1、交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 目录目录 总则 . 1 第一章 交楼职责与分工 . 2 第一节 交楼流程 . 2 第二节 职责与分工 . 3 第三节 交楼过程控制要点 . 8 第二章 交楼准备及其工作标准 . 15 第一节 交楼准备工作 . 15 第二节 工作标准 . 19 第三章 工程质量维修管理办法 . 25 第四章 评价考核制度 . 34 第五章 交楼费用 . 37 第六章 常见问题及解答及交楼口径 . 38 第一节 常见问题及解答 . 38 第二节 交楼口径 . 41 附件 . 43 附件一：项目交楼时间会签程序 . 44 附件二：交标样板房后评估工作 . 47 附2、件三：公司年度项目交楼时间明细表 . 49 附件四：交楼前公司内部预验收制度 . 50 附件五：风险评估主控项目 . 54 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 附件六：查验及整改内容及表格 . 55 附件七：物业移交清单及表格 . 72 附件八：楼宇和园区标识清单 . 75 附件九：交楼房屋清洁质量标准与收费标准 . 76 附件十：维修考核办法 . 78 附件十一：交楼工作考核指标与标准 . 82 附件十二：普通住宅交楼物业人员安排标准 . 83 附件十三：交楼统一口径与疑难解答 . 87 附件十四：建筑安装工程观感实录（图集） . 98 交楼管理细则 Q/POLY GC4003、1-2014 1 总则总则 第一条 为了明确我司属下各开发项目在竣工验收和交楼环节的 职责分工、标准和考核评价，提高房地产项目交付产品的品质和交楼 一次成功率，提升公司服务质量及客户满意度，特制定本管理细则。 第二条第二条 本管理细则中黑色加粗条文为强制性条文， 其余为本管理细则中黑色加粗条文为强制性条文， 其余为参考参考条条 文文。 本细则强制条款。 本细则强制条款适用于我司属下适用于我司属下新开发项目， 已开工或续建新开发项目， 已开工或续建项目项目 可参考执行可参考执行。 第三条 本细则中涉及的管理动作及物业公司提前进场查验、 评估 工作，与各地产子公司的正常工作及流程互不干扰。 第四条4、 本细则适用于我司开发的各类普通住宅项目。 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 2 第一章第一章 交楼职责与分工交楼职责与分工 能否按时按质完成交楼， 事关公司是否能按合同约定履行对业主 的交楼承诺，事关公司是否能顺利实现销售业绩，也会影响公司品牌 的建立和提升。要做到按时按质交楼，需要公司各部门树立“严格履 行对业主承诺”和“全程防范交楼风险”的意识，在商品房销售、建 造及交楼的不同阶段， 各司其职， 分工协作， 采取各种有效管控措施， 积极防范交楼风险。 第第一节一节 交楼流程交楼流程 时间节点 地产公司 物业公司 备注 交楼前期 准备工作 完成规定动作： 报建完成规定动作5、： 报建图纸图纸会会 签、交楼签、交楼日期日期会签、样板房会签、样板房 预验收预验收 技术咨询 交楼前四 个月 完成大面施工，完成专业验 收 （主要指电梯、 消防验收， 需具备规划验收条件） 建立交楼基本架构，查建立交楼基本架构，查 验人员进场验人员进场 交楼前三 个月 完工，完成项目部内部自查 及整改； 进行地产公司内进行地产公司内部部 验收，具备交楼条件；完成验收，具备交楼条件；完成 竣工验收备案工作竣工验收备案工作 进行交楼风险评估，编进行交楼风险评估，编 写风险报告 ；建立交写风险报告 ；建立交 楼人员架构，编制交楼楼人员架构，编制交楼 方案，交楼人员进场方案，交楼人员进场 对高风险项6、目 延至交楼前两 个月 交楼区域 移交 备案时间后不少于二个月，备案时间后不少于二个月， 完成内部验收及风险评估完成内部验收及风险评估 报告中的整改内容报告中的整改内容并组织并组织 与物业公司的移交工作与物业公司的移交工作 对于一般风险以下对于一般风险以下的的项项 目目物业公司须物业公司须无条件接无条件接 收，交楼人员全部到位收，交楼人员全部到位 移交时间不迟 于交楼时间前 15 日 集中交楼 