1、正商智慧城项目营销报告2015年2月10日第一部分：市场认知【经济环境】GDP2014年国内GDP全年增速放缓2014年国内生产总值达到636463亿元，比上年同期增长7.4%。其中，一季度增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，第四季度增长7.4%。国内经济增速缓慢回升，整体呈现企稳回升态势。2014年是一个全面深化改革元年，中国经济告別高速增长，“新常态”成经济发展大逻辑，定向调控成为宏观政策的新思路；加速告別“唯GDP论”，就业和收入成为更看重的指标。3【经济环境】PMI、CPI年底PMI略微下降，CPI继续回落由中国物流与采购联合会、国家统计局共同发布的我国“官方”PMI2、（制造业采购经济指数）显示，2014年12月PMI为50.3%，比11月回落0.5个百分点，低于全年50.8%的平均水平。我国制造业保持稳定运行的基本态势，但增长动力仍显不足，自2014年8月份之后，PMI指数就处于下行阶段。目前我国正处于产业结构调整的关键阶段，相关行业企业投资动力不足，是PMI回落的主要原因。4【经济环境】国房、利率国房景气指数有所持续下降，基准利率有所下调2014年11月份，国房景气指数比上月下降0.5个百分点，1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比增长11.9%，存贷款利率降低有利于资金在外流通。受国家金融政策和经济的影响，2014年全年国房景气指数全年连3、续下降，房企逐渐开始选择加快去库存化，部分区域出现以价换量。在2014年下半年各项国家政策的支持下，2015年国房景气指数有望好转。5【经济环境】小结总体来讲，2014年局部有所改变，在此期间，GDP、消费、投资增长率都将有所下降。在经济高速发展之后，必须要经过调整消除经济泡沫，建立合理经济结构，提高经济体内部的协同效率。在调整期内，GDP增速在6.07.0%，都属于合理。GDP未完成预期目标经济存在下行压力投资增速回落经济增速处于减缓态势，鼓励社会资本投资、保持较为宽松的货币环境，以此来保证经济平稳发展。房地产投资增速不断下滑；考虑到货币政策转向“微刺激”定向宽松，未来房地产开发投资或将有所4、复苏。2014 年GDP增速7.4%，预期目标7.5%，消费增长率12.2%，投资增长约16.5%。宏观经济增长速度有所下降。6商品房市场2014年商品房（含经适房）供大于求，价格持续上升2014年，郑州市商品房累计供应916.18万，环比上升7.38%2014年，郑州市商品房累计成交785.36万，环比下降15%2014年郑州市商品房市场供销比达1.27，供大于求7商品房市场2014年楼市走势先抑后扬，年底反弹迹象初显2014年，郑州市商品房市场逐渐进入调整期，商品房成交和价格波动不稳定，商品房累计成交均价9779元/，相比去年的8661元/，环比上升12.9%。8商品房存量市场截至20145、年12月31日，郑州市商品房累计库存量达1261.99万库存压力较大，按照郑州月均去化量59.39万此库存量预计可售21个月，整体去化压力仍较大9商品房销售金额排名2014年郑州市在售楼盘销售额达768亿元销售额超10个亿的有15个，合计205.88亿元，占郑州市场份额26.8%备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。10商品房销售面积排名2014年郑州市在售楼盘销售面积达785.36万销售面积超10万的有17个，合计389.85万，占郑州市场份额49.61%备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。11房企销售金额排名2014年郑州市销售金额前20名房地产企业销售额共407.45亿6、元，占郑州市场份额55.2%，超过10亿的有14个备注：房管局合同备案数据，如有异议，不予争议。12南三环市场分布阳光城绿都紫荆华庭康桥悦岛南三环市场参数对比项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率主力产品（）优惠均价（元/）康桥悦岛130293.49两房88/89 三房87-142全款优惠1%；按时签约额外优惠1%8200绿都紫荆华庭4141144.0081m两房87-130m三房低首付，6.6万买两房，7.6万买三房8200 阳光城20003003.1286两房89-128三房144四房首付分期，8万买三房每日三套特价房84001#楼标准层平面图竞品研究康桥悦岛1项目位置 南三环碧云路交7、会处以南运河以北开发企业郑州康桥房地产开发有限责任公司项目体量130亩 29万主力户型两房88/89 三房87-142优惠方式全款优惠1%；按时签约额外优惠1%成交均价成交均价8200元/最低成交价格7800元/销售情况一期1-3#、5#楼12月28日开盘，开盘当天销售332套，剩余房源约8%1#-3#、5#楼栋户型配比户型面积（）套数套数比一房73-7551%两房83-9130537.3%三房121-13018461.7%合计494100%3#、5#、8#楼标准层平面图竞品研究绿都紫荆华庭2项目位置管城区紫荆山路与南三环交汇处开发企业郑州绿都地产集团有限公司项目体量414亩 114万主力户型8、81m两房、87-130m三房优惠方式低首付，6.6万买两房，7.6万买三房成交均价8200元/销售情况在售一期A1#、A3#、A5#-A8#楼一期在售A3#A5#A8#A7#A6#A1#在售绿都紫荆华庭住宅销售情况月份套数面积（）均价（元/）金额（万元）2014年12月603 58242 8143 47429 2015.1.5-2015.1.25179 17182 8168 14034 81130878789竞品研究阳光城3项目位置管城区中州大道航海路口南300米开发企业郑州鼎盛置业有限公司 项目体量2000亩/300万主力户型86两房、89-128三房、144四房优惠方式首付分期，8万买三9、房；每日三套特价房成交均价8300元/销售情况在售二期高层9#-12#楼，剩余少量房源11#楼标准层平面图阳光城住宅销售情况统计月份套数面积（）均价（元/）金额（万元）2014-422887292210 2014-5/2014-6114472921052014-7332312667793243672014-8140135387874106602014-9373580830729742014-10373905846933072014-11263244008028195872014-1259626974334660开发商规划产品价格竞品市场小结区域内康桥、绿都属较知名开发商，开发楼盘项目体量和品质10、均高于其他楼盘。区域内产品以高层为主，洋房为辅；其中阳光城和康桥悦岛规划有洋房，项目内部一般还规划有商业和学校配套。区域内主要为两房和三房，四房较少；两房集中在86-89，三房集中在87-130，四房集中在140左右。区域内高层价格在8200-8400元/之间。绿都温莎城邦绿都温莎城堡龍熙湖畔双桥印象观澜郡富田兴和湾海德PARK永泽龙湖上公馆国瑞城爵士苑国瑞瑞府郑州国瑞城悦府海棠竞品市场分布竞品市场参数对比项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率主力产品（）优惠均价（元/）观澜郡90162.789两房121三房 5000抵2万，全款优惠2%5400富田兴和湾301702.9989两房105111、10三房按揭优惠3%，全款优惠4%，装修基金1万，按时签约优惠1%；首付分期，一年还清5400双桥印象21.964.963.084两房112-118三房优惠总房款25000元首付分期，截止到2015年5月还清5500绿都温莎城邦141272.588-126三房首付分期（2万两房，3万三房）；88三房总房款优惠1万元；110-126优惠10%，顶层优惠13%，认筹优惠2万抵7万小三房5500三房5400别墅13000悦府海棠166302.9988-129三房 3000抵3万，按揭优惠1%，全款优惠3%，按时签约优惠1%；首付可分期，两年内还清5600龍熙湖畔560602.787/88两房123.12、66三房两房3000抵2万，三房3000抵5万，全款优惠1%；首付可分期，两万买两房,三万买三房5700郑州国瑞城8001202.040.46-48.7一房76.7-98.97两房130.93-144.8三房174-484四房以上高层按揭优惠6%，全款优惠8%，首付分期，半年还清；公寓按揭优惠11%，全款优惠12%洋房按揭优惠89折，全款优惠87折，成功选房一层额外优惠8%，二层以上额外优惠2%别墅按揭优惠86折，全款优惠82折，类独栋额外优惠30万公寓4000高层5600洋房8500别墅13000海德PARK80152.9884两房104-119三房 