1、Quality Control Center 研究目的研究目的 此份报告旨在服务于项目前期设计阶段此份报告旨在服务于项目前期设计阶段. 为同事向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面为同事向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面 推介做出借鉴，同时培养同事用专业的眼光，对户型方案提推介做出借鉴，同时培养同事用专业的眼光，对户型方案提 出评价意见或修改建议。同时汇总现在关于户型赠送的的方出评价意见或修改建议。同时汇总现在关于户型赠送的的方 式，给同事参考借鉴。式，给同事参考借鉴。 Quality Control Center 住宅平面分析住宅平面分析 ：经典住宅平面 ： 创新住宅平面 目目 2、录录 CHAPTER 1 户型赠送方式汇总户型赠送方式汇总 CHAPTER 2 Quality Control Center 住宅平面分析住宅平面分析 CHAPTER 1 ： 经典住宅平面 ： 创新住宅平面 Quality Control Center 建筑平面评价建筑平面评价 建筑平面 类型 优 点 缺 点 备 注 点式 1.容积率可充分利用 2.建筑风格富于变化 3.室外管道便于安排 4.对场地要求不高 5 . 便于户型布臵 6 . 结构稳定性强 1.通风差 2.户型间可能产生对 视影响私密性 1.高层建筑常采用 2. 香港、深圳的高层住宅区多 采用 3.可一梯多户 板式 1 .有极好的通3、风性,容易形成穿堂风 2 .朝向好,可做到户户向阳 3 .宽敞明亮 4 . 私密性好 1 .总平面布臵呆板 （兵营式排列） 1.多层建筑多采用 2.大户型高档住宅采用 3 .一般一梯二户 4 .在京、沪房地产市场中被推 崇备至 点式 联体 1 .便于围合布臵，土地利用率高 2 .部分户型能南北通透 3 .可做到户户向阳 1 .处理不好,易形成东西向房 2 .围合太死,对区内通风不力,且 形成回声等噪音影响 1 .深圳目前常采用 2 .一般多用一梯四户平面拼接 Quality Control Center ： 经典住宅平面 Quality Control Center 一梯二户 优点 缺点 1.4、板式住宅，南北通透 2.房室方正，基本避免了黑房间 3.客厅、餐厅分设且通风采光 4.赠送面积多:赠送大露台,合院可改房. 1.对土地要求高，东西向有较好景观面 2.楼梯间通风采光不够 Quality Control Center 一梯三户 优点 缺点 1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.比较适合大户型 2.电梯厅间接通风采光 Quality Control Center 一梯三户 优点 缺点 1.户户南向 2.左右两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.较结合户外景观考虑 2.右两户存在对视 Qualit5、y Control Center 一梯四户 优点 缺点 1.所有房间方正实用 2. 所有房间均能保证较好的通风 采光 3.保证较高的赠送 4. A、户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光 1.占地面积较大 2.部门房间存在对视问题 Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点 1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光 1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建筑改 为高层、增加电梯数可改观) Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点 16、.户户南向,3A、01户型南北通 2.房房方正 3.户户双阳台 4.消防楼梯通风采光 1. 3A、01户型南向面较少（受 到03、02户型遮挡） 2. 餐厅采光不足 3.电梯厅不能通风采光 Quality Control Center 优点优点 缺点缺点 1. 入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡 2.户户南向、方正实用 3.所有房间均能通风采光 4. 北侧两户型南北通透 5. 消防楼梯通风采光 1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决） 2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间) 一梯四户 Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点 1.点式住宅，户户南向 7、2.大多房室方正 3.客厅、餐厅分设 4. 电梯厅、楼梯间通风采光 1.主人房有斜角 Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点缺点 1.大部主要产品房间方正实用 3.所有房间均能通风采光 4.户户赠送两层市入户花园与空中合院 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅、消防楼梯通风采光 1. 厨房无较好采光（无碍） Quality Control Center 优点 缺点 1. 住人房、客厅采光通风好 2.每户有阳台 3.方正实用、通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难点 一梯六户 通风采光 通风采光 通风采光 Qualit8、y Control Center 一梯六户 优点 缺点 1.所有户型均能向南,具有好朝向 2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透 1. C、D户型客厅不规则不好用 Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点 1.户户南向 2.除A、F、C、D户型客厅外,所有房厅均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透 1. A、F、C、D户型客厅欠方正 Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点 1.