1、新新“国五条国五条”浅析浅析同致行物业顾问有限公司知识管理中心知识管理中心TOUCHSTONE REAL EATATE CONSULTAN CO,LTD 报告报告目录目录政策背景政策背景Chapter 1Chapter 1Chapter 2Chapter 2Chapter 3Chapter 3政策解读政策解读市场影响市场影响Chapter 4Chapter 4同致行观点同致行观点政策背景政策背景国家统计局3月10日发布的数据显示，1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长同比增长49.5%49.5%，增速比去，增速比去年全年提高年全年提高47.747.7个百分点个百分点。其中，住2、宅销售面积增长住宅销售面积增长55.2%55.2%。1-2月，全国商品房销售额7361亿元，同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。u 1-21-2月，全国房地产开发投资月，全国房地产开发投资66706670亿元，同比名义亿元，同比名义增长增长22.8%22.8%，增速比去年全年提高，增速比去年全年提高6.66.6个百分点。个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速比去年全年提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。u1-21-2月，全国房地产企业的施工面积、新开工面积、月，全国房地产企业的施工面积、新开工面积、竣工面3、积及增速均比去年全年有所提升，显示未来一段时竣工面积及增速均比去年全年有所提升，显示未来一段时期内相对充足的市场潜在供应。期内相对充足的市场潜在供应。同期，全国房地产开发企业土地购置面积3813万平方米，同比下降18.6%；土地成交价款919亿元，下降12.0%，降幅均比去年有所收窄。u房地产企业的资金状况有所好转。1-21-2月，房地产月，房地产开发企业到位资金开发企业到位资金1892618926亿元，同比增长亿元，同比增长33.7%33.7%，增速比，增速比去年全年提高去年全年提高2121个百分点。个百分点。其中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长584、.8%。 政策政策背景背景投资、销售增速迅猛，政策执行力下降投资、销售增速迅猛，政策执行力下降新政出台早有预期新政出台早有预期 1 1、自去年、自去年5 5月，一线城市楼市率先回暖，月，一线城市楼市率先回暖，并于年底上演一轮火热行情，市场积极表并于年底上演一轮火热行情，市场积极表现引发多种猜测。现引发多种猜测。2 2、部分二三线城市在经历上次调控的短、部分二三线城市在经历上次调控的短时回调后，出现报复性反弹；大多数房企时回调后，出现报复性反弹；大多数房企的销售业绩节节攀升，业内对调控产生疲的销售业绩节节攀升，业内对调控产生疲劳感。劳感。3 3、去年底房价的上涨及多块土地的重新、去年底房价的上涨5、及多块土地的重新入市，很大程度上是因为政策执行力度的入市，很大程度上是因为政策执行力度的放松。放松。 4 4、对于业内人士来看，在快速去库存回、对于业内人士来看，在快速去库存回笼资金的同时，担心招致新一轮调控政策笼资金的同时，担心招致新一轮调控政策的出台，对于政策何时、以何种形式出台的出台，对于政策何时、以何种形式出台有多种猜测，政府也多次重申有多种猜测，政府也多次重申“手中仍有手中仍有储备政策储备政策”。调查数据显示，百城住宅均价连续 8个月环比上涨，1月达到 9812元/平方米，涨幅明显扩大至1%，同比在上月止跌后继续上涨，涨幅为1.20%。十大城市二手房价格走势领先新房，涨幅更大，如如 6、20132013年年1 1月北京二手房价格已连续月北京二手房价格已连续 1212个月环比上涨，当月同比涨幅达个月环比上涨，当月同比涨幅达18.8%18.8%；20122012年上海市二手房总成交套数合计约达年上海市二手房总成交套数合计约达2020万套、同比提升万套、同比提升42.3%42.3%，月均成交约，月均成交约1.671.67万套、在近万套、在近7 7年间仅次于年间仅次于20092009年；去年广州年；去年广州二手楼成交均价二手楼成交均价1674316743元元/ /平方米，价格同比上涨平方米，价格同比上涨10.4% 10.4% 。 