1、康 健 绿 都 连 锁 超 市可行性分析报告2012年5月目 录目录 （2）一、 总论 （3）二、 超市定位 （5）三、 超市模式 （6）四、 超市特点 （6）五、 生鲜消费行为研究 （8）六、 地理位置选择 （9）七、 市场预测分析 （10）八、 如何切入市场 （12）九、 商品分类及服务分析 （12）十、就业岗位 （14）十一、货物的供应 （14）十二、经济可行性分析 （14）十三、经营目标 （15）十四、结束语 （16）一、 总论1. 项目名称：100家康健绿都惠民连锁超市2. 法人代表：唐永凡3. 企业背景介绍：四川康健农业投资开发股份有限公司经过政府招商引资、企业自主投资、总占地302、00亩。其中主题园区占地271.11亩；建设现代高科技智能温室26216平方米；农业科技大楼5170.49平方米；气调库5030.4平方米；乡村酒店14800平方米；办公楼及宿舍1960平方米以及配套旅游设施约3000平方米； 带蓄水功能的人工湖30亩（约10万立方）；农业种植区约2700亩；建设连栋温室约64000平方米；蔬菜种植大棚约4100个及道路、给排水系统，总投资1.8亿余元，预计生产各类蔬菜21000吨，产值4200万元，旅游观光及接待100万人次，年产值5000万元。2012年在总公司和政府的扶持下成立了康健绿都超市有限公司，并启动了南充100家康健绿都惠民连锁超市项目。3.1公3、司名：四川康健绿都超市有限公司3.2行业类型：零售业3.3组织形式：有限公司3.4主要经营范围：蔬菜、猪肉、水果、水产、干货、粮油、冷冻食品等3.5经营地点：南充市市区具备条件的居民小区 3.6面积：占地大概150-700平方米每家4. 项目背景：在市、区两级政府大力扶持和鼓励社会各界发展服务业的宽松条件下，根据国家关于加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将集贸市场、农贸市场改建成超市的精神，结合我市有关城市社区管理和市民“菜篮子”工程建设的总体规划和要求，针对市区各居民小区周边小菜市场、小食品摊设施简陋，功能不全，管理粗放，脏乱差，商品质量和食品卫生问题突出，市民利益得不到充4、分保障的情况，我公司经过多方调查研究并论证，决定在市区具备条件的居民小区组建统一管理、统一配送的生鲜综合便民惠民连锁超市。5. 投资必要性和经济意义：经过对目标市场的调查评估公司总投资5000万元强势打造，致力于解决南充主要社区买菜难，环境差、商品质量不高、短斤缺两和价格高的难题。6. 预估毛利率：超市的普遍毛利在1525之间。只有大投资才会有大收入。办超市的经济效益是不言而喻的，只要各方面合理，相信客源是不会成问题的。只要有了客源，经济利益就会很大了。7. 研究的范围和过程：（1）店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、经营设施配置等方面的调查。（2）店堂陈列布局调查5、。主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。（3）、商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。（4）、顾客层次的调查。主要从年龄层次和收入层次进行调查。（5）、店铺运营管理调查。对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。二、 超市定位任何一个产业的发展，都离不开自身的正确定位即恰当的确定其在消费者心中的位置、在市场的位置，以及在产业空间的位置。社区惠民店，是近几年迅速发展起来的一种零售业态。它以连锁店形式开设在社区内，其营业面积不大，商品种类不多，规模相对较小，属于小型简易商店类，但是惠民店自有其6、特点，一是供应的商品都是常用的、高回转率的、易消耗的，这既面向最广大消费群体日常的小额消费，也是惠民店大量进货、降低成本的关键；二是满足了消费者就近购物、低价购物、诚信购物的消费需求。社区惠民店将是即大型百货超市后，又一种新兴的零售业态，是零售业发展的趋向。