81施工技术方案优化 施工技术方案优化 1.作业目的 1.作业目的 通过优化，使施工技术方案更为合理和经济，这是甲方技术管理中的重头戏，也是施工阶段安全保证，质量保证和成本控制的主要环节。 2.作业依据 2.作业依据 强制性规范 3.主管岗位 总工程师：3.主管岗位 总工程师：批准甲方审核意见 。 主办岗位 项目经理：主办岗位 项目经理：负责审核施工技术方案，编制甲方审核意见 。 4.紧前工作条件4.紧前工作条件 总包单位对重要施工作业已向甲方提交经上级技术部门审核的技术措施方案。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 与总包单位签订的施211、工合同中应明确： 重要施工作业的技术措施方案应提交甲方批准后实施。 5.25.2 重要施工作业是指： 5.2.15.2.1 施工单位采用尚没有成熟经验的新技术； 5.2.25.2.2 为完成预算内的工作量而必须增加临时性的或辅助性的作业， 这些作业需要甲方承担工程费用的，如：基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特殊养护、特殊材料或制品的性能测试、赶工措施等。 5.35.3 本主办岗位应在合同规定的答复时限内通过调查研究，走访参观，请教专家等方法，与现场工程师和监理单位一起评审总包单位提交的施工技术方案，视其是否符合以下原则： 5.3.1212、 5.3.1 安全性：是否有冒险操作或人身安全事故的隐患存在； 5.3.2 5.3.2 风险性：工程质量是否有保障，有没有产生不可逆转的永久性质量事故的风险； 5.3.35.3.3 可靠性：其中任何环节一旦出现意外，是否有后续的措施补救和弥补； 5.3.45.3.4 经济性：通过技术方案的比较，是否有能达到同样效果而更简便或更节省的办法。 5.45.4 通常的情况是，总包单位在责任和利益的驱动下，比较注重方案的安全性和风险性，而补救措施常常不到位，又因是甲方承担费用而忽略经济性，甚至故意扩大化和复杂化。所以本主办岗位应格外关注方案的可靠性和经济性。 5.55.5 本主办岗位编写审核意见提纲，向213、总工程师汇报，在总工程师的指导帮助下完善审核意见，使其更具备可操作性。审核意见应书面成文发还总包单位签收。 5.65.6 对于特别重大的或预料总包单位对审核意见有异议的技术方案， 本主办岗位应向总包单位建议召开专题会议讨论。本方有总工程师带队出席并主持会议，监理单位由总监带队，总包单位由上级技术主管带队， 必要时可邀请相关专业的专家， 学者和专业单位的技术主管参加。事先与邀请对象和总监作好沟通，向他们详细介绍方案内容，认真听取他们的建议，修 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 82正好本方的审核意见。 专题会议应由甲方主动要求负责编制会议纪要， 把双方讨论一致的方案优化建议或决定记录在案。 214、5.75.7 本主办岗位布置现场工程师督促检查监理单位对技术方案优化建议的落实。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 83委托勘丈委托勘丈 1.作业目的 1.作业目的 这是商品房预售和出售的定价依据，如有错误，公司在信誉和经济上都将蒙受损失。 2.作业依据： 2.作业依据：全套建筑工种施工图。 3.主管岗位 总经济师：3.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的工作，协助处理疑难问题。 主办岗位 销售管理：主办岗位 销售管理：具体经办本项作业，疑难问题请示总经济师。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 勘丈预测：商品房即将进入预售，整幢建筑中所有户型的平面布置不再变动。 勘丈实测：内外墙的装饰215、工程完成，外墙的脚手架拆除。 5.委托勘丈的准备工作 5.15.委托勘丈的准备工作 5.1 现场项目经理有责任向本主办岗位提供一份完整的建筑施工图（复印件也可） 。把所有的建筑专业的设计修改均记录在图纸的相应位置，并对图纸的真实性负责。 5.25.2 本主办岗位应组织人员到现场核对图纸和实地的一致性，并对图纸的真实性负连带责任。 5.35.3 将每层平面图中的公用部位用红笔沿边界闭合圈定，并标上该公用部位的用途。楼梯、电梯井、电梯厅及共用走道等明显的共用部位可以不标。 5.45.4 编制说明： 内容包括按层统计的共用部位清单， 阳台是否封闭， 内外墙保温和装饰构造，倾斜墙身的构造，地下室及技术216、夹层的层高，地下车库的产权情况等。 5.55.5 编排室号：按常规以楼层的楼梯或电梯厅的左侧开始沿顺时针方向依次对进户门编号，如 602 表示六层 2 室，2010 表示 20 层 10 室。 6.注意事项 6.1 6.注意事项 6.1 可以委托项目所在区的房地局勘丈科勘丈，也可以委托市房地局测绘中心勘丈（确定哪家之前应先与房地资源局办理预售许可证的部门沟通） 。签订勘丈协议，按协议规定交纳费用，附送图纸，说明和相关资料。 6.26.2 勘丈分预测和实测两个作业阶段，由勘丈单位分别编制测量成果书。 6.36.3 委托协议中应明确勘丈作业单位必须承担的经济责任， 如因计算错误引起预测和实测数据的217、差异超过商品房预售合同中常规的范围， 如客户对售房面积有异议， 经校核计算书或另行委托复测，证明勘丈作业单位存在勘丈或计算错误，从而使开发商承担经济赔偿责任的，其引起的损失应由勘丈作业单位承担。 6.46.4 委托协议中应明确勘丈作业的全过程必须向开发商透明， 在向开发商提交测量成果书的同时应附经整理誊清的计算书，并容许开发商在客户异议时供客户查阅。 6.56.5 本岗位应积极配合勘丈单位作业，如随时补充相关资料，提供现场作业条件。 6.66.6 本主办岗位在收到成果书和计算书后应仔细阅读和校对，了解勘丈计算过程和方法，特 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 84别是对公用部位是否漏计和错计218、；对阳台，挑廊，夹层，倾斜立面，外墙应计厚度，半开放空间， 挑空客厅等容易混淆的计算方法是否存在理解差异； 数据的小数点位数是否与销售常规符合； 拆分面积数据累计后是否与总面积数据吻合， 预测和实测数据误差是否在预售合同容许范围内等等。发现问题随即与勘丈单位的经办人当面洽谈沟通，及时更正。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 85楼书及宣传资料制作楼书及宣传资料制作 1.作业目的 1.作业目的 楼书（包括其他售楼宣传资料）是塑造开发项目市场形象的最显要的形式，是客户了解项目情况的主要途径。 策划好楼书及相关宣传资料对于吸引市场关注、 引发潜在买家的购买欲望具有举足轻重的意义。 2.主管岗位 219、总经济师2.主管岗位 总经济师：负责定稿。 协管岗位 总建筑师： 协管岗位 总建筑师：负责功能性介绍的文字和图形校核。 总工程师： 总工程师：负责结构形式，装饰用料，设备设施介绍说明的校核。 主办岗位 营销策划： 主办岗位 营销策划：负责具体经办本项作业。 。 协办岗位 项目经理：协办岗位 项目经理：提供素材资料。 3.紧前工作 3.紧前工作 整体营销推广方案完成，广告设计公司确定。楼书中包含房型图或材料设备说明的，必须待施工图纸全部完成。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 营销策划会同营销策划代理公司策划人员和广告设计公司专业设计人员对项目进行全面的市场形象分析，确定主题推广形象、推220、广基调、主题词及基本表现内容。 4.24.2 本主办岗位督促土建和设备设计管理提供规划总平面图，房屋各层平面图，主立面的渲染效果图，设备装饰清单的电子文本以及其他楼书制作需要的原始资料。 4.34.3 广告设计公司在约定时间内提交楼书的打印样稿（初稿） ，并由本主办岗位及营销策划代理公司策划人员进行初步评判，提出修改意见。 4.4 4.4 广告设计公司根据初步修改意见对楼书进行结构、形式、内容等方面的调整，并在规定时间内提交楼书的打印样稿（修改稿） ，在本主办岗位及营销策划代理公司策划人员初步认可后由总经济师，总建筑师和总工程师按分工职责审阅，提出进一步的修改意见。 4.54.5 广告设计公司221、根据修改意见再次对楼书进行结构、形式、内容等方面的调整，并在约定时间内提交楼书的正式清样（待定终稿） ，在本主办岗位及营销策划代理公司策划人员认可后由总经济师再次审阅签字定稿。 4.64.6 总建筑师对楼书涉及的规划图、 房型图的真实性负责。 总工程师对结构形式， 装修标准，设备设施的真实性负责。 所有尚未确定的或预计在施工过程中有可能变更的设计均不得出现在楼书之中。但在开发过程中如有必须改变的设计应及时通知本主办岗位。 4.74.7 本主办岗位确定印刷数量，负责监督广告设计公司完成楼书的印刷质量并验收，移交给销售人员或营销代理公司在销售过程中使用。 4.84.8 本主办岗位负责落实添印业务。222、 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 86选择首届物业管理单位选择首届物业管理单位 1.作业目的 1.作业目的 在业主委员会尚未成立之前， 首届物业管理单位由房产开发企业选择， 并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同， 这种要求物业管理提前介入的强制性规定， 目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护， 尤其是在设备设施方面避免在设计， 选型和安装等环节上的先天不足。 另外， 选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位，对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说，本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。 2. 主管岗位 总经济师2. 主管岗位 总经223、济师：审核招标书，组织招标小组和批准评标委员会名单，代表公司答疑和签署物业管理委托合同。 主办岗位 营销策划主办岗位 营销策划：编制招标书和委托合同，负责招标全过程的组织工作。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 与申办预售许可证所符条件相同。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 主管岗位决定选择物业管理单位的形式，根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。 4.24.2 主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请， 经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组，讨论招标的指导思想、原则及方法，并形成会议纪要。 4.34.3 编制招标文件并经总经济师批224、准，内容包括： 4.3.14.3.1 招标公告或邀请书，内容包括拟招标的物业名称，投标单位的资质条件，投标单位的报名截止日期，以及联系地址、电话，招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。 4.3.24.3.2 招标书，内容包括总体说明（如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期） ，物业管理要求（如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务，物业管理委托期限、 物业管理服务收费限额， 物业管理考核标准及奖惩措施等） ； 投标须知 （如投标书编制要求，投标、踏勘、答疑、开标等时间） 。 