1、201 7 城市地图阶段性成果汇报 .06.21 天津城市地图 目录目录 CONTENTSCONTENTS 01 项目简介 02 当前进度 03 模块展示 数据解读城市 模型辅助决策 天津城市地图以可视化平台为载体， 通过多维空间范围与数据资源的叠加分 析，辅助地产投资决策。 天津城市地图 数据 分析基础 决策工作台 可视化呈现 模型 决策核心 地图 分析载体 宏观 中观 城市 研究维度研究维度 城市资源 房地产 交通 教育 医疗 商业 新房 二手房 土地 客群 研究要素研究要素 经济人口 经济 产业 人口 交通 环境 就业 特殊要素 负面要素 未来规划 产业 政策 区域板块 研究模型研究模型2、 房价预测模型模拟房价 土地/板块投资价值模型 研究方法研究方法 缓冲区分析 泰森多边形分析 核密度分析 栅格分析 AHP层次分析 主成分分析 专家评分法 线性回归 成果输出成果输出 要素地图可视化成果输出 研究模型可视化成果输出 工作流程工作流程 要素数据评分 要素地图制作 研究模型构建 研究模型测算 系统技术开发 城市数据地图平台系统上线 天津天津城市地图平台技术路线图城市地图平台技术路线图 1.技术路线图 天津城市地图链接时间与空间数据，助力天津深度挖掘土地价值；该系统 为线上系统，可替代传统纸质调研、分析、决策形式，简化部门间沟通流程，提高 决策效率。 2.核心要素1：地图（分析载体）3、 天津城市地图以可视化平台为载体，打破传统意义上行政区划的数据分析限制， 可根据需求将空间切分成“城市区县板块街道网格-自定义区域”等空间 研究单元，在此基础上，挖掘区域数据价值，辅助投资决策。 天津市 区县 天津市 板块 中心六区 街道 中心六区 网格 2.核心要素2：数据（分析基础） 天津城市地图平台以房产大数据为基础，全面整合资源大数据、经济大数据、 土地大数据、城市规划、客群大数据，形成“房地人”的数据闭环体系，深度 挖掘空间数据价值。 资源大数据 交通要素 地铁 公交 飞机场 火车站 教育要素 幼儿园 小学 中学 大学 环境要素 公园 特殊要素 海河 负面要素 殡仪馆 垃圾场 热电厂4、 印刷厂 印染厂 加工厂 化工厂 加油站 污水处理厂 医疗要素 医院 商业要素 大型商场 超市 经济大数据 国民经济 人口情况 固定资产投资 财政金融 对外贸易 人民生活 房产大数据 二手房 新房 客群大数据 人流数据 潜客数据 土地大数据 用地性质 成交状态 出让方式 城市规划 交通 产业 政策 2.核心要素3：模型（决策核心） 天津城市地图配备房价预测模型与土地/板块价值决策模型。 房价预测模型: 通过选定影响房价的关键要素和天津市历史楼盘价格，利用多元线性回归形成各影 响因素与房价之间的关系，建立模型。 土地/板块价值决策模型: 以基本面配套、房地产市场成熟度、城市未来规划为维度建立。 5、应用1-寻找高估/低估地块或板块：通过模拟房价与实 际房价的差值，分析被高估/低估地块或板块 应用2-未来房价模拟：通过该模型，预测未来房价走势 房价预测模型 应用-通过该模型的建立，形成对区域价值的系统性评 价，为拿地决策提供参考依据 土地/板块价值决策模型 2.核心要素4：展现方式（可视化呈现） 天津城市地图具有多种展现方式，为决策分析提供更多工具和方向，助力数据 分析与投资决策。 散点图根据POI数据坐标，将数 据点平铺于地图上，快速定位数 据点位置、周边信息、判断数据 密集程度 热力图清晰展现区域内高分 聚集点或数据数量聚集点 天津城市地图 目录目录 CONTENTSCONTENTS 6、01 项目简介 02 当前进度 03 模块展示 1.模块进度 天津城市地图配备九大模块，助力地产全方位测算土地价值、监测全市业务。 九大模块中已完成3个模块，1个模块正在优化，5个正在排期开发。 经济大数据 投资价值模型 项目魔方 房产大数据 城市规划 土地大数据 客群大数据 资源大数据 城市大屏 1.模块进度 模块序号模块序号 模块名称模块名称 模块进度模块进度 页面名称页面名称 进度进度 后续优化事项后续优化事项 1 资源大数据资源大数据 已完成 交通要素 已交付 根据反馈建议优化 教育要素 医疗要素 商业要素 环境要素 就业要素 特殊要素 负面要素 持续丰富“负面要素”指标 2 投资价值7、模型投资价值模型 优化中 房价预测模型 待开发 土地/板块价值决策模型 初步实现，待优化 3 土地大数据土地大数据 已完成 地图页 已交付 根据反馈建议优化 报表页 4 房产大数据房产大数据 已完成 地图页 已交付 根据反馈建议优化 报表页 5 客群大数据客群大数据 待开发 整理数据 6 经济大数据经济大数据 待开发 数据准备完毕，原型 已出，等待页面开发 7 城市规划城市规划 待开发 整理数据 8 项目魔方项目魔方 待开发 原型设计 9 城市大屏城市大屏 待开发 原型设计 2.