1、合正观澜汇项目一期销售百问一、 项目简介1. 项目的注册名和推广名各是什么？ 注册名：澜汇花园 推广名：合正观澜汇 Urban art2. 开发商 开发商：深圳市合正房地产集团有限公司 投资方：深圳市建信投资发展有限公司 项目分公司：深圳市福民合建投资有限公司3. 技术指标（一期）一期规划指标表总占地面积建设占地面积总建筑面积计容面积容积率84308447282734341801354.03产品建筑面积小计回迁面积可售面积保障面积住宅95475163897908623840商业571702473932431地下商业10000010000小计1626454112912151723840二期（012、-02地块）规划指标表总占地面积建设占地面积总建筑面积计容面积容积率84308264831536921111954.20产品建筑面积小计回迁面积可售面积保障面积住宅10188501018850商业771037503960小计10959537501058450二期（01-01地块）规划指标表 总占地面积建设占地面积总建筑面积计容面积容积率843081390761564432703.30产品建筑面积小计回迁面积可售面积保障房面积商务公寓302902278075100商业12980129800小计4327035760751004. 一期总户数与户型配比？ 一期总户数为796户（其中包含开发商保留的83、套顶层复式），实际可售为788套。面积户型套数套数比75-84三房二厅一卫26833.6%88三房二厅二卫16220.4%88四房二厅二卫16220.4%125-178五房二厅二卫19624.6%210-311顶复81%合计796100%5. 项目位置？项目宗地号？土地开发性质？用地性质？土地使用年限？ 位置：深圳市龙华新区观澜大道与人民路交汇处 宗地号：A914-0303 A914-0304 土地开发性质：商品房住宅小区 用地性质：二类居住用地 使用年限：70年6. 项目的城市更新单元？ 观澜中心西片区7. 一期土地开工、入伙时间？二、三期土地动工时间？整体三期建设哪年完成？ 开工：20144、年4月 入伙：2017年底 二期开工时间：2015年12月 三期开工时间：2017年上半年 整体完成时间：2021年8. 项目自身配套设施有哪些？幼儿园 12万平米的商业，3500平的幼儿园、小学（三期）、图书馆、社区健康服务中心、老年人日间照料中心E座儿童游乐区A座还迁楼建筑中庭泳池绿幽坪住宅大堂营销中心C座B座D座F座二、 开发商及相关合作单位1. 发展商介绍 合正集团概况：深圳市合正房地产集团有限公司以“构筑高性价比空间 缔造健康品质生活”为使命，于1996年成立，是一家以深圳为依托，面向全国发展的优质综合性房地产开发集团公司。是“中国房地产百强企业”的合正，集团秉承稳健发展的经营理念，5、形成了以房地产开发为主，物业管理、商业物业运营为辅的产业格局，建立了一整套具有自身特色的较为完善的管理体系和运作机制，树立了高效、稳健、诚信的企业形象。 开发历史： “合正园”、“合正名园”、“香逸名园”、“合正佳园”、“合正逸园”、“合正星园”、“合正锦园”、“合正瑞园/美寓”、“合正锦湖魅力城”、“合正上东国际”、“香逸中央”、“合正丹郡”、“合正东部湾”、“合正中央原著”、“合正香蜜原著”“合正汇一城”、“合正荣悦府”、“合正观澜汇”，2015年8月14日，合正集团在深圳瑞吉酒店大宴会厅隆重举办了“合正集团海外战略发布会”。美国洛杉矶三大项目全面亮相，标志着合正集团正式进军海外，实现全球6、化布局战略。2. 代理公司： 世联行：成立于1993年的世联地产，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，也是境内第一家A股上市的房地产综合服务提供商。2014年，世联正式更名为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”，简称“世联行”。