完成所有准备工作及整改 项 全面负责集中交楼工作 对无法整改的 风险项有对应 的应急预案 交楼后三 个月 依据物业前期查验、 交楼的依据物业前期查验、 交楼的 工作效果进行评估，编工作效果进行评估，编写7、写 交楼报告交楼报告 物业日常工作 维保阶段 跟踪维保阶段的维修效果 及确保维修工作的时效性 物业日常工作 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 3 第二节第二节 职责与分工职责与分工 第一条 营销部的主要职责： 一、 营销部应重点对从预售证办理到与业主签订商品房买卖合同 阶段的交楼风险进行防控； 二、负责销售宣传阶段的风险防控（主要指从策划阶段至宣传资 料出街） ，核实广告以及对外发布的宣传资料的真实性。对所涉及商 品房的技术指标、交楼标准、配套设施等内容进行复核确认； 三、 开盘前一周应负责对现场销售人员或代理公司进行销售口径 培训，统一销售口径，规范现场销售管理； 四、办理8、预售证前应负责牵头组织交楼时间会签工作，制订合理 的交楼时间（详见附件一： 项目交楼时间会签程序 ） 。交楼时间 应同时满足各子公司的三年盈利规划目标的要求； 五、 样板房对外开放前应负责制定样板房交楼标准与非交标的标 识工作，参与样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作（详见附 件二： 交标样板房后评估工作 ） ； 六、负责商品房的认购书、买卖合同及其补充合同等编写工作， 规避合同法律风险； 七、负责办理商品房预售证，参与交楼前公司内部预验收，协助 规划变更换图、公示等，配合样板房开放后的管理及样板房的交楼、 提供具备交楼条件的业主名单，以及交楼过程中的解释及协调工作。 第二条 工程部的主要9、职责： 一、 工程部从样板房施工到参与交楼后的维修阶段对交楼风险进 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 4 行全程防控； 二、样板房及售楼部开放前参与的公司内部预验收工作，对交标 样板房的交楼标准、技术参数及工序做法进行确认； 三、制定合理的竣工验收及交楼工作计划，配合营销部确定最终 交楼时间； 四、组织交楼质量及卫生清洁标准样板层的验收，负责质量问题 的整改与复检； 五、 交楼前四个月完成现场大面施工并负责组织交楼前的自检工 作； 六、按国家及当地的法律法规要求，完成各专业验收、分部分项 工程质量验收及竣工验收，交楼前三个月完成竣工备案工作； 七、负责完成交楼前小区市政及大市10、政的施工及验收工作，确保 永久用电、永久用水、排水排污、电信、供暖、煤气的接驳、验收及 投入使用； 八、参与交楼前三个月的公司内部预验收，负责质量问题的跟踪 整改； 九、配合客服部组织物业公司进场，配合物业公司的查验，包括 资料及交楼区域的移交工作； 十、负责对交楼前物业公司查验的问题进行跟踪整改； 十一、交楼前配合技术及营销部门对样板房进行整改及恢复工 作，同时应注意样板房与大面积交楼标准的差异； 十二、负责协调交楼期间的快修及现场的主要管理工作； 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 5 十三、负责业主提出的质量问题的维修、整改及复检； 十四、负责保修期内质量问题的维修、整改11、及复检，并参与质保 金付款的审核工作； 十五、 负责收集整理交楼过程中的工程问题， 并形成后评估报告； 十六、负责配合物业公司完成交楼前三个月的风险评估工作（包 含前期评估资料的收集及移交） ； 十七、对于超出合同质保期的维修工程，应配合客服部开展维修 工作。 第三条 技术部的主要职责： 一、 技术部应重点关注从规划证办理到施工完工阶段的交楼风险 的防控； 二、 负责销售前技术参数、 交楼标准及销售平面图的编写及移交； 三、参与样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作； 四、参与交楼前公司内部预验收； 五、组织施工过程中规划调整或重大设计变更的会签及实施工 作； 六、负责收集整理交楼及维保阶段12、的设计问题，并形成后评估报 告。 