1、物业管理前期介入计划表 第 1 页，共 18 页 项项目目前前期期介介入入工工作作指指引引 序序 号号 阶阶 段段 介介入入内内容容 说说明明 类类别别内内容容 1 总 体 规 划 阶 段 商 业 、 物 管 用 房 售楼部 项目边设有售楼 部 管理办公用房 方便业主，设 于业主较集中处 。面积100-150 平方米。 员工宿舍食堂 考虑基层员工 宿舍用房 职工业主娱乐活动室 夹层或屋面约 50-100平方 保安岗亭用房 未规划保安岗亭 ，项目规划每栋 二个入户门，必 须配备适当的保 安岗亭。垃圾收集站 垃圾收集站 设在小区进出口 附近，用绿化隐 蔽,门朝外,便于 垃圾清运 物料仓库 工程材料2、及杂 物间，20-30平 方米 物业管理前期介入计划表 第 2 页，共 18 页 清洁工工具房 15-30平方米 外 围 各栋入户门 警示牌及相关标识 出于安全和管理 要求在需要处安 装警示牌 绿 化 绿化面积 小区内绿地覆盖 率不低于占地面 积35% 其 他 车位配置 100平方米配置 0.8个停车位 休闲、健身设施 游泳池、水 池、秋千、转盘 、高低杆等设施 和器械。尤其要 做好安全防护。 2 整 体 设 计 阶 段 建 筑 主 体 外墙 不可上人平 台及条拄等 阳台 造型、围栏材料 建议不选用钢材 质，防止腐蚀， 延长寿命；考虑 到花盆座架（底 部向里倾斜）以 防淋花水往下滴 水给下面业3、主带 来不便，客厅、 主人卧室分体式 空调穿线预留外 斜防水措施设计 要考虑。 可上人平台 第五资源利 用 单元进户门 遮雨蓬，混 凝土或不锈钢 1 总 体 规 划 阶 段 商 业 、 物 管 用 房 物业管理前期介入计划表 第 3 页，共 18 页 商铺周边 商铺商前后的 预留空调位及排 水位设计中应考 虑进去。 建筑小品 在业主较集中 活动场地做一定 休闲建筑小品 绿 化 绿化配置 错落有致，四 季有花香，合理 选择背阴喜阳易 于养护的植物。 特殊地带绿化处理 绿化带有休闲 小道（配备一定 的尖石子健身小 路） 其 他 信报箱 入伙前，存放位 置方便业主 标识牌 入伙前、合理、 符合创优条4、件 水景设计 要适量，不宜 太多，维护成本 太高 小区路灯 方便业主出行 、选用节能耗、 管理维修成本低 灯具 3 施 工 阶 段 有 关 设 备 、 设 施 设备房 铺地砖,防渗漏 、防洪排水,重 要设备降温通风 ,防尘,隔音,墙面 刷白. 管线的布置整齐,方便维修 2 整 体 设 计 阶 段 建 筑 主 体 物业管理前期介入计划表 第 4 页，共 18 页 空调滴水管 方便维修更换 、不影响到外立 面美观 楼道物管用水 保洁用水接头 、洗手池 水表位置 集中于首层方便 抄表，维修 排污、水管 防渗、防漏 保护，PV管在 穿墙、楼板处设 置金属套管 阳台排水、地漏 阳台设计应考 虑统一接管，5、并 配二个地漏（其 中一个为洗水机 排水用）否则业 主在二次装修的 排管时，施工不 规范会引发一系 列问题。 消防水管 入混凝土楼 板部分套防护管 ,埋地部分应作 好防腐处理. 商、住两用水表 市政给水总管 商住分开计量， 楼宇设计水管井 小区地下排污 实际排污量及 管径、检修沙井 盖位置 线路的布置 预埋隐蔽部 分无接头，控制 中端部分设强电 井检修方便、部 线不影响到外墙 美观 室内、阳台电器接口 户型、设计配 套功能 3 施 工 阶 段 有 关 设 备 、 设 施 物业管理前期介入计划表 第 5 页，共 18 页 电表 设计在强电井 ，方便抄表，维 修；为方便以后 的物业管理，对 大型重6、要的公共 配套设备能设立 独立的电表或电 表便于情况分析 和成本控制 网线、电话线接头 根据户型方便 实用 楼道灯电源开关 节能型灯具 闭路电视监控 小区主要通道 、电梯、健身场 所较集中场所 重要线路 预留线管，标 识清楚、及维修 方便 煤 气 煤气管道 做好防锈、防 泄露处理 煤气表 设计在首层， 便于抄表和维护 其 他 有 关 内 容 空调预留位置 混泥土台面， 铝合金百叶窗 楼道侧墙 建议贴1米高 普通墙砖 楼内设备箱 设置在强、弱 电井内、加锁 3 施 工 阶 段 物业管理前期介入计划表 第 6 页，共 18 页 排烟道、隔油池 不应对邻户造 成污染或影响， 如有餐厅规划， 需做专业7、隔油池 地下井道排烟装 置 说明： 1、本计划仅简单列出物管方面前期介入此项目的切入点。 2、本计划从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社会效应，有效的刺激项目二、三期楼盘销售；可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 3、本计划本着实用、高效、节能、效能、控制管理成本的出发点，对日后物管可能出现的具体问题做预见性处理。 4、请开发商、施工单位等有关部门在相关阶段及时知会物业公司，我们将从物管专业和物业使用人角度角度对按上述计划对该项目的期规划设计提 出合理化建议。 3 施8、 工 阶 段 其 他 有 关 内 容 物业管理前期介入计划表 第 7 页，共 18 页 介介入入方方式式 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 项项目目前前期期介介入入工工作作指指引引 物业管理前期介入计划表 第 8 页，共 18 页 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 物业管理前期介入计划表 第 9 页，共 18 页 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计 图纸设计时 图纸设计时 图纸设计时 图纸设计时 图纸、现场 图纸、现场 物业管理前期介入计划表 第 10 页，共 18 页 图纸、现场 图纸、9、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 物业管理前期介入计划表 第 11 页，共 18 页 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 图纸、现场 物业管理前期介入计划表 第 12 页，共 18 页 图纸、现场 说明： 1、本计划仅简单列出物管方面前期介入此项目的切入点。 2、本计划从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社会效应，有效的刺激项目二、三期楼盘销售；可以有效的避免因10、设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 3、本计划本着实用、高效、节能、效能、控制管理成本的出发点，对日后物管可能出现的具体问题做预见性处理。 