1、中国指数研究院 中房指数系统 2019 年上半年全国新开盘总结报告目录 目录1摘要12019 年上半年全国主要城市新开盘总结31、开盘量：重点城市开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套32、去化情况：平均去化率超 7 成，南昌、武汉表现较好43、定价策略：上半年重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流154、产品定位：超 7 成为刚需类楼盘，平均去化水平逾 7 成195、客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛22中国指数研究院 中房指数系统报告 2019 年上半年全国主要城市新开盘总结 摘要 2019 年上半年，房地产调控以“稳”为主，中央坚持“房住不炒”，地方收紧调控，一城一 2、策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于 城市间分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以 供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。5 月， 国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示， 放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能 动摇。银保监会公布 2019 年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产 违规融资。2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼3、市调控的主基调仍 然是“坚持住房居住属性”。从 2019 年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率均超 8 成。1.开盘量： 重点城市开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套 2019 年上半年，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 76 次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为 335次和 231 次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。从各城市单项目推盘量来看，2019 年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行 榜榜首，1 月 6 4、日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、联排 21000元/平方米。2.去化情况： 平均去化超 7 成， 南昌、武汉表现较好 2019 年上年年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 71%。进入 2019 年以来，去化表现整体上扬，4、5 和 6 月去化率在 73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年 去化水平低于去年同期。从项目去化情况来看，2019 年上半年共有 368 个项目开盘售罄，主要集中在杭州和武汉， 其中杭州较多，占据 1365、 席。93.定价策略： 上半年重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流 2019 年以来，受楼市调控政策影响，整体房价微幅上涨。2019 年上半年楼市价格涨幅较去 年整体略有下降，其中 2 月份楼市价格上涨较高，3 月份涨幅回落，4、5 和 6 月涨幅持续收窄， 从监测的 14 个重点城市新开盘定价来看，2019 年开年以来整体价格涨幅收窄，超 6 成城市开 盘项目选择平开，受库存压力和结构性影响，13.4%的项目价格下调。2019 年上半年，监测的 14 个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨 0.3%，高价开 盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为 7.6%，低价开盘项目价格平均降幅约为 6、7.2%。2019 年上半年年，重点监测城市老推新项目开盘价格均呈现稳中微升趋势，其中南昌平均 上涨幅度较高，为 6.0%，广州、重庆和武汉平均涨幅也超平均线，分别为 1.8%、1.5%和 1.4%。4.产品定位： 超 7 成为刚需类楼盘，平均去化水平逾 7 成从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2019 年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。71% 的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，28.4%的项目主要面向中高端改善型需 求，0.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房 者。5.客户情况： 刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛 根据调7、研现场客户访谈，教育资源、交通便利、工作地点、结婚都是限制购房的重要因素， 刚需客户年龄段普遍在 30-35 这个区间段，教育资源和交通便利为首要考虑因素；中高端改善 客户主要考虑项目的户型设计合理性、舒适度，能容纳多口之家的大户型、周边配套成熟为选购 热点。2019 年上半年全国主要城市新开盘总结 2019 年上半年，房地产调控以“稳”为主，中央坚持“房住不炒”，地 方收紧调控，一城一策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。 一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间分化现象明显，重点强调因 城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性 改革的办法稳需求，坚持结8、构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。 