4.3.34.3.3 编制服务质量调查表或提纲（如总体环境印象，工作人员礼仪形象，服务制225、度和执行情况，设备完好程度，收支公开情况，管理人员人数和管理户数的比例，管理费欠缴户访问记录等） 。 4.3.4 4.3.4 草拟评标委员会的专家名单和评分标准。 4.3.54.3.5 草拟委托管理合同。 4.44.4 本主办岗位经总经济师批准，通过新闻媒体（报纸、电台、电视台、新闻发布会等）向社会发布招标公告或邀请通知。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 874.54.5 报名截止日期后， 本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。 主要审核企业营业执照，企业资质等级证书，同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平，履约情况。从中选择三到五家参加投标，经总经济师批准后书面通知在约定的时226、间领取招标文件。 4.6 4.6 本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场，并由总经济师主持召开答疑会。 4.74.7 招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本（复印件） 。公证员确认参加投标单位的有效性。 4.8 4.8 对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。 为了保证随机取样的公平、公正和客观，调查取样时，应注意以下几点： 4.8.14.8.1 对各投标单位的调查取样尽可能同时进行； 4.8.24.8.2 必须由招标小组成员负责带队，并至少二人同行； 4.8.34.8.3 不事先通知安排，应到现场随机抽样，预防作假，取样不实； 4.8.44.8.4 现场227、取样调查完毕，应在调查记录上签字并密封带回。 4.9 4.9 按照招标书中规定的时间、地点，在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下，公开拆封开标，并当众宣读投标书的主要数据和承诺。 4.104.10 评标分为三个阶段：评议投标书阶段，答辩阶段和确定中标单位阶段。 4.10.14.10.1 投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅，按拟定的评分标准采用无记名方法，给投标书评分。 4.10.24.10.2 答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成，答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区（大厦）的管理228、处主任。按回答问题的准确性，逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现，由评委无记名进行评分。 4.10.34.10.3 根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分，按事先设定的权重比例进行统计，排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。 4.11 4.11 寄发中标通知书，约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本，其主要的条款有： 4.11.14.11.1 合同双方当事人； 4.11.24.11.2 物业的基本情况； 4.11.34.11.3 委托管理事项，其中包括提前介入期间的工作内容； 4.11.44.11.4 委托管理期限； 4.11.54.11.5229、 甲乙双方的权利和义务； 4.11.64.11.6 管理目标； 4.11.74.11.7 管理服务费用； 4.11.84.11.8 奖惩办法； 4.11.94.11.9 违约责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 88申办预售许可证 申办预售许可证 1.作业目的 1.作业目的 商品房预售是指开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人， 由承购人在尚未看到最终产品时就支付定金或房价款的行为。 为防止开发企业可能的欺诈行为， 使买卖双方能在公正公平的状态下进行交易，开发企业必须接受政府的监管，申请办理商品房预售许可证。开发企业进行商品房预售时，应当向承购人出示商品房预售许可证 。同时，其售楼230、广告和说明书也必须载明商品房预售许可证的批准文号。 2.主管岗位 总经济师：2.主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业操作。 主办岗位 营销策划： 主办岗位 营销策划：具体经办本作业。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 基础和地下结构工程已完成， 已经取得房屋土地资源管理局测绘中心编制的房屋面积预测成果报告，物业管理单位已明确。 4.作业描述 4.作业描述 根据上海市房屋土地资源管理局申办预售许可证的实际操作规则， 开发企业需准备以下资料： 4.1 4.1 申请书（须写明发展商的房屋座落、幢数、建筑面积、套数） ，此表由房地局提供； 4.24.2 企业营业执照及资质证书； 4.34.3 231、市商品房建设计划文件； 4.44.4 建设工程规划许可证，建设工程总平面图及房屋平面图，地名使用批准书； 4.54.5 施工或工程总承包合同，基础工程验收合格证明或建筑工程完成 25%证明； 4.64.6 国有土地使用权证或建设土地出让金收费付款凭证、 用地规划许可证、 建设用地批准书； 4.74.7 水、电、煤各公司准予配套的有关文件、区住宅发展局配套审核表； 4.84.8 警署出具的门牌号证明； 4.94.9 房地产局房屋面积测算中心出具的房屋面积预测成果报告； 4.104.10 商品房预售方案，上海市内销商品房价格构成表； 4.114.11 预售前期的物业管理有关材料。 5.5.本主办岗232、位将上述材料的复印件装订成册并建立目录， 提交市房屋土地资源管理局下属的房地产交易中心，所有正本备核。交易中心的相关部门将详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。 6.6.房地产交易中心在所有材料齐全并经审查合格的情况下， 自受理之日起十个工作日内签发商品房预售许可证。 7.7.为尽早实现资金回笼计划， 一般给申办预售许可证的作业时间安排非常局促， 这就需要本主办岗位按照开发网络计划的节点时限要求， 尽早在事先陆续做好申办资料的收集工作， 事 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 89先和交易中心沟通联系，申办时资料一次交齐，主动为核查人员的现场查勘提供方便，争取尽快取得证书。 房地产项目开233、发流程房地产项目开发流程 90组织房展会组织房展会 1. 1. 作业目的 作业目的 房展会是目前用于开发项目推广较为常见的一种宣传方式， 通常由政府职能部门、 行业协会或开发商联合体单独或协同举办，每年一次至多次。组织、参加符合相应主题的房展会是开发项目实现宣传销售的常用手段。 2.主管岗位 总经济师：2.主管岗位 总经济师：批准参加房展会和展板设计，批阅效果报告书。 主办岗位 营销策划：主办岗位 营销策划：具体经办本项作业。 3.紧前工作 3.紧前工作 整体营销推广方案完成，项目模型、楼书等资料制作完成。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 本主办岗位和营销策划代理公司策划人员及广告设234、计公司专业设计人员会同展览公司商讨确定房展会内部场地位置、场地面积及配套设施。签订展会期间的展场租赁合同，报总经济师批准。 4.2 4.2 广告设计公司在规定时间内提交展板的设计样稿（初稿） ，由本主办岗位及营销策划代理公司策划人员进行初步评判，提出修改意见。经多次修改并报总经济师审查后，由本主办岗位监督广告设计公司完成展板的印刷制作。 （其修改调整过程类似于楼书的设计制作） 4.34.3 营销策划代理公司策划人员、广告设计公司会同展览公司在规定时间内进行展场的布置，由本主办岗位监督完成。 4.4 4.4 本主办岗位会同营销策划代理公司进行现场接待人员挑选和培训， 内容包括宣传资料的准备、展板235、和模型的讲解、项目情况标准问答及客户登记等。同时本主办岗位还应制定展会期间的其他规章制度，包括作息时间、服装礼仪要求等。 4.54.5 展会期间，现场接待人员作好客户接待、项目情况讲解、宣传资料派发和意向客户登记工作。本主办岗位须经常到场巡查，或派专人负责现场监督，进行现场人员的必要调配，处理客户问讯的疑难问题等。 4.6 4.6 展会结束后，本主办岗位监督撤展情况，现场接待人员负责项目展板、模型的撤离和剩余宣传资料的搬运，确保无损坏、无遗漏。 4.7 4.7 本主办岗位会同营销策划代理公司策划人员负责统计意向客户的登记情况，进行分析，评价展会的效果，总结经验和教训，编制成房展会效果评价书上报236、总经济师批阅，为进一步推广销售提供信息。要求销售部门对意向客户继续保持跟踪和联系。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 91商品房销售合同的网上备案和登记商品房销售合同的网上备案和登记 1.作业目的作业目的 商品房销售合同网上备案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式， 其目的在于提高商品房交易信息的透明度， 规范商品房销售行为， 方便房地产登记。2.作业依据作业依据 上海市商品房销售合同网上备案和登记办法 自 2004 年 3 月 30 日施行， 适用于本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售） 。2004 年 4 月 20 日上海市人民政府关于预售商品房转让问题237、的决定（沪府发200416 号） 3.主管岗位主管岗位 营销策划：营销策划：组织和检查主办岗位的作业过程。 主办岗位主办岗位 销售员：销售员：具体经办本项作业。 4.紧前工作紧前工作 符合上海市房地资源管理局规定的商品房预售或现售条件。 5.作业描述作业描述 5.1 房地产开发企业在向区 （县） 房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。 5.2 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的， 市房地产交易中心将通过网上操作系统，即时公布下列信息： 5.2.1 商品房预售许可证或者新建商品238、房房地产权证； 5.2.2 商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图； 5.2.3 商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果； 5.2.4 房地产抵押、查封等权利限制情况； 5.2.5 商品房销售合同的示范文本； 5.2.6 商品房拟销售的价格。 5.3 房地产开发企业与商品房购买人应根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房销售合同经双方确认后， 由房地产开发企业通过网上操作系统， 将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。 购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。 