政策政策背景背景百城住宅价格环比连续百城住宅价格环比连7、续8 8个月上涨个月上涨以上数据来源中国房地产指数系统以上数据来源中国房地产指数系统政策背景政策背景 今年1月，35个代表城市周均成交517万平方米，比 2012年全年水平高出16%，同比增幅超过2倍，处于近年较高水平（受季节性因素影响环比下降14%）。2月前3周，代表城市周均成交量受春节影响显著回落至 282万平方米，但同比（含春节假期）仍大幅增长1.3倍，市场热度不减。以上数据来源中国房地产指数系统以上数据来源中国房地产指数系统 政策政策背景背景主要城市新房延续年底热销主要城市新房延续年底热销代表房企销售同比增长超代表房企销售同比增长超1 1倍倍政策背景政策背景 政策政策出台出台2 2月月8、2020日，在国内房地产市场价量齐升、整体持续回暖日，在国内房地产市场价量齐升、整体持续回暖升温的大背景下，升温的大背景下， 国务院常务会议研究部署继续做好房国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，并出台了楼市调控地产市场调控工作，并出台了楼市调控“新国五条新国五条”。3 3月月1 1日，日，“新国五条新国五条”细则落地细则落地 。3 3月月4 4日，住建部表示日，住建部表示一周内出一周内出“新国五条新国五条”详细解读。详细解读。 “新国五条新国五条”细则内容：细则内容：（一（一)完善稳定房价工作责任制。完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基9、本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 (二二)坚决抑制投机投资性购房。坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。(三三)增加普通商品住房及用地供应。增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应10、。(四四)加快保障性安居工程规划建设。加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。(五五)加强市场监管。加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 两会召开前夕，两会召开前夕，“新国五条新国五条”横空出世横空出世政策解读政策11、解读 政策政策梳理梳理四轮楼市调控对比四轮楼市调控对比2013.2.20 2013.2.20 新国五条新国五条2011.1.262011.1.26新国八条新国八条2010.9.292010.9.29调控措施调控措施 2010.4.17 2010.4.17 国十条国十条首套房首付比例首套房首付比例 _ _ _不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 第二套及以上第二套及以上 住房贷款住房贷款 _ _对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律12、暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 非本地居民购房非本地居民购房 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地居民住房贷款未做明确限制。 限购限购 已实施限购措施的13、直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。 问责问责 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。对于执行差别化住房信贷、税收14、政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。 房产税房产税 严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围 _ _ _ _全方位限购全方位限购考核问责制度考核问责制度扩大房产税扩大房产税试点范围试点范围贷款政策贷款政策紧随其后紧随其后各项执行细则不断加码各项执行细则不断加码四轮调控，措施逐步严厉四轮调控，措施逐步严厉政策解读政策解读 政策政策重点重点重点一：重点一：限购范围扩大限购范围扩大 限购区域应覆盖城市全部行政区域重点二：重点二：明确对房价上涨过快城15、市 提高二套房首付及贷款利率提高二套房首付及贷款利率重点三：重点三：对增值过快房产增加税收 