1、房地房地产项产项目并目并购购与合作的相关法律与合作的相关法律实务实务投资策划中心 风险控制部李 珍2015.11版权所有 集团 严禁外传课课程目程目标标概念辨析？并概念辨析？并购购与合作与合作类类拿地模式的法律特点与差异拿地模式的法律特点与差异注意什么？并注意什么？并购购与合作与合作类类拿地模式的法律拿地模式的法律风险风险及防范措施及防范措施目目标标一一目目标标二二如何如何选择选择？各？各类类拿地模式的适用情形拿地模式的适用情形目目标标三三并并购购与合作与合作类类拿地模式拿地模式土地使用土地使用权转让权转让联营联营型合作开型合作开发发股股权类权类合作开合作开发发委托代建代管委托代建代管一、土地2、使用一、土地使用权转让权转让概念概念条件条件指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。（1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证；（2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发优优缺点缺点【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加（1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让；（2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。适用情形适用情形一、土地使用一、土地使用权转让3、权转让（1）划划拨拨地地的土地的土地转让转让 除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让手续，补交出让金）需需要要注注意意的的相相关关法法律律问问题题国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知：军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理：（一）地方政府收储然后公开出让；（二）部队直接公开转让；（三）部队与地方政府共同公开转让。（2）土地已抵押土地已抵押的的处处理理 拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 解决方案解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。一、土地使用一、土地使用权转让权转让（3）未达到法定未达到法定转让转让条件条件的的处处理理根据 土地管理法规定，国有土地使用权转让必须达到开开发发投投资总额资总额需需要要注注意意的