1、北京雅宝城商业广场Beijingyabaochengshangyeguangchang商业管理及物业管理方案报告书李 兴 民前言为促进北京市雅宝路地区的经济发展，扩大该地区已经正在发展形成的新型经济区的态势，发挥香港俊星集团和北京雅宝房地产开发公司的作用和优势，充分利用已建成的“雅宝城商业广场”这一已完工的商业大厦，实现较理想的社会效益和经济效益；我们通过充分的商业物业调研和仔细科学的评估，同时特邀几位北京市有关方面商业经营专家和物业管理专家共同分析研讨，特提出如下商业经营分析管理和物业管理方案报告。该商业大厦的招商工作由于前期成功的销售策划和卓越的历史地理优势以及各种原因形成了目前较为可喜的2、局面。是香港俊星基团领导和北京雅宝房地产有限公司领导预先考虑到了项目建设完工以后的商业物业经营管理，英明决策从现在起提前着手研究调整该项工作，这是完全正确的决定。首先感谢领导的信任，审定我的这一份商业经营管理和物业管理方案报告书。鉴于我对该项目还处在刚刚介入了解摸索阶段现状；该商业经营管理和物业管理方案是根据北京市目前商业地产发展变化的态势以及我多年的管理经验和经手管理的几个商厦现状管理实际情况而编制，此商业经营管理和物业管理方案如有与本项目的实际情况不符之处，还需随着对本项目了解的进程进一步探讨，并在今后的工作中进行不断的调整。我相信，有香港俊星基团领导对项目的准确定位和我们丰富的商业经营管3、理和物业管理经验，北京雅宝城商业广场一定可以成为北京商业房地产开发行业的一个亮点。本商业经营管理和物业管理方案仅作为今后开展商业招商、经营管理和物业管理工作的一个初步框架，在领导确定基本方案后，我将会形成更为具体的、分阶段的招商、经营管理和物业管理的实施方案。现从以下几个方面展开对本商业物业进行经营招商、管理分析的论证：目 录一、项目概况二、北京市商业状况分析三、雅宝城商业广场商业经营管理定位四、雅宝城商业广场的特点五、商业管理与物业管理当务之急要做的工作商业管理公司物业管理公司六、结论一、 项目概况雅宝城商业广场位于朝阳区日坛公园西北角，是由香港俊星集团投资，北京雅宝房地产开发有限公司开发的4、商业写字楼项目。雅宝城定位于专业外贸批发，是集珠宝、裘皮、服装鞋业、大型精品等国内名优商品于一体的五星级外贸平台该项目占地面积9164平方米，建筑面积63767平方米，其中地上12层，建筑面积41000平方米；地下3层，建筑面积22000平方米；地下停车位300个；南侧设有3000平方米的休闲商业广场。项目工程采用框架剪力墙结构，平面方正布局，外立面采用中空玻璃幕墙加高档石材，公共部分精装修，配有中央空调、智能化设备、通讯系统、消防系统等。按商业标准，配置有自动扶梯、客梯观光梯、货梯，设有完善的金融、餐饮、商务、休闲等综合配套。建成后，雅宝城可向中外商家提供珠宝、裘皮、服装等多个业态的外贸专区5、，为该区域最可期待的高端财富平台。 北京市建设中的雅宝路出口贸易商务区位于雅宝路、朝外、国贸CBD三大主流商圈交汇之地，与第一使馆区浑为一体。商务酒店、甲级写字楼、公寓、银行、高档餐馆娱乐场所俱全。物流、信息、人才服务便捷齐备。与秀水街、朝外大街等商品零售区相互呼应。中西文化融合，贸易繁荣，商贾云集，品牌行销欧、美、非洲。 雅宝路临近北京的CBD商务区和使馆区，是对泛俄语地区及欧、非、中东贸易最为活跃的核心区。附近有俄罗斯、乌克兰、沙特、美国、波兰等四十多个国家的大使馆。经过近二十年的发展，已成为著名的服装及各类商品出口贸易集中地，商品远销欧、美、非各大洲；中东、俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼6、亚、北美等三十多个国家和地区。年对外贸易额数百亿元。雅宝路市场处于北京的CBD商务区和使馆区；附近有俄罗斯、乌克兰、沙特、美国、波兰等40多个国家的大使馆；交通便利，西临东二环，南临建国门外大街，乘车到首都机场30分钟的路程。 雅宝路市场经过近20年的发展，已成为中国最大的服装出口交易市场，由当初的路边摊位市场发展到今天的高楼大厦的室内市场，现在共有近20个市场，其中以天雅大厦、吉利大厦、雅宝大厦、万邦大厦等为主。雅宝路市场近5000个商户，主要来自河北、山东、浙江、福建、广州、安徽等省市的商家和厂家。