1、1 西门西门市场市场物业物业管理方案管理方案 一、一、 市场特点分析市场特点分析 西门市场位于资阳市老城区西门段中心区，是一个运营了 20 年 有余的农贸综合市场，市场面积较大，日均人流多，承担着资阳市雁 江区城区及周边居民日常生活的供应， 作为资阳市城区居民不可缺少 的重要生活配套设施。西门市场主要经营肉菜、鲜鱼、海鲜、禽类、 水果、杂货、以及服装业等。其特点为： 1、 市场面积虽大、但紧凑，物流量大、店铺多且密。 2、 人流量大、综合性强、包罗范围广。 3、 商铺分为个人和多个单位所拥有，经营户租用，市场管理难 度大。 二、二、市场现状市场现状 根据这几天对西门市场的走访调查，由于管理未到2、位，部分配套 设施未跟上现在的发展，规范性较差，服务效能降低，主要体现以下 几个方面： 1、占道经营严重； 2、无规范停车点，车辆随处停放； 3、流动摊位多，特别是菜摊，夹杂在各个通道上； 4、市场环境卫生差，垃圾集中点的垃圾乱堆乱放； 5、市场内有乱搭乱建的现象。 三、三、物业管理服务的物业管理服务的内容内容 根据西门市场特点及现状分析， 西门市场的物业管理服务需提供 的服务内容主要包括： 1、共用部位的日常维护与管理； 2 2、共用设施设备及其运行的维护和管理； 3、公共区域保洁服务； 4、管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务； 5、业主档案资料的管理； 6、收取物业费、水电费3、垃圾清理费等各类费用。 四、物业管理的目标四、物业管理的目标 按照因地制宜、从实际出发的原则，积极推行西门市场规范化物 业管理，切实解决市场脏、乱、差问题，创造良好的市场交易环境， 提出物业管理目标： 1、建立物业规范管理专业团队 2、树立物业品牌管理形象 3、打造市场新秩序 五、市场物业管理内部组织构五、市场物业管理内部组织构 在物业管理公司领导下设西门市场物业管理处， 设客服组和工程 佳家物业管理 西门市场物业管理处 客服组 工程秩序维护组 收 费 收 费 保 洁 保 洁 秩 序 维 护 秩 序 维 护 维 修 维 修 客 服 服 务 客 服 服 务 3 秩序维护组，在管理处主任的带领下4、展开工作，完成物业管理服务任 务。 客服组：主要负责客服服务、收取物业费、水费、电费等各类费 用，市场清扫保洁、垃圾清运、公厕管护等，保持市场经营环境整洁 干净无杂物和垃圾。 工程秩序维护组：主要负责公共区域的设施设备、水电，疏通污 水管道等，维护市场秩序，调解经营户间纠纷，对乱停车、乱堆放、 乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场的正常秩序。 六、市场物业管理运作机制六、市场物业管理运作机制 七、人七、人员编制情况员编制情况 部门部门 岗位设置岗位设置 工作内容工作内容 人数人数 市场管理处 主任 全面主持西门市场物业管理工作 1 人 重大突发事件 安排 部门 计 算 机 管 佳家物业管理5、 客服服务中心 指令 员工 服务地点 反馈 管理处主任 4 客服组 组长 1 人 收费员 1 人 保洁员 4 人 负责物业各类费用的收取、客户报修、 投诉、回访、质量管理、保洁服务等 6 人 工程秩序维护组 组长（主任 兼） 维修员 1 人 秩 序 维 护 员 3 人 负责设备设施日常维修、运行、养护， 日常公共秩序管理工作，与相关职能部 门协调 4 人 八、市场物业管理工作思路八、市场物业管理工作思路 根据市场现状，结合物业管理目标，西门市场物业管理整体工作 思路如下： 1、须与拥有商铺的单位和个人协商，签订物业管理协议，搞好 本市场的物业管理服务，是为打造良好的购物环境，使商铺得到保值 或6、增值，无疑具有很重要的意义。 2、市场物业管理处应联合工商、城管等执法部门开展市场环境 综合整治工作，规范商家经营活动，达到市场摊位有序、卫生良好、 管理规范的目的。 3、设置停车场（根据市场实际情况定），机动车、非机动车等 不得进入市场，确保市场道路顺畅。 4、合理规范垃圾集中点，集中整治垃圾乱堆乱放现象。 5、彻底清查水电设施设备，防止偷水偷电，对地下水管道进行 排查，若出现漏水现象及时处理。 5 6、市场出入口设立导购图，摊位线（号）清晰明显。市场内设 施布局合理、统一、规范、整洁完好，无乱搭、乱盖、乱吊、乱挂、 乱堆等现象。 7、市场分行划市，按蔬菜水果、日用品、肉蛋类、水产类等卫 生7、要求进行分区管理。 8、市场摊位整齐，商品摆放有序，道路通道畅通，无出线、占 道违章经营现象。 9、市场商铺、摊位只允许用作经营，经营户不得擅自改变商铺、 摊位及配套设施原有结构或功能，牌匾制作统一规范。 10、经经营户应服从管理，爱护市场设施及周围环境，不得随意摆 摊设点，占道经营。建立市场违规经营行为处罚机制。 九、市场物业服务质量标准九、市场物业服务质量标准 1 1、环境环境卫生卫生 （1）12 小时保洁制度（工作时间根据实际情况定）。早晨 6： 00 上班-中午 12：00，下午 14:00-晚上 20：00 时下班。以保证 市场的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在市场人流低谷时和 下8、班时进行，尽量减少对商户的影响。 （2）垃圾分流处理。分为可回收和不可回收两大类，垃圾 收集，统一采用垃圾袋进行袋装。 （3）公共厕所每天清扫 3 次，分别在早上 9 时前、中午 12 时左 右、晚 7 时进行，保持公厕内整洁干净。 2 2、设施、设备的维修与维护管理设施、设备的维修与维护管理 在设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成 本的同时，尽可能为业户创造一个舒适的经营环境。 （1） 对设施、设备及有关场所、通道等进行标贴明显处，充 分显示规范化管理模式。 6 （2）供电变压器和主干电缆、电线、配电间等，按国家规定定 期维修养护，发生问题随时修复，保证正常供电。从用户表到用户户9、 内的维修实行有偿服务。 （3）给水管道、供水总表每天巡查一次，消防设施每月试运行 一次，发现问题随时修复，用户室内维修实行有偿服务。 （4）排污管和化粪池每年雨季前，入冬前疏通清掏二次，平时 每周检查一次，发现问题随时疏通清掏和修复，雨水和落水管随坏随 换，用户室内维修实行有偿服务。 （5）增收节支，加强成本控制，原材料控制，各类消耗品的 管理和控制，在确保服务质量的前提下，做到计划采购、专人保 管、合理领用。 3 3、秩序维护秩序维护 （1）秩序维护人员 12 小时工作制，分白班、夜班。巡逻人 员实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻 人员采用徙步巡逻方式。 （2）规范车辆停放，制止乱堆乱放乱设摊等。晚上巡查重点为 治安安全隐患排除，发现不安全的因素及时进行解决。 （3）积极协助公安机关做好市场内治安管理工作，对发生的 偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。 （4）建立义务消防组织（物业管理处全体员工均为义务消防 队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处 理。