1、打造城市级商业，获得持续稳定现金流打造城市级商业，获得持续稳定现金流 胜利大厦定位与物业建议胜利大厦定位与物业建议谨呈：山东鑫都置业有限公司项目本体条件解析及项目界定项目本体条件解析及项目界定Part1.商业定位、招商策略及物业发展建议商业定位、招商策略及物业发展建议Part2.公寓定位及物业发展建议公寓定位及物业发展建议Part3.汇报内容汇报内容本报告是严格保密的。项目本体条件解析及项目界定项目本体条件解析及项目界定p项目区位p地块解析p项目界定项目地块解析项目地块解析u用地性质用地性质：商业用地；u占地面积：占地面积：8538平方米；u地上建筑面积：地上建筑面积：5.47万平方米；其中商2、业建筑面积2.4万平米，塔楼建筑面积3.07万平米；u容积率容积率R R：6.5；u建筑高度：建筑高度：95米（原限高99.6米）；2525米米1717米米9090米米4040米米商河路1412.1平米1343.2平米注：规划指标为调整方案指标；项目界定及限定条件分析项目界定及限定条件分析1、从地段价值考虑，商业酒店商务居住2、从商务价值来看，因为城市往东走，这一带办公档次低，白领缺失。3、商业占地规模小，要增加总体体量并形成特色4、从地块条件分析，地形不规则，南北双向的进入性较差。北侧济南路是人流车流汇集的地方，需要结合A地块考虑消费者的进入性；南侧紧邻商河路步行街，沿街面17米，若南向两地3、块改造成为城市广场，则明显改善地块南侧的进入性。因此，在商业的人流动线、商业公寓的进入性方面要综合进行考虑。城市核心商圈内的综合体物业城市核心商圈内的综合体物业各物业功能比较分析各物业功能比较分析公寓和商业更符公寓和商业更符合项目的目标合项目的目标拟合度最高拟合度最低出租与出售物业结合：p位于核心商圈，商业价值高，商业为必选功能p酒店+商业全部为持有物业资金压力过大p写字楼要求一定的昭示性与进入性，地块资源存在劣势详细写字楼分析见附件本报告是严格保密的。商业定位、招商策略及物业发展建议商业定位、招商策略及物业发展建议p整体定位p业态规划p招商策略p物业发展建议西城商业市场分析回顾西城商业市场分析回顾u西城集中了东营绝大多数现有的中、大规模商业设施，已形成一西城集中了东营绝大多数现有的中、大规模商业设施，已形成一定的品牌和规模，整体定的品牌和规模，整体商业气氛浓厚商业气氛浓厚，尤其济南路沿线