其中，厂家销售处就有1500家左右。市场上98%的产品远销到俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚7、北美等30多个国家和地区，每年对外贸易额在数百亿元。吉利大厦、天雅大厦、汉鼎大厦等众多商铺目前出租率均为100%。 雅宝路为北京带来了无尽的商机和财富。“雅宝路，北京对泛俄语地区贸易最为活跃的核心区！” 中俄双边贸易额连续五年保持20%以上的增长率。中俄双方确定在2010年前实现双边贸易额翻三番，达到600亿美元甚至更高水平。 环境决定商气，催生高端商贸平台与商业模式。商旅翘首以待，雅宝城应运而生，商户于此，驰聘天下，尽占先机。二、北京市商业状况分析目前北京商业物业楼市处于疯狂发展的阶段。尤其是最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下8、，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。近年商业物业供应量较大，根据搜铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目（包括在建）总规模达1000多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达841万平方米，占总在建规模的73%以上。 从上述统计也可以看出，建筑规模在3万平9、方米以下的商业地产项目总规模301万平方米，虽然所占比例较低，但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销，很难被统计进来，所以北京3万平方米以下商业地产的市场规模要大很多，保守估计应该有50万平方米以上的供应量未被统计进来。从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到436.59万平方米，到2008年，新增加的供应量将达到594万平方米建筑面积；2007年北京市社会消费品零售总额2916.7亿元；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80%以上的市场份额。从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看，北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，将以Shopp10、ingMall的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营；南城百货业态有市场需求，但是短期内开发商的利益无法最大化。综合来看，北京传统百货业处于经营的萎缩期，随着各种新兴零售业态的不断发展和创新,传统百货业态受到的冲击非常明显，未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。与前几年相比，2007年以后对北京商业地产市场而言，是变数最大的几年。更多的人认为，从2007年开始，商业地产将从重11、开发、重营销，转向重经营、重管理、重风险的规避、重开发商对社会的责任，同时商业地产的发展将会更加理性。商业市场发展分析 北京市的首都地位奠定了其商业市场的多样化和竞争异常激烈。同时，也意味着比较高的发展速度。 社会消费品零售总额2007年北京全年实现社会消费品零售额4191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额1610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额1242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1824.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.312、万辆，增长24.8%。