1、中梁投资开发模式研究 2017年06月 中梁产品策略 中梁投资策略和阿米巴经营模式 中梁发展战略简介 研究结论与启示 PART 1 中梁发展战略简介 公司简介 上海中梁集团有限公司（以下简称“中梁”）成立于1993年，取“行世间大道，做中国栋梁”之意，是一家以房地产开发 为主业的集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，起步温州，总部上海，布局以三四线城市为主，多年稳居中国房地 产百强企业，2017年跻身综合实力40强，成长性TOP10，融资能力TOP10 图：中梁的战略布局和项目分布图 数据来源均为：公司官网、同策咨询研究部 高品质 立足市 场 高周转 加速前 进步伐 高授信 降低融 资成本2、 高成长 催生规 模 高关怀 凝聚组 织 五高房企 主要发展历程 中梁1993年从温州起步， 伴随着中国城镇化进程，24年间经历过市场大起大落，洞悉房地产全过程开发、运营、销售 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 起步温州 ITS THE DEFAULT TEXT 销售额破三百亿，迁都上海 完成销售额从百亿到三百亿的跨越；首 发公司债，募集资金13.5亿人民币；总 部迁移到上海，开启全国扩张战略 房地产百强39位，成长性企 业TOP10，融资能TOP10 销售额突破100亿大关 聚焦长三角 以超过3000套的销售量和超过100亿元的销售 额，占据温州市场总量的1/3以及温州总销售 额的四成。成3、为温州房地产市场的“领头雁” 进入江苏，布局长三角 1993年杨剑创立温州华成房地产 开发有限公司，作为中梁的前身 布局长三角 进入上海，聚焦长三角 冲刺规模 销售业绩 中梁2016年完成销售金额337亿元，同比增长100.6%，实现了从百亿到三百亿的跨越式增长。2017年的销售目标为500 亿元（内部600亿元），2017年1月到6月，已经完成销售金额354.7亿元，在上半年房企销售榜单中位居26位，仅仅用半 年时间就已经超过去年全年的销售业绩，完成了年度目标的70.9% 图：中梁近五年销售情况（亿元） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 132 131 168 337 354.7 -0.74、6% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 销售金额 增长率 今年以来，无论是单月还是月度总销售额中梁一直都稳居TOP30 年份 销售金额（亿元） 排名 2013 132 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 图：中梁近五年销售金额及排名 布局策略 中梁副总裁周凤学 中梁创始人、董事长兼总裁杨剑 中梁坚持自己的特色和原则，围绕高周转做很多事，包 括从5、土地投资开始不拿大地宗、不拿高价地，到 现在为止拿的最大的地宗也就15亿左右，小的地宗两 个亿的也有，不需要分期开发 中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城 市的郊区、三线或者弱二线的主城区、四线城市的核 心地段。一方面，一二线城市的溢出效应，让一线城 市和二线郊区的新房需求大，另一方面，标杆企业未 必有兴趣去三四线城市，这让当地的拿地成本不高 中梁的城市布局策略为：深耕长三角、面向华东、辐射全国。绝大部分项目都分布在长三角的重点三四线城市，在不断深入 长三角以及华东区域布局的同时，还进一步扩展了湖南、四川、河南等省市，稳步推进规模扩展和全国化进程 杨剑比喻：如果布局全国一二线城市是开6、大奔，布局三四线是开宝马MINI。你开10辆大奔，我开50辆宝马MINI，我还是大有机会 土地储备 2016年，中梁共计拿下68宗优质地块，荣获“2016年房地产土储实力TOP10”，2017年1月到6月，新增土储49宗，规 划建筑面积583.74万平方米，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%，相比2016年销售面积96.51万平方米，土地 储备充分，为未来带来充足的发展空间 图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数和规划建筑面积（宗，万平方米） 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 607、.