数据与模型进度 数据数据 序号序号 数据类型数据类型 数据量数据量 完成情况完成情况 1 天津经营性土地 客户将持续8、提供 0% 2 天津规划数据 正在绘制 10% 3 天津街道边界处理 117 70% 4 天津经济数据 4199 100% 5 百度POI数据清洗 19314 100% 6 高德POI数据清洗 18525 100% 7 POI数据赋值 37839 100% 模型模型 序号序号 模型名称模型名称 模型进度模型进度 1 房价预测模型 正在开发 2 土地/板块价值决策模型 一期产品上线，正在优化 天津城市地图 目录目录 CONTENTSCONTENTS 01 项目简介 02 当前进度 03 模块展示 天津城市地图 1.资源大数据 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 资源大数据 资源大数据9、整合高德地图POI数据，从交通、教育、医疗、商业、环境、就业、 海河、负面等8方面展示区域内各资源分布情况，用户可以根据各要素得分或 数量判断目标区域配套成熟度。 交通要素 地铁、公交、火车站、飞机场 教育要素 幼儿园、小学、中学、大学 医疗要素 医院 商业要素 大型商场、超市 环境要素 公园 就业要素 办公聚焦点 海河要素 负面要素 加油站、垃圾场、殡仪馆、热 电厂、印刷厂、印染厂、加工 厂、化工厂、污水处理厂 资 源 大 数 据 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 交通要素 交通要素覆盖地铁、公交、火车站、飞机场四维度，并对各要素数据进行分 段打分、地图上色，全面展示所选区域的10、交通发达程度。 地铁 公交 火车 机场 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 交通要素-地铁/公交 数据：地铁站/公交站名称、途径线路信息、坐标 算法： 具体要素具体要素 数据情况数据情况 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 地铁地铁 共234条数据； 在建或规划站点151个； 换乘站共29个： 已建成7个 在建或规划22个 在建1分； 非换乘2分； 换乘两线3分； 换乘三线4分 网格中心点1公里内地铁 得分和 区域内地铁得分求和 /区域面积 公交公交 共6782条数据； 1条线路3194个； 2-5条线路：2553个； 6-10条线路：11、644个； 11-30条线路：376个； 31-35条：7个； 35条以上：8个 1条线路：1分； 2-5条线路：2分； 6-10条线路：3分； 11-30条线路：4分； 31-35条：5分； 35条以上：6分 网格中心点1公里内公交 得分和 区域内公交得分求和 /区域面积 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 交通要素-飞机场/火车站 数据：火车站/飞机场名称、级别、坐标 算法： 具体要素具体要素 数据情况数据情况 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得区县得 分分 火车站火车站 共43条数据； 主要火车站4个： 天津站、天津西 站、天津南站、 天津12、北站； 主要站2分； 其他小站0.5分 1km以内：0分；1km-5km：火车站 单点分*（网格中心点到火车站距 离-1km）/4km； 5km-10km:火车站单点分*（10-网 格中心点到火车站距离）/5km 10km以上：0分 若有多个火车站得分求和 火车站得分求和/ 区域面积 飞机场飞机场 原数据共4条， 清洗后保留2条； （由于天津塘沽 机场为军用机场， 滨海东方通用直 升机场非民用机 场，故剔除，未 参与计算） 天津滨海国际机场 3分； 窦庄机场1分 2km以内：0分；2km-5km：机场单 点分*（网格中心点到机场距离- 2km）/3km； 5km-10km:机场单点分*（10-13、网格 中心点到机场距离）/5km 10km以上：0分 机场得分和 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 教育要素 教育要素覆盖幼儿园、小学、中学、大学四维度，清晰展示各区域教育资源 分布情况。 幼儿园 小学 大学 中学 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 教育要素 数据：幼儿园、小学、中学、大学名称、级别、坐标 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 幼儿园幼儿园 示范幼儿园5分；一级幼儿 园4分；二级幼儿园3分； 三级幼儿园2分；四级幼儿 园（及普通）1分 网格中心点1公里内幼儿园得分 和 幼儿园得分求14、和/区域面积 小学小学 市重点：5分；区重点：4 分；普通：1分 天津：网格内小学分数求和 小学得分求和/区域面积 中学中学 市五所5分；市九所中另外 四所3分；其他重点中学2 分；普通中学1分 网格中心点1公里内中学得分和 区域内中学得分和/区域面积 大学大学 985：5分；211：4分；其 他教委15所：3分；其他1 分 网格中心点距大学距离2km,0分 若有多所学校，分值加总 区域内大学得分和 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 医疗要素 数据：医院名称、等级、坐标 