1、营利性老年住宅研究报告目录第一章北京老年住宅供给调查研究2一、房地产及相关行业关注程度21、行业声音22、开发商动作2二、北京老年住宅供给情况31、老年住宅市场逐渐兴起32、老年公寓、养（敬）老院严重不足4三、老年住宅的种类41、产品出售经营模式42、产品出租经营模式53、产品出售与出租相结合的经营模式54、金融产品经营模式（外国）5四、北京老年住宅案例借鉴61、东方太阳城公园式大型养老基地（只售不租）62、北京太阳城北京最早的综合性养老社区（租售结合）103、北京汇晨老年公寓福彩基金投资建设的出租型较高端社区（只租不售）134、将府庄园澳洲模式引入，高端综合性养老社区（只租不售）165、英智2、老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）18五、各养老机构经营现状19六、老年住宅规划要求191、社区规划192、社区组成203、绿化景观204、交通布局21七、老年住宅的配套要求211、智能化配置212、会所223、电梯224、商业235、配套23八、老年住宅的服务（服务内容、团队组织、资源配置）241、老年医院及护理院242、生活机能配备24九、老年住宅的价格25十、老年住宅的投资（建设、园林、配套、人员）26第二章老年住宅经营模式研究26一、老年住宅推广方式研究26二、老年住宅营销方式研究（名称探讨：老年住宅、养老住宅、养生住宅、健康住宅）26三、老年住宅目标客群研究26四、老年住宅3、诉求点研究26五、老年住宅经营方式研究（以旧换新、以租代购、长租、短租、返本销售、基金型、股东型、增值服务）26六、老年住宅开发成本研究26七、老年住宅投资回报研究26第三章北京老年住宅的需求研究26一、老年人分类研究26二、意向客群研究301、入住老年公寓意愿302、在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗31三、意向客群需求研究34四、购买行为调查36五、社会行为调查39六、老年住宅需求量预测42七、老年住宅能够具有投资价值43第四章 老年住宅的相关政策44一、国家及相关部委颁布的指导性政策44二、老年住宅相关标准44三、国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策44、4第五章 中国的养老和医疗保险体系45第一章 北京老年住宅供给调查研究一、 房地产及相关行业关注程度1、行业声音在搜狐焦点地产昨天举办的“2010中国房地产调控回顾与前瞻”论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生呼吁开发商关注老年人的养老住房需求。他指出，房地产企业应该思考“十二五”期间如何转型的问题，应该向绿色、低碳和环保转型。随着独生子女家庭越来越多，中国社会老龄化加速，开发商更应专注老年住宅这一民生问题。 “中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”聂梅生认为，50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成5、为房地产行业新的转型领域之一。2、开发商动作除东方太阳城、北京太阳城等以养老住宅为主的开发企业外，目前已经多家知名房地产企业纷纷涉足老年住宅领域，如万科、保利、珠江等知名房地产商。 中国房地产龙头企业万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年年底正式启动了“活跃长者计划”，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科“活跃长者计划”的首个试点项目。另外，万科在杭州良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划当中，更多万科社区还会以配建形式植入老年住宅项目。而这些老年公寓项目将可能以出租或者会员制等方式运作。 保利地产和基金提出“善居养老”，把家6、庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。全年，和基金善举养老计划实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。而目前正在尝试试点有两个区域，其中一个位于上海周边地区，另外一个位于长沙新火车站旁边。 与其他地产商直接进入养老地产不同的是，珠江地产虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广。去年珠江地产与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。二、 北京老年住宅供给情况1、老年住宅市场逐渐兴起随着北京房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致7、了房地产市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。目前在北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。分析这两个楼盘，可以发现它们在开发建设上有很多共同点。 产品设计体现了老年住宅的特色住宅和社区设计上遵循老年人建筑设计规范，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、8、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。 位于城市近郊区，自然环境良好城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设，如建设大面积绿地、中心公园等园林绿化，医院、健康娱乐中心、老年大学、家政中心等等社区服务配套设施等，满足社区老年人日常生活的需要。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。 周边配套较完善 老年住宅社区周边配套需较为全面，尤其以医院、商超、公园、老年大学、食堂、及其他配套商业最为重要。2、 老年公寓、养（敬）老院严重不足随着我国社会经济9、的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3-5%的比例相比差距相当大。