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗数 规划建筑面积 图：中梁荣获“2016年房地产土储实力TOP10” 运营策略 中梁的运营模式为“快进快出、小步快跑、低开高走”，针对首次开盘项目，执行“456”的运营模式，针对续期项目，推 进“321”模式，实现快速周转 4个月开 盘 5个月现 金流回正 6个月再 投资 图：“456”模式时间示意图 图：首期开盘至续期供货的间隔时间示意图 冲刺1个月 常态2个月 红线3个月 拿地 时间：2015.7.2 金额：14.3亿元 8、楼面价：5586元/平方 米 级别：区域总价地王 销售 首次开盘：2015.12.12 加推时间：2015.12.27 房源：两次共家推984 套 单价：14300元/平方米 去化情况：去化9成 销售额：17.4亿元 图：中梁龙湾首府去化详解 多渠道融资 与银行、金融机构达成战略合作关系 首发公司债，融资途径拓宽 “地产“地产+金融”金融” 双轮驱动双轮驱动 2016年，银行授信方面：获得中国银行、 中国建设银行、民生银行、浦发银行等20 多家银行累计授信800亿元；金融机构合 作方面，与安信信托、杭金投集团、鼎信 长城等达成战略合作 2016年首次公开发行公司债券，募集资金 达13.5亿元人9、民币，为期5年，票面利率 6.8%，信用级别为AA级 以房地产为核心，金融为工具，打造以房 地产为核心的生态运作系统，通过成立私 募基金管理公司梁商资本，主动进军 金融行业，充分发挥自身特有优势，围绕 “产融结合”，布局地产金融 中梁秉承“开放、开拓、开创、共享”的合作机制，持续强化各渠道、机构资源整合的深度与广度，在多渠道扩大融资规模 的同时，持续降低融资成本，2016年全年综合融资成本控制在9%左右，未来还将不断提升融资能力和企业抗风险能力 组织框架 中梁分为集团总部和区域公司，集团总部由12个部门构成，目前有31个区域公司（其中7个正在筹建中） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 董事长10、/总裁 北 区 域 公 司 营 销 客 服 中 心 产 品 研 发 中 心 投 资 发 展 中 心 营 销 客 服 中 心 项 目 管 理 中 心 运 营 内 控 中 心 财 务 管 理 中 心 融 资 管 理 中 心 法 务 事 务 中 心 人 力 资 源 中 心 行 政 管 理 中 心 监 察 审 计 部 品 牌 文 化 部 集团总部 南 区 域 公 司 瓯 绍 区 域 公 司 杭 金 衢 区 域 公 司 杭 甬 区 域 公 司 新 苏 区 域 公 司 嘉 湖 区 域 公 司 苏 锡 区 域 公 司 苏 中 区 域 公 司 杭 州 区 域 公 司 安 徽 区 域 公 司 福 建 区 域 公11、 司 淮 扬 区 域 公 司 淮 海 区 域 公 司 中 梁 万 筑 公 司 常 润 区 域 公 司 东 区 域 公 司 赣 北 区 域 公 司 皖 北 区 域 公 司 四 川 区 域 公 司 赣 南 区 域 公 司 商 业 地 产 区 域 公 司 安 徽 商 业 区 域 公 司 广 西 区 域 公 司 筹 湖 北 区 域 公 司 筹 江 苏 商 业 区 域 公 司 筹 重 庆 区 域 公 司 筹 长 株 潭 区 域 公 司 筹 怀 川 渝 区 域 公 司 筹 河 北 区 域 公 司 筹 中 心 区 域 公 司 区域公司 集团决策委员会 董事长办公室 对外事务部 审批督办部 副总裁 企业文化 12、中梁的价值观体系由使命、愿景、价值观、组织文化、经营理念所构成。公司的核心价值观为：开创共享 价值观 愿景 打造高素质经营人才，创造专业 化投资集团，通过打造精英人才 发展壮大，促进企业经营发展， 努力成为500强 战略规划是一切经营的前提；组 织阿米巴文化；充分授权、经营 即算账、算账即定价；为命运而 战的经营人才 经营理念 使命 共创价值，让四季心情绽放 组织文化 公正、公平、公开、简单 开放、开拓、开创、共享 企业文化 中梁要求总部具有“鹰”的眼界，要求区域具有“狐”的策略，要求在项目上有“狼”性执行力 要求总部要有“鹰”的眼界，对宏观市场，对整个布局的研究，要求 战略清晰、精准、人员精13、干、制度精细 要求区域要有“狐”的策略，经营者要会算帐，能做“强”区域，在 规模、人员、执行以及竞争力上都要强 要求在项目上有“狼”性执行力，紧盯目标，执行要到位，把自己的 事做好强 人才建设 中梁特别强调精兵强将，并致力于培养、打造一批与公司一起成长、发展、为命运而战的经营人才。