1、商业地产开发经营基础理念（1）租铺问题解决得好是旺场的必要 条件，但不是充分条件。一、关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论一、关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论（2）售铺问题解决得好是旺场的补充条 件（开发商有较充足旺场经费）， 既不是必要条件，也不是充分条件。一、关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论一、关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区（1）系统结果性问题不能通过局部过 程性问题来解决。租、售问题不 能解决旺场问题。但旺场问题可 以解决租、售问题。（2）简单问题复杂化。 不旺场带来很多小问题（租户、业主诸多纠纷干2、扰管理公司），导致管理公司（开发商）产生偏差决策想法只租不售。二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区（3）复杂问题理不出重点。 租户由于经营不善，要求减免租金，开发商给予补偿而不是使用经费来旺场，可补偿只能救急救不了冷场。三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系（1）在整个商业广场中，主力店与精品店 相互依存，相互支持，相互衬托，使 零售业态和商品品种的不断调整趋向更 加合理，更加符合市场，也就不能忽视 和放弃任何一个角落，任何一种业态的 旺场经营管3、理，保证处处红火。否则， 商业广场价值（含金量）大减。三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系（2）各业态的作用和意义差别： 超市：引人气、挣现金流 百货：挣现金流、提高档次 娱乐：引客、留客场所 餐饮：配套消费、完善功能三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系（3）为了支撑高租金的店中店，精品店的唯 一生存之道：u先商铺时代先商铺时代 6个单店首层和沈阳组合店，以批发为主的市场。三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系u商铺时代商铺时代 天津、南宁、武汉、哈尔滨组合店两个首层，以批发为主，零售业辅的半市场半商场。三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系u后商铺时代后商铺时代 连廊街铺，以零售为主，以批发为辅真正意义上的旗舰店。三、关于主力店和精品店的关系三、关于主力店和精品店的关系 特别提醒：特别提醒： 精品店总面积不大不小