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 医15、院医院 三甲5分；三乙3分； 二甲2.5分；二乙2 分；其他1分 网格中心点1公里内医 院得分和 区域内医院得分和/区域面积 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 商业要素 数据：大型商场名称、体量、坐标；超市名称、坐标、是否为大型连锁超 大型连锁超市名单（17家）：家乐福、沃尔玛、华润、北京华联、上海华联、麦德龙、乐天玛特、 华堂、卜蜂莲花、惠康超市、百佳超市、万宁超市、人人乐、家乐福、沃尔玛、乐购、大润发 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 大型商场大型商场 体量3万方：5分； 1.5万体量3万方：3分；其他16、：1分 网格中心点2公里 内商场得分和 区域内商场得分求和/区域 面积 超市超市 大型超市3分；其他超市1分 网格中心点1公里 内超市得分和 区域内超市得分和/区域面 积 大型商场 超市 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 环境要素 数据：公园名称、坐标、是否为热门公园 热门公园名单（17个）：海河外滩公园、九龙山国家森林公园、后蒲棒燕王湖湿地生态园区、 天津湾公园、惠民公园、西青郊野公园、人民公园、河滨公园、河西公园、七里海郊野公园、 二宫公园、津北森林公园、西沽公园、柳林公园、东丽公园、中心公园、津北森林公园 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街17、道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 公园公园 热门公园3分； 非热门公园1分 网格中心点1公里内公园 得分和 区域内公园得分和/区域面积 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 就业要素 数据：写字楼名称、坐标、企业平均规模 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 办公聚焦点办公聚焦点 根据智联招聘抓取数据计算办公地点平均规模 100人:1分；101-1000人：2分；1001-3000 人:3分；3001-5000人：4分；5001人以上：5分 网格中心点1公里 内写字楼得分和 写字楼得分和/区域面积 资源 模型18、 土地 房产 客群 经济 项目 规划 特殊要素 数据：海河坐标 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 海河海河 - 网格中心点距离海河直线距离： 1-1.5km：5分；1.5-2.5km：3分；2.5-5km：1分 同网格 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 负面要素 数据：9类要素POI单点名称、坐标 算法： 具体要素具体要素 单点打分单点打分 网格得分网格得分 街道街道/ /板块板块/ /区县得分区县得分 殡仪馆殡仪馆 垃圾场垃圾场 -1分 网格中心点1公里内 负面要素得分和 区域内要素得分求和 污水处理厂污19、水处理厂 印刷厂印刷厂 印染厂印染厂 加工厂加工厂 化工厂化工厂 热电厂热电厂 加油站加油站 天津城市地图 2.投资价值模型 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 房价预测模型通过选定影响房价的关键要素和天津市历史楼盘价格，利用多 元线性回归形成各影响因素与房价之间的关系，构建房价预测模型。 模型要素： 房价预测模型 指标指标 用途用途 数据数据 实际房价实际房价 监测房屋交易价格 新房：成交价 二手房：评估价 模拟房价模拟房价 跟进市场期待价格 自变量：各要素分值 因变量：新房-成交价 二手房-评估价 差值差值 寻找被高估/低估地块或板块 （实际房价-模拟房价） 资源 模型 土地 20、房产 客群 经济 项目 规划 投资价值模型 投资价值模型以基本面配套、房地产市场成熟度、城市未来规划为维度建立， 应用AHP层次分析法与专家打分法确定各指标权重。通过该模型的建立，形成 对区域价值的系统性评价，为地产（天津）拿地决策提供参考依据。 算法： 要素类型要素类型 交通交通 教育教育 具体要素具体要素 地铁地铁 公交公交 火车火车 飞机飞机 幼儿园幼儿园 小学小学 中学中学 大学大学 权重权重 8.0% 4.0% 1.5% 1.5% 4.0% 8.0% 4.0% 2.0% 要素类型要素类型 医疗医疗 商业商业 环境环境 就业就业 特殊要素特殊要素 具体要素具体要素 医院医院 大型商场大21、型商场 超市超市 公园公园 办公聚焦点办公聚焦点 海河海河 权重权重 6.0% 5.0% 4.0% 5.0% 10.0% 10.0% 要素类型要素类型 负面要素负面要素 具体要素具体要素 殡仪馆殡仪馆 垃圾场垃圾场 污水处污水处 理厂理厂 热电厂热电厂 印刷厂印刷厂 印染厂印染厂 加工厂加工厂 化工厂化工厂 加油站加油站 权重权重 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 天津城市地图 3.