1、住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇 什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？ 拓盘报告分几部分拓盘报告分几部分拓盘报告分几部分拓盘报告分几部分 住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇 什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？什么是拓盘报告？ 首先是报告，是应标方案首先是报告，是应标方案首先是报告，是应标方案首先是报告，是应标方案 开盘开盘开盘开盘 售磬售磬售磬售磬 拓盘拓盘拓盘拓盘 其次是面试2、，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛其次是面试，是营销的准入门槛 目的导向、包装目的导向、包装目的导向、包装目的导向、包装“ “ “ “吹水吹水吹水吹水” ” ” ” 营销营销营销营销? ? ? ? 客户突围客户突围客户突围客户突围 做客户喜欢的产品形象卖房子弥补客户不喜欢的缺陷 让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力让开发商相信我们具有完成以上工作的能力 是艺术，是策划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现是艺术，是策划人价值的表现 住宅部分内容结构住宅3、部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？拓盘报告的分类？ 综合体综合体综合体综合体写字楼写字楼写字楼写字楼商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅 在售项目在售项目在售项目在售项目 开盘前开盘前开盘前开盘前 前策前策前策前策 WORD or PPTWORD or PPTWORD or PPTWORD or PPT 分类：分类：分类：分类： 表象多元化表象多元化表象多元化表象多元化 实质核心化实质核心化实质核心化实质核心化 不可一概而论不可一概而论不可一概而论不可一概而论 须视具体项目须视具体项目须视具体项目须视具体项目 具体开发商具体开发商具体开发4、商具体开发商 接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点接受习惯和关注重点 住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构住宅部分内容结构 第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇第一卷：基础篇 拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？拓盘报告组成部分？ 提出问题提出问题提出问题提出问题 分析问题分析问题分析问题分析问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 背景分析背景分析背景分析背景分析 首先，明确开发商意图首先，明确开发商意图首先，明确开发商意图首先，明确开发商意图 拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成拓盘的五大主要内容构成 市场部5、分市场部分市场部分市场部分 项目分析项目分析项目分析项目分析 战略分析战略分析战略分析战略分析 定位策略定位策略定位策略定位策略 营销策略营销策略营销策略营销策略 1 2 3 4 5 提出问题提出问题提出问题提出问题 分析问题分析问题分析问题分析问题 解决问题解决问题解决问题解决问题 背景分析背景分析背景分析背景分析 市场部分市场部分市场部分市场部分 全球经济趋势全球经济趋势全球经济趋势全球经济趋势 中国经济趋势中国经济趋势中国经济趋势中国经济趋势 区域（如深圳）房地产市场分析区域（如深圳）房地产市场分析区域（如深圳）房地产市场分析区域（如深圳）房地产市场分析 片区（如龙岗）房地产市场分析片区6、（如龙岗）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析 微观市场微观市场微观市场微观市场 宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场 一一一一. . . .