1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010东凤御景香江营销策略报告2018Code of this report|2 Copyright Centaline Group,20101.市场分析2.竞争分析3.项目定位与营销策略4.合作模式建议5.中原优势与团队打造331445662报告内容报告内容页码页码Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010市场分析Part 1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010宏观环2、境分析Part A.1Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010中山城市地位：粤港澳大湾区几何中心，定位为“珠江西综合交通枢纽城市”粤港澳大湾区由9个城市构成，组合成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈。中山市不仅占据了珠江西岸的交通枢纽、物流战略性地位，还是粤澳全面合作示范区，承接港澳深产业转移和创新资源辐射。中山城市定位 珠三角州的地区性主中心城市；中山城市职能区域的政治、经济、文化、科教中心；高新科技产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口岸的交通运输、产业服务职能；伟人故里的文化、旅游中心城市职能3、；Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010中山城市发展：随着深中通道动工，港珠澳大桥通车，政府将投资1400亿布局交通等系列动作，中山的城市价值在兑现Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010楼市政策：面临史上最严调控，政策密集加码，多种调控手段并用打压楼市，并释放不放松调控信号Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010两会信号：严控高杠杆金融风险，查处违规房地产融资行为，下半年收紧银根，现金为王。从各部委两4、会期间观点中预测，中短期中短期内，楼市调控不会放松，内，楼市调控不会放松，坚持差别化调控与坚持差别化调控与“楼楼市去投资属性市去投资属性”为主要为主要方向方向，符合相关部委领导多次提及“防范系统性金融风险”的表态。中长期内，建立和完善房地产长效调控机制，同时，持续推进房地产同时，持续推进房地产税立法，强调房地产税税立法，强调房地产税的收入再分配功能。的收入再分配功能。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,20101818年两会期间，官方多次表态将进行房产税立法工作计划及完善。短期内房产税对中山年两会期间，官方多次表态将进行房产税立法工作5、计划及完善。短期内房产税对中山市场影响不大，但同时也表明了中央对房地产调控的决心及力度不会放松，未来房价上涨面市场影响不大，但同时也表明了中央对房地产调控的决心及力度不会放松，未来房价上涨面对的政策压力不会减少。对的政策压力不会减少。房产税政策：房产税逼近，打压炒楼，房地产调控决心坚定Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010信贷政策：房贷利率普遍上浮，收紧消费贷，严禁资金流入房地产市场，未来信贷政策或整体偏紧n 两会消息：银监会将于两会消息：银监会将于4 4月份开始对各大银行开展为期半年的信贷审核抽查，各银行政策不月份开始对各大6、银行开展为期半年的信贷审核抽查，各银行政策不断收紧，贷款用途开始专项限制，各种福利陆续取消，对贷款实际用途，发票、合同严格断收紧，贷款用途开始专项限制，各种福利陆续取消，对贷款实际用途，发票、合同严格监管监管”，20182018年银监会对整个市场的监管也是非常严格年银监会对整个市场的监管也是非常严格!n 额度将会收紧，利息逐渐上浮，门槛大范围提高，贷款难，贷款严，贷款不够用是必然。额度将会收紧，利息逐渐上浮，门槛大范围提高，贷款难，贷款严，贷款不够用是必然。20182018年金融信贷将处于监管风暴中心，银行对客户的要求会越来越严！年金融信贷将处于监管风暴中心，银行对客户的要求会越来越严！Cod7、e of this report|11 Copyright Centaline Group,2010中山政策：从土地、商品房预售款、一二手交易等逐步规范楼市，同时提高了购房门槛1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月中山中山（9 9月月8 8日）日）市住建局发布市住建局发布商品房商品房交易风险提示交易风险提示针对目前中山存在的商针对目前中山存在的商品房主要问题进行风险品房主要问题进行风险提醒，这是近年来首次提醒，这是近年来首次进行商品房风险提醒，进行商品房风险提醒，囊括了囊括了1212种不同的风险种不同的风险提示，主要稽查无证认提示，主要稽查无证认筹、拆分合同等违规问筹、拆8、分合同等违规问题题中山中山（5 5月月2 2日）：日）：一房一价政策：一房一价政策：自自20172017年年3 3月月2626日起（日起（5 5月月2 2日公布具体执行细日公布具体执行细则），新建商品住房在则），新建商品住房在销售（预售或现楼销售）销售（预售或现楼销售）前应办理销售价格备案。前应办理销售价格备案。项目均价不得高于备案项目均价不得高于备案价的价的3%3%；或下浮幅度超；或下浮幅度超过过15%15%，否则将无法网签。，否则将无法网签。中山中山（2 2月月1515日）：日）：中山商品房预售中山商品房预售款监管实施细则款监管实施细则预售人在监管银行预售人在监管银行开设的专用账户应开设的9、专用账户应为专用存款账户；为专用存款账户；商品房预售款只能商品房预售款只能用于支付项目的工用于支付项目的工程建设费用和法定程建设费用和法定税费（含土地价税费（含土地价款），不得挪作他款），不得挪作他用。用。中山中山（2 2月月5 5日）：日）：不得改变土地使用权不得改变土地使用权中的规划设计中的规划设计 2 2月月5 5日起，土地使用性日起，土地使用性质、使用强度以及其他质、使用强度以及其他规划条件，应以控制性规划条件，应以控制性详细规划为依据，并作详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同为土地使用权出让合同的组成部分。任何单位的组成部分。任何单位和个人不得擅自改变土和个人不得擅自改变土地使用10、权出让合同中的地使用权出让合同中的规划设计条件。规划设计条件。