1、 01 新增市场：2021 年一手商业、办公市场 2021 年上海一手商办物业市场整体表现稳中有降，疫情稳定后的市场回暖未能出现。在楼市持续调控的大背景下，开发商信贷难度加大，对于商办项目的推盘节奏把控也更为谨慎，全年供应量同比近腰斩；而交易市场表现相对稳定，优质项目依然受到青睐，成交价格保持在较高水平。 02 商业物业 图：近五年上海商业物业供求走势 2021 年上海商业物业市场未能如愿恢复，整体表现依然冷清。在疫情反复和楼市调控的大背景下，开发商对于项目的开发建设更为谨慎，年内商业物业新增供 应仅为 53.6 万平方米，同比上年度减少超过 45%。成交方面，依靠前三年的供应支撑，2021 2、年成交面积保持在 83.3 万平方米，同比小幅下降 5.8%，降幅略有收窄。 从 2021 年各月上海商业物业可售存量看，整体走势表现为先增后减， 总量在 1050-1070万平方米小幅波动。供应量的再次回落使得商业物业全年供求比降至 0.6，年末可售总量定格 图：上海商业物业可售库存总量走势 在 1053.1 万平方米。以最近 12 个月平均 6.9 万平方米的销售量计算，目前的库存去化周期攀升至 152 个月，商业物业库存去化压力较大。 03 全年高价热门项目销售表现良好，有效提振全市整体均价。2021 年上海商业物业成交均价增长至 34895 元/平方米、为近五年第二高，同比提升超两成；3、在量跌价涨的情况下，全年 图：近五年上海商业物业成交价格走势 成交总金额增加至 290.6 亿元，同比涨幅 14.5%。 根据全市各区商业物业市场的整体情况来看， 中心城区的闵行和远郊区域的原南汇、 松江是2021 年商业物业交投相对活跃的行政区。 供应方面， 原南汇区领跑全市， 供应量约 8.7 万平方米，区域内均瑶智胜商务中心、 太平洋中环广场等项目起主要支撑作用； 松江区商业供应以社区配套商铺为主，供应面积 6.8 万平方米，位列各区第二。此外，本年度普陀和长宁两区无商业物业新增供应。成交方面，闵行、原南汇、松江三区占据全市商业物业成交总量的五成以上。其中，闵行区表现亮眼，成交面积超过 18.2 万平方米，在全年成交前十项目排行中占到四席；原南汇区和松江区成交面积接近、均超过 12 万平方米，成交主体包括区域性商业综合体和社区配套商铺。成交均价 方面，中心城区包揽排名前列，黄浦区商业