重视人才的选、育、 用、留，重视差异化管理，坚持“高标准、高要求、高激励、高成长、高淘汰”的五高人才标准 目前中梁在职员工3000多人。集团 中心负责人、区域董事长、区域及 事业部核心团队及中高层岗位人才 ，绝大多数来自房地产TOP30的优 秀人才。2016年，人员招聘总量就 达到1000人，2017年还会启动几场 14、大规模的招聘活动 品牌建设 中梁确立了“价值地产创造者”的地产品牌定位，倡导“为生活创造价值”，践行“共创价值，让四季心情绽放”的企业使 命。推出了引起外界非常关注的一个价值魔方，价值魔方有六个面：客户层面、员工层面、合作伙伴、股东、政府、社会 精英生活 营造者 员工价值 成就者 投资价值 共享者 行业价值 共创者 区域价值 引领者 社会价值 担当者 价值地产创造者 2016年10月，中梁在嘉兴举办了主题为“大道中梁 幸会嘉兴”的集团品牌战略发布会暨产品发 布会，中国社会科学院研究生院、清华大学教授、博导，原国家环境保护局第一副局长，原建设 部政策研究中心主任，建设部专家委员会副主任委员程振华15、；住建部中国科学研究会秘书长、研 究员顾文选；中国人民解放军总参谋部老干部局副局长、中华民族文化委员会副会长冯广场；全 国政协报副主编、两会联络组副组长周白宇；国家民族事务委员会委员、中国西部研究发展促进 会专家委员、调研智库常务副主任徐红岩等特邀嘉宾及100余家全国媒体和嘉兴各界精英名流共聚 一堂，见证嘉兴前所未见的地产盛宴 发展战略 板宗为孵 化器 为不动产为 重点 以房地产为 核心 以金融板宗 为中枢 核心 重点 孵化器 国内一流 的新型城 镇化集团 中枢 中梁2017年的年度主题为“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”，重申了以住宅为核心的不动产主业，制定了全 周期下的发展方针：“16、全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”。发布了五年发展战略：2017年的销售目标 是500亿（内部600亿），2021年销售额冲刺1600亿，资产管理规模达3000亿，进入全国标杆性企业20强的目标 三年计划 经营/职能战略 总体战略 目标体系 做强子分公司 子分公司三年战略行动计划：深耕老区域，扩展新区域 十大战略职能 投资、产品、成本、营 销、人力、财务、融资、 品牌文化、运营、分控 战略定位 发展模式 新型城镇化投资集团 资本经营与产业经营结合 产业组合 房地产、商业、金 控、投资、不动 产、轻资产运营服 务 2017年销售目标：500亿 （内部600亿） 2021年销售目标：17、1600 亿（资产规模300亿） PART 2 中梁产品策略 高品质的产品策略 中梁董事长杨剑说过：房地产企业，要客户导向，最务实的就是打造产品，关心产品品质 对于产品力的重视，首先体现为结合市场需求和区域文化对产品策略的精准把控。在项目前 期规划环节，就以敏锐的市场嗅觉把握客户需求，并结合当地文化，对产品进行精准定位 在确立了产品定位后，便开始有的放矢，不断在产品品质上下功夫。为了促使项目能够成为 引领市场的品质标杆，倾注大量的精力和成本，以保障项目品质 除了过硬的物理品质（区域配套、建筑选材、园林景观、户型空间等），还特别注重产品的 精神内核让产品真正具有智慧和温度，为居住者服务 三四线不18、缺房子，但缺好的产品。中梁在三四线城市能做到如此大的规模，在于其产品得到了客户的认可 产品标准体系 中梁建立了 “33NX”产品标准体系，确立了百达翡丽、浪琴和劳力士3种产品模式，每种产品模式规划有3条产品线，每 条产品线分别由N个标准化模宗构成，并结合中梁项目布局形成X个城市的户型宝库，最终实现中梁标准化产品线在各级市 场的全覆盖、微创新和快落地 百达翡丽模式 波段型市场 浪琴模式 外溢型市场 劳力士模式 封闭型市场 中梁产品战略 以手表为名，看中的就是 其经典、精确、匠心，这 三点也是中梁产品线设计 当中经典的元素 中梁的产品标准体系基本覆盖了刚需、改善、高端等主流需求，满足了不同消费群体19、的需求，使得产品在同类产品中具有一定的竞争力 住宅产品线 中梁 中梁目前项目布局比重最大的、适用于封闭市场的劳力士产品模式下有御系、国系、香系三大产品线，各产品线在土地属 性、客户特征、产品价值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面风格特征强化客户对各产品线的印象和认知。