5 月，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举 行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是 用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布 2019 年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融 资。2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控 的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。从 2019 年上半年重点城市开盘情况 来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常 好，平均去化率均超 8 成。本报告针对 2019 年上半9、年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价 策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营 销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提 供决策支持。1、 开盘量： 重点城市开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套 2019 年上半年， 14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1674 次，推 出房源逾 33 万套。 其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 76 次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为 335 次和 231 次。北京、深圳、南 昌、青岛和苏州开盘量相对较少。图： 2019 年上半年重点城市开量推盘个数（左轴）房源套数（右轴）40035010、300250200150100500上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州 青岛 长沙6000050000400003000020000100000数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 从各城市单项目推盘量来看，2019 年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得 项目推盘套数排行榜榜首，1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、联排 21000 元/平方米。表： 2019 年上半年主要城市项目推盘量 TOP10城市名称11、 项目名称 推出套 数开盘时间 开盘去化率 武汉恒大科技旅游城36351 月 6 日76%深圳新锦安海纳公馆18896 月 11 日-深圳佳兆业 E 立方16802 月 23 日-深圳桑泰龙樾14114 月 27 日-北京葛洲坝紫郡兰园13983 月 18 日57%武汉德雅国际城13161 月 26 日100%长沙蔷薇国际11426 月 15 日-深圳新天鹅堡三期11105 月 16 日-上海高尚领域11086 月 14 日59%武汉保利上城10654 月 4 日100%数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 2、 去化情况： 平均去化率超 7 成， 南昌、武汉表现较好 上半年重点城市新开12、盘去化率均值为 71%， 南昌、武汉去化超 8成2019 年上年年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 71%。进入 2019 年以来，去化表现整体上扬，4、5 和 6 月去化率在 73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年去化水平低于去年同期。图： 2019 年上半年全国重点城市新开盘项目平均去化率 全国重点城市平均去化率同月份平均去化率79% 91%100%80% 77% 80% 86% 86%81% 69%73% 63%60%40%20%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月013、%201720182019数据来源： CREIS 中指数据，中指监测分城市来看，6 个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉上半年市场需 求较为旺盛，去化取得非常好的效果，均超 8 成；青岛和杭州去化也非常好， 去化率分别为 79%和 76%。而上海和成都平均去化率分别为 58%和 54%， 在监测城市中开盘去化效果较差。图： 2019 年上半年重点城市新开盘项目平均去化率 100%80%城市平均去化率梯队平均去化率60%40%20%0%数据来源： CREIS 中指数据，中指监测 2019 年上半年共有 368 个项目开盘售罄， 杭州占 136 席，武汉居 其后 从项目去化情况来看，2019 年上14、半年共有 368 个项目开盘售罄，主要 集中在杭州和武汉，其中杭州较多，占据 136 席。从开盘去化率排行榜来看，69.6%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目 占比超 3 成。在较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如 2 月 20 日开盘的大汉月亮河畔，积累有效客户 800 个，约为推出套数的 12.7 倍，当天推出房源全部售罄；去化 效果较好的刚需楼盘多数位于郊区或远城区。相比主城区，远郊区楼盘价格 相对较低，且户型面积选择较为丰富。