1、工程验收与移交操作指导书工程验收与移交操作指导书 修订记录 日日 期期 修订修订 状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 工程验收与移交操作指导书 项目公司工程部 项目公司其它 配合部门 支持性文件 项目公司 前期部 否 是 否 合格 基础工程验收 过程隐蔽验收、结构验收 煤气、电梯、消防、供电、降噪、市政排 水的工程施工完毕 上述单项分别申请初收 核验合格 上述单项分别申请核验 初验合格 规划验收 是 主体工程施工完毕 申请初验 通知各工程供方进行 竣工资料收集 申请复验 复验 不合格 合格证书 合格证书合格证书 竣工验收 向政府主管部门办 理竣工验收备案证 明2、 编制住宅使用 说明书 编制住宅质量 保证书 组建验收小组进行 全面验收 发现问题并要求承 包方整改 资料移交公司档案 部门 组织工程移交验收 物业清洁 工程移交物业 移交验收及整改 记录 书面交接 工 程 验 收 工 程 移 交 为了保障房屋的安全、质量和功能要求，为了规范工程阶段性验收、竣工验 收、备案及其后移交给物业公司管理的工作方法和验收标准，特制定本操作指导 书。 交付验收： 承包商将房屋交付给项目公司的过程。 交付验收检查的内容包括： 资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备等。 移交验收：指项目公司工程部将已完工程交付给物业管理公司时，由物业管 理公司主导的验收。移交验收检查的内3、容包括：资料、房屋本体、道路、公建配 套、设施设备等。 1.1. 职责职责 1.1. 项目公司工程部 1.1.1. 组织勘察、设计、监理、承包商进行分部、分项工程质量验收； 1.1.2. 工程完工，对符合竣工条件要求的，组织勘察、设计、监理、承包商等 单位和其他有关方面的专家组成验收组，配合前期部作建设工程竣工 验收备案表和建设工程竣工验收报告 。 1.1.3. 组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。 1.1.4. 组织监理、总包承包商按交付验收标准进行交付验收。对不合格项 目督促相应承包商整改并负责消项记录。 1.1.5. 组织向物业公司移交工程，办理移交手续。负责组织对物业公4、司相关人 员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。 1.1.6. 及时通知总部工程管理中心参加竣工验收和总承包商向项目公司的交 付验收。 1.2. 总部工程管理中心总部工程管理中心 1.2.1. 参加竣工验收 1.2.2. 参加总承包商向项目公司的交付验收 1.3. 物业管理公司、客户服务部门 1.3.1. 配合工程部进行移交验收，并办理移交手续。 1.3.2. 组成细部检查小组，对工程细部进行检查并填写细部检查质量问题整 改通知单 1.3.3. 工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。 1.3.4. 对移交的工程档案资料进行归档保管。 1.4. 承包商 1.4.1. 5、做好施工阶段备案资料整理、保存工作。 1.4.2. 分部分项工程自检合格后，报监理、甲方工程部验收，对不合格项目落 实整改工作。 1.4.3. 保证工程达到竣工验收标准，参与竣工验收,做好验收备案阶段备案资 料工作。 1.4.4. 在通过交付验收后，对工程实体进行清洁、封闭，整理和完善工程竣工 资料，保证工程移交的顺利进行。 1.4.5. 参加移交验收。对细部检查小组验收发现的问题，严格按照限定日期组 织人员进行整改，并进行复查，确保工程质量达到移交验收标准，保证 工程按计划入伙。 1.4.6. 配合工程部将工程实体移交给物业管理公司进行管理。 1.5. 监理 1.5.1. 实施工程项目过程控6、制，出具质量验收证明书； 1.5.2. 对施工质量和质量文件检查确认，对工程质量等级核定，出具工程质量 评估报告，协助项目公司工程部审查、完成竣工验收条件和实施竣工验 收，做好竣工验收备案工作。 2.2. 工作程序工作程序 2.1. 隐蔽工程验收 隐蔽工程，承包商应在自检合格的基础上，通知监理验收。未进行隐蔽验收 不能进行下一工序的作业。 2.2. 基础工程验收 基础工程完工后，由承包商向监理申请验收，监理初验合格后，项目公司工 程部组织质量监督机构、勘察和设计单位、监理、承包商组成的验收小组进 行验收，基础工程验收合格后方可进行主体工程施工。 2.3. 结构验收 在主体工程封顶后，承包商应向7、监理及项目公司工程部递交结构验收申请， 监理在接到申请后经过初验，由项目公司工程部组织相关单位进行结构验 收。 2.4. 专项工程验收 2.4.1. 规划验收 a) 当主体工程形象进度满足要求时，项目公司工程部组织测绘单位的测 绘人员到现场进行竣工测量工作； b) 室外景观及消防道路施工完成后， 组织规划部门到现场进行规划验收， 取得政府签发的相关建设工程规划验收合格证明。 2.4.2. 燃气工程验收 a) 燃气监理申请初验收； b) 工程部负责组织承包商、燃气监理、燃气设计单位、燃气质监单位到 现场进行燃气工程竣工验收；并取得政府相关的验收证明。 2.4.3. 消防工程验收 a) 承包商配合8、项目公司工程部负责向消防部门申请初验收； b) 消防部门现场进行消防工程验收；同时应取得政府相关部门签发的消 防工程验收合格意见证明。 2.4.4. 