目前这 三条产品线在各地项目中均有较好落地，初步树立起中梁在封闭市场的产品品牌形象 劳 力 士 模 式 御系 中式王府 国系 法式古典 香系 ArtDeco 整体设计贯彻“王府气派、中式手 法、现代演绎”理念，形成 “新而不 洋、中而不古”的王府中式建筑风格 中梁壹号院、独墅御湖 风格 灵活多变，尊崇古典建筑的分割比 例，三20、段式的基座庄重而沉稳，以序 列感凸显了法式风格给人带来的高贵 感受 简洁流畅，显示建筑高贵而内敛，优雅 而不动声色的文化信息 中梁首府、国宾1号、公馆1号 香缇半岛、公园天下、香缇国际 代表项目 住宅产品线 御系王府中式凝重沉稳 国系古典法式风格灵活多变 香系Artdeco风格经典简约 商业产品线 中梁的商业产品线为百悦系，截止2016年8月，已在上海、杭州、苏州、丽水、温州、金华等地布局了11个百悦系项目。 中梁百悦城，旨在创造符合城市发展潮流、时尚缤纷、充满活力的居住、生活、消费、娱乐于一体的综合生活平台，至 2021年，将以轻重资产结合的方式，深耕长三角，进军全国，实现5年100城的战略21、发展目标 产品线研发成果如何落地 量身定制开发中梁的产品标准应用平 台，借助互联网平台实现标准化成果的 推广和使用信息反馈，为产品标准化的 迭代升级提供后台数据支撑 从标准化成果的深度和广度上保障标准化的无 死角、全覆盖，确保每一宗土地都有可适用的 标准化产品. 从研发设计系统的组织及人员管理、制 度流程管理、成果管理、绩效管理等方 面推进产品线标准应用 研发到落地研发到落地 确保每一宗土地都有可使用的 标准化产品 各方面推进产品标准化应用 开发产品标准应用平台 产品理念 文化 生活 智能 健康 平价的奢华 体现在对建筑艺术的追 求，尊贵、品质感的立面 设计、主入口形象、景观 绿量等 智能科技22、 对生活便利的追求，舒适 便捷、智能化科技生活 美好筑家 体现在对生活品质的追求， 户型设计注重南北通透、采 光充沛、内部空间精致实用 绿色环保 对绿色环保的追求，环保的建 筑材料、部品部件、让客户感 知到开发商的社会责任感 目前，大面宽和可变空间已成为户型设计的主要发展趋势，中梁也对此做了专题研究。空间可变性方面，以115平米户型为例，同样 的户型结构，通过对隔墙的微小调整，可以满足单身居、两代居、双孩居等不同功能需求 致力于精装修产品研发 房地产市场已从黄金时代过渡到白银时代，增长率不断下降, 而家装行业近年来仍能保持9%-10%的增长，精装修产品研发 是中国房地产行业从毛坯产品交付到精装23、产品交付趋势演进上不可或缺的一环，也是开发商为购房业主提供的最有价值的增 值服务品种 数据显示，目前国内真正做批量精装修交付的房屋也只占全国20% 2016年11月，浙江省颁布了要求全省房地产项目必须批量精装后出售的新规 ，按照目前浙江省一手房销量计算，全装修交付后市场总量将达280亿元/年， 增量可达220亿元/年 中国建筑装饰协会的数据里显示，2015年行业总规模已经超过了4万亿元，但 是没有任何一家装修公司的年销售额超过40亿元，连1%的市场份额都不到 中梁对产品的研究已经进入新阶段，精装修是中梁未来的核心业务之一，2017 年中梁将有至少80万平方米的可供出售面积采用批量精装交付 致力24、于精装修产品研发批量精装修 中梁致力于精装修产品研发，在浙江嘉兴成立了约1800平方米，总投资约1000万元的精装修产品研发培训基地，从2016 年10月开始筹建到2017年6月正式启用，对比精装修领域标杆房企万科的十年精装之路，中梁用了仅仅半年的时间，中梁 成为继万科、富力、世茂、旭辉等为数不多的房企之后，拥有自己产品研发基地的企业 4套精装修标准 样板房 2套标准化工艺 大堂 工艺工法区 材料部品区 培训会议区 研发培训基地 中梁的批量精装跨度并不太大，并不像其他房地产公司一样全覆盖的目标客群，锁定的是中端、高端、中高端和豪华四大类 型客户 致力于精装修产品研发批量精装修 提供的服务 基础25、业务 中端：D类600元/平方米的装修标准，以年轻客群为目标，用地 中海风格来营造自由、开放又不失浪漫的装修风格 中高端：C类800-900元/平方米的装修标准，主打舒适性，以 白色为主色调，注重功能和效果 高端：B类1000-1200元/平方米的装修标准,为港式现代风，用 了大量壁纸，门框线等，在营造尊贵感的同时打造现代清澈感 豪华:A类1500-1600元/平方米的装修标准，采用了美式经典的贝克 风，以高光石面、石材元素为主 增值服务 在为业主提供原有基础业务之外，还提供了增值服务，业主可以自行 选择附加安装包，比如智能化家装 2017年4月中梁携手全筑新军成立上海中梁全筑住宅科技有限公司26、，利用双方渠道资源整合，强强联手共同开拓定制精装市 场。