总体供应情况北京市现有养（敬）老院308家，共计床位21157个（详见下表），分布在所属的18个区（县），但分布极不均衡。近郊区中朝阳、海淀两区养敬老院数量较多；远郊区县中昌平、顺义等养敬老院数量较多。而在东城、西城、崇文、宣武四城区中，养敬老院数量共计310、5家，尚不及朝阳区的养敬老院数量，并且大多规模较小，床位数大于50张的养敬老院就寥寥无几了。三、 老年住宅的种类目前国内开发商在老年分析老年住宅的赢利模式住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 1、产品出售经营模式 收益实现方式 以产品出售为主要收益方式。 收益水平及结构 按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接11、近房地产业平均投资收益水平。 在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。 2、产品出租经营模式 收益实现方式 产品出租是投资收益的方式。 收益水平及结构 收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。 3、产品出售与出租相结合的经营模式 收益实现方式 这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。 收益水平及结构 投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。 收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比12、例因项目定位中产品配比的不同而不同。 4、金融产品经营模式（外国） 收益实现方式 通过各种信托保险方式推出“以房养老”“以物养老”等金融产品。收益水平及结构通过各种特殊信托保险产品，可达到牟取长期利益的目的。但风险和收益并存，由于以抵押物为基础，所以在抵押物的价值和保值性上需要尤其注意。四、 北京老年住宅案例借鉴1、东方太阳城公园式大型养老基地（只售不租）物业类别独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓项目特色复合地产,低密居所,景观居所建筑类别板楼 多层装修状况毛坯环线位置六环以外所属商圈马坡乡顺义购房圈物业地址顺义潮白河畔交通状况 955路公交从东直门直达社区内；经望和桥走京承高速至后沙13、峪出口，东行经罗马环岛至开盘时间2009-08-01入住时间现房占地面积 234万建筑面积 80万容 积 率0.80绿 化 率80%户 数总共 2000 户 当期 1196 户房型 105-843物 业 费2.45元/月物业公司北京顺欣阳光物业管理有限公司开 发 商东方太阳城房地产开发有限责任公司售楼地址顺义区潮白河畔（项目现场）房价 均价16500元/，三期琴湖湾在售户型包括110二居，139-170三居，190四居。东方太阳城，总占地面积234万，内含16万湖水、75万运动休闲绿地，而建筑面积仅80万，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，社区周边更有7000亩1014、万株林木环绕。整个社区分三期建设。社区配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所，为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的服务和文化活动。社区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。精彩纷呈的“老年大学”也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级的多功能剧场，不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能，还在各种节日、主题日中举办了多次大型晚会、展演以及文化论坛。l 环境系统约2000亩潮白河近15、10万株原生树近20万社区生态湖节能环保的水源地源热泵系统75万运动休闲绿地 高绿化覆盖率高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放l 专属定制全社区无障碍设计智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造“老年大学”，教室、阅览室，丰富退休人生顺欣阳光物业，高品质贴心服务，连续三年社区满意度调查逾90%l 成品配置期、期，五组团成熟入住 东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康东方嘉宾国际酒店，五星级标准大型超市进驻，商业一条街康体中心，各类球馆、温泉游泳池5万太阳会所，商务会议，餐饮休闲汇佳幼儿园216、北京太阳城北京最早的综合性养老社区（租售结合）物业类别住宅、公寓项目特色宜居生态地产,低密居所,酒店式公寓建筑类别板楼 多层装修状况精装修环线位置五至六环所属商圈立汤路物业地址昌平小汤山东三旗马坊桥东交通状况老年公寓位于小汤山疗养区，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村开盘时间2011-05入住时间2010-05容 积 率0.80绿 化 率50%户 数总共 3800 户预售许可证京房售证字(2007)316号物 业 费2.50元/月物业公司北京宝氏华商物业管理公司开 发 商北京太阳城房地产开发公司售楼地址昌平小汤山东三旗马坊桥东房价 均价15000元/，目前尾房户型面积为17、50-70一居，精装修价格1500元/平，为40年产权。住宅部分已售完租金 银龄国际，视医疗保证金预存数量，租金相应下降，不同房型租金约为2100-3600元/月不等北京太阳城座落于北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。交通十分便利,912、949、358等公交车及规划轻轨铁道在此通过，乘车到达市区仅需20分钟。其周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。