在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费相关的建筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器和音像器材类商品零售额增长18.8%；通讯器材类商品零售额增长41%。新型业态进一步发展。2007年末全市连锁商业企业达到352个，实现零售额1635.2亿元，分别增长4.1%和32.6%。连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。商业布局逐步改善。2007年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到843家，比上年末增长1.5倍。限额以上批发零售企业经营状况良好。全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。其中，批发业4122.4亿元，零售业9013、6.3亿元，分别增长30%和2.6%。全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；实现利税218.8亿元，增长70.5%。 零售商业发展特点近年来城区二、三环附近有多个商城开业，许多大型物业也正在兴建或改建，各类热点地区综合性物业、中小型餐饮零售商业也快速增加。北京零售市场过去往往主要以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场以及购物步行街为主。与之相比，最近开业的几家大商场纷纷添加现代元素，除涌现不少新的服装品牌，也融合了娱乐，餐饮等商户，令北京的商业与国际商业接轨。运营商渐渐掌握商场定位、商户组合、租金走势等策略性元素，租赁市场开始走出低谷，呈上升趋势。在挑选租客方面运营商也开始表现出14、审慎的态度，以维护物业定位。租金的走势呈现两极化，个别热门楼盘不但叫价坚挺，而且还出现店铺供不应求的现象，如国贸商城、东方新天地，另一方面有部分购物中心的租金则出现疲软现象。同时，市场逐步活跃且交易程序和规定日趋系统化和透明化，越来越多的中小型零售物业将采用销售形式。电子、信息类产品、汽车类大型企业为了建立企业形象和扩大知名度，纷纷开设产品专卖店或展示厅直接服务消费者，从而大大增加市场对高档零售物业的需求。越来越多的世界顶级品牌涉足北京市场，此类客户要求商业物业具备高质量、高水准的软、硬件设施配置，如黄金位置、一流的商场平面设计、专业的品牌店配套管理及完备的物业管理等。世界二线品牌名店也逐步进15、入北京市场。形成了较完善的品牌组合。入世后各类进口产品关税逐渐下降，价格逐渐降低。国内经营者将面临激烈竞争，但同时也将推动零售业朝着低价格、高质量、多样性方向发展，从而丰富零售市场。另一方面，政府对外资企业在华投资的政策将更加透明，外资企业必将加快开拓国内市场的步伐（国外企业间的竞争），已进入国内但一直未进入北京的国外企业终于进入北京市场，其他未进入中国市场的业内佼佼者也必将随之进入市场分羹。连锁企业方面，2007年北京市拥有各类连锁总店353家，实现销售额1840.4亿元，比上年增长26.9%；实现零售额1760.1亿元，比上年增长17.2%，连锁商业呈现快速发展趋势。2007年北京零售业市16、场整体较为活跃。国外一些著名品牌店有突出表现。建材方面，德国欧倍德、英国百安居、法国的乐华梅兰等已经完成了开店考察工作，开店迅速；超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚、迪亚折扣店开业，另有多家目前正处于报批和选址阶段。此外，一些国内商业企业也加速推进市场，物美综合超市、超市发便利店等企业的拓展也在进行，而北京传统零售业著名企业集团如新燕莎集团、王府井百货、西单商场、北京华联等也均纷纷涉足SHOPPING MALL类项目。从以上北京零售业发展状况可以看出，市场竞争加剧，表面上是进入市场的商业房地产规模加大的原因，本质上其实是传统商业形式不能适应消费者的新的需求，包括消费方式，生活方式的需求等。从人17、们新的消费特点及趋势来看，休闲娱乐成为购物过程中必不可少的一个重要环节，休闲购物成为消费者购物的主要形式，而在整个休闲购物的过程中，购物越来越多的成为休闲娱乐的一部分内容，新兴的商业项目应该加大对休闲娱乐需求的挖掘，充分考虑休闲娱乐设施对消费者的吸引作用，以及对购物消费的极大促进作用。