第四条 计划部的主要职责： 一、负责收楼过程中业主提出的投诉的法务处理； 二、负责协调交楼时间会签工作，制定合理的交楼工作计划； 三、负责组织样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作，并 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 6 编写样板房及售楼部的阶段工作报告； 四、负责各区域（子）公司交楼工作的评价考核工作； 五、交楼后三个月，负责编写交楼工作报告。 第五条 客服部的主要职责： 一、制定合理的交楼计划并负责与物业公司交楼工作的对接； 二、负责交楼前的通邮、物业管理用房的移交、交楼资料的准备 及交楼通知书的发放工作； 三、负责参与样板房开放前的13、公司内部预验收、移交前的交楼标 准确定及整改工作； 四、负责交楼现场标识的确认及安装工作； 五、负责交楼名单、财务审核（滞纳金、房款）的收集确认工作； 六、组织交楼前公司内部预验收及物业公司的查验工作，配合编 写项目交楼风险评估报告及交楼后的交楼工作报告； 七、负责编写交楼方案、交楼计划、交楼统一口径等； 八、负责集中交楼现场的组织、管理协调工作； 九、负责协调处理交楼重大问题或群体性事件，编制及实施交楼 应急预案工作； 十、负责大面积工程质量返修的跟踪处理，对第三方工程整改队 伍的管理工作。对业主投诉、索赔要求进行处理； 十一、进行项目交楼后评估工作并编写后评估报告； 十二、负责商品房的测绘14、及房产证办理工作。 十三、对于超出合同质保期的维修工程，由客服部监督物业公司 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 7 开展。 第六条 物业公司的职责： 一、根据地产公司提交的年度交楼计划，制定物业公司详细的交 楼工作计划，避免集中时段大批量交楼现象的发生； 二、参与物业承接查验及区域（子）公司的内部综合验收，协助 项目部做好房屋问题整改工作，对不合格项提出整改意见； 三、负责接管验收合格的房屋及公共区域，实施管理维护； 四、 负责交楼活动方案的策划及实施， 组织交楼人员的技术培训， 牵头组织集中交楼活动，包含交楼现场准备、收楼业主的接待及交楼 手续的办理等工作； 五、组织与地产15、公司关于交楼口径的确认，并对交楼口径进行统 一培训； 六、 负责编写项目交楼风险评估报告并根据风险提示内容制定应 对办法； 七、负责受理业主房屋质量问题报修和投诉，派单至项目部，并 负责跟进及客户回访工作； 八、收楼过程中，由物业公司负责对业主诉求的问题进行收集及 解释工作。对重大群体事件，应由地产公司客服部负责协调处理，地 产公司其他部门协助； 九、负责大面积工程质量返修的跟踪处理，对第三方工程整改队 伍的管理工作，负责审核参建单位的质保金申请。负责集中收楼活动 结束后的零星交楼工作； 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 8 十、负责编制交楼工作和物业交付后使用情况的反馈报告16、； 十一、对于超出合同质保期的维修工程，由物业公司负责实施。 第三节第三节 交楼过程控制要点交楼过程控制要点 第一条 地产子公司应避免集中时段大批量交楼现象的发生。 项目项目 销售前客服部应将会签完成的交楼会签表格抄销售前客服部应将会签完成的交楼会签表格抄送至物业公司备案。 年送至物业公司备案。 年 底应按照底应按照附件三：附件三： 公司年度项目交楼时间明细表进行填写并公司年度项目交楼时间明细表进行填写并 抄报物业公司。抄报物业公司。 地产子公司在签订销售合同时应遵循不超过各区域的 最大日交楼工作量合理安排集中交楼时间 （在签约时对售楼合同中约 定的交楼时间进行调整，避免同时间同批次大批量交楼17、） 。 第二条 项目部应按工程进度计划及竣工验收备案时间结合施工 实际进度，提前四个月召开交楼动员会，成立验收及交楼小组，完成 大面施工，完成外排栅、人货梯的拆除，完成正式电梯的安装，完成 市政道路，完成各专业验收工作（主要指电梯、消防等专业验收，启 动规划验收工作） ，梳理未完工工程，制定剩余工程的施工进度计划 及交楼各节点计划，制定竣工验收及竣工备案计划，并与各相关单位 签订责任状。 