1、商品房出入库管理办法第一章 总 则第一条 为规范商品房出入库管理，确保资产完整，制定本办法。第二条 大连亿达投资有限公司（以下简称“投资公司”）所属房地产公司开发的住宅、公建等产品（以下简称商品房）出入库的管理均执行本办法。第二章 面积及售价确定第三条 面积1、开发部门提供项目施工图，并召集预算、工程、经营等相关部门共同会审图纸，确定楼号、房号、物业用途及功能定位，经公司总经理办公会通过后，报投资公司总裁办公会审定。2、预算部门依据已确定的图纸，按照国家有关规定计算开发项目的总面积、销售面积（含分摊面积）及不可销售面积，并确定单位面积。3、营销部依据图纸及国家有关法律、法规、规定在预算部门计算2、面积的基础上进行复核和计算，并负责协调房地产测绘中心提前进行面积预测。4、营销部将预算部门和营销部测算的面积与房地产测绘中心预测的面积核定后提交总经理办公会，经总经理办公会讨论通过,报投资公司市场部、业务部审核，经投资公司总裁批准后填制期房预订表。5、期房建设过程中，面积发生变化要及时按照以上程序进行面积的重新测算和审批。第四条 价格1、预算部门在商品房预订或预售前，负责做出直接成本的投资预算和直接成本的单位造价。2、财务部在预算部门提供的直接成本预算的基础上，对间接费用（包括管理费用、财务费用、销售费用、销售税金等）进行预算并汇总后预测开发项目的总投资及收益情况，对可售商品房的单位造价及利润3、做出分析报告，为确定预订或预售价格提供依据。3、营销部依据市场调查，向总经理办公会提交订价初步方案。4、总经理办公会依据预算部门、财务部的成本分析及营销部的售价方案进行讨论,通过后报投资公司市场部审核，市场部审核同意后报投资公司总裁批准，各公司董事会通过后，营销部负责将投资公司总裁批准的价格填制商品房售价表（一式两份，经营财务各一份）。5、营销部在实际销售过程中要根据市场情况，及时向总经理、总裁报告市场对价格的反映。6、涉及商品房特殊订价，必须由营销部按照商品房特价审批程序，报请投资公司总裁批准后方可办理。第三章 期房预订及销售第五条 预订期房1、客户签订商品房认购单并到财务部交齐定金后，营销4、部才可预留房号，纳入期房预订管理。2、每月末或调价前，财务部依据定金交纳情况，将期房预订情况进行统计，并将统计结果及时报送营销部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。3、每月末或调价前，营销部依据财务部提供的定金交纳情况，填制期房的预订及待订情况统计表，并及时报送财务部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。 第六条 销售期房1、营销部按照投资公司商品房销售合同管理规定的规定与客户签订商品房销售合同，合同会签后，由财务部审核盖合同章纳入期房销售管理；2、营销部依据合同条款规定负责及时回款，财务部对回款情况进行检查督办；3、每月末或调价前，财务部依据销售合同，将期房收款情况进行5、统计，并将统计结果及时报送营销部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。4、每月末或调价前，营销部依据财务部提供的期房收款情况，填制期房已销售及待售情况统计表，并及时报送财务部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。5、已签订商品房销售合同并缴纳部分房款后，财务部应将已收的“部分房款”纳入“预收账款”核算。第四章 商品房入库第七条 经验收合格办完竣工手续的商品房，必须办理入库手续，纳入库存商品房管理。1、预算部门依据实际竣工图纸，按照国家有关规定计算开发项目的最终总面积、销售面积（含可分摊面积）及不可销售面积，并确定单位面积。2、营销部在预算部门计算面积的基础上进行复核和计算，6、并将复核计算后的面积等相关资料送交房地产测绘中心进行面积最终测算，确定最终可销售单位面积。