世联行基于客户价值，坚持轻资产服务品牌的内核，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，将公司单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式服务平台，建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统、世联信贷互联网金融系统，打造集顾问咨询、营销代理、金融服务、资产管理等多项业务为一体的服务平台，为客户提供一站式、平台化、交叉交互式的轻资产房地产服务。3. 广告公司： 7、新主创文化传播有限公司致力于将新颖活力的广告思维植入作品之中，为客户提供领先市场的整合推广服务，主要客户均为深圳一线地产开发商及国内成长型的消费类品牌， 不愿服从经验值下规模化的利益囤积，固执且冥顽不灵的追随顶尖创意，追求唯精唯一。 服务项目：绿景公馆1866、绿景虹湾、绿景香颂、绿景NEO、星河银湖谷、星河盛世、星河传奇、壹方玖誉、金地大百汇、金地天悦湾、金地鹭湖1号、金地上塘道、金地梅陇镇、金地朗悦等。4. 规划设计公司 背景介绍：华阳国际设计集团，成立于2000年11月。总部位于深圳，设有深圳、广州、上海、长沙、重庆、香港六家公司及建筑产业化公司、BIM技术应用研究院、造价咨询公司。现有8、员工2000余人。公司拥有建筑设计综合甲级资质和规划乙级设计资质。是全国首个设计企业类“国家住宅产业化基地”。获得中国十大民营设计企业、全国优秀民营企业、中国最具实力的工程勘察设计单位、年度行业领袖等荣誉。 专长/特色：城市商业综合体，高密度住宅，办公及文化建筑，住宅产业化和BIM 代表作品：深业上城，华润大涌旧改，卓越前海5. 景观园林设计公司 背景介绍： AECOM是全球顶尖的全方位综合服务企业，为世界各地的公私营客户提供建造、设计、投资及运营服务。我们拥有近10万名的员工，包括建筑师、工程师、设计师、规划师、科学家，以及管理和施工服务专业人员，为全世界150多国的客户提供服务。AECOM9、在工程新闻纪录全球工程设计公司年度营业额排名连续多年名列第一，并被财富杂志评选为全球最受赞赏企业。其业务涵盖交通运输、基础设施、环境、能源、石油与天然气、水务和政府服务等领域，位居各大市场领域的领军地位。AECOM整合全球视野、本土认知、技术创新与专业知识，满足客户的项目需求及创新解决方案。作为财富500强公司之一，截至2015年3月31日，AECOM包含URS及Hunt年营业额约190亿美元。 专长/特色：景观设计集生态、规划和艺术于一身。AECOM 规划+设计在这一跨学科设计领域拥有超过 80 年的丰富经验。景观设计是融汇生态环境、城市功能和社会价值的综合艺术，以不同尺度的场所，营造氛围各10、异的景致和活动空间，为社会日常生活增添多样的可能性。AECOM 规划+设计在亚州已累积超过十年的经验，重视专业的连横，在城市设计、经济规划和生态保育专业的强大支持下，以宏大的视角提升环境的整体质量，引领着区域内景观专业的可持续发展。AECOM 规划+设计的景观重视对整体环境和意境的塑造，其理念与东方智慧对意境的追求遥相呼应。在专业精深、经验丰厚、技术领先的基础上，我们致力于把握参与者的体验，理解人对环境的诉求，进而领悟自然，从文化与当地生活中挖掘意境，给与每一个场地独特的生命力。无论是古村落的再生、新城区的开发，还是湿地的修复或住宅小区的设计等，我们所追求的是不断在演变的新景观，其最终目标能够11、为场地赋予新的体验，鼓励人与人的互动，促进人与环境的对话。AECOM 规划+设计的设计理想是尊重人性和大自然环境，在全球化进程步履匆忙的今天，我们将专业、态度和责任并重，化现代的羁绊为契机，以继往开来的态度，构筑让大众思于斯，事于斯，乐于斯的家园。 代表作品：成都华润翡翠城、沈阳华润中心、日照华润五彩城综合发展项目、烟台华润中心、武汉华润万象城综合发展项目、杭州华润萧山万象汇项目、太原华润万象城项目、太原华润写字楼项目、深圳湾华润国际商业中心柏宁花园、成都华润凤凰城、深圳益田假日广场及威斯汀酒店、广州招商金山创意园、深圳科兴科学园、深圳平安国际金融中心、佛山保利德胜CBD、成都河畔新世界广场、12、北京雁栖湖国际会都景观设计、上海国际金融中心 主创设计师简历： 张文华先生是一位拥有超过25年丰富总体规划和景观设计经验的注册景观建筑师。 