1、【威尼斯项目】开发【威尼斯项目】开发可行性研究报告可行性研究报告西安大金置业有限公司二零一一年七月二日目目录录前前言言第一章第一章项目总论项目总论一、项目背景二、项目概况第二章第二章项目投资环境项目投资环境一、宏观经济分析二、曲江宏观环境分析三、曲江会展产业园环境分析四、会展经济与区域房地产的关系五、曲江会展中心概况第三章第三章房地产市场分析房地产市场分析一、政策环境二、土地市场三、商品房市场四、分物业市场五、项目区域市场第四章第四章项目发展定位项目发展定位一、项目定位二、项目运作思路三、项目销售价格建议第五章第五章项目收益与财务分析项目收益与财务分析第六章第六章结论与建议结论与建议前前 言言2、摘要摘要一、可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求、 资源供应、 建设规模、 环境影响、 资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次研究是就西安市曲江国际会展产业园 N72 地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对 N72 地块项目进行评估。二、分析方法及主要假设条件和风险因素1、分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期3、财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作， 根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外， 我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。2、主要财务分析假设条件以