5.4 市房地产交易239、中心将即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校， 给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。市房地产交易中心将在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时， 通过网上操作系统， 在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 925.5 房地产开发企业应打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书， 并与购房人共同在书面合同上签名（盖章） 。 5.6 商品房预售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的 7 日后， 可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的240、区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的 20 日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。本主办岗位应提供一定的协助。 5.7 市房地产交易中心将定期汇总、 分析和发布全市新建商品房的交易信息， 并提供网上公开查询服务。 5.8 市房地产交易中心公布的信息中， 规定商品房销售合同的示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。 房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款 （包括补充的格式条款）的，应向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即241、时变更网上的合同文本。 5.9 市房地产交易中心公布的信息中， 规定商品房拟销售的价格由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时向市房地产交易中心申报。 房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可向市房地产交易中心办理网上即时变更手续。 5.10 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。 5.11 在申领预告登记证明或者房地产权证前， 房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应按规定通过网上操作系统办理相关手续。 5.12242、 在申请预告登记证明或者房地产权证前， 房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。 而市房地产交易中心将通过网上操作系统， 及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。 5.13 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后， 与购房人达成定金合同的，应按定金合同的网上备案程序办理（详见作业指导书商品房定金合同的网上备案 ） 。 5.14 预购人购买的预售商品住房应当在竣工243、并取得房地产权证后进行转让， 并按规定办理房地产转移登记； 在取得房地产权证前， 房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。 6.重要提示重要提示 本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前应关注有何变化和调整。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 93商品房定金合同的网上备案商品房定金合同的网上备案 1.作业目的作业目的 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后， 和购房人达成定金合同或以其他方式确定商品房买卖意向的，均应进行合同网上备案。 2.作业依据作业依据 关于商品房定金合同网上备案的实施办法上海市房屋土地资源管理局 2004 年 3 月30 日起实施。 244、3.主管岗位主管岗位 营销策划：营销策划：组织和检查主办岗位的作业过程。 主办岗位主办岗位 销售员：销售员：具体经办本项作业。 4.紧前工作紧前工作 取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证。 5.作业描述作业描述 5.1 在签订商品房预售合同或出售合同前， 房地产开发企业与购房人需预订商品房的， 应根据网上公布的商品房定金合同示范文本， 协商拟定条款。 网上公布的定金合同示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业单方制定的定金合同格式条款（包括补充的格式条款），应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。 5.2 定金合同经房地产开发245、企业与购房人双方确认后， 应由房地产开发企业通过网上操作系统， 将定金合同文本传送至市房地产交易中心办理网上备案。 购房人应当在商品房定金合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。 5.3 市房地产交易中心将按规定即时完成网上传送的定金合同文本的核校， 给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明。市房地产交易中心将在发送合同备案证明，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单位（套）商品房已预订。 5.4 房地产开发企业应打印定金合同，并与购房人共同在书面定金合同上签名（盖章），并由购房人输入确认密码。定金合同签订后，双方当事人应在定金合同约定的时间内，签订商品房销售合同，246、并通过网上操作系统办理商品房销售合同备案和登记申请手续。 5.5 市房地产交易中心将定金合同的签订和解除信息及时社会公布，提供网上公开查询，并保留至该商品房办理转移登记止。 5.6 定金合同购房人应是商品房销售合同的购房人或共同购房人。 5.7 定金合同网上备案后，在签订商品房销售合同前，房地产开发企业与购房人双方需解除定金合同的，应持书面定金合同、解除定金合同的书面协议和当事人的身份证明，向市房地产交易中心办理注销定金合同网上备案手续。 市房地产交易中心将通过网上操作系统， 及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）定金合同已解除。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 94编制工程预算 编制工247、程预算 1. 1. 作业目的 作业目的 预算是公司编制资金计划，工程款拨付等计划的依据，也是成本控制的主要落脚点。剔除高估冒算，纠正错算漏算，坚持实事求是的原则，是编制预算的目的和要求。 2.作业依据 2.作业依据 总包合同，各工种的完整施工图，现行的工程预算定额及综合定额，建材和设备的市场价格信息，现行的政府政策规定等。 3.决策岗位 总经济师3.决策岗位 总经济师：批准工程预算。 主管岗位 项目经理：主管岗位 项目经理：编制过程中如项目公司（组） ，总包单位及投资监理三方意见不统一时，本岗位的意见代表本公司意见，其中成本控制岗位的意见无不妥的，应尊重成本控制岗位的意见。 主办岗位 成本控制248、： 主办岗位 成本控制：督促投资监理编制工程预算，并负责校核、审查。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 专业工种图纸出齐，通过审图公司审核。 5.作业描述： 5.15.作业描述： 5.1 督促投资监理限期编制预算项目清单（包括项目内容和项目编号） 。 5.25.2 由本主办岗位召集投资监理和总包施工单位的预算主管和预算员， 召开预算编制预备会议。 5.2.15.2.1 三方针对投资监理编制的项目清单提出补充和调整意见，直致达到统一。 5.2.25.2.2 对估计计算口径有可能产生歧义的子项目组织讨论， 本主办岗位必须提出具体处理意见，直致讨论后达到统一。对在总包合同中已有约定的应遵守约定。 249、5.2.35.2.3 为方便校核和施工过程中的统计工作，除专业设备外，土建，装饰和水平管线等分部分项工程均要求按建筑楼层分别单列计算书，然后再整幢汇总。 5.2.4 5.2.4 所有换算编号的项目必须附列工料分析清单。 5.2.55.2.5 明确投资监理和总包方分别独立编制的预算初稿完成期限。 5.2.65.2.6 由本主办岗位布置投资监理编制预算预备会议的会议纪要，把项目清单，计算口径，计算方法， 编制方法和完成编制期限等作为三方统一决议。 会议纪要必须经三方预算岗位的主管领导签字确认。 5.35.3 校核、审查投资监理编制的预算初稿，本岗位至少应独立编制标准层的全项预算，以此校核投资监理初250、稿编制过程中的计算口径和计算方法是否符合原约定。 发现偏差即与投资监理逐项复算计算书，直至统一为止。以此作为甲方与总包预算谈判的底稿。 5.45.4 督促投资监理编制甲乙双方的预算对照表。 5.55.5 由本主办岗位召集投资监理和总包施工单位的预算员召开预算谈判会议， 会议由项目经 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 95理主持。会议的内容是： 5.5.15.5.1 对投资监理编制的预算对照表中显示差异的项目逐项进行核对和复算； 5.5.25.5.2 如计算口径发生争议，三方可以共同咨询建委定额站，以定额站的咨询意见为准； 5.5.35.5.3 三方均无异议后，由总包单位负责修订整理成册，经251、投资监理单位的预算员一校，本主办岗位二校无误后，三方预算员签字和签署专业证书编号，三方主管领导签字，三方加盖单位公章； 5.5.45.5.4 预算正稿三方各执正本二份，在总包合同履行过程中，所有工程变更引起的工程量变化均应在决算中另列，任何一方均不能以任何理由要求修改预算。 5.65.6 投资监理单位应布置总包单位把预算分拆成分楼层的施工预算， 以便于统计完成工作量和控制施工进度。 5.75.7 本预算包括的工作量和总造价如与总包合同相关内容不符，应以本预算为准，这个约定应在总包合同中明确。 5.85.8 至工程竣工， 验工月报的累计工作量不准超过本预算， 累计工程拨款不准超过合同约定。 5.252、95.9 除总价包干的分包工程外，其余的分包工程的预算编制均参照上述操作执行。为增加谈判的透明度， 本主办岗位可以容许分包单位作为总包的列席代表参加分包预算编制的预备会议和谈判会议。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 96编制项目计划书 编制项目计划书 1.作业目的 1.作业目的 项目计划书是开发项目的实施大纲， 为使公司的经营预算真正发挥指导作用， 以达到预期的目标，并为定量地考核项目工作实绩提供重要的依据。 2.决策岗位 公司总经理： 2.决策岗位 公司总经理： 主持项目计划工作会议，协调各类计划，方案和策划并作出批准决定，制定项目的效益总目标，批准计划实施过程中的调整。 主管岗位 主253、管岗位 四总师和项目经理：四总师和项目经理：审核本主管条线中针对本项目的各类计划，方案和策划，并按照总体计划的要求进行平衡调整。 主办岗位 总经理办公室主任：主办岗位 总经理办公室主任：收集汇总资料，编制会议纪要，编辑和装订项目计划书。 3.紧前工作 3.紧前工作 扩初方案已通过，项目经理人选已确定，四总师分管条线的计划，方案或策划在可行性报告的基础上已得到补充和完善，各自的初稿已准备就绪。 