1、 目目 录录 报告说明 .1 1 项目背景概述 .1 1.1 项目概况.1 1.2 研究目的与方法.2 2 宏观经济环境研究 .4 2.1 房地产政策法规分析.4 2.2 昆明宏观经济环境研究.11 2.3 安宁宏观经济环境研究.23 2.4 城市发展趋势预测.39 3 昆明及安宁房地产市场研究 .42 3.1 昆明土地市场发展状况.42 3.2 昆明房地产市场总体发展状况.50 3.3 昆明住宅市场发展状况.53 3.4 昆明别墅市场发展状况.64 3.5 昆明高尔夫房地产项目市场发展状况.75 3.6 昆明酒店及服务式公寓发展状况.91 3.7 昆明会议与洗浴物业的发展状况.105 4 安2、宁房地产发展总体状况 .115 4.1 安宁土地市场发展状况.115 4.2 安宁房地产市场总体发展状况.118 1报告说明报告说明 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： 新的规划变动。 新的政策法规。 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 敬请注意：敬请注意：本项目研究及策划工作是在 2006 年 9-10 月期间进行的，因此进行研究分析所涉及的信息和资料都是基于这个时间阶段收集的。 本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包3、括任何法律、法规和政策议题。 本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告仅为贵司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。 报告编制说明：报告编制说明： 项目名称：安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划 委托单位：云南世纪天乐房地产开发有限公司 报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 协助单位：昆明田野地产咨询公司 房行东方 http:/ 11 1 项目背景概述 项目背景概述 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 地理位置 地理位置 本项目位于温泉镇内，北临成昆铁路，南靠安宁温泉公路，东、西、南向环山，西与温泉相连接，东可接安楚高速公路，温泉镇距项目不