1、专业+服务 创造地产新价值关于9.29新政的销售说辞 政府每一次的调控，都在变相为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点。 9.29新政解读 销售说辞细分 新政针对性应对说辞一、 9.29新政解读：1) 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。2) 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3) 调整住房交易环节的契2、税和个人所得税优惠政策。4) 切实增加住房有效供给。5) 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。过去多年来调控不见成效的事实，让公众建立起了房价越调越涨的历史经验，政府在房地产调控方面的权威性和公信力已大打折扣。2010年9月29日，中央政府正如前所料地强化了房地产调控，就4月份出台的“新国十条”中的相关内容出台了加强版新政策，如全国统一进行限购、暂停第3套房贷款、首套房首付比例回归30%等。尽管中央政府出台了新政策，各地成交量3、普遍大幅下降，但市场双方依然很僵持，房价下降的迹象不明显。二、 销售说辞细分1) 出台新政目的说辞银行放贷：多数银行已在上半年完成本年度贷款任务，到了10月份以后额度更是少之又少，不少银行为了控制额度，间接性的出台相应的限制贷款政策，直到度过年底。政策本身限制了郑州市以外的所有类型客户的贷款。如此银行政策只是短期内政府抑制房价的行为，到了次年银行制定贷款任务的基础上肯定有所松动。国家和银行也是借此机会安抚民众，来完成自己的目的。此政策预计延续到明年1月份就会有所松动；GDP：中国GDP第二季度增幅为10.3%，今年已不存在保八任务，所以宏观政策有针对性的对房地产市场进行打压，但 2011年需要4、面临新的保八任务，房地产起到关键作用，地产健康良好的发展是GDP增长的重要保证。2) 新政调控结果及周期的说辞结果：从0710年3次大的调控来看，整个房地产每次调整在销量方面都有所抑制，但是价格依然坚挺，尤其针对郑州这样的2、3线城市，在目前的房地产状况下不可能存在大幅下降的情况。周期：短期（3-6个月）：“9.29新政”直接抑制部分刚性需求和中小投资需求，全国楼市交易量在短期内将回调。但介于郑州楼市供给不足的压力和旺盛的刚需现状，“9.29新政”对郑州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对价格抑制影响会很小。中期（1-2年）：9.29新政对需求的全面打压使未来1-2年内郑州市投资和自住需求5、的释放速度将被迫有所减缓，但郑州市乃至河南省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道。n 长期（3-5年）：中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入转型期。二三线城市房地产市场受刚需支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域。3) 新政针对性应对说辞1) 通货膨胀：由于物价持续上涨，同时央行没有及时采取加息等措施有效打击通货膨胀，居民对通货膨胀的预期加强。央行调查显示，3季度，预测下季物价上涨的居民比例为46.2%，较2季度上升3.8个百分点。随着通货膨胀日趋严峻，市场负利率进一步扩大，资产价格上涨预期进一步推高，居民储蓄、消费意愿下降，购买房地产尤6、其高端房地产以使财富保值增值的意识重启，这就加大了房价继续上涨的可能性。政府出于刺激经济增长的目的，大量投放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至放任投资泡沫和通货膨胀。日趋见甚的资产泡沫和通货膨胀、负利率，不断推高房价预期和房地产投资预期，使得公众选择购买房地产等资产，以求保值增值，应对通货膨胀，强化了房地产的投资功能。2) CPI：9月份中国CPI为3.3，而银行一年期存款利率仅为2.25，即客户把钱存入银行是在贬值的，而且贬值的幅度较大，因此造成了市场上流动资金过多。而目前国内经济市场成熟度较低，缺乏稳健的投资产品。因此，房地产、黄金投资等产品7、仍是热销投资产品。3) 城市化进程：中国经济的增长模式，仍然会以城市化拉动百业增长为主，从现有46%城市化到未来70%城市化进程中，还要有10亿人进入城市生活。郑州做为整个河南省政治、文化、经济中心具有极强的吸纳性，目前正进入快速的城市化发展进程，每年新增城镇人口约为15万，其中有10余万需在郑州置业，而郑州市每年提供的住房面积远不能满足消费者的需求，郑州房地产属于典型的需求大于供给。城市化进程的持续提升将使城市人口持续得到补充，自1996年后，河南省城镇化率快速提升，但至今仍低于46%的全国平均水平，未来城镇化水平将持续快速推进，郑州本地置业将是他们的首选，但供应和需求的背离将导致大量人群会8、面临无房可住的局面，强大的刚性需求自然使房价难以下降。