表： 2019 年上半年全国主要城市项目开盘去化率排行榜 城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元15、/)开盘时 间开盘 去化率 成都水岸华府139-65901 月 4 日100%成都蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期）188-110001 月 10 日100%成都远洋万和公馆 (万和悦庭）351-219901 月 23 日100%成都德商迎晖天玺172-233601 月 25 日100%成都百伦山水居376-86801 月 24 日100%成都蓝泊湾38-86001 月 23 日100%成都御景滨江184-65002 月 2 日100%成都九龙仓时代小镇（时代奥特莱 斯、时代府邸）78-113002 月 12 日100%成都优品道锦绣北区224-131602 月 20 日100%成都融创玖阙府南苑46-16、13754.353 月 6 日100%成都中德英伦联邦604-157793 月 13 日100%成都九龙仓时代上城236-128003 月 14 日100%成都保利天悦中心152-214103 月 20 日100%成都万科未来城234-134003 月 27 日100%成都沁园世纪广场136-155703 月 28 日100%成都香悦云庭184-91643 月 29 日100%成都碧桂园天玺湾80-68003 月 31 日100%成都濛阳印象84-44204 月 17 日100%成都隆鑫首府80-76404 月 17 日100%成都西派城24-182804 月 18 日100%成都隆鑫首府8417、-79004 月 24 日100%成都碧桂园天玺湾184-66004 月 26 日100%成都麓湖生态城468-242905 月 7 日100%成都置信牧山丽景21-146005 月 7 日100%成都悦府18-91005 月 8 日100%成都上林开府216-113405 月 22 日100%成都百悦 142396-125005 月 23 日100%成都融创玖樾台284-146255 月 26 日100%城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 成都恒大中央广场173-177705 月 30 日100%成都品润金樽府343-71005 月 30 日118、00%成都优品道锦绣246-131606 月 5 日100%成都中铁城阅湖和庭360-64406 月 2 日100%成都碧桂园上观86-165006 月 7 日100%成都蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期）168-130006 月 5 日100%成都辰兴锦城国际120-58506 月 6 日100%成都隆鑫首府84-78906 月 5 日100%成都中建天府公馆232-141006 月 19 日100%成都建发中央湾区272-118706 月 20 日100%成都明信城384-107506 月 20 日100%成都凯德世纪名邸419-195506 月 20 日100%北京万科翡翠云图80-530003 19、月 16 日100%北京山屿湖192-530003 月 18 日100%杭州时代滨江翡翠之星149-358371 月 1 日100%杭州招商越秀公园 1872110-404001 月 5 日100%杭州绿都云和湖397-269001 月 10 日100%杭州华夏四季280-308001 月 12 日100%杭州宋都如意春江16-172001 月 16 日100%杭州众安学君里72-164001 月 21 日100%杭州华夏四季182-308001 月 22 日100%杭州时代滨江翡翠之星47-398001 月 22 日100%杭州金辉蓝光星奕云著200-197001 月 23 日100%杭州滨20、江御江南12-481191 月 26 日100%杭州万科西望3-317291 月 25 日100%杭州九龙仓君廷14-231002 月 22 日100%杭州绿城建发沁园125-540003 月 3 日100%杭州滨江新希望新城未来海岸76-172003 月 4 日100%杭州中国铁建西湖国际城262-232543 月 6 日100%杭州万科缦云坊38-198373 月 7 日100%杭州金成英特尔湾140-237003 月 10 日100%杭州天都城沁源公寓128-161243 月 11 日100%杭州祥生绿都京杭府51-202003 月 11 日100%杭州华夏四季308-265003 月 21、12 日100%杭州杭州江山风华68-195003 月 14 日100%杭州三湘印象森林海尚31-458003 月 15 日100%杭州万科玖望12-240003 月 15 日100%杭州国能悦玺台76-154503 月 17 日100%杭州万科西望4-315093 月 14 日100%城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 杭州新希望滨江锦粼府108-282003 月 17 日100%杭州绿地艺尚府108-220003 月 21 日100%杭州中南君奥时代262-205003 月 25 日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南59-351323 月 25 22、日100%杭州荣安柳岸闻莺79-190003 月 26 日100%杭州绿都云和湖84-320803 月 30 日100%杭州招商越秀公园 187282-408003 月 30 日100%杭州万科缦云坊64-199763 月 29 日100%杭州金成英特尔湾140-237003 月 31 日100%杭州香港兴业耦园144-282003 月 31 日100%杭州金地滨江万科悦虹湾136-329943 月 31 日100%杭州龙湖江与城194-178003 月 31 日100%杭州越秀西海岸44-175163 月 30 日100%杭州宋都如意春江72-172004 月 1 日100%杭州东南钱江蓝湾23、84-222954 月 7 日100%杭州新希望滨江锦粼府180-280044 月 9 日100%杭州佳源西溪印象64-367574 月 13 日100%杭州九龙仓君廷44-229334 月 12 日100%杭州世茂钱塘天誉93-468864 月 11 日100%杭州滨江御江南76-335514 月 13 日100%杭州滨江御江南2-538534 月 13 日100%杭州国能悦玺台221-158034 月 14 日100%杭州越秀西海岸294-171484 月 11 日100%杭州宋都相贤府17-175004 月 15 日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南60-351324 月 8 日100%杭州24、天都城沁源公寓190-163274 月 15 日100%杭州万科玖望19-240004 月 16 日100%杭州路劲远洋江南院子280-192004 月 20 日100%杭州银城云谷天境41-347494 月 20 日100%杭州融创金成臻蓝府35-311004 月 20 日100%杭州金地玖峯汇177-347974 月 21 日100%杭州杭州江山风华14-283004 月 21 日100%杭州宋都如意春江11-245004 月 22 日100%杭州绿城云栖桃花源60-151004 月 20 