太阳城二期金色池塘：社区配套十分全面，集抢救、治疗、健康咨询、安养四18、大功能于一体的建筑面积达14800多的医院已经投入使用，5000多的购物中心和业主餐厅都为居住者带来极大的便利。公建设施近八万，占整个社区建筑面积的30%。社区内有2万的湖泊，加之以北侧温榆河形成社区湿地气候。建筑类型：4层板楼 （医用电梯、精装修）北京太阳城三期：建筑用地面积为 25000；总建筑面积为 155300, 楼层状况： 11栋六层、3栋九层。社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。l 银龄国际收费标准押金（万元）25北向单人间（元/月）25南向单人间（元/月）31西向双人间（元/月19、）37南向豪华间（元/月）102100280030003600201700240026003100注：合同1-3年一签，以上费用不含餐费、采暖费3、北京汇晨老年公寓福彩基金投资建设的出租型较高端社区（只租不售）项目一期物业类别 公寓项目特色 低密养老公寓建筑类别 4层板楼装修状况精装修环线位置 五至六环所属商圈立汤路物业地址 昌平区北七家，立汤路以东入住时间 2007年入住时间现房占地面积 规划占地54万（一期约1万）建筑面积 规划总建筑面积30万（一期约4万）容 积 率0.55绿 化 率45%户 数规划3000套左右， 6000个床位（一期288套房，712个床位）房型 48-112租金 220、500-6300不等（随押金数量、趸交年限不同而变化）项目定位：北京市老年社区是列入北京市“十五”时期老年人事业发展规划，向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程，属国内首家具有国际水平的老年社区。服务理念：科学、人文、健康、尊严投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资额约1.7亿合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验经营现状：288套房，712个床位，目前21、已入住约300名老人项目规划用地813亩，规划总建筑面积30万平方米，规划建设老人住房3000套左右，可容纳6000名老年人入住。项目一期2007年入住，由四栋建筑构成，包括公寓养老用房和近万平方米的综合服务中心，共占地147亩，其中公寓养老用房建筑面积29232平方米，有养老用房288套，可容纳712位老人入住。项目二/三期投资主体尚未确定，预计未来5年内会启动，规划建设社区服务中心、大型康复医院、老年活动大学、公寓式养老用房、老年社区休闲会馆预计项目建成后将成为北京市规模最大的综合性国际养老社区。 l 收费标准标准间（48.6平米）小套间（65.6平米）标准套间（80.5平米）大套间（1122、2平米）押金（万元）标准费用床位/月趸交1年趸交2年标准费用趸交1年趸交2年标准费用趸交1年趸交2年标准费用趸交1年趸交2年优惠8%优惠12%优惠8%优惠12%优惠8%优惠12%优惠8%优惠12%543504002382852804858464663005796554463005796554410418038463678508046744470613056405394613056405394203850354233884780439842065800533651045800533651043035103229308944404085390754605023480554605023480550223、850262225083780347833264800441642244800441642244、将府庄园澳洲模式引入，高端综合性养老社区（只租不售）物业类别 别墅 公寓（无产权）项目特色 丰富配套养老环境建筑类别 双拼别墅 小高层小户型公寓装修状况精装修环线位置 五至六环所属商圈无物业地址 朝阳区将台乡铁路大环内入住时间 2011年入住时间现房占地面积 规划占地38万建筑面积 11万容 积 率0.33绿 化 率90%户 数独栋73栋，公寓516套房型 独栋300-500，公寓50-110租金 分短租和长租，小户型34-52短租，大户型90左右三居室长租。短租价格在5300-7000元不等将府24、庄园敬老院是经北京市民政部门批准，根据国家有关政策法规，由社会力量合作依法发起、兴办的非企业法人社会养老机构。将府庄园坐落于北京朝阳区环铁绿化带内，占地38万平方米，拥有90%绿化率，千亩园林、3万平米水域。4万平米庞大配套体系，囊括体育健身中心、将府俱乐部、月犁中医医院、康复护理中心、长者国际会馆、高尔夫球场、温泉、泛舟、垂钓、散步、养花喂鸟、读书对棋、品茗赏画更有先进的医疗设备、名医坐堂问诊、养生、养老、医疗、娱乐多位一体，悉心呵护老人健康的同时，更加关注于银发贵族的精神需求，让夕阳人生更加绚丽多彩。 澳洲模式引入，打造高端护理服务 摒弃传统“养老院”模式，斥资千万跨海邀约Aspex、Ba25、ss Care、AMRC三家知名公司，从规划管理、运营执行、到资源引进，全方位创造中国老年护理国际品质。引入先进养老理念，充分汲取澳洲一个世纪的养老护理经验与中国几千年的敬孝理念,将居家养老与机构养老完美结合。 针对每一位住户不同的价值、能力、健康、喜好以及住户在身体、精神和社会各个层面的需求和选择等，量身定制专属护理方案，并提供一个安全，友好，和谐的老年社区，为入住老人提供全方位、多元化的护理服务。 完善医疗配备，实力保障无忧康健 精良的护理设备均由资深专家深入研究设计。除配备必要急救设备外，更加考虑老人日常生活细节，配备了适合不同老人的护理床,洗头洗澡设备,移动式移位机等生活设备，以及帮助26、生活不能自理及半自理老人的解决功能锻炼和沐浴如厕等实际问题的人性设备等。方便老人生活的同时，更为父母提供了更多健康与舒心。 便捷居住空间，无障碍养老新体验 70多座多户村落式养老公寓，多层护理型养老公寓与多层自理型养老公寓环绕水域建成，独享户户景观视野的延展开阔。针对不同需求安置医疗护理系统，满足长居与短住的阶段健康要求。每楼层设有护理服务站，每个单元增设医用电梯，室内设有可供轮椅进出卫生间、淋浴间，安全扶手马桶间，轮椅进出加大门框、紧急救助按钮。全部硬件设施以无障碍顺达理念规划，细腻设施，安全呵护每一个细节，让养老24小时无后顾之忧。