人防工程验收 a) 当人防工程施工完毕后， 先由监理组织对本项目人防工程进行自验收， 合格后项目公司向人防办申请初验收； b) 人防办安排时间到现场进行人防工程竣工验收； c) 如核验不合格，则需由承包商整改后再申报验收；如验收合格，则由 公司前期部办理相关人防工程验收证书。 2.4.5. 电梯工程验收 a) 当电梯工程施工完毕后，向质量技术监督局申请初验收； b) 质量技术监督局现场进行电梯工程竣工验收； c) 如核验不合格，则需由承包商整改后9、再申报验收；如验收合格，则由 公司前期部办理政府相关电梯验收结果证明文件。 2.4.6. 环保工程验收 a) 工程施工完毕后，承包商和监理协助项目公司工程部向环保部门申请 验收； b) 环保部门现场进行环保工程验收； c) 如验收不合格，则需由承包商整改后再申报验收；如验收合格，则由 前期部办理相关排水许可和建设工程环保验收合格方面的证明文件。 2.4.7. 档案验收 a) 当工程主体施工完毕后，项目公司工程部应通知各承包商和监理进行 竣工资料收集； b) 在竣工资料基本收集完毕后，项目公司工程部负责组织进行自验，提 出整改意见，当整改完毕后，前期部向档案管理部门申请竣工资料初 验收； c) 10、项目公司工程部根据档案馆时间安排到现场进行竣工资料复验，包括 各项专项验收证明书、工程质量保修书、工程款支付证明、墙体材料 使用核定手续证明、散装水泥办公室付款证明等。若这些证件都已取 得，则由前期部到档案管理部门办理相关档案移交证明文件，并移交 所有资料。 2.5. 竣工验收与竣工验收备案 2.5.1. 当各个专项验收证明书全部取得并通过室内环境检测后，总承包商向监 理申请竣工初验，由监理组织并主持竣工初验收； 2.5.2. 当初验收合格后，由承包商向项目公司工程部申请竣工验收； 2.5.3. 由项目公司工程部配合前期部报请政府质量检查监督部门进行竣工验 收； 2.5.4. 如工程未通过竣工11、验收，则总承包商根据整改意见进行整改后，再申请 竣工复验；如工程通过竣工验收，则由前期部到建设部门办理政府相关 建设工程竣工验收备案证明文件，并向政府部门存档备案. 2.6. 承包商向项目公司的交付验收 2.6.1. 承包商按交付验收标准做好交付验收准备。 2.6.2. 承包商于约定的时间配合工程部按照计划开始按新建房屋验收表和 小区公共设施及道路设施验收单所列项目进行逐项验收。工程部提 前通知总部工程管理中心参加交付验收。 2.6.3. 如验收有不合格的项目，承包商对所列返修项目进行整改直至合格。返 修复验由承包商提出，工程部和监理进行复验。 2.6.4. 工程部将交付验收结果及时反馈给物业12、公司或客户服务中心，对于不能 及时整改或多次整改仍不合格的质量问题要及时与物业公司或客户服务 中心取得沟通，并制定统一解决方案。 2.7. 项目公司工程部向物业管理公司的工程移交 2.7.1. 工程移交准备 2.7.1.1 细部检查验收 A. 在工程临近收尾时，由物业管理公司组织细部检查小组。 B. 项目公司工程部及时通知细部检查小组可以进行细部检查的部位。 C. 细部检查小组根据国家规范和细部检查验收方案对工程进行细部检 查验收，对验收过程发现的问题进行分类汇总，填写细部检查质量问 题整改通知单 ，并提交给工程部。全部问题整改完成后，必须由工程部 工程师进行抽查复验确认。 D. 细部检查验收13、过程中，由工程部每周组织一次例会，对工程中存在 的问题及时予以协调解决。 2.7.1.2 根据节点计划安排，项目公司在工程临近收尾时，成立由工程部、客 户服务部门、物业管理公司、承包商组成的工程移交小组。工程移交 小组制定工程移交计划。 2.7.1.3 按照工程移交计划，工程部书面向物业管理公司提供以下资料： A. 工程中存在的无法由施工解决的问题，及对小业主的说辞。 B. 物业管理公司接收工程时应注意的问题。 C. 接收工程设备的物业管理人员的培训计划。 D. 要求物业管理公司派驻保安进场的时间。 2.7.2. 移交验收 2.7.1.1 物业管理公司对工程是否满足物业管理要求和业主使用要求进14、行验 收，并将验收意见书面反馈工程部。验收可根据交付验收标准进 行 2.7.1.2 工程部应协调承包商和开发商有关部门对物业管理公司的验收意见进 行整改并书面回复。 2.7.3. 组织工程实体移交 2.7.3.1 在移交验收及整改完成后，项目公司确定移交日期，并组织召开工 程移交专题会议。 2.7.3.2 物业管理公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和开始 管理所接收的工程 2.7.4. 组织工程竣工资料移交 2.7.4.1 工程部应将以下的资料移交给物业管理公司： A. 工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单。 B. 工程所有的承包商和供应商的合同复印件。 C. 工程竣工资料和竣工图。 D. 工程验收通过文件及工程的前期资料。 E. 工程交房标准。 F. 所有的设备清单和使用说明。 G. 工程质量保修卡。 2.7.4.2 物业管理公司在收到资料后，应负责组织进行验收并办理书面移交 手续，以及资料存档。 3. 支持性文件支持性文件 3.1 项目施工过程管理规程 4.4. 相关记录相关记录 4.1. 新建房屋验收表 4.2. 小区公共设施及道路设施验收单 4.3. 交付验收标准 4.4. 细部检查质量问题整改通知单