现阶段主要针对中梁地产的毛坯交付项目及精装交付项目，分别提供定制精装服务及软硬装增值服务，将来希望服务那 些有潜力、但能力还不完全足够的中小型房企 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 全筑新军 中梁地产 上海中梁全筑住宅科技有限公司 50% 50% 于2015年3月20日主板上市，是上 海装饰装修行业内第一家上市公司 致力于精装修产品研发定制精装修 中梁相关设计人员指出，所有的批量精装会逐渐走向定制化批量精装，中梁 主要布局在三、四线城市，定制系统是精装修重点发展业务 全能收 纳系统 贴心厨 房系统 高端品 牌系统 舒适卫 浴系统 定制升 27、级系统 细节优 居系统 智能生 活系统 匠心品 控系统 绿色健 康系统 中梁产品研发中心总经理：甘来，曾就 职于旭辉集团设计部集团副总监，励德 建筑设计有限公司合伙人及设计总监； 同济大学建筑系硕士研究生、博士研究 生，国家一级注册建筑设计师 中梁在居住需求方面已经从1.0时代跃升至3.0 时代。这一阶段客户关注居住功能和舒适度同 时，对空间需求开始呈现全面性，功能更加细 分和个性化，追求有限空间的高效利用，并关 心配套服务代理的居住体验感 图：中梁九大精装匠心系统 中梁为客户打造了9大精装匠心系统，对产品的进一步完善与优化正是中梁地产打造“有价值的品质地产”的决心，优质的 产品和服务是中梁实28、现千亿乃至更远目标的根本保障 致力于精装修产品研发 四需 安全 舒适 健康 智能 六感 视 温 听 触 嗅 味 中梁始终坚持以市场为导向的高品质产品，切实提升客户体验，为生活创造全新价值。在批量精装修的理解与定位上，认为 精装修应该具备四大特征：必须是宜居的、必须是人性化的、必须是优雅的、必须是节能环保的，同时用“四需六感”来平 衡客户需求 致力于精装修产品研发 PART 3 中梁投资策略和阿米巴经营模式 投资策略 中梁的投资策略为“深耕长三角、面向华东、辐射全国”，大部分项目都分布在长三角经济圈的重点三四线城市，2017年 上半年的新增土储中也继续以长三角和华东地区的三四线城市为主战场 中梁29、集团投资发展中心总经理李和栗表示， 2017年中梁将继续以三四线城市为主战场，逐 步实现由浙南区域向长三角省际扩张的步伐，有 效进入华东强二线城市，全面推进全国战略布局 。原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创新；开拓 苏中、苏北，皖北、中西部强地级市小众市场， 江苏地级市全面覆盖，择机进入热点城市；加强 关注江浙周边（安徽、江西、福建），择机进入 中西部省会或重点市场 图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数按城市分布情况 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 投资策略 图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数按城市分布情况（宗） 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 中梁2017年上半年新增土地30、储备49宗，在深耕浙江、江苏区域的基础上，战略性布局了江西、安徽、福建、河南、湖南、 四川等省份的三四线城市 浙江省 江西省 江苏省 安徽省 福建、河南、湖南、四川 红色表示首进该城市 0 1 2 3 4 5 投资策略 中梁2017年上半年花费201.36亿元，以平均溢价率61.26%拿的49宗地中，其中有17宗地的溢价率在100%以上，最高的 溢价率为189.26%，有10宗的溢价率在50%-100%之间，整体来看溢价率较高。