中山中山（3 3月月2626日）：日）：实行限购政策：实行限购政策：本市居民限购本市居民限购3 3套；套；外地居民提供连续半外地居民提供连续半年社保或纳税证明可年社保或纳税证明可购购1 1套，提供连续两套，提供连续两年社保或纳税证明限年社保或纳税证明限购购2 2套。首套房首付套。首套房首付最低最低3 3成，二套成，二套4 4成，成，暂停发放第三套商业暂停发放第三套商业贷款。贷款。中山中山（5 5月月5 5日）：日）：二手房评估系统升级：二手房评估系统升级：5 5月月5 5日起，中山市存量房评估日起，中山市存量房评估价格管理系统住宅部11、分（含车价格管理系统住宅部分（含车库车位）正式启用。未满两年库车位）正式启用。未满两年的住宅，按转让收入的住宅，按转让收入5%5%征收增征收增值税，超过两年免征增值税。值税，超过两年免征增值税。个人所得税方面，增值部分按个人所得税方面，增值部分按20%20%征税，不能提供准确的房征税，不能提供准确的房屋原值凭证，则按住房转让收屋原值凭证，则按住房转让收入的入的3%3%核定征收。核定征收。9 9月月土地规划土地规划不得改变不得改变商品房商品房预售款监管预售款监管限购政策限购政策一房一价一房一价规范二手评估系统规范二手评估系统整顿规范市场整顿规范市场Code of this report|12 C12、opyright Centaline Group,2010n 2017年商品房网签套数为9.32万套，同比下降35%。网签量主要受到限购、网签预约排队的影响；n 全市商品房网签均价7270元/，截止2018年2月，中山国土资源在线公布住宅备案价8770元/，据中山中原策略研究中心检测，全市住宅实际均价约为10000-11000元/（毛坯价）；n 受国家政策调控及两会信息，预估2018年中山网签限签政策不会彻底开放；结论分析：结论分析：数据来源：中山中原策略中心中山限签政策：价格高于9000元/的单位需排队网签，预估目前中山至少积压4万套住宅未网签，金额高达500亿元。Code of this 13、report|13 Copyright Centaline Group,2010中山限购政策：本地客户最多可以购房2套，外区客户需要至少半年社保n中山实行限购政策对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房；对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房；n实施差别化信贷政策符合条件的购房者，首套房最低首付比例不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%。对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款，对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。n 从购房资格角度分析：拥有购房资格的客群种类：1、没有物业的本地户14、口家庭，最多可以买到2套房（优质客户）；2、已拥有一套物业的本地户口家庭，最多可以买到1套房（重要客户）；3、至少有购房之日前半年的中山纳税证明/社保证明的非中山户口家庭，可购买第一套房（重要客户）；4、在购房之日前2年内在中山连续缴纳2年以上个税或社保的非本市户籍居民家庭，可购买第二套房，但不能贷款；5、重点招商项目企业技术、技能型人才（非中山户口），可购买1套房；n 过去中山限购背景下，市场衍生出的做法：假社保以前中山出限购，市场上大多销售采取为客户办理假社保方式为客户达成购房。由销售出面处理，规避开发商法律责任。延长签约凡是非工作在中山的异地客户购房，可以为其办理延长半年签约手续，让客户15、有充足的时间补交社区/纳税证明；入户优惠鼓励工作在中山的非本地户籍家庭购房，原拥有一套住房的非本地户口家庭，通过入户可以获得第二套购房资格；公积金贷款考虑到首付提高增加客户购房成本，建议项目除提供商业贷款外，更提供公积金贷款，降低客户购房成本。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010中山市场表现：3.26政策后，中山成交以本地客为主，开盘成交率在60-70%之间，受限价限购影响主要区域成交量价下跌数据来源：中山中原每周市场监测Code of this report|15 Copyright Centaline Group,20116、0中山市场现状：房企卖房难，回款更难；客户买房难，签约也难房子难卖房子难卖卖了也无法及时网签卖了也无法及时网签回款慢，资金遇到结算和周回款慢，资金遇到结算和周转问题转问题两极分化，优质项目、有销两极分化，优质项目、有销售政策支持的项目走量快；售政策支持的项目走量快；高价且普通项目难出货。高价且普通项目难出货。买房门槛更高，成本更高买房门槛更高，成本更高等待网签的客户会根据市场等待网签的客户会根据市场走势决定是否签约走势决定是否签约投资客撤场、刚需客进场，投资客撤场、刚需客进场，客户基数减少客户基数减少多对比，选择性价比高、有多对比，选择性价比高、有前景的项目前景的项目房企房企客户客户Code 17、of this report|16 Copyright Centaline Group,2010大环境小结：大环境小结：中山在腾飞，政策在收紧，中山在腾飞，政策在收紧，长期看，长期看，中山积极融入粤港澳大湾区，中山积极融入粤港澳大湾区，房价仍有上升支撑点，房价仍有上升支撑点，但是短期内，政策不会放松，下半年房企和客户都将面临资金问题，但是短期内，政策不会放松，下半年房企和客户都将面临资金问题，企业融资企业融资与与签约回款签约回款将是下半年房企的主要工作。将是下半年房企的主要工作。寒冬降至，现金为王寒冬降至，现金为王。Code of this report|17 Copyright Cental18、ine Group,2010片区概况Part A.2Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010 东凤镇东临南头镇、南临东升镇、东凤镇东临南头镇、南临东升镇、西临小榄镇西临小榄镇（中山北部商贸中心）、北临佛山顺德（中山北部商贸中心）、北临佛山顺德（“千千亿劲镇亿劲镇”容桂）。容桂）。全镇总面积全镇总面积54.54.8 8平方公里，下辖平方公里，下辖4 4个社区居委个社区居委会和会和1010个村委会，个村委会，片区人口增长缓慢，常住人口片区人口增长缓慢，常住人口12.812.8万人，万人，外来外来人口约人口约8 8万多人。万多人。