零售商业发展趋势未来北京市将控制城市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。北京市商业发展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区。有关部门预测，未来几年北京商业将呈现八大发展趋势：零售业将进一步整合，市场集中度将进一步提高；市场进一步对外开放，更多国外著名零售商将进入北京市场；新兴业态将保持高速度、高水准18、发展。自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发展加快；物流配送业进一步发展，将成为流通现代化重要标志和企业获得竞争优势的源泉；社区商业将成为连锁商业企业重点进入的领域；京郊农村市场的发展前景广阔，以连锁经营为主的现代流通企业将进一步向乡镇市场延伸；与食品安全相关的新技术的开发应用成为热点；商业领域信息技术等新技术的应用将更加广泛。有关经济学家分析认为，当前的经济发展已经进入了“体验经济时代”，人们购物、休闲讲求更多的多样性。区域型社区商业街的商业形式与北京现有的“购物中心”互相补充，会让北京逐渐具备国际化大都市的商业特质。区域型社区商业街开始迅速兴起。随着北京房地产市场的迅速发展，一些在社区19、内规划建设的“商业街”正在北京东南西北、城里城外建设。如雅宝路苹果社区正在建设中的“苹果商业街”，西南四环第七街区800米长的时尚商业街、亦庄境界1200米长的商业街等等，一批“社区”商业街正在北京兴起，由此带来的“街区时尚商业”也正在北京悄悄兴起。社区商业成为新型商业理念的先锋。北京市商务局有关负责人表示，今年将继续鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。这种邻里型购物中心服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。新型的邻里型购物中心将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可20、以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。不难发现，随着经济的不断发展，消费者个性化的需求越来越明显，传统的商业形态及商品结构等难以满足不断差异的个性需求。众多富有特色的社区型商业街区的兴起，很好的适应了消费者多样化购物需求的发展态势。专业、批发商业发展态势从北京市范围来看，目前各类批发市场种类繁多，除去几个有一定历史和知名度的专业批发商业区外，分布相对比较分散。北四环中关村的IT批发商圈，北三环边上的邮币卡批发市场，西二环沿线的动物园批发市场、天意批发市场、天成批发市场、21、官园批发市场、万通小商品市场等，东南区域的潘家园旧货市场、古玩市场、眼镜批发城、十里河建材市场等，朝阳区的雅宝路市场、秀水市场，崇文区红桥批发市场，丰台区的新发地农贸市场、岳各庄批发市场市场，以及木樨园服装批发市场、大红门服装街，沙子口文体用品批发区、鞋类批发区等，均已形成了一定的行业内知名度，取得了不错的市场地位。这里需要注视的是北京雅宝路地区商圈；98%的产品远销俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，每年的对外贸易额在40亿美元左右，且保持近20%左右的年增长率。这就是曾在“占道、扰民”的雅宝路在地产大潮中书写的神话。发展于上世纪八十年代，历经二十多年的发展演变，这里的商家，有不22、少人从摆地摊的小商贩发展成身家过亿的富翁；时至今天，雅宝路是老外们最爱光临的地方，是东欧贸易的代名词。随着雅宝路商业物业的全面改造升级，与国际接轨，其能否续写更加精彩的神话值得期待。各国客商云集雅宝商圈俄罗斯、乌克兰、沙特、美国、波兰等40多个国家的大使馆，让雅宝路的发展拥有了天生优势，随着市场的发展，雅宝路发展成最大的主要面对东欧的服装、箱包类贸易市场。相关调查数据显示，雅宝路市场目前共有3000多家服装厂家销售处和代理商，经营商户6000多家。