张先生参与的项目包括商业综合体、住宅、企业园区、广场、裙楼景观设计以及水岸空间设计等诸多类型，也参与多个城市规划、园区规划，着重强调于景观设计过程中的设计与历史、文化及自然环境相合。6. 建筑工程公司 背景介绍：中国核工业华兴建设有限公司，始建于1958年，拥有下属及参控股单位四十余家，员工7000多人，是中央直属综合性大型建设公司，国内知名房屋建筑特级资质建设公司，具有丰富军工工程经验的军工企业集团。 专长/特色：近年获得包括建筑工程“鲁班奖”在内的国家13、及省部级奖项近200项。 代表作品：公司承建大批有影响的工业民用工程，如上海大众、南京投资大厦、上海国际体操中心、重庆英利大厦、厦门软件园等，区域覆盖国内20多个省和直辖市，以及新加坡、巴基斯坦、阿尔及利亚、约旦等国家。7. 室内设计公司（包含样板房与营销中心） 背景介绍： P A L设计事务所有限公司（http:/ 方针。屡次获得多项国际设计大奖，作品深得客户称许，并赢得业内外人仕的广泛认同。P A L设计事务所有限公司 由梁景华博士于1994年创立，总部设于香港，并于上海、北京及深圳设立办事处，现聘用的设计师来自不同国籍，学历丰富和经验深厚，在梁先生的带领下，风格以简约精巧，着意把设计融入14、东方及西方的不同文化，结合古典及现代的设计元素，创造出和谐、舒适和不受时空限制的空间，务求优化生活环境，改善生活质素。 专长/特色： 室内设计，公司设计风格以简约精巧，着意把设计融入东方及西方的不同文化，结合古典及现代的设计元素，创造出和谐、舒适和不受时空限制的空间。 代表作品： 上海浦东新证券大厦内的交易所整体范围；北京朝阳区Star City酒店；深圳聚豪会高尔夫球会会所及愉景湾高尔夫球会会所，中信红树湾、上海九间堂、观澜湖高尔夫、酒店有深圳万豪酒店、观澜湖东莞和海口的酒店、南京希尔顿酒店等 所获荣誉：2012中國建築學會室內設計分會”中國室內設計年度影響力人物”榮譽2012精品家居 年度15、最佳住宅空间大奖 主创设计师简历：梁景华博士Dr. Patrick LeungP A L 设计事务所有限公司创办人及首席设计师，美国林肯大学荣誉人文学博士，香港十大设计师、香港室内设计协会名誉顾问 梁景华博士，1978年毕业于香港理工大学。他的室内设计作品追求永恒、创意，以简约精巧见称，融合东西方文化之精华，创造出和谐、舒适和不受时空限制的空间。梁博士及其团队擅长控制大型星级酒店及会所等大型项目，多年来，他及其作品获得多达百多项国际奖项，当中最高的荣耀是获颁发IFI卓越设计大奖的全球最佳室内设计大奖。8. 模型制作公司 背景介绍：品筑模型成立于1998年，至2015年，已拥有13000平方的厂16、房面积，是亚洲规模最大、最专业的模型公司，建立了包括深圳品筑（国际事业部、国内事业部）、迪拜品筑、香港品筑、台湾品筑、土耳其品筑、成都品筑、南宁品筑、海口品筑、厦门品筑等在内的集团化运作模式，与全球多家行业优秀企业、知名商业机构和集团结为战略合作伙伴，打造中国模型行业最具竞争力的品牌公司。 合作开发商：华润地产、万科地产、新鸿基地产、新世界地产、和记黄埔、华侨城地产、中海地产、招商地产、中粮地产、碧桂园。 合作项目：龙光玖珑玺、宏发世纪城、华润万象城、华润银湖蓝山、华润城、绿景虹湾、宏发嘉域、佳兆业壹号9. 影视片制作公司 背景介绍：骄阳数字图像是国内领先的数字图像服务提供商，99年成立于深圳17、，17年里专注于房地产建筑动画创意制作及房地产数字体验中心展示设计制作领域，公司总部在深圳，北美、中东、欧洲及中国设有10多个分支机构，服务的客户遍布海内外，深圳地区的市场占有率达80%以上。与国内前10强的开发商形成长期战略合作关系，服务过上千个大型动画项目及200多个超大型数字化展厅项目，是国家认可同时获得高新技术企业，动漫企业，双软认证企业，及国家六部委颁发的国家文化出口重点企业。骄阳本着领先于国际化的创意，专业的科技制作手段，一流的服务，严格遵循ISO9001国际化流程为贵公司提供一场完美的视觉盛宴。 主要产品及服务：数字影片及图像、多媒体、广告宣传片，展览展示策划如环幕、魔法书、VR18、虚拟现实、数字沙盘等，以及系统集成等，为房地产开发商、建筑设计师、城市规划、文博展馆、等提供综合全面的推广展示方案和图像服务。 