园内建筑：1、长者国际会馆：130002、康复中心：65027、03、月犁中医医院：18004、管理服务中心：50005、将府俱乐部：110006、水域面积：51000收费标准：出租类型短租类长租类居住类型单人间双人间三居室房屋面积345290租价5300元/月7000元/月300万元/50年餐费900元/月/人护理费2000-5000元/月 5、英智老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）物业类别 公寓项目特色 护理型养老公寓建筑类别 5层多层板楼装修状况 简装修环线位置 四至五环所属商圈朝青板块物业地址 朝阳区红领巾桥东入住时间 2000年入住时间现房占地面积 1500建筑面积 7500容 积 率 - 绿 化 率 -户 数共85个房间房型 20-328、0租金 单人间4000元/月，双人间4800元/月（护理费3600元/月）项目定位：让老人有所依靠，让儿女无后顾之忧服务种类：英智老年公寓主要以护理为主，接收的都是丧失部分或是丧失全部自理能力的老人。主要服务有康复，护理，门诊，简单娱乐等。经营现状： 目前公寓内房间全部出租，没有空闲居所。 五、 各养老机构经营现状六、 老年住宅规划要求老年社区在规划上要有针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划，从社区规划、绿化景观和交通布局等等方面为老年人考虑，达到方便他们生活的目的。1、社区规划l 道路人车分流，避免老人的行动不便而与车发生危险，l 无障碍设计，为老人的不方便生活提供处处提供方便，l 开阔29、空间活动场所，提供老人的户外活动空间，l 增加休息座椅，方便老人随时休息。社区为老龄社区，在设计中充分考虑无障碍设计，在社区服务中提供高水准的服务，使之成为养老居住的理想家园。在规划设计中结合地域的风土、气候等自然因素，在设计中充分体现地域性的老龄居住社区。围绕人与自然亲和的理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。为了给老人提供最好的日照，所有建筑均为南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。2、社区组成l 多层公寓为主；l 多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；l 配餐中心（就餐、配送）；l 休闲茶栈（30、品茗、座谈、棋牌等活动）；l 老年医院及护理院；l 会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）；l 商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；l 绿化景观，（绿化覆盖率50%以上；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）；l 风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）；l 户外活动场地、停车场。3、绿化景观 景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；用水系将建筑物之间联系，使得该区域内的建筑和自然可以很好的统一和协调；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用31、尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。 4、交通布局人车分流，小区内应设无障碍环行步道人流入口处设置在离公交车站较近的位置。建设具有东方人文色彩和浓郁古典风情，又具现代时尚感的、静谧的居住氛围。绿化配置以东方古典园林常用的竹、松、梅等为主 集中绿化由开阔的草坪绿化和具有集合功能的大小型广场组合而成合理的规划布局是实现各种功能的基础，对老年住宅而言，其主要的客户为老年人，因此只有在功能布局、小区规划等等各个环节体贴老年人的方便，才能真正实现的老年住宅。七、32、 老年住宅的配套要求1、智能化配置围绕人与自然亲和的设计理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。为了给老人提供最好的日照，所有建筑均为南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。l 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；l 每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机； l 无线定位求助系统l 社区一卡通服务；l 防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；l 宽带网络系统、数字电视；l 楼宇设备监控系统l 社区内较为密集的定点设置SOS的紧急呼叫系统33、； l 考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道； l 电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统l 车辆管理系统； l 远程抄表系统。 2、会所除了常规的“洗衣中心、社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等等之外，还应规划设计有：l “国际会议中心”：定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动； l 多功能厅：满足日常的观看电影、唱歌、跳舞、晚会等；l “创业天地”：充分调动老人参与社区管理的积极性，发挥老年人的专长，力争满足老人老有所为的心理；l “幼儿园”：满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育；l 文体娱竞赛园地：满足日常生活、文化、体育的活动需求； l 以单元幢34、或组团家长制组织：给予人们在城市中的一种参与感与活动力。3、电梯l 电梯多采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘；l 电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键；l 电梯播报的声音也会比普通电梯大，以照顾听力不是很好的老人。