3、营销部在收到竣工验收报告后，依据房屋测绘报告书填制商品房入库单（一式三份，分别由财务部、营销部、物业管理部门留存），并负责办理商品房的入库手续。4、财务部在项目开发过程中，按照“土地征用及动迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”等项目进行成本归集，确认已发生的实际成本。在工程竣工验收后，汇总预算部门提供的预提成本确认整个开发项目的完全成本，并按照可销售面积分摊完全成本，确定单位造价。待整个工程项目决算后，调整成本差异。财务部办理开发成本结转（7、即将开发成本完整地结转到开发产品），建立开发产品明细账。 第五章 商品房出库管理第八条 销售出库1、客户与营销部签订购房合同后，按合同规定到财务部办理交款；财务部在客户交清房款后（含气源费），开具商品房销售发票，同时保留商品房购房合同一份。2、营销部在接到财务部收齐房款的通知后会同物业单位审核确认客户交清其余款项（取暖费、物业费等）后，开具商品房出库单（一式三份，经营、财务、物业各一份）；商品房出库单由财务部盖章后生效。第九条 调、换、退房出库调、换、退房指客户已经购买并办理商品房出库手续后，因各种原因预调换或退房的行为。调、换、退房办理出库的具体流程：1、营销部为客户办理调整或补充协议；2、8、客户到财务部办理交退款手续；3、营销部审核客户交、退款手续无误后，负责填制商品房退库单并重新办理新的商品房出库单。第十条 以房抵款出库以房抵款销售必须附有以房抵款合同、协议等，相应的以房抵款手续完备后（参照各单位商品房销售管理办法），方可按照商品房正常销售程序办理出库。第十一条 商品房出库核算财务部根据商品房出库单和商品房销售发票，填制商品房出库财务凭据，登记开发产品明细账，结转开发产品销售成本，确认营业收入。第六章 责任第十二条 为了保证库存商品房的完整，做到账实相符，营销部与财务部要定期进行商品房统计台账对账和商品房实物清查盘点。商品房出入库管理过程中，各部门的责任如下：一、预算部门对下列9、事项负责： 1、在期房预订或预售前依据图纸及国家有关规定，在内部先测算预订或预售面积； 2、负责开发项目直接成本总额及直接成本单位造价的测算；3、房屋竣工后，计算最终商品房的销售面积。二、工程部门对下列事项负责：1、对入库商品房的工程质量负责。2、对出库商品房的质量及售后保修负责。三、营销部对下列事项负责： 1、在期房预订或预售前依据图纸及国家有关规定，在预算部门测算的基础上，复核和测算预订或预售面积，并负责协调房地产测绘中心提前进行面积预测； 2、房屋竣工后，计算最终商品房销售面积； 3、办理由房地产测绘中心出具的房屋测绘报告； 4、准确填制商品房入库单，统计汇总商品房入库情况；签订房屋销售10、合同，按程序填制商品房出库单；根据入库单、出库单建立商品房入库、出库统计台账，保证商品房库存情况真实、准确、完整； 5、每月末根据统计台账填制商品房库存及销售情况统计表，并与财务部进行对账，确保营销部的统计台账与财务部的库存商品账账相符；6、定期与财务部进行商品房实物盘点，确认商品房库存实际情况，确保商品房账实相符。四、财务部对下列事项负责：1、在期房预订或预售前，制订开发项目的总体投资收益及单位成本、利润情况的测算；2、按会计准则和财务制度的要求准确进行期房预订、预售帐务处理，及时统计期房预订、预售收款及库存情况，并将统计结果报送营销部及总经理；3、准确核算开发产品的成本，依据营销部填制的商品房入库单，填制商品房入库财务凭证；4、根据商品房入库财务凭证，建立库存商品房明细账，每月月末与营销部进行商品房库存及销售情况账务核对，确保账账相符；5、定期与营销部进行商品房实物盘点，确认商品房库存实际情况，确保商品房账实相符。第七章 附则第十三条 本办法由投资公司计财部负责解释。第十四条 本办法自下发之日起施行。