按揭优惠5%，全款优惠6%首付分期（首次13、15%一年内付清）5400龙湖上公馆139252.593-138三房2000抵2万；按揭优惠3%，全款优惠5%5500项目位置龙湖大道与祥云路交会处向东1.6公里开发企业北京国瑞兴业地产股份有限公司项目体量占地面积800亩/建筑面积120项目类型公寓、高层、洋房、别墅主力户型公寓40.46-80.3，高层85.34-140 洋房144.78-334.23，别墅253.23-484优惠方式高层按揭优惠6%，全款优惠8%，首付分期，半年还清；公寓按揭优惠11%，全款优惠12%；洋房按揭优惠89折，全款优惠87折，成功选房一层额外优惠8%，二层以上额外优惠2%；别墅按揭优惠86折，全款优惠82折，类14、独栋额外优惠30万成交均价公寓4000元/、高层5600元/洋房8500元/、别墅13000元/5#，1#、2#东单元，7#、8#西单元标准层平面图1#、7#楼中间单元标准层平面图竞品研究国瑞城4项目位置龙湖镇祥云路与湖滨路交会处开发企业绿都地产集团绿湖置业项目体量占地面积141亩/建筑面积27项目类型高层、别墅主力户型88-126三房，238叠墅 优惠方式首付分期（2万两房，3万三房）；88三房总房款优惠1万元；110-126优惠10%，顶层优惠13%，认筹优惠2万抵7万成交均价高层：88小三房5500元/；110-126三房5400元/（一层5150元/、顶层5200元/）别墅：1300015、元/30#-33#楼标准层平面图32#、33#楼户型配比户型 楼号 面积（）套数套数占比总面积（）面积占比三房32#1266012.5%756015.1%8812025%1056021.2%1146012.5%684013.7%小计24050%2496050%33#1266012.5%756015.1%8812025%1056021.2%1146012.5%684013.7%小计24050%2496050%合计480100%49920100%竞品研究绿都温莎城邦5项目位置龙湖镇祥云路与鸿鹄路交叉口向西开发企业郑州中电房地产开发有限公司项目体量占地面积90亩/建筑面积16项目类型高层主力户型8916、两房、121三房 优惠方式5000抵2万，全款优惠2%成交均价5400元/（一层5200元/、顶层5150元/）5#楼一层花园2000元/约302#楼标准层平面图5#楼标准层平面图2#、5#楼户型配比户型 楼号面积（）套数套数占比总面积（）面积占比两房2#896427.1%569624%926427.1%588824.8%5#1013615.3%363615.3%小计16469.5%1522064.1%三房5#1173615.25%421217.7%1213615.25%435618.2%小计7230.5%856835.9%合计236100%23788100%竞品研究观澜郡6项目位置龙湖镇祥和17、路与湖滨路交汇处北50米开发企业郑州皇龙置业有限公司项目体量占地面积80亩/建筑面积15项目类型高层主力户型84两房、104-119三房 优惠方式按揭优惠5%，全款优惠6%首付分期（首次15%一年内付清）成交均价5400元/（一层5200元/、顶层5300元/）5#楼标准层平面图8#楼标准层平面图5#、8#楼户型配比户型楼号面积（）套数套数比总面积（）面积比两房8#845625%470419.9%三房5#1195625%666428.2%1045625%582424.5%8#1192812.5%333214.1%1102812.5%308013.3%小计16875%1890080.1%合计2218、4100%23604100%竞品研究海德PARK7项目位置龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口开发企业河南永泽置业有限公司项目体量占地面积139亩/建筑面积25项目类型高层主力户型93-138三房；142-158四房优惠方式2000抵2万；按揭优惠3%，全款优惠5%成交均价87-95小三房5500元/（一层5400元/、顶层5300元/）；117-138三房5800元/；142-158四房6000元/12#楼标准层平面图10#楼标准层平面图9#楼西单元标准层平面图竞品研究永泽龙湖上公馆8竞品研究悦府海棠99#7#6#5#10#11#12#13#15#8#在售售罄未推14#项目位置新郑市龙湖镇文昌路与祥和19、路交会处开发企业郑州华之尚房地产开发有限公司项目体量166亩 30万项目类型高层主力户型三房88-129优惠方式优惠为3000抵3万，按揭优惠1%全款优惠3%，按时签约优惠1%首付可分期，两年内还清成交均价5600元/（一层5300元/，顶层5200元/）9#楼标准层平面图88881191287#、9#楼栋户型配比户型楼号 面积（）套数套数比总面积（）面积占比三房7#8810825.2%950421.7%11010825.2%1188027.1%9#8810624.8%932821.3%1195412.6%642614.7%1285212.2%665615.2%小计428100%437941020、0%合计428100%43794100%项目位置龙湖镇祥云路与湖滨路交汇处开发企业郑州和和置业有限公司项目体量21.96亩 4.26万项目类型高层主力户型两房84、三房112-118优惠方式优惠总房款25000元成交均价5500元/（一层5400元/、顶层5000元/）2#2层商铺3#一期在售113.99113.99112.513#楼标准层平面图2#、3#楼户型配比户型楼号 面积（）套数套数占比总面积（）面积占比两房2#846822.4%571217.4%三房2#1186822.4%802424.5%3#11411236.8%1276839.0%1125618.4%627219.1%小计23621、77.6%2706482.6%合计304100%32776100%竞品研究双桥印象10项目位置祥云路和鸿鹄路交会处北300米开发企业河南兴润置业有限公司项目体量301亩 70万项目类型高层主力户型89两房、105110三房优惠方式按揭优惠3%，全款优惠4%，装修基金1万，按时签约优惠1%成交均价5400元/（一层5200元/、顶层5000元/）售罄9#29#28#1#4#3#2#8#7#6#12#11#10#16#15#17#20#19#18#23#22#27#26#在售105.1089.7789.77105.1029#楼中间单元标准层平面图28#、29#楼栋户型配比户型楼号 面积（）套数套数22、比总面积（）面积占比两房29#89.7719825%17774.4622.08%三房29#110.84668.3%7315.449.10%105.1013216.7%13873.217.23%28#109.88668.3%7252.089.01%105.1013216.7%13873.217.23%103.0819825%20409.8425.35%小计59475%62723.7677.92%合计792100%80498.22100%竞品研究富田兴和湾11114878712312#、13#楼标准层平面图881281069#楼标准层平面图竞品研究龙熙湖畔1210#9#5#6#8#7#11#12#23、13#14#三期二期一期在售售罄项目位置郑新大道与祥云路交汇处开发企业河南华和置业有限公司项目体量560亩 90万主力户型两房87/88 三房123.66优惠方式两房3000抵2万，三房3000抵5万，全款优惠1%；首付可分期，两万买两房三万买三房成交均价5700元/，一层送花园6500元/顶层送阁楼8500元/销售情况目前在售一期9#、10#楼，11#-14#楼基本售罄开发商规划产品价格竞品市场小结区域内绿都、富田、国瑞属较知名开发商，开发楼盘项目体量和品质均高于其他楼盘。区域内产品以洋房+高层比较多，国瑞城和绿都温莎城邦规划有别墅，项目内部一般还规划有商业和学校配套。区域内两房集中在76-24、89，三房集中在89-126，四房集中在174-280之间，户型面积偏大。区域内高层价格在5400-5700元/之间，洋房价格家中在8000-8500元/之间，别墅售价在11000-13000元/。第二部分：项目认知u 项目地处郑州市南侧，紧邻绕城高速和郑新路，属于龙湖镇范围用地。本案郑 新 快 速 路绕城高速公路项目区位u 规划用地位于新郑市龙湖镇最北侧，东侧紧邻郑新快速通道，西侧距107国道1.6公里。u 规划用地位于绕城高速公路以北、郑新路以西、十八里河以东。u 规划用地面积215.11公顷，约合3226.65亩。规划用地十 八 里 河绕 城 高 速 公 路郑 新 快 速 路项目区位项目25、现状图一期地块位置一期地块位置1#/30F2#/30F4#/30F5#/30F7#/30F12#/30F6#/7+1F9#/7+1F11#/7+1F14#/4F13#/4F16#/4F18#/4F19#/4F21#/4F22#/4F23#/4F20#/4F17#/4F15#/4F六班幼儿园（3F)绕 城 高 速 公 路紫 荆 山 南 路规 划 二 路u 项目一期规划用地面积约6.7万（约合101.09亩）住宅建筑面积约16.37万方，配套商业面积约729.26；u 一期共规划20栋住宅楼，其中：6栋高层，14栋多层，高层（30F):6栋，多层（7+1F）：3栋，多层（4F):11栋。