4、商业以特色主题文化商业设施配合生活服务功能商业。除对一般居民外，需注入针对老年及休闲、文化、观光的特殊商业服务。 比如：当地特产店、特色餐饮店、花鸟店、古董艺品、戏曲茶楼、医疗保健用品商店、特色服装店，书店等。5、配套养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体 l 生活配套设施：超市、菜场、美容美35、发、洗衣房l 服务设施：医疗保健中心、餐饮、茶室等等l 娱乐设施： 阅览室、多功能娱乐厅、棋牌室等 l 医疗保健设施：诊所、医疗室、医疗咨询等 l 健身设施：室内游泳池、健身房等l 文化设施：老年大学、藏书阁、书法绘画厅等 八、 老年住宅的服务（服务内容、团队组织、资源配置）1、老年医院及护理院l 老年医院：位于亲和源护理大楼1-3层，设门（急）诊部、住院部。门诊部设外科、内科、耳鼻喉科、皮肤科、康复医学科、中医科、检验科、医学影像科、老年特色专科等。l 护理院：位于亲和源护理大楼4-11层，共设300张床位，分甲等和乙等两种床位。2、生活机能配备l 清洁服务： l 代购、代订服务： l 公寓36、的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗；l 宠物托管服务； l 邮政收发、定时提醒等服务；l 旅游活动安排服务 l 健身培训、辅导及陪练 l 日常医疗保健指导 l 花卉、盆景艺术指导 l 联谊沙龙、互助小组l 其他为老年人提供的特殊服务。 通过系统全面的服务，为老年人的生活的方方面面提供保证，使老人能够在老年住宅里享受剩余人生岁月的快乐。九、 老年住宅的价格序号项目名称产品类型押金或应急保证金租金、售价户型1东方太阳城只售不租无售价16500元/110二居，139-170三居，190四居2北京太阳城租售结合无售价15000元/尾盘在售50-70一居10-237、0万元不等1700-3600元/25-37大开间3汇晨老年公寓只租不售5-50万元不等2500-6300元/48-1124将府庄园只租不售20万元小户型短租： 34-52，5300-7000元/不等；大户型长租： 90三居室，300万元/50年公寓50-1105英智老年公寓只租不售押一付三单人间4000元/月，双人间4800元/月（另：护理费3600元/月）20-30 北京的大型老年住宅均集中在朝阳、昌平、顺义等区域； 售价集中在15000-16500元/之间，户型1-4居不等，主力户型为50-110的1-2居室； 租金集中在2500-5000元/月之间，大部分均需要交纳约10-20万不等的押38、金或应急保证金。十、 老年住宅的投资（建设、园林、配套、人员）第二章 老年住宅经营模式研究一、 老年住宅推广方式研究二、 老年住宅营销方式研究（名称探讨：老年住宅、养老住宅、养生住宅、健康住宅）三、 老年住宅目标客群研究四、 老年住宅诉求点研究五、 老年住宅经营方式研究（以旧换新、以租代购、长租、短租、返本销售、基金型、股东型、增值服务）六、 老年住宅开发成本研究七、 老年住宅投资回报研究第三章 北京老年住宅的需求研究一、 老年人分类研究2011年底，中国老年学学会养老与护理专业委员会对北京市场开展了老年养老需求的社会调查，主要调查结果如下：1、性别比例男性占46.57%，女性占53.43%。39、男女比例基本协调；2、婚姻状况有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是丧偶，仅占14.5%；最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；3、文化程度中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%；4、家庭同住人员配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高；5、包括自己在内的家庭人数家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和40、一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%，2-3口家庭占到了50%以上；6、健康状况健康状况一般所占的比例最高，达44.6%；其次是比较好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的；7、自理情况完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；8、现住房类型板楼高达64.3%；其次为塔楼，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少41、数住在平房或其他类型的房屋中；9、现居住面积现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；10、个人月均收入1000-1500元的最多，占31.1%；其次为1500-2000元和1000元以下，分别占19%和18.2%； 50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；11、家庭月均收入家庭月平均收入在1000元以下、1000-1500元、1500-2042、00元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分别占回答总数的18.88%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%，由此可见，50%以上的家庭月收入在2000元以下，当然也有近20%的家庭月收入在3500元以上。二、 意向客群研究1、 入住老年公寓意愿有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。2、在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%；只选国有的占26.7%；不能确定的占10.7%；43、民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试只选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。