4.作业描述4.作业描述 4.14.1 召开项目计划工作会议。会议由公司总经理主持。 4.24.2 项目计划工作会议的出席对象：总建筑师，总经济师，总工程师，总会计师，项目经理，各自相关的业务骨干或助手，254、总经理办公室安排记录员和编制会议纪要。 4.34.3 主要议题：具体实施中的各类计划的协调和确定。 4.3.14.3.1 由总经济师结合本区域的市场调研和预测，介绍本项目的市场定位，包括建筑标准定位，目标客户定位，目标售价定位，目标成本定位。各项定位是项目计划的纲领，与会者必须依此审视各分项计划是否与相应定位匹配。 4.3.24.3.2 由总建筑师介绍扩初方案，与会者针对方案的总体布局，建筑立面造型和环境设计的风格特征，户型大小的比例，居住的舒适程度，有否高人一筹的亮点和卖点，是否符合本项目的市场定位等展开讨论。 4.3.34.3.3 由总工程师介绍项目的结构特征，内外装修用料和设备配置的档次255、，施工要点（包括质量目标，文明施工要求，安全措施重点等） 。与会者针对建筑标准是否符合公司品牌和目标客户要求等发表意见。 4.3.44.3.4 由项目经理介绍现场实施的计划进度和工程成本的控制目标， 各项保证金还收款和配套返回款清单，降本潜力和资金支付计划。 4.3.54.3.5 由总经济师介绍营销策划方案， 销售成本和资金回笼计划。 与会者针对策划是否务实，成本是否适宜，回笼是否与支付平衡等发表意见。 4.3.64.3.6 由总会计师介绍本项目的筹资计划，财务成本和分摊的间接成本控制目标。与会者针对筹资计划与四证齐全要求在进度上是否吻合，是否与支付回笼的顺逆差吻合等发表意见。 4.3.74.256、3.7 总经济师介绍项目网络计划，与会者对各自条线的各个环节的作业程序是否颠倒，紧 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 97前条件是否充足， 作业期限是否合理， 是否在岗位职责范围内， 有否遗漏等展开讨论和协调。 总之，与会者应结合本岗位工作对各种计划提出协调意见。原则是：施工计划尽量服从销售计划，销售成本和工程成本能省即省，支付计划尽量后靠，回笼计划和对应的筹资计划要做多方案的统筹现值比较。 4.44.4 由总经理分析汇总各方意见逐项作出决议。提出本项目的利润总目标，成本分解目标，开发进度分阶段目标，资金回笼分阶段目标，工程质量目标，安全生产目标，文明施工目标等。 4.54.5 由记录员编257、制会议纪要分发四总师和项目经理， 并要求在一星期内各责任岗位把调整好的各类计划以电子文本的形式交给总经理办公室。 4.64.6 总经理办公室通稿编辑装订成*项目计划书交四总师和项目经理阅示（每人一天）后交总经理。 总经理参考各主管的阅示意见，如认为需要进一步协调的可分别与相关人员交换意见，直至总经理满意和签发发布令。 4.74.7 总经理办公室将正稿复制六份，盖保密级印章。其中一份和会议记录一起归档，其余分发四总师和项目经理。 4.84.8*项目计划书应包括以下内容： 4.8.14.8.1 总经理发布令。 4.8.24.8.2 计划工作会议纪要。 4.8.34.8.3 项目概况：包括地理位置，258、周边环境，建设规模，建设周期，项目主要经济指标。 4.8.44.8.4 营销策划：包括市场定位，销售进度和售价定位。控制责任岗位：营销策划。 4.8.54.8.5 建设进度计划：如双代号座标网络计划图。控制责任岗位：项目经理。 4.8.64.8.6 资金支付计划。控制责任岗位：项目经理。 4.8.74.8.7 销售总额和资金回笼计划。控制责任岗位：营销策划。 4.8.84.8.8 筹资计划。控制责任岗位：资金管理。 4.8.94.8.9 成本控制总目标和分解控制目标： 包括土地成本结算， 工程成本预算， 销售费用预算，财务费用预算和管理费用预算。控制责任岗位分别为土地管理，项目经理，营销策划和259、融资管理。 4.8.104.8.10 工程质量目标，文明施工和安全生产要求。控制责任岗位：项目经理。 4.8.114.8.11 项目人员组织结构图：包括岗位设置和主要职责（由项目经理提名，总工程师会同人事部门总体协调落实） 。 4.94.9 本计划书既作为各责任岗位的业绩考核标准，也是公司计划统计的基础资料。在执行过程中如需变更，须由四总师的层面提出，经总经理协调后批准。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 98审核验工月报 审核验工月报 1.作业目的 1.作业目的 根据合同规定的计价原则以及经工程监理、 现场工程师确认的承包商完成的工程量计算月度工作量。 2 2作业依据 作业依据 总包合同260、，分包合同，分层分项的拆分预算，现场签证。 本主办岗位在组织编制施工图预算前， 应与投资监理和总包单位约定统一使用相同的预算编制软件。预算确定后，主办岗位应要求投资监理与总包方一起编制分层分项的拆分预算。 3.主管岗位 项目经理：3.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 成本控制：主办岗位 成本控制：在约定时限内核量审价，并与施工单位达成一致意见。 现场工程师：现场工程师：在约定时限内核对已完成工作量。 4.紧前工作条件 4.紧前工作条件 总包方上报验工月报（土建和设备分开编制） 。通常在下月的 3 日，合同有约定的从约定。内容包括本月完成的工作量清单，上月结算余额，上月的现261、场签证费用，按合同约定应在本月抵扣的甲供料款，备料预付款等涉及本月应该结算支付的款项。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 无异议的审批验工月报的流转程序为：总包，工程监理(2 天)，甲方土建和设备工程师（1 天） ，投资监理（2 天） ，成本控制（1 天） ，甲方项目经理（1 天） ，甲方主管领导（2 天） 。共 9 个工作日。 5.1.15.1.1 工程监理审核重点：所报工作内容，工程量是否和实际相符，剔除尚未验收或验收不合格尚在整改中的内容和数量。 有异议的签署意见后退回总包重报并重新流转； 无异议的在拆分预算的电子文件中逐项做好递减记录，并流转给甲方现场土建和设备工程师。 5.1262、.2 5.1.2 甲方现场工程师经现场查勘， 在 1 个工作日内对工作量提出复核意见， 并流转给投资监理，现场工程师对工作量的真实性承担责任。如与工程监理意见不一致，应在上述时限内协调解决。 5.1.3 5.1.3 投资监理审核重点： 按照合同约定的计价原则， 依据工程监理和现场工程师确认的工作内容，审核定额编号，单价，费率和总价。并按总包合同的约定，计算出当月应拨工程款数额，发现总包单位有计算错误的，应通知总包人员前来当面校对更正。在拆分预算的电子文件中逐项做好递减记录。 5.1.4 5.1.4 成本控制岗位在 1 个工作日内复核投资监理的审核意见， 并对其真实性承担责任。 无误后填报拨款报263、告。如与投资监理意见不一致，应在上述时限内协调解决。 5.1.5 5.1.5 项目经理对验工月报和拨款报告再次复核并对照拨款计划。拨款数额在计划额度内的，可签发拨款报告直接向公司财务部申请拨款。拨款数额超过计划额度的，项目经理应权 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 99衡利弊，或与总包单位协商延付和部分延付，或注明原因后请示主管领导特批。 （详见作业指导书工程拨款 ） 。 5.1.65.1.6 项目经理收到财务部门实付回执后连同验工月报一起复印 3 份， 分发成本控制， 土建工程师（设备部分给设备工程师） ，总包单位。原件交资料员保存。 5.2 注意事项 5.2.1 5.2 注意事项 5.264、2.1 每月完成的各分部分项工程量之和不应大于双方所确认的施工图预算的分部分项工程量。 5.2.2 5.2.2 在计算工作量时必须根据完成的工作内容对综合定额单价进行拆分， 拆分单价之和应等于综合单价。 5.2.3 5.2.3 所有施工图以外发生的工作量， 必须以现场签证的形式纳入月报， 不准折算成点工工 资混在预算内。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 100工程拨款 工程拨款 1.作业目的 1.作业目的 根据工程合同的有关约定拨付工程款项，保证工程的顺利进展。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业，负责一审拨款申请书（二审由投资监理负责） 。 主办岗位265、 成本控制：主办岗位 成本控制：具体经办本项作业。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 验工月报审核结束或材料采购合同已签订。 4.作业描述 4.14.作业描述 4.1 成本控制岗位要充分了解工程合同中有关工程款拨付的约定，包括： 4.1.14.1.1 工程款的支付方式、支付期限； 4.1.24.1.2 工程款按工作量支付的比例； 4.1.34.1.3 预付款的支付与抵扣方法； 4.1.44.1.4 甲供材料设备的扣款方法。 4.24.2 本主办岗位要根据工程拨款审批流程设计专门格式的预算内拨款申请书。 预算内拨款申请书至少应包括以下内容： 4.2.14.2.1 工程名称，施工单位； 4.2.266、24.2.2 施工图预算金额； 4.2.34.2.3 本期验工月报审定的完成工作量和累计完成工作量； 4.2.44.2.4 至上期累计已拨付工程款（含预付款和甲供材料设备垫付款） ； 4.2.54.2.5 本期工程拨款申请额； 4.2.64.2.6 签认栏：项目经理，投资监理，财务经理； 4.2.74.2.7 申请人栏：成本控制岗位。 4.34.3 上述 4.2.14.2.5 项由本主办岗位填报，项目经理为一审，审核内容为：拨款的计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，拨款是否在年度和季度投资计划范围内，审核时间为 1 个工作日；投资监理为二审，审核时间为 1 个工作日。一审、二审若对本主办267、岗位的拨款申请提出异议， 项目经理应立即召集本主办岗位和投资监理进行商议， 若意见不能统一，应以投资监理意见为准。 4.44.4 本主办岗位在向公司财务部申请拨款前应先与财务经理沟通， 财务经理对于计划内的付款应予同意， 由本主办岗位通知收款单位开具发票， 并将申请书和发票一起提交公司财务部。财务部如在支付数额或时间上有困难的应与本主办岗位讨论延付计划， 由本主办岗位协助项目经理与收款单位协商，如因此引起索赔的，项目经理不负内部考核的责任。 4.54.5 对预算外或计划外的拨款须由本主办岗位提出专题报告，申述拨款理由，经项目经理审 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 101核后报总经济师。总268、经济师和总会计师协商后批示意见，财务部门和项目经理按批示执行。 4.64.6 本主办岗位应建立工程拨款台帐， 项目经理和总经济师在检查本主办岗位的工作质量时应查阅台账收集记录的及时性，完整性和准确性。台账的内容包括： 4.6.14.6.1 合同文本复印件及付款条件和付款方法摘要； 4.6.2 4.6.2 施工图预算，技术措施预算； 4.6.34.6.3 年度，季度和月度的工程款支付计划； 4.6.4 4.6.4 验工月报摘录的本期完成工作量，累计完成工作量，本期拨款，累计拨款，工程预付款，已抵扣额。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 102甲方采购 甲方采购 1.作业目的 1.作业目的 为269、降低工程建设的成本，尤其是材料设备采购价格，发挥集团采购的优势，保证工程质量，提高项目经济效益。 2.主管岗位2.主管岗位 总工程师：总工程师：掌握优先原则，批准采购计划，选定供货厂商。 协管岗位 总建筑师，总经济师： 协管岗位 总建筑师，总经济师：向总工程师在标准档次和价格范围等方面提供意见。