1、1部门 文件名世茂铂翠湾D-9-1二期超高层前期定位报告1. 整体市场分析2. 项目本体分析3. 项目定位4. 初步物业建议2营销部门 营销篇目 录1. 整体市场分析 1.1 宏观政策分析 1.2 整体市场去化分析 1.3 各面积段去化概况 1.4 市场竞品分析 1.5 典型个案分析2. 客户分析3. 项目本体分析4. 项目定位5. 初步物业建议3营销部门 营销篇宏观政策分析“国五条”的关键点主要有：一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标，但随着楼市降温，反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市，将由省级政府责令其采2、取限购等措施，受限购扩围影响的城市主要是国家重点监控的70个大中城市中的非限购城市。三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。四、严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。五、农民工被纳入保障体系，实现农业转移人口市民化政策影响力目前有限，市场需求依然存在，调控治标不治本，未来存在不确定性。4营销部门 营销篇整体市场去化分析2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升， 5月份长沙楼市销量没有继续放大，预计将步入平稳期长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图 2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方，环比下滑9.3、28%，同比上升19.41%；住宅网签套数8776套，环比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均价6640元/平米，环比下跌1.79%，同比上升6.46%.5营销部门 营销篇各面积段去化概况90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观 2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90与90-120，从5月情况看，90-120成交量最大，占比31%，约27.9万方；144以上大户型占比9.31%，约8.38万方。长沙住宅市场成交面积段结构走势图6营销部门 营销篇市场竞品分析潮宗御苑中欣楚天逸品保利国际广场万科紫台本项目 华远华中心保利万科联合体南山雍江汇北辰三角洲慢步江湾湘江湘江雅颂居绿地中央广场万科金域堤香恒大御景湾在售筹建复地崑玉国际兰亭都荟兰亭湾畔中水电洋湖项目项目名称建筑面积（万平）目前/首批供应（万平）入市时间恒大御景湾25.36.52012年