1、大同鑫城国际运营发展及初步规划设计建议XINCHENG INTERNATIONAL目录/CONTENTS项目开发限制条件分析项目开发运营发展思路规划调整建议项目开发约束条件分析项目开发运营目标分析项目发展背景因素分析NO.01项目开发限制条件分析项目开发约束条件分析宗地条件分析宗地位置：大同御河西岸华岳路北侧；宗地四至：东邻滨河路；南邻S2地块； 西邻24米规划路；北邻48米规划路；使用性质：商业用地兼容居住用地；出让年限：商业40年；居住70年。用地强度指标规划面积：239862.27平方米， 其中S1地块37951.17平方米，代征城市道路面积10966.40平方米；使用性质：S1地块为商2、业用地（C2），兼容居住用地（R2）；使用强度：S1地块容积率：4.0；建筑密度不大于40%；绿化要求：S1地块绿地率不小于20%；建筑规模：S1地块应控制在150000以内；建筑高度：S1地块不大于50米；交通设置：地块内各组团的主要车行出入口应布置在地块西侧规划路一侧；停车泊位：S1地块内拟建项目应按不少于1个/百平方米建筑面积设置机动车停车场 4个/百平方米建筑面积设置自行车停车场。核心矛盾：核心矛盾：容积率与建筑高度容积率与建筑高度停车位建设条件高停车位建设条件高商业居住产品关系商业居住产品关系项目开发约束条件分析附加开发条件回迁安置：回迁安置：安置云中家园、 裕馨宾馆商住楼商住楼住户3、15户，面积1610.19平方米；安置商业商业拆迁面积9896.47平方米。配套要求：配套要求：地块配置社区服务管理中心、社区医疗中心及公共厕所。项目开发运营目标分析开发目标及相关联因素规划现状地上四层沿南向满铺集中商业，商业上层及地块北侧布置塔式SOHO商住两用公寓开发目标前期通过部分产品线实现快速回款，后期再行追求利润回报，在风险可控的前提下实现利润回报商业：最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现100%的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现其他产品：保证产品线整体的市场可容纳性，部分产品可实现快速变现并部分产品可拔高项目的整体形象，实现项目整体利润的提升开发目标取地成本400万元/亩考虑到项目北侧的市民广场规划，政府不希望北侧布置杂乱核心矛盾：核心矛盾：可售性商业布置困难可售性商业布置困难北侧商业价值的实现北侧商业价值的实现商业外产品线的组合商业外产品线的组