附：零售业市场发展趋向零售行业的发展历程如下：（以成都市为例） 传统集市 . . . . . . （早期业态） 百货商场 . . . （七、八十年代零售业态） 仓储式超市 . . . . （九十年代零售业态） 社区小型百货超市 . . . . （九十年代零售业态） 大型百货超市 . . . . . （新型零售业态） 社区惠民店 . . . 7、. （当今最新零售业态）三、超市的模式社区生鲜超市与传统农贸市场有本质的不同，不是靠收取摊位费等盈利，业主就要直接经营，减少中间环节，从而降低了菜价。”在运行模式方面，将主要采取超市和总公司园区基地农超对接模式。积极推动“基地+超市”、“专业合作社+农产品流通企业+超市”及“种植基地+农产品流通企业+超市”模式，加强产销对接，引导农产品进入惠民连锁超市销售，降低流通成本，实行多店连锁、统一配送、自主经营。此外，建立统一配送模式。通过新建鲜活绿色、环保无污染农产品配送中心，建立冷链和物流配送系统，积极发展第三方农产品物流配送，减少中间环节，降低流通成本。四、超市的特点 1超市充分体现惠农、惠民、8、便民的管理理念，即超市直接从农民手中收菜，以优惠的价格集团化采购，实行定点、定片区、跟中服务的原则，响应政府解决菜贱伤农等问题。菜贱伤农顾名思义，就是蔬菜价格过低，单位面积蔬菜的市场收益等于或小于单位面积蔬菜的投入，令农民“白忙活”或“血本无归”，严重伤害到菜农的利益。此类问题一直是农民和各级政府共同关注并致力解决的重要问题。 现实的情况是，虽然菜农手中的菜价低得可怜，但是最终消费者却没有感觉到菜市的菜价下降。以萝卜为例，我超市市场调查在南充发现，新上市的萝卜在农民手中0.12一斤，到了农贸市场却1.5元一斤，几公里就翻了10倍。据悉，目前南充蔬菜供应要经过3道手续，首先从田间到批发市场，再从9、批发市场到农贸市场，最后再到消费者手中。这3道环节中的流通费用、加工费用全都加到了消费者头上。 显然，在农产品整个供应的链条中，总是两头利益受损，一个是农民，一个是消费者。2.康健绿都超市把食品安全问题放在公司之首，食品安全问题长久以来都是政府狠抓的重点工作。但为何食品安全事件频频发生？解决食品安全问题的根本出路在于调整农业生产结构，农业生产的规模要大，生产要规范化，要有规矩。超市在总公司的领导下，以园区基地为保障，从源头上控制和保证了超市食品的安全问题,安全的食品是生产出来的，而不是靠监管检测出来的。3.当前我国农产品分为普通、无公害、绿色、有机四个等级，市场上供应的数量最多的是普通食品，高10、于普通食品品质的食品依次为无公害食品、绿色食品、有机食品。公司通过贯穿整条农产品产业链每个环节建立竞争优势，这种竞争优势不仅表现为独特的商业模式优势，本质上更是技术优势，是围绕生鲜农产品产业链打造的一系列精细化、创新的零售技术。在总公司产业园区的强势支持下，大力发展无公害食品、绿色食品和有机食品，让老百姓充分体会到科技带来的实惠，销售老百姓天天都买的起的公害食品、绿色食品和有机食品。对推进农业标准化生产、促进农业增效、农民增收、提高农产品质量安全水平产生积极推进作用。五、生鲜消费行为研究生鲜，为生活必需品，是大众消费的一个重要组成部分。目前，大众消费群体的生鲜消费途径是由以下两种方式组成： 农11、贸集市 大型超市针对一般消费群体而言，主要的消费途径是集市，他们往往选择时令货品作为主要消费对象，对非时令和中高档货品的选购相对较少，他们也会在去大型百货超市集中采购的过程中选购生鲜货品。此类消费群体以中老年消费者居多，他们时间充裕，能够很有耐心的挑选货品品质、权衡价格希望能够得到最大的实惠。他们的消费特点是：要求便利、要求低价、对比选购性强。对于中高档消费群体而言，生鲜消费的主要途径是来源于大型百货超市和社区农贸集市。这部分人群以中青年为主。他们每日忙碌于工作和交际，日常消费品的采购一般是在周末或节假日，在大型百货超市进行一站式购齐。而这部分消费者更看中品质和种类。他们往往会对新鲜、新奇的货12、品种类显现出喜好和偏向。