服务项目：恒裕滨城二期、万科天琴湾、龙瑞佳园山海韵、龙华九方购物中心、金地大百汇、海岸中心、御林华府、公园一号广场、坪山新区中心区、三诺智慧大厦、万科双月湾、卓越城、乌鲁木齐绿地中心、仁恒滨海中心、万科壹海城、金融街巽寮湾、珠海十字门商务区、保利阳光城等。10. 包装展示公司 背景介绍：石头兄弟，是石头 （Stone）2005年创立。总部位于深圳市深南大道2001号。STONE SHOULDER设计范围包括：样板间、情景房、别墅、会所、营销中心、酒店、办公空间、 商铺19、包装、售楼通道、售楼氛围、导示系统、小区雕塑、展会展位、巡展以及大型展厅、博物馆、提供包括硬装设计、软装配饰、空间形象顾问与后期制作安装等。 服务的客户：光耀集团、中信地产、华侨城地产、龙光集团、佳兆业集团、融侨集团、益田集团、金众、宝能、城建集团、友盛地产、振业集团、福盈地产、富通地产等。三、 区域概况1. 项目所在地理位置（地图标示）2. 项目四至？ 北至人民路、南至环观南路、东临观澜大道3. 项目周边的主要交通道路有哪些？ 观澜大道、人民路、环观南路、机荷高速、梅观高速（即将市政化）、龙观快速，及未来将建的恒生路、武馆南路4. 项目周边的住宅区、商业区及其他重要建筑物？ 住宅区：美佳华首20、誉、中航格澜郡、招商澜园、招商观园、城建仁山智水、和黄懿花园、金地天悦湾 商业区：天虹、比邻新天地，1公里范围内 重要建筑物：世纪广场、图书馆、美术馆、观澜体育中心、龙华新区政府大楼；5. 到达项目的行车路线？（1）自驾路线：龙华方向：龙观路观澜大道项目 梅龙大道大和路环观南路观澜大道项目坂田方向：布龙路梅观高速观澜大道项目福田方向：皇岗路梅观路机荷高速观澜大道项目 福龙路机荷高速观澜大道项目罗湖方向：清平高速机荷高速观澜大道项目南山方向：龙光高速机荷高速观澜大道项目（2）公共交通路线：项目门口为第四工业区公交站点，有多条公交线路可直达至本项目，312路;332路;866路;882路;b65221、路;m225路;m243路;m263路;m269路;m338路;m361路;m392路;m408路;m424路;长10路;长68路；（3）地铁线路：地铁4号线北延线的世纪广场西站与项目的商业无缝接驳，2016年底前开工，预计2020年年初通车；6. 项目周边的配套有哪些？ 教育：观澜二小、观澜二中、观澜中学、文成学校、博文学校、文峰学校、美中学校、精英学校、深圳市第二外国语学校、福苑学校、观澜中心小学 医疗：龙华人民医院 行政事业单位：龙华新区政府、观澜交警中队、福民派出所 银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、邮政储蓄银行、农村商业银行 购物：天虹、比邻新天地 公共及市政配套：图书馆22、美术馆、世纪广场 公园：观城公园、观澜人民公园、观澜中心公园、樟坑径公园、新田公园、观澜新斜山社区公园、观澜老街公园、松元公园、库坑公园、观澜森林公园 娱乐休闲：坂画基地、山水田园、观澜湖高尔夫 自然景观：茜坑水库、横坑水库、大水坑水库7. 项目周边的工业区多不多？对未来生活影响大不大？ 项目对面为观澜第四工业区，现在为废弃场房，闲置；周边的工业区不多，不会对生活产生影响，并且，四周的工业区未来都属于旧改范围。8. 政府对片区未来的规划定位？ （1）市政府：定位“两区一城” 建设“一中轴九片区” 龙华新区成立后，按照深圳市委市政府的要求，编制了龙华新区未来发展的总纲龙华新区综合发展规划（2023、12-2020），新区未来发展的定位是：协调珠三角，强化深港合作的枢纽地带，深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。同时，按照集约集聚的原则，重点建设“一个发展中轴，九个重点片区”，观澜作为新区的一部分，也将享受到政策利好，走上快速发展的道路。 