第三条 交楼现场项目部应准备 建设工程规划验收合格证 和 房 屋建筑工程竣工验收备案证明材料 、 已取得用于房屋权属登记的 房 屋测绘成果 、满足公司承诺的其他条件。商品房为住宅的，客服部 还应当提供住宅质量18、保证书和住宅使用说明书 （即通常所谓 的“两书” ） 。 第四条 项目部应认真核对使用说明书及产品保修书上的 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 9 内容是否与交楼标准及买卖合同一致， 保修书覆盖内容及保修时限是 否合理。 第五条 项目部及技术部应认真核对商品房买卖合同中的售楼 平面图与现场施工蓝图、规划报建图是否统一。在施工过程中有无涉 及交楼的重大设计变更（包含装修标准、房屋尺寸、材料品牌等） ， 有无规划的调整。 第六条 项目部应认真核对交楼合同及规划报建图纸， 对于规划报 建图外增加并承诺赠送业主的部分应根据合同约定时间节点完成施 工并通过验收，主要应关注以下几个方面：19、 一、 按规划报建图施工过程中应注意验收后拆改部分的可行性及 预留交接界面的工作面，避免拆改时造成工期及成本的损失； 二、 应严格按照合同约定对增加或赠送部分的交付时间安排施工 任务，应预留充足的施工及验收时间，一般分为交楼前完工及交楼后 约定时间完工两种情况； 三、应注意增加或赠送部分的产权实测工作，避免实测面积、销 售面积与产权面积的差异造成的交楼或法律风险。 第七条 在项目开放展示前，样板房施工及验收过程中，应注意交 标样板房是否存在明显的工程质量隐患、 材料后期保养等不利于大批 量装修的质量控制问题。项目部应与原设计单位积极沟通，避免在大 面积装修或后续施工中出现。 第八条 项目部在接20、收到大面积装修图纸时应对交标样板房与大 面积交标在户型、层高、装修标准、选用材料及品牌、产品参数等方 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 10 面进行核对，特别关注如首层、非标准层、天面、露台等平立面变化 位置，关注点可参考下表： 关注项 关注点 备注 房间尺寸 层高（房间净高）是否满足 与销售宣传资料核对 开间（房间净深）是否满足 与售楼平面图核对 赠送面积 （规划验收 后拆改） 赠送部分拆改的完工按销售合同约定 分为交付前及交付后两种情况 如交付后拆改应注意预留 拆改施工工作面及是否由 业主自行拆改 装修标准 材料品牌是否一致 特别注意成品安装类 材料参数是否一致 如石材厚21、度、规格等 装修施工范围是否与销售承诺一致 毛坯房交楼标准 如卫生间防水、室内给水 管等 首层大堂 大堂面积是否与展示一致 架空层与室内的分隔是否与展示一致 装修标准是否与展示一致 非标准层 与标准层的报建图及销售图在平、立 面的建筑是否一致 特别关注室内、阳台、空 调机位等部分 有无特别的销售承诺 天面、 首层、 露台 实测面积与销售面积的计算方法及两 者的差异 有无特别的销售承诺 第九条 项目部在交楼前应认真组织内部验收并配合物业公司对 房屋质量进行查验，组织公司内部预验收及交楼前的复查等工作。如 房屋存在严重质量问题应及时组织市级以上具备检测资质的省、 市建 筑工程质量检测机构进行检测，22、 确属不合格的质量问题应启动应急预 案，制定整改方案及计划。 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 11 第十条 在商品房买卖合同约定交付房屋日期前客服部应书面通 知业主办理交房手续。 第十一条 集中交楼前项目部应组织各参建单位成立维修小组， 制 定统一的项目维修流程并组织相关人员进行培训， 维修小组应能满足 集中交楼的人员配置及管理架构，并应包含各类专业技术人员。集中 交楼期间，维修小组必须在交楼现场办公，协助物业公司处理交楼及 遗留问题。 第十二条 对于分区分期交楼的项目还应关注以下方面： 一、在园林施工图设计阶段，项目部应与技术部对交楼区域与施 工场地的合理分配及分隔进行协23、商，还应考虑设置单独的交楼人行、 车行小区入口及门禁、岗亭等设施； 二、 应根据交楼规模规划合理数量的地下室停车区域或临时停车 区域； 三、提前制定施工及验收计划，应考虑交楼区域的消防、水泵、 发电机、供配电、监控中心等用房的投入使用及设备调试； 四、 分期交楼前应提前完成小区内的物业办公室等公建配套的施 工及验收工作。 