所有户型均能向南, 2.所有主要房厅均方正 3.消防楼梯能通风采光 4. 01、09、6户型南北通透 1. 03、04户型厨房不方正（无大碍） 2.电梯厅不能通风采光 Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点 1.主要房间方正、朝向好 2.北向户型面积小,销售压力小 3.所有房间均能通风采光 4.消防楼梯可通风采光 1.电梯厅不能通风采光 2.C、D户型厨房离大门较远 Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点 1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房减少销售压力 1.东、西户型厨房离大门较远 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 Quality Control Center 优点 缺点 110、.6户三房户型均有南向房间 2.2户有较大阳台 3.管道易于布臵 1.C、D、H、G户型厨房采光较差 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 一梯八户 Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点 1.港式“一梯八户”户型 2.主人房、客厅采光通风好 3.每户有阳台 4.方正实用、通风采光 5.电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难点 Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点 1.非传统“一梯八户”户型,造型 非常有特色 2.主人房、客厅采光通风好 3.每户有阳台 4.方正实用、通风采光好 5.电梯厅、消防楼梯能通风11、采光 1.向内部的房间存在一定的对视 Quality Control Center 一梯十 户以上 优点 缺点 1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人 房采光充分,景观开扬 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干 扰可想而知 2.单间户型不方正 Quality Control Center 一般在经典建筑平面中创新一般在经典建筑平面中创新 多为空间上的创新多为空间上的创新 小户型住宅的创新设计活跃小户型住宅的创新设计活跃 ： 创新住宅平面 Quality Control Center 复式户型 优点优点 缺点缺点 1.赠12、送面积多 2.室内空间丰富 1.占空间,影响整体小区密度 83平两房复式,赠送两房,实用面积近120平. Quality Control Center 复式户型 优点优点 缺点缺点 1.赠送面积多 2.丰富室内空间 1.赠送存在一定的风险 2.需要客户之间相互协商两层之间搭板的问题 Quality Control Center 三错层 优点优点 缺点缺点 1.增加使用面积 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度 1.适应大户型采用 2.不适应家有老年人使用 Quality Control Center 三错层 优点优点 缺点缺点 1. 买一层，送一层 2.丰富室内空间 3.客厅3.13、9米层高增加空间高度 1.不适应家有老年人使用 三房户型 95.7 M2 偶数层送一房一卫21.22 M2 奇数层送一房20.96 M2 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 二房户型 79.5 M2 偶数层送一房一卫18.2 M2 奇数层送一房14.9 M2 Quality Control Center 高厅组合 优点 缺点 1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度 3.主人房设在上层,私密性强 1.适应较大户型采用 高厅复式 高厅跃式 4.2米 2.8米 Quality Control Center SOHO 优点 缺点 1.空间丰富 2.南北通透 1. 70的14、户型作跃式设计，有点勉为其难 Quality Control Center SOHO 优点 缺点 1.39 的跃式居住单元，层高3.9米 2.39的户型作跃式设计很难得 1.studio空间， 其自由度有限 Quality Control Center “黄金小户型” 优点优点 缺点缺点 1.38 的小复式居住单元，两层层高各2.8米 2.可送阳台2.2m2 3.精致实用 4.若上层层高 小跃式户型 优点 缺点 1.户户均能向景观 2.55平方米一房一厅一卫一西厨， 适应滨海度假投资类户型 1. B户型厨房设在楼上不尽适宜 A户型 B户型 Quality Control Center ：其他参15、考平面 或应用不多的建筑平面或应用不多的建筑平面 或尚有某些缺陷的户型或尚有某些缺陷的户型 Quality Control Center 一梯八户“井字平面” 优点优点 缺点缺点 1.港式第二代“一梯八户”户型 2.房型方正、实用率高 3. 土地利用率高 3.管道易布臵，立面整洁 1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍） 2.大多客厅采光不理想 3.南、北户型有对视现象 4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 井井 Quality Control Center 一梯八户 优点优点 缺点缺点 1.港式第三代“一梯八户”户型 2.户型具均好性 3.客厅较方正,采光好 4.实用率高 1.客房不方正 216、.无生活阳台 3.北向户型是销售难点 4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 Quality Control Center 一梯六户“蛙式平面” 优点优点 缺点缺点 1.户型平面方正 2.每户有双阳台 3.所有房间均能通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受 Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点缺点 1. 