4、请开发商、施工单位等有关部门在相关阶段及时知会物业公司，我们将从物管专业和物业使用人角度角度对按上述计划对该项目的期规划设计提 出合理化建议。 物业管理前期介入计划表 第 13 页，共 18 页 备备注注 布局合理，装修档次能与项目协调 无规划管理办公用房，给物管带来很多不便。 某公司开发的物业在规划设计时都未有此方面的考虑，食宿等条件差是 物业招聘难、员工流失率高、长期缺员的最重要原因，严重影响物业服 务和发展。 若不配置保安岗亭，物11、业购岗亭使用年限短且与原规划物业不协调。 若前期物业开发建设无规划此设施，后期使用中业主据此闹事；后期物 业管理非常被动。 因个别旧楼盘无规划仓库、工具房，造成占用公共过道、设备房、架空 层、其他闲置空房现象，无法规范管理。 项项目目前前期期介介入入工工作作指指引引 物业管理前期介入计划表 第 14 页，共 18 页 特大小区出口数量控制在2-3以内，减少管理费用支出。 铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越。物业创优必备硬 件之一 小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要，以避免硬件不过关。 车位不足，影响了出行，易造成交通堵塞业主投诉。 考虑到设施耐用、易于低成本维护。 设计时尽量12、减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等 不利清洁 原规划楼盘均未考虑到该问题，后期管理此类问题的业主投诉较多。 充分利用露天平台，增加绿化覆盖面积，多数楼盘未做此处理。 所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水)。 因个别旧楼盘无规划仓库、工具房，造成占用公共过道、设备房、架空 层、其他闲置空房现象，无法规范管理。 物业管理前期介入计划表 第 15 页，共 18 页 新乡众多楼盘商住楼盘均为考虑商铺空调位预留，导致外观难以统一。 考虑到易于低成本维护。材质选择方面尽量考虑降低后期维护费用。 绿化带土质的厚度要符合要求、楼盘绿化土层太浅或有太多建筑垃圾填 埋在下面植物长势不旺或不13、能存活。个别小区绿化带裸露草坪下的建筑 垃圾。 信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层，信报箱的规格和锁要符合要 求，也可以同时考虑送奶的存放。 路标、设施铭牌、建筑标识、交通指示、规划图需要齐备，遗留问题会 给后期物业管理带来不必要费用支出。 一些水景观建成后因维护成本高，不实用，一直闲置浪费。 都市、中兆、世纪豪庭路灯设计不合理，草坪灯使用寿命短；茂业城后 期使用才增加路灯设备，影响小区整体布局，也增加了后期施工难度。 设备房交付后由物业公司另做,成本费用会更高 重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线 、劳民伤财。 物业管理前期介入计划表 第 16 页，共 18 页 14、设计空调滴水管，直接影响破坏环境整体效果。 旧小区未考虑此设施的预留，后期管理增加工作难度 楼盘水表设计在住户家中，不便于抄表和管理 给排水工程防腐不到位，给排水不畅，多次出现维修，增加了管理维护 难度。 减少2次装修，减少因为2次装修造成的业主投诉和其他纠纷，管理过程 中现象多见 给排水工程防腐不到位，给排水不畅，多次出现维修，增加了管理维护 难度。 收费标准不同，建议分开计量避免,因价格不同造成每月需用管理费补贴 水费 许多项目规划给排水工程防腐不到位，给排水不畅，多次出现维修，增 加了管理维护难度。 设置中端部分强电井，便于后期线路检修，减少维护成本 现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器15、容量较大，所以布线设计应考 虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线 插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。 物业管理前期介入计划表 第 17 页，共 18 页 楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸 更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。 可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（ 以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。） 单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下 楼梯，且减少楼道公共照明用电量） 各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装 闭路电视监控。实际管理中后期物业补充16、了大量遗漏位置的监控。 重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管 线、劳民伤财）。 煤气管道、智能化综合布线都一体化考虑，避免在物业管理接管后出现 与智能化间的衔接不协调。 减少2次装修，减少因为2次装修造成的业主投诉和其他纠纷，管理过程 中现象多见 后期维护难度较大，清洁不易，导致墙面脏、起皮，管理中易产生投诉 ，也影响美观。 物业管理前期介入计划表 第 18 页，共 18 页 项目设计阶段未考虑此设施，因招商导致打破原有设计，增加排油污设 施，影响其他功能（占用消防排烟管，混用排油、污、水管等。） 说明： 1、本计划仅简单列出物管方面前期介入此项目的切入点。 2、本计划从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,建立良 好的社会效应，有效的刺激项目二、三期楼盘销售；可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 3、本计划本着实用、高效、节能、效能、控制管理成本的出发点，对日后物管可能出现的具体问题做预见性处理。 4、请开发商、施工单位等有关部门在相关阶段及时知会物业公司，我们将从物管专业和物业使用人角度角度对按上述计划对该项目的期规划设计提 出合理化建议。