市场部分市场部分市场部分市场部分 要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥 二二二二. . . .项目分析项目分析项目分析项目分析 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 地块分析地块分析 （包含项目经济指标及地块四至）（包含7、项目经济指标及地块四至） 景观分析景观分析 噪音分析噪音分析噪音分析噪音分析 交通分析交通分析 5 5 5 5 方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型方式一：中规中矩型 市场分析市场分析市场分析市场分析 1.1.1.1.宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济 2.2.2.2.深圳市场深圳市场深圳市场深圳市场 3.3.3.3.区域市场区域市场区域市场区域市场 4.4.4.4.竞争片区市场竞争片区市场竞争片区市场竞争片区市场 项目分析项目分析项目分析项目分析 1.1.1.1.地块分析地块分析地块分析地块分析 2.2.2.2.户型分析户型分析户型分析户型分析 3.3.3.3.开发商分析开发8、商分析开发商分析开发商分析 4.4.4.4. 第一卷：市场篇第一卷：市场篇第一卷：市场篇第一卷：市场篇 part 1. part 1. part 1. part 1. 深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 part 3. part 3. part 3. part 3. 月亮湾住宅市场研究月亮湾住宅市场研究月亮湾住宅市场研究月亮湾住宅市场研究 part 4. part 4. part 4. part 4. 月亮湾竞争区域分析9、月亮湾竞争区域分析月亮湾竞争区域分析月亮湾竞争区域分析 part 1. part 1. part 1. part 1. 深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述深圳市地产市场概述 案例案例案例案例 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代深圳地产走向关外时代 关内地产走向南山时代关内地产走向南山时代关内地产走向南山时代关内地产走向南山时代 2006年全市批预售各区分布2006年全市批预售各区分布2006年全市批预售各区分布210、006年全市批预售各区分布 罗湖罗湖罗湖罗湖 6%6%6%6% 福田福田福田福田 10%10%10%10% 南山南山南山南山 20%20%20%20% 盐田盐田盐田盐田 3%3%3%3% 宝安宝安宝安宝安 36%36%36%36% 龙岗龙岗龙岗龙岗 25%25%25%25% 前海-南头前海-南头前海-南头前海-南头 17%17%17%17% 南油南油南油南油 7%7%7%7% 南硅谷南硅谷南硅谷南硅谷 9%9%9%9% 红树湾红树湾红树湾红树湾 18%18%18%18% 华侨城华侨城华侨城华侨城 1%1%1%1% 蛇口蛇口蛇口蛇口 35%35%35%35% 西丽-桃源西丽-桃源西丽-桃源西丽-11、桃源 13%13%13%13% part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代南山地产走向四国时代 华侨城、红树林、南硅谷 蛇口、后海 前海、南头 西丽 附：2006年推售项目统计表 个案名称个案名称片区片区批售面积批售面积户数户数个案名称个案名称片区片区批售面积批售面积户数户数 半岛城邦花园一期蛇口137189.081012海龙苑西丽龙珠8899.3980 蛇口花园城三期蛇口84406.65754桑泰丹华园西丽龙珠27414.98236 后海12、花半里雅居蛇口19580.7186珠光花半里西丽龙珠28920.77340 南海玫瑰（三期）蛇口66159.68396众冠西郡园1西丽龙珠12956.31124 米兰第二季公寓蛇口19615.05339湖彬苑西丽龙珠11580.17171 华联城市山林蛇口86802.49901西湖林语名苑西丽龙珠72188.62617 华府假日大厦蛇口18421.98200南油南海大厦南油17467.09326 四海宜家大厦蛇口14325.32128美丽湾商住楼南油15248.46312 纯水岸三期华侨城7441.8315京光海景A栋南油28584.60232 御景东方花园红树湾169175.05938深蓝公13、寓南油29084.04695 中信红树湾花城红树湾56662.56261浅水湾花园科技园58281.39313 名家富居南头113910.921013 缘来居(你地公 寓) 科技园11946.44187 新德家园前海66909.17952厚德品园科技园44572.79664 前海金岸大厦前海-南头29119.59555 part 2. part 2. part 2. part 2. 