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：编制采购计划，组织考察，谈判和协调工作。 协办岗位 土建工程师，设备工程师，成本控制： 协办岗位 土建工程师，设备工程师，成本控制：协助配合项目经理工作。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 施工图设计已经完成，材料设备清单确定。 4.采购范围 4.采购范围 270、总包合同明确由总包方采购的材料设备以外，单项价值超过 50 万元的甲供或甲指乙定的材料设备。如： 4.14.1 土建材料：商品混凝土，商品砂浆，建筑门窗，外墙涂料，彩瓦，墙砖地砖，石材，全装修房的木地板，木门，内墙涂料等； 4.2 4.2 设备：暖通空调，水处理，变配电，母线槽，电缆，桥架，全装修房的卫生洁具，热水设备，厨房家具，厨房设备，家用空调等。 4.34.3 指定分包商：幕墙，电梯，安保，消防监控，智能化系统，机械车库等。 5.采购优先原则 5.采购优先原则 在同等品质和相近价格的前提下 供应商优先：与公司签订批量供货优惠协议的供应商优先，列入公司合格供应商和合格分包商信息库内的优先，271、合资优于民营，大厂优于小厂，同类产品的一家优于多家； 产品优先：名牌优于杂牌； 产地优先：国货优于进口，本地优于外地。 6. 作业描述6. 作业描述 6.16.1 项目经理是本项作业的责任人， 成本控制和现场工程师分别在商务和技术方面做好协助工作。 6.2 6.2 项目经理在开工后即需根据合同约定，施工图纸及施工进度计划编制材料设备采购计划，内容包括：材料设备名称、规格、标准、估算数量、预算控制范围，内部报批时间，订货和供货时间，供货商推荐名录等。编制时应听取成本控制，土建和设备工程师的意见，协商一致后报总工程师。单项采购报告应在采购计划的“内部报批时间”段内上报总工程师。 6.3 6.3 总272、工程师收到采购报告后应在一星期内对是否符合优先原则，在档次，功能，标准方面是否符合设计原意，是否允许超预算等方面逐项作出审核批复。报告叙述不清的退还重报， 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 103总工程师认为无把握批准的应亲自参加考察后决定， 批复前应征求总建筑师和总经济师的意见并协商一致。 6.4 采购方式采取以下四种形式 6.4.1 直接指定 6.4 采购方式采取以下四种形式 6.4.1 直接指定 符合批量供货优惠协议的材料设备， 项目经理应紧扣优惠协议的条款与指定供货商谈判， 成本控制岗位应会同投资监理进行独立的市场调查， 比较同类产品的市场价格， 保证确实享受到优惠。 现场工程师应273、会同施工监理仔细核对产品的质量标准， 技术性能，使用功能和售后服务条件，保证不因价格优惠而降低产品的品质。谈判到关键阶段，可请总工程师出场作最后拍板。 6.4.2 选择指定 6.4.2 选择指定 符合公司合格供应商信息库备案资料的材料设备，项目经理可选择其中23 家分别谈判，按采购计划的审批意见择优选用。 6.4.3 组织招标 6.4.3 组织招标 除上述两项以外的采购项目由项目经理组织招标。 6.4.3.16.4.3.1 委托投资监理（工程质量监理应于协助）制订采购招标文件，内容应包括：投标公告或投标邀请书；投标人须知；投标书格式；技术规格、标准；货物量清单（由施工单位负责提供， 投资监理复274、核） ； 交货时间表 （由施工单位提供） ； 合同条款 （一般条款和特殊条款） ；必要的附件、保证金格式等。采购招标文件须经项目经理审核。 6.4.3.26.4.3.2 项目经理通过网络或媒体负责组织对外发布采购信息，对申请投标人进行资格预审、组织考察，发放招标文件。 6.4.3.36.4.3.3 考察的重点是：企业生产规模和能力、生产技术与产品质量、产品市场占有率和知名度、管理体系、企业信誉和售后服务、资信水平等。考察的方法是：装饰性建材以考察生产地为主，设备以考察使用地为主。 6.4.3.46.4.3.4 项目经理负责组织在规定投标截止时间之前收集投标文件。 6.4.3.56.4.3.5 275、项目经理负责组织公司内外的专业人员对投标文件进行仔细分析、对比，分列投标人的报价、技术标准、质量管理、售后服务、社会信誉等，进行综合评价，筛选出有倾向意向的 23 家，并进行后续轮回的价格摸底谈判，并要求供应商提供产品封样。 6.4.3.66.4.3.6 总工程师对项目经理推荐的中标人选在听取协管岗位的意见后按照优先原则拍板。 6.4.4 直接采购 6.4.4 直接采购 同类产品总价在 50 万元以下的材料设备，由项目经理在投资监理和现场工程师的协助下，按照优先原则和货比三家原则直接向社会采购。 6.56.5 项目经理负责签订采购合同。明确采购数量、规格、质量标准、付款方式，交货时间地点与方式276、验收地点和方法、产品质量保证、售后服务、多退少补，进口货物的海关证明文件，纠纷处理等条款。 6.66.6 为降低项目成本、减少项目组的工作量，除电梯、中央空调、厨卫设备外的其它材料设备宜采用甲指乙定的方式处理。 即甲方经招标或谈判指定的供货商， 最后由总包单位按照投标承诺或谈判结果与之签订由甲方直接付款的供货合同。 6.76.7 对于既提供产品又附带施工或安装的专业供应商， 项目经理应在不损害甲方利益的前提 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 104下做好供应商和总包的协调工作，达成供应商和总包的配合协议和安全协议。 6.86.8 项目经理应指派现场工程师， 工程监理和总包单位依据采购合同277、对进场材料设备进行验收。并由总包单位或安装单位妥善接收保管。对不符合质量要求的材料设备予以退货，并依据合同追究供货商的违约责任。 6.96.9 成本控制岗位应配合项目经理做好材料设备的成本核算工作， 保证工程成本控制在目标范围以内。 6.106.10 为发挥公司的集团采购优势，几个项目若在相近时间内采购同类型的产品时，应由总工程师召集各项目的项目经理召开联席会议， 协调联合采购事宜， 以降低采购成本和工作量。 6.11 6.11 甲供材料设备在施工或安装过程中， 项目经理应安排专人 （通常为土建或设备工程师）负责催货，验收，交接，付款，缺少追加，多余退厂，余款结算等事宜。项目经理也可以经与总包278、单位协商总包管理费（或服务费） ，把接货，仓储管理和部分合同职任转移给施工单位。 6.126.12 工程完工后，对产品和服务质量均感满意的供应商，项目经理有义务对其作出书面评价推荐给公司， 在总工程师和协管岗位协商一致的前提下， 将其信息输入合格供应商信息库。 6.136.13 甲方人员在谈判，考察等采购过程中的差旅费用从项目管理费中支列，不准出席供应商安排的宴请和娱乐活动，不准收受礼品，不准贱买产品。如发现甲方人员有串通投标，哄抬贵卖，甚至受贿索贿等违纪违法现象，将受到严肃查处。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 105施工安全管理施工安全管理 1.作业目的 1.作业目的 捍卫安全就是捍279、卫人权， 就是捍卫项目上每个人的生存权。 为每个现场工作人员提供安全的作业环境，让他们能每天平平安安地回家。为此，本作业要求主办岗位从工程开工建设起，到场地出清竣工交付为止，始终坚持安全生产第一，预防为主的方针，以细化施工承包合同和安全生产协议的管理为抓手， 与监理单位一起监督检查施工单位认真遵守安全生产法律、法规的规定，依法承担其应尽的责任，确保安全生产始终处于受控状态。 2.主管岗位2.主管岗位 项目经理：项目经理： 是保证甲方现场人员人身安全的责任人， 也是工程项目安全生产的公司内部考核责任人。 主办岗位主办岗位 土建、设备工程师：土建、设备工程师：兼任甲方的现场安全员职责， （公司应在280、岗前安排参加市级专业培训，取得上岗证书） 。对于规模巨大或施工难度高，工期紧迫的项目，项目经理可向总工程师申请配备专职的安全员甚至安全工程师。 3.作业描述 3.13.作业描述 3.1 与中标建筑施工企业签订安全生产协议，主办岗位起草，项目经理签署。协议应明确：建设工程安全生产的责任主体是建筑施工企业， 督促建筑施工企业承担其应尽的责任， 其中，实行施工总包的， 督促总包单位落实施工现场的安全生产责任制度、 安全生产管理制度和操作规程，确保安全生产费用的有效使用，并根据工程的特点组织安全生产教育培训，制定安全事故预案处理方案，实施安全施工措施，消除安全事故隐患，及时、如实报告生产安全事故。督促281、总包单位与分包单位签订安全生产协议，界定各自在安全生产方面的权利和义务；明确总包单位对分包工程承担连带责任。 发现建筑施工企业不按有关法律法规、 施工承包合同及安全生产协议约定建立健全安全生产管理体系的，及时要求建筑施工企业改正。 3.2 3.2 在建设工程实施监理前，将委托的监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。督促监理单位按照法律、法规及有关的技术标准、设计文件和建设工程承包合同的要求，对承包单位在施工质量、进度、建设资金和施工安全等方面，代表甲方进行监督把关，并承担相应的监理责任。发现监理人员不按国家规定工程监理要求、工程建设强制性技术标准和委托监理合同约定进行监282、理的，及时要求监理单位改正。 3.33.3 参与施工组织设计及其安全技术措施或专项施工方案的审查， 跟踪了解施工单位在各施工阶段安全作业的保证计划。 现场有每周召开甲乙和监理三方协调例会制度的， 应将安全生产列为第一议程。 协调会无固定周期召开的， 本主办岗位应参加并指令监理主持的每周一次的安全生产专题例会。 并视工程施工进度和形势需要， 会同工程监理有重点地组织安全生产检查，督促施工单位按照施工组织设计，具体落实安全作业的保护措施，确保有序的施工环境和良好的生活设施条件；发现不安全的事故隐患，责令限期改正；情况严重的，监理和甲方均有权责令局部甚至全面停工整顿。 房地产项目开发流程房地产项目开283、发流程 1063.43.4 在依法取得建设工程施工许可证后， 及时申报工程施工安全的行政监督， 并在建设工程开工报告批准之日起 15 日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门或其他有关部门备案。对于施工作业可能出现影响公共安全利益的情形，还应当在作业实施前，按国家有关规定的程序办理申请批准手续。这些情形主要是： 3.4.13.4.1 需要临时占用规划批准范围以外场地的； 3.4.23.4.2 可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的； 3.4.33.4.3 需要临时停电、停水、中断道路交通的； 3.4.53.4.5 需要拆除大型建筑物或构筑物的； 3.4284、.63.4.6 需要进行爆破作业的； 3.4.73.4.7 法律、法规规定需要办理报批手续的其他情形。 3.53.5 每月上旬填报安全生产动态 ，由项目经理签发，上报总工程师，详细报告上月发现和处理安全隐患的情况。 3.63.6 安全事故处理： 3.6.13.6.1 施工过程中发生施工人员的安全事故， 一般均为施工单位的责任。 但如果开发单位在开工前没有与施工单位签订安全协议； 在与监理单位签订的委托监理合同中没有明确安全监理职责的；平时缺乏安全例会记录，安全巡视的整改报告；安全制度形同虚设，甚至参与违章指挥；那末开发单位也要视失职程度承担一定的责任。 3.6.2 3.6.2 施工单位如有重伤285、或死亡事故发生， 在场的任何甲方人员应立即通知本主办岗位和项目经理到场，协助施工单位严格保护现场，采取有效的措施抢救人员和财产，防止事故的扩大。并作为重大安全事故以最快的方式（一小时内电话报告，24 小时内书面报告）将事故的简要情况向上级公司主管报告，同时督促施工单位在 24 小时内写出书面报告，按建筑施工安全归口管理部门所列程序逐级上报。 