市场上98%的产品远销俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区，每年的对外贸易额在40亿美元左右，23、且保持近20%左右的年增长率。与此同时，越来越多的品牌商家纷纷借势雅宝路抢占国际市场。例如派克兰帝、富贵鸟、加菲猫、BASIC、Snowclassic、MarysTive、Anoy等著名品牌。这些品牌商家不仅将进一步巩固雅宝路在东欧市场的地位，同时也为区域高档商业物业带来了强劲的需求。然而，区域内原有的商业体受规划、配套、管理和服务等方面的制约和影响，已经不能承载雅宝路市场发展的需要。位于雅宝路南北两侧的天雅大厦、雅宝大厦、吉利大厦、国兴大厦、万邦科贸大厦等，是现有商贸市场中较大的几个，然而还有十几个小市场缺乏高档次的软硬件配置。从日坛公园往北，道路西侧尚有几十家小门脸房。雅宝路急需更加高端的24、商业平台来承载国际贸易之功能。正是在这样的背景之下，雅宝路区域的楼盘开始了全面升级。在日坛公园路东侧，日坛上街和雅宝城已进入到建设尾期，有望年内全面开业，路的西侧，国雅大厦、U-Town正在建设之中。业内人士认为，这些楼盘的建成开业将全面提升雅宝路的档次。“雅宝路商圈将不再局限在一条街上，南起建国门外大街，北至朝外大街，雅宝城、日坛上街、国雅大厦、U-Town、朝外MEN以及昆泰国际中心等，将连成一片，进一步延展雅宝路的范围。”商业需求引发区域升级北京雅宝房地产开发有限公司策划部经理贾新亮介绍，雅宝城位于日坛公园西北角，坐拥“金角”位置，而高端定位又超越了区域原有的商业体。同时，大型商务广场、25、外汇交易银行、商务中心、咖啡厅、西餐厅、多功能厅等完善的配套设施，进一步优化商务环境。在运营管理上，项目请来美国仲量联行做物业管理顾问，并且在招商时还建立了商业准入、商业运营以及市场调节等管理机制，保证品牌的高端，打造顶级外贸经营平台；不仅如此，开发商积极与俄罗斯及东欧的商业组织、大中型采购商进行合作，以提高投资收益率。因此，虽然同样面对雅宝路客群，却实现了差异化竞争，受到品牌商家的追捧据说，在北京，来自俄罗斯的每3美元中，就有2美元装进了雅宝路商家的口袋，雅宝路已经成为东欧贸易的代名词。据统计，雅宝路的商品98%远销俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，每年的对外贸易额保持近20%26、左右的年增长率。这，就是雅宝路商圈写就的神话。随着雅宝路商业物业的全面改造升级，与国际接轨，雅宝路的神话是否还能继续？30个国家“撑起”的雅宝商圈雅宝路紧邻俄罗斯、乌克兰、沙特、美国、波兰等40多个国家的大使馆的地理优势，让其发展成主要面对东欧的最大的服装、箱包类贸易市场。相关调查数据显示，雅宝路市场目前共有3000多家服装厂家销售处和代理商，经营商户6000多家，以东欧、非洲的30多个国家为主要贸易出口地区，每年的对外贸易额保持近20%左右的年增长率。与此同时，越来越多的品牌商家纷纷借势雅宝路抢占国际市场。例如派克兰帝、富贵鸟、加菲猫、Snow classic、Marys Tive、Anoy27、等著名品牌。这些品牌商家不仅进一步巩固了雅宝路在东欧市场的地位，同时也为区域高档商业物业带来了强劲的需求。然而，区域内原有的商业体受规划、配套、管理和服务等方面的制约和影响，已经不能承载雅宝路市场发展的需要。“区域应该有更加高端的国际外贸平台，提供更好的硬件设施和物业服务等，这才有利于商家品牌的形成。”在雅宝路经营箱包的商户陈文栋表示。雅宝路商家做的生意越来越大，对品牌和档次的要求越来越高，雅宝路亟须更加高端的商业平台来承载国际贸易之功能！正是在这样的背景之下，雅宝路区域的楼盘开始了全面升级。在日坛公园路东侧，日坛上街和雅宝城已进入到建设尾期，有望年内全面开业。路西的国雅大厦、U-Town正在28、建设之中。业内人士认为，这些楼盘的建成开业将全面提升雅宝路的档次。“雅宝路商圈将不再局限在一条街上，南起建国门外大街，北至朝外大街，雅宝城、日坛上街、国雅大厦、U-Town、朝外MEN以及昆泰国际中心等，将连成一片，进一步延展雅宝路的范围。”第一太平戴维斯策划总经理徐伟成表示。商业需求引发区域升级业内专家称，朝外大街是首都总体规划中的市级商业中心，也是通往北京国际商务中心区的重要通道，这二重属性要求区域必须提升自己的形象，适应国际化的需求，适应城市发展的需要。