南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析南山区地产市场分析 四国走向豪宅时代四国走向豪宅时代四国走向豪宅时代四国走向豪宅时代 大户型在新增供应中占主导地位 高端楼盘区域已经开始分散 方式二：行云流水型14、方式二：行云流水型方式二：行云流水型方式二：行云流水型 1.1.1.1.综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼 2.2.2.2.进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现 案例案例案例案例 案例案例案例案例 阳光天健城拓盘报告阳光天健城拓盘报告阳光天健城拓盘报告阳光天健城拓盘报告 1.1.1.1.我们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 2.2.2.2.我15、们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 3.3.3.3.我们说我们说我们说我们说，笑了笑了笑了笑了 4.4.4.4.我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们说，市场很好，全世界的人都笑了 1.1.1.1.曾经，开发商来了曾经，开发商来了曾经，开发商来了曾经，开发商来了 2.2.2.2.后来，大运来了后来，大运来了后来，大运来了后来，大运来了 3.3.3.3.突然，拐点来了突然，拐点来了突然，拐点来了突然，拐点来了 4.4.4.4.现在，我们来了现在，我们来了现在，我们来了现在，我们来了 我们看龙岗地产我们看龙岗地产我们看龙岗地16、产我们看龙岗地产 曾经，开发商来了，曾经，开发商来了，曾经，开发商来了，曾经，开发商来了， 龙城诞生了首批由开发商开发的商品住宅，价格2000元/左右 2002200220022002年：新亚洲花园年：新亚洲花园年：新亚洲花园年：新亚洲花园 2004200420042004年：天健郡城年：天健郡城年：天健郡城年：天健郡城 2006200620062006年：中央悦城年：中央悦城年：中央悦城年：中央悦城 依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府依山郡、奥林华府 2001200120012001年：年：年：年： 紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城紫薇花园、欧景城 新亚洲的问世17、，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时 也将价格提高至3000元/左右 品牌发展商开始进驻，价格提高至 4500元/左右 价格突破 7000元/ 中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展 后来，大运来了，后来，大运来了，后来，大运来了，后来，大运来了， 透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段 1.1.1.1.价格疯长18、价格疯长价格疯长价格疯长：07年1月大运成功申办的第二天，部分楼盘一夜之间将所有剩余 单位的总价提高10万元/套，到年终平层单位价格最高已经突破1.8万元/ 2.2.2.2.成交疯长：成交疯长：成交疯长：成交疯长：投资集团出现，大量关内客户龙岗置业，当时几个在售楼盘（如 天健现代城）成交客户中关内客户的比例接近50% 大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀 突然，拐点来了，突然，拐点来了，突然，拐点来了，突然，拐点来了， 龙岗中心城成为深圳最重的灾区龙岗中心城成为深圳最重的灾区龙岗19、中心城成为深圳最重的灾区龙岗中心城成为深圳最重的灾区 1.1.1.1.