多层高层一26、期鸟瞰图绕 城 高 速 公 路紫 荆 山 南 路规 划 二 路30F30F30F30F30F30F7+1F7+1F7+1F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F48.6m55.5m20m20m20m20m20m20m20m20m26m30m52.2m多层高层u 项目一期楼间距：最大楼间距：55.5m 最小楼间距：20m一期项目楼间距项目数值单位规划面积2151109.89其中商业31034.72居住966359.07中小学85207.08容积率商业4/居住2.5/总建筑面积2540036.56其中商业124138.88居住2415897.68总人口6.2万人建筑限高90米规划总指标项目一27、期技术经济指标项目数值单位规划用地面积67393.58(101.09亩)总建筑面积211734.51其中地上总建筑面积168281.77其中住宅建筑面积163743.38配套商业建筑面积729.26物业管理配套用房846.94社区居委会/治安联防站20社区服务用房600六班幼儿园建筑面积1742.19地下总建筑面积43452.74容积率2.497建筑占地面积16747.3建筑密度24.85%绿地率30.02%住宅总户数1473户机动车停车位1611辆其中地上停车位174辆地下停车位1437辆一期规划指标一期共1473套房源，住宅总面积约16.4万方。类型户型面积（）套数套数占比总面积（）面积占28、比别墅中间户243.52362.4%8766.825.3%243.9280.5%1951.371.2%244.8660.4%1469.140.9%小计503.4%12187.337.4%边户279.64120.8%3355.642.0%280.0940.3%1120.370.7%281.1760.4%1687.011.0%小计221.5%6163.023.8%别墅合计724.9%18350.3511.2%洋房三房128.69241.6%3088.631.9%129.76241.6%3114.331.9%135.52120.8%1626.261.0%143.28120.8%1719.391.0%29、小计724.9%9548.615.8%四房178.71120.8%2144.581.3%洋房合计845.7%11693.197.1%高层两房82.6024016.3%19824.6612.1%82.99604.1%4979.423.0%83.10604.1%4985.843.0%小计36024.4%29789.9118.1%三房89.241208.1%10708.536.5%89.381198.1%10635.856.5%104.481208.1%12538.017.6%104.651198.1%12452.927.6%118.821208.1%14258.448.7%121.501208.130、%14580.268.9%121.75604.1%7304.744.4%121.90604.1%7314.164.5%122.04604.1%7322.254.5%122.19594.0%7209.504.4%小计95765.0%104324.6563.6%高层合计131789.4%134114.5681.7%总计1473100%164158.10100%总体资源汇总1#楼资源统计户型面积（）套数总面积（）三房89.3811910635.85104.6511912452.92合计23823088.774#楼资源统计户型面积（）套数总面积（）三房89.2412010708.53104.4812031、12538.01合计24023246.542#楼资源统计户型面积（）套数总面积（）两房82.99604979.42三房121.75607304.74122.04607322.25合计18019606.45#楼资源统计户型面积（）套数总面积（）两房83.10604985.84三房121.90607314.16122.19597209.50合计17919509.497#/12#楼各栋楼资源统计户型面积（）套数总面积（）两房82.601209912.33三房118.82607129.22121.50607290.13合计24024331.6813#/14#/16#/18#/19#/22#楼各栋资源统32、计户型面积（）套数总面积（）中间户243.5261461.14边户279.642559.27合计82020.4115#/23#楼各栋楼资源统计户型面积（）套数总面积（）中间户243.924975.68边户280.092560.19合计61535.8717#/20#/21#楼各栋楼资源统计户型面积（）套数总面积（）中间户244.862489.71边户281.172562.34合计41052.056#/9#/11#楼各栋楼资源统计户型面积（）套数总面积（）三房128.6981029.54129.7681038.11135.524542.09143.284573.13四房178.714714.86合33、计283897.73各栋楼资源统计第三部分：户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼1层平面图104.6589.3889.38104.65104.6589.38户型面积（）套数总面积（）三房89.383268.13104.653313.94合计6582.07高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼2层平面图户型 面积（）套数总面积（）三房89.38434、357.51104.654418.59合计8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼3层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.384357.51104.654418.59合计8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m35、 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼4-11层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.38322860.06104.65323348.68合计646208.74104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼12-17奇数层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.38121072.52104.65121255.76合计242328.28104.658936、.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼12-18偶数层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.38161430.03104.65161674.34合计323104.37104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.837、m4.0m0.6m1#楼19-29层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.38443932.58104.65444604.44合计888537.02104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#楼30层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.384357.51104.654418.59合计8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.38、65高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼1层平面图户型 面积（）套数总面积（）三房89.244356.95104.484417.93合计8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼2层平面图户型 面积（）套数总面积（）三房89.244356.9539、104.484417.93合计8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼3层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.244356.95104.484417.93合计8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m340、.