户户朝向景观面(南向) 2. 后两户型南北通透 3.动静分区明确 4.所有房间方正实用 5.电梯厅、消防楼梯通风采光 1. 北向两户受遮挡（次要房无妨） Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点17、缺点 1. 户户朝南 2. 后两户型南北通透,入户花园 3. 每三层有共享露台 4. 所有房间方正实用 5. 电梯厅、消防楼梯通风采光 1. 顾及室内完美时,未考虑外立面管道布臵 Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向 2.大多户型方正实用 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.公用卫生间为暗房 2. C、B户型主人房不方正 3.无生活阳台 Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.户户朝向景观面(南向) 2. A、B户型南北通透 3.动静分区明确 4.除客厅外,所有房间方正实用 5.消防楼梯通风采光 1.客厅18、欠方正( 钻石厅有改善 ) 2.电梯厅不能通风采光 Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向 2.户型方正实用 3.户户双阳台 3.楼梯通风采光 1.北侧两套南向房为次卧 Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点 1. 户户朝向景观面(南向) 2. 后两户型南北通透 3.动静分区明确 4.所有房间方正实用 5.消防楼梯通风采光 1.电梯厅不能通风采光 2.对基地要求高 Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.增加室内外过渡空间(相当于玄关) 2.将异型空间充分利用,保证其它19、房间方正 3.增加空中绿化面积,改善居住环境 1. 风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用 2.入户花房计1/2建筑面积,对不太大的户型不适宜 Quality Control Center 一梯三户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光 1. B户型大门对电梯门 2. 电梯厅不能通风采光 3.对地形要求较高 Quality Control Center 一梯二户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.跃式户型动静分区、丰富空间 4.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.要求户型较大 Quality C20、ontrol Center 一梯二户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向、南北通透 2.主要房间方正实用，具最大景观、采光面 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.只有大户型可采用 2.要有较宽、合适的基地条件 Quality Control Center 一梯十户以上 优点优点 缺点缺点 1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观 开扬 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.北向房与南向房一样多（对小户型而言不是 销售难点） Quality Control Center 一梯十户以上 优点优点 缺点缺点 1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观 开扬 2.所有房21、间均能自然通风采光 3.电梯厅通风采光 1.厨卫黑房较多 2.消防楼梯不能通风采光 Quality Control Center 优点优点 缺点缺点 1.所有房间方正实用 1.厨卫黑房较多 2.消防楼梯、电梯厅等公共部位不能够采光 3、私密性较差 4、大户型采用通廊设计，效果差 一梯十 户以上 Quality Control Center 户型赠送分析户型赠送分析 CHAPTER 2 ： 赠送增值 ： 人性化设计增值 Quality Control Center 住宅产品增值空间研究： 对于住宅产品的增值空间，一般存在外部条件增值外部条件增值与内部设计内部设计 增值增值。外部条件增值主要表现在22、地理位臵与景观朝向以及楼价的变 化等。内部设计增值主要表现在赠送增值赠送增值与人性化设计增值人性化设计增值等方式。 我们在此主要进行内部设计增值的研究。 Quality Control Center 住宅产品增值空间研究：赠送类增值 直接送房 入户花园、露台、阳台、内庭院 夹层、错层 漏空 室内挑高 首层花园 凸窗台赠送 面积赠送限制：面积赠送限制：不能超过户型建筑面积的不能超过户型建筑面积的15% Quality Control Center 整体预留房间空位，并预留 钢筋沉重埋挂件，验收交楼 后，整体替业主搭板改房。 注：后期改造成本较高，且 交房时必须保证改房处的安 全质量/防水等符合验23、收标准， 有一定的风险性 承重钢筋挂件预埋 赠送类增值直接送房 预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积 Quality Control Center 单层送露台 (三房变四房) 双层送露台 （三房变四房） 完全利用三面采光面，露台 全面积赠送，提供改房的可 能性，增加户型灵活度，同 时仍然保证较好的采光效果 赠送类增值直接送房 通透性采光/三面采光单位，通过错层送露台，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间， 同时增加产品附加值 注：下层通过双层高露台赠 送改房时，上层户改房处不 能开窗，以保证下层改房上 下户互不干扰，同时保障私 密/安全性 Quality Control Center24、 赠送类增值直接送房 入户前的两层高共享花园赠送，同层的每一户都赠送此空间。属于入户前的公共空间，未 来改造需要同层的人协商，入户门外移，此空间可改为一间房。 两层高共享花园，改造 后可做为一间实用的房 间使用。通风采光都不 存在问题。 