东凤19、概况：是中山“北大门”、位于4镇1市的交界，位于两大工业强镇之间，人口增长缓慢，外来人口占比多Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010东凤产业：4大产业群打造工业强镇，以小家电制造业为主力东凤镇的小家电产业已打造成百亿级产业集群，是全国首个被评为东凤镇的小家电产业已打造成百亿级产业集群，是全国首个被评为“中国小家电产业基地中国小家电产业基地”，是，是“全国重全国重点镇点镇”。东凤镇拥有。东凤镇拥有60006000多家企业，其中规上工业企业多家企业，其中规上工业企业200200多家，亿元级企业多家，亿元级企业3030家，拥有家，拥20、有5252项省级以上名项省级以上名牌名标。牌名标。以美的、万和等企业为代表的小家电产业小家电产业以天乙、美日等企业为代表的石油化工产业石油化工产业以泰峰电气、铁将军、富山玻璃机械为代表的装备制造业装备制造业以及以玉峰玻璃、富华管桩、顶固金属制品为代表的玻璃建材业玻璃建材业全球最大的电风扇制造地，全球最具规模的汽车防盗报警系统、倒车雷达生产地，全国燃气具重要生产地。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010东凤产业：主要承接小榄和容桂的产业转移，以小家电制造业为主力，4大产业群打造工业强镇东凤镇的小家电产业已打造成百亿级产业集群，是21、全国首个被评为东凤镇的小家电产业已打造成百亿级产业集群，是全国首个被评为“中国小家电产业基地中国小家电产业基地”，是，是“全国重全国重点镇点镇”。东凤镇拥有。东凤镇拥有60006000多家企业，其中规上工业企业多家企业，其中规上工业企业200200多家，亿元级企业多家，亿元级企业3030家，拥有家，拥有5252项省级以上名项省级以上名牌名标。牌名标。以美的、万和等企业为代表的小家电产业小家电产业以天乙、美日等企业为代表的石油化工产业石油化工产业以泰峰电气、铁将军、富山玻璃机械为代表的装备制造业装备制造业以及以玉峰玻璃、富华管桩、顶固金属制品为代表的玻璃建材业玻璃建材业产业转移小榄：小榄：以五金22、制品、电子电器音响、食品饮料、化工胶粘、服装制鞋、印刷包装、LED新光源，六大支柱产业。容桂：容桂：以智能家电、信息电子、医药保健、精细化工、机械模具，五大支柱产业Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010东凤经济：近年由工业向科技服务业转型，经济总值排名全市第7位，综合实力排名第11位20162016年，全镇实现服务业增加值年，全镇实现服务业增加值79.0179.01亿元，增长亿元，增长13.7%13.7%，占，占GDPGDP比重达比重达59.4%59.4%；服务业实现税收；服务业实现税收6.716.71亿元；完成固定资产投资亿23、元；完成固定资产投资23.223.2亿元，下降亿元，下降48.8%48.8%。20172017年实现地区生产总值年实现地区生产总值148.3148.3亿元，居亿元，居中山经济总值第七。中山经济总值第七。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010105国道发展轴国道发展轴北部产业区北部产业区通南头通南头通小榄通小榄通小榄通小榄通容桂通容桂中部综合服务区中部综合服务区中南部产业区中南部产业区南部生态控制区南部生态控制区东阜公路发展轴东阜公路发展轴南沙港铁路线位南沙港铁路线位以以“两轴两轴”加强小榄与容桂两大强镇产业合作加强小榄与容桂两24、大强镇产业合作105105国道发展轴：国道发展轴：依托105国道在全市域形成强化串联中山重点镇与城市中心的传统发展轴。东阜公路发展轴：东阜公路发展轴：东阜公路串联东凤、阜沙、东接中山市中心和东部组团，北接佛山顺德地区，是东凤镇产业服务廊道和区域融合发展重要载体。东凤规划：短期内无较大利好规划，区域内以“两轴”划分功能片区，未来发展还将依托小榄和容桂两大强镇的产业合作 小榄：小榄：以五金制品、电子电器音响、食品饮料、化工胶粘、服装制鞋、印刷包装、LED新光源六大支柱产业。容桂：容桂：以智能家电、信息电子、医药保健、精细化工、机械模具五大支柱产业东凤：东凤：以小家电、石油化工、装备制造、玻璃建材四25、大支柱产业。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010片区房地产市场Part A.3Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010237323732510251030023002346834684921492128152815208620860 010001000200020003000300040004000500050006000600020112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172026、17年年东凤镇历年住宅成交量（套）东凤镇历年住宅成交量（套）市场概况：市场年消化容量3000套/年左右，近2年成交有所回落，2017均价约为8500元/，片区价格升幅低于全市升幅数据来源：中山中原策略中心4970497049314931531053105700570065846584850085000 020002000400040006000600080008000100001000020122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年东凤镇近东凤镇近6 6年成交均价（元年成交均价（元/）20162016年各镇区房价升幅概况27、年各镇区房价升幅概况Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010数据来源：中山中原策略中心数据来源：中山中原策略中心东凤镇商品房备案均价全市最低：东凤镇商品房备案均价全市最低：60096009元元/由于由于20172017年受限制网签影响，大部分网签数据与实际成交年受限制网签影响，大部分网签数据与实际成交情况有一定差距，但情况有一定差距，但20172017年东凤镇在售项目价格在年东凤镇在售项目价格在8000-90008000-9000元元/区间，能较快网签，数据具有参考性。区间，能较快网签，数据具有参考性。20172017年全年网签28、年全年网签20862086套，其中主要网签量集中在万科金色家套，其中主要网签量集中在万科金色家园及海伦湾（后期启动渠道），共计园及海伦湾（后期启动渠道），共计17531753套。套。网签情况：由于片区备案和售价较低，基本可以直接网签，网签速度较快，备案情况基本可以反映真实成交情况Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010 目前东凤镇住宅库存1492套（含部分未网签的），其中库存量最大的面积段是120-144，此面积段消化不多；80-90和90-100户型库存较少消化速度较快，180以上面积段库存在240套，基本没有去化。