大量供应，大量供应，大量供应，大量供应，极少极少极少极少成交成交成交成交 2.2.2.2.价格狂跌，四千、价格狂跌，四千、价格狂跌，四千、价格狂跌，四千、五五五五千单价屡见不鲜千单价屡见不鲜千单价屡见不鲜千单价屡见不鲜，价格低于周边城镇，价格低于周边城镇，价格低于周边城镇，价格低于周边城镇 3.3.3.3.操作混乱，客户议价形式操作混乱，客户议价形式操作混乱，客户议价形式操作混乱，客户议价形式冲击市场冲击市场冲击市场冲击市场 具体说明具体说明具体说明具体说明 1.20081.20081.20081.2008年初，龙岗年初，龙20、岗年初，龙岗年初，龙岗中心城中心城中心城中心城供应大幅度增加，但成交却急剧供应大幅度增加，但成交却急剧供应大幅度增加，但成交却急剧供应大幅度增加，但成交却急剧下下下下 降，就连当时的公园大地每周也降，就连当时的公园大地每周也降，就连当时的公园大地每周也降，就连当时的公园大地每周也才才才才成交成交成交成交2-42-42-42-4套。套。套。套。 2.2. 2.2.一天一个新低价，龙城国际由一天一个新低价，龙城国际由一天一个新低价，龙城国际由一天一个新低价，龙城国际由11000110001100011000元元元元/ / / /直接降为直接降为直接降为直接降为7800780078007800元元元21、元/ / / / ，中海康城国际直接打出，中海康城国际直接打出，中海康城国际直接打出，中海康城国际直接打出4988498849884988元元元元/ / / /起价，瑞华园将均价起价，瑞华园将均价起价，瑞华园将均价起价，瑞华园将均价定为定为定为定为 4800480048004800元元元元/ / / / 。 3.3. 3.3.公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了22、， 类型面积（）户数户数比（%）面积比（%） 两房两厅一卫92-9519212.039.01 三房两厅两卫135-15086754.3263.33 四房两厅两卫145523.263.81 五房两厅三卫2161167.2712.69 复式250-330231.443.19 单房31462.880.74 一房两厅42-6230018.807.13 阳光阳光阳光阳光 天健城天健城天健城天健城 复合户型，中大规模社区复合户型，中大规模社区复合户型，中大规模社区复合户型，中大规模社区 大面积单位占绝对多数大面积单位占绝对多数大面积单位占绝对多数大面积单位占绝对多数 少量一房一厅户型设置少量一房一厅户型设23、置少量一房一厅户型设置少量一房一厅户型设置 总用地面积77527.98 建筑容积率3.04 建筑密度小于24.3% 总建筑面积235434.58 住宅204450 商业23000 车位1983辆 一、项目的位置一、项目的位置一、项目的位置一、项目的位置 项目周边的配套不是很 完善，相对处于同是大 运板块的项目，本项目 的位置优势体现不是很 明显。 本项目地处龙岗中心城 黄阁路和沙园路交汇处 的东北侧，龙岗大运中 心主体育馆对面。 本项目同片区楼盘： 绿景城市立方、奥林华 府、中海康城国际 ( ( ( (西西西西) ) ) )规划中 大运新城 ( ( ( (南南南南) ) ) ) 规划为4期、 24、部分农民房、 绿景居住用地 （东）（东）（东）（东） 文龙学校、龙岗区龙 岗街街道管理站、部 队 （北）（北）（北）（北）奥林华府 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了， 优势：黄阁路东最临优势：黄阁路东最临优势：黄阁路东最临优势：黄阁路东最临 近大运的住宅近大运的住宅近大运的住宅近大运的住宅 劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失 二、项目的基本技术经济指标二、项目的基本技术经济指标二、项目的基本技25、术经济指标二、项目的基本技术经济指标 总用地面积77527.98（幼儿园2600） 建筑容积率3.04 建筑密度小于24.3% 总建筑面积235434.58 住宅204450 商业23000 车位1983辆（地上339，地下23000） 三、工程完成进度三、工程完成进度三、工程完成进度三、工程完成进度 2栋基本完成，5、6栋完成较快， 工程进度安排： 一期工程：5、6、9栋预计2009年4月封顶，共计 66679 二期工程：1、3、4、8栋，预计2009年8月封顶，共 计160167，一期工程2009年年底入伙 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了， 四、项目规划四、26、项目规划四、项目规划四、项目规划 建筑风格：建筑风格：建筑风格：建筑风格：设计中借鉴富有现代感体 型穿插及公建化的处理手法，巧妙地将灰 色、雅黄色利用体块组合穿插运用到建筑 之中，是建筑咸亨提更加完整、大方完整、大方完整、大方完整、大方建 筑的体量高低错落、或开或合、或直或曲、 凸显出设计处理上的大气。 