3.6.33.6.3 重大事故的书面报告应包含以下内容： 3.6.3.13.6.3.1 事故发生的时间，地点，工程项目，企业名称； 3.6.3.2 3.6.3.2 事故发生的简要经过，伤亡人数和伤亡人员的身份； 3.6.3.33.6.3.3 事故发生的估计286、原因和直接经济损失的初步估计； 3.6.3.43.6.3.4 事故发生后采取的措施和事故控制情况； 3.6.3.53.6.3.5 事故报告单位和报告人。 其中 3.6.3.3 所述应以事故处理部门的意见为准，不能主观地妄下结论，以免误导。 3.6.43.6.4 施工单位发生安全事故后， 本主办岗位应积极协助施工单位贯彻事故处理 “三不放过”的原则，也就是不查清事故原因不放过；不吸取事故教训不放过；不落实事故整改措施不放过。 3.6.5 事故处理完毕后， 本主办岗位应将事故处理的经过， 结论以及整改措施落实情况编制专题报告，经项目经理签署上报总工程师。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 10287、74.作业的注意事项 4.作业的注意事项 甲方项目经理及其土建、设备工程师在实施建设工程安全生产管理过程中，必须注意如下事项： 4.14.1 应当真实、准确、完整地向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通讯、广播电视等地下管线资料、气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，提请施工单位采取措施予以保护。 4.24.2 不得对勘察、设计、施工和工程监理提出不符合建设工程安全生产法律法规和强制性标准规定的要求，不得强行要求施工单位压缩合同约定的工期。 4.34.3 在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需要的费用。 4.44.4 288、不得明示或暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 108施工安全巡视施工安全巡视 1.作业目的 1.作业目的 本作业是施工安全管理的的一项保障措施，通过安全巡视，动态地控制施工现场的安全施工和文明施工，使安全事故隐患和不文明施工行为及时得到察觉和纠正。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位对本作业的操作。 主办岗位主办岗位 土建、设备工程师：土建、设备工程师：坚持每天的现场工程质量和安全的巡视。 3.作业描述 3.1 施工安全巡视重点3.作业描述 3.1 施工安全289、巡视重点 3.1.13.1.1 基础施工阶段：挖土机械作业安全；车辆交通安全；边坡防护安全；临时用电安全；防水施工时的防火、防毒；人工、机械、车辆交叉作业安全；截桩吊运安全等。尤其是基坑围护安全是基础施工阶段安全巡视的重点。 3.1.23.1.2 结构施工阶段：是安全事故频率相对最高的阶段，需要特别注意：临时用电安全；临口洞边防护；作业面交叉及临边防护；模板和现场堆料防倒塌或高空坠落；楼面，防超载；拆模安全；清理木模防止朝天钉戳脚；脚手使用安全；机械使用安全。 3.1.33.1.3 装修施工阶段：室内多工种、多工序的立体交叉作业防护；防水和油漆施工时的防火、防毒；临电、照明及电动工具的使用安全290、和接地，漏电保护。 3.1.43.1.4 季节性施工巡视重点：雨季防雷击、防触电、防坍塌、防大风吹落；高温季节防中暑、中毒、防疲劳作业；冬节施工防冻、防滑、防火、防煤气中毒、防雨雪雾、安全用电。 3.2 施工现场常见的安全事故隐患 3.2.13.2 施工现场常见的安全事故隐患 3.2.1 不戴安全帽或不系帽扣，赤膊，穿拖鞋，在禁烟区抽烟； 3.2.23.2.2 连续加班疲劳作业； 3.2.33.2.3 操作人员没有上岗证件，甚至没有经过安全培训，班前不作安全交底； 3.2.43.2.4 动火施工不申请动火证，单独操作没有专人看护，没有消防器具配备，火星溅落在易燃物品上； 3.2.53.2.5 291、电线电缆乱拖乱拉，或直接悬挂在导电构件上，拖在地上甚至浸在水洼里； 3.2.63.2.6 断电检修时，电源箱不掛“正在检修线路，严禁合闸”的警示标牌； 3.2.73.2.7 使用已淘汰和明令禁止使用的木工机具，倒顺开关，配电箱； 3.2.83.2.8 地下室，楼梯间，井道等应该使用低压安全照明的区域使用常压电器； 3.2.93.2.9 电动工具和器材的转动部件外露，没有防护罩具； 3.2.103.2.10 各种用电器具的接地装置，漏电保护装置和起重设备的限位装置，缺少或失效； 3.2.113.2.11 不按规定布置消防器材，或器材过期失效； 3.2.123.2.12 脚手架和模板支撑系统混搭，292、随意拆卸脚手架、井字架的支撑或拉杆，浪风钢索松弛，引起脚手架、井字架的变形、倾斜、摇晃； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 1093.2.133.2.13 拆卸脚手，模板和清理垃圾时，高空直接抛物； 3.2.143.2.14 操作结束后，不做落手清工作，不及时清理建筑垃圾和多余的材料； 3.2.153.2.15 高空单点吊物； 3.2.163.2.16 单元出入口不搭双层防护架，脚手架底笆缺失或断裂，密网缺失或破损，安全网里堆满建筑垃圾； 3.2.173.2.17 底坑、井道和各种孔洞，易燃易爆场所，变压器周围，没有专门设置的围栏、盖板和安全警戒标志； 3.2.183.2.18 外墙落地窗293、阳台、电梯井道等临边护栏缺损或不稳固； 3.2.193.2.19 人货两用梯在各楼层的防护门不随手关闭插牢； 3.2.203.2.20 使用现场和储存场地的氧气瓶和乙炔瓶混放； 3.2.213.2.21 安全帽、安全带和防护面罩、绝缘手套、绝缘鞋等个人劳动防护用品和脚手扣件，吊索使用伪劣商品； 3.2.223.2.22 生活区使用电炉、电壶、电取暖器等大功率电器； 3.2.233.2.23 家属、小孩在施工现场生活开伙； 3.2.243.2.24 食堂环境卫生脏乱差。 3.3 督促安全事故隐患整改3.3 督促安全事故隐患整改 3.3.13.3.1 在操作现场发现的安全事故隐患责令操作人员当场294、改正， 并通知监理对当事人和相关的管理人执行处罚，处罚决定应在现场的布告栏内张贴公布； 3.3.23.3.2 对不能立即整改的，应立即采取临时警戒措施，通知监理按登记、整改、检查和销项程序，作出整改计划，定人、定措施、定经费、定完成日期。在隐患没有消除期间，必须采取可靠的防护措施，如有危及人身安全的紧急险情，则责令停止作业； 3.3.33.3.3 对带有普遍性和屡教不改的安全问题， 本主办岗位应配合项目经理与监理和总包单位交涉，按合同约定追究其对安全职责不作为的责任。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 110施工图修改 施工图修改 1. 1. 作业目的 作业目的 尽管在开工前施工图已经过内295、审和会审， 但在工程实施过程中， 还会不断发现设计中存在错误或不妥以及不够经济合理之处而需要修改， 这是完善和优化设计的日常工作， 没有哪个工程的设计是不需要修改的， 只是设计管理水平高的房地产开发企业能善于及时发现并把设计修改完成在施工作业之前，以避免返工和永久性的工程缺陷。 2.主管岗位 总建筑师：2.主管岗位 总建筑师：审核建筑设计工种的修改。 总工程师：总工程师：审核结构和设备设计工种的修改。 主办岗位 现场工程师：主办岗位 现场工程师：经办施工单位提出的一般修改，客户提出的修改。 设计管理： 设计管理：经办其他所有修改。 3.作业描述 3.作业描述 设计修改最有利的时间阶段是施工单位296、进场前的技术交底，操作细则详见作业指导书施工图会审 。 3.1 设计单位责任的修改 3.1 设计单位责任的修改 是指设计不合理甚至错误而导致的修改。 3.1.13.1.1 不管是设计单位主动提出的（这种情况实际发生的很少）还是图纸使用单位提出的，设计单位都必须出具八份（有约定的按约定）修改图纸或修改说明。并在图纸或说明上注明相应作废的原图纸图号及内容。牵涉本工种其他图纸修改的，必须一一详列。牵涉其他工种图纸修改的，必须由相关工种的原设计师出具相应的修改图纸。凡修改图上出现类似“相关工种的对应图纸均按此调整”等不确定含义的文字必须坚决退还设计单位重新出图。 3.1.23.1.2 设计单位责任的修297、改由设计管理受理，并立即转达现场项目组，如项目经理决定向设计单位提出索赔，则按作业指导书索赔程序操作。 3.2 甲方提出的修改 3.2 甲方提出的修改 为适应市场的变化，甲方经常需要对建筑标准，设备使用标准，功能设置，甚至规划布局，建筑立面进行调整和修改，特别是前期设计阶段很匆忙的工程更是如此。 3.2.13.2.1 甲方提出的设计修改，甲方必须承担由此造成的直接损失，不能转嫁或摊派到施工单位身上。 3.2.23.2.2 来自客户的修改要求，由销售部门直接与项目经理联系，项目经理在确认不涉及承重结构和外立面的改变， 不对其他户室造成影响的前提下指令土建或设备工程师编制工程联系单经设计单位签字认298、可后交监理和施工单位落实。 3.2.33.2.3 来自公司内部各部门的修改建议均由设计管理岗位接收处理落实。 该岗位经分析权衡后， 编写 设计修改报告书 提交总建筑师批准后执行。 重大修改须协助总建筑师组织论证。如涉及结构和设备变更的应征求总工程师的意见， 如可能涉及现场拆除返工的， 应尽早与项 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 111目经理沟通，尽量减少现场损失。 3.2.43.2.4设计修改报告书应包括以下内容： 修改的原因，内容，成本，优化后的效果，引起的连带影响，是否存在内部工作失误或失职情况等。 4.施工单位提出的修改 4.施工单位提出的修改 是指施工单位为了节约开支，方便施工，299、甚至为了弥补质量事故而提出的设计修改。 4.14.1 施工单位提出的设计修改以技术核定单的形式先由监理签署意见后报项目经理， 项目经理在充分了解修改的原因，内容和费用结算方法后，会同现场工程师商量并签署拟同意，拟附条件同意， 不同意或建议等四种不同意见。 签署前两种意见且属于一般修改的由现场工程师联系设计单位处理， 属于重大修改的应即转报设计管理审批， 由设计管理在总工程师授意下联系设计单位落实。如牵涉规划，建筑布局和装修外观等的修改，尚须经总建筑师会签；项目经理签署后两种意见的应立即退还监理处理。 4.24.2 一般修改指：钢筋等量代换，线管改道，微调个别构件截面等不影响承重结构体系和整体布300、局的细小修改。 重大修改指：牵涉多个工种同步修改的，如成品型号规格改变，因施工技术或设备不相适应要求改变设计的，如改变承重结构截面尺寸，分解整体结构，需要拆除或为了弥补工程事故等影响工期，成本，功能等的修改。 4.34.3 项目经理和设计管理对施工单位提出的设计修改审查必须遵照是否合理， 是否影响原有的建筑功能或品质，是否使甲方成本增加，是否有更好的解决方法等原则。 4.44.4 施工单位签发的技术核定单一式三份， 经甲方和设计单位会签并加盖公章后三方各执一份。甲方的一份须再复印一份，由设计管理保存。原件由现场资料员保存。 4.54.5 施工单位提出的修改，往往时间非常局促，甲方经办人应根据修301、改的复杂程度和合同中办事时效的约定或在协商一致的时限内完成意见签署和修改出图。如果同意施工单位修改，但又没在时限内答复或出图，造成施工单位损失的，是要承担赔偿责任的。 4.64.6 为了严格控制施工单位因自身的利益擅自修改设计，没有项目经理指令，施工单位直接和设计单位接洽的修改无效，因此而造成的甲方损失由设计单位和施工单位承担。 4.74.7 修改图纸的分发按作业指导书图纸管理操作。 5.5.非设计单位责任的修改， 如其修改工作量较大， 符合设计合同中约定需另行支付附加设计费用的，由设计管理岗位与设计单位协商费用数额，意见一致后书面报告总建筑师，经总建筑师批准后支付。 房地产项目开发流程房地产302、项目开发流程 112工程例会工程例会 1. 