4) 人口增长：毕业生：郑州市每年有75万大学生毕业，其中78%的有置业需求，有高达几千万的需求面积，郑州市目前商品房1-8月份推出体量为2000万平米，其中商品住宅仅1000万平米，保障性住房1000万平米，远不能满足新生代力量对房地产的需求。置业人口：新生人口数量在1987年达到了2550万的历史高峰，此后以平均每年48万的速度下降，直到2004年后暂时趋稳；1987年这批人群目前处于23岁这个年龄段，正是购房置业需求年龄，将带动房地产、汽车等行业在2022年达到顶峰。5) 土地：地方政府出于拉动经济增长、确保土地财政等目的，对调控政策9、执行不到位，乐于维持、保护甚至推高本地房价，不断推高并极力维持高地价。高高在上或并未明显下降的地价，依然在支撑着房价上涨预期，也让开发商及消费者找到了维持高房价、看涨房价预期的理由。土地方面地王频出土地价格不断刷新记录，就近阶段郑州招拍挂的土地，总体最高成本9000元/左右，所以开发商从成本角度考虑，在保证基本盈利的基础上，房地产价格不会出现大幅的下降。6) 地铁物业：中国十几个拥有地铁的城市中，例如上海、深圳、北京、广州等城市，房价均轻松过万，地铁规划建设不断拉大城市框架的基础上，在郑州地铁带动城市便利生活的背景下，目前郑州6000元左右的均价，会在地铁建成后有一个快速的攀升。7) 保障性住10、房：多年来，住房保障工作严重滞后，欠账太多。虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保障性住房建设，对整体市场来说一时难见成效。即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相差甚远。2010年1-9月保障房交易土地预计可供给保障房1405万平米，但1、保障房申请资格条件苛刻，保障人群极其有限；2、保障14万人群，仅仅相当于郑州市一年的新增人口；3、郑州目前大部分保障性住房土地分布在郑东新区位，基本上是属于政府部门单位、定向住房，购房属于特定人群这种情况短期内还难以解决。8) GDP：郑州是河南的省会，是全省的政治、经济、商贸、文化中心。全省的资源都向郑州倾斜，而从下表可知，郑州市的GDP远高于国内平均水11、平，人均年收入稳步增长，置业者购买实力逐步增强，大综消费行业（房地产和汽车）会持续繁荣景象。省份09年GDP人口/万人城市建成区面积/平方公里省会城市09年GDP人口/万人建成区面积/平方公里绝对值/亿元增速绝对值/亿元增速河南19367.2810.70%99671678.6郑州340012.20%743.62949) 城市功能：郑州是周边省域化资源最集中一个城市，对全省高消费人群的吸引力大，城市消费力强劲，外向型经济特征显著，目前郑州市中心地块已经基本已开发完毕，土地资源稀缺，供求关系的严重失衡将使核心区周边的土地价值出现爆发性增长。10) 城市规划：今年8月29国务院批准了郑州未来十年（212、010-2020）的发展规划，届时郑州市主城区面积可达500平方公里，人口数将增加至上千万，城市框架不断拉大，城市建设日新月异、环境不断优化、人居质量迅速提升必然促使房价的稳定增长。11) 房地产影响人物观点：任志强：“在中国不买房子的是傻瓜 房价不会下跌”观点：谁不买谁倒霉 “如果中国始终保持GDP的较高增长,为啥不买?比如说钢材要涨，水泥建材要涨,土地价格也在涨价,以这样的成本造房子,房价就一定会涨!”任志强说,从日本、美国以及我国香港的经济周期来看,房价下跌都是在GDP负增长的情况下出现的,中国改革开放30年,没有一年出现经济负增长,因此不用担心房价会下跌。人物背景：任志强，北京市政协委13、员，北京市华远地产股份有限公司董事长，华远集团总裁，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。三、 客户灌输房产升值定律一、房产不仅仅能居住，还具有极强的保值升值功能。香港房产均价在过去40年里升值100倍，北京房产均价在过去30年里升值20倍。不要认为只有黄金才会保值，不要以为只有潜力股才会升值，房产的增值也会在不知不觉中实现。当然，这漫长的时间中，还有物价上涨的因素，还有通货膨胀的原因，中国还有土地使用期限的局限，还有国家政策的风险，但是房产升值的原理不会变。二、不要为一时的涨跌所困惑，房产总的价值趋势是向上的。香港房地产市场经历过80年代的高速发展，也经历过90年代的金融风暴；但是到现在来看，房产总的价值趋势是上涨的。做过股票的人一定有这样的经验：天天打探消息、杀进杀出的股民赚不了多少钱，倒是给国家纳税给证券公司打工了；只有看准潜力股，长期投资才有大的收益。投资房产的道理也是如此。房产不会总是涨的总有调整的时候，但房产总的趋势总会上涨的。三、如要投资房产，请看准时机果断出手。投资房产就要看准时机果断出手。人的大部分时间就在观望中度过了，你永远也别想买到最便宜的房子，你永远也别想卖到最高的价格，这和股票是同样道理的。同致行（中国）郑州分公司营销中心2010-10-19