2012年，观澜办事处专门制订实施了观澜产业发展实施方案，围绕新区“一中轴九片区”战略规划，顺利推进“一轴（梅观城市快速、地铁四号线、观澜河中部发展轴）、一核（横坑水库周边科技文化服务中心）、四片区（龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、大唐低碳产业示范园、观澜文化产业园）”建设，长安标致雪铁龙、观澜湖新城、锦绣国际科技城、华润24、三九、桂盟链条等重大项目将逐步成为新区产业布局集中区和经济社会发展新的增长极。（2）深圳外事办：观澜成为深圳国际化社区之一 深圳市外事办编制完成的深圳市国际化城市建设重点工作计划（2014-2015年）中提到，深圳将打造国际化典型社区，推动建设福田东海、水围，罗湖百仕达，南山沿山、水湾，龙华观澜，盐田梅沙，龙岗华为等8个国际化社区。打造国际化社区，为进驻的各国企业人才提供了宜居的环境，改变了观澜地区落后的形象。9. 观澜区域有哪些城市更新项目？10. 片区内目前已入市和即将入市的商品房住宅小区？（表格）四、 规划设计1. 项目整体规划设计理念及特点是什么？（1）设计理念：项目充分利用所在区位的25、地理和交通优势，合理布局商业，住宅，办公及其他配套设施，形成复合性的城市生活空间，呈现为集居住，公办和购物等多功能型的城市综合体组群，延续观澜已有的绿色城市形象以人为本，打造成辐射整个片区的新兴绿色生态都会核心。（2）一期特色： 项目将住宅塔楼，购物中心，街铺，地面和地下停车等功能结合成有机共赢，兼顾开放性和私密性的城市生活空间。 商业在观澜大道和恒生路形成项目的主要展示面，利用地势南北高差形成多首层的三层购物体量。外部通过多个广场入口结合景观元素引导客流，合理设置流线和竖向交通，在内部形成多种丰富体验的购物空间。 商业屋顶成为南区住宅塔楼的屋顶花园，住宅业主在独享商业便利的同时可通过恒生路一26、侧的通高住宅大堂上至这私密的绿色生活平台。地下车库将商业车流和住宅车库分开引导至停车区域，保证了商业的可达性和住宅的私密性。2. 建筑设计、风格、理念、特色分别是什么？ 设计风格：在整体形象上，住宅塔楼立面形象采用经典的Art Deco风格即艺术装饰主义风格，将古典精神与现代建筑完美结合，体现出古典主义的精致、大气、永恒的建筑感受，同时又具有现代主义的简约而不简单。在近人尺度上，通过各栋塔楼架空层外挑的入户大堂雨棚，石材的外部装饰艺术造型与内部亲人木质材料的结合，营造出尊贵，舒适、怡人的回家感受。 设计理念：以Art Deco风格为出发点，设计手法融入到住宅塔楼立面设计的每一处，彰显大气、优雅27、端庄的品质，为住户提供高端大气的整体形象，身份和地位的象征，高品质的宜居空间与环境。 特色：经典的三段式黄金比例塔身构图，垂直线条强调竖向感，几何化的细部装饰。顶部简约又富有细节的线脚处理，呈现Art Deco经典造型；架空层采用石材造型，进一步体现古典大气磅礴，庄重奢华的品质感受。3. 商业的设计的风格、理念、特色分别是什么？ 设计风格：商业形态利用弧形和直线的韵律组合结合石材，铝板和玻璃面材，外部形成整体水平向流动的体量；内部提供收放多变的空间组合。 设计理念：南北地势高差变化形成多首层商业布局，提供多层次多元化的购物，休闲娱乐和餐饮体验。地面层端部形成开放式入口广场与城市界面互动吸纳客28、流。二层局部设置露台为餐饮等互动性商业提供外围推展。内部商业动线设置多处中庭空间，合理布置扶梯位置，提供多变的室内和室外购物体验。4. 项目的营销中心的设计与装修风格是什么？蕴含了哪些设计理念？ 设计理念：空间分明 设计风格：现代艺术风格 特色/亮点：整体主色调为米白色及玫瑰金色，以线条点缀浇筑而成，营造细腻且富造型的艺术感。休息区和接待大堂层次分明，以天花高度区分空间。后者楼高两层，层次丰富的米白色天花以规则的弧体构建，镶嵌玫瑰色金属条子，拾级而上，核心垂吊水晶吊灯，锁住流光溢彩，层次让设计语汇不言而喻。墙壁以条子营造空间层次，米白色大理石与玫瑰色金属条子相间并列。可见设计师在线条运用上独具29、匠心，务求让时尚和艺术互相交织出具线条美的质感。5. 项目营销中心在哪个位置？有哪些配置？ 营销中心紧靠观澜大道，有一层 营销中心内有接待台、水吧、洽谈区、签约区、影音室、资料架、价值展板、洗水间、模型区6. 园林设计风格及理念、特色？园林植物的选用？ 