1、二零一八年工作计划 第 1 页 物业管理有限公司 二零一八年度 工 作 计 划 综合管理部制作 工作计划（2018） 二零一八年工作计划 第 2 页 根据物业管理公司发展思路及具体实施方案的计划，和公司在 2017 年的情况，在综合考虑研讨的情况下，制订物业公司 2018 年的工作计划。 2018 年， 是物业公司致为关键的一年。 工作任务将主要涉及到企业资质 的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管理服务质量等具 体工作。 物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来， 就必须发展扩大。 因此， 2018 年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。 为能够顺利的达到当初 二级企业资质的要2、求，扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫 切的需求。同时，根据公司发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资 源，提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落 实公司的质量管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上 进行优化，保证工作能够更快更好的完成。 一、对外拓展： 物业公司到了 2018 年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成 为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩 张压力是较大的， 2018 年的工作重点必须转移到这方面来。 四川成都的物业 管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是最大市场，退其次是综合 写字3、楼，再就是工业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模 大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。 同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该 类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走 别人没有走的路。在 2018 年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调 二零一八年工作计划 第 3 页 查。就得出的结果调整公司的拓展方向。 经过 2017 年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来 从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信 息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，204、18年必须加大拓展工 作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事 拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表 5。 目前暂定 2018 年的拓展目标计划为 23 万平方米，这个数字经过研究， 是比较实际的数字，能够实现的数字。如果 2018 能够找到一个工业园区则 十万平方米是较为容易实现的；如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有 两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司 2018 年的拓展前景是美好的。 二、换取企业资质 按照四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于 2018 年 5 月 份到期， 有关行政部门根据我公司的管理面5、积等参数来评审我公司的企业等 级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。如果在 5 月份之前能 够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应该是可以的。所以， 企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将 更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在 2018 年第二季度开始 准备有关资质评审的有关资料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。 三、内部管理工作： （一） 人力资源管理： 二零一八年工作计划 第 4 页 物业公司在 2017 年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营 管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外 拓展工作。6、同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣的原则进行岗位调整 或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将给予更多的指导。 在员工的晋升上，更注重于不同岗位的轮换，加强内部员工的培养和选 拔，带出一支真正的高素质队伍。推行员工职业生涯咨询，培养员工的爱岗 敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必须 给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作积极性， 同时有利于员工的资源优化。 在培训工作上将继续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为 年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必须持证上岗率达 100。技 术性工种必须持相关国家认证证书上岗。 2018 年的培7、训工作重点转移到管理 员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，二 零零四年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。 （二） 品质管理： 质量管理体系在 2017 年开始推行，其力度和效果均不理想。除了大家 的重视度不够外， 还在培训工作上滞后， 执行的标准没有真正的落实。 为此， 2018 年将继续贯彻公司的质量体系， 为公司通过 ISO9000： 2000 的认证认真 的打好基础，争取能够在 2018 年通过认证。 在 2018 年 2 月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文 件修改，使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的 二零一八年工8、作计划 第 5 页 品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系设计，对单独的项目 编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。 