1、1 物业专项设计物业专项设计指引（试行稿）指引（试行稿） 为提升楼盘品质、提高业主满意度，降低物业后期营运管理成本，现针对集团标准 之外物业日常营运管理维护较密切的其他要求进行补充完善，供各地区公司在项目施工 图设计时使用。 一、一、 设计设计要求要求 1. 变配电房 1）不应设置在建筑物伸缩缝、后浇带位置。 2）变配电室主入口满足设备运输的要求。 3）电缆沟排水应就近接入集水井，集水井最高水位低于电缆沟沟底，电缆沟底 做 1%的坡度。 4）应设置通风设施。 2. 发电机房 1）当布置在地下层时，应有通风、防潮、机组的排烟、消声和减振等措施并满 足环保要求。 2）发电机房、控制室及配电室不应设2、在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下 方或贴邻。 3）应有保证通风及燃料燃烧所需空气量的通风措施。 3. 水泵房 1）水泵房内设置有充足、可靠的排水设施，水泵、水箱等主要设备四周应有环 绕或布置在设备长边的排水明沟，明沟上设置铸铁或不锈钢格栅，明沟汇集 后接入机房集水坑。 2）水泵之间距离，水泵及电机周围的检修通道，水泵配电柜、控制柜前检修距 离按照国家相关规范要求。 3）每台生活给水泵的出水管上应有压力表、消声止回阀、闸阀、可曲挠橡胶接 头各 1 个。 4）每个水池、水箱应在靠近检修口位置装设内外钢制爬梯，水池外壁应装设透 明液位计，液位计高度应满足观测需要。 5）水箱、水池设置超高、超低水3、位报警，采用声光报警信号接入监控中心，避 免水池溢水导致泵房水淹事故及停水事件发生。 应设置有超低水位停泵开关， 2 当超低水位报警与停泵水位同时出现时，应停止系统运行。 4. 通讯运营商机房：根据项目规模预留至少一个运营商机房。 5. 暖通设备房（间） 1）锅炉房内应有保证通风及燃料燃烧所需空气量的通风措施以及事故通风措施。 2）设备房应留有足够的检修、操作空间及通道。锅炉、冷水机组、换热器等需 清洗或更换盘管的设备，应在抽管方向留有抽管空间。 3）设在建筑内的柴油发电机房、制冷机房、锅炉房、换热器间、水泵间、空调 主机房、风机房等设备间，应采取减震防噪措施，各管路和管路支架应采取 防固体传4、声措施。设备间不得贴邻有防震或安静需求的房间。 6. 重要的设备房（如冷冻换热站、水泵房）内均需设置 1 处集水坑，设置双泵，按 最高水位两泵同时运行设计。 7. 有水的水泵房、 换热机房等设备机房内座地安装的配电箱或控制箱应有 300mm 高 的基础。 8. 除设备房外，暖通专业水系统需关断用的阀门应采用闸阀、截止阀。 9. 采暖系统水平管布置应注意坡度、坡向。系统最高点、上翻弯的最高处均应设排 气阀， 系统最低点设泄水阀。 为检修方便， 各分段检查管段最低点也应设泄水阀。 10.需调节、观察的阀门、仪表、设备应设于公共空间便于观察和操作处；暗装时， 应便于检修，无可拆卸回风口（回风百叶）等5、位置可利用时，应设置检修口，检 修口位置要便于检修设备。 11.室外水表井、阀门井等，应按国标图集要求在井底设置集水坑。 12.住宅水暖井内管道、表具布置要合理，各水（暖）计量表的水平支管垂直间距应 合理，不得被管道遮挡且便于读表。 13.地下车库地面利用建筑垫层设置排水浅沟，贴墙设置，就近接入集水坑。 14.消防电梯集水坑应设置在电梯井外面， 方便检修。 除消防电梯基坑有排水泵之外， 其他电梯基坑须设置连通管就近接入附近的集水坑中， 连通管标高应高于集水坑 最高水位。 15.保证走道、维修通道的照度，便于安装维护。照明灯具不应被风管、水管遮挡， 并应采用集中、分回路、时控控制方式。地下通道等6、部位普通照明灯具以吸顶安 装为主，层高超过 4m 时，采用壁装，安装高度 2.5m。住宅公区机房层走廊等非 装修区域的照明灯具，安装高度超过 4m 时，采用壁装，安装高度 2.5m。 3 16.计量要求 1）水（暖）计量：不同业态、不同产业、不同使用功能、不同计费标准的用水 区域（如住宅、裙楼商业及步行街、影城、商业综合体、综合楼、幼儿园、 中小学校、水上乐园、酒店、各大中心、各独立设备房等） ，应分别设置计量 表。 下一级计量表应覆盖上一级计量表所有出流量， 不得出现漏计量的支路。 2）电气计量： 电梯 （单元总配电箱， 如单元电梯分回路供电， 每台电梯配电箱） 、 每个楼栋公区照明总配电箱7、地下车库照明总供电回路等、运动中心和综合 楼（照明，动力分开计量，中央空调、采暖换热等大型用电设备单独设置计 量表） 、影院（照明，动力分开计量，中央空调、采暖换热等大型用电设备单 独设置计量表） 、园林景观、喷泉水景、泛光照明、室外公共照明、生活水泵 房、监控消控中心、锅炉房、换热站等于配电室低压供电回路处单独设置计 量表。地下停车库充电桩供电回路前端设置计量表。所设置的计量表需具有 远程功能，数据集中于园区物业管理的配电室内。 3）计量表形式：当地无特殊要求时，需按物业管理部门要求执行。物业管理部 门需在施工图设计前明确代收代缴用户，计量表形式可采用具有远传功能的 预付费表（IC 卡） ，同时增加信息提示（短信通知）及延时关闭功能，数据集 中传输到物业服务中心。 17.小区/组团主出入口采用非集团标准大门的，主次出入口摄像机、围墙机、通道 闸机、 独立门禁读卡器等出入口设备的布置应符合物业管理部门对小区封闭管理 需求。 18.住宅各层地下室电梯厅预留楼宇传媒电视系统液晶电视屏线管及底盒。 二、二、 实施原则实施原则 1. 本指引自下发之日起执行。 2. 当地政策有特殊要求时，按当地要求执行。