住客平台“园中园”的主入口参照大宅庭院入口，以水景幕墙及绚丽植物衬托迎宾体验的高贵与典雅。 从主入口通往会所设施以及各栋大楼设有主要通道外，有蜿蜒小径与小巷给住客在丰富的景观园林中探索。 小径同时通往各栋大楼之余设有各种的公共景观空间让住客提供舒适休憩及互动空间，特色景观小景包括宁静放松的休息空间“冥想园”及“阅读花园”、恬静的运动空间“太极庭30、”、缤纷绚烂的种植庭园“香草庭”等。会所特色泳池设计灵感来自鸟语花香的天上花园，四周以茂盛亚热带乔木环抱，确保住客的私密。 泳池外设有设计细致草坪 “绿幽坪”。“绿幽坪”仿如大宅庭院后花园让住客顿时置身郊野，宽敞空间可供住客老少运动或举行各式排队活动。草坪中央有独特的廊架点缀园野，作为“绿幽坪”焦点，可供乘凉。 景观设计在开放式对外空间与平台气氛制造强烈对比。商业空间的主入口以地表性的广场作为重点，以舞动喷泉作特色水景，营造庆典广场的热闹气氛，为访客带来独特的到访体验和购物体验。 广场旁由富动感形态及层叠效果的特色种植花园和入口阶梯连接。层叠种植花园中放置造型座椅增强休闲和休憩空间。7. 园林31、内是否设置景观小品？除此之外，还有哪些配置？ 有一组（三个）凉亭、两套儿童组合滑梯及其他小型游乐设施、沙坑、两组健身器材、户外藤编桌椅、木质长条凳、游泳池（水上躺椅、躺椅组合、小型水上儿童滑梯）8. 整体景观规划设计的理念、风格、特色分别是什么？ 项目整体景观规划将对内和对外空间区分，对内住客专享空间以私密式后花园与对外商业空间开放式规划作对比。动线以流动的循环带动，平台上的公共空间有机聚落及散落在各栋大楼附近，方便住客之余同时提供充足休憩空间。自然种植多样化及茂盛的植物把郊野的景观视野带到住客眼前。 设计理念：住客专享平台以“园中园”为灵感，希望为住客带来回家体验，勾起故乡的回忆。 “园中园32、”设计以传统中式庭院空间作为灵感，以现代手法重新演绎。整体空间顾及到住客的不同需要，在景观设计中为空间各种功能区分及赋予主题，同时就各功能为住客带来不同的感官体验。 设计风格：现代 特色：“绿幽坪”廊架以及整个平台中的灯具设计灵感皆取材自传统版画雕刻艺术及故乡的波光倒影，以植物在光线中的浮光掠影制作成透光图案，在光线中显出层次。9. 小区泳池泳池面积多少？游泳池的设计风格与理念及特色？ 游泳池面积大概1520平方，儿童池水面积约90平方，成人池水面积约588平方。泳池含有水中躺椅、按摩喷头，儿童池旁有一小型滑梯。整体设计风格与园林一致。10. 泳池有无收费行为？是否只对小区业主开放？什么时候开33、放？ 要收费，需收取运营的费用，小区泳池不对外， 开放时间为每年5月中旬至9月底。11. 项目的架空层做何用途？ 做为休闲健身。12. 样板房选址及装修设计风格？ 样板房选址在D栋C31户型89平，现代简约风格； D1户型125平，现代中式风格； E1户型143平，现代奢华艺术风格； E栋F1户型178平，装饰主义ArtDeco风格。13. 车库的设计特色？ 特色：合理设置车库出入口，分离商业车辆到指定楼层区域，避免对住宅车辆的干扰。车库设置多处垂直电梯和扶梯便于商业客流垂直提升到上部商业楼层；住宅车库紧邻各住宅塔楼核心筒便于住户就近停车。 设计借鉴的有名项目：万象城，KKMall。14. 三34、大堂的面积、净高，层高、配置、设计理念与设计特色？（详情，包含未涉及到的问题） 入户大堂在每栋住宅楼下，层高5.6米，净高4.5米。 住宅公共大堂有两个，恒生路附近，层高11米，净高9.25米。商业屋顶的大堂，层高5米。 架空层大堂装修后净高能达到3.8左右。 无停车大堂。 地下室的层高为3.8-3.9米。15. 人行、车行动线？是否人车分流？车库入口的位置及设置？ （如图所示） 车行动线沿小区四周的主干道行驶，人行动线沿小区内铺设；人车分流； 16. 商铺规划设计特点及位置？商铺的面积？商业裙楼层高？ 商铺沿建筑周边规划，商铺的层高为5.6-5.7米。17. 在规避道路噪音方面的考虑？ 通过35、与观澜大道的高差及园林的覆盖有效的规避噪音影响。18. 项目配电房分布在什么位置？对社区正常生活影响范围？ 配电房在D座、E座-2层地下室，对社区的正常生活无影响，有商业间隔。19. 