明确房产税扩容明确房产税扩容重点四：重点四：加强中小户型住房建设的支持力度重点五：重点五：2013年底前将外来务工人员纳入保障房范围外来务工人员纳入保障房范围重点六：重点六：大力推进城镇个人住房信息系统建设推进城镇个人住房信息系统建设再次强调再次强调“限贷、限购、房产税限贷、限购、房产税”的三大手段的三大手段表明政府表明政府2013年坚决抑制房价过快增长的决心年坚决抑制房价过快增长的决心明确地产调控不动摇、力度不放松原则明确地产调控不动摇、力度不放松原则“限贷、限购、房产税限贷、限购、房产税”三把利剑力16、度加强三把利剑力度加强政策解读政策解读 严征个税严征个税“20%”20%”对深圳来说算不上新招对深圳来说算不上新招 n 二手房交易环节个税按20%征收政策在深圳早已有之，但多以核定征税方式操作。n 2011年7月，深圳推出二手房按评估价过户征税新政，其中就规定，二手房交易环节个人所得税征收有两种方式，即核实征收和核定征税。核实征收方式以计税价格与房产原值差额的20%征税，而核定征税方式是普通住宅按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%。n 免征条款：免征条款：无论何种征收方式，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。 政策政策焦点焦点n3月1日，“新国五条”细则发布，其中明确二17、手房交易中的个人所得税将明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的会按照个人所得的20%20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举，同时也成为之举，同时也成为“新国五条新国五条”中最受关注的一点中最受关注的一点。n从政府的整体调控思路来看，未来可能会更多使用税收手段，房产税是否未来可能会更多使用税收手段，房产税是否将因此而进一步扩大，甚至更严厉，目前看来趋势明显将因此而进一步扩大，甚至更严厉，目前看来趋势明显。下一步政策很可能是针对多套房的持有者，征收房产税，而且税率有可能超过1%。二手房交易环节个税征二手房交易环节个税征20%短18、时沸腾市场短时沸腾市场政策解读政策解读 地方地方态度态度各地方政府积极响应，各地方政府积极响应，近期公布房价控制目标近期公布房价控制目标u深圳市规划国土委发文表示，将继续贯彻执行房地产调控政策，尽快制定本年度商品住房价格控制目标，保持房价基本稳定；u武汉市房管局，将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标，及时向社会公布；u广州市国土房管局相关人士公开表示，广州将及时制定并公布2013年度新建商品住房价 格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，切实稳定房价；u广东省房协表示，细则的出台目的是为了抑制投资投机性住房需求，避免房价过快增长。建议地方政府结合地方实际情况，区别对待，分类指导，尽快19、出台差别化的地方细则。 u江苏省住建厅厅长周岚也明确表态，一定要保证中央房地产有关调控政策在江苏的落地，对于 “国五条”，江苏将在第一时间落实细则。 市场影响市场影响 市场市场反应反应多地二手房交易中心均呈现异常火爆景象多地二手房交易中心均呈现异常火爆景象u3月5日，北京市北京市朝阳区房屋登记大厅，二手房过户量激增，门外依然有很多人在排队。这两天新政出台，咨询量、网签量大为增加。u上海上海众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，近日多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起长长的队伍。掀起新一轮的集中网签、过户潮。 u这两天无锡最热闹的地方莫过于复兴路上的市产权监理处了。短短4天里20、，1400多套二手房的网签数，已达到一个普通月份的交易量。有人笑称：时下的产监处像是在迎春运有人笑称：时下的产监处像是在迎春运。u2月25日至3月1日一周内，深圳市深圳市二手住宅成交上升四成，共成交1517套，面积12.30万平方米，全市各区成交量都出现大幅上升，近两天赶到市房地产权登记中心咨询的市民特别多。u“国五条”细则出台后，厦门市厦门市政务服务中心上班的第一天，办理二手房交易的两个大厅人山人海。据现场工作人员介绍，这些都是前来办理二手房网上签约、住房担保、过户手续的，人数至少是平时的5倍。不少购房者表示，如果晚一步过户，可能要亏掉几十万。 