第十三条 交楼前还应对样板房进行维修整改， 根据样板房买卖合 同的约定对样板房硬装及软装予以恢复，达到交楼要求。 第十四条 交楼前应要求电梯供货及安装单位对电梯进行全面调 试，减少电梯故障率。并根据合同约定要求电梯厂家在交楼期间派驻 维保人员及对物业公司相关人员进行培训。在电24、梯移交物业过程中， 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 12 应将电梯合同作为资料移交的一部分， 并督促电梯单位按照合同约定 条款履行与物业公司的各项义务。 第十五条 交楼前应完成永久用水、 永久用电、 供暖、 煤气、 电信、 排水排污、大市政道路的施工与接驳工作，工程部应制定合理的交楼 及施工计划，避免临水临电等交楼风险。如遇不可抗力无法满足以上 条件， 必须提前将取得的相应责任单位或政府行政部门的批复或审批 手续进行收集整理并送交公司法律部门审核， 规避由此造成的交楼法 律风险。 第十六条 交楼前项目部及物业公司应组织项目维修人员、 物业接 待人员对交楼过程进行培训，组织学25、习与交楼相关的维修责任划分、 维修整改单填写标准及流转流程、整改时限、回访及复检等内容。 第十七条 项目部接到业主的质量问题报修后， 必须在承诺的时限 内（ 质量保证书的要求时间）整改完毕，责任单位未能在合理时 间开展维修整改工作的， 项目部应立即安排第三方进行整改并及时做 好对业主的解释工作。工程部/物业公司安排第三方代为维修所产生 的费用从责任单位合同款项中扣除。 对于维修单位存在相互推诿现象 的，项目部应结合监理、物业人员意见迅速做出责任判定，并书面通 知维修方在约定时限内开始并完成整改。 第十八条 物业公司客户服务部门接到业主的质量问题报修后， 必 须在 24 小时内将质量问题、责任单26、位及处理措施发送至项目部。如 遇到偶发、重大、复杂的质量问题，其处理措施应由项目部及物业公 司共同判定。 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 13 第十九条 工程部在交楼前应制定工程质量及清洁开荒标准， 并按 照“样板先行”的工作思路在现场设置样板供内部验收查验用。室内 及公共区域清洁精开荒费用由（地产）公司支付给物业公司，清洁标 准及费用执行交楼房屋清洁质量标准与收费标准 。项目部从支付 给施工单位款项中扣除。 第二十条 查验及维修阶段需加强现场施工单位的管理， 维修人员 应统一服装及办理出入证， 避免因查验维修造成室内卫生或工程成品 的二次损坏。如炉灶、五金、电器等成品应在27、交楼前预留合理的安装 时间，避免发生偷盗事件。 第二十一条 交楼前的自查、物业公司查验、公司内部预验收以及 交楼维保阶段应采用统一的检查用表（详见附件六： 查验及整改内 容及表格 ） ，并应在交楼前对填表人员进行专业培训。 第二十二条 项目部应对供货周期较长或主要的成品维修材料进 行梳理， 并要求承包方预留充足的维修材料以满足集中交楼对此类材 料的需求。 第二十三条 正式交楼前， 项目部必须至少提前正式交楼前， 项目部必须至少提前四四个月个月以上以上组织物组织物 业公司业公司进场进场并开展查验工作；并开展查验工作；宜于交楼前三个月完成竣工备案， 完成完成 公司内部预验收工作并形成交楼风险评估报28、告公司内部预验收工作并形成交楼风险评估报告。 交楼的验收工作及项 目查验整改的问题必须于交楼前一个月完成； 对于交楼风险较低的项对于交楼风险较低的项 目， 地产子公司必须于备案时间后不少于二个月向物业公司进行交楼目， 地产子公司必须于备案时间后不少于二个月向物业公司进行交楼 区域移交，物业接收时间不迟于交楼时间前区域移交，物业接收时间不迟于交楼时间前 1515 日。日。 第二十四条 集中交楼期间应制定快速维修处理办法， 根据维修问 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 14 题的处理速度、业主诉求、问题的重要程度，对维修问题进行分类并 合理安排维修顺序，促进集中交楼期间的一次交楼29、率。 