作业目的 1. 作业目的 定期召开的工程例会，旨在安全生产警钟长鸣，检查节点进度，协调解决问题，布置下阶段工作任务。 2. 主管岗位 总工程师：2. 主管岗位 总工程师：巡查现场时，审阅工程例会的会议纪要，了解工程进展情况，发现问题及时处置或纠正。 主办岗位主办岗位 项目经理：项目经理：以甲方的身份出席会议，在合同约定的责权内发表意见或指令。亲自编制会议纪要。 协办岗位 现场工程师：协办岗位 现场工程师：站在甲方的立场发表意见，会后积极协助项目经理落实属于甲方的职责和任务。 3. 紧前工作条件 3. 紧前工作条件 会前， 本主办岗位应听取现场工程师和303、监理单位的工作汇报， 对会议的议题和协调目的做到心中有数。并尽量与监理单位的口径一致。 4. 作业描述 4.1 4. 作业描述 4.1 通常情况下，工程例会每星期召开一次，时间定在星期五上午。 4.2 4.2 会议由工程监理单位的总监理师主持，监理单位指派专人记录。 4.3 4.3 会议必须当场编制会议纪要。 本主办岗位应自动承担编制会议纪要的工作， 这更有利于准确表达甲方的意图和指令。会议纪要的格式和要求详见作业指导书编制会议纪要 。 4.44.4 固定出席会议的人员是：甲方项目经理，现场工程师；总包项目经理，专职安全员；分包项目经理；总监理师和各专业监理师。视议题内容需要，本主办岗位和总监304、理师可以事先通知指定其他相关的单位人员出席会议，如供应商，施工单位上级主管等。 4.54.5 会议固定的三项议程是： 4.5.14.5.1 安全生产。总包单位的安全员报告上星期现场执行安全制度和自查自纠的情况，监理单位如在上星期中发出过安全整改通知的， 应有相应的施工单位汇报整改情况， 由甲方和监理单位评议是否整改合格。 4.5.2 4.5.2 检查上星期工程例会提出的问题是否都在按要求落实。 4.5.3 4.5.3 总包单位报告下星期的现场作业内容， 安全生产和工程质量的保障措施， 要求各分包单位的配合事项。 4.5.44.5.4 各单位认为需要协调的问题均可在例会上讨论。 5重要提示 5.305、15重要提示 5.1 本主办岗位虽然不是例会的主持人， 但代表着开发单位的利益和责任， 必须在会议各方中始终处于权威性的地位，当意见不一致时，本主办岗位必须立场鲜明，言辞果断。发表的意见就是业主指令，亲自编制的会议纪要就是下星期或下阶段的行动纲领。 5.25.2 发表意见必须考虑慎重和顾及后果，不能违规和超越责权地瞎指挥。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 1135.35.3 对于重大或复杂的问题， 本主办岗位认为仅在工程例会的范围内不能充分讨论的， 应该提议召开专题会议研究，不必强求在工程例会上草率决定。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 114现场签证 现场签证 1.作业目的 1.306、作业目的 现场签证是指在工程建设过程中发生的施工图预算以外（包括删减预算工作量） 、且不在合同包干范围内的工作量。 是工程造价增加的重要因素， 也是工程造价容易失控的主要环节。现场签证又是严肃的合约行为，表达了双方当时的统一意愿，决算审计时至多只能纠正一些计算上的错误，所有签认均不能反悔，可谓落笔千金。所以明确职责分工，严格签证制度，不仅是项目公司（组）成本控制的一项不可忽视的日常工作，也直接反映了项目管理的水平。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：审核签署现场签证，主持相关的协调会议。 主办岗位主办岗位 成本控制：成本控制：对现场签证的计价真实性和正确性负责。 协办岗位 土建和307、设备工程师：协办岗位 土建和设备工程师：对现场签证的必要性和计量的正确性负责。 3.紧前工作条件 3.紧前工作条件 现场签证事件发生， 总承包已向监理签发工程联系单， 或包括单项费用结算的技术核定单。 4.现场签证的内容4.现场签证的内容 4.14.1 因设计变更，造成工程规模、标准、用途的改变； 4.24.2 因甲方原因造成材料、设备的规格、标准及价格的调整； 4.34.3 因甲方要求或由其原因造成的预算内工程量增减和删除； 增加预算外工作量或合同外的服务； 4.44.4 甲方批准认可的合同外的特殊施工措施费用； 4.54.5 因甲方包括监理不当指挥或指令造成承包方误工，返工或其它损失的； 308、4.64.6 承包方受到按照合同约定可以免责的损失。 5.作业描述 5.15.作业描述 5.1 监理接单后按照工程承包合同的约定确定承包方提交业务联系单的时效是否逾期， 如已超过规定时限，则退回。监理对现场签证事件发生的原因、程度、具体数量进行分析，对实物工程量进行测量计算。签署审核意见后按分管范围流转土建或设备工程师。 5.25.2 现场工程师接单后进行复核、审查。如对监理签署的意见有异议，应立即与监理沟通，调整至意见一致并签署。 对不发生费用的工程联系单即可发回施工单位， 对涉及费用结算的技术核定单流转投资监理审核。 5.3 5.3 投资监理按照现场工程师和工程监理确认的工程量签证再次复核309、， 以与合同一致的计价原则计算签证工作量的造价，签署核增核减的具体数额（计算方法应在承包合同中明确） 。工程联系单连同核价资料一起流转成本控制岗位。 5.4 5.4 成本控制岗位对投资监理的签署意见进行审查、复核,如对投资监理的签署有异议，应 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 115立即沟通，调整至意见一致并签署。工程联系单流转项目经理。 5.5 5.5 项目经理最终审定。流转过程中任一环节的沟通达不成一致意见，项目经理负责协调。 5.6.6 工程监理、现场工程师、投资监理、成本控制岗位、项目经理审核复查的流转程序应在合同规定的期限内完成， 有困难的应由项目经理书面通知承包方要求延期答复，310、 并在承诺的延期内完成签证。将现场签证的审核结论发回承包方一联，甲方的一联交资料员保存。其他岗位须留用的使用复印件。 5.7.7 承包方如对确定的现场签证费用有异议，应在规定时效内提出。对双方的分歧，项目经理可召集工程监理、 投资监理、 现场工程师、 成本控制岗位、 承包方有关人员召开协调会议，对签证工程的计量、计价进行谈判，力求取得一致意见。 5.85.8 为有效控制现场签证、控制工程造价，现场签证应及时处理、逐月结清，成本控制岗位应建立现场签证费用台帐， 真实完整地记录工程签证的状况， 对其中由于甲方内部管理不善引起索赔性质的签证，应及时提醒项目经理，并报告总工程师和总经济师。 5.9 5311、.9 单笔签证超过一定数额， 项目经理批准后还须上报总经济师和总工程师核准。 具体数额应视项目特点在聘任项目经理时的权责书中明确。 5.10 .10 成本控制岗位在竣工结算完成后应对现场签证的性质、原因进行分类统计分析，并形成文字资料并入工程总结，以便总结经验教训，在今后的项目建设中加以改进。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 116工程质量事故处理 工程质量事故处理 1.作业目的 1.作业目的 质量管理的一个重要目的任务就是要如何依靠工作制度和责任制度来事先预防， 及时发现和妥善处置质量事故， 防止类似事故的重演。 对于已经发生了的工程质量事故必须立即报告，处理时必须做到安全可靠，切实可312、行，经济合理，不留隐患，吸取教训，及时整改，责任明确，记录在案。 2.主办岗位 总工程师： 2.主办岗位 总工程师：代表甲方参与处置重大质量事故。 项目经理：。 项目经理：协助总工程师处置重大质量事故，主持处置一般质量事故。 土建工程师，设备工程师：土建工程师，设备工程师：协助项目经理处置一般质量事故。负责当场解决轻微质量事故。 3.质量事故性质划分 3.质量事故性质划分 凡是未达到国家颁布的施工质量验收规范的质量问题均属工程质量事故。其中： 3.13.1 当场能整改处理解决的属轻微质量问题。 3.23.2 不能当场解决， 但经监理单位或甲方现场管理组与施工单位商量处理能妥善解决且返修返工费用313、在 5000 元至 50000 元（不含 50000 元）的属一般质量事故。 3.33.3 将造成以下严重后果的属重大质量事故： 3.3.13.3.1 直接损失在 50000 元以上的； 3.3.23.3.2 有可能造成不可挽回损害的； 3.3.33.3.3 影响主体结构安全，需要加固补强的； 3.3.43.3.4 严重影响或丧失使用功能的。 4.质量事故的发现 4.质量事故的发现 土建工程师和设备工程师应每天巡视施工操作现场， 同时考察监理单位相关岗位人员的工作质量。按约参加隐蔽工程的验收，及时发现工程质量事故的苗子。属于应该发现而没有发现，或发现后不上报，不处理造成损失的，应追究相关岗位人314、员的责任。对于必须采取应急或保护措施的质量事故，项目经理必须监督施工单位立即实施，防止事故进一步恶化。 5.质量事故的调查报告5.质量事故的调查报告 5.1 报告内容5.1 报告内容 事故发生的时间、地点、部位，现状描述和发展变化，提供确切的有关数据资料，对质量是否有进一步恶化可能及必须采取临时防护措施提出意见。 提供涉及人员和主要责任者情况。原因初步进行判断。分析原因切不可急燥武断，只要不至产生严重恶化，可以继续观察一段时间。急于求成，往往不能对症下药，造成多次返工不良后果。 5.2 报告程序5.2 报告程序 5.2.15.2.1 轻微质量问题记载于施工日记。 房地产项目开发流程房地产项目开315、发流程 1175.2.25.2.2 一般事故以工程联系单形式立即向监理单位通报（必要时可先直接报告施工单位） ，限期处理解决，并将事故状况，解决方法和结果在工程月报中向总工程师报告。 5.2.35.2.3 重大事故应立即专题报告，一式四份，其中一份交监理单位，一份交施工单位的上级技术部门， 一份交总工程师， 一份留底备查。 项目经理应随即迅速收集整理有关技术资料 （包括摄录像和测量资料） ，给处置事故和责任追究提供依据。 6.质量事故的处理： 6.16.质量事故的处理： 6.1 轻微事故由土建或设备工程师自己或指令监理人员当场监督整改解决，不留隐患。经常性地重复发生同类事故，虽然性质轻微，但应316、升级作为一般事故处理。 6.26.2 一般事故由项目经理为主会同监理单位与施工单位协商整改方案， 由监理单位监督实施和检查整改质量，由项目经理复验。 6.3 重大事故处理6.3 重大事故处理 6.3.16.3.1 由总工程师为主会同项目经理， 设计单位， 监理单位， 施工单位现场和上级技术部门，召开专题现场会研究，以会议纪要的形式明确责任，整改方案和期限，预防类似事故再次发生的措施等。涉及索赔，而当场又没条件深入协商的，应把保留索赔权利的声明记录在案。 6.3.26.3.2 处理方法常用的有封闭保护、复位纠偏、结构卸荷、结构补强、限制使用、拆除重建等。 6.3.3 6.3.3 类似以下的情况可317、不作处理： 尽管已成永久性质量缺陷， 但不影响结构安全和使用要求，如上、下墙体同步错位，虽然改变了设计分隔布置，但墙体上、下对直不影响结构安全，只要使用要求允许就不必拆除重砌，避免巨大经济损失；检验测试中的偏差，如混凝土试块强度不足，但工程结构实体复测符合要求，可不必处理；轻微质量缺陷，通过后道工序可以弥补的，如混凝土墙板轻微蜂窝、麻面等；经设计单位复核验算，仍能满足设计要求的，如混凝土桩标号略有不足，经试打未发生不良后果的。 6.4 质量事故处理结论有以下几种：6.4 质量事故处理结论有以下几种： 6.4.16.4.1 经返修返工后质量事故已排除，可以继续施工； 6.4.26.4.2 经检测318、符合设计要求，隐患已消除； 6.4.36.4.3 经设计复核，不影响结构安全及使用功能； 6.4.46.4.4 经加固补强，结构及主要使用功能满足使用要求； 6.4.56.4.5 经降低使用标准或附带限制使用条件如减荷，缩短耐久期限，影响建筑外观等，基本满足使用要求； 6.56.5 整改完成后仍由上述单位共同参加验收， 由项目经理编制事故处理总结报告报总工程师批准结案。 