1、楼市转冷原因分析 及四季度预测 中原地产研究院 2021年9月 主要结论 房贷收紧并非成交量下降的直接原因 7月起，全国新房销售面积同比转负增长，多数城市7、8月销售面积同比下跌；有观点认为，近期各地房贷放款时间延长，是造成楼市成交量下跌的直接原因。 我们整理相关数据发现：主要一二线城市房贷收紧时间与楼市成交量下跌之间并无对应关系。 从交易流程来看，房贷放款延长，主要影响二手房成交量，但对新房销售（网签）并无直接影响。 政策持续收紧导致购房者预期回落是楼市转冷的主要原因 上半年楼市销售强劲，背后原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求，而并非真实居住需求增长。 投资需求主要受心理预2、期影响。热点城市调控政策的持续收紧，导致购房者预期出现回落，因此楼市开始转冷； 我们7月初发布的半年报“推动楼市反弹的力量正在消失”中，对上述逻辑有详细阐述。当前楼市的走势，仍然符合上述判断。 领先指标显示，9月楼市未有起色，后市有继续走低可能 新房市场：开盘首日认购率、来访指数、经理指数等指标依然维持低位 二手房市场：报价指数、经理指数同样维持低位 四季度预测，绝大多数城市成交量同比下降，仅杭州、长沙仍有增长 新房市场：多数一二线城市9-12月成交量同比下跌10-20%， 二手房市场：各城9-12月成交量同比预计下跌10%以上，部分政策较严的城市预计将跌30%以上。 “预期”是本轮楼市强劲反3、弹的动力 民众对所谓信贷“放水”的担心 担心由于放水而造成货币贬值，房价上涨，个人财富缩水，因而选择购房作为储藏财富的手段； 热点城市房价的上涨，强化了上述情绪 一线城市中深圳、上海疫情后房价快速上涨，尤其是有 全国房价风向标之称的深圳，二手住宅价格最高涨幅一度达 到36.5%。催生了房价大涨即将蔓延其他城市的恐慌情绪。 2021上半年，全国楼市强劲反弹，新房销售面积同比上涨29%， 比2019年同期上涨20%。远超正常年份水平。 看涨预期推动了本轮楼市反弹. 中原重点城市平均住宅价格指数/租金指数（2017.01-2020.12） 注：重点城市包括北上广深、天津、成都、重庆共7城市 数据来源：中原地产研究院 资产保值需求超过居住需求 政策持续收紧导致购房者预期回落是楼市转冷的主要原因 我们梳理了去年下半年至今，内地37个主要城市调控政策的变化，并将其和新房/二手市场指标进行对比，发现这些