1、项目：港龙尚层创意产业园区发展定位与概念性规划方案提案：上海晟世策划机构时间：2010年9月港龙尚层创意产业园发展定位与概念性规划方案2010年09月谨呈【前 言】城市的创造力是城市人格和人类智慧的结晶，进而我们在一定意义上，可以把“智慧经济”也作为一种城市功能，而智慧经济在当代可以理解为一种时髦的知识经济，进而将智慧经济转化为一种文化产业，从而在文化产业中演绎出一种比思维、智慧更加贴切的模式：创意经济和创意产业。这其实只对城市存在的意义与发展的新时代理解城市是人类创意的载体和创意体现。西方的二次城市革命向三次城市革命的发展中，以及在后工业社会来临的发展中，社会精英以其特有的责任和思想，高举城2、市回归和知识经济的大旗，提出了创意经济的概念，并很快形成国家战略。新加坡在1998年提出创意新加坡计划，推动了城市经济与文化的变革。当代中国面临的城市空间变革是，改革创造城市地产发展的新格局。房产企业的发展正在形成创造城市、经营城市的“造城运动”。这个“造城运动”正在改变着中国城市的新格局。中国的城市面临一个具体的事实，即城市往往空间不合理，只能成为“住区”，或者是“卧城”，有效价值空间失去历史和未来的价值，同时，导致城市就业不充分。中国的城市已经出现了这种城市主城区的产业不充分现象。然而，一个理性的城市，一个精英群体能够发挥作用的城市，已经开始改变这种局面。上海、北京、杭州等城市在2005年3、后，已经开始注意到文化产业在城市中的地位，注意到创意性服务产业在城市中的地位。上海初期立项建立了18个创意产业园，北京初期支持开发了10个创意产业园。如上海的“八号桥”等，在经济与文化开发方面初见成效，并产生了广泛的影响。我们为港龙尚层引入创意地产的概念，期望能能借势于全球创意产业浪潮中的中国创意产业的强劲发展趋势，从而与长三角区的创意产业形成粘性链接，让位处长三角丹田的常州形成属于自身的创意产业集聚效应乃至产业集群。一、 港龙尚层创意产业园区发展定位1.1、创意地产的概念创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发4、置于更广的空间尺度进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。创意地产又名创意经济、文化产业。这一概念是在20世纪90年代中后期由英国“创意产业特别工作小组”最先提出。英国政府把就业人数多或参与人数多，产值大或成长潜力大，原创性高或创新性高三个原则作为标准，选定了13项产业作为文化创意产业的范畴，包括软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等。创意产业作为一种都市型经济的先导产业，是文化产业发展中一个新的富有生命力的分支，是文化产业从形式产业化向内容产业化的纵深发展。1.2、 创意地产的涵义1.11、5、核心：一种新型的商业地产运作创意地产主要通过商业地产范畴内商铺、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。当商业地产遇上创意产业，会产生1+1=3或者大于3的效益。1.12、使有限的建筑空间成为无线的创意场所有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。1.13、注重文化建设、注重时尚消费经营创意地产地产或者通过老建筑文化资源的发掘、或者通过新6、建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。1.3、 项目驱动力常州商业地产版块产业升级、周边区域潜在消费能力与港龙尚层产业链构筑是驱动本项目的几大驱动力（如图所示）港龙尚层产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持。租金利益最大化基地发展驱动力功能定位多样化业态的转型、提升西新桥周边链接市中心和新区中心，潜在消费空间巨大常州商业地产版块产业升级，现代服务业发展趋势。二、 港龙尚层创意产业园区业态构成创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工7、业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握常州西新桥版块现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，我们将为港龙尚层创意产业园区构筑包括内容创意产业集群、创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。