此外占地面积超过10万平方米的只有2 宗，偏好小而美的地块 图：中梁2017年1月到6月的新增土储平均溢价率超过100%的地块情况 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 31、从中梁2017上半年的新增 土储来看，溢价率较高， 与中梁以往宣称的“不拿 高价地”的作风颇为不同 ，这与中梁要扩大规模， 2021年挺入全国标杆性企 业20强的战略目标有关 地块名称 城市 规划用途 占地面积(万) 规划建筑面积(万) 总成交金额(亿元) 平均楼面价(元/) 平均溢价率(%) 仁和路北、齐山路东、幸福路南、望月路西 亳州 住宅用地 5.59 11.18 3.15 2817 112.12 仁和路北、望月路东、幸福路南、北蒙大道西 亳州 住宅用地 6.59 13.18 3.68 2791 120.89 华阳路西侧金桂路南侧地块 常州 综合用地(含住宅) 8.87 22.18 1132、.47 5172 146.29 迎宾大道以北、伍塘安置点南侧地块 抚州 住宅用地 4.31 9.48 3.29 3469 149.24 位于七彩大道南侧 赣州 商业/办公用地 5.2 13.52 2.7 2000 100.3 南水新区A-10地块 赣州 综合用地(含住宅) 4.36 10.89 4.94 4535 135.48 赣州经开区章贡王路南西侧，金岭西大道北侧 赣州 住宅用地 5.52 12.14 3.69 3042 112.7 新干县城北滨江大道以东、东华路以南 吉安 住宅用地 2.36 5.9 1.36 2312 114.09 丹阳路与新华路交叉口西北角地块 宁波 住宅用地 1.933、2 9.62 2.7 2804 100.07 赤岸大道东侧、东利路南侧、牛濑路西侧 宁德 综合用地(含住宅) 6.69 15.38 5.25 3413 132.6 大棚坞2016-3号出让地块 衢州 住宅用地 6.98 8.37 3.56 4252 155.11 西区碧桂园翡翠湾以北、锦西大道以东、双岭中路以西 衢州 综合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 宝盖镇塘后村 泉州 住宅用地 2.44 7.31 2.67 3658 100.37 学院路南侧、园东路西侧 宿迁 商业/办公用地 7.4 14.8 3.41 2303 119.29 灵溪镇体育场路以西34、，惠达路以南，江滨路以北 温州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 信阳市羊山新区新三十二街与新五路交叉口西北角 信阳 综合用地(含住宅) 9.64 25.07 5.96 2377 147.2 银山路东 徐州 住宅用地 7.45 18.62 6.46 3472 189.26 中梁2017年上半年拿的49宗地中，除了招拍挂，还以收购、合作开发等方式获得土地 投资策略 地块名称 城市 规划用途 占地面积(万) 规划建筑面积(万) 总成交金额(亿元) 平均楼面价(元/) 平均溢价率(%) 土地权益(%) 迎宾大道以北、伍塘安置点南侧地块 抚州 住宅用地 4.31 9.48 35、3.29 3469 149.24 - 南水新区A-08d 赣州 住宅用地 2.52 6.56 1.86 2833 56.37 - 人民东路南侧、旌孝街北侧（西地块） 金华 综合用地(含住宅) 1.52 3.04 1.85 6100 10.61 25 八里湖大道以南、财富大道以西 九江 住宅用地 9.65 27.02 7.31 2705 37.98 40 永泰路以南、财富大道以西 九江 住宅用地 7.82 19.54 5.73 2934 37.36 - 青田县瓯南街道0101-03地块 丽水 住宅用地 1.62 6.23 0.72 1152 0.14 - 县开发区龙潭北路与春秋路交叉口东南侧 六36、安 综合用地(含住宅) 7.38 16.25 2.57 1582 5.45 - 皖西大道以北、安丰路以西 六安 综合用地(含住宅) 9.39 20.65 5.65 2736 62.82 62.82 西区碧桂园翡翠湾以北、锦西大道以东、双岭中路以西 衢州 综合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 35 东城街道方山路北侧（原利民公司）地块 台州 