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 15 第二章第二章 交楼准备及其工作标准交楼准备及其工作标准 第一节第一节 交楼准备工作交楼准备工作 第一条 资料准备： 一、 建筑工程竣工备案表建筑工程竣工备案表 。 该文件包括： 工程基本情况， 勘察、 设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣工验 收备案文件清单等。 二、 住宅质量保证书住宅质量保证书 。该文件应当列明工程质量监督单位核验 的质量等级、保修范围等内容。 三、 住宅使用说明书住宅使用说明书 。该文件应当对住宅的结构、性能和各部 位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。 四、实测数据报30、告。该文件为已取得国家认可的专业测绘单位对 住房面积的实测数据和公摊面积报告。 五、其他验收文件。如各专业验收取得的验收合格证，未颁发验 收合格证的应附上相关的检测文件。 对于投诉或业主反映较集中的问 题（如室内空气检测，木地板、橱柜、衣柜的检测，生活给水水质检 测，用电负荷书及电房移交协议等）也应列为资料准备范围。 六、合同约定的证明文件。 七、交楼资料准备清单详见附件七中的记录表格 1 中所示。 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 16 第二条 交楼准备流程 一、 正式交楼前四个月， 项目部需联系客服部安排物业公司进场。 进场前项目部必须完成物业办公室的装修工程 （或提供物31、业临时办公 场所） ，准备移交物业的资料（主要包含施工图纸、验收资料、施工 合同等） ，构建项目部内部交楼小组，项目的自查自验等工作。物业 公司进场后，项目部组织召开的每周工程例会需邀请物业公司参加。 二、正式交楼前，项目部应提前四个月完成施工图纸施工项，满 足永久用电的开通工作，完成各项专业验收及具备规划验收条件。 三、 项目部在交楼前三个月须完成所有验收工作并取得行政主管 部门颁发的竣工验收备案表， 配合客服部门组织公司交楼内部预验收 工作（详见附件四： 交楼前公司内部预验收制度 ） 。预验收需公司 各部门及物业公司参与，预验收结果应形成书面报告，同时应配合物 业公司形成交楼风险评估报告（32、详见附件五： 风险评估主控项目 ） 。 四、正式交楼前一个月，项目部须完成项目内查、预验收及物业 完成报建 图会签、 交 楼会签、 样 板房预验 收 交楼前 4 4 个月个月， 物业 公司进场， 完成大面 施工 交楼前 3 3 个月个月， 完成 竣工备案， 公司内部 预验收 备案后两 个月且不 迟于交楼 前前 1515 天天移 交物业 交楼前 1515 日日， 完成清 洁开荒 集中交楼 项目部跟 踪整改 形成 交楼形成 交楼 风险评估风险评估 报告报告 验收后拆 改工程 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 17 公司查验的所有整改工作。物业查验及地产项目部（包含参建单位及 建设33、单位） 在交楼全过程中使用的质量查验及整改表格需统一按照附 件六中的查验及整改内容及表格进行填写。项目部同时应组织交 楼区域对物业公司的移交工作，移交时间不迟于交楼时间前 15 日， 移交项目详见附件七： 物业移交清单及表格 。 五、交楼区域的卫生清洁需于交楼前 15 日完成，清洁标准不得 低于股份公司颁发的附件九交楼房屋清洁质量标准与收费标准的 要求。 六、 集中交楼阶段项目部应跟踪落实业主关于质量问题的维修整 改情况，维修整改责任划分及整改时限要求详见第三章工程质量维 修管理办法 。 备注：项目如有涉及需验收后拆改的施工项，应在将交楼区域移 交物业公司前完工，如因特殊情况未完成的，项目部必34、须就未完工部 分的完成时限向物业公司做出明确承诺，并在移交记录中注明。 第三条 交楼问题处理流程 一、 交楼问题应统一通过物业公司现场设置的物业客服中心进行 收集整理。物业公司未进场的项目，由地产客服部门负责以上工作。 二、 物业客服中心应将收集的交楼问题以书面形式报至地产的客 服部门， 客服部在接到以上事宜后应对交楼问题的责任进行判定及分 类，并发送至各责任部门。