不利因素有哪些？（详细说明与解决方案） 垃圾中转站设置在F栋的西北角，地下一层处，处理商业、住宅的垃圾。五、 产品户型1. 项目采用何种楼宇结构？ 住宅楼均采用部分框支剪力墙结构，结构高度约为93.499.4 米，最大结构跨度为11.0 米，为A 级高度建筑，转换层位于地上第三层，商业裙房采用框架结构。2. 项目楼栋数？各栋楼间距？楼体高度？总层数？每栋一梯几户？ 一期有6座29-31层的高层塔楼组成，其中1栋A36、座为30层住宅，属于还迁楼，1栋B、C、D座为29层住宅，1栋E、F座为31层住宅。地上设二层裙房及架空层，主要功能为商业、住宅出入口及架空公共活动平台。地下设1 层半地下一层及2 层地下室，半地下一层为商业，局部为地下停车，地下一、二层作为停车库及设备用房。3. 各栋标准层层高和净高？ 标准层高为2.9米，半地下一层商业裙房标准层高为5.7米，地上一、二层商业裙房标准层高为5.7米，架空层部分梁下净高控制为4.9 米。地下室一层高非人防区为3.7 米，人防区为3.9 米；地下室二层层高人防区为3.9 米；设备用房部分结合高度需求，采用局部降板或抬高的方式处理。4. 项目户型有哪些？不同户型有37、什么特点？（见户型解说）5. 各户型赠送空间的处理？赠送比例？（如图所示）6. 产品的公摊面积是多少？ 产品的公摊面积在14.71-28.38平米之间。7. 项目的交楼标准是什么？ 毛坯交楼8. 户内有无可见的异形柱及异形梁？ 无9. 空调位位置？是分户还是中央空调？ 空调是分户设置的10. 装防盗门及防盗网是否可以业主自行安装？ 不可以11. 奇偶层差别？特殊楼层差别？ 无奇偶层，B、C、D、E栋的顶层各有2套复式12. 户型的分户墙有多厚？隔墙有多厚？楼板有多厚？ 分户墙厚度有200-250mm，楼板厚度有300mm13. 每户做过噪音检测吗？隔音效果如何？ 做过噪音检测六、 施工工艺及材38、料1. 项目的外立面用的是什么材质、涂料？ 特别用材/有名用材：进口高品质安哥拉棕石材、经典仿石面高级面砖及高级古铜色金属材料。 材料的好处：石材与面砖的结合更能突显经典Art Deco立面风格效果，彰显住宅品质。 与本项目使用相同材质的有名项目：合正香蜜原著，合正中央原著，中洲中央花园。2. 商业的外立面所用的是什么材质？ 石材(金丝缎花岗岩和皇室啡花岗岩)，铝板（香槟色）和玻璃材料的虚实结合 材料的好处：商业裙房成为上方住宅塔楼的载体和基石，通过石材，铝板和玻璃材料的运用，稳重中不失灵动。石材主色与住宅塔楼面主色形成呼应关系；香槟色铝板凸显现代和时尚；玻璃界面成为动线入口的引导和商业界面的39、展示。 与本项目使用相同材质的有名项目：金丝缎花岗岩-深圳皇庭广场；香槟色铝板-南宁万象城3. 窗户材料及品牌，玻璃品牌、颜色及厚度？ 玻璃采用南玻或信义，厨卫6mm单片钢化玻璃外，其余均采用8LOW-E+9A+6中空钢化玻璃和6LOW-E+9A+6中空钢化玻璃，颜色由设计部提供。4. 入户门的尺寸及材料和品牌？ 入户门有三种规格：子母门为1200*2200，单开门为1000*2200和1040*2200两种。 品牌：恒昌达 材料：木质防火门5. 电梯的品牌、载重及速度？是否直通地下车库？ 上海三菱电梯,载重1050KG,速度2.0m/S,直通地下车壳6. 是否每户配有信报箱？信报箱的位置？ 40、是，在三楼架空层7. 外墙、屋顶、厨卫的防水设计？ 8. 各类机电系统及特色（给水、排水、消防灭火、电气、通信等） 通信采用三网合一，业主可以自主选择。9. 是否做消杀措施？ 做10. 停车场交付使用标准？（成本部、工程部）车位是否可售？收费标准？ 车位1.0mm厚环氧地坪平涂，车道为2.0mm细砂防滑，坡道3mm后粗砂防滑11. 公共部分的照明系统？ 每户供电的最大负荷为多少？ 最小6KW,最大16KW12. 电表、水表、煤气表位置？是否自动抄表到户？ 电表、水表在楼道里，煤气表在阳台，煤气抄表到户，电表、水表需业主自己查询。13. 五金器件的品牌？ 知名品牌：有耶鲁门锁YDM3211；其他41、为不知名品牌14. 厨房如何排油烟？是否设置专用烟道？是否防倒灌？ 有设置专用烟道，防倒灌15. 