交通交通交通交通：小区规划交通组织采取人车分人车分人车分人车分 流方式流方式流方式流方式，小区外部设计了外环车流线 公共设施：公共设施：公共设施：公共设施： 会所（售楼部、文化中心、健康中心、 居委会、物业管理中心、医疗咨询等） 幼儿园：在小区西北设置了9 9 9 9个班的个班的个班的个班的 27、整体： 1、结合小区地理位置、个性鲜明、风格独特、居住条件个性鲜明、风格独特、居住条件个性鲜明、风格独特、居住条件个性鲜明、风格独特、居住条件 优越优越优越优越 2、保持个单体建筑又各具特色。 3、全力打造全力打造全力打造全力打造“阳光城阳光城阳光城阳光城”的主题思想。的主题思想。的主题思想。的主题思想。为了成分感受阳光 的温暖 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了， 规划：围合排布规划：围合排布规划：围合排布规划：围合排布 风格：现代、尊贵、大气、典雅风格：现代、尊贵、大气、典雅风格：现代、尊贵、大气、典雅风格：现代、尊贵、大气、典雅 户型：户型：户型：户型：N+128、N+1N+1N+1 4 4 4 4栋：看大运栋：看大运栋：看大运栋：看大运 五、园林景观分析五、园林景观分析五、园林景观分析五、园林景观分析 园林设计现代、简洁、温馨现代、简洁、温馨现代、简洁、温馨现代、简洁、温馨，功能 性强 园林设计主题为“夏威夷风情”， 但实际景致中，无夏威夷风情 元 素，无明确风格无明确风格无明确风格无明确风格 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了， S优势优势优势优势 区域优势：大运新城高起点规划并进入实际性高 速建设期 地段优势：中心城西大门，关内“进城”第一站 户型优势：n+1户型，非合拼，大赠送，高实用率 高，灵活性强，方正，良好的采光29、通风 品牌优势：天健“龙岗三部曲”最终升级版，在 龙岗已有客户基础及良好的铺垫S优势 W劣势劣势劣势劣势 目前项目自身和周边配套不完善 城市主干道旁，噪音大 周边农民房，居住环境较差 龙岗客户对该片区有较大抗性 在此市场环境下，吸引关内客户须有 一定铺垫 o机会机会机会机会 大运新城建设使项目周边区域价值大幅度提升 08年北京奥运会举办给奥体新城一个示范作 用，并掀起奥运风 区域交通、配套完善，对房地产带来一定机遇 大运会促进龙岗基础设施服务市容各方面的发 展，龙岗影响力不断扩大，美誉度提高 T威胁威胁威胁威胁 市场进入调整观望期, 购房需求被抑制 目前存在及未来的政策风险 竞争项目价格策略随30、时调整 大户型市场竞争激烈，供大于求 六、项目六、项目六、项目六、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了，现在，我们来了， 阳光天健城优势分析阳光天健城优势分析阳光天健城优势分析阳光天健城优势分析 户户户户型型型型优优优优势势势势 方正适用、大面积赠送方正适用、大面积赠送方正适用、大面积赠送方正适用、大面积赠送 阳光概念、大窗大露台阳光概念、大窗大露台阳光概念、大窗大露台阳光概念、大窗大露台 大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型 区区区区位位位位优优优优势势势势 高速发展的龙岗中心城高速发31、展的龙岗中心城高速发展的龙岗中心城高速发展的龙岗中心城 黄阁路南距大运最近的盘黄阁路南距大运最近的盘黄阁路南距大运最近的盘黄阁路南距大运最近的盘 大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型大社区，非合拼大户型 交交交交通通通通优优优优势势势势 深惠路改造深惠路改造深惠路改造深惠路改造 地铁开通地铁开通地铁开通地铁开通 “ “ “ “三横五纵三横五纵三横五纵三横五纵” ” ” ”，通往全粤，通往全粤，通往全粤，通往全粤 品品品品牌牌牌牌优优优优势势势势 龙岗十年，积累丰厚龙岗十年，积累丰厚龙岗十年，积累丰厚龙岗十年，积累丰厚 