以建筑规划设计、广告设计、工业设计、工艺设计四大设计为产业主导，建立服务于此类产业领域的中介、展示和交易平台。通过营造良好的设计环境，衍生设计产品交易、提供个性化服务等手段；园区将致力于吸引国内外的设计公司（工作室），原创商业和服务机构，个性品牌专营以及设计交流机构。2.1、 港龙尚层创意产业园总体功能定位特色创意商务集群的灵动空间融创意产业8、与创意生活为一体的综合创意商务谷提升园区商务配套的服务高地动感商业的体验场所2.2、 港龙尚层创意产业园三大版块定位：2.21、内容创意产业集群核心业态、建筑设计产业包括：城市规划、建筑规划设计、室内装饰装潢设计、景观设计等。、广告产业包括：平面广告、户外广告、电视广告、包装设计、3d设计、多媒体设计、广告代理、展览展示、图文制作、模型制作、广告摄影灯。、咨询策划产业包括：管理咨询、商务咨询、市场咨询、法律咨询、策划代理、猎头公司，专业技术培训机构等。、动漫科技软件产业包括：动漫网游、网际网络和数字媒体、软件开发等。、工艺工业设计产业包括：工艺创作、工艺设计、工艺品展售、工艺品鉴定、产品设计、9、产品外观设计等。2.22、现代创意服务集群2.22-A、承载常州创意产业的商务办公板块核心业态商务办公功能核心业态创意型公司或个人工作室的孵化器广告创意及咨询策划业为主导的产业集聚知名教育培训机构驻地及培训中心功能区分服务区 展示区 交流区 培训区招商建议集聚小型创业企业，围绕广告创意及教育培训展开招商商务办公功能核心业态广告创意及咨询策划业为主导的产业集聚教育培训机构驻地及培训中心创意型公司或个人工作室的孵化器商务办公功能的核心业态确定以广告创意、策划和教育培训为主导的商务港2.22-B、承载常州创意产业的商务服务配套板块教育培训机构驻地创意产业链集聚创意公司孵化器业态组合核心业态商务配套定10、位衍生需求商务功能休闲 娱乐 餐饮 宾馆交流 培训 会务 展示综合服务型立体商务配套体系商务型酒店、企业会所、商务餐饮、康体运动设施中心以商务酒店及企业会所为主体，餐饮、娱乐健体为辅的商务配套商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系 2.23、创意生活商业集群特色商业娱乐板块以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、高质、美感的产品。创意生活Creative&Life实现商业空间与创意体现的融合，营造意象空间以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式区别于西11、新桥周边大体量、综合型商圈发展规划，形成多元化、互补型商贸商务联动发展娱乐休闲型 体验式多媒体娱乐 电影艺术互动区商务服务型 个性、时尚休闲会所 会议中心/展示中心创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮三、港龙尚层创意产业园区概念性规划一楼：创意生活商业集群二楼三楼：现代创意服务集群四楼： 内容创意产业集群四、港龙尚层创意产业园区招商政策1、 合同期限：2年，3年两种2、 第一年低门槛政策，实行一年免租3、 保证金：3个月租金或者1-2万4、 管理费：5元/月5、 租金支付方式：提前1个半月支付房租，3个月或者半年，一年等三种支付方式五、 港龙尚层创意产业园区财务12、投资测算（三年合同收益表）面积第一年收益第二年收益第三年收益一楼12513个月保证金+管理费2.5元/天2.5元/天二楼3022.93个月保证金+管理费1.5元/天1.5元/天三楼3800.63个月保证金+管理费1元/天1元/天四楼3349.33个月保证金+管理费1元/天1元/天共计11423.8预计150万5406288.755406288.75六、合作方式1、 由乙方成立专门的商业运营管理公司，组建团队（带领专业招商，策划和设计人员进场），确定招商政策，项目规划，制作资料，制定宣传推广方案及改造方案，在6个月内（去除过年时间）完成70%招商目标2、 招商提成为第二年年租金的20%，总计1081257.75元（此费用包括所有的人员工资，办公费用，招商招待费，出差费，宣传资料印刷费用等等）3、 完成到90%，另外奖励30万4、 甲方提前支付30%预付款，324377.325元。财务独立核算，由甲方监督(可以根据时间节点表分阶段支付)5、 招商率到30%后的招商提成按月结算6、 广告推广和宣传，改造费用由乙方报方案，甲方承担费用7、 乙方负责招商后的运营管理，费用另计七、 时间节点表暂略八、房价回报率租金收益表暂略九、港龙尚层创意产业园区市场推广及招商策划方案暂略