总结报告内容包括按框图处理顺序中的文字资料整理概括， 并提出对责任者的处理意见和防止今后类似事故发生的相关措施意见。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 118索赔 索赔 1.作业目的 1.作业目的 索赔是指在合同履行过程中319、， 合同一方因对方不履行或不适当履行义务而遭受损失时向对方提出的价款和工期赔偿或补偿的要求。 是合同双方各自享有的正当权利。 是一种不一定意味着对过错方的惩罚， 是一种尚未达成协议的行为。 是计划经济向市场经济模式转轨后必定会产生的事物。 索赔是一种威慑力，它预先警示合同双方按质按量按时履行自己的职责，约束和警诫双方必须考虑违约的后果，保证合同的正确实施。所以强调索赔正是为了避免索赔。 索赔是一种经营手段，正确地运用索赔，除了可以赔钱外还可以退货，赔工期，使企业减少损失，免除责任，也是一种自我保护，维护自身正当权利的有效手段。 不失时机地提出索赔，能够反映出企业井井有条的管理能力，体现出员工敬320、业精神的良好素质。同样，及时妥善地接受索赔，也是积累经验和吸取教训的机会，可以从中弥补各工作环节的缺陷，健全内部的管理制度，提高企业项目管理的水平。 2.作业依据 2.作业依据 合同法，相关合同所列责任，权利和违约等条款。 3.主管岗位 总工程师: 3.主管岗位 总工程师: 检查主办岗位的索赔工作，审核批准索赔和反索赔。 协管岗位 总经济师： 协管岗位 总经济师：批阅索赔和反索赔文件。 主办岗位 项目经理： 主办岗位 项目经理：主持索赔和反索赔工作，重大问题提请总工程师或总经济师协助。 协办岗位 土建工程师，设备工程师，成本控制：协办岗位 土建工程师，设备工程师，成本控制：具体经办索赔和反索赔321、作业。 4.作业描述 4.1 发出索赔通知 4.作业描述 4.1 发出索赔通知 当预知有充分的依据和证据， 可以追究索赔的事件发生后， 应在约定时效内将索赔通知送达对方，这里强调“时效内”和“送达”两个概念，时效过期或没有送达对方的签收凭证是对方拒赔的最简单的理由。所以索赔通知只须概括简要地把事由，理由和索赔要求讲清，千万不要为了收集举证资料而延误送达时间，使时效过期。 4.2 收集依据和证据 4.2 收集依据和证据 依据方面如： 招标文件、合同、附件、协议、备忘录、经有效签署的会议纪要、批准的施工计划、图纸、技术规范、往来信函、传真、经追认的电话记录、政府公布的物价指数、政府法律法令政策等。322、 证据方面有发生时的书面文件如：现场记录、日记、注明日期的摄录资料、气象资料、验收报告、技术鉴定、停送水电的记录、道路启闭记录、收货方的签单、产品封样等。 证据必须符合四个“性” 。即真实性：必须证明索赔事件是在实施合同过程中确实存在和发生的。可靠性：凡是口头承诺，口头协议都是无效的。一切商讨性、意向性的意见、建 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 119议、以及无签署的记录都不算有效证据。关联性：索赔证据必须证明与相关的损失有着因果关系。及时性：后补的证据往往很难被确认。 4.3 提交索赔报告4.3 提交索赔报告 报告内容由标题，索赔理由，合理引用的依据和证据，说明事件与损失之间符合逻辑的323、应果关系，损失计算原则和赔偿要求等段落组成。报告后应附详细的计算书和提供的证据，不引用不确切的依据和证据，不使用含混的语言，千万注意计算的正确性，对方在不能否认索赔事件后必定要挑剔计算的正确性， 若有一点错误就会被驳还。 唯一的技巧仅是在损失程度上作合理范围的誇大。 4.4 受理方反驳 4.4 受理方反驳 受理方收到索赔报告后必需在约定时效内进行审议和答复,这里同样强调 “时效内” ， 超过时效不作答复应视作认同。答复中可提出质疑和反驳，可以合法合理地推卸或减轻责任，如： 不属于本方责任或属于不可抗力； 事实依据不足或合同中的免责条款已免除本方的责任；以前对方已有针对同类事件放弃赔偿的承诺；事324、件发生后对方没有采取有效措施减少损失；损失被不适当地夸大；共同负有责任，应共同承担损失等。也可以后发制人，寻找对方在该事件中的不适当作为来提出反索赔，变被动为主动，以求双方互相让步，互不支付。 反驳同样要有依据和证据，要有平时资料的积累，不能凭空耍赖。所以当提出方已及时把索赔信送达到理受方，已有明确的法律依据和确实的事实证据，证明损失已经发生，并已采取合理措施尽量减少了损失。受理方应该及时作出赔偿决定，并通知提出方约时谈判。 4.5 索赔谈判 4.5 索赔谈判 谈判通常由受理方主持， 受理方一旦了解了对方的真实意图和心理价位后， 应迅速作出处理方案。如协商不成可以邀请双方认可的中间人出面调解，325、或提交仲裁裁决。 4.6 索赔费用的计算原则 4.6 索赔费用的计算原则 索赔均以赔(补)实际损失为原则，实际损失包括两部分： 直接损失，即索赔事件造成的财产的直接减少，如成本增加或预算超支； 间接损失，即预期可能获得的利益的减少。 4.7 索赔费用的计算方法 4.7 索赔费用的计算方法 列举索赔事件涉及的各个费用项目如：人工费、材料费、机械设备费、管理费、分包费、保险费和利息等附加费、总部管理费等； 计算各费用项目损失值； 将各费用项目的计算值列表汇总，得到总的费用索赔值。 5.甲方容易被索赔的事由举例 5.1 甲方违约 5.1.15.甲方容易被索赔的事由举例 5.1 甲方违约 5.1.1 326、甲方未及时办理施工所需各种证件、批件和临时用地、占道等的申请批准手续， 影响施工； 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 1205.1.25.1.2 甲方未按期交付场地，或三通一平未达合同要求，没有完全具备开工条件； 5.1.35.1.3 地质情况与甲方提交的勘察资料不符，有事先未知的地下管线、古墓、障碍物等 不利的现场条件； 5.1.45.1.4 甲方未按合同规定提供应由甲方提供的建筑材料、设备； 5.1.55.1.5 甲方拖延合同责任范围内的工作，如拖延图纸的批准、拖延隐蔽工程的验收、拖 延对施工单位所提问题的答复，造成等工或工期延误； 5.1.65.1.6 甲方未按合同规定的时间和数量支327、付工程款； 5.1.75.1.7 甲方要求赶工； 5.1.85.1.8 保修期内甲方使用不当或非施工单位责任造成损坏的修理； 5.1.95.1.9 甲方在交付使用以前使用而损坏造成损失。 5.2 甲方代表(指代甲方或监理工程师)的不当行为 5.2.15.2 甲方代表(指代甲方或监理工程师)的不当行为 5.2.1 甲方代表未按合同规定及时向施工单位提供指令、批准。图纸或未履行其他义务； 5.2.25.2.2 甲方代表发出的指令、通知有误。如非施工单位责任的甲方指令暂停施工或改变施工顺序，造成人员窝工，材料设备闲置和浪费； 5.2.35.2.3 甲方代表要求规定以外的暴露或破坏性检查，事后又证明施328、工单位无过错； 5.2.45.2.4 甲方代表对施工单位的施工组织进行不合理干预。 5.3 合同文件的缺陷 5.3 合同文件的缺陷 合同文件由于在起草时的不慎，可能本身就存在着缺陷，这种缺陷也可能存在于技术规范和图纸中，如设计变更或纠正设计错误造成已完工项目报废，返工。 5.4 合同变更5.4 合同变更 5.4.15.4.1 增减或删除部分项目，提高或降低建筑，装饰标准、项目用途发生变化，削减预算等； 5.4.25.4.2 甲方要求采用新的施工技术，有必要改变原设计或实施方案； 5.4.35.4.3 增加合同以外的服务。 5.5 不可抗力事件: 5.5 不可抗力事件: 不可抗力事件的风险应当在329、合同中约定， 承担方可事先向保险公司投保， 但在很多情况下，由不可抗力事件给施工单位造成的损失应由甲方承担，包括： 5.5.15.5.1 自然灾害超过了合同规定的程度； 5.5.2 5.5.2 社会动乱、暴乱等； 5.5.35.5.3 施工中发现文物古墓等有考古、地质研究价值的物品或其他影响施工的地下障碍物； 5.5.4 5.5.4 物价大幅度上涨，造成材料价格、人工工资大幅度上涨； 5.5.55.5.5 国家的法律、法规、政府部门的规定修改和调整，如调整定额，提高税率等； 5.5.65.5.6 按照国际惯例， 当甲方指定的分包单位违约， 以及发生即使是经验丰富的施工单位也无法合理预料的不利自330、然条件或客观障碍等，也可向甲方提出索赔。 6.甲方常遇的索赔事由举例： 6.甲方常遇的索赔事由举例： 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 1216.16.1 工程缺陷索赔：当施工单位的施工质量不符合施工技术规程的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定， 虽经施工单位自费整改， 但仍造成无法弥补的质量缺陷或使用功能缺陷。 6.26.2 工期延误索赔：由于施工单位的原因，使竣工日期拖后，影响到甲方对该工程的利用，给甲方带来经济损失。 6.36.3 超额利润索赔：当工程量增加很多，(超过中标价 1015%)，使施工单位收支顺差增加，这是因为管理成本， 设备使用等成本不一定随工程量增加而同比例增加，331、 甲方可以提出收回施工单位部分的超额利润。 6.46.4 甲方合理终止合同或施工单位不合理地放弃工程， 甲方可在清算的基础上对损失提出索赔。 6.56.5 保修索赔：在保修期内，施工单位未在规定的期限内完成应该负责修补的工程时，甲方有权雇佣他人完成工作，发生的费用由施工单位负担。 6.66.6 保险费索赔：施工单位未按合同规定进行项目投保，或不能保证保险有效，甲方可以投保并保证保险有效，甲方所支付的必要的保险费可在应支付给施工单位的款项中扣除。 6.7 对与能够预计到的或经常可能发生的索赔， 应作为合同条款列入相关的合同， 这将大大简化举证的过程。 房地产项目开发流程房地产项目开发流程 122332、样板引路和封样验收 样板引路和封样验收 1.作业目的 1.作业目的 凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺， 都必须样板引路， 这是保证施工质量的重要管理措施。 是开发商和设计单位验证设计意图和效果， 明示质量要求和建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改进操作，加快进度，避免大批量返工的最有效的技术手段。 2.主管岗位 项目经理：2.主管岗位 项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。 主办岗位 现场工程师：主办岗位 现场工程师：具体经办本项作业，对难以决定的问题按项目经理指示执行。 3.作业描述 3.13.作业描述 3.1 本主办岗位在审查施工单位的施工组织设计时， 333、应注意有关样板引路的章节， 叙述笼统，缺乏具体内容的应向项目经理建议退回重新编制。 3.23.2 样板必须经本主办岗位和监理单位共同验收， 对样板的效果有异议的由项目经理和总监理师到场作出结论。调整工艺或整改完善后需经复验直至达到“甲方满意”的要求。 3.33.3 本主办岗位在日常的现场巡视时，须检查监理单位是否在以样板为验收标准，控制着大面积铺开的工艺操作质量。 3.43.4 以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路 3.4.1 标准层的结构施工的第一层（或第二层） 3.4.1 标准层的结构施工的第一层（或第二层） 以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺， 钢筋绑扎工艺， 预埋管线和铁件的敷设位置， 预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。 3.4.2 砌墙施工 3.4.2 砌墙施工 以一层中的一个单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的