商业/办公用地 0.98 2.16 1.1 5091 46.67 - 翠湖四路以北、天山大道以东、翠湖五路以南、秀水河以西 铜陵 住宅用地 3.66 9.16 0.88 961 - - 瓯北街道前牌村 温州 住宅用地37、 1 2.45 0.97 3984 - 30 灵溪镇体育场路以西，惠达路以南，江滨路以北 温州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 - 城东街道后所村 温州 综合用地(含住宅) 3.1 9.29 3.55 3824 0.42 - 塘下中心区D-4-4、D-4-5地块，规划一路以北，塘松路以西，赵宅河以南 温州 综合用地(含住宅) 5.84 19.87 13.24 6663 0.75 34 瑞安市莘塍街道中村村，富民南路以东、莘塍一幼以南 温州 住宅用地 0.58 1.45 0.79 5450 95.11 - 宣城市宝城路与水阳江大道交叉口东北角 宣城 住宅用地 11.38、92 26.23 4.21 1605 0.17 - GZ035号地块 扬州 住宅用地 9.06 16.31 5.1 3128 92.48 51 运河路西侧、黄山路北侧地块 扬州 综合用地(含住宅) 3.61 6.47 1.79 2768 9.82 23 图：中梁2017年1月到6月的新增土储涉及到合作开发的地块情况 -表示情况未知 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 投资策略深耕长三角 深耕长三角是中梁一直以来坚持的投资战略，2017年中梁在浙江省宁波市拿地3宗、衢州市拿地2宗、丽水市拿地2宗、温 州市拿地5宗，台州市拿地2宗，金华市拿地2宗，首进江苏省扬州市（2宗）、常州市（1宗），泰州市（39、1宗）、徐州市 （1宗），在无锡市拿地2宗，宿迁市拿地1宗，加速深耕长三角 2017年5月，中梁联合融信集团、宋都 集团成功揽获浙江省衢州市西区双岭中 路以西（F5-2）地宗，总地价16.95亿 元，总建筑面积约17万平方米，规划为 商住用地，中梁已在衢州布局四子 2017年6月，中梁拿下浙江省宁波市慈溪 观海卫 I 201537#-B地宗，该地宗位于 观海卫新城板宗，占地面积44974平方米， 用地性质为纯住宅。至此，中梁在宁波已 经实现了十四盘齐耀的战略局面 2017年2月，中梁以总价3.89亿元摘下江苏 省泰州市靖江靖储2017挂3号地宗，规划建 筑面积62655平方米，是一幅优质的商住40、用 地 投资策略面向华东 2017年中梁持续深化在江西、安徽、福建等地的投资布局，2017年中梁首进江西省景德镇市（1宗），抚州市（1宗）， 九江市（1宗），在吉安市拿地1宗，在赣州市拿地5宗，首进安徽省滁州市（1宗）、亳州市（2宗）、宣城市（1宗）、铜 陵（1宗）、六安市（2宗），在芜湖市拿地1宗，在淮北市拿地1宗，首进福建省宁德市（1宗），在泉州市拿地1宗 2017年5月，中梁以总价1.3648亿元拿下吉安 新干县城北滨江大道以东、东华路以南 （DDH2017018号）地宗，该地宗位于吉安市 新干县，距离中心城区仅1.5公里，用地面积 23608.2平方米，是一幅优质的商住地宗 2017年41、5月，中梁以总价1.0388亿元拿下 安徽省芜湖市芜湖县星湖湾地宗，该地宗 用地面积34617平方米，位于芜湖县主城 区核心位置，这是中梁在芜湖市落下的第 四子 2017年5月，中梁以总价4.1627亿元拿下 江西省景德镇市昌南拓展区A-20地宗， 该地宗位于昌南拓展区，地宗用地面积 76730.97平方米，是一幅优质的商住地 宗。这是中梁首次进入景德镇 投资策略辐射全国 2017年来，中梁除了不断深化在已进驻省份的投资布局，还持续开拓全新区域，先后挺进河南信阳、湖南长沙、四川达州， 逐步实现辐射全国的战略 2017年6月6日，中梁以1.46亿元摘得湖南 长沙宁土（2017）016号地宗，该地42、宗位于 长沙下辖县级市宁乡市第十三中学北侧，属 于新城区，占比面积55397.3平方米 2017年5月，中梁以总价5.9592亿元摘获河南省 信阳市羊山新区新三十二街与新五路交叉口西北 角地宗，该地宗占地面积96427.55平方米，是 一幅优质的商住地宗，战略步伐首次挺进河南 2017年4月，中梁以总价5.6606亿元拿下 四川省达州市莲花湖片区101.3亩地宗， 该地宗东临金龙大道、，用地面积67531 平方米，是一幅优质的二类住宅用地 投资策略如何筛选有价值的土地 关于如何筛选有价值的土地，中梁地产集团副总裁徐忠信先生表示中梁内部建立了一套严格高效的平价机制，称为“战略、 市场、财务”等三43、个漏斗 中梁负责在公开市场拿地的投拓团队有300人，无论人数和覆 盖面积都能排全国前三，经过区域初筛之后，中梁平均每周上 报到集团土地决策会的地达50块左右 在拿地前，会深入研究市场周期和板块轮动，在不同区域、城市间做 好结构，并根据市场发展规律，踏准节奏，做到“低拓高收”。