对于重大投诉或应急事件，地产客服部应 将问题直接报送计划部及公司领导同时按上述要求确认责任部门。 三、对于现场存在的工程质量问题，直接由物业客服中心发单至 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 18 地产项目部，由项目35、部安排责任单位进行维修整改，并将整改结果报 送至物业客服中心。物业客服中心根据整改完成情况，通过日、周、 月报的形式将整改完成情况报至地产客服部。 四、地产子公司各部门在收到客服部的责任划分后，应立即开展 整改工作并给出明确的解决方案及处理完成时间， 由责任部门的经办 人员书面递交客服部。地产客服部对解决方案进行确认，并对完成情 况予以监督。对已完成整改的交楼问题直接告知物业客服中心，未解 决事宜应将未完成原因同时告知地产计划部， 同时应启动专项整改方 案或应急措施并呈报公司领导决策。 交楼问题处理的具体流程如下： 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 19 第二节第二节 工作标36、准工作标准 第一条 项目部向物业公司移交时，移交区域必须达到的基本标 准： 一、经政府主管部门验收合格，且达到购房合同约定交楼标 准； 二、现场完成清洁粗开荒，无施工队伍居住； 三、周边施工区域实行有效分隔，具备封闭管理条件； 四、通水、电、气、供暖及网络通讯、移动信号覆盖； 五、 园区园林绿化工程及小区围蔽基本完成， 不能有污染及损坏； 六、安防及消防设施正常启用；电梯系统正常使用，开通五方通 话； 七、楼宇公共门禁和居家智能化系统能够正常投入使用； 八、楼宇公共部分的装饰装修全部完工，无明显质量问题和安全 隐患存在； 九、楼宇基本标识和园区的主要导向标识（详见附件八： 楼宇 和园区标识清单37、 ）安装到位； 十、 设备房、 楼层管井房移交前， 必须按物业移交标准装修到位， 房内设备必须完成调试，运行达到产品设计技术参数； 十一、公共区域（含外墙） 、设备设施（含设备房）和房屋室内 完成清洁粗开荒，无装修、施工垃圾； 十二、出入口岗亭、道闸、门禁等人员、车辆出入管理设备系统 投入正常使用； 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 20 十三、项目部必须在交楼前不少于三个月，将完成基本装修的物 业办公用房移交给物业公司使用。 项目部与物业公司移交时还应满足以下要求： 一、 项目完成竣工验收备案及所一、 项目完成竣工验收备案及所有满足交楼条件的施工及验收工有满足交楼条件的施工38、及验收工 作， 验收后的规划调整等工作也应在移交物业前施工完成。 原则上移作， 验收后的规划调整等工作也应在移交物业前施工完成。 原则上移 交时间为备案时间后不少于二个月、交楼前不少于十五天交时间为备案时间后不少于二个月、交楼前不少于十五天。 二、二、交楼前三个月交楼前三个月，公司内部预验收及交楼风险评估工作如期开公司内部预验收及交楼风险评估工作如期开 展且展且完成内部验收及风险评估报告中的整改内容完成内部验收及风险评估报告中的整改内容， 风险评估满足 ， 风险评估满足 保保 利房地产（集团）股份有限公司利房地产（集团）股份有限公司风险评估办法中关于移交物业的标风险评估办法中关于移交物业的标 39、准。准。 三、上述质量标准详见附件十四建筑安装工程观感实录 ，未 达到上述交付标准，因特殊情况必须立即向物业公司移交的，项目部 必须就未达到标准部分的整改责任和完成时限， 向物业公司做出明确 承诺，并在移交记录中注明。 第二条 交楼时业主房屋必须达到的标准： 一、满足毛坯或精装交楼工程质量标准，分户验收发现的问题全 部整改到位； 二、公共部分及设备均已检修调试完成，运转正常并投入使用； 三、室内装饰装修、配置全部符合购房合同约定的交楼标准； 四、完成室内清洁精开荒，室内卫生整洁、无杂物、无异味、无 积尘。 第三条 毛坯（精装）交楼工程质量标准： 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-20140、4 21 一、室内天花：顶棚净高及平整度应满足设计使用要求，结构板 无开裂及渗水。