1、1 总则1.1 为做好项目资产经营管理，提升企业经济效益，特制订本管理办法。1.2 本暂行办法适用于投资公司内部全资及控股的所有房地产公司和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）之间物业资产经营管理。1.3 本办法所称委托资产经营管理，一般包括：委托资产管理服务、委托代理服务、委托资产经营服务和提供临时服务。 2 职责划分 2.1 投资公司物业管理部负责监督指导资产经营管理工作，审批委托管理服务协议，制定管理制度。2.2 地产公司负责提供委托经营管理的资产明细，拟订管理服务协议，对经营管理服务质量进行监督检查。2.3 物业公司负责按照合同约定，对委托的资产按约定做好经营与管理工作。3 2、委托资产管理服务3.1 委托资产管理服务是指地产公司将非经营性资产委托物业公司管理，物业公司提供约定的管理服务，并接受地产公司服务质量的监督，地产公司主要考核物业公司管理水平和成本的控制，物业公司按一定比例或包干金额取得管理酬金收入。非经营性资产一般包括：a) 空置房；b) 地产公司拥有产权的车库、商业公建、会所；c) 项目部办公室等。3.2 空置房3.2.1 空置房分三种情况：a）业主己经办理入住手续但仍未入住；b）房屋已售出但业主未办理入住手续；c）房屋己办理承接验收但未出售。第一种情况因业主个人原因未使用房屋，其管理服务费属业主自己承担义务，由业主支付，物业公司负责追缴；第二种情况和第三3、种情况同属地产公司未完成将房屋转交给购房者手中，其管理服务费由地产公司承担。空置房如发生供暖等费用，由地产公司一并支付给物业公司。若地产公司要求对空置房内部进行家政式保洁，则按照家政服务另外协商。3.2.2 地产公司将空置房委托管理形式在前期物业服务合同中约定。物业公司应制定空置房巡查制度，对门窗、水管、开关、水阀、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行检查，发现问题及时报告。3.3 地产公司拥有产权的车库、商业公建、会所3.3.1 地产公司将其拥有产权的车库（位）的物业管理委托给物业公司管理，并在前期物业服务合同中对管理服务费用标准予以约定。3.3.2 地产公司交纳的车库物业管理费应不低于业主交费标准4、，一般为60-100元/月位，无论已经出租还是未出租的车位都应交纳管理费。如地产公司将拥有产权的车库或车位出售给业主，则由物业公司负责根据管理成本，向业主收取管理费。3.3.3 地产公司将其拥有产权的商业公建的物业管理委托给物业公司管理，并支付物业管理费用。一般按照商业物业管理费标准交纳管理费，无论己出售或是出租，均按此结算，该项委托约定可纳入前期物业公司服务合同中。3.3.4 若地产公司将拥有产权的会所委托物业公司管理，应与物业公司签订委托协议，明确双方责权利关系。若地产公司将会所租赁给其他经营者经营，应按商业用房标准向物业公司交纳管理费。3.4 项目部办公室等地产公司根据需要将项目部办公室5、等物业委托物业公司管理并提供服务，这些委托可采取分别约定合约的形式确定。物业公司可采取按预算包干制或按服务总成本+酬金（服务总成本10-15%）的办法结算。4 委托代理服务4.1 委托代理服务是指地产公司将资产或相关事务委托物业公司代为经营和服务，双方通过代理协议进行责权利约定，物业公司按照约定赋予的代理权提供代理服务，并按经营绩效实际发生额提取酬金。结算方式可单次结算也可月、季结算或酬金包干。具体包括：a）尾盘销售；b）地产公司拥有产权的车库/位租售。4.2 尾盘销售地产公司与物业公司可在代理销售协议书中明确尾盘销售的代理方法、服务标准等，对酬金提取方式进行约定。一般由地产公司设定底线价格，6、物业公司不低于该价格销售，并按合同成交额的3-5%计提酬金。4.3 地产公司拥有产权的车库/位租售对地产公司拥有产权的车库/位的租/售，地产公司与物业公司在代理租售协议书中明确责权利，物业公司管理酬金按照不低于租赁收入的10%或不低于合同成交额的3%计提。4.4 地产公司与物业公司在代理租赁协议书中明确代理方法、服务标准及相关职责等，对酬金提取方式进行约定。一般由地产公司设定底线价格或租金浮动价格，物业公司不低于该价格租赁，如采取全权代理形式（含代收租金等），物业公司按不低于租赁总收入的10计提酬金。5 委托资产经营服务5.1 委托资产经营是指地产公司将拥有产权的一些可经营性资产委托物业公司经7、营，由物业公司承担经营风险对赢利情况设定目标，并接受地产公司的经营考核。委托经营的资产包括地产公司拥有产权的会所及娱乐场所、酒店、商业公建等配套资产。5.2 地产公司对拟委托物业公司经营的资产评估后，与物业公司签订经营责任书，报投资公司审批后实施。6 提供临时服务6.1 地产公司在其经营括动中需要物业公司提供临时劳务，如清洁、礼仪、临时看管等服务，物业公司必须确保拥有足够的资源，包括从事相关工作的人员技能培养等，并保证服务质量。部分工作涉及到安全、保密性，物业公司应在人员和制度方面严格要求。为便于物业公司准备充分，地产公司至少提前三天提出书面要求，并需经双方责任人确定后作为结算依据。6.2 物业公司每年向地产公司申报各类人员的临时服务用工标准，并获得地产公司的确认，以此为标准结算临时服务费用。临时服务费包括人工成本十酬金（总人工成本的l0-15%）。7 附则7.1 本管理办法由投资公司物业部负责解释。7.2 本管理办法自发布之日起施行。