为了 更精准地实现精选城市、精确拿地，结合中梁自身拓展需要，构建并 不断完善了拿地模型、模板，先后优化了城市准入模型、市场研究模 板、投资测算模板等等，进一步提高了投资效率和效益 投拓团队超过300人，每周有50块土地上会 董事长杨剑表示投拓团队人员还可以再进一步扩充，因为这些人一年可能花掉两三个亿，但只要能拿到2块合适的44、地，带来的利润就可以覆盖 阿米巴经营模式 阿米巴模式是日本“经营之圣”稻盛和夫先生，受单细胞变形虫“阿米巴”的繁殖生存方式所启发，开创的一种新型经营模 式：把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工 参与经营的全员参与型经营 传统模式 阿米巴模式 模式 老式火车，80公里每小时 高速动车，300公里每小时 理念 火车跑得快，全靠车头带 高速道上飞，节节车厢推 驱动力 领导驱动，只有一个动力系 统 全员驱动，每节车厢都有动 力系统 心态 为公司而干，打工心态 为自己干，自食其力的机制 特点 人员臃肿，无法客观评价个 人贡献 一个人也要45、干，贡献多少一 目了然 执行力 多重领导，层层审批，执行 缓慢 全员经营，快速高效 结果 大我小我饿肚子 自己吃饱饭，公司快速走 中梁阿米巴 2015年8月，中梁在“稻盛阿米巴”基础上，结合中国国情、房地产行业和中梁企业特色，开始实行“中梁阿米巴”，销售 业绩从2015年的168亿元到2016年的337亿元，短短一年便翻了接近一番，2017年上半年完成销售额354.7亿元，半年时 间便突破了去年一年的销售量，中梁阿米巴模式成为中梁飞速发展的强大助推器 168 337 354.7 0 100 200 300 400 2015 2016 201701-06 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 分巴46、 激励 核算 风控 完整的阿米巴模式，有自 身运行的体系，包含了分 巴、核算、激励和风控四 个方面。中梁在多维度上 全面推进，才使得阿米巴 模式能够快速落地运行， 并取得巨大成功 图：中梁实行“阿米巴”以后的销售情况（亿元） 中梁阿米巴：分巴 2015年8月中梁以“精总部、强一线、小组织”为原则，划分了“控股集团巴”、“区域集团巴”、“区域公司巴”的等多 级“阿米巴”，随后一年多的时间里，培植繁育了30多个“区域阿米巴”，在充分授权的基础上，激活了各个“区域巴” 的经营活力 集团总部 作为企业发展的中枢神经，负责为区域公司制定标准和规则，整合资源，对区 域充分授权 区域 作为经营主体，对经营业47、绩承担第一责任，自主经营、独立核算、自负盈亏 为了保持小组织的灵活性，限定区域公司的规模，有利于培养复合型人才，给 各级人才更多的成长空间 中梁阿米巴：核算 在阿米巴系统里，独立核算是其能够顺利运行的核心基础，中梁阿米巴在独立核算的基础上，创新和升级为自动结算 数据分析 分析过往的成本费用情况 定价规则 设计确定内部定价规则 独立核算 各个“小巴”自主核算 图：阿米巴独立核算的三个步骤 集团制作清单框架 区域“巴长”细分权重分配，完成 核算清单，形成公开透明的自动结 算系统，每个员工都可以根据工作 内容了解自己的工作贡献 图：中梁阿米巴的自动结算 比如区域的某个精装修项目，在 规划设计阶段，设计总监审核图 纸的过程中发现可以改进的细 节，经过图纸优化和专家论证， 将该项目的成本节省了100万。节 省的成本，会归属到相应“巴” 的利润中，实施过程中具体的设 计、材料的节省则会细化到成本 菜单下的次级子目，在成就共享 时，就会按照相应的权重比例进 行分配 中梁提出“事业合伙人”、“成就共享”、“项目跟投”以及“费用包干”等层级激励体系，激发所有员工的“老板意 识”，共同参与经营，共享企业经营成果 SUCCESS 事业合伙人 通过内部契约协议的签订，实现 一些股份的开放，让员工成为