天花吊顶线条平顺。 二、墙面：表面平整清洁无色差，无明显抹纹，接槎平整，无空 鼓开裂，无脱皮。砖缝及排版满足设计要求。 三、地面：地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染， 无开裂空鼓及渗水。踢脚线平整顺直、高度一致，无空鼓开裂，与墙 面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。铺贴地面砖缝均匀平整，砖 缝及排版满足设计要求。木地板满足平整要求，找平层无起砂开裂现 象。 四、门窗：满足防火防盗防碰撞标准，门窗扇开启灵活，不碰擦， 表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角。 门框与墙体间砂浆填嵌饱满41、均匀；门窗框正、侧面垂直度及框与扇之 间的接缝宽度均应满足设计使用要求。门锁、拉手、插销、小五金、 门碰头安装齐全、无遗漏，安装位置准确。 五、厨房卫生间及阳台：厨卫间完成面满足最浅蓄水深度并无渗 漏现象，各出水管道满足灌水通球试验，管道通畅，无堵塞、破损和 漏水情况。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。地坪泄水坡度正 确流向地漏、不倒泛水，无积水，无空鼓开裂。阳台除符合楼地面地 坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，排水地漏及空调室外机设置 合理， 阳台栏杆表面无明显划痕、 无凹损和明显色差， 栏杆整齐一致， 位置正确。 六、外墙：外墙（幕墙）节能符合设计要求，外墙面砖铺贴平整、 交楼管理细则42、 Q/POLY GC4001-2014 22 横平竖直，面砖间隙均匀、勾缝密实，无空鼓、开裂、缺角，阴阳角 方正。窗台及外墙线条横平竖直，楞角线条清晰，外墙在窗户周边塞 缝、打胶严密。 七、屋面：屋面设备用房及设备安装均按图纸施工完成，蓄水均 无渗漏现象。屋面排水设置合理，屋面地坪找坡准确，排水沟及地漏 排水顺畅，无积水。女儿墙高度满足验收强条，防雷带设置符合行业 规范要求。 八、水电设备（室内） ：水表、阀门的安装位置应便于使用维修、 不受曝晒、污染和冻结；阀门开关严密、灵活。通水及压力满足使用 要求，室内各用水点放水通畅，水质清澈。洁具排水口留位准确，检 查口和清扫口位置符合规范要求，清扫43、方便，排水主立管及横干管管 道不渗不漏， 排水通畅。 燃气全区管道预埋设置， 单体住户预留接口， 试压检验无泄漏。 配电箱安全可靠，箱内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密， 不伤芯线，不断股。配电箱内开关动作灵活可靠，有明显标示，并带 有漏电保护的回路。各类开关、插座高度及位置合理、统一，线材色 标合理，接线正确灯具固定牢固可靠，各位置灯具的数量及控制方式 满足使用设计要求。 九、水电设备（室外） ：管道支、吊架安装应平稳牢固，其间距 应符合规范，明敷管每层应设支架，管卡牢固，与管子接触紧密。管 壁及接口无污物。 水表、 阀门的安装位置应便于使用维修、 不受曝晒、 污染和冻结；阀门开关严密、灵44、活。各种设备房需按图纸要求完成土 交楼管理细则 Q/POLY GC4001-2014 23 建装修，设备房内设施应完成调试及验收工作，达到设计参数的运行 指标。 十、公共部分：墙面平整，阴阳角方正、顺直、清晰。墙、地面 饰材铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂 缝，无碎块、掉角、缺楞，砖缝均匀顺直；楼梯相邻踏步高差、踏步 均满足使用要求。栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯 曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。 十一、市政园林：小区消防车道应无沉降开裂、脱皮、麻面和起 砂等缺陷， 沥青路面无裂纹表面平顺； 路面的平整度应满足允许偏差， 路面坡度及排水满足设计使用要求。 小区景观按相