2018 年将实施品质管理项目专人负责制， 公司每个接管的项目都指定专 人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的 投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时， 配合项目业主（业主委员会）的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有 效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格项进行整改。 2018 年 12 月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照 ISO9000：2000 的要素进行，这次内审将是物业公司的第9、一次品质管理总结 会议。 （三） 行政工作： 综合管理部在 2017 年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有一定欠 缺。工作有停顿，许多问题没有细致的落实。在公司和员工之间没有一个有 效的沟通手段，大部分员工对工作情绪低沉，得不到高层主管的工作帮助。 为此，在 2018 年综合管理部要加强管理，做好人事、劳资、档案外联等各 项工作。在公司内设置建议信箱，具体设置在公司总部和各项目处，用于公 司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行咨询， 由行政主管人员抽 专门的时间了解，并回复。同时公司每个季度必须召开一次集体工作会议， 或者阶段性的质量体系审核。 2018 年物业公司的消耗物品采购将由综10、合管理部进行统一采购。 采购的 形式采取固定供货商合同制服务， 有利于节约成本和规范化操作。 每月的 20 二零一八年工作计划 第 6 页 25 号各管理处报下个月的材料采购清单，30下月 3 号领取所采购的物 资，在有力保障项目处正常运转的同时，注意费用的有效控制。 2018 年物业公司还要慢慢的溶进四川成都乃至西南的物业管理市场， 参 加行业协会，参与政府主管部门或者其他单位举办的各类专业活动。对四川 省的物业管理行业进行理论性的研究，为公司发展指明道路方向，同时也在 物业管理行业打下华神物业的烙印。 （四） 企业文化和品牌打造： 华神物业是年轻企业，依托华神集团和四川的大经济环境发展，华11、神物 业继承了华神集团了优良传统，打造企业品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。 在 2018 年物业公司将通过举办一系列的活动，来铸造公司的品牌和文化。 如：岗位技能竞赛、服务水平竞赛、篮球赛、棋牌赛等，以此加强企业的凝 聚力，增强员工的归属感，激发员工的工作热情。严肃工作纪律，从细小处 做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主提供帮助、下班整理自 己的办公桌等等。再就是举办多种多样的竞赛活动，同时积极参与有关物业 管理的各种会议和培训，在业界建立形象。 三、经营管理工作： 二零一八年，经营管理部主要工作是在公司已有和新接的各项目中挖掘 项目的相关资源进行经营，指导项目部开展经营管理工作。核算12、项目部的经 营情况，根据实际情况和计划来调控，以达到经济效益最大化。2017 年的两 个经营项目，在年底都进行了剥离。因此，2018 年经营管理部主要进行物业 管理项目的经营工作，兼而寻找新的项目。 二零一八年工作计划 第 7 页 四、收支预测： 收入收入：按照先前的预测，二零零四年扩展 23 万平方米的管理面积，按 目前已经有可能的大观园项目方案来计算，已经有 15 万平方米。年开支 72 万，收入 74 万，收支相抵，除去不可预见的因素，则该项目持平。若按另 外扩展 8 万平方米面积，每平方米 0.4 元计算，则年收入 38.4 万。预测利 润率为 10，即 3.84 万元。综合计算，若在13、 3 月份前进驻大观园项目则盈 利不超过 1.5 万元。 若在换取企业等级资质后， 顺利拓展 8 万平方米的项目， 预算盈利 1.92 万元。随着管理面积的扩大，利用资源可开展多种经营项目， 但由于可变性和不可预测性，在此不对此做测算。据此，综合计算，公司明 年总收入 24 万 （工业园） 、 74 万 （大观园） 、 38.4 万 （拓展新项目） ， 共 136.4 万元。 支出：支出：工业园管理处全年支出预算 22.8 万，大观园项目全年支出预算 68 万，拓展新项目支出预算 34.56 万，公司本部支出 10.4 万，则全年总支 出为 135.76 万元。 利润：利润：136.4135.14、760.64 万元。 华神物业在二零零四年必须得到一个质的提升、积累，面对困难打开一 个新的局面，公司才能向前走。在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新 的经营方式，力争取得最大的经济效益。本工作计划是公司二零零四年各项 工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。 二零一八年工作计划 第 8 页 附表 1 收入预算表（2018 年） 序号项目收入 1工业园管理处管理费240000.00 2花木租摆12800.00 合计252800.00 二零一八年工作计划 第 9 页 附表 2 支出预算表（2018 年） 序号项目费用 1工业园管理处227740.00 2租摆成本9192.00 3公司本部开15、支33024.00 合计269956.00 注：1、3 项详细开支分别见附表 3、附表 4。 二零一八年工作计划 第 10 页 附表 3 公司本部支出预算（2018 年） 序号项目费用 1工资及福利24624.00 2办公费1200.00 3通讯费2400.00 4保险费4800.00 合计33024.00 注：本部开支的工资及福利包括综合管理部和经营管理部员工。 二零一八年工作计划 第 11 页 附表 4 工业园管理处费用预算（2018 年） 序号项目费用 1工资及福利170500.00 1.1管理人员24000.00 1.2保安人员92400.00 1.3保洁人员16500.00 1.4绿16、化人员20500.00 1.5维修人员17100.00 2办公费3600.00 3差旅费960.00 4业务费600.00 5材料费15600.00 5.1清洁用品2400.00 5.2日常电气材料3600.00 5.3绿化用品6000.00 5.4劳保费600.00 5.5工具更新费600.00 5.6服装更新费2400.00 6物业费1800.00 6.1垃圾清运费600.00 6.2养狗费1200.00 7维修费9000.00 二零一八年工作计划 第 12 页 7.1消防维护、维修费1200.00 7.2对讲系统维修、年检费1200.00 7.3剪草机维修、维护费600.00 7.4房屋清洗费6000.00 8保险费25680.00 合计227740.00 二零一八年工作计划 第 13 页 附表 5 公司 2018 年度拓展部费用预算 序号项目费用 1工资及福利47880.00 2通讯费4200.00 3保险费7200.00 4办公费2400.00 5交通费3600.00 6业务费5000.00 合计70280.00