（数据截止29、至4月8日）数据来源：中山国土资源在线数据来源：中山国土资源在线库存情况：存量较少，以大面积库存为主，去化较慢Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010n 2017年全市土地供应量较上年增长，各组团供应量普遍提升，西北组团尤为明显，西北组团的土地供应量为近4年的 最高量；n 预估18-19年西北组团商品房供应明显增加，竞争激烈；结论分析：结论分析：数据来源：中山中原策略中心数据来源：中山中原策略中心土地供应概况：西北组团供应上升，未来两年竞争激烈Code of this report|28 Copyright Centaline 30、Group,2010目前东凤镇在售项目少，且在售项目处于尾货阶段。但目前东凤镇在售项目少，且在售项目处于尾货阶段。但20182018年年-2019-2019年预判未来供应量和竞争项目会年预判未来供应量和竞争项目会增多，存在较大竞争。增多，存在较大竞争。数据来源：中山建设信息网数据来源：中山建设信息网未来竞争项目未来竞争项目项目名称项目名称工程地址工程地址建设规模建设规模计划开工时间计划开工时间计划竣工时间计划竣工时间逸湖半岛四期逸湖半岛四期4-6#4-6#东凤镇东海四路东凤镇东海四路3 3号号80623.9880623.9820172017年年1212月月1 1日日20192019年年9 9月31、月2222日日逸湖半岛四期逸湖半岛四期1-3#1-3#东凤镇东海四路东凤镇东海四路3 3号号74909.9174909.9120172017年年1212月月1 1日日20192019年年9 9月月2222日日水上绿洲城一期水上绿洲城一期东凤镇穗成村东凤镇穗成村571634.5571634.520162016年年3 3月月1515日日20242024年年0303月月1515日日水上绿洲城四期水上绿洲城四期1 1幢工程幢工程东凤镇穗成村东凤镇穗成村72364.572364.520172017年年4 4月月2020日日20182018年年4 4月月5 5日日国创星汇花园国创星汇花园东凤镇同安村东凤大32、道北东凤镇同安村东凤大道北3939号号26999.8426999.8420162016年年1212月月2121日日20192019年年1212月月3131日日佛奥阳光花园第四期佛奥阳光花园第四期G1-G1-G7G7栋及地下车库工程栋及地下车库工程东凤镇小沥村东凤镇小沥村83691.5683691.5620162016年年6 6月月2020日日20192019年年2 2月月1111日日东尚峰景工程东尚峰景工程东凤镇和泰村东凤镇和泰村42251.3642251.3620172017年年6 6月月5 5日日20192019年年0505月月0505日日潮汇湾名苑工程潮汇湾名苑工程东凤镇小沥村东凤镇小沥33、村82135.7782135.7720162016年年7 7月月2020日日20182018年年7 7月月2020日日新增土拍项目新增土拍项目地块名称地块名称地块地址地块地址占地面积占地面积开发商开发商折合楼面地价折合楼面地价东凤东凤W03-17-0125W03-17-0125东凤镇和泰村东凤镇和泰村26037.926037.9龙光地产龙光地产62706270元元/未来供应情况：待入市项目8个，未来供应量较大Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010东凤市场小结：东凤市场小结：位于小榄和容桂两大强镇之间，产业和经济都受两镇带动；外34、来人口占比多，有一定购房需求，但由于产业比较低端，客户质素不高；由于区域短期内无较大的规划和政策利好，近年价格增长比周边镇区慢，预计由于区域短期内无较大的规划和政策利好，近年价格增长比周边镇区慢，预计近年房价很难大幅上涨，片区的价格基本依靠大市拉动近年房价很难大幅上涨，片区的价格基本依靠大市拉动；由于区域售价与备案价格较低，基本可以直接网签备案；西北组团土地供应上升，片区待入市项目多，供应量大，未来两年竞争激烈；Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010竞争分析Part 2Code of this report|31 Copyri35、ght Centaline Group,2010项目扫描Part B.1Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010项目地理：位于105国道旁，属于东凤镇中心区域，项目距离小榄与容桂均为4KM，交通便利，地理位置优越项目地理位置分析：项目位于东凤镇中心区域，连通105国道、东凤大道旁，交通较为便利。区域在小榄、阜沙、南头、顺德容桂之间，产业和客户往来密切。项目距离小榄中心区和容桂仅4KM，有利于吸纳两地的往来客户。本案本案小榄小榄东凤东凤南头南头阜沙阜沙容桂容桂4KM4KMCode of this report|33 Copyrig36、ht Centaline Group,2010项目交通：项目位于连接小榄与顺德的黄金通道上，交通便利，接驳多条快速路，可快速到达中山周边城市及各镇区。项目位于105国道旁，可接驳广中江高速和佛江高速，能迅速到达容桂、南沙新区、佛山等地；5分钟内到达东凤车站、小榄车站，距离小榄轻轨站仅约7公里距离，交通网较发达。广中江高速广中江高速广珠西线高速广珠西线高速佛江高速佛江高速佛山一环南延线佛山一环南延线105105国道国道东凤大道东凤大道新沙口大桥新沙口大桥S364S364省道省道菊城大道菊城大道小榄车站小榄车站小榄轻轨站小榄轻轨站东凤车站东凤车站Code of this report|34 Cop37、yright Centaline Group,2010项目配套：项目自身配套少，需依赖周边配套，本案2公里内生活配套较为齐全，可满足10分钟生活圈。教育配套教育配套：东凤镇中心小学、安乐幼儿园、东凤中学、伯公幼儿园等；商业配套商业配套：东凤大信新都汇、东凤华润万家、东凤壹加壹、好又多超市(民乐店)等；市场配套市场配套：安乐市场金怡市场、民乐市场等。市政配套市政配套：东凤镇政府、公安局、东凤图书馆、东凤文体艺术中心等。休闲配套休闲配套：东凤公园、凤凰公园、龙山公园、东凤镇体育馆等。1010分钟生活圈分钟生活圈本案本案安乐小学安乐小学东凤大信新都汇东凤大信新都汇东凤壹加壹东凤壹加壹东凤医院东凤医院38、民乐幼儿园民乐幼儿园中大外语儿园中大外语儿园东凤镇中心东凤镇中心幼儿园幼儿园东凤中学东凤中学安乐市场安乐市场东凤综合东凤综合体育馆体育馆东凤客运站东凤客运站东凤中心小学东凤中心小学金怡市场金怡市场伯公幼儿园伯公幼儿园Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010项目四至：周边主要为快速路及自建房、工业区，紧挨加油站将带来抗性影响本案本案北面：旧厂房、自建房北面：旧厂房、自建房西面：西面：加油站、加油站、厂厂房、东凤大房、东凤大道及高架桥道及高架桥南面：项目未开发地块南面：项目未开发地块东面：东面：民宅、厂房、民宅、厂房、二期规划用二期39、规划用地地北面旧厂房和自建房西面为中石化加油站，连接105国道，车流量较多。