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼4-11层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.24322855.61104.48323343.47合计646199.08104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼12-17奇数层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.24121070.85104.48121253.80合计242324.65104.4889.2489.41、24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼12-18偶数层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.24161427.80104.48161671.74合计323099.54104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m042、.6m4#楼19-29层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.24443926.46104.48444597.27合计888523.73104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#楼30层平面图户型面积（）套数总面积（）三房89.244356.95104.484417.93合计8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高层户型43、梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#楼1层平面图122.0482.99121.75121.75122.0482.99户型面积（）套数总面积（）两房82.992165.98三房121.752243.49122.042244.07合计6653.55高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#楼2层平面图户型面积（）套数总面积（）两房82.992144、65.98三房121.752243.49122.042244.07合计6653.55122.0482.99121.75121.75122.0482.99高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#楼3层平面图户型面积（）套数总面积（）两房82.992165.98三房121.752243.49122.042244.07合计6653.55122.0482.99121.75121.75122.0482.99高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.145、m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#楼4-30层平面图户型面积（）套数总面积（）两房82.99544481.47三房121.75546574.26122.04546590.02合计16217645.76122.0482.99121.75121.75122.0482.99高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#楼1层平面图122.1983.10121.90121.9083.10户型面积（）套数总面积46、（）两房83.102166.19三房121.902243.81122.191122.19合计5532.19高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#楼2层平面图户型面积（）套数总面积（）两房83.102166.19三房121.902243.81122.192244.39合计6654.39122.1983.10121.90121.9083.10122.19高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.47、8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#楼3层平面图户型面积（）套数总面积（）两房83.102166.19三房121.902243.81122.192244.39合计6654.39122.1983.10121.90121.9083.10122.19高层户型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#楼4-30层平面图户型面积（）套数总面积（）两房83.10544487.25三房121.90546582.74122.19546598.52合计16217668.48、52122.1983.10121.90121.9083.10122.19高层户型梳理7#、12#楼1层平面图2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50户型面积（）套数总面积（）两房82.608660.82三房118.824475.28121.504486.01合计161622.112高层户型梳理7#、12#楼2层平面图2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m49、1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m户型面积（）套数总面积（）两房82.608660.82三房118.824475.28121.504486.01合计161622.112121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50高层户型梳理7#、12#楼3层平面图2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m户型面积（）套数总面积（）两房82.608660.82三房118.82450、475.28121.504486.01合计161622.112121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50高层户型梳理7#、12#楼4-30层平面图2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m户型面积（）套数总面积（）两房82.6021617842.19三房118.8210812832.60121.5010813122.24合计43243797.024121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60151、21.50高层户型梳理6#、9#、11#楼-1层平面图约73.09约81.07约81.07约73.09约73.09约81.07约81.07约73.09洋房户型梳理6#、9#、11#楼1层平面图0.9m3.0m1.8m1.8m2.7m4.5m2.3m4.9m1.8m4.3m3.2m4.6m3.8m约138.10庭院约55.48庭院约55.48庭院约30.66庭院约30.66庭院约55.48庭院约55.48庭院约138.10庭院24.94庭院24.94庭院24.94庭院24.94庭院31.9庭院31.9庭院 67.76135.52 71.64143.28 71.64143.28 67.76135.52、52 67.76135.52 71.64143.28 71.64143.28 67.76135.526#、9#、11#楼2层平面图0.9m 3.0m1.8m1.8m 3.3m4.5m2.3m4.9m4.3m3.2m4.6m 67.76135.5271.64143.2871.64143.28 67.76135.52 67.76135.5271.64143.2871.64143.28 67.76135.52户型 面积（）套数 总面积（）三房135.52121626.26143.28121719.39合计243345.65洋房户型梳理6#、9#、11#楼3层平面图0.9m 3.0m 1.8m1.8m53、 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m129.76128.69128.69129.76户型面积（）套数总面积（）三房128.696772.16129.766778.58合计121550.74洋房户型梳理6#、9#、11#楼4-6层平面图0.9m 3.0m 1.8m1.8m 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m户型面积（）套数总面积（）三房128.69182316.47129.76182335.75合计364652.22129.76128.69128.69129.76洋房户型梳理约27.52庭院约27.52庭院约27.52庭54、院约27.52庭院6#、9#、11#楼7层平面图0.9m3.0m1.8m 1.8m 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m6#、9#、11#楼8层平面图129.76178.71128.69178.71128.69178.71129.76178.71 48.95178.71 50.52178.71 50.52178.71 48.95178.71户型面积（）套数总面积（）四房178.71122144.58洋房户型梳理别墅边户户型3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m2.7m 4.2m约183.48庭院108.79280.093.6m3.355、m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m约22.2露台约8.84露台 71.95280.093.