入户门 Quality Control Center 方式：赠送一半面积，阳台结合客厅或主卧布臵，增加宽敞感，赠送一半 面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。 赠送类增值阳台 Quality Control Center 灰空间运用：阳台可改房 设臵内庭院，赠送一半面积改房，增加 户型附加值 利用采光面，在户型内设臵内庭院，赠送一半面 积，提高室内25、居住舒适度的同时，可将内庭院改 为卧室，增加产品附加值 Quality Control Center 方式：赠送一半面积，入户花园提供入口缓冲 空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。 赠送类增值入户花园 Quality Control Center 方式：赠送全部面积 赠送类增值露台 Quality Control Center 露台面积全赠送限制：双层高且上盖 水平投影小于12m 单层送露台 双层送露台 可设置错层送露台（面积 12m2）面积全赠送，增加户 内居住舒适度 灰空间运用：露台当阳台功能 错层送露台，主要设臵在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积 提高产品附加值 Q26、uality Control Center 方式：赠送一半面积，内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可 灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。 赠送类增值内庭院 Quality Control Center 方式：赠送全部面积。在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送 的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。 赠送类增值夹层 Quality Control Center 赠送类增值错层空间 Quality Control Center 漏空构件 漏空构件 赠送类增值漏空空间 Quality Control Center 奇数层平面 偶数层平面 27、偶数层挑高 奇数层挑高 赠送类增值室内挑高 Quality Control Center 方式：赠送全部面积 赠送类增值首层花园 Quality Control Center 赠送类增值凸窗面积赠送 利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中 运用正凸窗 凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于小于2.202.20米，或凸窗米，或凸窗 进深不大于进深不大于0.600.60米米时，凸窗部分不计算建筑面积 注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效 果果 在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m）， 可结合凸窗设置书房/电脑28、房/阳光房等空 间，该项做法适用度较广该项做法适用度较广 Quality Control Center 凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面 积较小。 赠送类增值凸 窗 Quality Control Center 主卧运用方式：结合转角凸窗，可在主卧设臵阳光房，增加主卧居住舒适度 注：转角凸窗设臵为阳光房，适用于端头户， 且房间尺度较为宽松的单位 Quality Control Center 次卧运用方式：1、设臵上凸窗，结合凸窗设臵书桌/床，扩充卧室使用空间 2、墙体结合内凸窗，设臵为衣帽间，凸窗面积全赠送 2.2m 0.8m 书桌结合凸窗设臵为办公 空间 床设置结合凸窗空间设置29、，节约卧室床设置结合凸窗空间设置，节约卧室 空间空间 注：凸窗改床主要用于房间面积过小，注：凸窗改床主要用于房间面积过小， 在本项目中适用于两房产品中在本项目中适用于两房产品中 凸窗 衣帽位 Quality Control Center 卫生间设置凸窗可结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间，提升户型舒适度 2. 2m 0.8m 2. 2m 0.8m 其它空间运用：卫生间设臵落地凸窗，凸窗面积全赠送，扩容室内空间 Quality Control Center 创新方式 赠送方式 实用指数 适用性 创新指数 市场接受度 阳台 赠送一半面积 适用各种产品 露台 赠送全部面积 适用各种产品 入户花园30、 赠送一半面积 适用各种产品 内庭院 赠送一半面积 适用各种产品 凸窗 赠送全部面积 适用各种产品 夹层 赠送全部面积 适用投资型产品 错层 赠送全部面积 适用各种产品 漏空 赠送全部面积 适用各种产品 首层花园 赠送全部面积 适用各种产品 室内挑高 赠送部分面积 适用各种产品 赠送类增值小结 Quality Control Center 住宅产品增值空间研究：人性化设计增值 入户花园、错层阳台 跃式、复式 局部挑高 阳光房设计 步入式凸窗 滑动户型 Quality Control Center 增加生活品质与享受空间 人性化设计入户花园 Quality Control Center 提高阳台31、空间层次，增加空间舒适性 人性化设计首层阳台 Quality Control Center 通过抬高部分区域实现空间的变化 人性化设计跃式 Quality Control Center 提供一种空间上的变化，强调户内公共区 域与私密空间的区分 人性化设计复式 Quality Control Center 采用3.6米的层高，增加空间舒适度与创新度 人性化设计局部挑高 Quality Control Center 人性化设计阳光房设计 Quality Control Center 增加空间感的延伸，提高室内外空间交融 人性化设计步入式凸窗 Quality Control Center 空间多变，创意性强，带来不同体验 人性化设计滑动户型 Quality Control Center Code of this report | 85 Thanks for your attentionThanks for your attention Wish you a good day!Wish you a good day!