3、养老住房考虑96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%；考虑购买的占24.2%；不能确定的仅有6.1%。4、希望选择的养老住房面积58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。 5、更喜欢的老年公寓类型59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的44、A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。 6、更愿意选择的房间类型高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。7、老年公寓环境在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8%从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，北京的养老服务业大有可为；从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高；在45、费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。三、 意向客群需求研究1、 面积需求 老年人的居所需求一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。 据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30。2、 户型需求 房型以紧凑小房型为主。 主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。 供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。 有大阳台，方便老年人晒太阳。 南北通透，便于通风。3、 医疗需求老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医46、院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他 4、必备设施需求如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。 老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.47、5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.15、必备设备需求在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。 老年公寓必备服务项必备服务必备服务应答人数百分比应答次数百分比定期体检704 22.080.0日常保健477 14.954.2日常护理382 11.948、43.4送餐服务 40912.846.5定期郊游461 14.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询175 5.519.9法律咨询12 0.41.4总计3203100.0364.0四、 购买行为调查1、 费用支付形式在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性支付的占10.6%；价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。 2、 费用承受能力在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间；26.7%的调49、查对象可以承受每月1200-1500元的费用；9.2%的老人选择1500-2000元；能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。 3、 一次性费用支付能力选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。4、 费用支付来源选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。5、 目前拥有的理财方式选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。 6、 未来投资计划在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、50、信托。 7、 期望的投资回报率在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。 五、 社会行为调查1、 入住人员要求在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。 2、 合住意愿选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。3、 希望子女看望周期在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。 4、 心理健康服务需求在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。 5、 51、参与工作的意愿在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。 6、 日常用品的使用在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。 六、 老年住宅需求量预测2000年北京市60岁及以上的老年人口已达170.2万人，在总人口中的比重为12.5%，与1990年相比，老年人口总量增加了60.8万人，增长幅度为55.6%，年平均增长率为4.4%，在总人口中的比重上升了2.4个百分点。北京已经进入老年型城市。人口的老龄化对传统养老观念造成了冲击，也为老年住宅和老年公寓市场带来了需求。