因此，这一区域高档楼盘的发展将面临很好的发展前景。据了解，在雅宝路商贸变革的浪潮中，不少商家都在努力创新，从过去单一的代理或销售转向产业29、一体化。大商户不仅拥有自己的服装设计工作室、展销厅、洽谈室，还有完善的物流等销售体系，完成了研发、生产、展销、市场拓展、物流，形成了自己完整的经营体系。目前雅宝路上最大的服装品牌BASIC，就一举认购了雅宝城近3000平方米的商业面积作为其战略发展的旗舰平台。“商家的需求促使商业项目改造升级，现代化的商业项目又为商家提供更好的环境和服务，二者互相促进。雅宝路的商业和区域整体环境都将得到更好的发展，其发展速度可比拟朝阳北路，像朝阳北路涌现星河湾一样，国际投资客的青睐将催生高回报率的明星项目，从而带动雅宝商圈商业价值的升级。”从北京市批发市场发展的过程和趋势来看，主要的呈现出以下几个明显的特点：第30、一，未来批发市场逐步走向规模化。随着我国零售业市场的全面放开，外资零售企业的加快进入，国内零售市场必将面临成本和价格的双重竞争，零售业竞争的加剧将使小型批发商业的生存空间大大缩小。未来批发商业的生存必然要通过经营的规模效应和专业化的物流配送来获得空间。第二，商品种类的细分化趋势日渐明显，同时商品逐渐升级换代。就雅宝路服装批发商圈来看，一些细分的产品批发（如童装、针织、窗帘布艺、皮革等）市场开始形成相对集中的经营区域和规模化的发展。第三，大中型专业批发市场对各类经营配套设施特别是物流、停车的配套要求日益强烈。近年来我国汽车消费的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高，一些几年前开业或历史较31、长的批发商业在发展中受到停车及物流的极大制约，也为新兴项目提供了在配套设施规划上的借鉴。从市场空间上看，商业市场销售点的分散性和数据的大量性决定了厂家要在市场上立足，必须通过各级批发分销，扩大产品的覆盖面，批发商作为通路的力量是不可阻挡，也无法替代的，不过发展的前提有两个，一个是批发商自身经营意识的全面提高，另一个是政府积极扶持，创造有利批发市场发展的大环境。对于批发业的调整是加入世贸组织之后的迫切要求。北京市政府也正尝试整合现有批发商业资源，积极引进国内外著名品牌，培育一批专业化的总经销商和总代理商，加快引进国际上专门为企事业单位和中小商户服务的批发业态，逐步替代传统小商品和日用工业品批发市32、场。综观已经建成的雅宝城商业广场，具有以下特点：（仅限于几个旁观者的认识，可能所述不够正确）项目优势方面是本项目的绝对主流1、极其卓越的商业地理位置，雅宝城的位置是其优势之一，处于雅宝路显要的位置，紧邻使馆区，具有较强的国际贸易辐射能力，又是雅宝路最便捷的出入口，是使馆区人员光临雅宝路的必经之地，所以具备了稳定的国际贸易人流。 2、项目建筑外观时尚，现代时尚的外观设计也是雅宝城商业广场的一个优势，项目整体与相邻楼宇具有明显差异，外立面效果很具商业性，有很强的视觉冲击力。3、商业旗舰店的进驻具有一定影响力，目前雅宝路上最大的服装品牌BASIC，一举认购了雅宝城近3000平方米的商业面积作为其战略33、发展的旗舰平台。这样的品牌商家进驻，作为商业旗舰店具有一定的影响力。项目劣势方面只是本项目的支流1、目前小区域商业氛围尚未形成，项目所处小区域商业氛围尚未形成。雅宝路整个地区的情形还是有很大的差异，相邻的日坛上街也正处在建设中，区域环境还未清理完善，缺乏一定商业氛围。2、该项目商业部分缺乏鲜明的商业管理定位。一个商业项目管理定位和经营理念是项目初期最为重要的，对于项目的宣传和招商以及后期的管理至关重要，尤其对商户来说，判断一个项目的适合入住与否主要要看项目的整体定位，包括消费档次，业态特点等等。3、该项目开发商自持商业物业部分经营方向尚未落实，招商尚缺25的商户还未落实到位。目前整个大厦尚有一34、部分面积既未售出，也未出租立项。开发商自持的B1层一大块面积准备自营但尚未落实定向组织；楼上也还有相当多的面积尚待销售和出租。由于雅宝路地区较高水平的销售与租金价格，完成上述工作相对具有一定难度。4、区域新建商业项目集中，同时开业带来的直接影响是项目之间竞争激烈，商户担心养铺时间可能会加长，给招商工作带来了一定的负面影响。