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m约10.9露台约4.96露台约4.96 68.15280.093.8m3.4m4.5m约12.58露台约17.23露台 31.20280.091层平面图约122.06采光井-1层平面图2层平面图3层平面图4层平面图别墅边户户型约122.06内庭院采光井1层平面图-1层平面图2层平面图3层平面图别墅中间户户型3.6m1.3m2.0m6.9m3.8m5.7m2.7m4.2m约183.48庭院103.26243.92庭院56、3.3m3.6m3.0m3.9m约22.2露台约8.84 72.24243.923.9m2.0m3.9m1.8m1.8m1.8m 68.42243.923.3m3.6m1.8m2.0m5.7m1.8m2.7m4.2m露台露台约10.9约4.96别墅中间户户型13#、14#、16#、18#、19#、22#楼-1层平面图约8.28内庭院约8.28内庭院约8.28内庭院约8.28内庭院约8.28内庭院约122.06约113.06约113.06约113.06约113.06约113.06约113.06约122.06约8.28内庭院采光井采光井采光井采光井采光井采光井采光井采光井别墅户型梳理13#、14#57、16#、18#、19#、22#楼1层平面图3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m2.7m 4.2m约183.48庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约183.48庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院108.62279.64103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52108.62279.64户型面积（）套数 总面积（）中间户243.52368766.82边58、户279.64123355.64合计4812122.46别墅户型梳理13#、14#、16#、18#、19#、22#楼2层平面图3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m约22.2约22.2露台露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约8.84露台约8.84露台 71.84279.64 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 71.84279.64别墅户型梳理3.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m259、.7m4.2m13#、14#、16#、18#、19#、22#楼3层平面图约10.9露台约10.9露台约10.9露台约10.9露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台13#、14#、16#、18#、19#、22#楼4层平面图3.8m3.4m4.5m约12.58露台约17.23露台约17.23露台约12.58露台 31.15279.64 31.15279.64 68.04279.64 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.560、2 68.04279.64别墅户型梳理15#、23#楼-1层平面图约8.28内庭院约8.28内庭院约8.28内庭院约8.28内庭院约122.06约113.06约113.06约113.06约113.06约113.06采光井采光井采光井采光井采光井采光井别墅户型梳理3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m 2.7m 4.2m约183.48庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约48.9庭院约183.48庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院约38.85庭院15#、23#楼1层平面图108.79280.09103.26243.92103.26243.9261、103.26243.92103.26243.92108.79280.09户型面积（）套数总面积（）中间户243.9281951.37边户280.0941120.37合计123071.74别墅户型梳理3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m15#、23#楼2层平面图约22.2约22.2露台露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约22.2露台约8.84露台约8.84露台 71.95280.09 72.24243.92 72.24243.92 72.24243.92 72.24243.92 71.95280.09别墅户型梳理15#、23#楼3层平面图3.6m362、.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m约10.9露台约10.9露台约10.9露台约10.9露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台15#、23#楼4层平面图3.8m3.4m4.5m约12.58露台约17.23露台约17.23露台约12.58露台 31.20280.09 31.20280.09 68.15280.09 68.42243.92 68.42243.92 68.42243.92 68.42243.92 68.15280.09别墅户型梳理约8.28内庭院约8.28内庭院约122.06约113.06约113.06约1263、2.06采光井采光井采光井采光井别墅户型梳理3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m 2.7m 4.2m约183.48庭院约48.9庭院约48.9庭院约183.48庭院约38.85庭院约38.85庭院17#、20#、21#楼1层平面图109.21281.17103.66244.86103.66244.86109.21281.17户型面积（）套数总面积（）中间户244.8661469.14边户281.1761687.01合计123156.15别墅户型梳理3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m17#、20#、21#楼2层平面图约22.2约264、2.2露台露台约22.2露台约22.2露台约8.84露台约8.84露台 72.23281.17 72.52244.86 72.52244.86 72.23281.17别墅户型梳理3.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m17#、20#、21#楼3层平面图约10.9露台约10.9露台约10.9露台约10.9露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台约4.96露台17#、20#、21#楼4层平面图3.8m3.4m4.5m约12.58露台约17.23露台约17.23露台约12.58露台 31.32281.17 31.32281.17 68.41281.17 68.665、8244.86 68.68244.86 68.41281.17别墅户型梳理第四部分：项目定位1、SWOT分析项目优势：S伴随华南城的发展，新商都组团作为主城区与港区的衔接带，区位优势日趋明显；260万方大盘，低容积率，优势明显，便于打造居住氛围；正商品质企业，17年开发经验打造醇熟社区；项目临近河道景观带，外部景观优势明显，便于提升项目形象；项目东临郑新公路，南临绕城高速，交通便利；项目内部规划有市政干道，有利于提升项目商业价值;项目规划有幼儿园、小学、纯商业等，社区配套丰富；初期规划产品面积适应主流需求，利于项目快销。