1、定价及策略一、公寓部分总平均单价的确定原则（-）一个前提：*项目的均价是在项目木身的基础上，参照区域情况、市场情况的 基础上来制定的。（二）二个原则：第一：以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参 考依据我们调查的区域市场内总体平均单价为*元/11）2 o第二：以本项目的单位成本作为定价依据我们如何避开竞争激烈的主流市场，有效的寻找市场空缺点？项目的 品质不仅是体现在产品本身的设计上，还应充分体现在产品的附加值 上，也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。（三）本项目公寓部分总平均单价：在上述一个前提和二个原则的综合考虑下，本项目公寓部分的总平均 单价为*元/平方米2、。这样既可以保证本项冃的售价仍维持在同区 域、同档次物业价格的主流市场中，又可以较高的性能价格比占领市 场。二、公寓部分各楼座平均单价的确定 以下，将在保证本项目公寓部分总体平均单价*元/平方米的原则 下，确定各楼座平均单价，具体如下：（一）各楼座平均单价的制定原则：以6#楼为参照物，针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、 遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。1、河景：在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为在 5栋公寓楼中，3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优， 5号楼略高于6#楼，7#楼最差。2、户型：从产品设计来看，3#楼、4#楼为一梯二户户型、 三向采光3、且南北通透，主卧及主卫均朝南向，且主卫均拥有明窗；而 5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型，只有二个釆光面，因此 在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为3#楼和4#楼的户型从 采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳，5#楼、6#楼、7#楼的户型与 3#楼、4#楼比较略差，但程度较为平均。3、社区内景观：从产品规划角度来看，6#楼位于整个社区 的中心，英北侧和西侧有二块人面积空地可做园林设计，因此认为 6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为 参照物的前提下，认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次 于6#楼。4、邻里、遮描：在不考虑其它因素的情况下，认为3#楼只 有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡，且栋距相对较远，而南 向、东向均无遮挡，