东面为老旧自建房和厂房为主，还有二期规划用地，东面面向万科金色家园。南面为双向6车道东海一路，及某开发商未开发地块。项目四至：Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010规模与产品分析：一期306户，二期约450户，项目属中小型规模，项目以畅销三房为主，阳台半赠送可改功能，产品较有优势一期产品类型一期产品类型面积区间面积区间套数套数套数配比套数配比户型结构特点户型结构特点三房二厅一卫823110%三阳台设计，赠送多，阳台可改洗手间三房二厅二卫86-8916840、55%三阳台设计，赠送多，书房阳台可打通四房二厅二卫119-12210735%三阳台设计，赠送多，主卧阳台可改洗手间合计/306100%/Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010竞争分析Part B.2Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010板块竞争：小榄与容桂与东凤存在较大的价差，本案有望吸纳这两个区域的往来客户东凤东凤小榄小榄南头南头阜沙阜沙容桂容桂均价均价1000010000元元/（带装修）（带装修）均价均价131300000-150000-15000元元/41、均价均价95950000元元/均价均价1 11 1000000元元/均价均价1 14 4000000元元/东凤：在售项目1个，均价10000元/（带装修）小榄：在售项目小榄：在售项目4 4个，均价个，均价13000-1500013000-15000元元/（带装（带装修）修）容桂：在售项目多，但靠近容桂：在售项目多，但靠近东凤的项目较少，且价格不东凤的项目较少，且价格不算高，均价算高，均价1400014000元元/南头：在售项目5个，均价11000元/阜沙：在售项目2个，均价9500元/竞争板块分析：竞争板块分析：Code of this report|39 Copyright Centalin42、e Group,2010区域内竞争：在售项目仅3个尾盘，区域内待售项目入市时间预计集中在2018年底或2019年，本案入市时直接竞争对手较少万科金色家园（尾盘）万科金色家园（尾盘）1000010000元元/带装修带装修国创星汇花园国创星汇花园预计预计2019年年龙光和泰村项目龙光和泰村项目预计预计20192019年入市年入市东尚峰景东尚峰景预计预计2018年底年底鸿顺商住项目鸿顺商住项目预计预计1919年入市年入市佛奥阳光花园四期佛奥阳光花园四期预计预计4 4月底加推月底加推逸湖半岛四期逸湖半岛四期预计预计20182018年底年底雅居乐水上绿洲项目雅居乐水上绿洲项目入市时间未知入市时间未知本案43、本案 在售项目：1个，均价10000元/（带装修）待售项目：8个，预计供应量约为7500套，预计入市预计入市时间集中在时间集中在20192019年年。本案入市时，区域内将无直本案入市时，区域内将无直接竞争对手。接竞争对手。区域内竞争分析：区域内竞争分析：项目项目套数套数本案750东尚峰景380水上绿洲2500国创星汇花园250潮汇湾名苑750佛奥阳光花园864逸湖半岛1800龙光和泰村项目650合计合计79447944海伦湾（尾盘，剩海伦湾（尾盘，剩1010套套）85008500元元/Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010重点44、项目分析：万科金色家园深耕东凤8年，占超6成市场份额，预计整个项目将于6月售罄数据来源：中山中原策略中心佛奥阳光花园佛奥阳光花园14%14%海伦湾海伦湾20%20%万科金色家万科金色家园园66%66%东凤东凤20172017年各项目市场份额年各项目市场份额万科金色家园项目建面85.5万，共8000户，万科在东凤深耕了8年，在中山北部具有极大影响力，该项目占据东凤超6成的市场份额，项目最后剩余3栋近400套产品，预计2018年6月份之前将全部售罄，对于本案无直接竞争性。项目万科金色家园地址东凤镇政府北侧占地面积约23.5万建筑面积总建面85.5万容积率3.53绿化率41%物业费2.50元/装修状45、况精装开发商中山市万科城房地产有限公司产品规划 项目一共分两期，一期售罄，二期产品为85-150户型详情90-134三四房主推组团90三房120四房价格10000元/带装修销售动态：4月底准备加推39-41栋，拆分合同，毛坯价7000元/，装修合同价3000元/，可做贷款，5年还清Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010重点项目分析：佛奥阳光花园推售缓慢，销售期达10年，市场份额仅1成，不足以作为参考数据来源：中山中原策略中心佛奥阳光花园佛奥阳光花园14%14%海伦湾海伦湾20%20%万科金色家万科金色家园园66%66%东凤东凤46、20172017年各项目市场份额年各项目市场份额佛奥阳光花园项目建面62万，共4526户，2008年开始入市，由于项目工程原因，截至目前已经销售10年，但是该项目营销推广不足，市场影响力较小，销售速度较慢，市场份额仅为1成，项目最后剩余850套产品，从现场准备预测该项目还要经历较长的销售时间。该项目对本案不太多可比与竞争性。项目佛奥阳光花园地址东凤东海五路28号（小沥小学斜对面）占地面积约20.7万建筑面积总建面62万容积率2.8绿化率35%物业费1.8元/装修状况毛坯/精装开发商中山市东凤镇佛奥房地产开发有限公司产品规划由联排别墅和小高层住宅组成户型详情97、99、140三四房主推组团五期价47、格8500元/带装修销售动态：口径4月底加推186、198栋25层2梯4户100-140三四房，报价预计10000元/带装修，未知价格和是否拆分合同，目前销售中心无户型图和样板房Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010市场机会：市场机会：一方面项目有机会承接小榄和容桂的外溢客户，一方面项目有机会承接小榄和容桂的外溢客户，另一方面，项目入市时，恰好是东凤市场推货的空档期，另一方面，项目入市时，恰好是东凤市场推货的空档期，万科金色家园的售罄对于本案来说，既是好消息，又是坏消息，好消息，好消息，是我们营销上可以利用万科8年沉淀的市场基48、础；坏消息，坏消息，是缺少了万科这个标杆盘的带动，片区客户量会减少，很多营销拓客的工作需要项目独立去完成，营销费用会增加；项目如何把握客户，做到一炮而红项目如何把握客户，做到一炮而红.Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010项目定位与营销策略Part 3Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010片区代表项目客群分析-万科金色家园成交客户分析:本地客支撑，阶段性用渠道，吸引外区客n 18年取消渠道合作，成交以东凤本地客户为主，占50%；n 较小榄价格有较高水位线差，吸49、收部分小榄刚需客户，小榄客户占30%；n 受万科品牌效应，会吸引部分顺德容桂等外溢客户；n 17年启动佛、深线渠道，外区客户占比升高，成交以渠道较多；n 本地客户虽占比最高，但仅占35%；Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010片区代表项目客群分析-海伦湾成交客户分析:毗邻小榄滨江项目，小榄客户成交居多，东凤其次n 受位置（毗邻小榄）及价格影响，客户以本地客户为主，其中小榄约占60%，东凤仅38%；n 无启动渠道，基本无外区客；n 持续以本地东凤小榄客户为主，占83%。n 同时区域低洼效应日益显著，外区客户（广州、深圳）稍微比例50、增大；n 目前余货不足10套；Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010偶的客群核心客群补充客群本地客户（东凤/小榄区）广佛客户(顺德/广州等)外地客户（深圳/珠海等）首套、首改置业自住兼投资专业投资、业余投资业余投资约60-70%约20-30%约10%客户区域置业目的客户占比u 就当前市场环境而言，外区客户大规模投资迹象并不明显u 目前大市场基本稳定，价格涨幅不大，本地仍具备一定消费力u 项目预售节点处于片区产品空档期，因此该阶段有置业需求的本地客户将有很大机会成交u 从项目发展考虑，东凤本地客作为种子客户，同时以较大价格水位差51、吸收部分小榄刚需自住客，从而进行项目消化客群分析区域客户分析：以本地客为主，外区广佛客户为辅Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010核心核心客户客户重要重要客户客户游离游离客户客户偶得偶得客户客户容桂外溢客户、产业人才引容桂外溢客户、产业人才引入客户入客户小榄外溢客户小榄外溢客户 东凤人东凤人/新东凤人（首刚、首改）新东凤人（首刚、首改）企业中高管理层企业中高管理层 高级技术工人高级技术工人 本地首改群体本地首改群体 其他区域的客户其他区域的客户 10%10%20%20%30%30%40%40%客户定位：东凤客户占比40%，小榄52、占比30%，容桂占比20%，周边区域占比10%，以首置和首改的自住型客户为主Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010客户痛点：价格上涨过快，首期款高成为客户心中的痛区域区域代表项目代表项目单价单价首付首付分拆单价分拆单价分拆总价分拆总价首期首期小榄奥园15000元/（带装修）40万1500元/13万53万东凤万科金色家园10000元/（带装修）27万3000元/27万57万容桂东圣维拉14000元/46万未知未知46万随着市场价格的迅猛上涨，为了解决网签问题，周边项目基本带装修出售进行分拆合同，目前价格高，首期款高是客户心中的痛53、，特别的刚需客户购房难度加大。由于小榄和容桂的城市规划与配套比东凤优质，因此，有一定追求的客户会选择在小榄与容桂购房，周边区域购房首期款已经在周边区域购房首期款已经在5050万左右，万左右，支付能力较弱、留在东凤的客户，在期待有首付较低的项目出现。Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010客户诉求：市场的绝对刚需客户，关注交通便利性，对价格敏感，注重产品实用性，追求品质同时又追求性价比价格价格配套配套交通交通产品产品环境环境方正实用，舒适性价比高不堵车，好停车不求最贵，但求最值有前景，舒适生活配套一个都不能少，关注教育配套Code54、 of this report|50 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010定位策略：借势万科，项目定位可引入万科物业作为卖点宣传万科金色家园用8年深耕西北组团，西北部镇区客户对其认可度极高，本案位于金色家园旁，且本案入市时万科已经售罄，项目定位上可借势万科，利用引入万科物业，作为项目卖点和宣传噱头。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010 项目属性：利用客户对万科金色家园的认可度高，借势万科物业作为卖55、点宣传。项目属性：利用客户对万科金色家园的认可度高，借势万科物业作为卖点宣传。生活主张：利用万科物业提高项目品质，宣导首次和首改客户达到新的人生阶段和新的境界。生活主张：利用万科物业提高项目品质，宣导首次和首改客户达到新的人生阶段和新的境界。东凤万科物业新盘御景香江御景香江【万科物业 人生新境】项目名称项目名称SLOGANSLOGAN项目属性项目属性项目定位Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010价格策略：降低首付门槛，以低门槛吸纳市面上大量的刚需客户，以毛坯价9000元/入市10000元/（带装修）9000元/（毛坯）三房总价56、：90万三房总价：80万三房首付：5454万万三房首付：2424万万万科金色家园本案价格策略：价格策略：1 1、片区认可度最高的标杆项目万科售价为、片区认可度最高的标杆项目万科售价为1000010000元元/（带装修），扣除装修费用，其售价约（带装修），扣除装修费用，其售价约为为90009000元元/，从项目基础来看，本案入市价格较难突破此价格；，从项目基础来看，本案入市价格较难突破此价格；2 2、90009000元元/以下可以快速网签，首批项目为了尽快回款，建议价格控制在该价格幅度；以下可以快速网签，首批项目为了尽快回款，建议价格控制在该价格幅度；3 3、从土增税的角度考虑，项目并非售价越高57、利润越高，如果增值率超过、从土增税的角度考虑，项目并非售价越高利润越高，如果增值率超过50%50%，税费将大幅增，税费将大幅增加，而项目利润不会大幅增加。加，而项目利润不会大幅增加。综合以上三点因素，建议项目入价格控制在综合以上三点因素，建议项目入价格控制在90009000元左右，以低首付门槛吸纳刚需客户。元左右，以低首付门槛吸纳刚需客户。