SWOT分析项目劣势：W项目位于所处区域开发尚处于初级阶段，市政、金融、商66、超等配套稀缺，对外区域依赖性较强，对消费者置业有一定影响；项目规划虽四面临街，但有规划中道路尚未建成，人流和车流出入通达性较差；项目所处区域受区域内众多在售楼盘包围、挤压，分流了部分客户；地块临铁路及高速公路，噪音污染大；项目目前尚未有公交、地铁等交通直达，对消费者到访及置业产生一定心理抗性SWOT分析项目机会：O郑州正处于快速扩张期，新商都组团将成为下步重点发展区域之一；近年来郑州经济发展迅速，人民收入水平的提升，消费和投资市场较为活跃，利于房地产市场开发；地块周边规划有地铁二号线站点，随着快速路的通车，交通价值迅速提升，未来将开通快速公交系统，更加利于社区出行；随着周边其他项目的陆续开发，67、市场成熟度日趋增加，片区人气不断聚集，对项目后期启动销售带来利好SWOT分析项目威胁：T本项目规模较大，开发周期较长，一些市场不确定因素存在，对项目开发存在影响；当前区域城市建设和配套尚不完善，对价格提升有一定抑制作用；受房地产调控政策影响，各开发商低价倾销，市场观望气氛浓厚，对项目上市带来威胁；项目周边竞争对手众多，从土地成交情况看，品牌企业较多且不乏大盘，竞争更加激烈，如东北侧永威城；随着品牌项目的入市，区域未来开发在项目规划、户型设计、景观设计方面将会有明显提升，客户对产品的需求也随之提升。SWOT分析核心竞争力：正商品牌发展战略：塑造大盘气势，提升品质形象主打区位配套，提升社区附加值提68、升产品规划设计，重塑区域价值+品质大盘+区位配套+优势产品高举高打，塑造品牌形象价值梳理品牌价值借华南城发展之势，再续正商传奇 2015年华南恢弘巨筑区位价值交通价值四纵两横完善的交通体系，拉近区域间流通效率 最便捷交通规划价值260万方综合体属性完善性社区 最完善的业态规划景观价值区域内唯一三大水系，四大景观走廊社区 最有氧的景观社区商业价值3万方纯商业配套，临市政道路，辐射范围最优 最独立的社区商业配套价值8.5万方教育配套，打造一站式教育体系 最人文的社区环境周边丰富的资源及客群成为项目开发的外界保障 最潜力的区位价值体现产业价值华南城三条产业发展带的起步区域最具升值潜力的社区项目竞争力69、体系产品竞争力人性化产品设计260万方臻品建筑人文教育、景观资源配套竞争力项目内部配套品牌竞争力正商集团，深耕郑州优势资源竞争力自身8.5万方教育配套地铁2号线、13号线地段竞争力郑州老城、东区与华南城纽带整合竞争力项目自身资源与城市发展战略高度结合与周边竞品相比，优势明显之处项目竞争力郑新路、绕城高速结合处产品定位中档 形象推广高档中档中高档中低档低档高档 产品定位中高档符合项目市场需求，并有利于经营及销售；产品形象推广高端化，通过对产品包装提升物业形象及公司品牌形象。基于区域需求及项目属性定位，项目整体产品定位为中高档，形象定位为高档。客户定位中高档市场定位2、形象定位主题推导形象定位城市70、扩张城市向南 生活向上生命之源水一条贯穿整个中国的河完美的生态环境南水北调中线工程南北两侧保护性绿化带各200米，要求两侧两公里内无任何污染，常年活水，水质清澈高尚的人文内涵一流的生活质素生活 在这里 升华.Better City Better Life音音乐 舞蹈 古典 绘画 建筑 无一不是城市发展的沉淀.一切偉大的建筑史奇迹皆因城市发展沉澱而內蘊豐厚。城市發展賦予了所有事物的價值提升生活也由此升華.生活中的我们一直在寻找生活质素生态环境人文内涵如同观山湖1号：自然地貌/湖保利温泉新城：自然地貌/环城林/湖流水别墅：溪水/瀑布我们追求【一流的生活质素】+【完美的生态环境】+【高尚的人文内涵】71、完美的生活理念=我们处于，郑南发展枢纽区域我们拥有，140万平米绿地面积我们具备，7万平米教育资源配套正商智慧城【正商智慧城】必将成为郑南的【CLD】！于是我们相信：形象定位郑南核心居住领地，学区高尚精英社区正商智慧城 140公顷水景城市公园，260万平米恢弘巨筑凸现项目特质，树立项目核心竞争优势。高起高打，使项目的市场形象具有“磅礴大气”的气势，又不失居住品质。通过这种排他性的市场形象定位，使得项目的品牌传播与理念传播深入人心。诠释：两个核心，一个说法：两个核心，一个说法：第一：因为唯一，所以领地！“我们是郑南，而且我们是唯一得天独厚的”第二：因为完美，所以领地！“我们是郑南没有，甚至今后难72、以再有的完美”属性定位属性定位联邦城央 260万平米完美生活诠释3、客户定位客户定位客户是最稀缺的资源，是房企存在的真实理由尊重客户，理解客户，持续地提供超越客户期望的产品和服务1%的客户定位失败就是对客户100%的损失客户定位理念客户是我们永远的伙伴客户定位边缘层辐射层核心层刚需型客户刚需改善型客户改善型客户及部分投资客比例年龄家庭人口职业置业次数消费心理主力客户群50253523工薪阶层、外出务工返乡人员首次置业为主要求生活方便，价格适中，多选择100左右户型次级客户群30304535个体户、拆迁户，中等级别管理人员或公务员2次置业为主要求生活方便，对价格敏感度较高。多选择100130户型73、三级客户群20405535私营业主、高级管理人员、较高级别的政府公务员2次或多次置业为主要求生活方便，对价格敏感度较低。对小区环境比较挑剔。多选择大户型爱自嘲客户定位客户定位务实之家社会新锐健康养老4、价格定位交易情况研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：1%。区域因素项目地段片区商业环境交通便捷状况周边污染区域发展前景片区自然环境 产品设计规划情况物业规模整体规划外立面形象园林设计及小区绿化产品创新设计交房标准公共部分装修档次商业配套、车位噪音影响物业管理 市场宣传推广市场比较法项目定价价格定位原理根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整价格定位价格定位131第五74、部分：样板房选址及开放功能：样板间是最直接有效的销售“道具”，可以让客户直观的感受户型设计，引发客户的规划和想像居住在此的美好生活，刺激购买欲望位置：样板间尽量设置在实楼内，以增加体验感受;但如果根据工期无法支持在实楼内设置样板间，建议将样板间设置在售楼部处样板间的选择：样板间应选择具有代表性、可销售户数较多的户型 样板间在装修上，建议针对客户群不同的文化水平、审美情趣，进行不同风格的样板间设计，设计细节强调包容性与美观性并存，尽可能适应不同客户的需求样板间选取建议一：p户型大小：两室两厅一卫p户型面积：88.09m2p选取理由：户型方正，客厅主卧均朝南采光效果较好，浪费面积较少餐客分离时尚大75、气，进门给人感觉比较敞亮两房户型在整体户型中占比例较高说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的为准样板间选取建议二：p 户型大小：三室两厅一卫p 户型面积：89.83p 选取理由：南北通透户型，客厅和两个卧室均朝南采光通风效果较好设计为三房但面积较小总房款少，满足刚需客户需求该户型在整体配比中所占比率较高说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的为准样板间选取建议三：p 户型大小：三室两厅一卫p 户型面积：105.25p 选取理由：此户型为纯南北通透户型，采光通风效果较好该户型在整体配比中所占比率较高说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的为准样板间选取建议四：p 户型大小：三室两厅76、两卫p 户型面积：122.68p 选取理由：120.18和127.9户型均为中间户，作为样板间采光效果可能达不到预想效果，此户型三面采光，效果绝佳该户型在整体配比中所占比率较高说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的为准样板间选取建议五：p 户型大小：别墅p 户型面积：232.44p 选取理由：别墅面积较大，总房款高，建议都做样板间可以给客户直观的视觉冲击，刺激购买欲望一层平面图二层平面图说明：样板间户型的确定还要以开发商最终确认的为准装修风格建议一：欧式田园风欧式田园风格强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果，欧式田园风格在对自然的表现的同时又强调了浪漫与现代流行77、主义的特点，受到年轻人的强烈追捧现代中式风格同样来源于设计元素的混搭，将现代的线条感与中式温文尔雅的气质相结合，渗透出现代版的“禅意”生活，很好的迎合了高端人群的生活哲学，并逐渐成为中国元素应用的主流风格，易于受到中高端人员的偏爱装修风格建议二：现代中式风格略带北欧气质的现代、简约、时尚设计是近年来比较风靡的装修风格之一，精炼、集约更能展现户型的空间感，可以吸引更多的目标客户群体装修风格三：现代简约风格新古典风格是根植于历史文化、哲学范畴和精神层面上衍生出来的，在设计上综合了现代元素的时尚气质与欧式元素的尊贵血统，融汇出崭新的装饰风格，成为文化与品味生活的睿智之选装修风格建议四：新古典风格精神78、堡垒制作要点建议：规格：高18米，宽2米；制作要求：四面长方体，主要展示面为郑新路沿线；内置灯，突出项目LOGO及项目案名，满足夜间宣传的需要；设计要求：主要突出项目LOGO、案名、售房部导视及辅助设计元素；建筑要求：牢固、耐用、抗风压力大，内置灯易换。