土地大数据 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 土地大数据 土地大数据模块调用中国指数研究院多年来积累的土地数据，将数据呈现在 地图上，并配有时间22、轴回溯功能，清晰直观地展示天津市土地市场的历史变 迁与现状。 展现方式：地图、报表 地图页面加载了数值分段上色功能及3D展示，用户可根据区域颜色或 3D数据柱高低判断区域各指标数值大小 报表页面展示更详细数据，用户可进行统计查询，更高效地分析土地 市场 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 土地大数据 示例：报表页面 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 土地大数据 示例：时间轴动图，成交楼面价（区县维度） 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 土地大数据 功能1：土地大数据模块已实现弹窗拖拽功能，用户可以对多个目标区域进 行对比分析 资源 模型 土地 房产 客群23、 经济 项目 规划 功能2：土地大数据模块设有“地块”筛选按钮，用户可点击此按钮查 看2006年至今地产所拿地块分布及地块详细信息 土地大数据 天津城市地图 4.房产大数据 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 房产大数据 模块结构：房产大数据模块整体结构与土地大数据模块相似 展示数据：新 房-成交数据、供应数据等 二手房-评估价格、供求关系指数、搜索指数 用 途：直观地向用户呈现天津市房产市场历史状况及现状 天津城市地图 5.客群大数据 客群大数据 探究现状与潜能 助力精准营销 客群大数据模块从区域内人口密度、人口迁徙与潜在客户特征、潜在客户购房偏好 等维度结合，交叉分析与“房”相24、关的人口数据，助力地产判断目标区域购房 需求、锁定目标客群，进行精准营销。 客客 群群 大大 数数 据据 人口大数据 潜客大数据 人口密度 人群特征 购房偏好 人流迁徙 时空分布 职住分析 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 客群大数据-人口流动 城市地图提供全面连续的人群位置分析数据。基于此类数据，开发地产 可掌握目标区域人流情况，挖掘人群出行轨迹特点。 职住分析 目标 区域 人口密度 时空分布 人流迁徙 图：某工作属性板块不同时点人口密度 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 客群大数据-潜客画像 城市地图全面整合房天下用户数据，截至目前房天下APP装机量达1.8亿，25、日 均独立访客600万，用户覆盖绝大多数购房群体。 通过挖掘房天下用户行为轨迹，识别购房人群、勾勒潜客画像，为地产 分析客群提供参考依据。 累计1.8亿 APP装机量 每分钟 41个 购房者线上预约看房 日均 600万 独立访客 每天 6万条 房产销售线索 面积 偏好 关注 楼盘 工作地 区域 偏好 户型 偏好 单价偏好 年龄 总价 偏好 居住地 通勤 距离 天津城市地图 6.经济大数据 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 经济大数据 天津城市地图引入宏观经济数据，时间跨度1978年至2016年，通过国民 经济核算、人口情况、固定资产投资、财政金融、对外贸易、人民生活等六 个维度反26、映目标区域宏观基本面情况 ，助力地产分析城市或区县的人口 流动、住房需求等房产相关变化情况。 国民经济核算 人口情况 固定资产投资 财政金童 对外贸易 人民生活 天津城市地图 7.城市规划 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 城市规划 城市规划模块从交通、产业、政策等维度集成城市规划信息，直观展现城市 未来面貌。 图：2020年北京地铁规划路线图（模拟） 天津城市地图 8.项目魔方 资源 模型 土地 房产 客群 经济 项目 规划 项目魔方 项目魔方模块为用户提供自定义分析功能，用户可标记目标区域，限定距离 与数据有效期，查看周边资源分布、土地数据、房产数据、规划数据及人口 流动情况等。例如标记某一地块后，查看该地2公里内地铁站数量、换乘站数 量、市重点小学数量分析资源分布情况；或重点地铁站数量与成交土地宗数， 交叉分析交通资源与土地成交情况。 天津城市地图 9.城市大屏 城市大屏 城市大屏模块将从新增土地、新开盘项目、项目分部、项目销售金额等四个 角度为用户展示相关数据，旨在从城市层面为用户描绘业务进展状况，实现 在线业务监测。 新增土地 新开盘项目 项目销售金额 项目分布 THANKSTHANKS 感谢聆听 .06.21 城市地图阶段性成果汇报