5、小业主反租回报期望值过高，小业主在购买商铺时对商铺回租期望值过高，过分拔高了商铺的期望租价，在目前北京商业竞争激烈的情形下，对投资和经营者不利，商户不敢涉足。我们需要警惕的是其必然会造成小业主招商不顺利从而影响整个大厦正常开业和今后一系列的恶性循环。必须提前有所准备。三、35、规划雅宝城商业广场需要几个基本定位1商业物业名称定位一个商业物业项目的成功以及日后招商、管理、宣传、经营都与该商业物业的名称有很大的关系，一个叫得响的商厦名称其无形资产就是很大的，当然商厦名称也是具有一定文章和行业诀窍的；我们原来规划报建的项目名称是：“雅宝城”给人的第一感觉是接近“雅宝大厦”有点给他人作嫁衣裳的感觉，同时纯“雅宝城”又有些雷同于住宅小区的名称；对于商场来说而非商业企业；其内涵和吸引力也不足；鉴于雅宝路地区的情况针对国际贸易批发为主的经营模式和项目规划所适于招商运作的商业行业，我们建议暂冠名如下：“北京雅宝城商业广场”这样的名称可以在北京很快叫响，同时“商业广场”又具有很丰富的36、内涵，更可以借助“雅宝”二字的无形资产，同样对商户的国际贸易，也对我们的经济运作起到了很好的促进作用。2、经营管理模式定位和到位组建香港俊星基团下属的专业商业管理公司物业管理公司，采用国际新型商业业态模式管理运营。并且要使该管理职能立即到位。（特别是有很多商业管理和物业管理政策文件需要立即审定出台，目前都已经很晚了。）一个商业项目不能局限于简单的招商，而是要进行全面的综合管理，否则即招商困难同时也不能保证商户的稳定和生存。3、整体卖场形象定位和到位统一经营区域规划和管理到位；统一特色经营服务实施到位；统一实行专业商业物业管理到位；统一以商业专业对外广告宣传、形象一致4、经营特色定位主要为经营新37、特、优且由国内生产厂家一手批发的商品和雅宝路商户经营的国际名优商品，重点突出具有特色、个性时尚、现代并且是全北京同等商品价格最低廉的特色。突出商品价值、品牌、档次，主要锁定国际贸易批发追求低廉价格购物心态的国际零售商和顾客群，以商品的档次较高而价格较低来不断刺激国际零售商和顾客的购物欲。大厦商务会馆、写字间、展示间和品牌商品特色组合，实现商务办公、新颖产品展览影响国际高档商品批发。四、商业管理与物业管理当务之急要做的工作：一：商业管理公司1、 人员组织需要立即落实：商业管理公司需要设立以下组织机构： A、 招商部： 下设招商员、租金应收员、租赁合同管理员（兼文员）、铺位规划管理员B、 市场管38、理部 下设总服务台接待员、开票员、楼层管理员、租赁合同监督员（兼文员）、楼层经理、大堂值班经理C、 策划部 下设商业促销活动组织策划员、美工兼电脑制作设计员D、 办公室下设人事主管、行政文员、库房管理员、采购员、司机兼办事员E、 财务部 下设会计、出纳员、收费员（兼对租金应收员、开票员进行业务指导和管理）2、 商业管理政策文件规定需要立即审定出台并有的需要商户或业主补签部分协议书落实：当前急需落实商户签署下类文件和协议：（以下各项协议不可分割）A、商业用房销售合同（或租赁合同）B、商业用房销售或租赁经营管理公约C、商业用房销售或租赁物业管理公约D、前期物业管理协议书 （已开始进行二次装修的商户39、马上补签）E、二次装修管理协议书 （已开始进行二次装修的商户马上补签）F、安全防火管理协议 （此时政府部门要求必须要签署的协议）3、 招商工作必须抓紧落实招商工作采取以下几个步骤：A、原有购买商业面积的业主补签各项协议，并落实是否自营还是出租；B、原有已经签署合同租赁开发商自持商业物业面积的商户补签各项协议，并落实经营品种和品牌；C、对原有意向签署合同租赁开发商自持商业物业面积的商户，立即落实签署租赁合同及相关文件；D、定向组织招商迅速补齐尚未招商定位的商业面积（可考虑目标商户和台湾、港、澳、日、韩、俄等国际商户商户）E、对B1层大面积卖场定向组织开办“尾货市场”（这是最近北京比较火的行业） 40、F、对那些为投资而购买商业物业面积的业主，我们要提前采取措施，做好工作，为了整个大厦的利益，必要的时候应强行会租其购买的商业面积。这就是我们必须签署有关商业用房销售或租赁经营管理公约的用意所在了。