天健地产，实力雄厚天健地产，实力雄厚天健地产，实力雄32、厚天健地产，实力雄厚 天健现代城，客户积累天健现代城，客户积累天健现代城，客户积累天健现代城，客户积累 表面化的分析，过于肤浅；表面化的分析，过于肤浅；表面化的分析，过于肤浅；表面化的分析，过于肤浅； 我们说，我们品牌很好，我们说，我们品牌很好，我们说，我们品牌很好，我们说，我们品牌很好，公园大地笑了公园大地笑了公园大地笑了公园大地笑了 第一：外来高素质产品项目第一：外来高素质产品项目第一：外来高素质产品项目第一：外来高素质产品项目 公园大地、深业紫麟山 其次：较高素质产品的项目其次：较高素质产品的项目其次：较高素质产品的项目其次：较高素质产品的项目 公元盛世、龙城国际 天健现代城、君悦龙庭 33、再次：诸多小开发商所开发的项目再次：诸多小开发商所开发的项目再次：诸多小开发商所开发的项目再次：诸多小开发商所开发的项目 公园大地通过大规模高品质产品的打造、话题公园大地通过大规模高品质产品的打造、话题公园大地通过大规模高品质产品的打造、话题公园大地通过大规模高品质产品的打造、话题 性营销活动的设置等，在龙岗客户心目中建立性营销活动的设置等，在龙岗客户心目中建立性营销活动的设置等，在龙岗客户心目中建立性营销活动的设置等，在龙岗客户心目中建立 了极高的地位。客户感受购买公园大地，便意了极高的地位。客户感受购买公园大地，便意了极高的地位。客户感受购买公园大地，便意了极高的地位。客户感受购买公园大地34、，便意 味着身份、面子，有尊贵感。味着身份、面子，有尊贵感。味着身份、面子，有尊贵感。味着身份、面子，有尊贵感。 我们说，我们产品很好我们说，我们产品很好我们说，我们产品很好我们说，我们产品很好 奥林华府、公元盛世、君悦龙庭笑了奥林华府、公元盛世、君悦龙庭笑了奥林华府、公元盛世、君悦龙庭笑了奥林华府、公元盛世、君悦龙庭笑了 07070707年来龙岗楼盘户型均有着超大面积赠送，年来龙岗楼盘户型均有着超大面积赠送，年来龙岗楼盘户型均有着超大面积赠送，年来龙岗楼盘户型均有着超大面积赠送， 例如：奥林华府的大尺度（例如：奥林华府的大尺度（例如：奥林华府的大尺度（例如：奥林华府的大尺度（8.4m8.4m35、8.4m8.4m宽客厅）、大面积宽客厅）、大面积宽客厅）、大面积宽客厅）、大面积 公元盛世的超大面积赠送等公元盛世的超大面积赠送等公元盛世的超大面积赠送等公元盛世的超大面积赠送等 其中阳光其中阳光其中阳光其中阳光 天健城的户型优势并不特别突出天健城的户型优势并不特别突出天健城的户型优势并不特别突出天健城的户型优势并不特别突出 已可展现的园林中，公园大地、奥林华府最受认可，君悦龙庭也有不错的评价，已可展现的园林中，公园大地、奥林华府最受认可，君悦龙庭也有不错的评价，已可展现的园林中，公园大地、奥林华府最受认可，君悦龙庭也有不错的评价，已可展现的园林中，公园大地、奥林华府最受认可，君悦龙庭也有不错36、的评价， 而阳光而阳光而阳光而阳光天健城的园林尚未施工，在销售中并未有过多的优势天健城的园林尚未施工，在销售中并未有过多的优势天健城的园林尚未施工，在销售中并未有过多的优势天健城的园林尚未施工，在销售中并未有过多的优势 6.2m5.8m4.2m 阳光阳光阳光阳光 天健城天健城天健城天健城公元盛世公元盛世公元盛世公元盛世 3+13+13+13+1户型（户型（户型（户型（3 3 3 3房赠送房赠送房赠送房赠送1 1 1 1房）房）房）房） 1+41+41+41+4户型（户型（户型（户型（1 1 1 1房赠送房赠送房赠送房赠送4 4 4 4房，尺度更大）房，尺度更大）房，尺度更大）房，尺度更大） 阳37、光阳光阳光阳光 天健城与天健城与天健城与天健城与公元盛世的户型比较公元盛世的户型比较公元盛世的户型比较公元盛世的户型比较 君悦龙庭园林小品君悦龙庭园林小品君悦龙庭园林小品君悦龙庭园林小品奥林华府一期园林奥林华府一期园林奥林华府一期园林奥林华府一期园林 我们说，我们拥有大运资源，我们说，我们拥有大运资源，我们说，我们拥有大运资源，我们说，我们拥有大运资源，龙岗客户笑了龙岗客户笑了龙岗客户笑了龙岗客户笑了 完成本案的过程中，我们对龙岗客户进行了系列调查中，龙岗客户对大运完成本案的过程中，我们对龙岗客户进行了系列调查中，龙岗客户对大运完成本案的过程中，我们对龙岗客户进行了系列调查中，龙岗客户对大运完38、成本案的过程中，我们对龙岗客户进行了系列调查中，龙岗客户对大运 会周边的住宅项目评价差距很大，部分客户并不看好，主要原因有：会周边的住宅项目评价差距很大，部分客户并不看好，主要原因有：会周边的住宅项目评价差距很大，部分客户并不看好，主要原因有：会周边的住宅项目评价差距很大，部分客户并不看好，主要原因有： 1.1.1.1.