下面以表格进行分类消费群体群体组成消费场所占比消费倾向消费心理集市超市一般消费群体中老年70%30%低价、便利实惠、实用中高消费群体中青年40%60%品质、种类时尚、高品质、诚信通过上面的对比表我们能够发现，两个消费群体的消费心理略有不同，为了能够满足这两种消费群体的消费心理，也为了顺应市场需求，就需要有既便利、低价又时尚、提供高品质商品的零售形式出现，这就是本报告所要研究的“社区惠民连锁超市”的销售形式。竞争对手分析：我们已经做出了社区惠民连锁超市的市场定位，那么就要对竞争对手有一个比较全面的了解。在进货、销售方式、售价、储存等几个环节，我们不难看出：农贸市场大型超市13、进货直接在批发市场进货，量小、品种少由专业经销公司送货，量大，品种多销售方式靠近居民区、流动性强销售方法多样，明码标价，分区分类陈列、促销方式灵活售价变价方式单一可随时变价储存基本没有储存办法有专业的储存设施 由此可见，农贸集市唯一的优势在于，在居民区的出入路段进行销售，给消费者带来了便利，从而成为经久不衰的销售形式。而超市几乎占到其他的全部优势，销售方式的灵活性、售价的透明化、储存设备的应用等等方面都是超市，这种新兴零售业态的独特魅力。六、地理位置选择南充市区各个社区可以说是个人口比较集中的地方，但那里没有一间具明显特色的生鲜便民惠民超市，该地点是广大居民每日厨房用品采买的集中地带，交通方便14、，市场前景非常广阔。七、市场预测分析1.市场分析： “超市”本身就是商业零售业态的重要组成部分，“超市”就是一种业态。但是，世纪的商业是崇尚资源整合、优势联动、信息共享的大经营时代。在这种时代，我们一贯盛行的“优胜劣汰”依然在起作用。只是，超市与超市间的联合、超市与百货商场的糅合，超市与其他业态、其他经营领域的统合，最终将使得单纯的小店铺、单纯的杂货店在“国内竞争国际化”的大市场环境中显得身单力薄。 在接下来的几年内“超市”业态必将替代其他生活用品店，要么是传统业态的重新整合，要么是“新思路”与“老卖场”的新旧联姻。2.市场营销分析：顾客让渡价值是指顾客总价值与顾客总成本之间的差额。顾客总价值15、是指顾客购买某一产品与服务所期望获得的一组利益，由产品价值、服务价值、人员价值和形象价值构成，其中每一项价值的变化均对总价值产生影响；顾客总成本是指顾客为购买某一产品所耗费的时间、精神、体力以及所支付的货币资金等要素，可分为货币成本和时间成本、精神成本、体力成本等非货币成本两类。顾客让渡价值论明确地告诉我们：谁能让消费者用最少的支出、最短的时间、最快的速度、最低的价格在最优质的服务下完成一次快乐的购物，谁便能最大化的占有市场竞争的优势。这句话不仅看起来繁琐，而且做起来难度更大。在商品同质化、价位同价化、促销同样化的竞争阶段，消费者对生活质量的要求越来越高，消费者的整体消费形态已从以往的“物美价16、廉”“节衣缩食”发展到了今天“个性购物”“健康购物”“快乐购物”以至于“享受购物”“体验购物”“感受购物”的高度。从消费者接到DM单那一刻起，从消费者的“贵脚盈门”开始，他们便在无时无刻地向商家索取一种时时刻刻的服务和满足。在这种形势下，超市应该摈弃传统的销售理念，置于“售货”之上着重于售前、售中、售后全方位的销售服务。3.超市适应人群分析：超市适应人群范围大，具体从两方面来看。（1）、高收入消费群的消费行为及心理特征： 、品牌偏好明显，受文化需求的影响大于价格上的诱惑。 、购买数量较大，购买频率和次数较少。 、购物期望值较高。 （2）、低收入消费群的消费行为及心理特征： 、注重价格。 、注重17、质量。 、购物数量少，购物频次多。 综上所述，可知生鲜超市的适应人群很广，只要办的合理有特色，超市市场将是很有前景的。八、如何切入市场 由于惠民超市进驻时间短，依靠知名度进入市场并无多大的壁垒。相反，尽量接近顾客，引导顾客享受绿色产品，享受优质的服务和实惠的价格是本超市的当务之急，所以要采取以下措施做好宣传广告：1.开业前期，通过邮政广告公司发入大量宣传彩页dm，通告社区居民，到各小区内做宣传广告，到公共场所张贴发布大型户外广告，到社区做各类调查等。2.开业及周末等节日时间做一些优惠活动，打折，送礼等。3.开设一些购物券、信用卡和一些会员卡，从中得到优惠。4.在特殊日子开展优惠活动，及投奖活动18、。5.积极联合社区开展活动以及公益活动。九、商品分类及服务分析1商品分类：（1）、敏感商品，这种商品的价格如有轻微的变动有些顾客即有相当的关注。