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010回款策略：建议分签，引入中原乐贷，既可减轻客户首付压力，又促进开发商回款10000元/（带装修）9000元/（毛坯）拆分：3000元/拆分：1500元/58、装修贷产品：5年分期，利息16厘中原乐贷:3年分期，月利息7-11厘万科金色家园本案中原乐贷是中原乐贷是深圳中原二级市场金融服务部推出的贷款品牌，专注融资贷款深圳中原二级市场金融服务部推出的贷款品牌，专注融资贷款业务，为客户解决资金难题，为客户量身定制方案业务，为客户解决资金难题，为客户量身定制方案：1、费用：3%手续费+711厘月息，最长5年分期；2、优势：手续费和利息较市面上少，客户比较容易接受；开发商分签合同时，可以利用乐贷解决客户首付高的问题；Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010推售策略：平开高走，一期分4批推售，整59、体均价约10000元/6月开始收筹+商铺招商，预计年底售罄首推单位：首推单位：1 1栋和栋和3 3栋栋首批均价为首批均价为90009000元元/，1 1栋靠近快速路和加油站，建议价格为栋靠近快速路和加油站，建议价格为85008500元元/，3 3栋位置较好，均栋位置较好，均价为价为95009500元元/，两栋一起推出可以平衡去化，且可以拉均整体价格。，两栋一起推出可以平衡去化，且可以拉均整体价格。四批单位：四批单位：4 4栋栋均价均价1100011000元元/二批单位：二批单位：2 2栋栋均价均价1000010000元元/三批单位：三批单位：5 5栋栋均价均价1050010500元元/1 1360、 32 25 54 4Code of this report|56 Copyright Centaline Group,20106月7月8月10月11月12月9月1 1、3 3栋栋2 2栋栋尾货销售尾货销售1月一期整盘营销铺排推货305套，销售金额约3亿元，均价约10000元/5 5栋栋4 4栋栋第第1 1批批住宅：住宅：120120套套均价：均价：90009000金额：金额：1.081.08亿亿月均销售月均销售5050套套/月，全年销售月，全年销售305305套，销售金额约套，销售金额约3 3亿元亿元第第2 2批批住宅：住宅：6060套套均价：均价：1000010000金额：金额：0.61061、.61亿亿第第3 3批批住宅：住宅：6262套套均价：均价：1050010500金额：金额：0.620.62亿亿第第4 4批批住宅：住宅：6464套套均价：均价：1100011000金额：金额：0.680.68亿亿商品招商商品招商住宅认筹住宅认筹Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010推广费用预算（按照年底售罄的预算，时间越长费用越多）：一期营销推广及物料制作总费用为580万，为销售额的1.9%费用类型费用类型项目项目数量数量费用（万）费用（万）活动类（189万）销售中心开放活动1场25样板房开放活动1场30入市话题炒作活动1场62、10开盘活动4场10圈层活动12天60暖场活动24场24阶段性大活动2场30推广类（190）广告车100辆30户外10块30朋友圈6次30网媒、大V5家50高速夹单阶段性30电台阶段性10兼职派单50万份10物料类（150万）拓客礼品5万份10沙盘、区域图和模型制作4+1+130销售物料（卡片、文件袋、环保袋、户型图、X架、海报、单张、展板、手举牌）/60灯旗、导示、楼体、围墙/30现场包装/30不可预计费用/20设计类（21万）广告设计费用7个月21合计/580Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010项目合作模式Part 4C63、ode of this report|59 Copyright Centaline Group,2010合作模式建议：方案一：正常营销代理正常营销代理方案二：代理代理+营销整合营销整合佣金（销售额1-1.2%1-1.2%）推广费用和整合开发商负责 备注：整合推广费用是用于广告设计、制作及投放，不包含销售中心、样板房、看楼通道及园林展示区等硬件费用。方案三：溢价分成溢价分成整盘保底售价为9000元/，营销推广费用由中原提供，溢价部分双方五五分成佣金 +整合推广费用（代理佣金点数1-1.2%+整合推广费 2%=最高费用为销售额的3.2%3.2%）Code of this report|60 Cop64、yright Centaline Group,2010合作模式测算：合作方式合作方式住宅面积住宅面积（）（）底价底价（元（元/）售价售价（元（元/）销售额销售额（元）（元）营销成本营销成本（元）（元）住宅收益住宅收益（元）（元）方案一：营销代理营销代理30163.3510000100003016335009350639 292282862 方案二：代理代理+整合整合30163.3510000100003016335009652272291981228方案三：溢价包销溢价包销30163.35900010000301633500/28655182511000331796850/301633500165、2000361960200/316715175如开发商目标售价在如开发商目标售价在1000010000元元/以内，建议采用方案一或方案二，以内，建议采用方案一或方案二，如开发商需要寻求更高的溢价，建议采用方案三。如开发商需要寻求更高的溢价，建议采用方案三。Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010中原优势与团队打造Part 5Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010快速发展的中山中原 中山中原物业顾问有限公司u 2020世界世界9090年代：年代：中原（中国）开始涉66、足中山、珠海房地产市中原（中国）开始涉足中山、珠海房地产市场业务，场业务，并与各大地产发展商建立长期合作关系。u 20042004年：年：中山中原正式成立，中山中原正式成立，根据中山市场特点，专注于前期策划及房地产项目一手代理业务发展，成为第一家涉足中山市场的外来品牌成为第一家涉足中山市场的外来品牌代理代理服务商服务商。u 20122012年：年：策略中心的成立标志中山中原专业领域的进一些发展，为客户提供更专策略中心的成立标志中山中原专业领域的进一些发展，为客户提供更专业和全面的前期及顾问服务业和全面的前期及顾问服务,与集团顾问中心的合作，进一步借助一线城市专业顾问资源，全面升级顾问服务。