阳台栏杆的材料及高度？生活阳台是否有洗衣机位及给排水位？ 阳台栏杆的材料是玻璃铝合金材质，高度为1150mm。 生活阳台有洗衣机位及排水位设置。16. 冷水和热水管道是分别采用何种材质的材料？ 全部采用PP-R管17. 小区内管道设计会否做隐蔽设计？管道煤气使用何种材料，保修期多长时间？ 管道煤气采用镀锌钢管，保修期2年18. 小区是否用市政供水系统？是否每户都有直饮水入户？ 有市政供水系统 每户暂无直饮水19. 每户有多少个电话、电视及宽带插座？具体的位置在哪里？ 每户有2个电话，2个电视，2个42、宽带插座，具体位置在客厅、主卧室。20. 小区智能化品牌有哪些？是否有无线网络覆盖？ 可视对讲设备品牌：慧锐通，有无线网络覆盖七、 智能化系统1. 小区内有哪些智能化系统？终端与哪些设备相连？ 宽带网络系统：客厅、卧室预留高速宽带插孔。 电话系统：客厅、卧室预留电话插孔。 有线电视系统：客厅、卧室预留有线电视插孔。 移动APP智能系统：投诉报修、对讲（含紧急求救呼叫），煤气泄露自动切断及报警，电煤气远程自动抄表。 门禁系统：非接触式智能卡大堂门禁系统。 监控系统：全天候红外线中央闭路数码电视监控，小区入口、楼宇入口、电梯轿厢、小区与车库关键部位均采用电视监控。 停车场管理系统：采用非接触式智能43、卡出入自动管理。 消防报警灭火系统：火灾自动报警，中央消防联动控制，紧急广播。2. 智能系统是否提前安装好位置与接口？ 是3. 智能系统是开发商提前安装好还是需要业主自己安装？ 对讲机现在安装，装修期很容易被破坏，为了保障机器的正常使用，我们建议业主装修完成后安装4. 小区的智能系统是否包含安防系统？安装在哪些位置？ 包含，在小区主要出入口、停车库、楼梯口等重要位置5. 儿童活动的区域有无监控系统？ 有6. 每户是否有可视化系统？能否保证业主的安全？ 有7. 在停车场内有无智能寻车系统？有哪些设置与要求? 停车场配备视频引导及反向寻车系统，车主直接输入车牌便可方便的查询到停车位置；系统具备车牌44、自动识别功能，支持中央收费模式。对月租车系统数据库中将建立固定车辆的档案，并记录车牌号和图象等信息，对临时车辆系统数据库将建立临时档案记录其车牌号及图象信息，通过视频车牌识别系统，就能准确判断车牌和车是否吻合。缴费可以采用微信、支付宝、二维码等网络缴费模式8. 业主可否随时调出监控视频阅览？是否需要相关手续？ 能调出部分公共区域的监控（比如：儿童游乐场、老人活动中心等），但需物业授权八、 物业管理1. 物业管理公司是合正自有物业还是引进物业？ 物业管理公司是合正自持物业，深圳市合正物业服务有限公司成立于一九九八年八月二十八日，持有国家“二级物业管理企业”资质证书，目前在管物业管理面积约约18045、万平方米以上，服务业主10000户以上。公司严格按照ISO9001：2008质量体系运作，不断提高服务的科技和文化含量，持续推出服务精品。 公司积累深圳及跨地区物业管理服务近14年的经验，已建立起以高级技术人才为骨干、中级技术人员为主力的高学历、高素质的管理团队和“年轻化、专业化、职业化”的服务团队，拥有员工600人。多年来公司所服务的各物业小区先后被行业主管部门评为“深圳市花园式、园林式达标小区”、“深圳市安全文明标兵小区”、“深圳市示范住宅小区”、“深圳市示范住宅小区”“广东省示范住宅小区”等殊荣，我们的服务得到了广大业主的普遍赞誉和行业的高度肯定，各高档小区不断成为行业参观交流的示范点，为公司的品牌建设、持续发展和市场拓展奠定了坚实的基础。2. 物业服务内容包括哪些？1）物业共用部位的维修、养护和管理。2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，包括垃圾的收集与清运、雨污水管道的疏通、虫害消杀。4）公共绿化的养护服务。5）交通管理及车辆停放服务。6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7）装饰装修管理服务。8）物业档案资料管理。主要的特色服务包括：1）家政服务：快递包裹暂存服务、家居维修服务、家庭日常清洁服务、石材护理服务、真皮护理服务、室内绿化租摆服务、室内异味