日100%杭州融创微风之城19-180004 月 25 日100%杭州上坤山语四季177-1900025、4 月 25 日100%杭州滨江新希望新城未来海岸159-166004 月 25 日100%杭州龙湖江与城298-178004 月 26 日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南44-354234 月 27 日100%城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 杭州东南钱江蓝湾84-222954 月 27 日100%杭州滨江新希望拥潮府140-382534 月 27 日100%杭州中城汇 MIDTOWN75-418004 月 27 日100%杭州万科大溪谷144-206004 月 28 日100%杭州阳光城未来悦149-310004 月 29 日100%杭州荣安26、柳岸闻莺76-190004 月 29 日100%杭州保利融信和光尘樾136-259334 月 29 日100%杭州新希望滨江锦宸203-380005 月 8 日100%杭州宋都相贤府36-172205 月 8 日100%杭州阳光城山水悦江府190-219995 月 6 日100%杭州泰禾野风大城小院90-155005 月 10 日100%杭州合景天誉18-492005 月 10 日100%杭州融信远洋厘望 NEO149-540005 月 11 日100%杭州金成英特尔湾140-237005 月 12 日100%杭州新城璟隽公馆72-321915 月 11 日100%杭州阳光城上林湖59-16827、005 月 12 日100%杭州金辉蓝光星奕云著132-205005 月 13 日100%杭州融创微风之城21-180005 月 13 日100%杭州首开东城金茂府55-467765 月 17 日100%杭州祥生云湖城156-197005 月 18 日100%杭州绿城建发沁园46-636005 月 18 日100%杭州杭房城发御东方118-263005 月 19 日100%杭州首开杭州金茂府69-683175 月 16 日100%杭州保利滨江上品261-698005 月 19 日100%杭州滨江金茂府6-649405 月 21 日100%杭州绿城雲栖桃花源66-151005 月 19 日10028、%杭州德信碧桂园印江南28-263625 月 21 日100%杭州中天卓越风荷锦庭80-186005 月 21 日100%杭州绿城和庐105-255005 月 23 日100%杭州万科大溪谷108-206005 月 26 日100%杭州龙湖春江天越132-243005 月 23 日100%杭州滨江新希望拥潮府144-397535 月 25 日100%杭州东原旭辉璞阅211-258005 月 25 日100%杭州金成英特尔湾140-237005 月 26 日100%杭州佳源西溪印象21-570055 月 26 日100%杭州融信万科古翠隐秀191-540005 月 27 日100%杭州保利融信和29、光尘樾147-260705 月 27 日100%杭州保利澄品147-474385 月 28 日100%杭州宝龙旭辉城124-193055 月 28 日100%城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 杭州绿城九龙仓桂语朝阳240-298005 月 28 日100%杭州华夏四季112-298005 月 28 日100%杭州融信旭辉湘湖悦章104-252005 月 30 日100%杭州宋都如意春江56-172005 月 31 日100%杭州蓝城春风燕语19-206616 月 1 日100%杭州东南钱江蓝湾112-227896 月 2 日100%杭州泰禾野风30、大城小院76-192006 月 4 日100%杭州融创微风之城144-118006 月 5 日100%杭州荣安柳岸闻莺92-190006 月 5 日100%杭州大华春山明月51-390006 月 8 日100%杭州德信碧桂园印江南72-263756 月 8 日100%杭州中天珺府114-175976 月 8 日100%杭州祥生绿都京杭府253-202006 月 9 日100%杭州绿地艺尚府341-220006 月 11 日100%杭州御山道壹号141-195006 月 12 日100%杭州万科缦云坊126-198846 月 12 日100%杭州上坤山语四季92-190006 月 13 日10031、%杭州越秀西海岸112-171926 月 15 日100%杭州春天学府132-191126 月 15 日100%杭州金地江山风华108-195006 月 16 日100%杭州宋都如意春江28-172006 月 17 日100%杭州龙湖金地商置都会风华64-458006 月 19 日100%杭州中天卓越风荷锦庭68-186006 月 20 日100%杭州金地滨江万科悦虹湾132-339426 月 20 日100%杭州保利滨江上品160-698006 月 21 日100%杭州三湘印象森林海尚124-458006 月 22 日100%杭州德信时代公馆205-203006 月 22 日100%杭州东原32、旭辉璞阅324-261716 月 22 日100%杭州旭辉东原国滨府128-300006 月 22 日100%杭州融创金成臻蓝府52-311006 月 22 日100%杭州德信九溪云庄45-523776 月 23 日100%杭州滨江金地御品119-698006 月 23 日100%杭州佳源西溪印象13-347396 月 23 日100%南京高科荣境66-298001 月 7 日100%南京翠屏城712-122181 月 11 日100%南京绿城深蓝134-339981 月 14 日100%南京中海城南公馆142-360002 月 18 日100%南京中海原山122-295003 月 13 日133、00%南京中南上悦城119-256003 月 19 日100%本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、10城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 南京恒大悦澜湾8-227343 月 20 日100%南京升龙天汇323-350003 月 22 日100%南京绿地华侨城海珀滨江186-350003 月 22 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月 16 日100%19城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均 价(元/)开盘时 间开盘 去化率 重庆中冶仁和西里184-105004 月 21 日100%重庆保利观塘26