u 67、20172017年：年：经过13年的发展，中山中原已成为中山极具影响力的地产代中山中原已成为中山极具影响力的地产代理服务商，成功服务知名房地产项目超理服务商，成功服务知名房地产项目超100100个，销售业绩个，销售业绩持续增长，尤其持续增长，尤其近三年以来业绩增长明显（大约近三年以来业绩增长明显（大约以每年以每年50%50%的速度增长的速度增长）：2012年实现销售金额28亿元，2013年实现销售金额30亿元,2014年实现销售金额超32亿元。中山公司人员亦从最初中山公司人员亦从最初2020多人发展至今天的近多人发展至今天的近300300人的规模。人的规模。Code of this repor68、t|63 Copyright Centaline Group,2010中山中原致力于服务快速成长的优秀房地产企业（以下为部分服务企业）所服务企业未能尽录所服务企业未能尽录Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010重点区域总部重点区域总部（华南、华北、华东（华南、华北、华东）立足区域，布局全国立足区域，布局全国 深圳中原 北京中原 上海中原天津中原 中山中原 东莞中原 惠州中原 海南中原 重庆中原 湖北中原 台北中原 新加坡中原 更多中原分行华华北北华东华华南南截至截至20172017年底年底中原在大陆已拥有中原在大陆已拥有343469、家分公司家分公司中山中原公司人员已接近中山中原公司人员已接近300300人的规模人的规模成功服务知名房地产项目超成功服务知名房地产项目超100100个个20132013年实现销售金额年实现销售金额3030亿亿元元20142014年实现销售金额超年实现销售金额超3232亿亿元元20152015年实现销售金额年实现销售金额6464亿亿元元中原优势1：中原集团在内地拥有绝对领先的庞大服务网络，拥有外区联动优势Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010中原优势2：中原独有CCES系统，拥有12万客户资源，东凤、古镇、东升板块有过万批客户资70、源富湾国际（东升精品社区）富湾国际（东升精品社区）30003000批批越秀可逸豪苑（东升品牌大盘）越秀可逸豪苑（东升品牌大盘）50005000批批丽景万城（东升品牌大盘）丽景万城（东升品牌大盘）20002000批批朝阳花地（东升品牌大盘）朝阳花地（东升品牌大盘）10001000批批尚誉名筑（东升精品社区）尚誉名筑（东升精品社区）20002000批批利和幸福华庭（古镇品牌大盘）利和幸福华庭（古镇品牌大盘）30003000批批民森金爵观邸（东凤高端大宅）民森金爵观邸（东凤高端大宅）10001000批批奕翠园（城区高端豪宅）3000批悦享星醍（城央精品住宅）1500批万科朗润园（城央品牌大盘）20071、0批星际豪庭（城央半山豪宅）1500批白朗峰（520大户型）1000批剑桥郡（区域标杆项目）2000批龙光水悦熙园（西区）3771批中原独有CCES客户资源，针对于项目匹配的住宅客户成立Call Center，负责Cold Call 客户，增加客户量部分中原部分中原CCESCCES资源：资源：CCESCCES云销售平台云销售平台中原会云媒体平台云渠道平台中原电商平台CCESCCES云销售平台云销售平台Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010中原优势3：集团强大的市场占有率以及CCES、MMS等数据处理中心，为我们掌握全国客户一手72、信息、了解客户需求中原销售系统CCES项目前线销售项目后台策划市场监测系统MMS市场一手信息媒体二手信息外部信息发布内部信息发布中原数据处理中心CDPC每周楼市周报中原内参中原景气指数专题研究土地开发评估其他分析结果年度十大报告季度评选年度金牌销售经理大赛年度策划大赛年度拓展大赛Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010中原优势4：中山政府数据失真，中原可以定期提供独家市场监测数据，和及时有效的市场反馈报告政府数据失真中原地产定期提供独家市场检测数据，及时有效的市场反馈机制！2017年3月26日，中山实施限购政策，5月2日发布新建73、商品住房销售价格备案操作指南对高于备案价的商品房不予网签。中原地产代理项目每周定期检测周边竞品动态反馈到中原后台策略中心，再有策略中心汇总出整个中山市场的竞品动态！在政府的调控之下，原先已经买到房的客户网签滞后，虽然在国土局网页上还能查到库存，但实际上已经售罄！中原独家中原独家及时及时、有效有效的市场数据！的市场数据！Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010中原优势5：独家金融工具中原乐贷，可以帮助客户减轻首付压力，和促进开发商回款Code of this report|69 Copyright Centaline Group,74、2010房友圈产品房友圈产品房房友友圈圈收收佣佣流流程程房友圈合作伙伴房友圈合作伙伴中原优势6：房友圈平台，整合线上渠道，多维度解决房地产营销操作，通过房友圈可以提高项目曝光房友圈有什么？房友圈有什么？快速、便捷、成本整合解决风险下的资金处理第三方承担责任，有投诉可直接退钱线上线下支付，快速锁客，快速成交财务公司走流程收佣走流程繁琐、时间长、影响激励效果、风险情况下容易有法律纠纷控制成本、规避风险、便捷支付、快速激励常规收常规收佣流程佣流程房友圈房友圈收佣收佣房友圈网站：房友圈网站：创新式的新房找房平台，联袂开发商，结合广大经纪人为购买用户提供线下一对一更贴心的购房服务。经纪人微信服务号：经纪75、人微信服务号：开展一二手联动销售的利器。通过这个平台，除了可以通过中原自有的线下渠道开展一二手联动外，还可以发动其他友商、同业中介一起进行联动销售。房产资讯订阅号：房产资讯订阅号：每天精选最权威的房产资讯，最犀利的购房技巧以及最优质的楼盘Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010中原优势7：项目大开盘节点或重大节点，中原可以抽调足够的销售外援，甚至可以调派公司最高级别的飞虎队到场劈单Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010中原支持力：针对御景香江项目抽取执行力最强的营销团队销售团队开盘前人数15人，开盘后10人，策划团队人数2人中山事业部中山策略中心工商铺部资源中心大客户中心外销中心各分公司持销期销售精英6名销售经理1名广州中原澳门中原香港中原成智营销总监策划组策划经理1人执行策划1人中山中原总经理现场统筹中山研究中心中山中原资源中原（华南）资源深圳中原珠海中原陈建光事业一部总经理御景香江项目组资源统筹及协调销售组开盘前开盘前销售精英销售精英1010名名Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!