顾客对这种商品的价格敏感度最高。同时在销售时应注意此类商品的质量。例：生鲜的商品更应注意鲜度及陈列的量感，康健绿都超市每家店均以生鲜为主，此类商品市调时要非常注意价格的幅度。 （2）、红色商品：顾客对此类商品的价格敏感度次之， 这一类商品销量一般比敏感商品那一类销量大，价格也相对高些。此类商品一般都适应中层消费者。所以对此类商品要注重品牌及质量，这种商品也称之为价格商品，畅销品排行榜上经常有此类商品。（3）、绿色商品：顾客对绿色商品的价格敏感度最低。 19、市调完商品后要做商品的整理，要将营业额商品.毛利商品.敏感性商品.季节性商品.形象商品区别，做一次整理。包括排面和价格。一次完善的市调后我们的很多商品属于畅销商品还是属于滞销商品，必须在最短的时间里调整商品。市场调查表明：客户十分重视产品的质量，重视产品的价格，我个人认为市场潜力还是有的，如果加大宣传，使人们的消费观念改变消费就等于让社会发展，适度的消费能够促进社会经济的发展，使社会进步；所以通过多种手段和广告宣传，让人们改变以前封建的思想，是非常重要的，也是当务之急。2.超市服务方面：超市服务在市场经济条件下，显示出强大的生命力： （1）、 服务对现有商品销售起到强有力的促进作用。超市在销售20、商品时，需要提供给消费者各种各样的服务，比如解答消费者的疑问，为消费者讲述有关商品制作，使用方法或保养知识等，这些服务会在一定程度上帮助实现销售。 （2）、服务能将消费潜在需求转化成现实需求。据国内一家权威机构对于深圳地区的消费者购买行为调研报告显示，到超市购物的消费者中，只有40的顾客是预先有购买计划的，而另外60的顾客没有预先计划。由此可见，充分刺激消费者的潜在购买欲望，能够大幅度增加超市的销售额，服务所起到的作用绝不可小视。做销售这种经营服务是一种长期性的服务，关键是不能欺骗消费者，不能短斤缺两的，欺骗了消费者的生意是不会做得长久的；关键是要得到消费者的依赖。十、就业岗位根据公司发展要求21、预计解决南充劳动力就业岗位1800名，平均每店15-25人。每店设立店长1名，主管2名，收银员4名（熟悉电脑相关的操作），理货服务员12-20名。十一、货物的供应公司将采取农副产品源头采购，去掉中间环节执行统一配送到门店，降低物流成本，让利社区消费者，真正做到农超对接。十二、经济可行性分析、100家连锁惠民超市投资估算：租店铺投资1200万元每年，室内装修1200万元，设备设施1500万元，入货600万元，周转资金500万元。总投资5000万元。、成本控制（每月）：租金80万元，人员工资大约150万元（按不同的级别不同的工资），物流配送成本30万元，设备装修折旧30万元，不可预见费10万元。小22、计每月成本约：300万元。、营业额预测短时期的计划营业额（见下表）100家店预估： 第一季度第二季度第三季度第四季度月均营业额（元） 1500万元 1600万元 1800万元 2000万元季度营业额（元） 4500万元 4800万元 5400万元 6000万元小计：年营业额为：20700万元。 月均营业额：1700万元。、盈利能力（月）毛利营业额毛利率20% = 毛利润1700万元20% = 340万元每月毛利润 - 营运成本 = 利润340万元 - 300万元 = 40万元每月年利润：40万元12 = 480万元每年十三、经营目标 1、根据市场预测，开业后尽力完成100家店日均净盈利3万元左23、右，月盈利90万，年盈利达1000万元左右。开始先稳定市场，打出名誉和信用度，稳定客户稳定营业额，稳定企业动作机制。 2、以后以发展为主，在三个方面尽力发展：发展散户（套餐客户）；发展团体客户；发展会员卡客户；此时月盈利力争达到100万元，年盈利达1200万以上。在4-5年后即可回收成本。十四、 结束语大超市、大企业做大商业、大突破，中小超市也不能坐以待毙，而是在夹缝中追求超越。而其核心便在于“连锁就是力量”。一方面，超市企业对现有连锁模式和销售网络进一步完善健全，通过人员的动态训练、现代化商业零售技术的运用以及品牌和资本的双重运作，增强企业在大竞争局面中抵御风险的能力。 四川康健绿都超市有限公司 蒲相霖 2012-3