1、20082008 广州东山剧院地块项目可行性研究报告广州东山剧院地块项目可行性研究报告广州市中山二路东山剧院地块项目投资可行性研究报告2008 年 6 月 910 日目录1 一 项目界定11 项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状2（3） 项目配套分析3（4） 地块分析小结4 二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析4(1) 2007 年广州宏观经济状况4(2)2008 年一季度广州市经济运行情况6(3)广州宏观经济分析小结62 市场环境分析6(1) 广州写字楼市场分析10(2)广州动漫市场分析12 三 专业市场板块分析121 办公物业市场板块分析172项目所在片区写字楼物业分析22、23片区商业市场分析234动漫商城案例研究25 四 项目发展建议251 地块 SWOT 分析252项目定位25（1）项目整体定位26（2）容积率的确定26（3） 写字楼定位28（4） 商业定位29（5）车位30 五 项目经济效益评价301 指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30（1） 总投资估算32（2）资金筹措324投资使用计划325销售收入测定32（1） 销售收入估算33（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润349财务与敏感性分析34（1） 赢利能力分析3410 项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2) 项目敏感性3、分析35(3) 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算38 六 附件附表1：项目开发成本估算表附表 2：项目投资计划估算表附表 3：项目销售收入与税金及附加估算表附表 4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表 5：资金来源与运用表附表 6：项目损益及利润分配表附表 7：项目现金流量表（全部投资）附表 8：项目敏感性分析表项目界定项目解析项目位置及四至项目地块占地面积 2,739 平方米，净用地面积 2,355 平方米。项目位于中山二路，地铁1 号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下：地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下：项目配套分析交通配套分析路段道路分析项目临中山二路，中山二路属于中山路