周边生活配套不成熟，餐饮、商购服务严重落后周边生活配套不成熟，餐饮、商购服务严重落后周边生活配套不成熟，餐饮、商购服务严重落后周边生活配套不成熟，餐饮、商购服务严重落后 2.2.2.2.周边交通配套不成熟，黄阁路在如意路以南区域少有公交车通过周边交通配套不成熟，黄阁路在如意路以39、南区域少有公交车通过周边交通配套不成熟，黄阁路在如意路以南区域少有公交车通过周边交通配套不成熟，黄阁路在如意路以南区域少有公交车通过 3.3.3.3.大运可能将会对未来的生活产生干扰大运可能将会对未来的生活产生干扰大运可能将会对未来的生活产生干扰大运可能将会对未来的生活产生干扰 4.4.4.4. 大运会对阳光天健城并不具备直接提升的作用大运会对阳光天健城并不具备直接提升的作用大运会对阳光天健城并不具备直接提升的作用大运会对阳光天健城并不具备直接提升的作用 我们说，我们的市场很好，我们说，我们的市场很好，我们说，我们的市场很好，我们说，我们的市场很好，全世界都笑了全世界都笑了全世界都笑了全世界都40、笑了 关键词一：关键词一：关键词一：关键词一：2009200920092009年世界经济仍将进一步恶化年世界经济仍将进一步恶化年世界经济仍将进一步恶化年世界经济仍将进一步恶化 关键词二：中国经济关键词二：中国经济关键词二：中国经济关键词二：中国经济2009200920092009年依旧不利，年依旧不利，年依旧不利，年依旧不利，2010201020102010年有望好转年有望好转年有望好转年有望好转 关键词三：关键词三：关键词三：关键词三：2009200920092009年中国楼市救市力度加大、成交回升年中国楼市救市力度加大、成交回升年中国楼市救市力度加大、成交回升年中国楼市救市力度加大、成交回41、升 关键词四：关键词四：关键词四：关键词四：2009200920092009年深圳地产年深圳地产年深圳地产年深圳地产- - - -房价上涨房价上涨房价上涨房价上涨10%10%10%10%，成交量将增加，成交量将增加，成交量将增加，成交量将增加50%50%50%50% 关键词五：龙岗中心城地产依旧为深圳地产中最低谷，局势不容乐观关键词五：龙岗中心城地产依旧为深圳地产中最低谷，局势不容乐观关键词五：龙岗中心城地产依旧为深圳地产中最低谷，局势不容乐观关键词五：龙岗中心城地产依旧为深圳地产中最低谷，局势不容乐观 关键词一：关键词一：关键词一：关键词一：2009200920092009年世界经济仍将进一42、步恶化年世界经济仍将进一步恶化年世界经济仍将进一步恶化年世界经济仍将进一步恶化 联合国基准预测：联合国基准预测：联合国基准预测：联合国基准预测：2009200920092009年世界经济增速年世界经济增速年世界经济增速年世界经济增速 将回落到将回落到将回落到将回落到1% 1% 1% 1% 根据联合国的基准预测，2009年，世界经济的增速将 会从2008年的2.5%回落到1%，这一增长速度远远低于前5 年平均增长3.6%水平。在世界范围内，GDP年增长率大于 等于3%的经济体，在2009年预计将会进一步减少到52个。 就发展中国家而言，GDP年增长率大于等于3%的经济体， 到2009年会进一步减43、少到29个。如果经济情况乐观的话， 世界经济将增长1.6%；如果经济情况悲观的话，世界经济 将下降0.4%。 国际货币基金组织（国际货币基金组织（国际货币基金组织（国际货币基金组织（IMFIMFIMFIMF）：）：）：）：2009200920092009年全年全年全年全 球经济增速继续回落球经济增速继续回落球经济增速继续回落球经济增速继续回落1.51.51.51.5个百分点个百分点个百分点个百分点 IMF预测，在发达经济体经济下滑的影响下，预计世界 经济增长将从2007年的5%回落到2008年的3.7%。2009年将 进一步回落至2.2%左右。发达经济体2009的经济增长年将 进一步回落0.344、%。这将是战后发达经济体经济增长首次出现 下降。 此外，据IMF初步预测，2009年世界贸易将增长 2.1%，比上年的4.6%回落2.5个百分点；新兴市场和发展中 国家的进口将增长5.2%，增速比上年回落5.7个百分点；出 口将增长5.3%，增速比上年回落0.3个百分点。 世界银行：世界银行：世界银行：世界银行：2009200920092009年世界经济仅增长年世界经济仅增长年世界经济仅增长年世界经济仅增长0.9% 0.9% 0.9% 0.9% 根据世界银行最新预测，世界经济2009年将仅仅增长 0.9%，是1970年以来最低的经济增速。