砥柱规格：水泥基座，米色花岗岩包面。精神堡垒便于引导客户及宣传项目信息，昭示性，宣传性强。营销包装正商智慧城正商智慧城导视箭头+销售热线0.5m1.5m13m2m1m项目入口形象墙及售房部外墙面设置正商集团及项目LOGO字，提升项目的品质感。售楼部楼顶霓虹发光字，醒目，昭示性墙，有效对项目进行宣传。户外LED可以播放销售信息，以及内场销售现象，79、吸引客户好奇心。LOGO墙/楼顶发光字/户外LED展示屏利用项目LOGO墙，提升项目的品质感；售楼部楼顶发光字或LED，都具有良好的昭示性、指引性及宣传性。营销包装售楼部广场区增设休闲桌椅和娱乐健身器材，供到访客户休闲用，营造售房部外场软环境。道旗/休闲娱乐道旗凸显项目高端形象，广场小品及休闲桌椅、娱乐健身器材营造营销软环境。沿中州大道、郑新大道至售楼部设置灯杆道旗或罗马旗，醒目，昭示性强，有效对项目进行宣传。营销包装145第六部分：营销推广策略1、项目总控智慧城项目2015年营销计划排期表工程节点要求一批确保4月23日拿到预售证，二批6月28日前确保拿到预售证，现场售楼部7月准时进场年度时间80、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售目标/4亿0.5亿1亿0.5亿 1.5亿1亿1亿1亿1.5亿2015年上半年实现销售目标：5.5个亿2015年全年实现销售目标：12个亿销售计划销售节点4月26日一批开盘3月8日一批认筹5月16日二批认筹2015年2016年6月28日二批开盘蓄客期7月现场售楼部开放三期认筹后期房源推出3月5日临时售楼部接待销售计划8月22日三批开盘推售计划销售计划一期计划分三批推出：u 一批推出3栋高层、2栋洋房，约7.5万方；u 二批推出1栋高层、1栋洋房、4栋别墅，约3.3万方；u 三批推出7栋别墅，约1.1万方。一期一批一期二批一期三批类型 套数81、 面积（）套数 面积（）套数 面积（）高层 6596817224023246洋房567795283897别墅2666284611721合计 71575968294337734611721一批推售指标销售计划5#/6#/7#/9#/12#楼资源汇总类型户型面积（）套数套数占比总面积（）面积占比洋房三房128.69162.2%2059.092.7%129.76162.2%2076.222.7%135.5281.1%1084.171.4%143.2881.1%1146.261.5%小计486.7%6365.748.4%四房178.7181.1%1429.721.9%合计567.8%7795.461082、.3%高层两房82.6024033.6%19824.6626.1%83.10608.4%4985.846.6%小计30042.0%24810.4932.7%三房118.8212016.8%14258.4418.8%121.5012016.8%14580.2619.2%121.90608.4%7314.169.6%122.19598.3%7209.509.5%小计35950.2%43362.3657.1%合计65992.2%68172.8589.7%总计715100%75968.31100%二批推售指标销售计划4#/11#/15-18#楼资源汇总类型户型面积（）套数套数占比总面积（）面积占比别墅83、中间户243.52124.1%2922.278.7%243.9241.4%975.682.9%244.8620.7%489.711.5%小计186.1%4387.6713.0%边户279.6441.4%1118.553.3%280.0920.7%560.191.7%281.1720.7%562.341.7%小计82.7%2241.076.6%合计268.8%6628.7419.6%洋房三房128.6982.7%1029.543.0%129.7682.7%1038.113.1%135.5241.4%542.091.6%143.2841.4%573.131.7%小计248.2%3182.879.484、%四房178.7141.4%714.862.1%合计289.5%3897.7311.5%高层三房89.2412040.8%10708.5331.7%104.4812040.8%12538.0137.1%合计24081.6%23246.5468.8%总计294100%33773.01100%三批推售指标销售计划13#/14#/19-23#楼资源汇总类型户型面积（）套数套数占比总面积（）面积占比别墅中间户243.522452.2%5844.5549.9%243.9248.7%975.688.3%244.8648.7%979.438.4%小计3269.6%7799.6666.5%边户279.648185、7.4%2237.0919.1%280.0924.3%560.194.8%281.1748.7%1124.679.6%小计1430.4%3921.9533.5%总计46100%11721.61100%销售节点销售计划注：4月26日一期一批开盘，共776套房源。6月一期二批开盘 7月售楼部亮相2月人员进场临售2015年2016年蓄客期4月一期一批开盘蓄客期8月开盘10月开盘12月开盘蓄客期蓄客期蓄客期形象导入期开盘销售期强销期二次加推/调整期整盘策略刚需私属豪宅 和偏远无关，离城央很近整盘策略以项目核心卖点为依托，使得项目市场形象的建立与传播先声夺人策略品牌营销策略市场联动借势策略口碑营销策略团86、购策略销控策略销售现场策略市场区隔策略造势策略概念营销策略机会点营销策略达成销售目标体验营销策略项目目标立足正商品牌，打造品牌形象全面提高品牌市场知名度！注重品质提升，建立市场美誉度全面树立企业品牌及项目影响力！着重服务及维系，提高市场竞争力全面树立企业品牌物业掌控力！2015确保目标实现在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上，全面推动项目的销售进程！品牌价值/正商地产中国房地产百强企业，17年筑城精华沉淀；魅力水景，滋润品质生活；生态资源/三大水系区域价值/中央枢纽两市交点、潜力无限交通价值/地铁快速路交通无堵点、出入皆顺畅；项目机会7万方教育配套，一站式教育体系；教育资源/一站式教育正商智慧87、城项目案名项目核心价值NO.1【纯鲜氧宜居】三大水系环绕贯穿，空气湿润、温度适宜 NO.2【多轨道】2号，13号线地铁，快速路，高速，城市主干线环绕NO.3【人文资源充足】8.5万方教育用地NO.4【全家庭共享】两口、三口之家品质首选NO.5【金城千里】260万方综合体，多业态，再造一座城；NO.6【闲适党漫游】3万方纯商业用地，体量充裕 项目核心价值NO.7【新正商时代】17年打造，郑南城市中央生活区NO.8【城南名片】未来发展趋势所在地NO.9【金牌物业】人文关怀与体谅的全系物业服务体系NO.10【郑南花园】为中产阶级小资派量身定制的休闲娱乐生活方式NO.11【独立成城】自成一体的再造城邦88、NO.12【邻语堂回归】拒绝冷漠打造亲和的邻里关系2、营销推广立势：入市阶段造势：公开认筹阶段+一期开盘加推+二批开盘强销阶段营销思路线上传播前期借助大型事件营销及媒体集中投放，利用社会舆论力量快速建立项目品牌形象项目前期形象已树立，该阶段分为两步：”第一步，利用前期势头向市场快速渗透项目核心价值点；第二步，利用频繁营销活动造势，快速吸纳客户进行认筹。