因担心征收因担心征收20%的交易税的交易税全国21、多个城市涌现全国多个城市涌现“过户潮过户潮”市场影响市场影响 新政新政效力效力3月1日，随着“国五条细则”的出台，搅乱了升温中的楼市，住宅市场或将陷入冰火两重天住宅市场或将陷入冰火两重天的绝境，而对处在地产调控边缘的商业地产而的绝境，而对处在地产调控边缘的商业地产而言却是一剂强心针言却是一剂强心针。不少房企早在之前已经纷纷进军商业地产市场，加大在商业地产的投入和发展。龙湖地产持续加码商业地产龙湖地产持续加码商业地产u万科宣布与美国头号房企签约或借力发展商业地产；u招商发布全新的商业地产产品线；u龙湖地产预计10到15年内，商业地产利润上升到集团整体利润的30%。影响一：逾影响一：逾5050只地22、产股跌停只地产股跌停 。3月4日，沪深股市大幅下挫，沪深股市大幅下挫，沪综指暴跌沪综指暴跌3.65%3.65%，创，创20102010年年1111月月1212日以来最大跌幅日以来最大跌幅。受利空政策影响，沪指再度跌破2300点整数关口，盘中一度大跌超过了100点，成交量较上一交易日明显放大，逾50只地产股跌停，银行地产股风光不再或意味着行情接近尾声。 地产股全面跌停地产股全面跌停 开发商资本蒸发数百亿开发商资本蒸发数百亿或为商业地产开发带来新机或为商业地产开发带来新机影响二：为商业地产注入强心针影响二：为商业地产注入强心针开发商开发商市场影响市场影响 回顾历次调控效果，对政策效力极度敏感的代回23、顾历次调控效果，对政策效力极度敏感的代理公司无疑又面临着生死抉择。理公司无疑又面临着生死抉择。 二手房业务预期萎缩，以住房交易为主的经纪二手房业务预期萎缩，以住房交易为主的经纪公司会将业务主流往新房代理上流动。公司会将业务主流往新房代理上流动。 中小规模的中介公司将现关铺潮，实力较强的中小规模的中介公司将现关铺潮，实力较强的中介公司会加强写字楼、商铺等方面的关注。中介公司会加强写字楼、商铺等方面的关注。 新政新政效力效力中介行业中介行业u“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量打击巨大。”德佑地产区域总监张剑东表示，这对中介行业来说，意味着“冰河期”的24、到来，会出现关店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增开门店的中介。u“这次新政是有史以来对二手房市场杀伤力最严重的一次。原来限制买家，现在又限制卖家，买卖双方两头都限。”合富置业副总经理沈彦说，业内此前很少有人想到这次的政策会这么凶。u伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在各地执行细则正式出台后，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将经历短暂的滞涨期。而随着二手房交易短期内陷入冰点的预期，一些主营二手房交易的小房产中介公司表示将会很受伤。短暂春天后快速进入寒冬短暂春天后快速进入寒冬二手房后续成交乏力二手房后续成交乏力 中介面临生存危机中介面临生存危机市场影响市场影响 虽然多数银行仍执行原来的六成首付25、1.1倍贷款政策，但却传出平安银行、民生银行已暂停二手房贷业务。从目前来看，国内银行与外资银行针对“新国五条”的落地态度迥异。 新政新政效力效力银行银行首套优惠取消、二套房贷收紧首套优惠取消、二套房贷收紧内资行外资行态度迥异内资行外资行态度迥异1、上海方面，农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行及上海农商行对首套房贷款利率均执行最低8.5折优惠，而中国银行及广发银行为9折，上海银行则没有利率优惠，执行基准利率。而对于二套房贷款，上述各大银行利率均为基准利率的1.1倍；而广州多家银行基本都是实行着首套房贷8.5折的优惠利率。 2、早在去年8月，五大行仍然执行8.5折或9折房贷优惠利率26、之际，光大银行、兴业银行等股份银行取消了首套房贷利率的优惠政策。 3、平安银行、民生银行虽同时否认暂停二手房贷业务，但却表示将收缩二手房贷业务。4、外资银行花旗银行对外宣称，该行不会对房贷业务进行压缩。 新政新政效力效力置业者置业者误伤改善性需求，部分回流新房市场误伤改善性需求，部分回流新房市场部分二手房购房者加速置业部分二手房购房者加速置业u某网公布的一份有30万人次参与的调查报告显示，北京近八成、上海超六成的购房者因新北京近八成、上海超六成的购房者因新国五条提前置业计划国五条提前置业计划。新国五条实施细则始终未出，又让购房者和观望者都成了“热锅上的蚂蚁”，新国五条误伤改善性需求已在所难免。