高收入国家2009年 GDP将降低0.1%。发展中国家的45、经济增长将回落至4.5%， 低于2007年和2008年的7.9%和6.3%，比过去五年的平均值 低3个百分点。此外，据世行最新预测，2009年世界贸易量 将下降2.1%，这是1982年以来出现的首次下降。2009年， 预计美国出口量将下降2.6%，进口下降1.1%。中国的贸易 顺差将增加，其他国家和地区的贸易顺差将会减少，或者逆 差增大。 经济合作与发展组织（经济合作与发展组织（经济合作与发展组织（经济合作与发展组织（OECDOECDOECDOECD）：）：）：）：2009200920092009 年年年年OECDOECDOECDOECD经济将下降经济将下降经济将下降经济将下降0.4% 0.446、% 0.4% 0.4% 2008年11月份，经济合作与发展组织（OECD）发布了 最新的经济展望报告。OECD预计，2009年OECD经济将下 降0.4%，美国经济将下降0.9%，欧元区经济将下降0.6%， 日本经济将下降0.1%。 据OECD预计，2009年OECD进出 口贸易将增长1.9%，比2008年的4.8%回落2.9个百分点。其 中，美国贸易逆差占GDP的比重将达3.9%，日本贸易顺差 占GDP的比重将达4.3%，欧元区贸易逆差占GDP的比重将 达0.1%。OECD国家平均贸易逆差占GDP的比重将达1.1% 2009200920092009年世界经济年世界经济年世界经济年世界经济 一47、国际金融危机对中国经济的不利影响还在加深一、国际金融危机对中国经济的不利影响还在加深一、国际金融危机对中国经济的不利影响还在加深一、国际金融危机对中国经济的不利影响还在加深 根据世界银行的预测，2009年占到世界经济GDF60%的国家和地区可能出现连续两个季度的负增长。目前中 国难以找到新的增长点。未来3-5年，却难见生产力或生产关系重大突破的世界经济新增长点。因此， U型或L型调 整都有可能。最乐观的预期是危机最困难时期过后，世界经济可能较长时间维持 3.5%左右“平淡无奇”的增长水平。 中国近期中国近期中国近期中国近期CPICPICPICPI、PPIPPIPPIPPI走势走势走势走势 二48、中国应对危机的扩大内需政策的特点二、中国应对危机的扩大内需政策的特点二、中国应对危机的扩大内需政策的特点二、中国应对危机的扩大内需政策的特点 这次金融危机我国“双扩张”政策搭配出台极其 及时果断，以应对可能出现的更加困难局面。中国政 府非常注意把扩大投资和扩大消费相结合。但如何把 二者结合，并真正取得实效，还需要不断创新。 三、经济刺激一揽子方案的政策效果仿真模拟三、经济刺激一揽子方案的政策效果仿真模拟三、经济刺激一揽子方案的政策效果仿真模拟三、经济刺激一揽子方案的政策效果仿真模拟 初步匡算，2009年政府扩大投资的政策和不出台政策 相比，固定资产可以提高5.4个百分点，带动就业 1600万49、人。对消费来讲，可以提高0.7个百分点。对 于第二产业，如果扩大投资百分之百发挥作用的话， 可以使第二产业增加值增速加快5.3个百分点。GDP 增长速度可加快2.4个百分点。根据这个情况，中国经 济2009年增长速度保持在8%左右，还是大有希望的。 关键词二：关键词二：关键词二：关键词二：2009200920092009年依旧不利，年依旧不利，年依旧不利，年依旧不利，2010201020102010年有望好转年有望好转年有望好转年有望好转 四、四、四、四、2009200920092009年中国经济展望年中国经济展望年中国经济展望年中国经济展望 我国出口可能在2009年一、二季度降幅较大。初步判50、断，2009年我国出口总额可能出现零增长甚至一定程度 的负增长。中国在这样的情况下，2009年上半年可能继续进行探底的过程，当存货消化完毕以后，将会向恢复经济 过渡。但是结束库存调整以后，到底在底部调整多长时间，不仅取决于国内内需政策，还要看世界经济的表现。 2009200920092009年中国经济年中国经济年中国经济年中国经济 一、房地产市场成交量回升，价格将进一一、房地产市场成交量回升，价格将进一一、房地产市场成交量回升，价格将进一一、房地产市场成交量回升，价格将进一 步回归理性步回归理性步回归理性步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的 存量以及施工面积共能为市场提供6年以上