4、 商业策划工作需要全面设计和准备商业策划工作需要开始全面设计和准备 A、北京雅宝城商业广场开业庆典活动策划设计立即开始着手； B、配合销售和招商进行一次具有一定规模的广告宣传； C、建立北京雅宝城商业广场网站和网上商城； D、设计北京雅宝城商业广场全部CI和VI； E、在楼前广场组织几次具有一定影响的公益活动和商业活动。5、 人员需要立即进行全面培训由市场部和办公室对全体员工进行员工手册培训和商业41、管理基本知识的培训。6、 已购用品和物资立即进行清产核资、登记入库并办理领用、借用手续。7、 人员招聘、购买管理用物品须立即到位。8、 与物业管理公司签署前期委托物业管理合同书。9、 制定和完善全部商业管公司的各项管理制度。二：物业管理公司1、 人员组织需要立即落实：物业管理公司需要设立以下组织机构： F、 客服部： 下设物业客务服务员、物业费应收员、水电费及各种费用代收服务员、物业管理合同管理员（兼文员）、物业客服主管G、 工程部 下设强电主管及员工、弱电及楼宇智能化主管及员工、空调与锅炉取暖主管及员工、综合维修主管及瓦、木、油、焊、水暖工、管、钳等综合维修工种、能源查表计量收费员、工程维修42、调度长及调度员（兼文员）H、 保安部 下设内保主管及内保员、安保主管及保安员、消防中控值机员、外广场及车场管理员、保安部值班员（兼文员）、广播员I、 办公室下设人事主管、行政文员、库房管理员、采购员、司机兼办事员J、 财务部 下设会计、出纳员、收费员（兼对物业费应收员、水电费及各种费用代收服务员进行业务指导和管理）2、 物业管理政策文件规定需要立即审定出台并有的需要商户或业主补签部分协议书落实：当前急需落实商户签署下类文件和协议：A、前期物业管理协议书 （已开始进行二次装修的商户马上补签）B、商业用房销售或租赁经营管理公约C、商业用房销售或租赁物业管理公约D、二次装修管理协议书 （已开始进行二43、次装修的商户马上补签）E、安全防火管理协议 （此时政府部门要求必须要签署的协议）F、车场停车管理协议书G、业主手册和商户手册3、二次装修管理工作必须管理检查落实到位二次装修管理工作需要做好以下工作：A、对所有已开始进行二次装修的商户马上补签二次装修管理协议书；B、对所有已开始进行二次装修的商户马上登记造册建立档案；C、对所有已开始进行二次装修的商户进行全面检查；严格按照规定要求进行管理；D、立即对货用电梯、大堂、楼道进行防护，采取有效的成品保护措施；E、对B1层大面积卖场定向组织开办“尾货市场”进行设计和组织施工；F、对所有进场装修公司严格进行管理。3、 物业管理工作需要公示的文件和规定立即设44、计制作并张挂公示物业管理工作需要公示下列文件和规定： A、国务院物业管理条例B、北京市物业管理收费办法的规定 C、本大厦物业管理收费标准、规定及说明；D、北京市有关几种代收代缴费用的规定； E、物业管理人员公示4、 人员需要立即进行全面培训由客服部和办公室对全体员工进行员工手册培训和物业管理基本知识的培训。5、 已购用品和物资立即进行清产核资、登记入库并办理领用、借用手续。6、 人员招聘、购买管理用物品须立即到位。7、 与商业管理公司签署前期委托物业管理合同书。8、 北京市建委物业管理办公室登记备案；9、 立即申办北京市物业管理资质登记核准；10、 配合开发商对已完和未完在建工程的验收及检查；45、11、 接收全部大厦竣工设计图纸，进行整理和建立档案；12、 接收全部大厦竣工项目保修合同资料，进行整理和建立档案；13、 审核和选聘保洁、保安、电梯维保、花木租摆、垃圾清运、化粪池清掏等专项公司，签署正式合同；14、 检查和验收已完在建工程项目，对不合格或有疑义的部分，列出清单提交开发商和施工单位要求整改修理并监督检查验收。15、 对已完工的机电设备进行检查试运转并做好记录登记建档。16、 组织对整个大厦的清洁开荒和筹备大厦开业庆典活动。17、 制定和完善全部商业管公司的各项管理制度。 综上所述，本大厦的商业管理和物业管理工作已经迫在眉睫了，有些工作甚至已经滞后，急需我们抓紧工作，迅速弥补。特别是商业公司的龙头工作招商，物业公司的紧前工作二装管理；都已经到了最关键时刻了。一切都要抓紧，来不得半点懈怠和疏忽；时间就是生命；效益就是金钱，这是真理。（鉴于我对项目了解得还不够深入，有错误之处还请批评指正）当否 请领导阅后定度 李兴民 2008429日夜