1、 随着人口结构的变化，居家养老的观52、念也在发生着变化“养儿防老”、“三、四代同堂”的传统观念在人口老化的今天不断受到冲击，与此同时，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。目前“4：2：1”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女53、分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2、 社会上的“空巢家庭”逐渐增多在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上54、180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。如天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。3、 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化随着年龄的增长，目前的中青年人也将逐渐进入老年，因此他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求。据调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5、中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划20055、2年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。随着老年人数量的不断增加，老年住宅和老年公寓的需求也将不断增长。在上海市，根据调查制定出的2010年老年公寓发展规划确定，老年公寓的入住人数以占老年人口总数的3例为宜，而发达国家这个数字通常可以达到45。由此可见，在未来老年住宅和老年公寓的需求十分可观，老年住宅和老年公寓产业在未来将得到极大的发展。七、 老年住宅能够具有投资价值1、老年住宅的投资价值界定这里所指的老年住宅主要是指有独立产权，且面向市场出售或长租而不是短租的老年住宅，要想了解老年住宅的投资需求，首56、先要将老年住宅的价值特征进行界定。比较来说，老年住宅的价值特征与产权酒店类似，两者都是以服务配套作为核心价值，在物业权属上即可由开发商统一持有，然后面向市场出售，也可直接将产权出售给个体法人。两者不同点在于老年住宅的个人租期会明显长于产权酒店，投资者的风险相对较小。2、老年住宅的投资需求发展前景 我国老年人比例和数量增长速度迅猛，相比之下，老年住宅在市场上供不应求，老年住宅相比普通住宅更具备投资价值。然而当前市场上并没有将老年住宅市场打开的原因，主要是由于政策导向不明确，老年住宅一直没有被单独立法考量，政策的颁布极为滞后，使得老年住宅市场一直处于不温不火的状态。 如果在政府明确老年住宅的开发政57、策及发展方向后，规范老年住宅市场，那时的老年住宅市场将如雨后春笋般迅猛发展。 第四章 老年住宅的相关政策目前，我国针对老年养老居住问题的政策、法律法规和制度很不健全。对于民间兴办养老服务机构，在涉及相关养老服务的护理、收费标准等方面还不完善。虽然我国也出台了一些鼓励民间资本进入养老事业领域的税收方面的优惠措施，但这些都针对具有福利性的机构，对商业化运作的老年住宅的土地、税收、融资等方面的具体法规几乎没有，但企业在发展养老地产时可以通过和地方政府协商，获得地方政府在资金和土地等方面的支持。一、国家及相关部委颁布的指导性政策中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要（19942000 年）、1958、96 年通过了中华人民共和国老年人权益保障法、关于加强老龄工作的决定、关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知、中国老龄事业发展“十五”计划纲要（20012005 年）和中国老龄事业发展“十一五”规划。这些政策都是一些宏观的指导性文件，缺乏具体的可操作性。二、老年住宅相关标准为保障老年建设适合老年人的需求，国家分别于1999 年颁布了老年人建筑设计规范、2002 年颁布了城市居住区规划设计规范及2005 年颁布了住宅建筑规范。这些都对老年住宅做出了一些原则性规定，但因没有从老年人的年龄和健康状况考虑进行细分，在建设中对老年人的需求考虑也不多，因此具体实施很困难，基本没有得到落实，使老年住宅在建59、设和开发中发展缓慢。目前部分地方已经制定了具体的细则：2010 年1 月27 日，上海市质监局和市民政局发布将于2 月起实施的社区居家养老服务规范上海地方标准，标志着上海市今后社区居家养老服务将获得统一的技术支持和服务质量的控制依据。北京市也制定了北京市无障碍设施建设和管理条例，其中第六条规定本市对在无障碍设施建设和管理工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。三、国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策1、营业税方面根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务免征营业税。2、所得税方面财政部、国家税60、务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知和北京市财政局、北京市地方税务局,在所得税方面给予的优惠有：（1）对由民政部门审核批准，并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税，其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。（2）对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税，其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。3、部分地区给予符合条件的福利性服务机构给予补助北京市民政局资助社会力量兴办社会福利机构实施细则（试行）第六条规定：凡属资助范围内、符合资助条件的，由法人（非政府机构）、自然人及其他组织举办的，自收自支、自负盈亏经营的养老服务机构，按入住满一个月的托养人员实际占用床位数，每月每张床位补助100 元。第五章 中国的养老和医疗保险体系