总体归纳为“两快”：快速渗透、快速吸筹正商品质，17年力作解读城市区域发展公关活动1、一期产品推介会2、一期首批房源认筹活动，媒体配合1、媒体发布会；2、正商卡全城启动；3、全面扫街 借势火爆热销，顺势加推，吸纳认筹未选到合适房源客户围墙、报纸、89、户外、LED、网络、电台、地铁广告、微博、微信、短信、楼宇框架营销节点进场认筹师出名门，人生在此起航12大核心价值，成就郑南传奇围墙、报纸、户外、LED、网络、电台、地铁广告、微博、短信、楼宇框架拓展策略开盘外展点、扫街、call客、大客户拜访call客、大客户拜访、客户会、圈层营销，老带新等精工品质，理想建筑售楼部对外开放活动填补市场空白，快马加鞭，冲刺全年任务3月4月5月6月7月2015年2月营销总控图售楼部开放调整加推开盘1、事件系列营销活动2、节点活动一期二批盛大开盘一期一批盛大开盘调整期在人流多的商超进行设点巡展+拓客拓客地图分布1花园路丹尼斯2花园路大商新玛特3农业路卜蜂莲花4棉纺90、路丹尼斯5中原万达6花园路360商场7人民路丹尼斯8二七大上海9二七百盛广场10商城路卜蜂莲花11陇海路大润发12长江路世纪联华13大学路二七万达14大学路升龙广场15郑东新区丹尼斯7天地16中州大道富田太阳城城市商圈商超拓客市区写字楼拓客序号写字楼名称写字楼地址1蓝马地王大厦外环路一号2商会大厦外环与西四街3中华大厦外环与西七街4世博大厦外环与西二街5上东国际外环与西三街6新芒果外环与西二街7绿地峰会天下 外环与众意西路8绿地世纪峰会 外环与第十大街9国泰财富中心外环29号楼10格拉姆AB外环与东二街11王鼎国际外环九如路12第一国际外环与众意西路13海联大厦外环众意西路社区拓客在二七区、管91、城区、中原区、等各大区域的主要小区进行拓客主要社区拓客地点1亚星盛世2橡树玫瑰城3美景鸿城4美林河畔5富田太阳城6花都港湾7绿岛港湾8新蓝钻9蓝钻10幸福港湾11帝湖花园12四月天13联合花园14佛岗新苑社区拓客在惠济区、二七区、南三环、龙湖等大型批发市场聚集地进行拓客具体批发市场市场拓客点1京广路新鞋城2万客来3国香茶城4北环汽配城5钢材市场6南三环百荣市场7南三环洁具水暖市场8中陆茶城9银基商贸城10东建材11地一大道12百姓广场13华南城14华商汇市场拓客龙湖深入到龙湖各个街区和繁华地段拓客新郑拓客地图1祥云路2双湖大道3祥和路4祥安路5湖滨路6郑新快速路7文昌路8洪湖路9湖滨路10以及92、城市广场城乡街道拓客现场组建200名销售团队，40名后勤人员团队编制恒辉现场执行3、媒体排期亮相阶段：2月26日-3月22日亮相阶段(2.26-3.22)阶段目标：前期造势，聚集人气，积累客户关注线上形象树立：报纸、户外、网络等媒体持续发力渠道渗透持续开展：行业行销主流媒体发力新渠道开发线下广召集：深耕主战场，主动出击分战场有计划执行拓客活动，为项目入市奠定人气基础媒体执行报纸广告户外大牌网络广告市区繁华商业中心，南区人流量较大路口，南区主要路口，设置户外大牌。为项目造势。报媒硬广，释放项目基本信息及活动信息，配合“正商品质年”执行，塑造项目形象。商都网、凤凰网等各大网络门户，为项目造势主流媒93、体短信微博+微信释放“项目价值、活动节点”及项目信息。建立项目微博、微信，结合网络推手，通过线上新闻、论坛进行炒作项目辅助媒体活动执行郑州惊现新中心！通过项目工程启动，结合正商品牌宣传造势，向客户传达：正商智慧城启动，未来城南的核心居住领地！专家论坛举办“城市向南”专题论坛借助规划专家，政府高层，正商品牌开发企业评述区域未来发展前景，配合媒体炒作。活动执行征文活动举办“全城有奖征文”活动主题围绕“新商都组团”区域居住生活展望，官网微信微博投稿，大众投票评选，快速提升社会关注度，以“大奖”形式吸引参与。活动执行节点活动元宵节举办“吃元宵，猜灯谜，赏花灯”活动配合元宵节节点，所有临时售楼部举办元宵94、节点活动，进行小众营销，为项目宣传造势。活动执行费用概算(2.26-3.22)费用类别单项单价数量费用预算（万元）合计（万元）媒体类短信发送0.05元/条120万条699.499.4大河报C版5.2万元/版2期10.4户外12万/块（租赁）4块48高炮15万元/月1个月15商都网10万/月1个月10凤凰网10万/月1个月10活动类郑州惊现新中心！2万元/场1场21515专家论坛8万元/场1场8征文活动3万元/场1场3元宵节2万元/场1场2渠道类正商老社区巡展2000元/个 5个113看房车1.2万/辆/月10辆12礼品类活动礼品66物料类手举牌100元/个150个1.539.5内场物料（单页、95、计算单、折页）35手托牌120元/个200个2.4海报10元/张600张0.6日常办公类水电、花卉、地毯、文具/22不可预计类不可预计/11合计175.9175.9认筹期：3月23日-4月18日认筹阶段(3.23-4.18)阶段目标：蓄势待发，最大限度召集客户，筛选客户，为开盘预热线上形象树立：报纸、户外、道旗、网络公交站牌等媒体持续发力渠道渗透持续开展：行业行销营销活动：以活动聚人气，活动带舆论缩减窄众渠道投入，主流媒体持续发力，集中轰炸旧渠道资源持续利用+新渠道开发线下广召集：深耕主战场，主动出击分战场有计划执行拓客活动，为项目入市奠定人气基础人气关注度达到一定阶段，进行活动烘托，实现项目96、形象升级报纸广告短信地铁广告微博、微信户外大牌网络广告广播广告项目价值点系列项目宣传广告项目价值系列信息、项目认筹主题系列项目宣传广告小范围、多点位、高频次有针对性发布，释放项目卖点信息。“项目价值”为主题的系列项目宣传广告项目官方微博、微信，针对卖点系列性释放商都网、凤凰网，释放项目认筹信息“项目位置、核心价值”信息主流媒体辅助媒体媒体执行“幸福教育计划”邀约人群：意向客户及朋友活动概述：通过项目与名校签约，提升项目教育品质活动目的：提升客户信心，带动人气，为项目积攒人气活动执行活动执行“节点活动复活节活动”邀约人群：意向客户及周边住户活动概述：复活节彩蛋，节日糕点，饕餮美食，缤纷焰火，节日97、礼物.在这里好好放松心情，体验节日的快乐活动目的：提升客户关注度，带动人气，为项目积攒客户活动主题：贵宾VIP会员盛大招募活动地点：销售中心活动形式：当天办卡优惠+全天实物抽奖+路演媒体配合：短信、电话、邀约奖品建议：一等奖1名 42 彩电一台 二等奖2名 微波炉一台 三等奖3名 挂烫机一台认筹活动活动执行阶段宣传景观篇“运河+双水系”，在城市中临水观景规划篇大境初成，豪气外露，260万恢弘巨筑交通篇步行、BRT、地铁、汽车、飞机.未来你选择什么？教育篇8.5万方教育用地，一站式教育体系商业篇发现郑南百万人消费空缺！改变郑南百万人消费模式！物业篇诚信、包容、及时、周到，给您一个五星级的家产品篇98、2.5超低容积率，生态建筑之美生活篇在繁华中栖身，在自然中栖心，亲水，亲自然.品牌篇正商17年，品质生活到永远费用概算(3.23-4.18)费用类别单项单价数量费用预算（万元）合计（万元）媒体类短信发送0.05元/条135万条6.75143.39大河报C版5.2万元/版2期10.4高速地图0.5元/张20万张10高炮15万元/月1个月15户外12万/块4块48电台（91.2都市广播）15万元/月30天15商都网10万/月1个月10凤凰网10万/月1个月10BRT灯箱1300/杆/月12个站点*4个位*30天6.24电梯轿厢600/块/月200块*30天12活动类幸福教育计划3万元/场1场31099、复活节活动2万元/场1场2认筹活动5万元/场1场5渠道类正商老社区展架 2000元/个15个315看房车1.2万/辆/月10辆12礼品类认筹礼品88物料类手举牌100元/个150个1.551.3内场物料（单页、计算单、折页）45手托牌120元/个250个3条幅40元/条300条1.2海报10元/张600张0.6日常办公类水电、花卉、地毯、文具/22不可预计类不可预计/11合计230.69230.69开盘期：4月19日-5月3日开盘阶段(4.19-5.3)报纸广告短信微博微信户外大牌网络广告广播广告联邦城央、地铁口、三大水系，一站式教育等卖点信息，释放“正商智慧城盛大开盘”信息主流报媒硬广+软文100、，释放项目产品、建材、物业等信息，软文炒作区域未来规划及正商品质年在路上。小范围、多点位、高频次有针对性发布，释放项目卖点信息，释放活动信息及开盘信息。及时更新项目活动信息及卖点商都网、凤凰网，释放项目产品、建材、物业等方面信息，以及“盛大开盘”信息。释放项目产品、建材、物业等方面信息，以及“盛大开盘”信息主流媒体辅助媒体框架广告高端写字楼集中投放，释放盛大开盘信息。媒体执行活动执行开盘前产品说明会活动时间：4月19日活动地点：售楼处邀请客户：1.办卡客户。2.新增意向客户活动形式：产品规划专家推介产品；景观规划专家推介产品；工程领导推介产品。其中穿插演出和抽奖环节，并介绍实施价格渗透，提升客101、户心理价位，为开盘成交做好铺垫。活动执行强势开盘时间：4月26日地点：售楼处活动形式：开盘选房1.提早宣传，引爆全城2.与广大业主、客户一起分享正商3.提高正商智慧城影响力，开盘劲销费用概算(4.19-5.3)费用类别单项单价数量费用预算（万元）合计（万元）媒体类短信发送0.05元/条150万条7.522.9大河报C版5.2万元/版2期10.4加油站直投10万/月15天5活动类开盘前产品说明会2万元/场2场214强势开盘3万元/场2场6看房车1.2万/辆/月10辆*15天6礼品类活动礼品66物料类手举牌100元/个150个1.535.9内场物料（单页、计算单、折页）30手托牌120元/个250个3条幅40元/条200条0.8海报10元/张600张0.6日常办公类水电、花卉、地毯、文具/22不可预计类不可预计/11合计81.881.8费用分类（万元）入市阶段认筹阶段开盘阶段媒体类99.4143.3922.9活动类151514渠道类1310/礼品类686物料类39.551.335.9日常办公类222不可预计类111合计175.9230.6981.8总计488.39THANKS