27、u本轮调控对新房市场的影响显然要小于二手影响显然要小于二手房市场，部分二手房置业者将分流至新房房市场，部分二手房置业者将分流至新房市场市场。然而，受整体市场预期的转变，新房市场也将受到波及，加上细则中也明确了银行业金融机构要进一步落实对首套和二套房贷的政策，对差别化的信贷政策落实责任更为清晰，未来在货币政策趋紧的环境下，改善型需求也将受到殃及。 某网站调查显示：接受调查的30万余购房者中有五成购房者因新政改变置业计划，有26.22%的购房者表示会加速购房市场影响市场影响同致行观点同致行观点 同致行同致行观点观点 定调定调“从严从严”的新政，要求对之前的限购、限贷政策进一步严格执行和升的新政，要28、求对之前的限购、限贷政策进一步严格执行和升级，但对于已经触底反弹的楼市而言，这一次的调控还会像两年前那样，让开级，但对于已经触底反弹的楼市而言，这一次的调控还会像两年前那样，让开发商和市场进入漫长的发商和市场进入漫长的“冬天冬天”吗？而且，面临深度调控的楼市，是否再次开吗？而且，面临深度调控的楼市，是否再次开始始“以价换量以价换量”呢？新政之下，以首套置业为主的刚需群体，这次能迎来置业呢？新政之下，以首套置业为主的刚需群体，这次能迎来置业的的“春天春天”吗？吗？同致行认为同致行认为1 1、整体房价快速上涨短期被遏制，长期依然上涨、整体房价快速上涨短期被遏制，长期依然上涨政策环境将收紧，房价上涨29、不被政府所容忍，这也将影响房价走势。政策环境将收紧，房价上涨不被政府所容忍，这也将影响房价走势。限购条款的从严执行，部分以限购条款的从严执行，部分以“假离婚假离婚”等方式进入市场的被限购等方式进入市场的被限购群体和以二套房为主的改善性客户，入市条件从严，这将在客观上群体和以二套房为主的改善性客户，入市条件从严，这将在客观上减少市场的需求，从基础上遏制房价的上涨势头。不过中国城镇化减少市场的需求，从基础上遏制房价的上涨势头。不过中国城镇化建设正处于高速发展阶段，楼市供不应求的基本状况依然难以扭转，建设正处于高速发展阶段，楼市供不应求的基本状况依然难以扭转，这将决定房价将依然处于上行通道。这将决定30、房价将依然处于上行通道。整体房价快速上涨短期被遏制整体房价快速上涨短期被遏制长期依然上涨长期依然上涨同致行观点同致行观点同致行认为同致行认为2 2、二手房交易或将再入、二手房交易或将再入“寒冬寒冬”，为新房消化带来利好，为新房消化带来利好新国五条颁布后迎来了二手房交易过户的高潮，一旦“严征”确实实施，对房地产市场的存量二手房消化还是会有明显影响，影响表现的第一步是二手房交易量减少，然后才会过渡到二手房的价格。如果房地产存量受加税影响减少，新房消化速度会加快。3、购房窗口期到来，计划购房者抓紧时机购房窗口期到来，计划购房者抓紧时机在供需结构没有发生根本改变的背景下，房价依然长期处于上升通道，这就31、意味着，任何一次调控带来的房价平稳或者降价，都是难得的购房机遇，该出手时不出手，错过的机会可再不会有。4 4、房产税扩围已成定局，但对二三线城市影响有限、房产税扩围已成定局，但对二三线城市影响有限房产税扩围势在必行，有消息称北京、广州和深圳有望“入围”下一轮房产税试点城市，但房产税短期落地的可能性并不大，新政对于个别楼市，特别是二三线城市房价的影响也十分有限。5 5、住宅受限，商业地产短时受益、住宅受限，商业地产短时受益目前多城市商业地产开发火热，短期入市的城市综合体类项目激增，尽管短期住宅交易量较前段略有回落，部分投资会回流到商业地产中，但商业地产投资资金量大、回报周期长，在本次新政中获益不32、多。 后市研判后市研判保护刚性需求保护刚性需求 抑制楼价过快增长抑制楼价过快增长 调控成效落在实处调控成效落在实处 据报道，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案。除保留了居住满除保留了居住满5 5年且为唯一自住房产出售免征个税的年且为唯一自住房产出售免征个税的“优惠政策优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的税的“空间空间”。 此次中央提出坚持调控的政策方向，又重提限购、限贷、房产税“三大法宝”，无疑将有力改变此前市场上愈演愈烈的楼市走高预期，也为接下来的房地产调控政策提前树立了为接下来的房地产调控政策提前树立了“从紧从紧”基调基调。 在各地方细则暂未出台之时，对于当前楼市仅仅是警示作用，影响有限。是否长期有效，仍需后续具体措施的执行。市场调控非一朝可为，关键在于建立长效机制，在于落到实处。 THE END,THE END,THANKSTHANKS！